上半年深圳关外房地产市场分析(doc 18)

2008年上半年深圳关外房地产市场分析一、2008年上半年深圳关外一级市场供应 2008年上半年，全市成交土地面积84.22万平米，以关内成交最多，为55.97万平米，占全市的66.5%；而关外仅占33.5%,其中宝安成交3块，总面积为16.78万平米；龙岗成交2块，总面积为11.47万平米。 上半年，土地总成交价为86.05亿元，总建筑面积为299.03万平米，全市平均楼面地价为2877.63元/平米；其中宝安土地成交总价为9亿，总建筑面积为47.97万平米，平均楼面地价为1876.3元/平米；龙岗土地成交总价为7.36亿，总建筑面积为28.33万平米，平均楼面地价为2598.1元/平米。 2008年上半年，宝安土地成交16.78万平米，同比增长2倍多，环比增23.1%；楼面地价1876.3元/平米，同比降67.8%，环比降59%。 2008年上半年，龙岗土地成交11.47万平米，环比降47.7%（2007年上半年龙岗无土地成交）；楼面地价2598.1元/平米，环比增24.9%。 二、2008年上半年深圳关外二级市场供需情况 2008年上半年，全市一手房批售面积294.54万平米，以关外批售面积最多，占全市的73.7%。其中宝安以140.13万平米位居第一，占全市批售面积的47.6%；龙岗批售面积77万平米，占全市的26.1%。 除福田外，其他区域批售面积均大于销售面积，一定程度上反映目前市场供大于求，市场观望气氛浓厚；其中宝安和龙岗的供销比分别为2.48：1和1.2：1。 2008年上半年，全市一手房销售面积155.47万平米，销售均价12801.2元/平米。其中龙岗和宝安成交量大幅领先于关内四区，占全市的77.3%；以龙岗最多，为63.69万平米，宝安为56.46万平米，分别占全市份额的41%和36%；而二者的成交均价均低于关内四区，龙岗均价最低，为9387元/平米，宝安均价为11834元/平米。 据深圳国土资源与房产管理局公开信息显示，在销售面积方面，上半年排在前十名的楼盘全部位于关外，两区平分秋色，这虽然与近几年关内新盘减少与开发体量有关，但同时也反映深圳人居住观念发生了巨大变化。 上半年，宝安一手房销售面积56.46万平方米，同比减少48.9%；一手房销售均价为11834. 4元/平方米，同比微降1.3%。 从上半年各月住宅销售情况来看，3月份达到上半年高点，4月大幅滑落，5月份有所回升，6月份又出现回落；销售均价与去年高峰时相比调整幅度较大，6月份宝安房价比去年最高点下降了27.4%，基本回落到去年年初水平。 上半年，龙岗一手房销售面积63.69万平方米，同比减少31.8%；一手房销售均价为9386.72元/平方米，基本与去年上半年持平。 从上半年各月住宅销售情况来看，3月份销售量大幅攀升，5月份销售量达到上半年高点，6月份又出现回落；销售均价与去年高峰时相比调整幅度较大，6月份龙岗房价比去年最高点下降了41%。 三、2008年上半年深圳关外三级市场需求情况 2008年上半年，全市二手房销售面积205.67万平米，销售均价12643.9元/平米。关内四区成交量多于关外，总面积为132.11万平米，占全市的64.3%；关外成交总面积为73.38万平米，其中宝安39.3万平米。龙岗34.08万平米；关外成交均价低于关内四区，以龙岗最低，为7944.2元/平米，宝安为8982.4元/平米。 上半年，宝安二手房销售面积39.30万平方米，同比减少62.1%；二手房销售均价为8982.4元/平方米，同比增5.6%。 从上半年各月住宅销售情况来看，3月出现回升，5月达到上半年的高点，6月又出现回落；销售均价与去年高峰时相比调整幅度较大，6月份宝安房价比去年最高点下降了20.1%。 上半年，龙岗二手房销售面积34.08万平方米，同比减少69.5%；二手房销售均价为7944.2元/平方米，同比增9%。 从上半年各月住宅销售情况来看，3月份销售量出现回升，5月份销售量达到上半年高点，6月份微降；销售均价与去年高峰时相比调整幅度较大，6月份龙岗房价比去年最高点下降了24.7%。 四、2008年上半年深圳关外市场成交特征 影响市场成交的关键因素包括：价格、区域、产品（户型、面积），其他还有楼层、朝向、供应量、开发商品牌、营销手段等，这里重点分析三个关键因素。 价格：上半年以关外成交为主，从世联监测的开盘项目销售情况来看，价格相对较低的项目销售速度较快 降价对成交量的影响： 2008年上半年，全市商品住宅成交量与价格呈反向变动，其中1-5月，商品住宅均价呈现逐渐下降的趋势，成交量也逐渐回升；6月，成交均价略有抬高，而成交量出现回落。 价格的下降对不同区域、不同产品类型的成交量提升作用不同。 从区域来看，价格下降对关外（宝安区和龙岗区）成交量提升作用较关内（罗湖区、福田区、南山区、盐田区）显著。 从产品类型来看，价格下降对90平米以下产品成交量的提升作用最显著。 2008年6月，深圳关内、关外面积在90平米以下及90-144平米的产品成交量随价格的下降而上升，但面积在144平米以上的产品价格下降对成交量几乎没有影响。 区域：上半年成交集中在宝安和龙岗，这与推盘主要集中在关外有关 上半年，成交主要集中在宝安和龙岗，以龙岗最多，达6690套；其次是宝安，为5268套。 户型：二房和三房产品最畅销，一房产品紧随其后 各户型产品中，月均成交量以二房、三房为首，分别达895套和681套，其次是一房产品，成交达507套。 1-2月是成交淡季，从3月成交量开始大幅攀升，但在6月出现回落。其中二房一直稳居各月成交的榜首；三房除在4月有所回落外，其他各月都位居销售量第二位；一房产品除在4月赶超三房外，其他各月都排在其后。 户型+区域：宝安和龙岗是二房、三房和一房产品成交的主要区域；除宝安外，其他四区域二房成交均多于三房 上半年，二房、三房和一房成交主要集中在宝安和龙岗，其中宝安二房、三房成交分别为1571套、1828套，龙岗二房、三房成交分别为2212套、1667套。 宝安二房成交略低于三房，其他四区域二房成交均多于三房。 面积：90平米以下产品最畅销，144平米以上产品成交低迷 各面积产品中，月均成交量以90平米以下产品最多，达1741套，其次是91-144平米产品，成交达679套，144平米以上成交最少，仅167套。 1-2月是成交淡季，从3月成交量开始回暖，6月出现明显回落。其中90平米以下产品一直稳居各月成交的榜首；91-144平米产品居次；144平米以上产品成交低迷。 面积+区域：宝安和龙岗是各面积产品成交的主要区域，各区域均以90平米以下产品成交量最大 上半年，各面积产品成交主要集中在宝安和龙岗，其中宝安各面积产品成交分别为2927套、1541套和700套；龙岗各面积产品成交分别为4719套、1541套和430套。 各区域均以90平米以下产品成交最多。 五、下半年关外市场展望 粗略统计，今年下半年宝安至少有17个新盘面市，总推货量约1万套、150万平方米。后市新盘仍多在宝安中心区，其中新中心区以在售楼盘为主。新推产品多以中小户型为主。此外，宝安区今年下半年也有几个别墅项目值得关注，一是中粮地产的中粮澜山花园，二是万科在宝安中心区的兰乔圣菲，三是在龙华的水榭山。不过，这三个项目今年预期的总货量不过300套左右，中小户型将是宝安区新盘绝对的主流产品。 今年7-12月，包括龙岗中心城、布吉、坂田、坪山、坪地、平湖等区域在内，龙岗的新盘入市量保守估计约100万平方米，其中以龙岗中心城最多，坪山、坪地和平湖等区域供应量也不俗，而且均是品牌开发商大盘，如万科金域东郡二期、深业东城上邸、中航鼎尚华庭、和黄御峰园、佳兆业茗萃园等，供应量接近40万平方米。不过，龙岗传统楼市热点之一的布吉，下半年供应不足20万平方米。(世联地产供稿 编辑：苏苏)