优势和机会分析

开篇前言： 以“极致”成就“极致者”最美好的献礼；这是“极致”与“极致”邂逅；这是对极致 者辉煌一生的最高回报。对那些创造奇迹的“极致者” ，他们更需要一份体现人生价值的非凡礼物，与其成就了 跟极致格调合拍的至高享受，倒不如说这是世界对他们的完美回报。思考原点： 价值符号将形成传播性的市场记忆，即“极致国际公馆” 一般“案名”是一个项目的最大价值形象符号，因此用“极致”对比呼伦贝尔市最贵的 公寓和同区域最高端项目的案名。 寻找他们背后的价值共性， 结合本案的特性挖掘项目最具 市场价值的形象符号定性本案在海市豪宅市场中顶级地位。全市区域高端：中鼎，朗群首府，中央御景 （达到这些楼盘一样形象高度） 周边区域高端：腾阳华瑞、海晨集团、上东城、富强花园、和平花园（做出区域内第一地位）小结： 顶端豪宅项目主要从入住人群的身份地位和地段优势来定义项目的形象气质。价值提炼 小区内主要是以中央公园和稀缺景观资源的关系来强化提炼景观豪宅的价值形象。本案价值叙述 -四个最 地段：还是新区最好，最贵，最稀缺最生活的地段。 景观：最大拥有还是最大的城市绿色景观资源-三馆一湖项目建筑：还是最有价值感受的建筑形成，即：高端公寓，商住两用，精品装修 客户群：全市及呼盟最顶端的人群如果要超越， 区内项目达到海市顶级豪宅的市场形象高度， 我们必须从这“四个最”入手。NO1：最高身份对位 + 最高建筑品质NO2：最大景观价值 + 身份属性对位 想拥有整个草原的富豪是妄想狂， 想拥有一座中央公园的富豪是浪漫的现实主义者。 享 有呼伦贝尔却不能拥有一片绿洲。我们需要极致公馆与中央公园共流传。绿洲归来： 城市的绿洲和心灵的绿洲必将归来“三馆一湖比邻，园内丘陵设计成树移植，绿化面积达 40%。活水入园， XX 公顷的湖面与你的大厅只有一箭之隔， X 层式建筑，落地飘窗， 层层观湖，在心扉绿洲世界心将重现，当尘埃落定，心灵的彼岸必将重现。直面三馆一湖， 现代派建筑为泊心者勾勒一片彼岸美景。奢华者，用浮华恣肆的豪宅示范财富泊心者，在 xx 国际公寓示范生活。绿洲，水域，欧式风尚，在世俗眼中是稀缺的资源，对泊心者而言 是一种生活态度。周边地理优势本案位于海拉尔区新区， 居政治中心， 文化中心， 商业中心。 南临政府行政办公区， 北依“三 馆一湖、商业中心” ，西临天鹅湾，东临自治区养老院。本案地处交界区，环顾四周地理优 势明显。详情看下图主夭鹅湾 项目区域大剧院*府I*东山城划馆业滾贝尔东大街甫二中林业医院自治区 养老降MS 五輕極淇湖 螟乐中心十二中 宾验中学政府新行政办公区本案 项目区域公共交通优势道路整洁宽敞，学府路、贝尔东大街、满洲里路环于四周、不堵车不塞车，行进至老城区商 圈，文化中心不到 10分钟，项目规划优势显著。周边环境预测1中鼎郎郡2首府3中央御景4腾阳华瑞5海晨集团6上东城7富强花园和平花园近五年来在新区聚集了一些高档或豪宅别墅项目，已成为新区的影响力。其具备以下特点：以上楼盘“扎堆”现象明显；交通及教育配套不完善，生活圈和消费圈；购买客户投资倾向 明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报率，但是变现能力不强。本案内部优势地块全部被周边高档楼宇群立， 保证了本案物业形象的包装优势， 物业服务是高档社区软实 力的象征， 居社会幽闭核心领域， 享幽静的尊崇的居住环境。 高层围合式设计保证了整个社 区开阔的空间感和公寓的私密性。 独栋公寓自成一体， 与沿街的商业建筑截然分开， 即保证 了居住品质， 又保证了项目推广有更大的灵活性。 车位充足， 地下车库集中设置于中央绿地 之下，社区内部环境优雅，文化效应突出，让人、车、生活独具特色。绿化优势中央集中绿地面积 1000怦；园内绿化带为 500怦。地块内移入成年树木，配以休闲养生健 身设施，如适当加以利用并具很大推广卖点。户型优势 ：2-9 米高部分户型更可达 3.05 米竞争对手难以匹敌会所优势会所功能齐全，满足周边企事业机关单位休闲谈事需求教育优势社区内配套幼儿园、小学开放商优势实力雄厚， 社会美誉度高，本案整个项目基本同期开发， 可支持客户信心， 削弱延期竣工带 来的负面影响，使周边其他开发商无法超越。三馆一湖投入使用必将使这一区域成为市场卖点城市改造力度加大，新区开发拓展项目潜力巨大，预计未来3-5年拆迁规模20万怦，需要大量房源，住户目标高远不乏其中，我们的客户不缺少。户型选择到目前为止来看， 海拉尔区没有高档精装公寓， 项目空白点多， 因此在项目选择上有更多的 余地。二、市场威胁1 、开发后 2-3 年入住，属于远期楼盘，因此会影响业主购买信心。2、目四周竞争楼盘较多，会影响价格定位，客户资源容易被分流。3、置最近的天鹅湾还要开发二、三期的项目楼盘，是本案的最强竞争对手。4、鹅湾的目标客户群和我们相同，必将直接拦截和分流我方的目标客户。5、边即将入入住的小区价格基本定在3800-5000/怦之间，影响定价。三、目标市场分析1、入高文化的顶级阶层（商住型）2、收入中文化的社会精英（自住型）3、收入低文化的暴发户（享受型）4、收入高文化的知识英才（过渡型）5、收入中文化的高级白领（潜力型） 此客户分版一直决定户型设计 物业管理建议邀请知名的物业管理公司负责整个物业管理；为业主提供24 小时全天候管家式服务，并提供贴身私人秘书或助理服务， 注重建设和谐的社区文化； 事无大小皆有专业细心的 物业专员细心安排。 让住户免却日常杂物之忧， 在享受天伦之乐的同事也能够尽情享受国际 化社区的尊贵生活。代理服务代订各种娱乐场所位置、餐馆订座订位。代办购物 代办票务（飞机、火车、演出票） 代送物品（快递集中送达、大件物品运输等） 代订报纸杂志、牛奶带接送小孩（社区内部代步车、专车接送、专人看管） 代缴费（水电暖、煤气、物业、电话） 设立上诉服务的原因：解决家中琐事免除后顾之忧，安心生活 家政服务美食到家（五星级酒店厨师出租，菜式设计、安排宴会、职业服务员） 洗衣（干洗、水洗）家居清洁服务（扫地、擦地、清理卫生间、阳台、厨房） 裁缝服务（改裤脚、修拉锁、皮鞋保养）看护服务（月嫂） 原因：个性化的家政服务提供经过培训的保姆，钟点工，提供高品质的家政服务 从住宅使用至的角度考虑， 无论是业主还是住户他们物业管理公司提供的家政服务越细致越 贴心他们的生活就会越轻松。商品服务临时秘书服务，传真，扫面印刷喷绘，招投标文件，合同文书 原因：日理万机的总裁老板难免会在住所中处理一些突发事件， 若在社区能提供如代理秘书 一样的服务一定会让他们更加高效的处理事务。医疗及健康服务 家庭医护服务（社区上门出诊、保健按摩、美容美体）各类康体运动教练，陪练 家居维修服务物业养护水电暖改造维修，门童保安和礼宾师服务 来车登记、行李搬运，物件搬运 礼宾师接待社区文化服务由开发商联通社区居委会设立文化基金， 支持业主成立诸如社区足球、 篮球、乒乓球、 摄影、 垂钓、书法等社团协会活动，定期举办文化活动，社区比赛，文艺演出等会所管理会所管理是海外最近流行的一种新服务， 是指充分利用会所资源使之所到最有效的分配， 并 因应会所的设计不定期的推出迎合住户需求的主题活动，管家并不会 24 小时跟着主人走， 因此通过高素质的会所管理服务住户也可得到细致入微的贴心服务， 引入这个新鲜理念又可 以成为项目宣传炒作的一个利器楼宇智能化 社会进入数字时代人类家居的进程亦是如此， 人居环境的提高和改善都将会与数字化息息相 关，本案集中体现在：1、综合布线系统 结构化综合布线系统是整幢大楼的 神经系统 ，是网络、通讯等系统的基础。大楼结构化布 线采用光纤作为主干（电话主干使用大对数线缆） 、超五类或六类双绞线到房间，提供网络 接入。2、网络系统在综合布线基础上构建网络系统，提供系统桌面 100/1000Mbps 接入，在公开区域部署无线 网络， 可以提供整个楼宇内无死角的网络覆盖。在网络系统上可以部署多种网络应用， 如办公系统、各种管理系统、视频点播服务（IPTV ）、IP电话等（如Any chat音视频）。在网络中心建设互联网出口，配合安全设备和计费系统，可为楼宇内各种用户提供互联网接入服务。3、电话系统利用综合布线的基础设施， 配置大容量程控交换机， 可以为楼宇内用户提供电话、 传真等通 讯服务。楼宇内移动信号覆盖一般由移动公司在楼道内安装信号放大器来实现。4、电视系统 整个大楼接入有线电视网络，并建设自己的卫星电视接收系统，可以为楼宇内用户（酒店、 公寓等）提供电视服务，如需收费，可配套建设卫星电视计费系统。5、安防监控系统安防监控系统包括视频监控系统、 入侵检测系统和巡更系统。 视频监控系统在重要部位 （楼 宇出入口、电梯、楼道等）安装摄像机，实时监控并录像，建设安防监控中心，派专人进行 监控和管理。 入侵侦测系统是在重要部位部署入侵探测器， 防止非法入侵。 巡更系统是安保 人员定期按照计划线路进行巡更，记录巡更情况和结果。6、一卡通系统 一卡通系统包括门禁、考勤、消费、身份管理等多重功能，可根据需求进行部署。一卡通系 统还可以和酒店管理系统、停车场管理系统、电子巡更系统等相结合，实现业务的拓展。7、停车场管理 停车场管理系统用于车辆进出停车场及停车收费管理，可与一卡通系统相结合。8、广播告示系统广播系统可用于播放背景音乐、 通知和应急广播。 告示系统用于视频信息发布，在门厅、大 堂、电梯间等地配置告示屏，播放宣传材料、广告和公告信息等。9、楼宇自控系统本系统对建筑物大多数机电设备进行全面、有效的监控和管理,如对空调系统、冷冻机组、变配电高低压回路、给排水回路、各种水泵、照明回路等等的状态监测和启停控制,对变配电高低压回路、电梯系统的状态监测和故障报警。10、酒店管理系统酒店管理系统一般包含预定接待、帐务处理、 客房中心、 报表中心等功能模块。酒店管理系 统优秀的酒店管理软件能显著地提高酒店的服务水平和工作效率， 规范酒店的业务流程， 帮 助酒店管理者及时、 全面地了解经营信息， 做出更加准确的决策， 从而有效地提高酒店的经 营效益。11、物业管理系统 实现对公寓住宅、商场部分进行房产管理、客户管理、综合服务、安全管理、服务管理、租 赁管理、车辆管理、入住管理、资产管理等一系列操作，大大的提高了物业的工作效率，现 能体现出现代化公寓小区的智能化管理水平和先进的管理思想。12、智能楼宇管理系统（集控平台） 智能化集成管理系统可将楼宇各个智能化系统进行集成，实现资源的优化配置和信息共享， 实现对整个智能化系统的全局管理，最大限度地实现各个子系统之间的联动控制功能。13、中心机房中心机房是指存放各系统核心设备（核心网络设备、安全设备、服务器和存储等）的专用安装场所。其对温度、湿度、空间等有较高的使用要求。教育配套 本项目地块内规划有幼儿园小学，是其他项目无法比拟的，下一代的教育是中国人的大事，优良的教育配套将会成为吸引买家的大卖点各盘的优劣势对比项目名称父通位置占地面积建筑面积容积率分期推合时间物业状态产品类型总套数销售率中鼎朗郡首府中央御景腾阳华瑞海晨集团上东城蒙西富强 花园和平花园天鹅湾爱心花园 老年公寓产品配比项目名称面积区间地上面积地下面积庭院面积主力户型面积主力总价车位比例中鼎郎郡首府中央御景腾阳华瑞海晨集团上东城蒙西富强 花园和平花园天鹅湾爱心花园 老年公寓销售分析项目名称总建筑面积容积率层数在售房源入市时间月均销售套数入市价格目前均价中鼎郎郡首府中央御景腾阳华瑞上东城蒙西富强 花园和平花园天鹅湾爱心花园老年公寓海晨集团园林呈现与建筑风格项目名称建筑风格绿化率社区园林中鼎朗郡首府中央御景腾阳华瑞海晨集团上东城蒙西富强 花园和平花园天鹅湾爱心花园 老年公寓物业管理与配套服务项目名称社区配套物业服务公司物业费中鼎朗郡首府中央御景腾阳华瑞海晨集团上东城蒙西富强 花园和平花园天鹅湾爱心花园 老年公寓潜在供应在售项目未推出产品名称位置建筑形状地上面积层数潜在规模潜在应供套容积率预计总价预计推出时间中鼎朗郡首府中央御景腾阳华瑞海晨集团上东城蒙西富强 花园和平花园天鹅湾爱心花园 老年公寓营销推广情况媒体推广，路牌广告网络，杂志公关活动，产品推介会 寻找症结所在：产品品质 价格因素 现场环境 推广手段产品的价值是否通过有效手段传项目客户影响客户购买因素是产品价格质量和环境产品认识： 项目所在位置，交通便利，可到达性比较强 地处呼伦贝尔市新区，市委和区委都在付近，周边绿带环绕，三馆一湖项目即将投入使用， 居住与生态环境较好。 此地段的地块， 具有唯一性， 具有较强的升值空间。 区域开发较成熟， 但周边配套都处于开发建设中。政府政策倾斜，大环境好；高层，一梯两户，三种户型，高 档精装修，商住两用，提包入住价格认识：均价 5000到 5500 每平米，具有较强的竞争力，以天鹅湾做比较的话，装修等于白送 现场环境认知1、施工环境符合相关部门的要求，定期组织活动，安排业主参观施工现场，让品质看在眼 里，深入人心，建立购买决心！2、售楼处 简约，大气，建设开放式的样板间，精装修做到极致表现，要有打动力，产品和品质相匹配