海南三亚商业地产调研报告

三亚.清平乐清平乐商业调研报告 2009-6月三亚.清平乐前言一、 市场调研背景 我在初步接触三亚经济状况过程中，初步了解到三亚在旅游、房地产市场、商业等有许多新的发展机遇，根据三亚旅游房地产发展态势，公司决定全力开发清平乐第四期商业部分。公司在聘请设计单位进行项目概念性建筑规划的同时，建议让我对该项目商业部分进行前期市场调查研究和定位策划工作。我在对三亚市场初步了解和把握的基础上，并亲临三亚对市场进行全面性、基础性、初步性的摸底调查和分析，并形成本市场调研报告。二、 调研目的1. 掌握三亚区域商业业态及业种构成;2. 熟悉三亚区域商业布局及区域特征;3. 研析清平乐项目周边区域商业地产经营模式；4. 给项目的决策者提供初步决策依据；5为下一步详细性市场调研和项目开发策划、可行性研究提供基础性资料；三、 市场调研的原则三亚.清平乐本次市场调研将秉承以下三大原则：真实性原则。客观性原则。调研结果的评价必须是客观的，避免片面性的偏见。及时性原则。调研资料的收集、分析和反映必须做到及时，不可拖延时间，这样才能提高信息的参考价值。四、市场调研的方法用什么方法取得调查资料，对资料的真实性、准确性有着至关重要的影响。国内外进行市场调研的方法很多，结合调查的对象和内容，本次市场调研主要采取以下调查方法：面谈调查法，即调查人员与被调查者面对面交谈询问有关问题。它具有这样几个特点：1、富有灵活性，可以随机提出新问题，进行深一步的询问；2、信息获取率高；3、当面听取被调查人的意见，了解被调查人的真实态度。电话调查法。现场调查法。在调查对象中选一部分项目和人，重点或典型进行现场调查，如竞争项目、区位新增项目、潜在竞争对手等，这种调查法在本次调查中得以大量使用。信息资料收集法。通过公开发行的各种统计年鉴、行业报表、报刊、网络等渠道获得二手资料。三亚.清平乐五、调研区域解放路、迎宾路、三亚湾路、河西路、榆涯路等沿线及相连接的支路小街、项目周边区域，以及三亚市部分成熟小区底铺项目。六、 重点调研对象1. 三亚市主要百货店和综合超市主要百货店：天成百货、明珠广场、天鸿商厦、夏日百货、一方百货综合超市：旺豪超市、万福隆超市、福乐多超市2. 三亚大型专业店专业店：建材批发市场、家具商场、家电市场3. 项目所在地周边底层商业项目东岸假日小区、阳光明邸、东方巴哈马、鸿洲家园4. 三亚市主要商业街区解放路步行街、解放路南段商业街三亚.清平乐第一部分 宏观篇-（三亚宏观市场运行情况）一、 三亚市概况（一） 区位及交通三亚市地处海南省（海南岛）最南端，位于北纬180934 18 3727、东经10856301094828之间，是中国唯一的热带滨海市。三亚北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内有大小港湾19个。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积最大的岛屿西瑁岛和东瑁岛，目前西瑁岛和蜈支洲岛已开发成为著名的旅游景区。三亚市具有高度的交通可达性，包括航空、海运、铁路和公路：航空：已开通始发航线107条，其中国内始发航线76条、国际地区固定航线4条，国际临时旅游包机航线27条；与72个三亚.清平乐城市通航，其中国内城市42个、地区城市2个、国际城市28个； 海运：意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮集团均开通了香港三亚越南的不定期船次；铁路：2007年4月18日，海南西环铁路扩能提速工程顺利完工，由三亚始发至海口，经由海口琼州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。目前，已开通三亚至北京、上海、广州、长沙等地的直达班次；公路：海南的东线、西线高速公路由三亚、海口两地开始呈环型沿海而建，形成海南环岛高速公路，中途支路四通八达。（二） 气候三亚.清平乐三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4C，七月平均最高气温28.3C，一月平均最低20.7C气温，全年日照时间约2563小时。冬天 (12月中旬至翌年2月下旬)温度为摄氏24-28度，平均温度27度，湿度约73，天气清凉，是人海滨活动的绝佳选择，而且特别有助于人们的健康。冬天是三亚一年中旅游度假疗养的最佳季节。（三） 行政区划三亚市面积1919.6平方公里，其中城市规划区面积1250平方公里，主城区面积188.03平方公里。三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。（四） 民族、人口和语言三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。黎族是海南岛最早的土著民族。目前，三亚市常住人口约55万，其中城镇人口约占49.6；少数民族人口占约43，其中以黎族人口居多。预计到2010年，全市城镇总人口可达60万，其中主城区居住人口35万人（常住人口20万，一年以上暂住人口15万）。通用语为普通话，当地方言为海南话，军话、迈话、疍家话等，由于在历史上海南岛曾经为广东省的一个行政区，因此有些人也会说粤语。二、 三亚市经济发展状况分析说明：1、在三亚市存在两个特殊的经济主体，一个是农垦系统，另一个是中国海洋石油公司（中海油）。这两个主体为三亚市的总量经济增长作出了一定的贡献，特别是2005年以后中海油的贡献渐趋突出；但是，它们是两个相对独立性很大的主体，对其它经济主体及产业发展影响不大，尤其是农垦系统。为了保持经济的连续性和可比性，以下分析中的经济数据均不含农垦，在无特别说明的情况下包含中海油。以下数据来源三亚市年鉴。（一）2002年2007年三亚市生产总值（GDP）与人均GDP如图，近六年来三亚市的经济保持了稳步增长的趋势，年平均实际增长率约为15（即按照可比价格计算，下同），每年的实际增长率均是两位数， 2007年更是达到了22.1（不含中海油），高于海南省以及全国的平均水平。从图上看， GDP增速总体处于加快趋势，这表明三亚市的经济正处于快速的上升通道之中。与此同时，人均GDP逐年提高，其增长率也总体处于上升趋势，这表明经济要素的生产效率得到了不断提高，经济增长的方式具有的集约型特征。（二）2002年2007年三亚市固定资产投资情况如图，三亚市的固定资产投资规模呈现快速增长的强劲势头，从02年的19.62亿元增加到了07年的109.77亿元，年均实际增长率约为41%，大大超过了GDP的增速。新增固定资产也逐年上升。从02年到07年六年间，新增固定资产年均实际增速约为27%，超过GDP增速约12个百分点。 固定资产投资占GDP的比重总体上也呈现出逐年上升的趋势，2007年更是达到了89%。可见，固定资产投资是拉动三亚经济增长的最主要因素，即三亚的经济具有明显的“投资拉动型” 特征（这其中，房地产开发投资又占了极大的比重，见后文分析）。 （三）2002年2007年三亚市三次产业特征如下图，可以清楚的看出，以旅游业和房地产业为主导的第三产业是推动三亚经济增长的中坚力量，占据了GDP的半壁江山。在没有中海油的情况下，近几年三亚的第三产业增加值维持在GDP的50.5左右，第一产业所占的比重逐年稳步减小，第二产业所占比重则逐年稳步加大，三次产业结构逐渐由“三、一、二”向“三、二、一”转变，这无疑是一种良好的发展趋势。但是，这不能说三亚的产业结构已经达到了发达经济阶段的水平。根据经济学规律和某些发达国家及地区的经验来看，三亚的经济产业结构还存在以下问题：第一产业所占比重过大，第二产业（尤其是工业）则明显“短腿”，第三产业还应适当提升。中海油等规模以上工业企业明显的改变了三亚的三次产业结构。如图，中海油明显地提高了第二产业的比重，同时压缩了第一与第三产业，在一定程度上改善了第二产业的“短腿”缺陷。但是，中海油是一个相对独立的经济主体，对三亚的旅游度假、休闲娱乐、房地产等第三产业没有明显的助推作用，不能与第三产业形成良性的联动效应。如图，三亚市第三产业的增长速度与GDP的增长速度基本保持一致，呈现出基本相同的变化趋势，这也进一步说明了第三产业是三亚经济发展的主导和方向之所在。本报告认为：三亚的产业结构调整及经济发展应充分依托突出的区位优势、一流的景观资源和优异生态环境，打造一流的投资、旅游、度假、疗养、娱乐及消费购物软环境：以优化内部结构促进第一产业发展；以发展科技含量高、能与旅游度假形成联动效应的特色工业谋求第二产业的突破；以全面提升管理服务水平，加快发展商业饮食业，尽快形成一站式的、完整的旅游度假消费产业链，以资提升第三产业，最终达到如下产业结构：第一产业占15左右，第二产业占25左右，第三产业占60左右。（四）三亚市重要产业研究1、旅游度假清新的空气、美丽的青山碧海、带有传奇神秘色彩的景观以及独特的海洋热带风情，使得三亚成为了许多人旅游、度假、休闲、疗养的好去处，每年吸引着数以百万计的海内外人士纷至沓来，催生并不断推动三亚的旅游业以及整个经济向新的高点迈进。目前，三亚已建成旅游景区（点）23处，其中国家5A级景区2处、4A级景区3处。2007年末三亚市列入统计的旅游宾馆 171家，比上年增加11家；其中，五星级和按五星级标准建造的度假酒店17家，四星级宾馆20家，三星级宾馆31家，二星级宾馆21家，一星级宾馆7家；拥有客房24265间，比上年增加233间；拥有床位44875张，比上年增加729张；旅游饭店客房开房率61.3%，比上年提高8.2个百分点。如图,可见近年来到三亚旅游度假的人数呈逐年增加的趋势，2007年到达了538.43万人次。可以算出，从02年到07年，三亚市旅游接待总人数年均递增14.1，其中境内游客年均递增13.3，而境外游客年均增速则达到24.5。随着总人数的增加，境外游客占总游客的比例也在增加，从2004年的4.02增加到了2007年的9.69。这一方面得益于三亚得天独厚的旅游生态环境，另一方面得益于三亚政府的大力宣传。如图，可以看出，三亚市每年的流动人口均是常住人口的好几倍，07年更是接近了10倍，并且这一比值有增大的趋势。根据调查，每年到三亚旅游度假疗养等的流动人口主要集中在11月至次年3月（这段时间被称作“旺季”，其余时间被称为“淡季”），其中尤以12月下旬至次年2月中旬为甚。通常的宾馆酒店在淡季的平均入住率只有30左右，而在旺季所有宾馆都供不应求，且平均价格往往是淡季的4倍左右。因此，可以说流动人口是拉动三亚第三产业乃至整个经济增长的最直接、最主要的动力。如图，近年来三亚旅游收入逐年增长，2007年达到了80.11亿元，相当于GDP的65.49。可以算出，从2002年到2007年的六年间，三亚旅游收入的年均增长率约为23，其中境内旅游收入年均增长率约为20.7，境外则高达40.2。据有关统计，2005年三亚市旅游业直接创造的增加值约17亿元，占全市生产总值的22.9。根据三亚市旅游发展总体规划纲要（20062020）的规划，到2010年、2015年、2020年，旅游增加值占GDP比重分别为39、42、40。可见，无论是现在还是将来，旅游业都是拉动三亚GDP增长的主要动力之一，是三亚经济发展的主导产业之一。2、交通运输旅游和贸易直接带了动交通运输业的发展。如图，可见随着经济的增长货物周转量也逐年稳步增长，可以算出近六年来其年均增长率约为12.3%；公路交通承担了约95%的货物周转任务，铁路、水路、民航承担的货物周转量总计不足5%。如图，随着旅游业的发展，交通运输旅客周转量也逐年增加，2007年达到366388万人公里，近六年年均增长17.2%。显而易见，公路和航空承担的旅客周转量比例超过90%，而铁路和水路总计不足10%；另外，近两年来，铁路的旅客周转量比例暴增，从2005年的1%到了2007年的8.96%，其主要原因是2006年铁路交通系统的优化提速使得铁路的运行环境和成本得到了改善（2006年铁路旅客周转量为零）。预计以后航空旅客周转量所占的比例会有所下降，而铁路和公路则会较快上升。2007年，三亚凤凰国际机场旅客吞吐量首次突破500万人次，达到531.1万，同比增长35.94%，跻身国内“20大民用机场”之列。（五）2002年2007年三亚市内外贸易情况1、社会消费品零售总额如图，近几年来三亚市消费品零售总额及人均消费额均逐年稳步上升。2007年，社会消费品零售总额达到29.4 亿元，同比增长22.8，增速快于海南全省及海口市。2、对外经济贸易如图，可见三亚市近几年来贸易顺差逐年增大。但是总的看来，净出口占GDP的比重始终很小，平均约2.5，和旅游业、固定资产投资及房地产开发投资占GDP的比重相比是微不足道的。（六）2002年2007年三亚市城乡居民生活水平如图，三亚市近几年来人均可支配收入以及人均消费支出均在增长，收入增长速度略微大于消费增长速度，消费收入比总的来说有下降趋势，但是仍然处于很高的水平，消费特征很明显。2007年的消费收入比创下了近六年的新低，但是仍然处于69.28的高位。另外，根据三亚市统计局的统计，2007年三亚城镇居民食品支出占人均消费支出的比例为43.4，而农村居民的这一比例为57。跟据恩格尔系数衡量，城镇居民生活处于小康水平，农村居民生活尚处于温饱阶段。（七）2008年16月三亚市经济运行情况生产总值（GDP）为73.61亿元，同比实际增长17%，增速高于海南省平均水平6.5个百分点，延续了近年来的两位数高增长态势，经济发展实现平稳运行，没有出现大起大落。全社会固定资产投资总额63.47亿元(相当与同期GDP的86.22，不含农垦、城乡集体及个人), 同比实际增长44.6%，比海南省平均水平低3.2个百分点；其中,房地产开发投资34.38亿元（相当与同期GDP的46.70）,同比实际增长69.9%，比全省平均水平低0.8个百分点。固定资产投资保持了稳定快速增长的态势。城镇居民人均可支配收入同比实际增长13.7%，高出全省均水平0.7个百分点。旅游饭店接待过夜人数307.64万人次，同比增长10%，增速低于全省平均水平0.3个百分点，同比回落11.9个百分点；其中，海外旅游者人数同比增长2.9%，增速低于全省平均水平6.1个百分点，同比回落48.1个百分点。旅游业增长速度大幅放缓，究其原因主要有五：一，人民币升对外值增加了海外游客旅游成本，同时也降低国内游客出境游的费用，分流了一部分国内游客；二，国际原油不断创新高，导致飞机等运输工具成本不断上升，对于需要乘飞机到三亚旅游的游客影响较大；三，股市跌幅较大、居民消费价格指数较高，使得居民生活成本增加，因而放弃出游计划；四，国家取消海南落地签证政策，入境游客数量下降；五，关于自然灾害（如海啸）、流行疾病的传言较多，引起海内外游客的担心，导致游客量下降。三、三亚市城市规划研究规划范围和城市规划区 三亚市的规划范围分市域、滨海地区和主城区三个层次。市域，即三亚市行政辖区，面积1919.6平方公里。滨海地区，即城市规划区：东起藤桥，西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区，面积1250平方公里，包括了城市建设及重要基础设施用地、风景旅游区、自然保护区、生态控制区及近海水域，是三亚规划实施管理的地域依据。主城区：西起海坡，北接高速公路规划线，东至田独和榆林湾，面积188.03平方公里，其中城市建设用地52.41平方公里，是计算城市用地汇总表等规划技术指标的地域依据。城市性质 三亚市城市总体规划将三亚城市性质定为为国际性热带海滨风景旅游城市。城镇等级规模 三亚市市域城镇体系由中心城市、中心镇、一般乡镇（含农场场部）和旅游组团构成。市域城镇沿海滨带状布局。中心城市即主城区，是全市政治、经济、文化、科技、教育和社会服务中心，海南省南部中心城市，热带海滨风景旅游城市、旅游接待基地和服务中心。滨海地区规划 滨海地区的布局是以三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。“一带”：指沿滨海形成的旅游产业带；“两片”：指东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片；“一中心”：指三亚主城区形成的城市旅游服务中心；“多组团”：指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地；主城区总体布局 形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构，将城市空间发展引入腹地，形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构。“一心”：旅游服务中心。“两轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴（贵司地块正处在迎宾大道城市生活发展轴上）。“两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。“五片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。“多组团”：指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。居住用地布局 主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、临春片区。规划居住用地总面积为965.95公顷，人均27.60平方米。四、三亚市房地产市场发展状况分析（一）三亚市房地产市场消费力研究首先看看三亚市城镇居民人均住房面积的变化情况：人均住房面积是反映居民生活水平的重要指标。如图，三亚市城镇居民人均住房面积近几年来增长缓慢，即使2007年创下的新高也只有24.2平米，低于全国平均水平。这一现象也反映出，三亚市近几年开发的商品住宅绝大多数不为本地人所购买，而是被外地人收入了囊中。根据相关统计，三亚市新建商品住房的购买者约有88%来自岛外,本地的购买者只占12%左右。商品住房岛外购买者所占的比例时 间按照套数计算按照面积计算2006年16月87.10%2007年112月87.82%85.76%2008年16月89.90%88.57%经调查发现，三亚的置业者大致可分为以下四类：第一、为了度假、疗养而置业。这类人往往事业有成、经济实力雄厚，每年会在三亚享受一个十分有利于身心健康的冬季或更长时间，他们在三亚置业的主要目的是享受而不是获取投资回报。这类人在三亚购置第二居所，是一线海景别墅、高档海景公寓等高档（大户型）物业的主力买家。第二、为了旅游休闲而置业。这类人经济实力较强，消费理念前卫，会经常到三亚旅游或休闲，但每次停留的时间都不长，所以平时会将自己的房子出租以获取一定的投资回报，或冲销日常的管理维护费用。这类人的购买对象主要是中高档产权式酒店、酒店式公寓以及精美中小户型住宅。第三、纯粹为了获取投资回报而置业。这类人认为三亚房地产市场投资风险小，收益稳定，所以会购买物业用于出租或转售。特别是近一年来，在各地楼价均出现了不同程度的下跌而三亚却稳中有升的情况下，这类人更较往年为多。这类人的购买对象主要是中低档的产权式酒店、公寓以及中低档的中小户型住宅。第四、为了自住或自营而置业。这类人主要是三亚的常住人口，他们有改善居住条件，或者自己经营家庭旅馆等的需求。其购买对象主要是一般的商品住宅。以上前三类置业者主要来自岛外，如我国的北方、东北、长三角、珠三角、环渤海以及俄罗斯、韩国，等等。他们通常在冬季、春节等最舒适的时候来到三亚，被形象地称为“候鸟”。（二）三亚市房地产发展格局如图，三亚房地产分布现状大致如下：高档酒店（四星级、五星级及相当与五星级）主要分布在亚龙湾，图中红色区域；别墅、高档产权式酒店、酒店式海景公寓主要集中分布在三亚湾，图中绿色区域；中低档酒店、公寓以及较大的住宅小区、行政办公区主要集中在河西区、河东区（图中紫色区域）。根据规划，沿滨海主要发展旅游产业，不再批准商品房开发用地；沿迎宾大道两侧（图中黄色区域）主要发展住宅小区，属于城市生活发展区（贵司地块正处在该区腹心）。在三亚市开发的商品房中，商业用房的比例很小，专业的办公楼则几乎没有，三亚市的公司、企业大多改造住宅物业做为办公场所。比如，在批预售的商品房中，商业用房所占的比例2006年上半年约为9.51%，2007年约为11.18%，2008年上半年仅有1.67%；在实际销售的商品房中，商业用房所占的比例约5%，如下表。商业用房销售面积占总销售面积的比例2006上半年5.49%2006下半年4.85%2007上半年2.72%2007下半年8.39%2008上半年5.13%（四）三亚市房地产市场供求情况分析 供给首先分析近年来三亚市房地产开发的投资情况。房地产开发投资与固定资产投资对比图109.7719.6226.0837.8748.9568.6551.3929.6519.3314.398.374.2136.3%46.8%21.5%32.1%38.0%39.5%43.2%50.6%24.9%29.8%0204060801001202002年2003年2004年2005年2006年2007年亿元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%固定资产投资总额房地产开发投资额房地产开发投资占固定资产投资的比重房地产开发投资占GDP的比重如图，三亚市房地产开发投资额逐年稳步上升，2002年仅有4.21亿元，到2007年就到了51.39亿元；占固定资产投资及GDP的比例也逐年上升，到07年已经占到了46.8%及50.6%（不含中海油，若含中海油，则占GDP的比例为42%）。2008年上半年，三亚市房地产开发投资总额为34.38亿元（相当与同期GDP的46.70）,同比实际增长69.9%以上表明，房地产开发投资对三亚经济的拉动作用越来越大，已经成为了三亚经济增长的主要动力之一，房地产业已成为了三亚的支柱性产业之一。投资规模的增大，必然引致商品房供应量的上升。2007年，三亚市批准预售商品房103.67万平米，同比增长14.92%；2008年上半年批准预售74.74万平米，同比增长49%。截止至08年6月30日，三亚市尚有结转可售面积 125.29 万平米，其中上年结转可售面积 80.18 万平米。成交量在前文已经阐述，三亚市新建商品住房的购买者约有88%来自岛外,这些人大多属于“候鸟”一族， 在三亚度过的时间主要是每年的12月下旬到次年的2月中旬，所以三亚上半年的销售量往往大于下半年。根据调查，若新盘在12月推出，则经过次年第一季度可销售45%-60%，上半年的销售面积约占全年的70%左右。如图，可以算出，新建商品房销售面积2007年为92.97万平米，同比增长33.94%；2008年上半年为69.11 万平米，同比增长18 %，增速比去年同期回落17.5个百分点；其中约95%为住宅。在新建商品住宅中，各类型所占的比例如下表：时间新建商品住宅（万平米）产权式酒店及酒店式公寓高级海景公寓及别墅面积比例面积比例2006年65.763.885.90%3.695.62%2007年88.589.6310.87%14.1515.97%2008上年69.113.815.51%24.1134.89%可以看出，产权式酒店和酒店式公寓所占的比例比较稳定，而高级海景公寓及别墅所占的比例则跨越式的增大。2008年上半年，高级海景公寓及别墅销售面积同比增长152%；三亚市新建商品住房以小户型为主,无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小。比如：2006年1-6月，90平方米以下的商品住房销售量占总销售面积的43.52%，占总销售套数的59.39%；2007年销售面积比例最大的户型结构为60-80平方米,占总销售面积的18.08%；按套数计算,60-80平方米的户型各占销售总量的47%；2008年1-6月份，90平米以下的商品住房销售量占总销售面积的 50.48%（其中80-90平米占15.26%，60-80占15.21%），占总销售套数的67.61%。二手商品房的成交量有温和上升的趋势。分析2008年上半年商品房销售速度大幅回落的原因，主要有：（1）、人民币对外升值，对内贬值，这增加了海外购房者的置业成本，同时也降低了国内置业者的实际购买力；（2）、人民币对外升值、国际原油不断创新高、国家取消海南落地签证政策等，导致乘坐飞机等运输工具成本不断上升，直接减少了到三亚的流动人口；（3）、资本市场大幅缩水、居民消费价格指数较高，使得部分有潜在需求的置业者无能为力；（4）、全国各地楼价大多有不同程度的下降，三亚楼价能否长时间独善其身，这一点也使得部分潜在购房者选择了观望的态度；（5）、关于自然灾害（如海啸）、流行疾病的传言较多。成交价三亚市新建商品住房成交均价，2006年为4205元/平米，2007年为5496元/平米，同比增长29.75%，2008年上半年为6365元/平米，同比增长20%，环比增长10.66%。如下图：产权式酒店平均售价，2006年为9680元/平米，2007年为12185元/平米,同比增长25.88%。一线海景公寓、别墅平均售价，2006年为14298元/平米，2007年为13016元/平米，同比减少9.85%新建商业用房均价，2006年为5920元/平米，2007年为8540元/平米，同比增长44.25%。总体看来，在批准预售的新建商品住房中，以单价为8000-9000元/平米的所占比例最高/较高（按面积计算），按套数计算亦然。比如：2008上半年，单价为8000-9000元/平米的新建商品住房，按面积算占 26.10%；按套数算占28.19%；2007年单价为1100012000元/平米的新建商品住房，按面积算占20.67%；单价为8000-9000元/平米的新建商品住房，按面积算占18.03%。价格实例项目名称价格标的建筑面积（平米）装修标准单 价 （元/平米）备 注海韵假日休闲公寓5号楼130681.27毛坯10800整个小区共7栋高层，两梯六户；中高档山景公寓；与贵司项目处同一区域（约0.8千米）；鸿洲佳园4号楼70282.83毛坯7420整个小区共3栋高层、4栋小高层；两梯四户；中档山景公寓；与贵司项目处同一区域（约0.7千米）；东方巴哈马10号200181.83毛坯10020整个小区占地约540亩，分多期开发，主要为高层及小高层；多为两梯六户；中高档；紧邻贵司项目；山水天域19层114.62毛坯12673共24层，可观海整个小区占地约70.6亩；与贵司项目处同一区域（约3千米）；4层148.89精装11539共12层，不可观海国光滨海花园西区145466.41精装26865整个小区包括别墅及中高层产权式酒店公寓；一线海景；高档；东区81766.41精装25752海阔天空估计起价3万，均价4万左右精装三栋12层酒店式公寓，面积从72到150平米；一线海景；高档（五）三亚市房地产市场特征总结1、房地产发展的源动力是宜人的自然生态环境和丰美的旅游资源，房地产业随着旅游产业的发展而发展；2、购房者主要来自岛外（约占88），绝大多数属于流动人口；3、住宅产品形态丰富，运营管理方式灵活多样；专门的商业用房、办公用房供给量很少；4、市场供求比例较稳定，供需基本平衡；5、成交量、成交价平稳增长，高档海景别墅、高档产权式酒店/公寓量价增长速度均远高于平均水平;6、小户型畅销，其成交量占总成交量的比例较大；7、销售旺季在上半年，主要是第一季度；8、物业资源使用效率低，一年中的大多数时间处于高空置状态。三亚房地产SWOT分析优势：1、三亚是中国唯一热带滨海旅游城市，旅游度假资源丰富，珍藏三亚独缺房产资源成为大多数喜欢度假休闲的成功人士首选之地，同时也是资产保值增值的首选。2、三亚是整个琼南经济旅游圈的中心，服务配套完善，发展前景广阔。3、经过几年城市运营及营销推广，三亚在内陆、世界各国知名度较高，在三亚度假置业已成为身份地位的象征。4、由于资源有限，可开发利用空间较少，为三亚房地产保值增值。5、各品牌大开发商的进入与政府一起经营营销城市，从而加快了三亚城市化进程，也快速提高了三亚配套基础设施、知名度。6、在三亚休闲度假已成为一种时尚和趋势。劣势：1、三亚城市太小、公共基础设施跟不上。2、生活配套差、商业购物落后、生活品质差。3、三亚房地产项目硬件设施与物业软件设施不符，物业管理较差。4、三亚房地产结构供应不平衡，总价高，满足不了中低度假养老人群的需求。5、由于三亚房地产前几年来，房子不愁销售，使得开发商不注重以客户为中心，做客户型企业，且三亚房地产销售员由于房子太好卖，造成了销售员整体综合素质低、业务能力差、服务意识不强。机会：1、海南国际旅游岛，自由贸易区提出实施，加快了三亚国际化进程，且三亚是海南国际旅游岛的试验区及国际旅游岛的排头兵。2、海南东环铁路、琼洲跨海通道措施、文昌卫星发射基地等大基础设施的开工建设给三亚了良好经济发展环境。3、全球经济危机、全国楼市股市的低迷、存款利率下调、通货膨胀严重，使得三亚这种稀缺房产资源更具有保值增值性，更具有担风险能力。4、中国经济在相当长时间内保持8%发展，富裕阶层增多，使人们从观光旅游转为休闲度假，也未来社会及房地产发展趋势，为三亚提供了源源不断消费群体。威胁：1、全球经济危机、全球金融危机、全球经济放绶，影响了中国经济发展使得大量企业破产、楼市股市低迷不振、富裕人群资产缩水或破产直接影响了购买力下降。2、经济、金融的动荡，使得投资者及投机者严重受挫，对房产的投资更多是保守观望。3、全国房地产进入了理性调理回归，全国房地产降价已成为趋势，而购房者更多是选择观望。4、房地产“新政”更多是针对普通购房者，对三亚房地产来说作用不大。（六）三亚市房地产市场发展趋势预测 物业档次将划分得更加明确，产业重心将转移到旅游度假产业而非停留在一般性房地产业上，高档次、高品位的旅游房地产必将得到重点发展，以深化发展旅游产业，吸引国内外的高端旅游度假消费者。中档住房供给量会逐年稳步增长，并且以中小户型为主，以满足广大的投资者、大部分旅游度假者以及部分本地居民的居住需求；其中，酒店式公寓供给量增长速度会远超平均水平。低档住宅（主要是廉租房、经济适用房等）会稳定供应以保障当地居民“居者有其屋”，其供应量约占住房总供应量的5左右。商品住房平均价格会稳中有升，其中高档产品（如海景别墅、公寓等）价格会快速增长，远远超过平均水平。在经济下滑、楼市低迷的大环境下，三亚房地产市场能否长时间独善其身、走出独立于大环境的行情，还有待于观察，现在下结论为时尚早。但是，三亚独特的自然生态环境和稀缺的景观资源为其房地产市场的保值增值提供了较有力的保障。可以说三亚房地产市场稳定、上行的机率大于下行的机率。 第二部分 微观篇-（三亚市目前的商业格局）A、目前商业格局地段一：以解放路与新风街十字交叉路口为界-以南主路主要经营业态：百货商城、生活超市、卫洁生活馆、五金、布艺、地毯、玻璃、家私配件、家私城、灯饰、数码、移动通信、管材、电缆、窗帘、时尚美发、小型广告公司、眼镜专营、电器城、电脑、办公设备、手机连锁、休闲会所、中小型宾馆酒店、烟酒副食行、渔具、摄影器材、礼品、西饼屋、药行超市、银行、燃具、休闲茶艺、摩托车、电动车专营、海鲜干货批发市场、医院门诊、书城、网吧、办公五金、劳保用品、品牌服饰、婚纱摄影、床上用品、鞋业专卖、珠宝行等。商家规模：1000余户以南支路：红旗街、新民街路、椰风巷、第一市场、建设街、跃进街等。主要经营业态：热带水果批发与零售、夜市排挡、海南特色产品、水晶、玉石、岛服、手机、钟表等。商家规模：700余户 主要代表商家：1、旺豪超市三亚旺豪超市位于三亚市最繁华、人口密度最高、客流量最大的商业中心解放二路汽车总站旁，黄金地段，周边商店、酒店、银行、学校、书店、餐饮、企事业单位云集一处，常住人口与流动人口最为集中、人流、车流、商流、物流汇集一起，位置得天独厚！ 旺豪超市占地一万平方米，它将是目前三亚市规模最大、环境最好的超级市场，拥有大型停车场地，内设大型超市、酒楼和旅游商品区有自动扶梯，经营范围涵盖生鲜果蔬、畜产水产、熟食面包、粮果果饼、日配饮料、一般食品、日用百货、文体用品、箱包鞋帽、床上用品、旅游商品、日化用品、汽车用品以及超外的精品化妆、黄金珠宝、摄影器材、冲印服务、航空售票2、福乐多超市 是三亚市2006年元月开业的一所集购物、休闲娱乐、餐饮、旅游观光为一体的一站式购物商城，位于三亚市解放三路明珠广场二、三楼，营业面积达12000多平方。福乐多超市主营项目：食品、日化用品、生鲜蔬果、熟食面点、海南特产、中外名牌烟酒、茶庄、水吧、海南饰品、海南岛服、男女服装、皮鞋/箱包、文体用品、童装童鞋、床上用品、婴儿用品、儿童玩具等3、三亚步行街 地理位置三亚市解放二路(东侧)汽车站旁建筑面积33000项目特色商业步行街层高一楼4.2米,2,3楼3.8米物业类型商住裙楼商业街(1,2,3楼为商铺)四楼以上为住宅柱距6米主通道宽2.2米商业层数层次通道宽1.6米垂直电梯4部临街面长440米(商业街分成南北两块,每边长220米)扶梯4部人工梯1部停车场无地下停车场地面也无停车广场租金固定租金项目定位最大的购物中心交通状况西接解放路转跨胜利路，一直延伸到海边的三亚湾路业态规划一层:品牌服饰,路中间摆设小木屋卖旅游纪念品二层：男女士服装、皮具箱包、内衣裤、女士时尚饰品三层：男士服装、女士内衣、童装、经营模式进场费:押两个月的租金交固定租金:1楼:120元/平方米.月(公摊率30%左右)2楼:101元/平方米.月(无公摊面积)3楼:66元/平方米.月(无公摊面积)小结优势：位置优越，位于解放路商业旺区,商业体量在三亚要做到最大,算是比较大,人气旺,档次适合大众消费.劣势：解放路交通道路不够宽阔,没有地下停车场,将来停车收费会对其有一定的影响;受季节性影响较大三亚步行街总长1000米，从解放路转跨胜利路，一直延伸到海边的三亚湾路，计划分两期完成。2004年4月，步行街一期动工兴建，全长220米，东接解放路，西连胜利路，中央街道计划建11栋楼房，总建筑面积3.3万平方米，共设计284间商铺。目前，临解放路的A1、A2栋已落成。2005年5月27日，三亚麦当劳餐厅率先进驻，开业当天即引来空前人气。随后，旺佳旺购物广场、南润珠宝等商家也相继抢滩，还未完工的步行街已初现商圈端倪。 2006年4月22日全面开业迎宾。目前三亚步行街已经正式开业，整条步行街汇聚着零售、餐饮、娱乐、办公、居住、休闲、运动、观光等诸多功能为一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。3万平方米的商业建筑面积，占据着三层楼面。8部电梯来回运行，承载着川流不息的消费人流，一派繁忙的景象。整个商业建筑群采取了“主力店+商场+专柜”的组合方式出现，体现出了时尚与传统并存的消费格局，引入人性化与人文化的购物环境，置身其间，缤纷的灯光让你感受到简直是步入了购物的天堂，购物与休闲享受不尽。3万平方米的商业建筑群，设有310间的专柜，引入了世界或国内300多种知名品牌，高档中档、大众化的商品尽在其中，无论男女或老少，在此购物均可满足自己的购物欲望4、天成商场地理位置三亚市解放二路东侧建筑面积6020项目特色纯百货层高米中庭无柱距米主通道宽1.8米商业层数层次通道宽1.6米垂直电梯无临街面长84米扶梯两部人工梯1部停车场无地下停车场地面也无停车广场租金提点柱距中档交通状况面临解放路业态规划一层:化妆品、精品百货、珠宝首饰、小家电、烟酒补品、鞋、品牌表；二层：男士服装、皮具箱包、内衣裤、天堂伞；三层：女士服装、女士内衣、童装、女士时尚饰品经营模式均采用提点式8%-23%,品牌越出名提点越低小结优势：位置优越，位于解放路商业旺区,商业体量在三亚,算是比较大,人气旺,档次适中.劣势：交通道路不够宽阔,没有地下停车场,商业业态规划过于陈旧5、天鸿商厦地理位置三亚市解放二路（东侧）69号汽车站对面建筑面积6020项目特色纯百货层高米中庭无柱距米主通道宽2米地理位置层次通道宽1.7米建筑面积一部（）临街面长44 米开业时间2003年7月营业面积3000平方米层高无地下停车场租金提点柱距中档交通状况面临解放路业态规划(楼层布局)一层都市荟萃：珠宝首饰、化妆品、数码产品、小家电、名表、生活超市；二层新贵绅士馆：品牌男装、男仕精品、皮鞋、岛服；三层丰姿名媛馆：品牌女装、品牌内衣、时尚精品；四层欢乐文娱馆：童装童鞋、运动休闲、皮具箱包、家居寝饰、婴幼用品、欢乐天地；五层休闲养生馆：欢乐沙龙、健康美体经营模式均采用提点式8%-23%,品牌越出名提点越低小结优势：位置优越，位于解放路商业旺区,商业体量在三亚,算是比较大,人气旺,档次适中.劣势：交通道路不够宽阔,没有地下停车场,商业业态规划过于陈旧6、一方百货地理位置三亚市解放三路(西侧）第二市场对面建筑面积15200项目特色纯百货层高4.2米中庭1-4楼柱距7米主通道宽2.2米商业层数4层（五楼仅做一个茶吧）次通道宽1.8米垂直梯一部临街面长47米停车位无地下停车场租金提点(10%-25%)品牌越出名,提点越低装修档次中档交通状况面临解放路广场面积500多平方米人工梯一部商场定位中高档扶梯两部(对开)楼层布局一层:化妆品、精品百货、珠宝首饰、小家电、烟酒补品、鞋、品牌表；二层：女士服装、女士内衣、童装、女士时尚饰品三层：男士服装、皮具箱包经营模式提点和固定租金相结合，小档口的经营是已收固定租金为主，品牌门面的租金形式都是以提点为主，品牌的名气越大，提点越低珠宝首饰提点最高，达到个点小结优势：位置优越，位于解放路商业旺区,商业体量在三亚,算是比较大,人气旺,档次适中.劣势：交通道路不够宽阔,没有地下停车场,商业业态规划过于陈旧7、红旗街购物一条街 红旗街是三亚一条很有特色的步行街道，不长，只有长约三百多米。店面紧密相连，从日用小商品到食用糖果，从文具到医药，从服装、鞋类，到家电用品，可谓应有尽有。 三亚长期以来最为繁华和热闹的街区就是红旗街这一段。 几百米的红旗街，被第一市场的一条东西走向的支路划为南北段。北段主要以批发商行为主，主要经营海南土特产批发、音像批发、百货日用批发、医药保健品批发等等。南段以服装店为主，汇集三亚市主要的服饰专卖店和品牌店，有着各类品牌的服饰专卖店，宾奴、利达斯、休闲空间等。所以当地很多青年男女都会在这里选购衣服等，因为在这里选购的东西都比其它地方要便宜的多。 地段二：以解放路与新风街十字交叉路口为界-以北主路主要经营业态：电器、手记连锁、旅行社、中介、银行、医院、学校、休闲茶艺、餐饮、药店超市美发、窗帘、布艺、地板、橱具、洁具、管材、油漆、门业、玻璃、机械、中小型宾馆、建材等。以北支路：主要经营业态：中小型餐饮、建材等。商家规模：建材类占70%，商家700余户。主要代表商家：1、明珠广场开发商三亚南宏实业有限公司位置三亚市解放三路第二市场对面建筑面积56，000平方米占地面积20亩项目特色shopping mall商业面积56,000广场面积7000多平方米柱距8.4米层高一楼：4.8米；以上的均为4.2米中庭1500平方米(1-7楼)主通道宽度4米左右垂直梯4部次 通道宽度2.5米层数共9层，地下一层，地上8层扶梯每层4部，上下各两部临街面长约120米停车位500个装修档次中高档交通状况位于三亚最繁华的解放路租金按保本加提点的方式计算租售比例全出租项目定位三亚最大的shopping mall物业类型纯商业模式楼层布局负一楼：停车场；一楼：化妆品，珠宝首饰，皮鞋皮具二楼：男女服饰，运动休闲装，内衣睡衣服，美容护肤馆三楼：0898大型综合超市；四楼：港龙家电城，数码电脑城五楼：运动休闲，床品布艺，童装玩具，图书超市，文教体育音像制品六楼：中华小吃城，海洋世界七楼：明珠电影城，广利空中美食夜吧八楼：物业管理公司办公处（面积较1-7楼小得多）经营模式时间：9：3022：30（周一周五） 9：3023：00（周六周日）其中营业员必须8：30到场进场费用：50以下的5，000元；50以上的8，000元租金交付模式：保底（100元/） + 提成（超越保底费用营业额的8%） + 广告费用（总营业额的1%）（保底费用中包括工商，地、国税；但不包括发票税收（4.7%) 签约时间：一年一签 小结优势：商业体量目前在三亚是最大,楼层业态规划也最新, 是SHOPPING的业态模式,人气较旺,经营品牌中高档， 目前对商家还处于培育期.有地下停车场 劣势：地理位置在解放路商业氛围不够浓的地段上,交通道路只有4车道,不够宽阔.与现代购物中心的所需要配套的交通条件还有较大差距.三亚明珠广场的开发商三亚南宏实业有限公司于1998年9月经海南省工商管理局批准设立，公司主要从事房地产开发、经营及市政工程项目的建设。近年来主要负责了环岛西线高速公路三亚出口段的施工并因此荣获省政府颁发的“金光大道奖”，全面施工与管理三亚大东海热带雨林广场，得到了国家领导人的高度赞誉。三亚南宏实业有限公司经济力量雄厚，具有很强的大型项目的工程技术和施工管理实力，公司投资兴建的三亚明珠广场于2004年被列为三亚市重点建设项目。 三亚明珠广场占地26亩，建筑面积5.6万平方米，地下一层，地上八层，总投资1.12亿元人民币。三亚明珠广场设有1500平方米的大型室内透空观景中厅，拥有4000平方米的户外文化广场，规划建有海南第一个高层立体室内停车楼，共500个停车位。三亚明珠广场是三亚市单体建筑规模最大、硬件设施与功能配套最完善的大型购物中心。 三亚明珠广场位于解放三路，扼守于被誉为“三亚第一街”的解放路中段，交通便利、四通八达，市内全部公交线路必经于此，处于三亚商业中心区的繁华地带，极具升值潜力。随着三亚明珠广场的开发运营，凭借自身规模硬件、业态模式、经营管理能力等优势对周围街区的影响与价值再造，这里将成为代表三亚市的商业消费和地域文化的城市地标。 三亚明珠广场由海南最成功的购物中心运营企业“海南明珠广场投资有限公司”全面经营管理。海南明珠广场投资有限公司成立于1995年，是海南第一家引进商业地产开发和大型购物中心业态模式的商业企业，投资开发了位于海口市海秀东路的“海南明珠广场”并统一商业和牧业管理。“海南明珠广场”历经十年的探索论证和精心运营，已经成为海南最具有影响力、号召力和竞争力的品牌商业单位，是海南运作最成功的大型购物中心。海南明珠广场投资有限公司在明珠广场开发经营的历程中，已经创建了专业化的组织系统和经营管理流程系统，拥有丰富的全程运营经验和商业资源。海南明珠广场投资有限公司的经验复制和资源移植能保障三亚明珠广场的成功运营与持久繁荣。 作为“大型购物中心”的商业形态，三亚明珠广场采取商业地产的运营模式，在统一规划、统一管理、统一形象、统一营销的前提下，兼容了自营、租凭、联营和售卖返租等几种经营方式，形成投资开发方、运营管理方、产权方和经营方四种成份分立并存的模式。为了确保整体的统一运营管理，售卖部份仅限一楼，只占整体的14%。这种兼容多元合作方式的商业地产模式，将使三亚明珠广场迅速吸纳大型主力店和众多品牌名店、优势业态和强势资本，经过统一的商业经营管理，构成一个多业态、多功能、多经营成份组成的，相互关联补充、互动共赢的商业集合体。 为了与三亚的“一市两都三中心”的城市发展目标相匹配，三亚明珠广场的商业形态将突出休闲与旅游的主题性，依托大主力店、强势名店和特色店群的连动性，包容众多关联业态的多样性和互动性，是集购物、餐饮、娱乐、康体和观光旅游为一体的复合型商业集合体。这种与国际同步的业态将深层影响三亚的商业行业结构，引领当地的商业变革。三亚明珠广场的市场定位是全年龄段、全客层、全生活需求的消费，重点兼顾旅游客源的购物与休闲消费，以契合旅游城市的市场需求。三亚明珠广场的经营理念是“全生活体验”，把顾客的精神感受和过程体验作为至高的经营目标，致力于让顾客体验来自于“享受购物、享受环境、享受服务、享受休闲的快乐与满足”。 三亚明珠广场把体现全体商户的物业效益和商业利益作为企业宗旨的中心内容，“顾客满意、商户赚钱、业主得利、共同发展”是三亚明珠广场经营宗旨的核心内涵。三亚明珠广场秉持同生同荣的合作思想，包容多元合作、多元业态和多元文化，协同全体业主、商户，汇聚各经营企业的资源和力量，共同努力构筑一个最能代表三亚国际滨海旅游城市风范的、最全面满足百姓购物需求