万科别墅研究专题

万科别墅研究前言作为中国房地产行业的领军企业，万科集团始终引领着行业的发展方向，无论是其情景式花园洋房，还是全面居家解决方案，都被行业内其他企业学习和效仿，如今，万科又提出“住宅产业化”， 可以看出，万科在推动中国住宅产业发展的道路上付出了许多，也收获了许多。万科集团自1992年进入XX市场以来，植根15年载，开发了许多出色的产品，尤其在别墅 产品方面，更是个个堪称经典，其在XX的发展大致经历了三个发展阶段：第一阶段：迎合潮流，探索本土市场上世纪九十年代初，以“西郊花园”为切入点，万科进入XX市场。这一阶段，基本上是探索XX高档住宅消费需求、单纯地迎合市场的初级阶段。在产品设计上，更多的是依据设计 师想象的居住者需求来创造。在户型上，也只是单纯地追求面积的放大，基本缺乏空间设计的概念。代表作： “西郊花园”第二阶段：客户细分，个体意识觉醒2000 年之后，万科连续推出“兰乔圣菲”、 “蓝山小城”和“燕南园”等一批别墅项目，在房地产高端市场再次发力。这一阶段在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观。在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品形式。这一时期的作品增加了更多的建筑 X 力、 更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，住宅多样性已经随地域扩X 进一步强化。代表作： “兰乔圣菲”、 “蓝山小城”、 “燕南园”第三阶段：资源整合，拓展国际视野2006 年，万科迈入了全新的第三阶段。以红郡为代表，万科别墅产品更具国际化视野，更全面、系统整合了万科20 多年来在房地产行业的资源，这意味着万科正在开启一个新的历史阶段，引领更加完美的别墅生活。在产品的创造过程中，万科珍视生活的本质，回归生活的本原。无论是一块红砖的使用、收纳空间系统的建立、地下室的设计，以与全装修的概念 引导，别墅建筑愈发亲近生活本身需求。代表作： “红郡”我们相信，通过全面的了解万科别墅的发展历程和产品结构，有助于我们更好的总结现有别墅的发展情况，并对别墅将来的发展方向做出较为准确的判断。一、万科别墅市场情况研究1、万科别墅所在的区位特征目前，XX万科较为典型的纯别墅项目有4个，分别是位于浦东曹路板块的“万科蓝山”（独栋命名为“万科深蓝”）、闵行沪闵路板块的“万科燕南园”、闵行华漕板块的“兰乔圣菲”以与同为华漕板块的“万科红郡”。其中有三个位于闵行区。曹路板块一一别墅市场暂不成熟地处浦东新区东部，南距浦东国际机场仅20公里，北邻外高桥保税区，西与金桥出口加工区相接壤。北面的翔殷路隧道于 2005 年底贯通，大大缩短与城市副中心五角场的距离。目前的购房 群体主要有：一、当地与周边研发机构的中高层管理人员；二、 高校的教师；三、动迁户；四、金桥出口加工区、外高桥保税 区的白领；五、部分为来自浦西杨浦和虹口的购房者，该板块 别墅市场并不成熟，仅有万科蓝山一个别墅项目。沪闵路板块一一新兴别墅板块，典型居家生活别墅区这个区域中的别墅楼盘其实都可以算是居家生活别墅区，虽然 离市区的距离不近，但并不远离尘嚣，靠着各个板块的成熟配 套以与轨道交通、外环线、公交路线等多种便捷的出行方式， 很容易让它成为购房者的第一居所。目前这里的别墅项目都为 市场接受程度较高的联排、双拼以与部分小独栋别墅。控制较 好的总价以与便捷的生活使其成为目前市场上关注程度相当高 的新兴别墅板块。大丁工 .一华漕板块一一打造涉外中高档别墅外拉蚌少喝附口下葡西的*公秣华漕板块位于闵行最西北部，东与长宁区龙柏街道相接，西与 青浦区相邻，南与七宝镇相连，北以吴淞江与嘉定区为界。华 漕板块自2003年起开始走入了别墅发展史。由于该板块聚集了 多所知名国际学校，如美国学校、新加坡学校、韩国学校、英 国学校、德法学校、西华国际学校和台商子弟学校，另一方面 因为这里已经聚集了相当多的外籍人士，因此，该板块理所当 然成为打造涉外中高档别墅区域。从万科别墅分布的板块不难看出，无论是成熟别墅区还是不成熟别墅区，无论是经济型别墅还是中高档别墅，万科都有涉足，但这些别墅在地理位置上有一个共同点，即都为“近郊别墅”。2、供求量与价格分析据网上房地产数据显示，XX万科四个纯别墅项目自 2004年起，累计共上市三十多万平方米， 近1500套房源，截至2007年11月21日，已成交近三十万平方米，1300余套，总去化率达97%通过对具体个案供求以与不同时间段价格的变化走势，我们可以看出万科别墅的一些特点。从供求量看，不得不承认万科别墅的去化率非常之高，累计去化均在95%A上。在推盘量上,位于中高档别墅区的华漕板块，数量较其他区域要少，一来由于高端客户数量群较为狭窄，二来万科在XX开发高档别墅方面经验不足，因此兰乔圣菲和红郡的推出，为其以后开发更高档别墅奠定了基础；蓝山小城和燕南园以经济型联排别墅为主，客户面较广，因此在推盘量上也较多，并且蓝山小城后期仍有楼盘推出，可以看出万科对浦东经济型别墅需求充满信心。从价格走势看，自 2006年下半年起，受到市场整体价格的上扬，万科别墅的成交均价也出 现了较大幅度的增长。各别墅供应量与成交量对比图米方平万11.35 11.17蓝山小城燕南园兰乔圣菲红郡供应量 成交量2 0 8 6 4 2 01 1资料来源：XX中原研究咨询部 各别墅价格变动走势图:40000 ,蓝山小城 燕南园 一兰乔圣菲 红郡资料来源：XX中原研究咨询部3、小结通过对万科四个纯别墅项目的市场情况简单对比，可以发现，万科对市场的把握是非常准确，非常到位，不同区位所开发的产品与数量完全符合潜在客户的需求，并且在价格定位上也较为精准。针对高档别墅区，其推出的是传统的独栋别墅产品（兰乔圣菲）和创新的精装修联排产品（红郡），由于这一区域客户档次较高，但数量较少，万科根据这一特点减少推盘量但提高别墅 品质，赢得了市场的认可； 针对居家型别墅区，其推出的燕南园在联排产品上大做文章，由于面对的客户群数量较多, 因此在开发量上也所增加；针对目前别墅市场还不成熟的区域，其推出的蓝山小城以联排为主（万科深蓝含部分独栋）其市场定位与燕南园类似， 由于对浦东经济型别墅潜在需求充满信心，因此该盘的推盘量也是最大的。二、万科别墅产品研究销售的好坏，一来依赖于整体市场的好坏，二来看自身产品的好坏。万科，一向以产品创新 为立足点，万科集团董事长王石说过：“质量是万科地产的生命线”，因此，对万科的产品研究，能更加充分了解万科作为中国房地产行业领军企业的原因，更加深入的学习万科产品。1、建筑风格与建筑材料1.1、 蓝山小城位于浦东华漕板块的蓝山小城，由于区域别墅市场的不成熟,万科以联排产品打开市场，产品的建筑风格为新现代主义，体现时代特征，没有过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、 简洁实用, 体现现代特征的简约、 和谐、温馨的生活气。材质粗糙的ABA手抹墙以粗犷的形态丰富了单 调的几何立面，以原石堆砌的矮墙，增添室外无限的景致。1.2、 燕南园 万科燕南园新东方主义建筑风格，这个以北大南校园命名的别 墅，对于建筑风格的定位是“属于中国的现代建筑”，兼收并 蓄东西方的气质精要，将传统生活的审美意境与现代生活方式 有机结合。燕南园外立面全部运用棕黄色石材贴面，浅褐色基 调，类似面砖的样式，总体居家味道很浓。1.3、 兰乔圣菲以周边国际学校为主要客户，兼顾其他境外人士的万科兰乔圣 菲，不仅带来了南加州简洁自然的建筑风格，更将美国兰乔圣 菲的绝佳自然环境带进XX营造出原味的南加州风情。项目以Mission风格的高级住宅社区为样板，结合XX本土消费特征，再现了加州 Rancho Santa Fe 的优雅、恬静。兰乔圣菲整体以 天然石材、木材与黏土构筑而成，配合大面积Stucco手抹墙面，点缀以拱圈、陶瓦、气孔，让建筑的观感优雅而不X扬。兰乔圣菲3期更巧妙地采用艺术面醇和花醇装饰，结合石材门窗套，让建筑在细节处呈现华丽的气质。1.4、 红郡作为万科2006年的力作，万科红郡以其精装修联排产品获得 了市场的认可，“全面家居解决方案”首次引入别墅作品。整 个建筑延续了英式 Tudor风格，红砖墙、斜屋顶、老虎窗和一 步阳台是其典型特征。红郡整体采用赋予厚重感的石材贴面， 斜坡屋顶以与整齐的青瓦，无不透露出英伦小镇的古朴典雅。综合来看，万科纯别墅项目在建筑风格上虽然各有差异，但其风格的确定都是根据精准的客户定位来设计的，不一味追求大而全的效果，而且在保留原汁原味的风格基础上，更增添几分创意，而非简单的“拿来主意” 。因此，对于众多纯别墅项 目在建筑风格的设计上，万科的借鉴之处在于保留原味的精髓，增添创新元素，使之更显 本地化。2、平面布局与景观设计2.1、 蓝山小城蓝山小城以组团作为基本构成元素，每个组团由160 250平方米的十余户住宅组成，既强景观人行桥景观车行桥景观车行道人工景观河道小区中心广场调每套住宅的独立性，又重视营造融洽的邻里氛围。在景观方面，保留了一处原生河流，并 种植有大量的银杏、香樟、广玉兰、垂柳等植被和杜鹃、桅子花和熏衣草等花草灌木。可以 说，整个小区以人造生态景为主，配合会所、商业中心、人工景观河道等，组合成极具生活 氛围的社区。庙港河景观车行桥儿童乐园景观车行道,人工景观河道.水幕墙中央景观步道2.2、 燕南园燕南园高地错落的围合院落式规划和布局，大气的中轴线布局，以与邻里空间三段式的过渡共同创造出一种开放自由的空间，组团空间提供安全、私密、舒适氛围，打造万科精品别墅社区。在景观设计上，以著名的日本多摩景观为蓝本，利用项目基地原有优势，将都市元素融入郊野景致之中。整个社区由约26000平方米中央绿轴、约 1200米森林环道、人工与天然并存的循环水系组成。网球场篮球场中央绿化带社区循环水系美食中心商业中心 儿童乐园会所 游泳池 室内运动馆2.3、 兰乔圣菲兰乔圣菲采用组团围合式布局，景观上保留了大量原生林木，种植了很多低矮的灌木、乔木和花卉，包含水杉、柳树、香樟、苦楝、榆树、臭椿等多种多样的树种，以现有河道和现存 的原生态树林为前提进行规划布局，预先采集了原来土地上的草籽进行播种。同时改变一般河道的垂直石驳岸的设计， 改为石块、水草与水面的自由结合。兰乔圣菲还原给住户一种自然健康的生活方式。2.4、 红郡 万科红郡采用围合式布局，通过调整个别建筑的排列方向，在社区内部形成相对封闭的组团 空间，从而为人们营造交流的空间， 增强邻里交流频率和沟通质量， 增强了人的空间归属感 和安全感。在景观设计上，利用规划时的地理高差，种植灌木和大树，并在组团之间形成两个大绿化带，相互辉映，并连接成为社区内一个最大的规划景观带。蓝山小城花园万科别墅在规划布局与景观设计上，充分考虑了别墅客户的需要，充分体现了别墅应有的私密性、独享性、安全性以与交流性。因此，万科的别墅全部采用组团围合设计，这种设计一来可以强化别墅社区的功能，二来可以更加有效的区分客户。3、花园、地下室以与停车位客户在购买别墅时，除了考虑厅、卧、厨、卫等的实用性外，也非常关注花园、地下室和停 车位，万科根据别墅的不同定位，也分别设计了不同的花园、地下室和停车位。兰乔圣菲的客户主要集中于欧美人士，其宽敞的花园和足够的车位是必备条件，而蓝山小城、燕南园和红郡受到容积率的限制和客户定位的原因，其在花园、地下室和车位上的设计上各有侧重。燕南园花园Mm50-30煞端在客厅、3:喻留终端在客厅、400留000在客厅、解1整端在客厅、地下室面积（m2）5谣0与书房或次卧K都卧菊地唐堂次卧1孤腱!书房或次卧钟90书房或次卧车位比（户：车位）1: 0.51 : 11: 1 或 1: 21: 0.5各别墅配套设备情况资料来源：XX中原研究咨询部4、兰树魁薇黜! 装修标准红郡花园与车库万科别墅在基本的建筑设备和材料上几乎一样，除了根据不同的建筑风格会有个别差异外，这也说明了万科在其产品线上的规模效应， 一来可以降低单位产品上的成本， 二来可以为客 户提供更为熟悉的使用环境。万科在其别墅的结构形式上普遍采用框架结构， 即可以增加别 墅的牢固性，也可以更加方便的更改室内结构，为客户提供更加多样化的选择。各别墅材料与装修标准结构形式短肢剪力墙结构异性柱框架结构框架结构混凝土框架结构屋顶/陶瓦陶瓦Tudor建筑的陡坡屋顶进户门霍曼钢制门钢制门，配置电子 密码锁与闭门器钢木复合门/窗铝合金窗，中空与 夹胶玻璃铝合金型材，双层 中空玻璃单框双玻铝包木窗/底层平台木制地板人造塑木地板细石混凝土面层通讯系统预留两路直线线路预留两路直线线路预留两路直线线路预留两路直线线路网络接口数码通VDSL接口电信提供ADSL、VDSL 接口电信提供ADSLVDSL接口电信提供ADSLVDS既口资料来源：XX中原研究咨询部5、户型面积分析从已推出的面积看， 万科的别墅面积主要集中在 200-249平方米之间，一来这一面积段对于 别墅生活的家庭比较适中，既能充分施展空间， 又不会显得太空旷； 二来这一面积段比较容易控制总价，即使像兰乔圣菲这种定位外籍人士的中高端别墅产品，主力面积也控制在300平方米以下，因此可以说，万科别墅在面积设计上，定位于别墅客群中的 “大众消费阶层”，做别墅客群中大部分人买得起的别墅，即使是中高档的“兰乔圣菲”，也尽量做到控制面积，控制总价。各别墅面积配比150-19936.2%46.9%36.4%250-29910.2%2.4%51.7%300-3490.9%0.7%23.3%349-3992.3%0.9%17.6%资料来源：XX中原研究咨询部6-国际家居解决方案一一万科红郡万科红郡作为万科别墅开发的第三阶段产品，首次运用了国际家居解决方案，为客户提供具有国际水准的全装修住宅，使客户享受更加健康、便捷、舒适和先进的生活方式，实现居住 改变生活的梦想。国际家居解决方案是一套涵盖从低到高不同层面住宅产品，从项目定位、设计、部品配置、 项目施工到后期服务一系列的标准体系，根据大量市场调查，针对客户人群的差异化需求， 划分为基础级、领先级和豪华级三个档次，适用于从公寓到别墅的不同类型产品。该体系标 准将最终实现，以万科为主导，整合相关设计、施工、材料等领域的社会资源为客户提供 物有所值、物超所值、领先于市场的住宅家居产品。万科在红郡中采用三个系统来保证国际家居解决方案的顺利完成，分别是温控系统、安保系统和室内装修材料系统外墙内保温系统墙面用3cm厚eps内保温板能大幅提高墙 面的隔热系统，加上冷桥地方的加强设 计，保证了外墙保温的完整性空调系统设置小型VRV中央空调系统，每个房间可 以通过温控器单独控制室温安保系统脉冲电子周界报警系统8对脉冲电子围栏防区（围墙），1对红外 对射探测器防区（边门），正确显示报警 位置，整个系统与周界闭路电视监控系统 联动