不动产抵押估价培训教材

世 炳 博士 教授级高工永业行评估咨询 总经理中 南 财 经 政 法 大 学 兼职教授湖 北 省 房 地 产 业 协 会 副会长XX市房地产估价师协 会 副会长省土地估价师 协 会 副秘书长 中国房地产估价师与经纪人学会 理事XX省司法鉴定人 协 会 常务理事武 汉仲 裁 委 员 会 仲裁员XX测量师学会专业会员市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦12层 430070：7 6 Email：psb999sina.：.yyhang.中文域名：永业行.；评估咨询.中国；地产评估.中国不动产抵押估价第一部分 有关不动产估价法规政策第二部分 不动产抵押估价几个问题第三部分 不动产抵押估价风险及控制第四部分 借鉴解读房地产抵押估价指导意见20XX12月21日第一部分 有关不动产估价法规政策一. 中华人民国土地管理法1986年6月25日通过20XX8月28日第三次修订：国家依法实行国有土地有偿使用制度。二. 中华人民国城市房地产管理法1995年1月1日起施行1房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2依法取得的房屋所有权连同该房屋占用围的土地使用权,可以设定抵押权。3房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。4房地产抵押合同取得后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。三. 中华人民国担保法自1995年10月1日起施行1. 下列财产可以抵押：（1） 抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（2） 抵押人依法承包并经发包方同意抵押荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权（3） 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用围的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用围的土地使用权同时抵押。2. 下列财产不得抵押：（1） 土地所有权：（2） 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,法律有规定的除外；（3） 城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用围的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。3. 抵押期间和拍卖（1）. 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。（2）. 抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况.抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。（3）. 转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的,不得转让抵押物。（4）. 抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。四. 中华人民国农村土地承包法20XX3月1日起施行1. 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转；2. 国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。3. 耕地的承包期为三十年。草地承包期为三十年至五十年。林地承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长五. 中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1990.5.19实施1. 土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用围的土地使用权随之抵押。2. 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定3. 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当依照规定办理过户登记。六. 建设部 中国人民银行关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知1995-03-23房地产评估工作要严格遵循公平、公正、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序进行,杜绝利用房地产评估工作为单位和个人牟取不正当利益。七. 国家土地管理局农村集体土地使用权抵押登记的若干规定1995年9月11日发布实施国土资源部关于停止执行部分规性文件的通知20XX 2月20日停止执行：经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权,其他类型的集体土地使用权不得抵押八. 国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知1997年1月3日实施土地使用权抵押权的合法凭证是土地他项权利证明书,国有土地使用证、集体土地所有证和集体土地使用证不作为抵押权的法律凭证,抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效,土地使用权人可以申请原土地证书作废,并办理补发新证手续。以划拨方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签定抵押合同.九. 建设部城市房地产抵押管理办法1997年6月1日起施行；20XX7月23日修订实施。1抵押额及时间限定（1）. 房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分（2）. 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限（3）. 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限（4）. 有土地使用年限的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限（5）. 商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证2下列房地产不得设定抵押：（1）. 权属有争议的房地产；（2）. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）. 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）. 已依法公告列入拆迁围的房地产；（5）. 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）. 依法不得抵押的其他房地产。3抵押期间责任（1）. 抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。（2）. 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时,应当签订抵押权转让合同,并办理抵押权变更登记。抵押权转让后,原抵押权人应当告知抵押人。（3）. 因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同（4）. 抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的,抵押人应当及时将情况告知抵押权人,并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时,抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足（5）. 抵押人对抵押房地产价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的围要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分,仍作为债务担保。4抵押过失及意外有下列情况之一的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（5） 债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（6） 抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（7） 抵押人被依法宣告解散或者破产的；（8） 抵押人违反本办法的有关规定,擅自处分抵押房地产的；（9） 抵押合同约定的其他情况。（10） 处分抵押房地产所得金额,依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权人债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。十. 中国人民银行个人住房贷款管理办法1998年5月9日颁发实施1. 抵押贷款需要有权部门出具的抵押物估价证明；2. 贷款人发放贷款的数额,不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。十一. 最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复自1998年9月9日起施行在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,经抵押权人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人享有十二. 国土资源部关于印发规国有土地租赁若干意见的通知1999年8月1日1承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。2地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的,承租土地使用权可随之抵押,但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价,抵押权实现时土地租赁合同同时转让。十三. 最高人民法院关于适用中华人民国担保法若干问题的解释自20XX12月13日起施行1. 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。2. 以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。3. 抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的,超出的部分不具有优先受偿的效力。4. 当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的,土地使用权部分的抵押无效。5. 抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期对抵押物的受让人继续有效。6. 抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的,应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分,由债务人清偿。十四. 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复自20XX4月18日施行1企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定的审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。2国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。十五. 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发2003121号20XX6月5日1. 房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的30；2. 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70,贷款期限最长不得超过2年。3. 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。4. 承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备如塔吊、挖土机、推土机等。5. 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。6. 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60,贷款期限最长不得超过10年十六. 国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知20XX1月15日以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续十七. 最高人民法院关于转发国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知的通知20XX3月23日在通知发布之日起,人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件,不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效。已经审结的案件不应该依据该通知提起再审。十八. 国家林业局森林资源资产抵押登记办法试行20XX7月5日公布并施行1. 可用于抵押的森林资源资产为商品林中的森林、林木和林地使用权2. 森林资源资产抵押担保的期限,由抵押双方协商确定,属于承包、租赁、出让的,最长不得超过合同规定的使用年限减去已承包、出让年限的剩余年限；属于农村集体经济组织将其未发包的林地使用权抵押的,最长不得超过70年3. 可作为抵押物的森林资源资产为：4. 用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；国务院规定的其他森林、林木和林地使用权；森林或林木资产抵押时,其林地使用权须同时抵押,但不得改变林地的属性和用途。5. 下列森林、林木和林地使用权不得抵押：生态公益林；权属不清或存在争议的森林、林木和林地使用权；未经依法办理林权登记而取得林权证的森林、林木和林地使用权农村居民在其宅基地、自留山种植的林木除外；属于国防林、名胜古迹、革命纪念地和自然保护区的森林、林木和林地使用权；特种用途林中的母树林、实验林、环境保护林、风景林；以家庭承包形式取得的集体林地使用权；国家规定不得抵押的其他森林、林木和林地使用权。6. 抵押权人要求对拟抵押森林资源资产进行评估的,抵押人经抵押权人同意可以聘请具有森林资源资产评估资质的评估机构和人员对拟作为抵押物的森林资源资产进行评估。森林资源资产评估应按照原国家国有资产管理局、林业部关于发布森林资源资产评估技术规试行的通知国资办发199659号的规定办理。十九. 中国银行业监督管理委员会商业银行房地产贷款风险管理指引20XX9月2日1 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。2 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准,明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等容。3 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构选择,应着重于其企业资质、业声誉和业务操作程序等方面的考核,择优选用,并签订责任条款,对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。4 商业银行发放土地储备贷款时,应对土地的整体情况调查分析,包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。5 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。6 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。7 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。8 商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估,可根据各行实际情况选择部评估,但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书,或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对再交易房,应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。9 建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号20XX1月13日10 房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案,完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统,为公众提供便捷的查询服务。11 商业银行在发放房地产抵押贷款前,应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。12 房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值,不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。13 房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定。估价费用由委托人承担。14 房地产估价机构的选用,由商业银行信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。15 商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。16 任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。17 房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则,严格执行房地产估价规和标准,不得以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。18 商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测,及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时,评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前,应当委托房地产估价机构进行评估,了解房地产的市场价值。19 房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检,对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师,要依法严肃查处,并记入其信用档案,向社会公示。二十. 房地产抵押估价指导意见 20XX3月1日实行二十一. 企业会计准则第3号投资性房地产1 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。2。本准则规下列投资性房地产：1已出租的土地使用权。1持有并准备增值后转让的土地使用权。1已出租的建筑物。3。 下列各项不属于投资性房地产：1自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。2作为存货的房地产。4投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认：1与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2该投资性房地产的成本能够可靠地计量。5。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。3以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。6有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件：1投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。第二部分 房地产抵押估价的几个问题一. 一般概念一抵押房地产分类1. 贷款用途：土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款2. 抵押标的：（1） 土地使用权：国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种（2） 房屋所有权：商业、住宅、工业等类型（3） 在建工程：在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权二房屋期权：抵押人是期房的预购人房地产按揭购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。三按揭的名称是从地区传入地的,源于mortgage一词音,读成按揭,本意是抵押。物业的所有者或业主在借款时,转让物业所有权作为还款保证。抵押价格=市场价格-风险调整值-政府税费-处置抵押物的费用-应补地价。四权属问题A、土地使用权1、土地使用证及附图等：2、国有出让作价出资、作价入股、授权经营、国有划拨土地使用证、集体土地建设用地使用证3、建设用地使用权、林地使用权、牧草地使用权、水面使用权4、土地使用权出让合同作价出资合同、作价入股合同、授权经营批文及证书5、土地他项权证6、他资料B、在建工程1、立项批复2、建设用地批准书3、建设工程规划许可证；4、建设用地规划许可证；5、商品房销售许可证；6、房产权登记备案证。7、土地转、出让合同和土地出让金缴付收据。8、工程进度表、建设工程监理出具的进度证明和分部质量验收证明C、现房1国有土地使用证2房屋所有权证；D、准现房1、国有土地使用证2、建设工程规划许可证3、建设用地规划许可证4、商品房销售许可证5、验收竣工质量验收证明6、房屋土地面积测量报告7、住宅交付使用许可证,五几种特殊类型房地产抵押1划拨土地使用权设定抵押土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用围的土地使用权随之抵押设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额后,抵押权人方可优先受偿有些地方对划拨土地使用权抵押有限制房地产抵押办法明文规定：通过行政划拨方式获得的,尚未建有地上房屋及其他建筑物的土地使用权不能设定抵押权。2集体土地使用权设定抵押1集体土地建设用地使用权才能抵押,集体土地所有权不能抵押：农村集体土地使用权、乡办、村办企业的厂房等建筑物及在集体土地上建造的住宅2尚未建有房屋及其他附属物的集体土地使用权,不能单独设定抵押3集体土地使用权设定抵押须经被抵押土地的集体土地所有者书面同意3共有房地产设定抵押1弄清该宗共有房地产是按份共有还是共同共有2按份共有的,抵押人设定抵押的围必须以其依法享有的份额为限3共同共有的,必须经全体共有人达成一致意见,全体共有人为抵押人。4有限产权的房地产设定抵押1因为房改政策的推出,不少房屋是属于有限产权而并非全部产权。设定抵押时必须弄清抵押人原来的出资比例。其抵押权的设定应以原出资比例为限。2有些房地产虽不明确属于有限产权,但是该房地产却有明确的土地使用年限,确保其担保债务的履行期限不得超过土地使用年限5作价入股出资、授权经营土地使用权抵押：和出让土地使用权一样。6在建工程抵押：抵押容：土地使用权和在建工程已完工部分:抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记六几个特殊类型房地产评估A、划拨用地评估问题划拨土地评估的基本思路,主要是考虑划拨土地使用权的无限年期、有限土地收益等基本特点,在几种不同的基本评估方法中,不考虑年期修正,并适时扣除划拨土地补交出让金标准或划拨土地年租制土地租金标准,从而测算出划拨土地估价结果。1成本逼近法不需要考虑土地增值收益或土地使用权出让金,也不需要进行年期修正。基本公式为： VEaEdTR1R2式中：V划拨土地使用权价格； Ea划拨土地取得费；Ed土地开发费； T税费；R1利息；R2利润。市场比较法利用市场比较法评估划拨土地使用权,是根据替代原理,将待估划拨土地与具有替代性的、且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例相比较,并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正,评估出待估划拨土地使用权价格。3收益还原法主要是将待估划拨土地的总收益减去总费用得到土地的纯收益,再扣除国家土地收益部分划拨土地使用权年租制租金标准很好地体现了国家在划拨土地中的收益,然后按一定的土地还原利率还原成现时划拨土地使用权价格。 根据以上分析, 利用收益还原法评估划拨土地使用权基本公式为：VR-C-RO/r其中：V 划拨土地收益价格；R 划拨土地总收益C 划拨土地总费用RO 划拨土地年租制租金标准R 划拨土地还原利率。 剩余法假设开发法将得到的出让土地价格评估结果,扣除划拨土地补交出让金标准。对于空地及在建工程用地来说：划拨土地评估价格预计开发完成后不动产总价开发成本投资利息投资利润销售税费划拨土地补交出让金标准对于地上已有建筑物用地来说：划拨土地评估价格不动产总价房屋现值划拨土地补交出让金标准5基准地价系数修正法在基准地价基础上,扣除划拨土地补交出让金标准,然后利用基准地价修正体系,待估宗地在估价期日划拨土地使用权价格。其基本测算公式为：P=P0P1K2或 P=P0R1/r1K2式中：P划拨土地价格；P0某用途土地在某一土地级上的基准地价；P1 当地同级别同用途划拨土地补交出让金标准K1宗地区域因素修正系数；K2估价期日、开发程度、容积率等其它修正系数。R1 土地年租制同用途同级别年租金r1 同用途同级别土地还原利率6、其它估价方法划拨土地使用权价格 = 出让土地使用权价格 划拨土地补交出让金标准,或划拨土地使用权价格 = 出让土地使用权价格 1划拨土地补交出让金比例B、综合用地评估综合用地是指有两种或两种以上用途的宗地。在评估过程中综合用地都是比较普遍的。根据不同用途的公布情况,综合用地又分为平面综合成用地和立体综合用地。平面综合用地是指将一宗地划分为两个或两个以上用地单元,每一个用地单元有不同的用途；立体综合用地是指一宗地上建造的建筑物,不同楼层有不同的用途。地价是土地收益能力的货币表现形式。对某宗地而言,土地的收益能力是该宗地上所有用地单元土地收益能力之和,即宗地地价为各用地单元地价之和。对于平面综合用地来说,宗地地价是以几种用地类型的地价之和为基础,同时考虑地价合并对地价的影响而得到。即宗地地价P = R 其中P 1 、P 2 为各用地单元地价,R 为土地合并对地价的影响系数。若宗地为立体综合用地,则宗地地价为各楼层楼面地价之和,即P = P IP I为各楼层楼面地价,n 为楼层总数。若一宗地在平面上被分为几个用地单元,各单元在立体上又有不同用途,则宗地地价为各用地单元楼面地价之和累加。即P = P I + P j + P m + P I 、P j 、P m 分别表示不同单元各楼层楼面地价,n 1 、n 2 、n 3 分别表示各单元楼层数。在已经完成基准地价评估,并建立了完善的宗地地价修正体系的城市,综合用地的评估主要通过在基准地价基础上,查询标定地价修正系数表并进行综合分析计算得到评估地价。首先确定宗地所处级别,查询相应的基准地价,并进一步查询各用途的楼层地价分配率、楼层测算出用地单元地价和楼面地价,综合累加即 得到评估地价。当然在实际操作中,还应考虑使用年限、深度、朝向等多种因素的影响。除此之外,综合用地的评估主要通过选择适宜的评估方法来进行。假设开发法用来评估综合用地最为适宜。开发完成后,不同楼层、不同用途的房地产市场售价差别实质上反映的是不同用途的地价和不同楼层楼面地价的差别。扣除建造工程造价和其它相关税费后的余额就是不同用途的地价和楼面地价,将这些地价累加,即可求得综合用地价格。收益还原法也适宜于综合用地的评估。但一般主要适用于各用地单元和各楼层都存在收益或预期收益的情况。运用市场比较法评估综合用地比较复杂,需要搜集大量的、不同用途 交易条件的土地交易案例。C、土地空间权估价土地使用权是土地使用者在一定程度上占有、使用、收益和处分土地的权利。对于土地使用权的围,我国法律没有明确规定,但理论上一般认为,土地使用权一般由三个层面组成：地面部分,即地皮；上空部分,即从地面延伸至一定距离的空间；地表以下部分。一个完整的土地使用权价格应该包括地面、地上、地下三个价格组成部分,仅这里分析土地的空间权的估价问题。土地空间权的评估方法主要有三种：收益还原法、假设开发法和基准地价修正法。收益还原法主要测算增加利用空间后土地收益的增加额,并转换成空间权地价。计算公式为：P=/rP土地空间权价格P利用空间增加后年总收益po原来年总收益C每年新增加成本费用R每年新增加上交税金r报资新空间应得正常利润r土地还原利率。假设开发法评估代间地价的主要思路是：预测新增加利用部分的售价P,测算新增加投资中各种投资成本C,税金r及新增加投资的正常利润r。则新增利用空间的地价P=P-C-r-r。基准地价修正法主要是以基准地价为基础,运用容积率或楼层修正系数评估空间地价。一定的物业有其特定容率或楼层总数,相对应有一个容积率或楼层修正系数。若增加土地利用空间。又会有新的容积率或楼层及相对应修正系数。比较前后修正系数之差,运用基准地价,即可评估出空间地价。计算公式为：P=PoRp空间地价Po其准地价R其它修正系数综合数r2增加空间后的容积率或楼层修正系数r1原来的容积率或楼层修正系数。D、在建工程评估1.在建工程抵押评估基本思路 根据在建工程是否完成基础工程、主体工程、设备工程、外装修、附属工程等工程进度不同,利用工程进度评估法进行评估.确定项目组成容及其权重.2. 在建工程抵押价值评估应掌握情况: 土地权属、项目权属、工程进度、销售情况3在建工程抵押价值评估方法的选用1市场比较法、收益法适合于对在建工程开发完成后的价值评估。2成本法：在建房地产价格=土地价格+已完工部分的建筑费用+相应的专业费用+利息+正常利润+各项税费3假设开发法：在建房地产价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。七评估中的一些常见问题1、如某些地段基准地价与实际地价水平差别很大,是否必须利用基准地价评估？评估的基本原则是客观公正,如果某些地段基准地价与实际地价水平差别很大,那必须有充分的证据证明这一点。在选择评估方法时,要把证明分别列举出来,并说明不能按照规程的要求使用基准地价。可以选择其他两种或以上合适的评估方法,但评估结果必须真实客观。2、登记为住宅的地产被用来做商业使用,如何确定评估用途？依据评估合法原则,一般情况下必须选用法定登记用途作为评估用途。由于城市改造和发展,位于特定区域或楼层的地产很适合做商业使用,并且客观价格已经接近商业用途价格的,可以设定为商业用途评估,但必须强调经过主管部门认可后才可以使用估价结果。3、土地储备贷款时,大片多用户土地的收购储备价格如何评估？按照每户单独评估汇总方式进行评估。具体用途、用地性质、年限、面积不一样,评估完成后汇总即可。对于面积很大,用户分散零乱且手续不完整的,可以按照主要用途测算收购储备的土地价格。4、目前全国基本上没有地价指数的编制,如何使用期日修正系数？地方主管部门发布或者经过主管部门认可的地价指数可以直接使用。没有地价指数但有房地产价格指数的,可以参照或者适当调整使用。即没有当地地价指数又没有房地产价格指数的,可以参照物价指数适当调整使用,或者自行大量调查测算地价指数使用。5、医疗卫生教育交通用地采用哪种用途的基准地价进行评估？在全国土地二级分类中,医疗卫生教育用地属于公共建筑用地,而交通用地属于交通运输用地,一般情况下,评估中作为公益性用地,参照住宅用地进行评估。对于非公益性的医疗卫生教育交通用地,比如商业性的医院、学校和加油站、洗车场等,则可以参照其他商服用地进行评估。6、土地使用证上的用途和年限不规比如土地用途为商业、房产用途为住宅,年限为商业50年等,如何评估？合法性是土地估价的一个基本原则,只有合法的土地手续才是评估的依据。对于某些地方发放土地使用证不规的现象,一般要求土地部门换发合法规的土地使用证。如果因各种原因不能及时换发的,可以按照合法原则设定土地使用条件,进行评估,并在其他说明事项中注明。7、殡葬用地位置地偏、量小、价高,如何科学评估？按照全国土地分类,殡葬用地属于特殊用地中的墓葬地。由于基准地价只有工业、住宅、商业三种类型,界定墓葬地为哪种类型是关键。一般来说,对于公益性墓葬地,可以参照住宅地进行评估,对于赢利性墓葬地,参照商业地进行评估。8、土地还原利率的确定是按照当地基准地价评估技术报告采用的土地还原利率还是根据其他方式确定？在确定土地还原利率时,如果当地基准地价评估技术报告采用的土地还原利率是最新的,并且和实际情况接近的话,可以直接采用。如果不是最新的,并且与实际有很大差距,则不可采用。具体确定土地还原利率方式可以参照城镇土地估价规程所确定的三种方式。第三部分 房地产抵押估价风险及防房地产估价师执业风险是房地产评估中不可掉以轻心的问题。据了解,国际上五大会计师事务所的诉讼费用和保险金已成为事务所第二大支出。为解决法律诉讼,美国会计职业界花费了912的审计和会计服务收入,针对整个会计职业界的总索赔额近300亿美元。可以预见,今后,我国房地产评估机构在保险金、诉讼费及索赔的支出将有可能大幅度增长。房地产金融风险类别一、贷款人方面的风险 主观原因：指借款人有意赖帐、诈骗、假借款、恶意不还钱；客观原因：是指借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能按期还钱。二、企业贷款风险主观原因：指借款企业有意赖帐、诈骗、假借款、恶意不还钱；客观原因：是指借款企业因经营不善、偶然事故、政策变化、破产等原因导致不能按期还钱。三、开发项目的风险新开发房地产项目问题存在土地产权纠纷土地手续本身很难办到位的房地产项目房地产定位不准确的项目位置、用途、市场、客户、房型规划、施工等手续不完整,存在漏洞的房地产。四、存量房地产项目问题权属有争议的房地产；教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物；已依法公告拆迁的房地产；被依法查封的房地产；集体所有的土地借款人购买的房产存在较大质量问题。五、项目实施过程中的问题开发商经营不善,或挪用资金,项目不能完工,形成烂尾设计方面的问题施工方施工技术等多种偶然因素导致项目不能正常完工。六、其他相关问题1、房地产估价师和评估中介机构的风险狭义评估风险指发表了错误的评估意见风险,主要由于评估报告差错引发的。从风险主体上讲,分为评估公司风险和房地产估价师执业风险。 从风险的表现形式讲,分为故意或者过失广义的评估风险,除上述风险外还包括了经营风险和因客户有意隐瞒而导致的评估结论失实2、银行方面的风险 对借款人资信审查不严；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管和保证金的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系,抵押登记不落实；档案管理不严,丢失重要合同单据,由此造成银行贷款风险。（一）. 综合风险1. 体制风险。多头管理,政出多门,给抵押权的实现带来风险2. 重复抵押风险。3. 私下抵押风险4. 空头抵押风险5. 扩大围抵押风险6. 抵押物的损毁、灭失风险7. 变现风险及偿还风险8. 房地产金融风险控制9. 全面掌握房地产政策法规10. 土地征用出让、房地产抵押等政策法规11. 房地产开发政策法规12. 房地产销售政策法规13. 房地产登记发证政策法规14. 房地产金融政策法规15. 了解房地产运作程序16. 房地产项目可行性分析：通过房地产市场分析以及经济分析,在法律可行、市场可行、经济可行的基础上,在进行项目的投资决策时,我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析,这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素17. 房地产项目策划：经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较,从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式,提出项目开发计划,确定市场营销策略、 技术计划、 财务计划、管理计划。正式进入项目的实际操作18. 房地产开发施工19. 分析房地产前期策划及手续、开发、销售、登记等一系列进行问题。20. 抓住几个主要环节21. 项目的可行性分析阶段经济上、技术上、法律上是否可行22. 项目具体策划阶段项目位置、结构、房型、客户、价位等23. 借贷手续办理阶段产权合法、价格合理、手续完善24. 施工、竣工及销售阶段技术问题、法律问题、经济问题25. 产权登记及收尾阶段合法化及防止其他问题26. 控制评估风险27. 充分掌握评估资料,避免资料不全造成的风险28. 减少不合理假设条件29. 科学合理并且客观公正地评估30. 加强部质量控制31. 强调独立性,提高行业诚信度32. 杜绝恶性竞争,减少不必要的价格战第四部分 解读借鉴房地产抵押估价指导意见 1、本意见所称房地产抵押估价,是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据,对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 2、房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 3、法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。 4、房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。 5、房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的,应当回避。 6、从事房地产抵押估价的房地产估价师,应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。 7、委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料,并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。 房地产估价师应当勤勉尽责,了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时,应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。 8、房地产抵押估价目的,应当表述为为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 9、房地产抵押估价时点,原则上为完成估价对象实地查勘之日,但估价委托合同另有约定的除外。 估价时点不是完成实地查勘之日的,应当在估价的假设和限制条件中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致,并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 10、法律、法规规定不得抵押的房地产,不应作为抵押估价对象。 11、房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。 12、房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的,房地产抵押相关当事人应当协助。 法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录,应当作为估价报告的附件。 13、房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、部状况和周围环境、景观的照片。 外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄外部状况照片的,应当在估价报告中予以披露。 实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。 14、在存在不确定因素的情况下,房地产估价师作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失, 不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示。 在运用市场比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应当对可比实例进行必要的实地查勘。 在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧。 在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估开发成本、有关费税和利润。 15、房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的,应当优先选用；不选用的,应当在估价报告中说明理由。 16、估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的,应当选择下列方式之一评估其抵押价值： 1直接评估在划拨土地使用权下的市场价值； 2评估假设在出让土地使用权下的市场价值,然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。 17、选择上述方式评估抵押价值,均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的,参照类似房地产已缴纳的标准估算。 18、评估在建工程的抵押价值时,在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的,应当以书面形式提供拖欠的数额。 19、房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的,应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。 20、房地产估价师不得滥用假设和限制条件,应当针对房地产抵押估价业务的具体情况,在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。 已作为假设和限制条件,对估价结果有重大影响的因素,应当在估价报告中予以披露,并说明其对估价结果可能产生的影响。 21、房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息,使委托人和估价报告使用者了解估价对象的围,合理理解估价结果。 22、房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值,并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值,以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。 23、房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示： 1估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响； 2在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点； 3合理使用评估价值； 5定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 24、房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险,对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。在评估续贷房地产的抵押价值时,应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。 25、房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。 变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性,假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度,变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 26、在处置房地产时,应当评估房地产的公开市场价值,同时给出快速变现价值意见及其理由。 27、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的,应当缩短估价报告应用有效期。 超过估价报告应用有效期使用估价报告的,相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期使用估价报告的,相关责任由出具估价报告的估价机构承担,但使用者不当使用的除外。 28、本意见自20XX3月1日起施行。 不当之处,请批评指正！大家！- 32 - / 32