物业管理前期介入指导书

精选优质文档-倾情为你奉上前期介入指导书第一章 规划设计阶段第二章 施工图设计阶段,第三章 地基与基础施工阶段第四章 主体施工阶段第五章 水电安装阶段第六章 配套设施设备安装阶段第七章 交接验收阶段第一章 规划设计阶段项目负责人在规划设计阶段应详细查看总规设计图，同时注意以下问题是否符合要求，并针对有关问题向项目公司提出书面建议：一、土地获取面积土地获取面积如较小，不利于项目整体开发，同时也导致物业公司承接项目越多，管理年限越长，亏损额度越大，使物业公司始终处于入不敷出状态，造成管理成本的巨大损失，严重影响集团品牌。土地获取面积应在150亩以上，建筑面积8万平方米以上。因住宅小区8万平方米是物业管理经营的盈利平衡点，且具备申报国家物业管理示范住宅小区的资格，能够进一步保证本物业在当地树立物业楷模、典范作用，强化集团品牌建设。二、物业管理用房的配置物业管理用房应进行合理设计配置，将住宅用房临时作为物业用房，影响业主生活，造成业主投诉，在一定程度上增大了管理成本。物业管理用房的配置，按照河南省物业管理条例规定，为项目开发总建筑面积的2-4,但是郑州市物业管理条例硬性规定按照不低于总建筑面积4的标准。同时根据物业管理条例第六十四条规定：建设单位在物业管理区域内不按规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。要求：物业收费和咨询室应设在大门口附近。员工宿舍和食堂应远离住宅楼，以降低噪音和减少对业主的影响。三、会所和小区公共服务设施的位置居住区应与会所单独分开，否则，容易造成社区人员混乱，交通堵塞，难于管理，投诉不断，同时制约经营。为保持小区的和谐与温馨，同时方便经营和管理，会所应和居住区相对独立。小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常使用；公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。参与会所的规划设计，并根据项目的产品定位、规模、当地的市场及项目对会所的定位情况，对会所的建筑面积、功能设置等方面提出合理化的建议。（参照国内发达城市的会所面积情况，各地市项目会所定位应侧重于能满足业主基本需求的配套性会所，按2平方米/户设计会所的面积为宜）四、小区的大门设计目前，各小区大门设计未充分考虑人车分流，且在小区进出口数量的配置不尽合理，造成后期人力、物力成本的不必要的支出，且难以体现高档社区的尊贵。小区大门设计应考虑人车分流，主大门建造应豪华气派，为人行出口，禁止车辆通行；次进出口为车辆通道。建筑面积在10万平方米以下的小区，可设置一个主进出口和一个次进出口；建筑面积在10万平方米以上的小区，可设置二个主进出口和一个次进出口。五、车位配比为满足家庭轿车急剧增长的需要，停车位数量要参照总规划户数按1：1的标准进行配置。六、小区交通组织查看小区交通组织设计，要满足合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先采用地下停车方式。动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或减少相互交叉干扰。道路规划应考虑双车道路面宽度不应小于6m；单车道路面宽度不应小于2.5m；通向各单元门前的小路，一般宽度为3.0m。当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设不小于12m12m的回车场地。道路标高、坡度适当且排水设施完善，利于积水。七、智能安防工程查看智能安防建标情况，要求具有以下系统：1、联网型可视或非可视楼宇对讲系统（要求能够在小区大门口和监控室与小区内任何一个住户通话，且住户能够在家中通过对讲分机呼叫并与监控中心通话）；2、家庭报警系统（要求每户至少配置一个红外探测器、一个防撬门磁、三个紧急求助按钮）；3、闭路电视监控系统及周界红外线防范系统（在方案设计阶段一定进行参与，结合小区实际情况满足小区后期管理需要，做到无盲区监控，周界围墙防范无漏洞）；4、小区车辆管理系统（要求车辆出入口必须安装车辆管理系统，做到自动刷卡管理，如有多套车辆管理系统，要求进行联网）；5、电子巡更系统（要求必须设计，方便后期对巡逻队员进行管理）；6、监控室（要求位置设计合理，不允许设在地下室等潮湿、不通风位置；面积大小应考虑多期开发时整体需要）。八、垃圾中转站小区周围如无市政垃圾中转站，则小区内应建立小型压缩式垃圾收集转运站，提高机械化程度和处理效率，方便管理。垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业，既不影响居民生活，又不影响小区环境，且减少垃圾清运费用。九、园林景观景观工程中的小品、休闲亭和椅子等避免使用木质、铁质等不易于后期管理、维护的材料；尽量少建维护成本高的大面积水系，适当增加音乐喷泉，以便于小区烘托节日气氛和后期维护。规划设计阶段前期介入报告要求：1、新开发项目的一期工程和分期开发的后续工程在项目经理进驻后的二个月内报公司领导和集团建设部。2、项目经理须按报告要求（详见文档）进行上报。3、报告内容真实、准确、全面。第二章 施工图设计阶段一、基础类型及防水设计方案对照基础施工图查看基础设计是何种类型（钢筋混凝土条基、独立基础、片筏基础、箱形基础）？有无地下室？如有地下室，防水用何种材料，平面和立面防水采用何种做法？地下室如有穿墙管道穿过，应对照图纸查看防水措施，采用柔性防水套管；地下室防水设计要求：（一）防水等级按二级考虑，设防要求：主体结构应选用自防水砼加一道柔性防水卷材。施工缝应选遇水膨胀止水条及外抹防水砂浆或外涂防水材料。后浇带应选用膨胀砼加一种遇水膨胀止水条。变形缝应选用中埋式止水带加一种外贴式止水带或遇水膨胀止水条。（二）主体结构自防水混凝土的设计抗渗等级根据工程埋置深度选用，但不得小于S6。防水砼内可掺入8-10%的膨胀剂。以增加其抗渗防裂效果。结构厚度不应小于250mm，裂缝宽度不得大于0.2mm，并不得贯通；迎水面钢筋保护层厚度不应小于50mm。（三）防水材料的选用1、防水砼所采用的水泥其强度等级不应低于32.5Mpa；宜采用普通硅酸盐水泥、硅酸盐水泥。石子最大粒径不宜大于40mm。砂子采用中砂。防水砼掺入的减水剂，膨胀剂、密实剂、防水剂、引气剂、复合型外加剂等外加剂，其品种和掺量应经试验确定。所有外加剂应符合国家标准的质量要求。每立方米防水砼中各类材料的总碱量（Na2O当量）不得大于3kg。2、卷材防水层应选用高聚物改性沥青类（如SBS、APP改性沥青防水卷材）或合成高分子类（如三元丙橡胶防水卷材、氯化聚乙烯橡胶防水卷材）防水卷材。所选用的基层处理剂、胶粘剂、密封材料等配套材料，均应与辅贴的卷材材性相容。一般底板采用耐热度较高的APP改性沥青防水卷材，而外墙则选用温柔度较低的SBS改性沥青材料（带板岩）。防水卷材厚度选用：合成高分子防水卷材，单层不应小于1.5mm，双层：每层不应小于1.2mm，选用高聚物改性沥青防水卷材，单层：不应小于4mm；双层不应小于3mm。3、涂料防水层应采用反应型、水乳型、聚合物水泥等有机防水涂料或水泥基、水泥剂渗透结晶型无机防水涂料。有机防水涂料宜用于结构主体的迎水面，无机防水涂料宜用于结构主体的背水面。防水涂料的厚度有机涂料反应型为1.2-2.0mm，水乳型为1.2-1.5mm，聚合物水泥为1.5-2.0mm，无机涂料水泥基为1.5-2.0mm，水泥基渗透结晶型为0.8mm。（四）地下室防水、防潮做法的使用条件及范围1、当地下室底板低于设计地下水位或者底板虽然高于设计地下水位，但地基有形成滞水的可能性（如粘土、亚粘土）时，应采用防水做法：防水混凝土自防水结构加一道卷材防水层或涂料防水层，砌体结构附加其它防水层（卷材防水层或涂料防水层）等，砌体结构的底板在外围墙处需用向上翻300mm高的砼墙，与底板一起浇注。2、当地下室底板标高高出设计地下水位标高，地基的渗透性较好（如砂、石类），无形成滞水可能或者地基的渗水性虽然较差，但有条件采取无倒灌、无地表滞水可能的降排水措施时，可采取防潮做法。但是对防潮要求高的工程，宜按防水做法进行设计。（五）地下室防水设计宜优先采用钢筋砼自防水外围护结构，并根据防水等级的要求，采用其它附加防水层或防排兼施的防水措施。对于砖砌地下室、防水涂料和卷材是主要防水层，且都应各自起到独立防水的作用。二、查看空调板位置及尺寸对照建筑设计平面图查看空调板位置和尺寸大小能否满足业主使用（了解其设计意图：是设计为中央空调室外机使用、还是为柜机或分体壁挂机使用。如设计为中央空调应考虑风机盘管的预留孔洞）；同时，查看建筑平面图和电气设计平面图：空调板位置、空调冷凝水收集管以及空调洞是否与空调插座协调一致。商铺前后的是否预留空调位及冷凝水排水位置是否考虑。三、卫生间及有防水要求地面的设计要求对照施工图查看卫生间为普通式卫生间还是沉箱式卫生间，卫生间防水的做法是什么？卫生间防水设计的具体要求：1、厕浴间和有防水要求的建筑楼面的结构设计须采用整体现浇钢筋混凝土板。为防止楼板出现裂缝造成渗漏水，厕浴间现浇钢筋混凝土板的厚度一般不应小于90毫米，混凝土强度等级不宜大于C30。2、卫生间楼面构造做法：（由下往上的构造）钢筋混凝土楼板随打随抹平50厚C20细石砼垫层向地漏处找坡1%（最薄处厚30毫米）15厚1：2水泥砂浆找平层（掺水泥砂浆重量5%的防水剂）用防水密封膏在阴阳角、地漏、穿板竖管等部位塞严并抹成斜角，并用一布二涂防水膜在上述部位加强，宽度为250毫米刷基层处理剂一遍1.5毫米厚聚氨酯涂膜防水层，四周沿墙上翻180毫米与主墙防水层为一体干铺塑料膜隔离层 20厚1：3水泥砂浆保护层表面搓毛预留30毫米厚防滑地砖面层（业主自理）。3、厕浴间和有防水要求的建筑楼地面必须设置防水隔离层。4、厕浴间和有防水要求的建筑楼板四周墙下除门洞外向上做一道高度不小于180毫米，且符合砌体模数的混凝土翻边，与楼板一同浇筑。5、厕浴间和有防水要求的建筑楼地面找坡层厚度小于30毫米时，可用水泥混合砂浆（1：1.5：8）；厚度大于30毫米时，宜用C20细石混凝土找坡。6、厕浴间和有防水要求的建筑楼地面的找平层，要求采用1：2.51：3水泥砂浆，宜掺水泥砂浆重量5%防水剂，以形成一道防水层。7、厕浴间和有防水要求的建筑楼地面的防水层，一般采用涂膜防水材料。其常用的涂膜防水材料有：聚氨酯防水涂料、氯丁胶乳沥青防水涂料，SBS橡胶改性沥青防水涂料等。8、厕浴间和有防水要求的建筑楼地面的面层，一般采用1：2水泥砂浆、陶瓷锦砖和防滑地砖等（一般由业主自理）。墙面防水层一般须做到1.8米高，然后甩沙抹水泥砂浆，面层贴面砖饰面层到顶（面层业主自理）。四、塑钢窗对照建筑设计图查看塑钢窗设计型式是否满足后期使用的强度和稳定性。如设计为外飘窗或高层建筑外窗，建议采用底部固定、上部推拉型式。塑钢门窗型材必须使用与其相匹配的内衬增强型钢、衬钢厚度应符合有关规范要求，并做防腐处理。超过九层的住宅外墙窗宜选用内开平开窗或上悬窗。因平开窗的水密性能较推拉窗好。当采用推拉窗时，宜采用下滑挡水较高的推拉窗，出水孔间距宜不大于30MM。五、主体结构对照结构施工图，查看主体结构为何种类型：砖混结构、框架结构、剪力墙结构。主体结构形式是砖混结构，要查看砖墙与构造柱是否按规范要求配有加强筋并伸入构造柱内。窗户下部砌体内是否有抗裂钢筋网片等。主体结构形式是框架、剪力墙结构，要查看混凝土结构与填充墙之间有无防裂缝措施。六、屋面对照施工图查看，屋面是平屋面还是坡屋面，屋面防水的做法是什么？另应注意女儿墙要从安全角度出发增设栏杆，栏杆间距不应大于11；屋面防水的具体要求：1、对于住宅建筑和商业建筑屋面防水等级为级，非永久性的建筑屋面防水等级为级。2、对防水等级为级的设防要求为二道防水设防，防水层合理使用年限为15年。级的设防要求为一道防水设防，防水层合理使用年限为5年。3、对于级防水等级、防水材料选用高聚物改性沥青防水卷材或合成高分子防水卷材，水泥瓦、油毡瓦等材料。对于级防水等级，防水材料选用二毡三油防水卷材、高聚物改性沥青防水涂料等材料。4、平屋面（不上人平屋面）：由下往上的构造分别是：钢筋混凝土结构层50厚聚苯板保温层1：1：6水泥：砂子：焦渣找坡层，找坡2%，最薄处30厚震捣密实、表面抹光20厚1：3水泥砂浆找平层1.5厚聚合物水性防水涂料（在女儿墙四周、出屋面管道、井（烟）道、变形缝、上人孔等节点涂刷加强层，宽度250，卷起250 ） SBS聚酯胎改性沥青防水卷材3+3二层玻纤布隔离层40厚C20细石混凝土，内配4150双向设，分隔缝2m2m，（钢筋必须断开）撒素水泥面（撒适量清水 ）10mm 厚铺地砖面层，用干水泥擦缝，每2m2m留10mm宽缝，填1：3石灰砂浆（不上人屋面不做）。5、坡屋面（30）：由下往上构造分别是：钢筋砼屋面板20厚1：3水泥砂浆找平层刷聚氨脂防水涂料粘结层30厚聚苯板保温层（容重18kg/m3）20厚1：2.5水泥砂浆找平层1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨脂涂膜）在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少2504厚SBS聚脂胎改性沥青防水卷材25厚1：2.5水泥砂浆找平层，内设#16镀锌钢丝一层，网孔2525，钢丝网距保护层表面1cm（找平层设置分格缝，缝宽20，纵横间距2m）刷冷底子油二遍油毡瓦。6、排水坡度：平屋面的排水坡度为2%，檐沟纵向坡度为1%，水落口周围直径500mm，范围内坡度为5%，天沟、檐沟排水不得流经变形缝和防火墙。7、找平层分格缝；找平层纵横分格缝间距为6m，缝宽为20mm。分格缝宜为10mm，缝深宜为5-10mm，并应嵌填高弹塑性，高粘结力和耐老化的密封材料。8、泛水收头：卷材的收头采用金属压条钉压，并用密封材料封固。防水收头处（缝、口、阴阳角根部）应设附加层，嵌填密封材料，加盖板等防水措施。9、柔性材料防水层上应设保护层，可采用浅色涂料或撒布材料。10、卷材、涂膜防水层上设置块体材料或水泥砂浆、细石砼时，应在二者之间设置隔离层。隔离层可采用干辅塑料膜、土工布或卷材玻纤布等材料。七、电气部分对照建筑电气工程施工图查看电气设计是否满足业主需要，而且要保证使用安全，线路布置合理有序，方便后期管理维护。现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器用量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网插口、电视插座等。考虑到抄表到户的需要，水、电、气表、有线电视、电话、信报箱等尽量集中放在首层且要统一规划设计。建议每个单元门口设置门廊，将水、电、气表和信报箱在门廊处合理布局。雨雪天气时，业主可在门廊下方便的打开单元门。住宅电气设计要求如下：1、建设部商品住宅装修一次到位实施细则中规定，每套住宅分支回路数不少于6回路。2、国家标准住宅设计规范（GB500961999）规定，两居室及以上住宅（使用面积为56平方米以上）的用电负荷不应小于4千瓦。应注意的是，该标准只是基于安全考虑的最低要求。建议最好选择设计用电负荷至少在6千瓦以上、电表容量10（40）A以上。3、电线商品住宅装修一次到位实施细则规定，导线必须采用绝缘铜线，分支回路的导线截面不小于2.5平方毫米，厨房、空调的分支线的截面不应小于4平方毫米。4、楼道灯电表配制：电表配制要选用合理容量（经核定一个单元楼道灯用电量一个月才十多度电，故选用合理容量以降低成本、以免大容量电表发生不必要的支出）。5、对照图纸查看公共用电和设施设备是否配有单独计量装置（便于情况分析和成本控制）。6、在满足使用的条件下，从节能降耗以及后期设备维护保养成本方面对设施设备选型（电梯、通讯、监控、消防主机、新风系统等）提合理化建议。八、给排水、暖通工程对照水暖工程施工图查看，给排水及采暖工程设计能否满足业主日常生活需要，管线布置是否合理，物业维修是否方便，应注意以下问题：1、消防给水与居民给水要分路供水。由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管线分开并各配计量表。2、消防水泵、二次供水泵噪音大，在图纸设计阶段指定使用低噪音泵，并应远离居住楼宇，增加隔音措施。3、通风和空调工程设计能否满足业主需要，风机和风管布置安装是否与建筑结构其它专业管线冲突，造成施工不便及物业维护困难。4、雨污水管网、检查井、化粪池布置应合理，保证污雨水排泄通畅。5、消防系统配置要求：多层楼宇应每单元设立消防箱，消防箱内要有水枪、水龙带及消火栓。高层建筑要分区供水并设加压稳压设备，保证最高层的消火栓水压要求；高层建筑应设立自动喷淋消防系统和消防自动报警装置。6、配置有中央空调系统的高层，室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表）。施工图设计阶段前期介入报告要求：1、项目负责人进驻后，对于新开发项目的一期工程和分期开发的后续工程（包括郑州市内项目）应积极主动的参与施工图纸会审，并与会审后一周内上报公司领导、管理部和工程部。2、项目经理须按报告要求（详见文档）进行上报。3、报告内容真实、准确、全面。第三章 地基与基础施工阶段在工程施工过程中，项目负责人应从物业的角度，按照国家现行有关施工规范、技术标准及合同对工程监督和检查。如：施工单位是否能严格按设计及规范要求进行施工，隐蔽工程的施工质量及验收程序，使用材料、备件是否符合质量要求并具备相关资料及报验手续等；在关键分项工程和分部工程验收时，要主动参与并对可能造成质量隐患的部位提出整改要求；具体如下：（一）基础结构施工是否有防裂、抗裂措施，基础防水施工能否满足设计要求；检查外部钢筋保护层是否满足规范要求，保证基础防水；大体积混凝土施工时，还应检查混凝土配合比是否合理，外加剂是否适当，防裂抗裂措施是否到位。（二）地下防水工程的防水层，严禁在雨天、雪天、和五级风及其以上时施工。施工环境气温：高聚物改性沥青防水卷材冷粘法不低于35，热熔法不低于-10；合成高分子防水卷材、冷粘法不低于5，热风焊接法不低于-10；有机防水涂料，溶剂型-5-35；无机防水涂料5-35；防水砼、水泥砂浆5-35。（三）地下室防水工程施工工艺流程：基坑开挖基层砼施工砌筑900mm高卷材保墙底板卷材附加层辅贴底板卷材铺贴干铺油毡一层浇筑底板卷材细石砼保护层底板砼施工外墙砼施工外墙基层清理涂刷卷材基层处理剂外墙卷材附加层铺贴外墙卷材铺贴抹外墙卷材砂浆保护层砌筑外墙卷材保护墙土方回填后浇带混凝土浇筑（四）防水砼施工要点1、防水砼的配合比应通过试验选定：试验配比（即实际施工配比）应按设计抗渗强度提高0.2Mpa来选定配合比，并在施工前和施工过程中测定集料的实际含水率，据此对配合比进行调整。2、防水砼一般应连续浇筑，当需要设置施工缝时，应按有关构造详图处理。并在浇灌前应将基表面浮浆和杂物清除，先铺净浆，再铺30-50厚的1：1水泥砂浆或涂刷砼界面处理剂，并及时浇灌砼。3、浇灌砼前，应先检查模板，清理模板内杂物并湿润，对预埋件和预留孔，必须按施工图准确设置。浇灌后严禁打洞。4、防水砼终凝后必须充分湿润养护14天，混凝土强度达到设计强度的70%以上方可拆模。拆模时表面温度与周围温度差不超过15。（五）卷材防水层施工要点1、铺贴防水卷材前，应将找平层清理干净。其基层应坚固、平整、洁净、无空鼓，无开裂现象，无油污、浮渣，阴阳角应做成半径50-75圆弧或45折角。在基面上涂刷基层处理剂；当基面较潮湿时，应涂刷湿固化型胶粘剂或潮湿界面隔离剂。2、采用热熔法或冷粘法铺贴卷材，卷材接头采用搭接，两幅卷材短边和长边的搭接宽度不应小于100mm。用多层卷材时，上下两层和相邻两幅卷材的接缝应错开1/3幅宽，且两层卷材不得相互垂直铺贴。3、卷材防水层完工并经监理及甲方代表验收合格认可后应及时做保护层。保护层应符合下列规定：顶板细石砼保护层与防水层之间宜设置隔离层；底板细石砼保护层厚度应大于50mm；侧墙宜采用聚苯乙烯泡沫塑料保护层或砌砖保护墙（边砌边填实）铺抹30 mm厚水泥砂浆。侧墙外500mm范围内用3：7灰土分层夯实。（六）涂料防水层施工要点1、涂料涂刷前基层表面必须干净、无浮浆、无水珠、不渗水、阴阳角应做成圆弧形，阴角直径大于50mm，阳角直径宜大于10mm。对阴阳角、预埋件、穿墙管等部位进行密封或加强处理后在基面上涂一层与涂料相容的基层处理剂。2、涂膜应多遍完成，涂刷应待前遍涂层干燥成膜后进行。涂层必须均匀，不得漏刷。施工缝接缝宽度不应小于100mm。3、涂刷程序应先做转角处，穿墙管道、变形缝等部位的涂料加强层，后进行大面积涂刷；4、每遍涂刷应交替改变涂层的涂刷方向，同层涂膜的先后搭茬宽度宜为30-50mm。5、涂料防水层中铺贴的胎体增强材料，同层相邻的搭接宽度应大于100mm，上下层接缝应错开1/3幅度。6、防水涂料的保护层按卷材防水层的保护层施工。第四章 主体施工阶段在工程施工过程中，项目负责人应从物业的角度，按照国家现行有关施工规范、技术标准及合同对工程监督和检查。查阅施工单位提交的施工组织设计，对其中涉及工程使用后可能存在物业维护困难的要点提出合理的意见；隐蔽工程的施工质量及验收程序，使用材料、备件是否符合质量要求并具备相关资料及报验手续等；要主动参与并对可能造成质量隐患的部位提出整改要求；具体如下：一、主体结构是框架结构，墙、柱、梁和板等混凝土部分，是否按规范要求施工，柱混凝土浇筑完成后应停歇1-1.5小时，使混凝土获得初步沉实，再继续浇筑梁、板，否则容易使柱顶与梁底接缝处的混凝土出现裂缝。施工缝留置的位置是否合理、在施工缝处继续浇筑混凝土时，是否按规范要求处理该缝处混凝土，使新旧混凝土结合紧密。混凝土部分拆模后，应检查其表面有无蜂窝麻面现象。二、填充墙砌块应横平竖直、砂浆饱满、上下错缝、接槎可靠，施工洞处如留直槎，必须做成阳槎并加设拉结筋；砌块砌筑时应注意：砌筑砌块时，应提前1-2天浇水湿润。砌体严格控制垂直度，每层垂直度允许偏差不超过5mm；三、预应力空心板缝处理是否按要求处理：板缝不应小于20mm，填缝时应吊缝且缝内配有钢筋、用细石混凝土振捣实；四、卫生间及有防水要求的地面施工要点：1、上下水管等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。2、采用套管的，套管应用钢管制作，其长度、防水翼环焊接位置应考虑管顶高出最终地面50毫米要求，防水翼环应位于预留洞深度方向的中部，不采用套管的应按安装图集要求加装止水圈。套管与主管间应用油麻等密封材料填塞，上口用防水密封膏（胶）密封。3、现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清理干净，毛化处理支底模前外壁和预留洞壁涂刷加胶水泥浆或界面处理剂粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑主楼板厚度的2/3处，待砼凝固后进行4小时蓄水试验，无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼填塞。其表面须压实，抹平打毛。并挂牌明示：24小时内不得碰动。隔1-2天，刷两度防水涂料（厚1-1.5 毫米）。4、找坡层要求做到坡度准确、排水通畅。找平层施工前应清理基层并浇水湿润，但不得有积水，找平时水泥砂浆边撒边抹，做到压实、找平、抹光。找平层应向地漏放坡1-1.5%，地漏口要比相邻楼地面低5毫米。5、防水层施工前应先将楼板基层清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300毫米。6、卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。7、卫生间防水施工流程主体验收合格清理杂物检查四周是否有砼框边 检查并修正预留孔洞 安装上下水管、套管、承接管 装孔洞底模版清洗孔洞及模版套管、承接管涂刷界面剂浇堵孔洞微膨胀砼（隔1-2天涂刷两度防水涂料） 蓄水24小时后检查无渗漏50厚C20细石砼找坡层1：2水泥砂浆防水找坡层刷基层界面剂 1.5毫米厚聚氨酯防水涂料 干铺塑料膜隔离层1：2水泥砂浆保护层面砖。8、在完成防水层、面层后，应进行24小时蓄水试验，无渗漏（蓄水深度为20-30毫米）其结果经监理及甲方代表检查验收认可。五、屋面防水施工要点1、屋面工程所用材料应有材料质量证明文件（出厂合格证和质量检验报告）；防水、保温材料要经指定的质检部门认证；材料进场后，按规定取样复试，合格材料才能在屋面工程中使用）。2、穿屋面的管道洞的处理：凿除洞口四壁松动石子，浮浆，清除垃圾和灰尘，支底模必须从下向上支撑，充分洒水湿润管子外壁和预留洞壁刷涂加107胶水泥浆或界面处理剂作粘结层用掺入抗裂防渗剂（掺10%UEA）的微膨胀细石砼浇筑屋面板厚度的2/3处待砼凝固后进行4小时蓄水试验，无渗漏后用掺入抗裂防渗剂（掺10%UEA）的微膨胀细石砼填塞，其表面须压实、抹平、打毛隔1-2天，刷二遍聚氨脂防水涂料（厚1-1.5mm）。3、找平层与突出屋面的物体（如女儿墙、烟囱等）相连的阴角，应抹成光滑的小园角（R=30-50mm）；找平层与檐口、排水沟等相连的转角，应抹成光滑一致的圆弧形。4、防水层的基层表面应将尘土、杂物等清理干净，表面必须平整、坚实、干燥。干燥程度的简易检测方法：将1平方米卷材平铺在找平层上，静置3-4小时后掀开检查，找平层覆盖部位与卷材上未见水印，即可。高聚物改性沥青防水卷材按产品说明书配套使用的基层处理剂是将氯丁橡胶沥青胶粘剂加入工业汽油稀释，搅拌均匀后使用。注意涂刷基层处理剂要均匀一致，切勿反复涂刷。5、卷材防水施工工艺流程：基层清理涂刷基层处理剂铺贴卷材附加层铺贴卷材热熔封边蓄水试验。6、铺贴卷材一般采用热熔法进行铺贴。铺贴方向应考虑屋面坡度及屋面是否受振动和历年主导风方等情况（必须从下风方向开始），坡度3%时，宜平行于屋脊铺贴；坡度在3%-15%时，平行或垂直于屋脊铺贴；当坡度15%或屋面受振动，卷材应垂直于屋脊铺贴。多层铺设时上下层接缝应错开250mm。搭接宽度满粘法长边为80mm，短边为100mm。铺贴卷材切忌拉伸过紧。卷材接缝结合面应清洗干净，控制好粘合间隔时间，排净缝内的空气，辊压粘牢。7、细部节点处理：重点做好一头、二缝、三口、四角的处理。一头：即卷材收头。卷材收头处应用水泥钉钉压，并用密封材料（聚氨脂建筑密封膏）封严，以防卷材翘边、张口、开裂渗漏。二缝：即变形缝、分格缝。找平层上的分格缝应设在板端处，缝内应嵌填密封膏。严格按设计图中节点构造施工。变形缝上端设两层卷材搭盖，中间加放衬垫材料，卷材做成Q形，以适应沉降变形需要。三口：即檐口、上人口、水落口。施工时在口的周围要增铺增强附加层，并嵌填密封材料，以防翘边渗漏。四角：即防水基层与女儿墙、管道、设备、风道等相互形成的阴阳角。阴阳角要做成圆弧形，应增设增强附加层，转角上部嵌填密封材料，加金属盖板或加金属箍等措施。8、屋面工程施工中应做分项工程的交接检查。每道工序完成后，应经监理或建设单位检查验收合格后方可进行下道工序的施工。每一道防水层施工完成后经监理或建设单位验收合理后，才能进行防水保护层的施工。各分项工程应有交接检查纪录、质量检验和隐检记录。当下道工序或相邻工程施工时，对屋面工程已完成的部分应采取保护措施。做好成品保护，屋面防水层完成后，不得在其上凿孔、打洞或重物冲击。检验1、卷材防水层的节点处理，接缝，保护层等应进行外观检验。密封防水处理部位应经检查合格后方可隐蔽。涂膜厚度可用针刺方法检验。2、平屋面在防水层完成和屋面工程完成都须进行蓄水24h检验，须经监理及甲方代表验收合格后认可。3、坡屋面在防水层完成和屋面工程施工完成都须进行淋水2h检验，并经监理及甲方代表验收合格认可。六、外墙体与现浇框架交接处防水处理（一）墙体与框架梁、柱交接处须在墙体抹灰之前铺钉附加钢丝网一道，宽200mm，即接缝处每边搭接100mm。（二）墙体本身的防水处理墙体砌筑：1、墙体砌筑的灰缝饱满度不应低于85%，空心砌块外墙的窗洞边200mm内的砌体应用实心砌块填实。2、外墙施工宜采用无架眼工艺、按规范留置架眼时，内侧采用半砖补砌，灰缝填满砂浆，外侧用微膨胀C20细石混凝土边灌边捣实。浇捣前应洒水湿润。细石混凝土凹进砖墙10-15mm，待细石混凝土有一定的强度后再用1；2水泥砂浆抹平。墙面表面须压实搓毛。小圆孔、灰缝扁孔宜采用微膨胀水泥砂浆分两次填塞密实。对于砼墙支模洞：先用冲击锤扩孔，将塑料管打掉扩深50mm，洞口先用木塞堵塞50mm，然后用1：3水泥砂浆由里向外塞嵌密实。隔天拔除木塞，将防水油膏由外向里垫嵌15厚，再分两次隔一天用1：3水泥砂浆补嵌密实至墙面平。孔洞填实后有专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。墙体抹灰1、外墙粉刷应使用含泥量低于2%，细度模量不小于2.5的中粗砂。2、外墙粉刷基层，应采用人工凿毛，甩浆或其它工艺进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。3、粉刷前应清除墙面的污物，并提前1天浇水湿润。4、外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6-10mm。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱中部。5、外墙防水层必须留设分格缝，分割缝间距和纵横不应大于3m；且在外墙体不同材料交接处还宜增设分格缝。分格缝缝宽宜为10mm，缝深宜为5-10mm，并应嵌填密封材料。密封材料选择高弹塑性，高粘结力和耐老化的材料。外墙饰面层1、外墙饰面层必须留设分格峰。分割缝间距和纵横不应大于3m；且在外墙体不同材料交接处还宜增设分格缝。分格缝缝宽宜为10mm，缝深宜为5-10mm，并应嵌填高弹塑性，高粘结力和耐老化的密封材料。2、外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。3、外墙饰面砖的勾缝，应采用聚合物水泥砂浆材料。嵌缝必须采用勾缝工具挤压出浆至密实。4、粘贴外墙面砖时。宜优先采用聚合物水泥砂浆或聚合物水泥素浆作胶结材料。也可采用掺减水剂、防水剂的水泥砂浆或水泥素浆，但此时胶结层不宜过厚。5、窗台、窗楣、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。6、高层建筑的井字架口、上人电梯口、塔吊附墙处、预留施工洞口处理应严格按程序施工，不留渗水隐患。检验1、在外粉刷完成后，采用连续喷淋法、即用20mm的水管，采用3kpa的压力水，在建筑物顶层连续淋水不少于1小时，观察内墙面有无渗水现象，其结果须经监理及甲方代表验收认可。2、下大雨时，雨后及时到房间逐一检查有无渗水现象，其结果亦须经监理与甲方代表验收认可。七、塑钢窗的施工要点1、严把型材质量关、门窗材料及其附件的质量。门窗安装前必须按国家有关验收标准进行抗风压、气密性和水密性三项性能见证取样检测。2、安装前先弹出安装位置线。安装时应及时检查其正侧面的垂直度，并调整框与墙体周围的缝隙，保证四周的缝隙均匀、上下顺直，缝隙宽度且为20 mm左右，为嵌缝创造良好的条件，严禁将门窗直接埋入墙体。3、门窗安装完成后，加强门窗框与墙体连接质量的检查。连接牢固是保证门窗不渗水的关键环节之一，预埋铁件到门窗口角部的距离不得大于180 mm，预埋铁件的间距不得大于500 mm。其宽度不得小于25 mm，厚度不得小于1.5 mm。其固定方法应根据墙体的类型进行选择，若为砼墙体时，可采用4 mm或5 mm的射钉固定；若为砖砌体时，可采用冲钻打不小于10 mm的孔，再用塑料膨胀螺栓固定，严禁采用射钉或水泥钉固定；若为砼小型砌块时，则应采用先预埋铁件，并用细石砼嵌填密实或在洞口附近用砖砌体过渡。4、嵌填框与墙体四周缝时，应先用泡沫条填实，再用发泡聚苯乙烯等弹性材料分层充实，避免门窗框四周形成冷热交换区，从而在冬季产生结露现象。打发泡剂应在门窗框边洞口干净干燥后进行，发泡剂连续施打，一次成型充填饱满。溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。门窗框四周缝隙应留5-8MM深的凹槽，凹槽应用密封胶或密封膏嵌填，严禁用水泥砂浆填塞。打胶应在基层干净干燥后进行，宜采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料表层上打密封胶。5、安装时窗的下框要比窗台高20 mm，窗台内外高差20 mm，外窗台坡度明显，窗口上部应按要求做滴水线，下框应钻泄水孔，并防止密封胶堵塞，以利于雨水及时排除。6、镶玻璃所用的橡胶密封条应有20 mm 的伸缩余量，并在四周斜面断开，断开处必须用密封胶条粘牢，避免因其产生温度收缩裂缝，密封胶条及毛刷必须贴到位，防止该处成为渗水的薄弱环节。7、打胶应由技术熟练的工人负责，常言道：会打一条线。从而保证打胶质量，避免因打胶断续而造成渗水。检验1、在外粉刷及窗安装完成后，用消防水喷淋墙面，每个冲淋面持续时间不小于1小时，到房间内逐一检查窗户有无渗水现象，其结果须经监理工程师及甲方代表验收即可。2、下大雨时，雨后及时到房间逐一检查门窗有无渗水现象，其结果须经监理工程师及甲方代表验收即可。第五章 水电安装阶段参与水、电、暖通工程的施工验收，应站在业主的角度，本着方便业主使用的原则，对于不合理的设计，应及时与项目公司有关技术人员沟通，以设计变更的形式通知施工单位及时整改。具体如下：一、重要管路和线路要预留备用管线或检查口；暗敷的电线必须用PVC套管或铁管穿管敷设；穿管敷线的管内导线的截面积之和不应超过管内径面积的40%，管内不得有接头；电线与电话线、有线TV线、网线等不得安装在同一管道内。二、室内管线、线盒留置位置是否合理（如暖气片位置与插座位置是否冲突，空调洞位置与空调插座位置是否一致）。三、配电箱应安装牢固，其垂直偏差不应大于3mm；暗装时，照明配电箱四周应无空隙，其面板四周边缘应紧贴墙面，箱体与建筑物、构筑物接触部分应涂防腐漆；配电箱底边距地面高度宜为1.5m；配点箱内应设漏电保护装置，漏电电流应不大于30mA，有过负荷、过电压保护功能，各回路均应确保负荷正常使用，绝缘电阻值应0.22m；保护地线与非金属部件连接应可靠；室内配电箱布线要横平竖直，各空气开关压线螺丝不允许松动；室内配电箱各空气开关要有用途标识；漏电开关安装要正确，动作正常，灵敏度试验符合规定（过于敏感，跳闸过频或过量超载不能起动跳闸均不合格）四、开关、插座要有暗盒，盒表面平整，外观完好，绝缘器件无裂纹，安装牢固，安装方式符合规定。1、并列安装的开关、插座、终端盒除按规定安装外，须排列整齐，安装牢固，距地面高度应一致，高度差不应大于2mm，同一室内安装的开关高度差不应大于5mm。2、卫生间插座应选用防水溅式。插座离地面一般为30厘米，不应低于20厘米；接线时相线进开关，零线直接进用电器，面向电源插座的相线和零线位置为左零右相。有接地孔的插座，其地线插孔应为上方位置，接地应可靠。3、开关安装的位置应便于操作，开关边缘距门框的距离宜为15-20厘米；开关距地面高度宜为1.3m。4、室内各插座、开关、灯座线盒内预留接线线头离接线盒口不低于15cm；检修盒各接线端头应烫锡。5、室外电表箱各读表窗口与各户总开关要有对应标识。6、电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。五、参与给排水、暖通工程的施工验收。各种承压管道系统和设备应作水压试验，非承压管道系统和设备应作灌水或通球试验，管道安装坡度应符合设计及规范规定，严禁无坡和倒坡；采暖系统安装完毕后，管道保温之前应进行水压试验，试验压力应符合设计及规范要求；室外排水管道至污水井的铺设要完整、规范，要加强此处的隐蔽验收工作。六、卫生间、厨房间排水管应分设，底层出户管长不超过8米，并不可使用陶瓷管、塑料管；地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管边排水流畅。七、涉及小区物业的管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压应力，与监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关；严格禁止使用已被淘汰的落后建筑产品，积极采用符合国家标准的资源节约型优质材料和部品配件。单体楼宇施工阶段前期介入报告要求：1、新开发项目的一期工程和分期开发的后续工程（包括郑州市内项目）在单体楼宇施工阶段，项目负责人应积极主动的参与分部分项工程的隐蔽验收，对重要部位进行把控。2、每个月根据施工阶段和施工情况，项目负责人须按报告要求（详见文档）上报公司领导、管理部和工程部。3、在施工监督过程中，发现严重质量隐患的问题，随时上报公司领导、管理部和工程部。4、报告内容真实、准确、全面。第六章 配套设施设备安装阶段项目负责人应尽可能全面地收集各配套设施的资料，同时促进配套设施的完善，了解设施设备运行情况，为日后管理作好充分的准备。重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的公司，尽可能选择售后技术服务良好、价格适中的公司。一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。一、供配电系统的现场验收。主要有如下内容：1、检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患(如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等)；接地网有无可靠接地；设备房有无做好“三防”措施(如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网)。2、检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通。若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧停车功能，应急自动发电功能，能否正常起动等，必保供电线路是否正常供电。3、低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测。 4、小区内路灯开关分区是否合理，有否防雷保护。二、给排水外网系统的现场验收。主要以如下内容：1、检查自来水公司进水表阀是否好、启闭灵活。蓄水池是否洁净卫生，同时是否采取封闭措施；是否便于检修、清洗，同时是否采取封闭措施；进水管是否有安全保障措施；水泵电机是否安装稳固，运行时应无振动。压力表等是否指示正常；自动控制系统是否运行正常；有无必要的缺水、溢水措施；管路是否安装牢固，无路冒滴漏现象。2、压力供水设备安装、使用是否符合国家标准及地区标准，压力是否在正常控制范围内，安全保护是否完善，能否及时动作。3、排水管道不应采用陶瓷管、塑料管，应无跑冒滴漏现象，防腐措施应符合国家标准，管道接口、检查口不得漏水，检查口应便于维修，管道排水应流畅，检查井、化粪池应畅通，化粪池有无透气管(不能完全密闭)；潜水泵应无堵塞，自动控制正常。三、中央空调系统的现场验收。主要有如下内容：1、检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。2、检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐是否符合要求，膨胀水箱能否正常补水，管路最高点和最远点压力是否在0.15兆帕(满负荷情况下)。3、检查制冷或制热情况能否满足设计要求。4、检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用。噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。四、消防系统的现场验收。主要有如下内容：1、检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播事故时能否正常广播。2、检查消防管路有无漏水，阀应保持常开状态(防火水阀除外)，消防栓内配件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求。3、检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充更换。4、检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等。 5、小区内有否配备室外消防栓，水压是否足够。五、电梯的现场验收。主要有如下内容：1、直升电梯应能准备的启动运行、选层、平层、停层、引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。电梯的应急对讲应能可靠对讲，发生消防火警时应能按要求升到顶层，安全钳就能安全动作。2、自动扶梯应运行平稳，无振动，无杂音，扶手带应无钢刺，松紧程度应保持全水平时下垂不大，放松压带轮后应可以用手拖动扶手带。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。六、管道煤气系统的现场验收。主要检查管道煤气是否按国家标准及地区规范安装，管道安装是否良好，有无漏气现象，煤气表安装的高度是否符合要求等。七、电信系统和有线电视网的现场验收。要求电信系统线路安装整齐，电话无杂音，接线盒、分线盒安装牢固、电缆敷设应符合国家标准。要求有线电视线路敷设整齐，放大器安装稳固，进户线穿墙部分应穿管敷设，电视信号图像清晰、声音清楚。八、闭路监控系统等的现场验收。主要有如下内容：1、闭路监控系统应图像清晰、稳定、无变形失真；2、防盗对讲设备应对讲良好，声音清晰，无杂音，呼叫反应快灵敏，开锁功能迅速、有效。配套设施设备安装阶段前期介入报告要求：1、新开发项目的一期工程和分期开发的后续工程（包括郑州市内项目）在配套设施设备安装阶段，项目负责人应积极主动的参与各项工程的隐蔽验收，对重要部位进行把控。2、每个月根据施工阶段和施工情况，项目负责人须按报告要求（详见文档）上报公司领导、管理部和工程部。3、在施工监督过程中，发现严重质量隐患的问题，随时上报公司领导、管理部和工程部。4、报告内容真实、准确、全面。第七章 交接验收阶段一、严格按照房屋建筑工程验收标准进行验收并填写记录房屋建筑工程交房标准为统一房屋建筑工程竣工验收标准，加强施工过程中的质量管理，提高工程观感质量，依据建筑工程施工质量验收统一标准和建筑工程各专业工程施工质量验收规范，制定本交房标准。各房屋工程竣工验收除应满足国家现行质量验收标准外，还应达到如下标准：一、楼地面1、水泥砂浆（或混凝土）面层的强度达到设计要求。2、地面方正，误差不超过10；阴阳角线顺直整齐；各功能房间标高符合设计要求；表面平整度允许偏差控制在3以内。3、厨房间：厨房与相连接楼地面之间的高差应满足设计要求，如有防水要求，高差不应小于30，且高差线应顺直。4、卫生间：楼地面坡度、坡向合理，符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象；卫生间与相连接（无防水要求）的楼地面之间的高差满足设计要求且不得小于30。5、相邻房间楼地面之间有高差的，其高差线应顺直。6、面层表面拉毛，要求色泽纹理一致；面层密实，无空鼓、裂纹、起砂及粘结污染，表面整洁。7、踢脚线刷水泥灰浆高度150并向楼地面延伸15，要求颜色均匀、缘线顺直。厨卫间可不做踢脚线。8、室内洁净无垃圾、无异味。二、室内墙面、顶棚1、抹灰层强度符合设计要求且无空鼓；面层不起砂，无裂缝、爆灰、污染现象。2、顶棚、墙面的表面平整度及墙面的立面垂直度允许偏差控制在3以内，达到高级抹灰要求；房间净高满足设计要求，其同一房间内的高低差控制在10以内。3、各阴阳角方正、顺直，无破损、无明显修补现象；各护角、空洞、槽、盒周围的表面平整、界面线条顺直；管道后面的抹灰表面平整。4、厨卫间面层：水泥砂浆表面拉毛，要求颜色均匀、抹纹一致。5、除厨卫间以外的其他房间，面层为混合砂浆外罩白水泥两遍（根据项目实际情况确定），要求表面光滑、颜色均匀、无抹纹。外墙、顶棚不得有渗水现象。 三、门窗工程1、门窗配件的型号、规格、数量符合设计要求；钢衬规格、设置符合设计要求。2、框、扇安装牢固。固定点位置正确、符合设计要求，固定点距窗角、中横框、中竖框150-200，间距不大于600。3、框与墙体间缝隙弹性材料填嵌饱满，表面密封胶粘结牢固、宽窄一致，表面光滑、顺直，无裂纹、无明显接槎。4、外窗台应有坡度，排水良好。窗顶底前沿和飘窗窗台底有斜面或凹槽滴水线，滴水线应顺直，符合设计要求。外窗不得有渗水现象。5、门窗扇开关灵活、关闭严密、无翘曲。推拉扇有防脱落措施。6、玻璃密封压条与玻璃、型材紧贴平直，对口严密（接头缝隙小于1）。7、门窗关闭时，扇与框无明显缝隙，密封面上的密封条平整，无卷边、无脱槽。8、门窗排水孔畅通；双玻璃间不得有水雾、灰尘。9、型材保护膜保存完整，框无污染，表面洁净、无划痕、碰伤；玻璃表面洁净、无划痕、无明显色差，反映外界影像无畸变。10、纱扇关闭严密、开启灵活，窗纱安装平整，无划痕、起球、污染现象。四、楼梯（包括户内楼梯） 1、扶手高度及垂直栏杆间净距符合设计要求；栏杆、扶手安装牢固，不得有晃动感。2、钢结构构件要求焊缝外型均匀，焊道与焊道、焊道与基本金属间过渡平滑，无焊渣、毛刺。3、木扶手采用原木抛光，直接刷油漆，尽可能不批腻子，避免腻子脱落，影响栏杆美观。4、楼梯栏杆、扶手油漆均匀、无污染，无起皮、流坠。表面光滑、光洁均匀，无划痕。5、顶层楼梯栏杆平直段部分下的楼面处，设100100的梯裙。6、楼梯踏步面砖铺设无空鼓；表面平整，无翘曲、无污染；四边打磨光滑，无缺口、无划痕、无明显色差。五、阳台1、封闭阳台：（1）墙面及地面做法同室内；（2）窗顶底前沿和阳台底有斜面或凹槽滴水线，滴水线要顺直。2、不封闭阳台：（1）砂浆面层密实，无空鼓，不起砂，表面光洁、色泽纹理一致；（2）坡度、坡向合理，符合设计要求，无积水、倒泛水现象；（3）最高处与室内楼地面高差满足设计要求且不小于20 ；（4）阳台栏杆、扶手质量要求同室内楼梯；其高度应符合设计要求：多层住宅阳台栏杆净高不