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案例分析应试方法、技巧及全真模拟题 一、 内容提要：案例分析应试方法、技巧，全真模拟题精讲。二、主要内容：第一部分案例分析应试方法、技巧 房地产估价案例与分析这门课是房地产估价理论与方法以及其他有关房地产估价的基本概念、基本知识的综合运用，要求考生既要全面掌握估价理论和方法又要具有较丰富的估价实践经验。房地产估价案例与分析试题包括问答题、选择题、指错题和改错题四种类型。(一)问答题和单项选择题 问答题和单项选择题约占考题总分的50，主要考查考生是否熟悉房地产的价值标准与估价目的之间的关系，掌握各种主要房地产估价方法的实质与难点，掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规等。(二)指错题和改错题指错题和改错题约占考题总分的50，是用指错、改错这种形式综合考查考生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度(公式是否正确，参数是否准确、计算是否正确等等)。估价报告中的错误种类繁多、不胜枚举，是很难一一列出的，在这里作一个归纳总结，供大家在复习时参考，不够完善之处，大家可以根据自己的估价实践适当补充。1估价报告内容不完整，行文用词不当(1)估价报告内容不完整，常见的有以下几种情况：缺少委托估价方有关项目，如单位名称、法人代表及住所(单位委托)或个人姓名和住所等(个人委托)； 缺少受理估价方有关项目，如名称、住所，特别是估价资格等级； 对估价对象没有描述或描述不清(具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清（权属性质和土地使用年限）等等)；缺少估价目的或估价目的含糊不清；缺少估价时点；缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切；估价依据不全和估价方法没有说明定义；缺少估价作业日期；估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。缺估价原则(2)行文、遣词用句不当主要包括：名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日。用词带有强烈的感情色彩，如“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分吹嘘估价对象而贬低其他的做法是不可取的。语意含糊，如“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右”。“大约”这样的词出现在估价结论中是不妥当的(但在表达一些判断或推理时除外)。逻辑不严谨，主要表现在前后没有呼应(如前面说了上座率90，后面计算时又没有考虑进去)，数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)。判断推理没有充足的理由(如简单地下结论，却没有充足的理由支持结论)。2估价方法选择不当例如，拆迁评估一般应采用市场比较法，而在估价报告中却采用了其他估价方法且未说明原因。根据2004年1月1日起实施的房屋拆迁估价指导意见，“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。3估价方法应用错误(1)公式选用错误例如：收益法公式选用错误，有限年限估价却采用了无限年限公式。又如：比较法修正时修正系数的分子分母颠倒，用假设开发法测算时未考虑销售税费等。(2)参数错误收益法中收益年限选用错误。(3)计算错误指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误。如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。(4)概念错误指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本指的是客观成本，却采用了实际成本；收益法中的净收益，指的是正常净收益，却采用了个别收益；比较法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题；环比指数与定基指数的区别问题等等。从以上分析不难看出，房地产估价案例与分析是其他系列教材特别是房地产估价理论与方法中基本知识、基本理论的综合应用。在应试复习时应着重注意以下几点：第一，彻底地弄懂四大估价方法及基准地价修正法是学好本门课的前提。因为无论是何种题型，均是从不同的侧面考查考生对估价方法的理解程度、比较选择和应用技能，所以，通过具体的案例分析反复地研究各种估价方法应是复习的重中之重。第二，从以往的考题看，商业房地产和居住房地产估价是考试的主要内容，另外中加强了规范内容，系统学习规范势在必行。所以复习时应通过具体的案例不同估价目的，重点分析各类房地产估价的特点，勿要眉毛胡子一把抓。第三，房地产估价实质上是估价人员正确的认识房地产客观存在的价值并将其科学地表达出来。影响房地产价值的因素非常复杂，所以，弄清影响不同用途房地产价值的主要因素是十分必要的，这在一定程度上也就决定了某些需要收集的估价资料。第四，案例分析考题千变万化，很难猜题，所以，复习时应边学习边总结，举一反三、融会贯通。围绕案例分析，应学会什么情况选用何种估价方法，针对选择的估价方法应收集哪些主要资料，正确处理估价方法具体运用中各个环节的关键问题。第五，精读大量的较规范的案例，并在自己的工作估价实践中及时总结经验，提高估价报告的写作能力。第六，考试答卷时，应利用开卷考试这一特点。对于问答题，应力求内容完整、重点突出、条理清晰。对于改错题，应看清题意，是只要求指明错误，还是要求既指明错误并且改正?是否倒扣分等等。房地产估价案例与分析一、综述：1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。第一节：问答及单选题:问答题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。2、另外，问答题一般每题都有35个小点，在数量上也要有个底。3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：1 房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。 1、什么是技术路线？路线的三个方面 2 价格内涵，由目的确定 3 估价思路，由原则原理确定 4 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。 2、技术路线与估价要求事项的关系？ 与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6） 与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。 与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。 a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。 b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。 d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：1 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；规范4.0.2条2 确定价格内涵（一定要先说清楚）；3 选择适宜方法、途径4 方法应用要点或者需要特殊处理的地方二、价格解释对价格有争议、疑惑1（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2 从影响价格的因素入手3 目的不同，价格类型不同；4 时点不同，价格不同。（动态价格）；5 交易状况是否变化；6 估价原则是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑；7 估价方法两个机构评估，不同方法产生价格差异三、 资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、 一般资料： （1） 项目的有关资料：估价目的（委托方提供）；委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； 项目有关文件。（2） 估价时点房地产市场状况的资料： 一般性的； 地区性的； 本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况（4） 估价对象区域条件资料： 交通。 环境。 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。2、 不同估价方法应收集的主要资料（1） 市场法： 交易实例及实例房地产状况。 不同交易情况价格差异的资料。 房地产价格指数及利率方面的资料。 房地产状况修正的有关技术资料。（2） 成本法： 土地取得成本方面的资料。 土地开发和房屋建设方面的资料。 管理费用方面的资料。 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。 建筑物的折旧方面的资料。（3） 收益法： 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。 折旧、剩余收益年限等资料。 报酬率方面的资料。（4） 假设开发法： 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。 同类房地产市场售价。 同类项目开发周期、开发费用。 同类项目开发利润或收益资料。 折现率确定的有关资料。估价报告的规范格式A.0.1封面（标题：）房地产估价报告估价项目名称：应说明项目全称委托方：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名估价方：估价机构全称估价人员：参加本次估价的人员的姓名估价作业日期：估价的起止年月日，即正式接受委托至完成估价报告之日。估价报告编号：本报告书在估价机构内部的编号A.0.2目录（标题：）目录一、致委托方函* * 页二、估价师声明* * 页三、估价的假设和限制条件* * 页四、估价结果报告* * 页五、估价技术报告* * 页六、附件* * 页A.0.3致委托方函（标题：）致委托方函致函对象（委托方的全称）致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）致函落款（估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）A.0.4估价师声明（标题：）估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中的估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。7（其他需要声明的事项）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）A.0.5估价的假设和限制条件：（标题：）估价的假设和限制条件（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）A.0.6估价结果报告（标题：）房地产估价结果报告估价报告编号(与封面上的编号一致)（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施完备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况）（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长期限，如一年）A.0.7估价技术报告（标题：）房地产估价技术报告（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）A.0.8附件（标题：）附件估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。A.0.9制作要求：估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法(规范5.1.2条)2、能用市场法的没有用(规范5.1.4条)3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法(规范5.1.5条)4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法(规范5.1.6条)5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定7、选用方法不适用的（各种估价方法的适用条件）市场法1、选取可比实例应符合下列条件(理论113页)（1）处于同一地区或同一供求范围内的类似地区（2）用途相同（3）规模相当（0.5实例/对象2）（4）档次相当（5）建筑结构相同（6）权利性质相同（7）时间接近(不超过1年)（8）交易类型与估价目的吻合（9）应为正常成交价或可修正为正常成交价（10）土地、建筑物、房地产相互匹配（11）比较实例的数量不够2、建立价格可比基础时出错统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵统一化为单价：有时需要对总价先进行调整（理论116页）统一币种单位：注意汇率的方向统一面积单位：3、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了30%4、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。（理论131页）（见案例P247）5、修正系数的确定没有充足的理由6、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒7、比较修正的方向错误8、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高（低）多少”见理论（P197）9、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆10、日期调整时指数选取不合适11、可比实例成交日期应精确到年月日或年月，日期调整时取100/100时，应说明房地产市场稳定或无波动12、环比与定基混淆13、区域因素与个别因素混淆不清14、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异15、区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来16、区域因素比较修正的内涵理解错误17、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素18、间接因素与直接比较混淆不清19、获得价格与成交价格（案例P197）20、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。收益法1、收益期限确定错误2、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据3、对于客观收益没有考虑到未来的变化4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比5、收益计算中有关面积套错6、净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。7、净收益与估价时点不一致（参见案例P204理论P162）8、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年老店、宾馆，参见案例P93、P254）9、价值重复计算，大堂、自用部分不应单独计算价值。（P216）10、运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。规范5.3.8对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理：（1）先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。（2）将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。11、正常费用的测算错误A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。（1）将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。（2）对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。（3）自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。（4）把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。C、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用包含了折旧费。F、带租约的转让的评估。租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用项目要分析租约。扣除费用项目一般为维修费、管理费、保险费、税金（房产税、营业税及附加、土地使用税）12、资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、功能或用途不同的房地产选用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨和经济增长作为资本化率E、Y选定缺乏依据和过程F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配G、不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的资本化率13、收益稳定方可用V=A/Y1-1/（1+Y）n14、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有A末=A初（1+Y）。15、销售税费计税依据为销售收入16、未考虑租约的影响成本法1、区分实际成本与客观成本2、结合市场供求分析确定评估出的积算价格3、对于过旧的建筑物不大适用成本法4、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。5、成本法中房地产的价格构成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用、税金开发利润（参见理论P146）6、自有资金利息不计入利润，而计入成本。7、利润基数与利润率不对应；规范5.4.2开发利润应以土地取得费用和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。8、关于重新购建价格：必须是估价时点的必须是客观的是全新状态下的；规范5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。9、重置价格重建价格，两者适用条件不同（参见理论P153）10、建筑物折旧（2005版新增经济折旧和功能折旧的计算，理论159页）可修复项目，修复费用为折旧额不可折旧额，可分为短寿命、长寿命项目（理论P143例5-7）经济寿命与土地使用权年限的关系（理论P145、规范5.4.11条）残值率或成新率确定有误建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。旧有房地产未扣除折旧额规范5.4.9估价人员都应亲临现场11、销售税费计算基数为销售收入12、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。（规范5.4.11条）13、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。假设开发法1、必须有明确的规划条件，若无条件仍需估价，应推测，并将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件”，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。2、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。3、传统方法计息、利润，折现时利息、利润不出现4、计息时计息周期确定5、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点6、开发完成后房地产价值推算市场法长期趋势法收益法（应折算到估价时点上来）7、销售税费一般不计息8、不应忽略某些无形收益（P224）9、总建筑费没有折现到估价时点其他1、房地产概念（混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清）2、楼面地价、容积率、建筑密度等指标的相互推导中出错楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率建筑密度=建筑物基底占地总面积/总用地面积3、保险估价中不含土地价值4、保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接损失5、入股估价应说明入股后的用途6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%，所得税10%，房屋保险费不大于8。7、对照规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。8、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确9、估价时点是否准确10 、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致11、对采用的方法是否有合理的说明和理由12、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明13、注意利息的计算方式，期限14、报告有效期应以报告完成之日为准15、现实用途和法定用途相符16、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）17、基准地价修正法应说明地价的内涵房地产评估报告常见错误类型88例（一）报告书结构方面的错误 1、报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）。2、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。 3、估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。 4、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算（即：从报告出具之日起计算），或者有效的时间段。 5、如果考题中出现“估价师声明”的具体内容，要特别注意是否有2位估价师签字（抵押报告及拆迁评估报告），则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。 6、如果考题中出现“假设和限制条件”的具体内容，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。 7、估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明） 缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）； 土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）； 区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。 租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。 8、缺市场背景分析。9、缺最高最佳使用分析。10选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：一般情况下优先选用市场法（在市场活跃，成交案例较多情况下）；有收益的商业房地产应当优先选用收益法；在建工程常选用假设开发法、成本法；单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法；抵押目的评估优先成本法，拆迁评估首选市场法，不能用市场法的必须说明理由等。）。 11、未说明每种估价方法的定义、步骤。 12、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。 13、抵押价值的定义不是公开市场价值。应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。14、保险评估不能将土地价值记入（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值）。 15、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。 16、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款（未拖欠的，要在报告的附件中提供未拖欠工程款的证明）。 17、再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。 18、投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见理论方法第70页）。评估投资价值时，要扣除所得税。 19、拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（理论方法第97页）。20、未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）。 21、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。22、法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。 单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。 23、对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。 （二）各种评估方法中的错误： 比较法 24、可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内，装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长。如：超过1年）；可比实例数量要3个以上。 25、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。 26、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）。 27、非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。 28、日期修正计算错误。 29、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。 30、区域（或个别）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。31、区域（或个别）因素修正时，漏项。如土地未作年期修正，比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。 32、修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。 33、修正幅度过大，单项修正超过20%。 34、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。 35、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（房地产估价理论与方法）P131。 收益法 36、收益是通过租赁收入计算，如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。 37、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。 38、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）。 39、如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。 40、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。 41、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。 42、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。 43、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。 44、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。 45、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金12%计算。 46、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（房地产估价理论与方法）P206。 47、某些计费基数未说明基数数值的来源。 48、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。 49、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。 50、资本化率的选取未说明求取方法和来源。 51、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿，减去投资带来的优惠等，见书216页或采用市场提取法计算）。 52、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。（见理论方法213页）。 53、计算公式错误或计算过程错误。54、最终综合确定估价结果时没说明理由。 55、评估结论没有大写。或无单价。 56、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）。 57、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 假设开发法 一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。房地产价值开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。 58、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来楼价，一般通过市场法、长期趋势法、收益法。注意一定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或者比较案例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。59、在对未来的楼价计算中，要注意采用总建筑面积计算，而不是采用可销售面积计算。 60、开发期的确定要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出，或按*市造价管理站的定额规定查得。61、续建成本和管理费用是采用类似市场法的方法来求取，并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。62、续建成本应包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道路管网及绿化等工程费等，不仅仅是建安工程费。63、注意计算续建费中的建安工程时，不能满打满算，必须扣减已完工部分的价格，即要与实际完工进度相符。64、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。65、不能遗漏应扣除项（如：开发利润、投资利息、销售费用、投资者购买待开发房地产应负担的税费。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）。 66、利息计算时，销售费用和销售税费不能计算。 67、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。而待开发房地产价值计息起点是估价时点。68、销售费用和销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。 69、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。利润计算的基数要完整。按直接成本利润率计算时，直接成本应包括土地及建筑物两部分的成本。注意不能遗漏土地部分的利润（或称作“未计算购买估价对象的投资利润”） 。70、利润率选取错误。开发利润估算时，利润率不应当选取建造估价对象的*开发商的实际利润率，而就当选取行业的平均利润率。71、投资者购买待开发房地产应负担的税费是按待开发房地产价值的一定比率测算的。成本法 A、旧房、房地产价格重新购建价格-折旧 B、新建房地产（或者新开发土地）。房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费+开发利润 72、费用构成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。 73、成本计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本）。 土地成本一般可运用基准地价修正法求取。74、开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费等。注意不要漏项。75、计算各种费用（如管理费、投资利息、利润计算）时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。76、计算各种费用（如管理费、投资利息、利润计算）时，如果计算基数是开发成本，应包括土地和建筑物两部分的开发成本，而不仅仅是建筑物的开发成本。77、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本开发成本管理费用。 78、成本法计算贷款利息时计算期有错（均匀投入的计息在期中，即：要将时间段除以2，而待开发房地产价值计息起点是估价时点。）。 79、计算公式有错（积算价格重新购建价格-折旧）。 80、要根据市场供求分析为来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。 81、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（房地产估价理论与方法P145）。 直接成本利润率对应的基数（土地取得成本开发成本） 投资利润率对应的基数（土地取得成本开发成本管理费用） 成本利润率对应的基数（土地取得成本开发成本管理费用销售税费） 销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值） 82、折旧年限确定错误。 83、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。 计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。 建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（房地产估价理论与方法P165）。
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