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芜湖 弋江世纪城 策划案密 级：AA 此报告只对 安徽外经建设集团单位提供文档编号：Jl/fxbg-004 修改记录编号：001 第 1 册/共1 册弋 江世 纪 城策 划 案合肥天赐房地产营销代理公司总页数211正文204附录1生效日期：2007年11月18日编制：审核：批准：二零零七年十一月十八日目录第一部分 分析篇8第一章 芜湖城市概况8一、地理环境8二、城区建设9三、人口生活9四、旅游消费10综 述11第二章 芜湖房地产市场现状12一、芜湖市整体现状与前景12（一）、上半年全市房地产情况121、房地产开发投资情况122、房地产信贷情况133、土地市场供应情况134、房地产市场供应情况145、房地产市场需求情况156、房地产市场价格情况16（二）、宏观市场特点171、芜湖房地产的四次浪潮172 房地产二、三级市场联动效应初步显现183 金融系统成为房地产业的坚实后盾184 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用185、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台19（三）、微观市场特点201地理位置202楼盘结构和户型203楼盘的层高204楼盘设计215楼盘环境216楼盘配套设施217楼盘的卖点228楼盘销售宣传229 品牌22（四）、2007年及未来芜湖市房地产市场展望23二、芜湖市主要楼盘情况25商业篇25住宅篇34三、芜湖市场调查分析54（一）、被访者年龄比例：54（二）、芜湖市民消费心理分析55被访者对单价的接受程度：55（三）、目标客户群的需求分析56（四）、被访者对户型的选择56（五）、是否有换房意向57四、项目概况58（一）、项目的地理位置58（二）、项目周边的环境状况58（三）、项目地段的环境59（四）、该地段居民生活消费水平60（五）、项目周边的配套设施61五、项目SWOT分析621、项目优势分析622、项目劣势分析633、项目机会分析634、项目威胁分析64六、项目定位676.1 项目总体定位676.2 户型面积定位686.3 项目价格定位706.3.1 定价原则706.3.2 定价分析706.4 项目主题定位726.5 项目形象定位73七、项目规划方案建议787.1 整体布局规划：787.2 建筑风格规划建议：807.3 整体户型设计建议：817.6 生活配套规划1017.7 物业管理建议1037.8 社区智能化规划105八、资源整合策略107九、销售进度策略112十、项目价格策略11510.1 定价总体方针11510.3 高层价格策略116十一、阶段推广策略11811.1 蓄势待发期11811.2 内部认购期11811.3 开盘热销期11911.4 持续推广期12011.5 尾盘清理期121十二、项目促销策略12212.1 阶段促销策略12212.2 项目形象促销13012.3 项目促销创新133推广费用预算136规避市场风险策略建议138第二部分 产 品 篇141第一章 纯商业项目定位141一、项目市场定位1411.1 市场定位理念：1411.2市场定位：141二、项目形象定位理念：1422.1形象主题定位：1422.2支持点：142三、项目功能定位：1433.1商场1-4层的区位划分1433.2商场的商品定位及功能定位1443.3商品定位1463.4功能定位146四、商场目标客户定位1464.1租赁使用商场的目标群分析146消费群：146特征：1464.2商场的目标消费群分析1471525岁147 2535岁147 3545岁147 旅游客户群体1484.3商场的目标投资经营者分析148以投资为目的投资人士148以经营为目的的商家149第二章 整体规划建议：150一、项目总体规划思路1501.1 MALL的概念1501.2建立具有特色的MALL151二、建筑风格建议：1522.1商城建筑设计建议：1522.2具体建议152本商城与弋江中路商业市场带应视为一种整体规划152裙楼建筑风格外立面以现代式及皖南特色为主153整体装饰风格建议153各楼层装修设计以简约为主153三、环境设计以及营造建议：1533.1欢乐的花儿1543.2动态的园林1543.3会购物的音乐1553.4经典艺术再现155四、设施配套建议1554.1商用项目的主要配套1564.2规划配套设施的原则建议156适度性原则156实用性原则157超前性原则1574.3具体配套建议157增设电子商务平台157五、商铺间隔建议1575.1大、小商铺间隔的对比分析1585.2相关建议159适应主力商户159适应人流流向1605.3商铺间隔具体建议：1615.4商户组合建议162六、商场其他规划建议：1636.1人流引导1636.2交通组织1636.3物流输送164仓库的预留164货梯的设置165运输通路165卸货位1656.4辅助性服务设施165休闲区165洗手间165（3）自助式售货机、柜员机166七、物业管理/商业管理建议1667.1物业管理提前介入的工作1667.2商业管理提前介入的工作167第二章 纯商业部分营销推广方案168一、总体推广战略思路168二、营销策略1692.1总体营销思路1692.2总体策划思路分析169三、主题宣传推广策略1723.1成立商业管理公司，同时制定招商政策1723.1.1对普通承租商家的招商政策1733.2“利润分成”计划173A.一次性收取分成174B.分期收取分成1743.3“购铺易”计划175四、事件营销策略176五、销售现场的包装策略1765.1销售环境的整体包装设计1775.2销售中心的设计和布置1785.2.1现场销售中心的包装1785.3展示未来经营空间1795.3.1展示未来经营空间的作用180六、招商策略1816.1策略一：提前介入制定招商政策181开发商对商铺销售的要求181投资者对商铺投资的要求182招商工作在销售工作开展前介入182销售与招商安排不同公司的人员跟进1826.2策略二：有意识选择商户1836.2.1商户选择两大原则183经营商品或服务要合理搭配，让进驻商户有足够经营空间183商户的选择要保证有稳定的租金收入，让投资者能快速回收资金183知名或连锁商户184个性鲜明的特色商户184能吸引人流量的商户1846.3策略三：经营商品类别与商场定为一致185开盘阶段：重在造势186销售中期：掌握节奏以快打慢186尾期阶段：重在促销186八、销售控制计划1878.5销售促进计划的主要操作细则1888.5.1建立多元化的销售渠道189直销189巡回展销会189网络联销189跨行业联合直销1898.6宣传推广策略1908.6.1加大广告投放力度，集中优势兵力打歼灭战1908.7媒体组合宣传重点192电视广告192路牌广告192售楼书192商城商讯193报纸广告194电台广告1948.8销售人员培训195商铺销售人员应掌握的地产知识195商铺销售人员应掌握的商用物业产品知识195结 语198附 件19977 房地产资料大全第一部分 分析篇 第一章 芜湖城市概况一、地理环境芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，中心地理座标为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，浩浩长江自城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。她像一颗璀璨的明珠，镶嵌在皖江与青弋江的交汇口。芜湖已具有较高开放度和较强综合经济实力，是享受国家沿海地区对外开放政策的国家沿江开放城市。近几年又先后被国务院及国家有关部委批准为国家优化资本结构试点城市、国家技术创新区域试点城市、发展新型试点城市和制造业信息化试点城市，同时被世界银行确定为中国国企改革技术援助试点城市，也是获得“中国人居环境生态保护与城市绿化建设范例奖”的城市。行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离东部最近的人口超百万的城市，参与南京都市圈交通一体化规划，有利于芜湖更好地承接南京等长三角城市的辐射，同时共享交通一体化的资源，加快融入长三角，同时拓宽与其他城市的合作领域。二、城区建设2006年末，市区面积扩大到720平方公里，其中建成区面积94.7平方公里。全市公交运营线路网长度477公里，车辆885万辆,拥有出租车3130辆，其中，市区2530辆。城市日供水综合能力72.5万吨,市供水总公司完成改制并与香港中华煤气合资成立芜湖华衍水务公司。黄山东路、九华南路、港一路建成，三环路中段、东四大道东段、景观大道二期、赭山东路配套改造正在抓紧建设。滨江公园一期开工建设；九莲塘公园基本建成。城市天然气利用一期工程全部建成，二期工程已经启动，三县天然气利用工程开工建设；朱家桥污水处理厂一期工程厂区土建基本完成，污水管网正在抓紧施工。全年管道燃气供气总量822万立方米，用气人口31.47万人；液化气家庭用量2.56万吨，用气人口56.84万人，城市气化率78.4%。全年居民用电量4.69亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积达到31.85平方公里，建成区绿化覆盖率达到25.3%，人均公共绿地面积为6.71平方米。三、人口生活2006年末，全市户籍人口226.88万人，比上年增加2.32万人，增长1.0%。全市人口中，男性人口117.48万人，女性人口109.40万人。据抽样调查，全年人口出生率为9.2，死亡率为 4.5，自然增长率为4.7。据抽样调查，城市居民人均可支配收入9629元，比上年增长12.6%；人均消费支出7502元，比上年增长18.5%；人均住房使用面积17.37平方米，比上年增加0.78平方米。农村居民人均纯收入3993元，比上年增长11.3%；人均生活费支出2937元，比上年增长20.4%；人均生活用房面积31.92平方米，比上年增加1.79平方米。城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为41.5%和48.2%。在岗职工年平均工资16449元，比上年增长16.1%。“十五”时期，城市居民人均可支配收入年平均增长11.0%，农村居民人均纯收入年平均增长8.5%。四、旅游消费市场消费。全年实现社会消费品零售总额120.74亿元，比上年增长14.6%。分城乡看，城市消费品零售额76.48亿元，比上年增长16.2%；县及县以下消费品零售额44.25亿元，比上年增长11.7%。分行业看，其中，批发零售贸易业105.92亿元，比上年增长18.1%；餐饮业13.26亿元，比上年增长7.0%。“十五”时期，全市社会消费品零售总额年平均增长11.0%。旅游。全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6%，其中，接待国内游客548万人次，增长9.6%。全年实现旅游业总收入35.65亿元，比上年增长15.0%，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8%。年末共有旅行社35家；星级宾馆19家，其中三星级及以上8家；AA级及以上旅游区7处。综 述去年以来，在国家继续实施适度从紧的宏观调控政策的环境下，芜湖市国民经济仍保持稳定增长。2006年，全市完成GDP总值400亿元，完成固定资产投资220亿元，分别比上年同期增长13 %和31.5%。房地产开发全年完成投资45.22亿元，比上年同期增长65.70%，占全市GDP的11.31 %，占全市固定资产投资的20.55%。其中，市区房地产投资40.33亿元，较上年同期增长76.42%。今年上半年已完成房地产投资33亿元，预计全年可完成60亿元以上，虽然处在全省第二位，仅次于合肥市，但与合肥市相比，差距还很大。今年合肥计划完成房地产开发投资220亿元左右，而芜湖市完成60亿元的开发投资计划也仅占合肥市的三分之一。第二章 芜湖房地产市场现状一、芜湖市整体现状与前景（一）、上半年全市房地产情况今年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，芜湖市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳定，宏观调控效果逐步显现。 1、房地产开发投资情况2007年1-6月份，全市城镇固定资产投资总额为112.80亿元，同比增长36.05。全市房地产开发投资额为32.90亿元，同比增长64.58%，其中，住宅和商业地产分别完成开发投资22.34亿元和9.95亿元，同比分别增长94.09%和23.45%；就市区而言，房地产开发投资完成22.31亿元，同比增长31.54，其中，住宅和商业地产分别完成开发投资13.47亿元和8.41亿元，同比分别增长49.71和7.55。从整体上看，芜湖市国民经济继续保持着较快的发展态势，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。2、房地产信贷情况2007年1-6月份，全市房地产开发贷款余额为18.19亿元，同比增长56.68%；全市个人住宅贷款余额为26.01亿元，同比增长0.8。可见，随着国家宏观调控效果的逐步呈现和市场机制的继续作用，芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。3、土地市场供应情况随着芜湖城市的行政区划的调整以及芜湖良好的总体经济发展趋势，使得众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。今年上半年，芜湖市共计出让土地5宗，虽然比去年同期的9宗有所减少，但出让土地面积却达到732.45亩，计48.83万平方米，同比增长44.62，其中商业办公地产出让面积与去年同期基本持平，可见芜湖市房地产开发正逐步朝规模化、集约化发展。另据房管局初步测算，截至2006年底，开发商手中尚有未开发存量土地约6328亩（计422万平方米），扣除华强旅游园区游园地块面积2487亩（计166万平方米）后，尚余3841亩（计256万平方米），按容积率1.8计算可建商品房460万平方米，按容积率2.1计算可建商品房540万平方米，如果按每年新开工200万平方米计算，尚可开工两年半左右，其中因拆迁未完成而导致地块未交付的土地面积约有900亩（计60万平方米）左右。4、房地产市场供应情况2007年16月份，芜湖市区共计批准商品房预售51.65万平方米，其中住宅48.25万平方米，同比分别增长55.42%和59.24%。今年上半年，全市安置房建设新开工5万平方米，在建面积为25.66万平方米，竣工7.2万平方米。今年上半年，全市房屋施工面积为401.03万平方米，其中市区为338.59万平方米，同比分别增长40.08和61.70；全市房屋新开工面积为147.26万平方米，其中市区为112.02万平方米，同比分别增长63.62和90.54；全市房屋竣工面积为51.62万平方米，其中市区为27.06万平方米，同比分别增长52.45和0.78。今年上半年，全市住宅施工面积为336.15万平方米，其中市区为280.25万平方米，同比分别增长50.74和77.99；全市住宅新开工面积为125.01万平方米，其中市区为96.86万平方米，同比分别增长64.53和96.15；全市住宅竣工面积为37.68万平方米，其中市区为24.26万平方米，同比分别增长31.33和12.52。可见，芜湖市房地产市场现实供应量和潜在供应量都较为充足。5、房地产市场需求情况2007年16月份，芜湖市区新建商品房预售成交31.85万平米，其中住宅25.75万平米，同比分别下降3.46%和8.26%，与今年一季度的下降幅度41.1和44.9相比，下降比例大幅减小；就商业地产而言，今年上半年预售成交5.49万平米，同比则增长23.93。可见，受去年宏观调控政策延续效应的影响以及新一轮宏观调控措施的进一步“挤压”，住宅市场炒作现象得到了有效的遏制，新建商品房预售套数及面积同比虽仍呈现下降态势，但下降幅度明显回落，而商业地产成交量则明显有所增加。从预售商品住宅成交单套面积来看，144平米以下的普通住宅占主流，其成交套数占总成交套数的比例为80左右，而去年同期为76；从商品住宅买卖购买对象来看，本市居民购房所占比例一直处于较高水平，今年上半年和去年同期都超过了八成，分别为83和87左右。2007年16月份，市区存量房交易完成36.01万平米，其中住宅27.26万平米，同比分别下降14.55%和13.27%，存量房交易量中住宅所占的比例皆为75左右。从整体上看，随着宏观政策中的税收杠杆调控效果的逐步显现，芜湖市存量房市场成交量同比呈现明显的萎缩态势。6、房地产市场价格情况2007年16月份，芜湖市区商品房均价为4265元/平米，同比增长1.84。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。从预售商品住宅成交价位来看，成交量之大部分都集中在单价为3500元/平米5000元/平米之间，其成交套数在今年上半年和去年同期都超过了相应总成交套数的一半。从典型商品住宅小区销售价格来看，既有成交单价低于3500元/平米的普通商品住宅，也有成交单价高于7000元/平米的精装修商品住宅；从地段划分来看，适宜居住的二类地区成交单价高于一类地区（老城区）和三类地区（较偏地区），单一地类内部成交单价随着延展扩散而呈现梯度下降。从市区典型楼盘预售成交均价同比变化情况看，呈现明显的上升态势。今年上半年芜湖市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势。（二）、宏观市场特点1、芜湖房地产的四次浪潮 第一次、从“无房子”到“有房子”：芜湖“旧城改造”的运动使一幢幢新房如春笋般出现，居民终于从破旧的不配套的卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。但此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。 第二次、从“有房子”到“好房子”：99年后，为了规范房地产运作、建设上规模、功能配套的小区，同时，也为了更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策，当一批居民喜气洋洋地搬进面积宽敞、小区优美的新房时，开发商们忽然惊醒，不再抱残守缺地找关系去“拿地”，而是投资投票买地了。以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木年华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家。 第三次、从“好居室”到“好环境”：2002年，当第二次浪潮正汹涌澎湃之际，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区香格里拉花园，已跃然纸上。第四次、即从“人居环境”到“天居环境”，那就是在城市十分繁华、居民富裕阶段后，散居在郊外绿水青山旁的别墅型住宅，2 房地产二、三级市场联动效应初步显现2006年芜湖市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了芜湖房地产市场的梯级消费需求。3 金融系统成为房地产业的坚实后盾银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体。住房公积金方面：安徽省2006年度发放个人住房贷款34.9亿元，同比增加6.3亿元，增长22%。4 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用2006年芜湖市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2006年，共有400多家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络，为活跃芜湖市二、三级市场起到了十分重要的作用。5、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台2006年芜湖市各区联动举办“房博会”，进一步活跃了住房市场。2006年11月举办了全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。截止2006年12月底，芜湖市累计有开发企业171家，外地投资商在芜湖设立的企业就有43家，占全部房开企业的四分之一。仅2006年，芜湖市新设立的房开企业就有15家，其中，外地企业有10家。从“伟星”开发的中西友好花园开始，芜湖人就感受到外地房地产企业带来的新变化，芜湖人知道除了火柴盒房子以外还有更漂亮的房子。也正因为外地房地产企业让芜湖人尝到了甜头，使芜湖人很快就接受了“外来势力”，也促使外地企业迅速进入芜湖，给芜湖房地产业注入了新的活力。（三）、微观市场特点1地理位置从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是新芜区和镜湖区，20052006年在两区纵横不下20个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。镜湖作为芜湖市的传统商业老城区，在商贸经济的影响下已成为芜湖最具生气的区域，成为芜湖居民购房的首选。随着芜湖市大力发展镜湖的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。2楼盘结构和户型从楼盘结构和户型来看，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，大户型的开发最为明显，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐,面积大都在90-120平方米之间。3楼盘的层高从楼盘的层高看，芜湖已经进入高层时代，正在开发的楼盘群中均有高层，已经开工的江岸明珠更是28幢全高层。改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2006年销售的一个新变化。4楼盘设计从楼盘设计上看，2006年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了芜湖市开发商市场意识的进步，同时也说明了建筑设计单位水平的提高。5楼盘环境从楼盘环境来看，由于消费者追求环境优美的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2006年芜湖市开发商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。开发商在增加小区的绿化面积和在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。在管道、门窗玻璃等材料上普遍启用环保、保温新材料；左岸的门窗均为双层真空加厚玻璃，奥韵康城更是打出了康居工程的牌子。6楼盘配套设施从楼盘配套设施来看， 2006年不少开发商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如左岸生活，远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全。7楼盘的卖点从楼盘的卖点来看，2006年房地产销售突出的是智能化，物业管理人性化概念，其实这个概念进入芜湖的时间不算短，但一直都未广泛推广。8楼盘销售宣传从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化购买的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。9 品牌从品牌上看，元一、绿地、伟星、新湖、万马众森等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。2006年芜湖房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾，例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。（四）、2007年及未来芜湖市房地产市场展望2006年末，芜湖房地产主管部门的相关行业统计数据显示，芜湖市区住房均价每平米4164.91元，比2005年末的每平米3575.34元仅上涨了1.6 个百分点。根据相关数据看出，如果革除市场性因素不足的安置房的话，市区普通商品房的价格还是高达4400元/平米，芜湖市2006年市区纯商品住宅房均价为每平米4441.93元，比上年同期增长9.08%。有关房地产业内人士评价说，虽然增长的幅度没有超过10%，但4440元/平米的单价还是让芜湖部分想要购房的普通市民家庭感到有点吃不消。2006年末，楼市还有一个引起市民关注的现象是，小部分市区优势地段的高档楼盘，似乎没有受到2006年楼市宏观调控政策的影响，价格继续上涨，有的精装修房价格甚至突破了6000元/平米。2007年16月份，芜湖市区商品房均价为4265元/平米，同比增长1.84。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。主要体现了如下几个特点：1普通商品房销售情况持续热开，开盘价一再上扬，仍然是市场内聚集人气的热点；2经济适用房走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格持续上升；3高档次楼盘市场增势强劲，价格呈快速上涨趋势，成为新的市场亮点。据专家预测，2007年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不会向以前那样快，呈“软升“状态。造成软升的主要是多项遏制房地产过热的政策联动将抑制房价快速增长。但从长远来看，随着城市化进程的加快，住房需求进一步加大，二手房交易市场的进一步活跃，住房投资市场的培育和加快发展等，这些都可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。二、芜湖市主要楼盘情况商业篇金科小九华特色商业街 楼盘名称：金科小九华特色商业街建设年代： 2007 年楼盘性质： 商业休闲娱乐 开发商： 横店集团东磁有限公司 芜湖金科房地产开发有限公司价格： 均价35000元 位置： 九华广场南 交通： 非常便捷 主要户型： 80-1000平米楼盘特点： 金科小九华，位于芜湖市中心九华山路与北京路交汇处的西北侧，总投资近亿元，是芜湖市重点工程项目项目总占地面积16765平米,总建筑面积约23300平米,地下车库面积约4840平米,总长大约280米,拥有约1200平米的中心广场和近1500余平米的南部绿化公园。由7栋独立楼宇组成，考虑到人流通畅要求，又保持空间尺度感及环境气氛，街道宽度以8米为主，形成参差错落，高低不同的外立面格局，临外街有一个大型的中心广场，是步行街的主入口，走过中心广场，是商业街的内街，规划由南部绿地广场作为商业街的起景，北部小广场则充分利用地形高差，结合景观小品，及错落有致的屋檐天际线，形成从小九华佛教广场至商业街的别具特色的入口。 小九华商业街在建筑设计上，具有典型的徽派建筑风格，建筑物选用青砖灰瓦马头墙，窗户使用传统的花格窗，店面招牌上也别具匠心，选用招聘幌子匾额等传统店铺标记，店铺之间设有走马廊，信步其中，购物也变成了一种艺术，另外商业街内部设有花坛、休憩座椅、亭台楼阁、艺术雕塑等许多景观小品无不精雕细琢，既简约又不失古韵，让人留恋往返。建成后的金科小九华商街，将以“盛宴、休闲、文化、靓影”为四大商业主题，含概餐饮、KTV、保健、酒吧、健身房、古玩书画、旅游文化用品、珠宝首饰等业态，力求再现芜湖历史的繁华。 金科小九华,单体设计以三层为主,局部为二到五层,布局合理,定位灵活;并强调建筑整体化。 金科小九华一层商铺预计10月中下旬隆重开盘,均价约35000元/平方,二层以上商铺正在招商中。融汇中江广场楼盘名称：融汇中江广场建设年代： 2006 年楼盘性质： 商铺开发商：芜湖融汇置业有限公司价格： 出租 位置：中和路融汇中江广场营销中心交通： 非常便捷 主要户型： 15-600平米楼盘特点：融汇中江广场综合性的商业地产项目，位居芜湖核心商业圈内最后一块商业用地，建筑面积约10万平米，总投资近3亿元人民币，由7幢商铺楼群，1幢船形29层高档写字楼组成。融汇中江广场紧邻芜湖中山路步行街，西临长江、南滨青弋江，俯视镜湖公园与长江自然生态景观，东、北两面承接城市繁华地带，坐踞CBD核心旺地，拥有中山路步行街、新百大厦的良好商业氛围及便利的城市交通，身兼多重“不可复制”的先天优势，最炙手可热的商业位置和最得天独厚的自然风光同具一身，蕴蓄了一种独特而深厚的商业潜力。融汇中江广场是芜湖市重点招商引资项目，由加拿大毕路德建筑设计和香港阿特森泛华规划建筑与景观设计联合亲历打造。整体设计以“水”为主题，与周边长江、镜湖等自然环境相融合，一条优美而流畅的建筑曲线，将东、西两区用地有机地联系起来，这样不仅增加了商业临街面，而且增添了“移步换景”的购物乐趣。融汇中江广场开创性采用了多条街区的规划设计，所有商铺全部临街开门，数十条商业小步行街纵横贯通，并通过多部滚动扶梯上下连接，全方位展现全新的游走式的消费体验，构建了一个开放式立体型的商业购物圈。整体建筑中，独特的铺铺沿街格局、移步换景景观设计，将街区商铺概首次引入芜湖，彻底改变了传统的步行商业街形态。在西区用地南侧，为29层船形平面的高档写字楼，立面造型上，主要以玻璃和钢结构实现商业建筑活泼自由的波浪造型，使建筑立面充满了迷人的气息。整个融汇中江广场内波浪起伏的商业街与船形平面的办公楼有机结合，浑然一体，意喻广场乘风破浪，敢为潮流之先。融汇中江广场是芜湖首个真正意义上的Shopping Mall（休闲购物广场）概念建筑。“MALL”作为一个泛地产、泛旅游、泛商业的复合形态消费中心，将带动人流、物流、信息流、资源流的全面汇聚，这将会对芜湖经济发展起到巨大的拉动作用。融汇中江广场商场部分以先进的经营理念和品牌化运作方式，通过专业且行之有效的“统一招商、统一管理、统一推广”模式，以及统一设计商铺风格等一系列售后服务综合打造广场的整体商业形象，同时将商业街铺分为男士精品、女士服饰、儿童王国、美食天堂、休闲特区等五大区域，集商贸、购物、商务、文化、办公、娱乐、休闲、餐饮等为一体，最终保障商场经营高效运行和持续旺场，共同带动未来商铺租金、价值的全面上扬。联盛国际商业广场楼盘名称：联盛国际商业广场建设年代： 2007 年楼盘性质： 商业广场开发商：芜湖联盛置业发展有限公司价格： 均价 未开盘 元 位置：芜湖市中和路与华兴街交汇处交通： 非常便捷 主要户型： 15-2000平米楼盘特点：芜湖，位于长江之畔，为安徽省省辖市，自古以来就为兵家和商家必争之地，长江流域重要的商埠城市。芜湖作为南京一小时都市圈的西部重镇，城市竞争力已升至全国第30多位，人均生产总值14000元左右，居民个人社会商品零售消费7000余元，综合增长率排名全国前列。在迅猛发展现代经济的同时，素有“江南小上海”之称的芜湖，在2007年迎来了一次具有商业革命性的突破。芜湖，安徽大型旅游城市，也是被国务院批准的沿江重点开放城市。在经济飚飞的今天，国际都市化急剧扩张，使芜湖市呈现前所未有的活力，一股势不可挡的经济力量正在江城这个板块形成。首当其冲的是商业，而芜湖联盛国际商业广场就承担起这样的一种责任。这将会是一种新的“商业革命性突破”。无论地段、规划、交通和人流，芜湖联盛国际商业广场都向着“王者品质”提升，一个投资“商业极地”的口号呼之欲出，也是芜湖商业革命的重大突破。在这里，可以看到越来越多的全球财富正向这里汇集，从世界级的风云人物，到较具实力的企业，其影响力深远，芜湖联盛国际商业广场也在此时应势而生。芜湖联盛国际商业广场位于芜湖市镜湖区的北京东路与赭山中路交汇口，距芜湖火车站和汽车站仅有500米，交通便利；占据“芜湖商业颠峰”的联盛国际商业广场，以约19万平米的超大规模，凝聚芜湖百万超量人气，而人气就是财气。商业地产投资的概念虽然是近几年提出的，但形成历史可谓源远流长。几乎所有的传统商业旺地都具有单一性业态的特点。向心格局和集群效应是现代商业兴旺之根本，只有准确定位才会产生向心格局和集群效应。经过几番论证发现：长期以来，芜湖商业缺乏一个国际化的复合型商业，与芜湖开放的城市形象不相匹配，众多的消费者期待一个可以以“家庭活动理念”为核心的商业广场诞生。为了顺应这种需求，经过反复思考，精心运作，香港联盛集团携手世界500强生活超市、五星级影院、真溜冰场、大型家纺城、大型电器连锁城、时尚商务酒店、恒温游泳池、大型餐饮等一系列知名商业航母如王者出师。引进国际先进商业业态，购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多种业态巧妙搭配构建黄金消费组合，构建国际一站式商业消费体验中心，引领芜湖时尚消费生活，做芜湖商界领袖。芜湖联盛国际商业广场，一个汇聚全球品牌的商业帝国，国际商家同场竞技的财富平台，领航芜湖新一代商业文明的王者之师，震撼登场。住宅篇江岸明珠楼盘名称：江岸明珠建设年代： 2007 年楼盘性质： 高层 小高层开发商：芜湖大鑫房产开发有限公司价格： 均价5999元 位置：芜湖市弋江区中山南路(近新时代商业街) 交通： 非常便捷 主要户型： 60-180平米楼盘特点：江岸明珠项目位于市中心青弋江南，紧邻中山南路是芜湖滨江公园景观带旁不可再生的市中心发展区域。项目总用地面积：122898平米，总建筑面积约25万平米，楼层以小高层、高层住宅为主，户型以88-143的两房到三房半为主。 江岸明珠提倡“LOHAS”生活新概念，“LOHAS”（lifestyles of health and sustainability）就是让人与自然和谐共生；让每个居民都有健康的身心和良好的社会责任感；让每个居民都能实现对未来生活的梦想。江岸明珠2.0的容积率，让社区获得了更多的绿意、更广的视野； 南低北高，东低西高；横有街，纵有巷，社区的规划将中国悠远灿烂的居住文化演绎传扬，社区内点式建筑与板式建筑组合，充分保障每户业主居住的私密性、观景性，健康度。江岸明珠11层板楼间距最大处有58米，平均41到46米之间，大尺度的栋距除了那一份视觉的满足，更多的是对健康的追求。 江岸明珠户型设计秉承皖南居住习惯，倡导新居住方式。芜湖一年四季分明，居室特别讲究南北通透、冬暖夏凉。因此，江岸明珠的户型设计方正，注重南北通风，把新鲜空气、灿烂阳光引入家中，营造出健康的居住环境。 江岸明珠打造智能化社区服务，利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。 江岸明珠的智能化服务系统由八个部分组成：可视联网对讲门禁及家庭安防系统、电子监控系统、电子巡更系统、周界报警系统、车辆进出管理系统、背景音乐系统、家庭多媒体智能箱、电子告示屏等。江城国际楼盘名称：江城国际（二期）建设年代： 2007 年楼盘性质： 多层 高层开发商：芜湖永捷房地产开发有限公司价格： 均价3600元 位置：南瑞新城世纪联华向南 交通：便捷 主要户型： 80-114平米楼盘特点：瑞华苑景观以“新江南乐府”为主题，利用元亩塘生态水资源，揉合“新古典主义”美学观点，通过一轴一线（商业街）、三大居住园区、七大主题景观组团等庞大的造景系统，将“江南风情”、“乐府音韵”传统文化的纯朴之情，生动的再现于现代起居环境和生活艺术中。小区主入口处，是体现江南乐府风度的形象大门。大门上部采用中式建筑斗拱，结合植物叶脉造型的顶部架构，勾勒出园林化、生态型居住区特点；立面嵌入“鱼跃龙门”造型的水景喷泉龙头，呈现出浓浓的本土文化情结。商业街两边，分别是乐府园、文景芳园、水色秀园三个独立封闭式居住区，通过对中国传统“庭院”、“园林”等文化景观的营造，使得生活区内不仅安全感、私密性、领域感十足，且现代、和亲而不乏自然、传统的家园情调。北面的文景芳园区内，有翠竹琴音、银杏挂翠两大景观组团。靠北面高层与多层之间的是翠竹琴音景观区，这里主要是以竹类植物如慈孝竹、凤尾竹、刚竹等营造出竹林听风处及四季常绿的特色空间，与周围的园路自然相接，形成幽静怡人的景观格局。处于该区中心地带的是银杏挂翠景观区，其间种植银杏，散植的胡颓子球等，为附近居民提供一个自然保健活动绿化空间环境，同时设置了健身步道和景墙、花架等景观小品。东面的乐府园区内，有二泉印月中心广场、药草问琴两大景观组团。靠北面高层与多层之间的是药草问琴景观区，这里主要是以选种药植物并结合起伏地形，而形成的活动场地。处于该区中心地带的是二泉印月中心广场，中心地面分别以象征月亮的圆形及象征水面的流线型，混合形成的曲线形态水池视觉形态效果，以无水的方式营造出有水的意境；同时，局部地面草坪、木质铺地、江南古典园林浮雕景墙、弧形木制廊亭等小品，在供人休憩的同时也可很好的陶冶了主人的“新江南”情结。南面的水色秀园区，是一个由吴越丝竹园、浣洗纱滨水广场、在水一方三大景观组团连接而成的亲水休闲景观带。西面是在水一方景观区，它是一个将当代滨水景观与中国传统造园形式结合，而形成的园林感的湖滨景观环境。景观区内以不同材质的铺地、不同形式的亭廊、多种植物类型的合理搭配、以及配合驳岸线条的亲水平台等形成一个关于在水一方的视觉印象；中间是浣洗纱滨水广场，由跌水景观、望月桥、浣纱溪、浣纱石雕塑等组成，结合木制与石制铺地，地面局部嵌草、树池坐凳等，营造出一个纯朴江南水韵的多样化滨水休闲风情；东面是吴越丝竹景观区，它是利用江南竹林、景墙围合、丝竹乐器造型的地面浮雕、江南亭与廊等营造的一个关于“吴越丝竹”的庭院之印象，体现出“新江南乐府”居住主题的释怀自然、回归传统的成熟人生。侨鸿国际凤凰花园楼盘名称：侨鸿国际凤凰花园建设年代：2006 年楼盘性质： 商住开发商：芜湖侨鸿国际实业有限公司价格： 均价5800元 位置：中山北路与申元街交汇处 交通： 非常便捷 主要户型： 60-180平米楼盘特点：侨鸿国际凤凰花园北至银湖南路，南到申元街，东临沃尔玛超市、美食街和该司开发的集高档百货、娱乐、健身、五星级酒店、写字楼为一体的侨鸿国际商城，地理位置十分优越，为芜湖的CBD。交通便利，周边公交路线30多条；学校、医院、银行、超市、餐饮、娱乐一应俱全，尽享生活便利。本项目占地23300平米，总建筑面积92000平米，有4栋17层小高层和2栋24层高层组成，套型面积从60-180平米，尽显人性化设计。大容量地下车位，车位达300多个，解决业主的停车之忧。平湖秋月楼盘名称：平湖秋月建设年代：一期全部售完，二期2008年春节左右开盘楼盘性质： 多层 高层开发商：安徽伟星置业有限公司价格： 均价 元 位置：黄山东路西阳湖畔（行政服务中心对面） 交通： 非常便捷 主要户型： 80-185平米楼盘特点：伟星置业于2004年8月18日以1.94亿元取得西阳湖西侧小平山地块116亩土地的开发权，用于开发芜湖城市中心临湖生态住宅小区“平湖秋月”。平湖秋月总建筑面积15万多平米，以多层与高层为主。该楼盘地处芜湖市中心地带，周边配套设施齐全，生活便捷。珍稀的市中心临湖地带，高格调的规划设计，将打造出高规格的公寓式住宅社区。富贵园楼盘名称：富贵园建设年代：一期全部售完，二期2008年春节左右开盘楼盘性质： 多层 高层开发商：芜湖市马塘房地产开发有限公司价格： 均价 4200 元 位置：弋江区中山南路交通： 非常便捷 主要户型：100-145平米楼盘特点：“富贵园”是一个集多层与高层于一体的高品质纯住宅小区，占地3万多平米，总建筑面积近6万平米。小区位于芜湖市九华山路与中山南路之间，北靠新时代商业街，西靠长江，毗邻滨江公园，距繁华地段商业步行街步行仅十分钟，地处城南核心地段，占据芜湖市零坐标绝版地带，拥有得天独厚的地理位置，优越的地段决定了您生活的品位、视野、高度。富贵园典雅生活400余户100143典雅户型，更有顶层无上尊荣200余平米复式大户型，山水洲城尽收眼底；双阳台设计，360度全景观生活，都市繁华尽收眼底；高层的阔气飘窗设计，即增加使用面积，又增加了采光面，格调生活尽显富贵；高层2米9的层高，高度体现气度；便利生活商圈北靠新时代商业街，南临中南建材城，娱乐、餐饮、酒店、浴场、医院、银行、家居等生活商圈随时满足；距商业步行街仅三分钟车程，各种时尚名品汇聚，满足您的品质生活追求；随时随地体验都市的繁华、城市的价值、交通的便利，随时随地感受身份的尊崇；富贵园“四高”高环境：近40%的绿化率让您置身于绿色环抱的都市生活中，地下车库，人车分流，3000平米秀美中庭广场，260米长的景观休闲走廊，让您的家置身于花园中，闲暇时候，看孩童在花木丛中戏耍，与他（她）在轻音乐、咖啡香浓的温馨中，在满天繁星的照耀下倾心长谈。高品质：简约、唯美的现代建筑设计，尽显高尚精致生活之美；特选双层中空玻璃，隔音隔热效果极佳，给您最佳的私人空间。高服务：中港合资名牌物业管理公司提供星级物管服务，全封闭管理，配以智能化物业管理系统，让您在此居住备感尊荣。高视野：高层临中山南路而建，站在家里的阳台上，即可纵观城市的繁华，欣赏长江的美景、见证城市的未来发展。富贵园“四低”低价位：项目地处城南核心地段，与其他楼盘共享长江美景，旨在用合理价位给您一个理想的高尚品质居所；低密度：项目规划强调舒适性，将更多的空间留给环境；宽阔的栋间距，让您的视野更开阔，南北更通透，采光达到最佳效果；低周期：项目多层明年即可交房，高层正在建设中，07年初即可全面公开。低分摊：精典户型设计，多层实用率达90%左右，高层实用率约85%，实在因此而体现。中央城楼盘名称：中央城建设年代：A区多层封顶，小高层己建一层楼盘性质： 多层 高层开发商：安徽安兴杰成房地产开发有限公司价格： 均价 3600 元 位置：芜湖市高校园区交通： 非常便捷 主要户型：80-130平米楼盘特点：安徽安兴杰成房地产开发有限公司是由安徽安兴联合总公司、安徽杰成集团公司两大公司强强联合，为完成中央城综合开发项目的投资建设而专项成立的开发投资公司。公司于2005年底斥资6.2亿元，通过公开挂牌出让的方式，成功竞得中央城综合开发项目1300余亩地块的开发经营权。该项目以国际会展中心为龙头，是集大型生活区、国际会展中心、五星级酒店、高档写字楼和现代化商业为一体的130万平米地标性复合地产项目。中央城是位于芜湖“正中央”的一座城中央城是抢占城市“制高点”的一座城中央城是众星捧月“生态化”的一座城中央城是英才汇集“人文化”的一座城中央城是功能齐全“多样化”的一座城中央城是从容生活“国际化”的一座城中央城是安兴杰成“典范化”的一座城“中央城”不仅仅是一种单纯的生活起居场所，更代表了一种深刻的文化内涵，将成为是芜湖未来最具发展潜力的精品楼盘。九里香溪楼盘名称：九里香溪建设年代：预计2007年年底开盘楼盘性质： 多层 别墅开发商：芜湖瑞兴置业有限责任公司价格： 均价 元 位置：方村镇交通： 一般主要户型：80-280平米楼盘特点：九里香溪的建筑大胆采用了纯净的现代建筑风格，并对瓷砖、涂玻璃、金属等饰面材料综合运用，严谨、大方的建筑形象创造出来的宁静与满足来衬托城市的喧嚣及浮华。建筑亮点一：阳光底层（下沉式地下室）建筑亮点二：亲情大院落建筑亮点三：阳光露台建筑亮点四：透天内庭院左岸生活社区 楼盘名称 左岸生活社区 建设年代 2004 年楼盘性质 高层 开发商 伟星房地产开发有限公司 价格 均价3485元 位置 东郊路附近 交通 非常便捷 主要户型 多种，以三室两厅为主打 楼盘特点： 左岸生活社区毗邻北京东路CBD中央商务区，区域内人员素质极高。毗邻芜湖的文教科技中心，有安徽师范大学和芜湖一中等多家知名教育机构，文化氛围浓厚。周边遍配套设施齐全，生活方便；占地达30万平米，总建筑面积达70万平米，住户约达4000多户。可容纳2万人居住，是芜湖市中心最大的人文生活国际化社区； 采用超宽间距设计，最大间距可达200多米，地下停车场建成后将成为全省最大的停车场，满足不同人士的需求，社区实行真正意义上的人车分流。部分单元底层架空。 今年推出的主力户型在120 平米左右，销售均价预计为4000元/平米，由于拆迁的问题，该项目的06年推出量无法估计，“左岸生活”-法国式的浪漫和欧洲的古典情怀。融汇锦江 楼盘名称： 融汇锦江 建设年代： 2005 年楼盘性质： 多层/高层 价格：均价3400元开发商： 芜湖融汇置业有限公司 位置： 东临康复路、西与新建东方海伦堡、百蕊山庄为邻，南面秀丽的青弋江交通： 便捷 主要户型： 两房两厅和三房两厅 楼盘特点：融汇锦江东临康复路，西与新建东方海伦
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