西安唐人街铜锣湾广场项目定位规划建议书_87页

第一章 西安商业调查与分析2005年12月项 目 规 划 书铜 锣 湾 集 团- 1 - 目录目 录序章 西安商业及项目概况 P1P8第一节 西安概况 P1P5第二节 西安消费市场运行概况 P6P8第一章 西安商业调查与分析 P9P66第一节 西安商圈市调与分析 P9 P39第二节 项目所在商圈市调与分析 P39P42第三节 西安唐人街及铜锣湾广场概况 P43P45第四节 竞争项目市调与分析 P46P66第二章 西安消费市场调研及分析 P67P84第一节 西安居民收入概况 P67P67第二节 调查及分析方法说明 P67P73第三节 消费者问卷调查结果与分析 P73P84第三章项目定位 P85P95第一节 简述 P85P91第二节 项目定位描述 P91P95第四章 项目业态组合 P96P105第一节 业态组合概念 P96P97第二节 项目业态、业种 P97P105第三节 项目平面规划图 P105P105第 1 页 共 90 页 序章 西安商业及项目概况序章 西安商业及项目概况第一节 西安概况一、西安概述西安，世界四大古都之一，西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心和西部大开发的桥头堡，全国十五个副省级城市和重点旅游城市之一。西安历来具有西北最大商贸中心的优势，以西安为中心的关中经济带是中国内陆经济最发达和最有潜力的地区之一。今日的西安坚持以科技、旅游、商贸为先导，已成为一个工业基础雄厚、科技实力强大、文化教育发达、与国际间的经济技术合作和文化交流日益广泛的对外开放型城市。在实施西部大开发的战略中，西安将起着沟通东西、辐射南北的重要作用，作为这一区域的商贸枢纽、金融中心和物资集散地，也将成为对内、对外开放的重要基地。一地理概况西安位于中国大陆腹地黄河流域关中平原中部，南依秦岭、北临渭河。东西最长204公里，南北最宽116公里。东与渭南地区为邻，西与宝鸡、咸阳地区相接，南面与汉中、安康地区相连、北与铜川地区接壤，是西北五省区通往中原及东、南发达地区的门户。西安现辖九区四县，面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。二行政建制西安市现辖十三个区县，其中辖区9个：新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区，辖县4个：蓝田、周至、户县、高陵。三气候概况西安市属于温暖半湿润的季风气候、四季分明、雨量适中。全市年平均气温13.013.4左右，最冷的1月份平均气温-1.3左右,最热的7月份平均气温26.7左右；全年最高气温39，最低气温-20。全年日照总时数19832267小时。市区年降雨天数93天，年降水量558750毫米，主要集中在7-9月。年平均降雪日为13.8天。四旅游、饮食作为华夏文明的发源地，西安与世界名城雅典、开罗、罗马齐名，同被誉为世界四大文明古都。深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存使西安享有“天然历史博物馆”的美称。西安的自然景观峭拔险峻，独具特色，境内及附近有西岳华山、终南山、太白山、骊山等风景名胜区，建有森林公园十一个。项目所在莲湖区内，建于明代的钟楼、鼓楼历经600年风雨沧桑依旧瑰丽壮观，“晨钟暮鼓”已成为西安一个独特的标志。连结古城墙的西门箭楼是我国迄今为止保存最完整的古城堡。西安同时又是一座饮食文化名城，莲湖区清真餐饮、食品及一批名店名食已成为西安饮食文化的一大特色、独具特色，“同盛祥”牛羊肉泡馍、贾三灌汤包子、辇止坡老童家腊牛羊肉等民族餐饮、食品誉满三秦，闻名全国。北院门的清真风味小吃让国内外游客流连忘返，位于西大街桥梓口的大麦市街回民饮食街，经营名贵小吃80余种，日客流量上万人次。西安多元文化的氛围使其具有独特的历史文化价值。五交通状况西安作为西北地区最大的交通枢纽、新亚欧大陆桥中国段陇海、兰新线上最大的中心城市，处于连接华北、西北、西南的交通要道和中西部的结合地带，业已形成了以航空、铁路、公路为主，辐射全国、连通世界的现代化立体交通网络。 六人口情况对于零售物业的开发来说，作为最终消费者的城市人口，无疑是一个非常重要的影响因素。根据西安市统计局公布的资料，西安辖区总人口已近750万，城区人口已超过400万。根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，2005年末西安市总人口将达到759.04万，到2020年总人口将达到1200万，属中等规模城市。 西安市的常住人口数量：741.14万人（包括外来人口，不包括外出人口），西安市人口密度：666人/平方公里 西安市居住在城镇的人口数量：416.05万人，占56.14 西安市居住在乡村的人口数量：325 .09万人，占43.86 西安市外来人口：89.2万人 西安市人口自然增长率：1.53 ，年均增长：1.77 西安全市共有46个民族，汉族占总人口的98.9%。西安市的少数民族主要以回族为主，大部分都聚居在西安市城区鼓楼西北部、西大街、广济街一带，这里也是陕西省最大的回族聚居地,人口约六万，占全市总人口的0.7%，主要从事餐饮业和服务业。他们以自己的宗教信仰形成高度的凝聚力，在汉族人占主流的社会中，顽强地坚持了自己特有的文化生活圈子。直到今天，这些古老移民后裔的血液中还保留着祖先精明商人和贵族的遗传因子。七科技教育西安在全国是高等院校比较集中的地区之一，2004年共有普通高等院校32所，在校学生25.4万人，在全国大中城市中列第四位。西安市各类科学研究和技术机构达735个，各类专业技术人员35.4万人，科技实力仅次于北京、上海，居全国第三位。八人民生活水平不断提高2004年，西安城市居民人均可支配收入8544元，城市居民人均生活消费支出7428元，人民生活不断改善、整体达到小康水平。居民消费结构出现新变化，吃、穿、用消费逐步增长，文化、旅游、住房、教育等消费增长较快。其中，在岗职工平均工资15473元，人均衣着消费支出611元，人均居住面积达到34.7。西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，商贸业有着辉煌的历史。建国以后，特别是改革开放以来，西安以发展大商贸、建设大市场、搞活大流通为目标，以“建强创佳”为动力，调整结构，深化改革，加强设施建设，创建旅游购物环境最佳，已初步建立起统一、开放、多元、竞争、有序的商贸流通格局（非公有制经济市场份额已占75%，而国有经济成分仅为25%）。二、2004年西安经济运行状况目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家；客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。2004年社会消费品零售总额实现506.51亿元，同比增长15.1%。西安市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）中位居第三位。根据现代大流通理论，结合西安的实际情况，要将西安建成涵盖“六个心”在内的综合性商贸中心。即：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、金融电信、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。西安市主要统计指标指 标单位2000年2001年2002年2003年2004年总人口万人688.01694.84702.59716.58725.01社会从业人数万人389.1389.3397.16404.92409.57全部单位从业人员万人112.45113.93115.77116.68118.15西安市生产总值亿元643.26733.85823.5941.61095.87 第一产业亿元44.6545.8747.7750.7260.05 第二产业亿元283.12326.42372.48415.68495.67 第三产业亿元315.49361.56403.25475.2540.15现价农林牧渔业总产值亿元74.3776.7579.7483.79100.08全年粮食总产量万吨201.92197.09192.41176.34195.75全部工业总产值亿元821.96930.11048.961209.631264.07全社会固定资产投资额亿元232.37287.72338.15478.1640.23全市固定资产投资总额亿元203.01256.95307.24445.74605.77商品房实际销售面积万平方米212.92225.35252.9252.74209.44社会消费品零售总额亿元328.47365.93409.38440.05506.51实际利用外资亿美元1.561.772.032.562.76接待国内旅游者人数万人次15021685191016142084接待境外旅游者人数万人次6567743465旅游业总收入亿元105.4113131106.4154.4 旅游外汇收入亿美元2.72.93.21.463.3地方财政收入亿元46.9655.9760.0772.8786.06地方财政支出亿元46.557.1468.7677.2589.51金融机构年末存款余额亿元1335.631629.722191.472665.873061.66金融机构年末贷款余额亿元972.511185.971598.421954.182052.33商品零售价总指(上年=100）98.798.998.5100101.9居民消费价总指(上年=100）100.299.998.6100.5102.3房地产销售价指(上年=100）101.3101.9101.1101.4105城市居民人均可支配收入元63646705718477488544城市居民人均消费性支出元54465816641968057428城市居民人均居住面积平方米10.1910.911.4812.0612.93在岗职工平均工资元917910786121381350415473城乡居民储蓄存款余额亿元675.83800.86988.041210.561432.9第二节 西安消费市场运行概况今年上半年，西安市消费需求延续去年快速增长的势头，消费市场货源充足、价格稳定，呈现出繁荣活跃、平稳增长的态势，16月全市实现社会消费品零售总额281.72亿元，同比增长14.7%，扣除物价因素实际增长15.7%，同比提高0.58个百分点，增幅属近年来较快水平，消费需求持续增长有力地支持了经济的发展。一、城市消费升级加快，农村市场逐步升温 上半年，西安市城市居民人均可支配收入达到 5141.70元，同比增加785.7元，增长18.0%，扣除物价因素实际增长18.1%，增幅创十年来同期最高。随着居民收入的快速增长，消费水平不断提高，上半年城市居民人均消费性支出3789.64元，同比增加7.3%，在全市上半年实现的社会消费品零售总额 281.72亿元中，其中“市的零售额”为255.83亿元，同比增长14.9%，所占比重为90.8%。 在农业税全免、粮食直补等各种惠农政策逐步到位后，西安市农民收入水平大幅提高，今年上半年，市农民人均现金收入1825.82元，同比增长 15.7%，增幅为2000年以来同期最高。加上农村水、电、交通及通讯等基础设施不断完善，消费环境进一步改善，促进了农村消费逐步升温，16月份，农村居民人均生活消费支出1176.8元，增长 24.39%，在全市上半年实现的社会消费品零售总额中，“县及县以下零售额”为25.89亿元，同比增长13.0%，增幅同比提高2 .9个百分点。 二、批发零售贸易业平稳增长，餐饮业增速趋缓 上半年，全市批发零售贸易业实现销售额 215.43亿元,同比增长16.12%，增幅同比提高1.87个百分点，其中，百货业稳中有升，开元商城、民生大楼、世纪金花、百盛、中大国际、秋林百货等综合百货商场销售额平均增长4 .75%；超级市场增势强劲，家世界、人人乐、爱家、海星、麦德龙等连锁超市销售额平均增长12.15%。 16月份，餐饮业实现销售额59.68亿元,增长 10.46%，增幅较去年回落8.13个百分点，增速慢于批发零售贸易业增速。 三、消费价格平稳，市场供应充足 今年上半年，西安市居民消费价格平稳，通胀压力有所缓解。16月全市居民消费价格总指数为 99.9%，消费品价格指数99.1%。据监测数据分析，一是食品类价格保持平稳， 1-6月份同比上涨0.1%，这是今年上半年居民消费价格平稳运行的决定性因素。二是居民日用消费品类价格同比下降，上半年，烟酒、衣着、家庭设备及服务、医疗保健及用品、交通和通讯、娱乐教育文化及服务等六类中，降幅分别为0.8%、1.5%、0.1%、2%、 3.1%、1.7%。四、服务消费占比提高，居民消费向发展型享受型过渡 收入水平决定消费水平，自去年以来西安市城乡居民收入增长较快，居民消费质量不断提高，服务性消费进一步增长，上半年城市居民人均服务性消费支出为1110.29元，增长13.1%，占总消费的 29.3%；农村居民生活消费支出中，服务性支出 418.93元，增长7.6%，表明城乡居民用于享受和发展方面的服务消费稳步增长。随着生活质量的提升，消费者对品牌商品的认可度不断提高，由关注价格转向关注品质，知名品牌的消费需求趋旺。 五、商业设施建设加快，服务功能更加完善 去年年底至今年上半年，百盛西大街店和小寨店、亿禾百货、中大国际三楼、国美电器钟楼店和南门店、苏宁电器土门店、西部锦绣鞋城以及大中电器小寨店等相继开业，新增商业网点使西安市民和外地游客购物更加舒心、方便，对刺激消费发挥了积极作用。同时，世界500强之首的沃尔玛公司和国际著名的时代华纳影院已决定入驻正在建设的东二环立丰购物广场，易初莲花新增两家分店，家乐福在西安设立独资公司并将开设两家超市，吸引外资 4624万美元。西大街商贸旅游街建设和招商工作步伐加快，北京赛特，深圳铜锣湾等知名企业相继进入；东大街骡马市步行街招商工作即将完成，有望明年开街营业。在引进内资方面，已正式立项和开工建设的城隍庙改造项目、大唐西市遗址重建项目、西化门广场项目、唐人街开发项目、立丰购物广场项目等，吸引投资17亿元人民币。 六、假日消费、会展经济点燃市场旺季 元旦、春节、“五一”以及 “3.15”消费者权益保护日，不仅成为居民休闲消费的重要时段，也是市场活跃和零售额大幅增长的重要时期。各商家充分利用节假日，以节造市，做好假日经济这篇文章，积极营造节庆气氛，促进消费增长，收到了良好的效果。今年春节黄金周，全社会商品零售额实现约14.4亿元，比去年同期增长20%；“五一”黄金周实现14.6亿元，同比增长21.66%。上半年，来西安旅游的国内外游客同比增长20.59%，也带动了城市消费增长。 上半年，先后有30多个规模较大的展会在西安举办，参展商5万人次，专业观众4.5万人次，普通观众110万人次，成交额180亿元，创造社会综合效益10亿元，日渐繁荣的会展业进一步扩大了城市消费的市场容量。 七、促销活动丰富多彩，拉动消费市场升温上半年，商业企业促销活动新意叠出，各种让利、优惠、打折活动活跃了市场、吸引了人流、扩大了消费。西安开元商城、民生大楼、百盛三店、世纪金花等百货店以及各类专业店均开展了丰富多彩、形式多样的系列促销活动，收到了较好的社会效益和经济效益。例如开元商城春节期间开展了“辞猴迎吉购物节”，同时举办了第四届休闲假日食品节正月特卖会，实现了新年开门红；“五一”黄金周期间与民生大楼联合推出大型“合力巨献，喜降长安”促销活动，开元商城在“615”店庆期间当日销售突破了2200万元，创造了开元商城开业九年来单日销售最高纪录。第 88 页 共 90 页 第一章 西安商业调查与分析第一章 西安商业调查与分析 第一节 西安商圈市调与分析一、西安钟楼商圈分析西安的第一商业中心钟楼商圈是西安市最繁华和最著名的一个区域，它不但是西安人心目中当然的城市中心，而且还是西北五省市的重要商业中心。以东西南北四条大街构成的钟楼商圈，已成为西安市商业区域的“名片”，是当地居民购物的首选之处，也是外地旅游者来西安必到的旅游景观。钟楼商圈的辐射力很强，可以说几乎所有的西安人，不论男女老少、各种阶层，都可以在这里内找到适合自己的购物场所，加之商圈内休闲娱乐配套设施完备，所以成为西安市民日常消费、娱乐的首选区域，在周末及节假日甚至将附近区县、地市的客流也吸引至此。一东大街引导西安时尚的商业中心1、东大街概况北京有王府井，上海有南京路，十三朝古都的西安，则有车如游龙人如潮的东大街。这是一条西安最繁华的商业街，唐长安称之为“东市”。在这条长约3公里的大街上，百货店、专卖店、专业店、酒店、宾馆、美容院、娱乐城、医院、银行、证券部等鳞次栉比，构成了一道绚丽多彩的风景线，领导着古都时尚新潮流。这条大街，距今有600余年的历史。明朝初年重修长安城，钟楼东移，并以此为中心，成东、西、南、北四条大街，十字相交，构成古城的两大中轴线。当时，这四条大街，长度不等，人们称东六、西五、南三、北四（指华里）。东大街西端，是开元商城，其前身是解放商场。后来，解放商场改制为股份公司并上市，建成开元商城，成为当时西安最具规模的百货店。值得一提的是，在2001年开元商城二期工程竣工开业之际，麦当劳也在这寸土寸金的东大街首安营扎寨。麦当劳带来的不仅是异国口味的汉堡包，同时也带来了快餐文化的新概念。 这条街道上，从东向西依次有永乐电器、华侨商店、立丰百盛等知名商家，吸引着各种类型的消费者。众多的专业店，诸如服装店、照相器材商店、音像店、眼镜店、美容店、照相馆,其中尤以服饰专卖店最多;除此之外,东大街上还拥有西安饭庄、钟楼饭店、关中饭店、五一饭店、东亚饭店等一批老字号宾馆，凯悦饭店、皇城饭店等星级饭店也坐落其中。 2、东大街特点东大街被誉为西安第一商街，休闲服饰、女装、男装、皮鞋皮具专卖店云集，商家们看中的是这条街道上每日熙熙攘攘的人潮涌动。另一方面，尽管解放路上仍分布着众多的商业铺面，但除民生百货大楼外多以小型平价专卖店、专业店为主，曾经的黄金商圈霸主地位已被东大街彻底替代。但是，随着时代变迁，东大街的繁华也已无法掩饰它的粗糙，因此，把它定性为西安市第一繁华街更恰当些。数量业态名称面积数量业态名称面积17餐饮大华饭店70089购物开元80000土寨烧饼8西北眼镜行400台北亚米餐厅200东方眼镜行200西安饭庄8000迅捷通讯200谢和豆江150一得珠宝城300仙踪林350皇冠金店100KFC200华中通讯城400东东包100骡马市商业步行街20万明朗寿司100四大金店80东海龙船食街1000外贸休闲600骆驼茶餐厅400百丽系列专卖1000好利来300平价街铺10*20台北牛排300唐狮专卖店60五一饭店4000佳能专卖店30米旗200东方照相器材店250西安烤鸭店600米奇专卖店200KFC300彩虹眼镜店35011娱乐大家乐视听歌城2000金伯爵珠宝200阳光夜总会2500西北金行500阳光丽都酒店2500戴梦得珠宝200BABALA酒吧250台湾老人头专卖店250魅力酒吧120富贵鸟专卖店150本色酒吧80班博专卖店1501+1迪吧400亨得利钟表店150西北影城2500伊可爱专卖店100红树林网吧2000恺撒专卖店180钟楼影院2500阿依莲专卖店120美高美娱乐会所1500北京布鞋127文化教育 山木培训300格子廊20阿斯顿英语培训学校400哥弟专卖店150美图音像店20老人头专卖店250柯达影音60富田洋服专卖店80华宝音像80U2G2000专卖店200外文书店150皮尔卡丹专卖店80新华书店3500好旺世家专卖店2032服务设施双鹤药店140洛思名妆（化妆品）店80西安照相馆500老人头、都彭专卖店50中行骡马市支行购物50鳄鱼恤专卖店100国大药房120安莉芳专卖店100商业银行200利郎专卖店140台北莎罗婚纱摄影2000阿玛施专卖店240紫荆美发店400钱屋服饰店180皇城饭店3000艾格专卖店200中行营业部1500威鹏专卖店100金夫人婚纱影楼300太平鸟专卖店380罗亚摄影店80ZIPPO专卖店30碑林区口腔医院蜜雪儿专卖店100农行东大街支行50白领风采专卖店80前进大药房150班尼路专卖店50藻露堂药房70玖姿专卖店180角色写真20云裳服饰店350邮局鄂尔多斯专卖店30西安市中医医院清逸一支秀服饰店70双鹤药房80杉杉专卖店100蒙娜丽莎影楼1500卡秀专卖店50新新娘影楼2500周仕依林服饰店20雅典娜儿童影楼 250法博诺丹专卖店300公安碑林分局法派专卖店300云裳服饰店220玛丝菲儿专卖店100潮流前线休闲装80安踏350耐克300阿迪达斯260乔丹120李宁400杰克琼斯200广州好彩饰品15大台北鞋城50匡威120雅典娜潮流商街600圣勃郎男装300巴沙奥男装150耐克200特步100康威100李宁150购物邦威150百信鞋业2000友谊商城800歌莉娅300班博320华侨商城（班尼路系列）2000伊势达商城（筹建中）15000登喜路休闲装200邦威1500永乐电器2000方汇商城3000联通华中手机广场1200二西大街 仿古旅游、购物名店街1、 西大街概况 西大街最早实现改造的是钟鼓楼广场。钟鼓楼广场位于市中心，1998年基本建成，再现晨钟暮鼓的盛世景观。目前建成西门内广场，建设城隍庙门前小广场，其它在建广场还有群众电影院门前广场、老陕西图书馆门前广场。保留北院门以西、鼓楼以南现有仿古建筑，维护钟鼓楼广场空间完整性。西安市以洒金桥大街拓宽改造和西五台、城隍庙重点旅游项目开发为契机，以鼓楼西广场建设为突破口，加快历史街区改造步伐，加速商贸旅游业发展平台的形成。保护历史文物古迹，延续传统风貌，提高西大街的交通能力，改善公共空间环境，塑造优美景观，把西大街浓厚的文化底蕴和现代化城市建设发展结合起来。 西大街城隍庙恢复改造项目总面积132亩，拆除城隍庙商场，恢复原国家规格级城隍庙牌楼，在此处将建设一个凝结古都历史文化内涵，集旅游、观光、庙会、购物、休闲为一体，既具传统建筑风格，又具有现代化功能的仿古建筑群。总建筑面积11万平方米，总投资约6亿元人民币。城隍庙项目的改造目前已经进入运作阶段。 西大街的交通体系已经全面改善，15米宽的机动车道，两侧各宽7米的非机动车道，8.5米宽的人行道全部青石铺就。道路改造不仅完全满足了城市的交通需求，而且与西大街整体的仿古风格融为一体。建设西安西大街沿线商贸项目，吸引投资商开发商，加快区域房地产开发步伐，这是西大街市政改造的又一重要思想，目前，这一思想已经得到了非常显著的成效。西大街原有的老童家、贾永信、藻露堂、达仁堂等一批老字号，将集中搬迁汇集，形成一个传统风味浓郁的地段。 此外，西大街还将设3个停车场，分别位于在西京饭店前、房地局产权交易大厅前和中国银行西安分行前。西大街两侧每隔200米左右将设置一处服务设施区，包括休息坐椅、电话、零售报刊亭等。在“改造历史街区，发展商贸旅游”的思想指导下，西大街的全面改造进行得如火如荼，一个独具古都特色的全新街区西大街正在一天天的完善，虽然西大街改造工程目前还未完全竣工，但是市政改造所取得的成效已经足以震撼人心。无数的西安人，都在关注着西大街改造的进程，建设一个全新面貌而又不失文化底蕴的全新西大街，是所有西安人共同的期待。 2、西大街特点唐长安时为“西市”，与“东市”专门经营国内商品相对应，“西市”专以贩卖、交易所谓的“进口商品”。据说，国人将货物、产品称之为“东西”便由此而来。拓宽改造后古色古香、庄重古朴的西大街，将再现昔日大唐盛市风云，见证今朝商业繁华。作为西大街的一大亮点，众多大型知名购物中心、百货公司如雨后春笋竞相入住。建成后的集仿古旅游购物为一体的西大街，将汇聚世纪金花、时代百盛、中环广场、亿禾百货、赛特购物中心等众多知名商家，可谓风云际会、名店云集。伴随各商业项目和市政配套的相继建成，西大街的可塑性使其当仁不让地具备了作为代表西安城市发展和商业水平的商业街的条件, 未来的西大街将成为西安、乃至西北最具影响力的新兴商业核心与靓丽“名片”。三南大街品味时尚、休闲文化街1、南大街概况与东大街的热闹喧嚣形成鲜明对比的是南大街。以中大国际购物中心为代表的南大街给消费者的印象更趋近于理性、成熟和品位。从地理上说，南大街比任何一条大街都短许多，这似乎更加拉近了南大街和钟鼓楼间的距离。南大街是西安市最靠近现代商业文明的商街，其金融机构密度全市最大，商务会所、证券交易机构、星级饭店现代商业文明在这里已有良好的基础，大部分来此消费的市民都是收入颇丰的高收入人群，在消费的同时享受着南大街上“咖啡酒吧”的浓郁风情。“德福巷”，一条充满着小资情调的街道，不到200米长的街道上，鳞次栉比地开满了大大小小二十几家咖啡屋、酒吧、茶馆，为高尚人群提供了最方便的休闲场所。对钟鼓楼商圈的成长而言，品位独具的南大街被誉为现代商业文明的样板。2、南大街特点主要业态类型数量店铺名称百货店5豪华购物中心、中大国际、中汇、太平洋、海大春天服饰商场3王府精品 、外贸国际 、天安名品专卖店24法派、汤尼威尔、汤尼俊士、SHINE、蓝豹 、永正裁缝店、鳄鱼恤、秋艳、金利来、义莎、古今、卡帝乐鳄鱼、哈森 、达芙妮、莱尔斯丹、沙驰、宝迪皮具、贝利、哥弟、摩根、美文诺思、影儿、卡迪娜、六福珠宝专业店4鞋店：银都名品珠宝金店：豪门名表城 电器店：中国音响中心音像店：吉顺音像快餐、茶艺、咖啡店5肯德基、麦当劳、上岛、避风塘、城市贵族咖啡西餐厅饭店、酒店10海山渔港小吃城 、唐汉宫鲍翅楼、王子酒店、粥城、老香港、韩国料理、西安豪华美食俱乐部、西安花正、安倍日本料理网吧、酒吧、夜总会6阳光丽都KTV、夜猫酒吧、MIX慢摇吧、酷拉拉迪吧、中国城、波特曼网城婚纱摄影店2文华摄影、蒙娜丽莎旗舰店金融机构6光大银行、工行、建行、中行、华弘证券、平安保险德福巷（酒吧、茶秀、咖啡屋）20德福楼、菊正茶秀、真味咖啡屋、家园茶秀、弗兰德酒吧、佐治酒吧、克法酒吧、罗西酒吧、卡奇诺梦咖啡屋、浪桥咖啡屋、老树咖啡、接触咖啡屋、蓝山咖啡屋、油纸伞咖啡屋、榭丽咖啡吧、时光咖啡馆、香锅咖啡馆 四北大街家电、通讯、金融业的“百老汇”同处西安商业“龙脉”的北大街似乎没有南大街那般惜土如金，但应当算是正在成长的新商街。北大街的发展与南大街有明显的差距，与之相比，北大街更多的是大片没有开发的土地。虽然在近几年的建设中，北大街的商业繁荣受到一些影响，但总的规划思路将使北大街走向现代金融与电信文明，紧挨钟楼广场北侧的大片商业用地也已列入市政府对北大街的商贸规划中，家乐福超市也已进驻北大街中段。全长近2公里的北大街聚集着各大金融机构，从国内老字号的“建设银行”、“招商银行”西安总部，到国内外大型的新兴金融机构“东亚银行”、“浦发银行”等均在此占据有利位置；同时在北大街南段遍布着“电信大楼”、“国美电器”、“大中电器”、“苏宁电器”、“泓泰电器”、“蜂星电讯”、“迅捷通讯”等家电通讯产品大卖场，它们在周末扮演着西安市街头各种“促销、推广”活动的主角。二、城南小寨商圈一商圈概况小寨商圈是城南消费的核心区域，小寨商圈东起雁塔路，西至太白路，南达电视塔，北到环南路，呈不规则多边形。据测算总面积为22 平方公里，居住人口约11.7万人，商圈理论半径约3公里。在过去的20年里，经济持续发展，稳居西安第二大商圈的地位。在这里，可以买到便宜而又漂亮的衣服，可以买到比东大街便宜一半的手机，可以用100块钱买到几可乱真的耐克球鞋还有好多很别致的小饰品店，可以买到和别人不同、很有个性却又很便宜的项链、手链和其他一些可以挂在身上的“零碎儿”。分布于“飞炫广场”的各个角落的门店经营着品种齐全的服装饰品，虽然环境简陋、空间狭小，但依然挡不住“人潮滚滚”的客流。二商圈特点小寨商圈以多所大中专院校及军区、科研单位为主，随着城南高校的不断增多、学生数量猛增，校园经济对小寨商圈的形成和发展起到了决定性的作用。过去的15年里，仅城南高校数量便增至20多所，高校师生人数也从1983年的2万人增至目前的近30万人，师生年消费总额也随之增长了80倍，达到每年近30亿的水平，再加上城南其他居民的消费额，小寨商圈每年的消费额达到近50亿，直线上升的数字，成为支撑小寨商圈发展的原动力。这里很热闹，很繁华，但是经过初步市调显示，在这里活动的人大都不是极具购买力的人。小寨附近聚集着多所高校，西安外国语大学、西安音乐学院、长安大学、陕西师范大学、西北政法学院等高校都坐落在这一带，而学生的天性总是希望能选购到便宜而又独特的东西。表面上看来，尽管学生消费群购买力相对不够稳定，但不能忽视其强大的口碑传播力度。同样构成客流主体的南郊居民消费品购买力、社会集团购买力水平都处于一个较高的水平，这些稳定高收入人群对优雅购物环境、时尚潮流品牌的迫切需求，使其不但具有强烈购买欲望，而且还具有相当的购买能力。小寨商圈日人流量极大，消费者构成多元化，商业集约效应凸显。它不但是学生群落的核心消费区域、城南居民的传统消费区，更成为吸引西安时尚一族的消费焦点和潮流中心。成熟的商业结构长期以来在潜移默化中影响着人们的消费方式、消费心理和消费习惯，习惯性消费再加上来自曲江新区及高新开发区的强大购买力支撑，小寨的商气和人气不断升温，城南消费核心的位置也日益稳固。现在的小寨商圈交通便利、商业网点密集、业态丰富，可以满足不同层次消费者多方面的需求。随着百盛联手麦当劳、必胜客的进驻，小寨商圈正逐步呈现出“商业氛围越来越浓，高中低档兼顾”的态势。据地理环境和圈内顾客构成分析，可把本区域市场划分为基本商圈、次要商圈和辐射商圈：1. 基本商圈为：东起翠华路，西至朱雀路，南达纬二街，北到二环路。主要居民区名 称户 数（户）人数（人）市中心血站家属区168588长安大学家属区5882058陕博家属区126441邮电学院北家属区3601260钟元小区5041764省经管干部学院家属区3601260商业、娱乐百货、商城军人服务社、民生国贸、飞炫购物广场、昌贸精品商城、百汇综合市场超市好又多、老百姓大药房专业店赛友电器商城、智圣电器、嘉汇汉唐书城、百事达通讯器材商行娱乐金碧辉煌娱乐城、海蓝云天花园浴场、伟立保龄球中心、飞龙娱乐城影剧院西安歌舞剧院、西安儿童剧院、小寨工人文化宫餐饮小肥羊、东方饭店、小寨饭店、通瑞美食城、竹园、肯德基、军城大酒店、罗杰斯、避风塘、上好家、小六汤包公共设施基础教育小寨小学、音乐学院附中银行交通银行、光大银行、招商银行、工商银行、农业银行、商业银行、建设银行医院新华医院、公路交大医院 旅 游、 公共休闲场所大兴善寺、省历史博物馆大、中专院校名称教职工人数学生人数长安大学（南区）130030000长安大学（中区）长安大学（北区）音乐学院8008000大中型企事业单位名称规模西安海关中等雁塔区地税局中等小寨电信分局中等2. 主要商圈为：东起雁塔路、西至含光路，南达电视塔，北到环南路。主要居民区名称户数名称户数教育出版社家属区264体育教育公寓（1-5楼商用）320长安大学东家属区500夏家庄社区2834联大家属区540西北电力集团家属院96国营262厂家属区432小雁塔苗圃家属院100雁塔小学家属区84体育学校家属院108邮电四所家属区100心晴雅苑150雁招小区162粮食局家属院50石油勘探仪器总厂家属区670电子器材西北公司家属院250航天大厦小区216体育局运动员楼30金地小区324西安市政设计院280唐城宾馆家属区180陕西省公安厅家属院200军工1001厂家属区180西安市公安局家属院860郝家村伟世佳大厦150肿瘤研究所家属区150世家星苑60郝家新村交通运输管理站家属楼84罗家寨草场坡小区430交大一附院家属区2317朱雀北区社区937中医研究院家属区144省建厅朱雀家属院1400雁塔分局青松路家属区126市建公司家属院290第一运输公司家属区500朱雀南区社区1657天伦明珠小区416振兴社区1074烟草5分局家属区390光荣社区1314凯旋广场500友谊社区550电力电子研究所家属区400省经管干部家属区360中心血站家属区168电信十所家属区660长安大学西家属区504邮电学院北家属区360雅荷翠华小区264省妇女联合会家属区70豪欣大厦小区168省委家属区240财经学院家属区316商业、娱乐设施专卖、专业店英派斯健身器材、韩国服饰专卖店、奥瑞特专卖店、极限体育、健身器材及运动服饰专卖店、春竹羊绒杉专卖店超市家乐、海星、晶众市场长延堡小商品城、明德门综合市场、光彩灯具城、粤港台灯具城、夏家庄菜市场、朱雀家具城、蔬菜干果批发市场、小寨家具城、文艺路批发市场娱乐美伦浴场、嘉年华娱乐城、红磨坊歌城酒店、餐饮肯德基、德克士、航天宾馆、老蒲城酒楼、千家粗粮王、国力仁和、惠里、萨拉博尔、添一顺涮锅、鹏豪商务酒店、东方饭店、文豪杂粮食府、唐乐宫、西安宾馆、城堡大酒店、红叶大酒店、含光大酒店、唐城宾馆基础教育雁塔小学、3513综合高中、陕西军需工业子校、南门小学、古城中学、对外贸易学校、振兴路小学、市第五中学、市第九中学、碑林南关小学、朱雀大街小学、市九十八中金融建设银行、农业银行行、建设银行、光大银行、招商银行、商业银行、中国银行医院西安黄雁医院、同济医院、省肿瘤医院、交大附院、323医院、西北有色医院、西安康太医院、西安交通大学第一医院公 共休闲场所美术博物馆、陕西省图书大厦、交大瑞森体育场、澳瑞特健身俱乐部、陕西国际展览中心、中体健身中心、小雁塔公园、陕西大剧院、盆景园公共设施名称教职工人数学生人数陕西师范大学248224880西安邮电学院15807000外国语学院104012000西北政法学院97310545陕西省体校150200西安科技学院148028000经济管理干部学院300800省卫生厅职工卫生学校、西安体育艺术学校、交大一附院、陕西烹饪专修学院、陕西化学工业学校、西安政治学院、交通大学南区、省委党校等大中型企业事业单位名 称省社会科学院、中心血站、省通信管理局、省文艺联合会、西安整流器研究所、雁塔区土地局、陕西省军区、省国防公办、交警二大队、省旅游局、省环保研究所、省测绘局、公路研究所、省国防工办、兵器管理局、海军办事处规 模中等地产项目名称规模均价科技信息大厦35600平米/奥林匹克大楼A座39家公司入住/奥林匹克大楼B座高速集团入住/奥林匹克大楼C座家用商品楼4700元/平方米海信贸易专卖中心7层，办公用/嘉美大厦20层，商用居住/都市郦景20层商品楼3700元/平方米金水大厦22层商品楼3100元/平方米新艺城 /3300元自在广场 /3700元新兴翰园 /3500元金地园/3100元千叶花园 /3800元3、辐射商圈为：东起雁塔路，西至太白路，南达电视塔，北到环南路。主要居民区名称户数（户）人数（人）测绘局家属院1200 4200测绘西路家属院1000 3500环南路社区600021000电视塔社区7142499朱雀北区社区9373280东八里村380013300西八里村557019495杨家村小区120420兰泰花园6722352长延堡村、杨家村等/商业、娱乐设施百货、专业店秋林公司、塞博电脑城、塞格电脑城、天域精品服装城、李家村服装城、汇科电脑超市超市麦德龙、家乐旅游、娱乐、餐饮煤研宾馆、植物园、大雁塔、自然博物馆、国际展览中心、和平聚、粗粮王、胜利饭店、宗江川菜酒楼、长安城堡酒店、曲江酒店、长虹饭店夏威夷酒店、珠穆朗玛宾馆、胜利饭店地产项目名称规模均价亚曦华业大厦/伟丰花园/2230元/平方米曲江皇家花园/5880元/平方米民生新世界229套3300元/平方米城南锦绣3136户太白新苑/20863596元/平方米大、中专院校名称教职工人数学生人数西安科技大学148010000长安大学120030000大中型企业事业单位名称地质矿类研究院、西北地勘局、东风仪表厂、省航天局、市环保局、公路设计院、省戏曲研究院、省广电中心、省地震局、市电视台、省团委、核工业局、市科委、市政一、二司、市建筑设计院、陕西日报社、省武警总队、曲江开发区管委会规模中等数量业态名称面积数量业态名称面积12餐饮米旗8033购物飞时达专卖80百事可乐20好彩30活力815安踏30肯德基400广州皮具30粥面食屋10喜得龙30咖啡西餐15三和百货20红蚂蚁50侨丰运动鞋40阿尔盛50鹿王60甜点饮料20额尔多斯60老北京冰糖葫芦50巴沙奥折扣店60避风塘100大中电器2800串串香200开米在线504娱乐时尚先锋3000民生国贸中心5000G时代2000新马衣橱15大型网吧2000飞眩广场2000KTV歌城1500好又多超市60002康体运动小寨俱乐部3000百盛广场12000长安大学康体中心500四大金店304文化教育希望书店50外贸休闲100阿拉登音乐15百丽系列专卖80新华书店100平价街铺50摩登书店15唐狮专卖店18014服务设施兴发大药房60佳能专卖店350光明眼镜30东方照相器材店30热带鱼婚纱100米奇专卖店70黑眼镜15彩虹眼镜店10*20花仙子15ZIPPO专卖店60凯司令15蜜雪儿专卖店30兰荫花店15白领风采专卖店250新苑15班尼路专卖店200安妮15玖姿专卖店350波涛眼镜600云裳服饰店200金得利10鄂尔多斯专卖店500移动通讯10西北眼镜500招商银行200三、西安主要零售业态调查西安市零售企业销售排名（2004年16月） 单位：亿元排名名 称16月同比%1西安开元商城9.0222.402家世界购物广场（西安大区）5.7719.40