房地产法考点

一、名词解释1、房地产，是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括有 地产（土地）和房产（房屋）两大部分。2、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。不同于建筑业， 属第三产业门类。3 、 建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利4、 建设用地使用权指权利人依法对国有或集体土地享有占有、使用、收益或处分的权 利5、 宅基地使用权是指农户为建造住房及其附属设施， 对集体所有的土地依法享有的占 有和使用的权利。宅基地使用权体现农村居民的集体福利6 、 地役权指为使用自己土地的方便和利益而利用他人土地的权利。 （注意不应局限于 土地来理解，建筑物役权也包括在内）7、 不动产登记， 是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不 动产登记簿的行为。8、 建设用地：指的是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括了城乡住宅和公共设施用 地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。9 、 农用地指的是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农田水利用地、养殖水 面等。10 、出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为11 、划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将 该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特征： 无偿性、行政性、无期性。12 、征收指国家为了公共利益需要，通过公权力强制性地将不属于国有的财产转为国有，并依法对相关权利人给予合理补偿13 、房地产开发是指以土地和房屋为对象的投资经营活动（形成房地产商品使用价值）14 、房地产开发企业概念俗称开发商或发展商，是指以营利为目的， 从事房地产开发和经营的企业15 、房地产交易是指以房地产（商品）为对象，所进行的转让、抵押、租赁等经营活动 或民事流转活动16 、房地产转让指房地产权利人通过买卖、 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为17 、商品房销售， 也称商品房买卖， 是房地产开发企业将其开发建设的商品房出售给买 受人的行为。 这一直以来成为我国房地产买卖的主要表现形式， 属于典型的房地产 二级市场行为。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。18 、房地产抵押，就是以房地产作为抵押物的抵押，属于抵押之中最主要的表现形式。 它是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担 保的行为。债务人不履行债务时， 抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿。19 、房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产交付给承租人使用、收益， 由承租人向出租人支付租金的行为。 这是房地产交易的一种基本形式， 现实经济生活中 普遍存在。二、解答题论述1、房地联系与区别联系主要表现在： 在物质形态上，房地相互连结； 在价值形态上，房地不能截然分开； 在权属管理上，房地权利要求并行一致。区别：可以有独立的地产，但没有脱离土地的房产。2、房地产法的表现形式主要包括三个方面：（1）全国人大及其常委会制定的房地产法律，（2）国务院及其所属部委制定的房地产行政法规、规章。（ 3 ）最高法院有关房地产的司法解释3、房地产相关概念A 不动产指不能移动或移动后会引起性质、 形状改变并失去原有价值的财产， 内容构成上主 要包括土地和房屋。林木、庄稼、地上或地下矿藏物等也属于不动产。B 物业意指单元性房地产，可指单元性的地产，也可指单元性建筑物和整栋楼房建筑。指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。包括：（ 1）建筑物本体，（ 2 ）配套附属设备， （3）配套公共设施， （ 4）建筑物所占场地。4、房地产业的作用A 积极作用，房地产业在一国国民经济和城市发展中占据重要地位，发挥多方面的作用。三个主要方面：基础性、支柱性、先导性。 B 负面作用，易产生泡沫，须适度 发展。5、房地产行政管理体制从我国现阶段来看， 中央是实行建设、 土地两大行政部门主管全国房地产工作； 地方是授权省级 政府可根据本地实际采取灵活做法。地方两种模式： 1、与中央对口设置机构，实行房、地分管2、根据本地实际和需要，实行房、地在不同程度和范围的合并管理，并设置相应的机构。6、国有土地的范围 城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用 （注：征收）的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体 经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾 害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。14 、集体土地的范围包括： 农村和城市郊区的土地 （国家所有的除外） 以及宅基地、 自留地、 自留山。15 、房地产登记的功能1、确权功能，确认当事人对于不动产物权（房地产产权）的得丧变动。 2、公示功能：登记将不动产（物）与其权利人之间的法律支配关系公开化、透明化， 权利人直接意识其不动产权利的存在； 登记让第三人乃至社会公众得以知悉不动产权利的享 有和变动情况。 3、管理功能，实现国家对房地产及相关方面的管理目标。 非因法律行为发生物权变动的情形16 、集体土地所有权的权利主体（1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权； （ 2 ）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权； （3 ）属于乡 （镇 ） 农民集体所有的，由乡 （ 镇 ）集体经济组织代表 集体行使所有权。 集体经济组织、 村委会或其负责人作出的决定， 侵害了集体成员的合法权益， 受害者可以请求法院撤销。17、房地产登记效力（一）登记生效要件原则： 不动产物权的设立、 变更、转让和消灭， 经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。18 、国家对不动产实行统一登记制度。登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。2、原则：严格管理；稳定连续；方便群众。自愿登记原则，依当事人申请进行。登记机构不实行主动或强制登记。海域一并一体原则： 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、 登记，保持权利主体一致。登记机构：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构， 负责不动产登记 工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人不能分别办理的， 由所跨县级民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记， 由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的， 由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记， 由国务院国土资源主管部门会同有关部 门规定。现行登记机构需要整合职责。不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、 更正登记、 异议登记、预告登记、查封登记等。关于登记机构的行为区分为登记行为和登记 相关行为。登记又区分为不动产权利登记和其他登记（辅助登记） 。不动产首次登记， 是指不动产权利第一次登记。 未办理不动产首次登记的， 不得办理不 动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。四种类型权利登记、 8 种不动产权利状态的登记（集体土地所有权登记；国有建设用地 使用权房屋所有权登记；宅基地使用权及房屋所有权登记；集体建设用地使用权及建筑物、 构筑物所有权登记；土地承包经营权登记；海域使用权登记；地役权登记；抵押权登记）作 出细化规定。同时也对四种类型其他登记作出细化规定。不动产单元：不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。 不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。 没有房屋等建筑物、 构筑物以及 森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。 有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、 林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。不动产登记簿： 设立统一的不动产登记簿。 登记簿以宗地或宗海为单位编成， 一宗地或 一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。应当记载以下事项： （ 1）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（ 2）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； （ 3 ）涉及不动产权利限 制、提示的事项； （ 4 ）其他相关事项。登记簿由登记机构永久保存。损毁、灭失的，应依 据原有登记资料予以重建。不动产权证（权属证书与登记证明） ：登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不 动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。 登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。 除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外， 登记机构应依法向权利人核发不动产权属证书。 不动产权属证书和不动产登记证明， 应当加 盖登记机构登记专用章。不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定19、登记案件的赔偿责任当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误， 给他人造成损害的， 登记机构应当承担赔偿责任。 登记机构赔偿后， 可以向造成登记错误的人 追偿。20、耕地保护制度（一）实行耕地占补平衡按照“占多少，垦多少”的原则，占地单位负责 等数量质量开垦，无条件开垦的，缴纳开垦费。 （二）实行耕地总量减少控制（耕地保有制 度）在各省级行政区域范围，应当确保耕地总量不减少； 耕地总量减少的， 应组织开垦与所 减少耕地数量质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。（三）实行基本农田保护制度 1、划定基本农田保护区，实行严格管理； 2、各省级行政区 域划定的基本农田应占该区域耕地的80% 以上。（四）维护现有耕地质量数量水平（耕地现状维护制度）各级政府应采取措施，维护排灌工程设施，改良土壤，提高地力，防止土地条 件恶化；非农建设应节约用地，可利用荒地、劣地的，不得占用耕地、好地；可以要求占用 耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、 劣质地或其他耕地的土壤改良； 禁 止占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；禁止占用基本农 田发展林果业和挖塘养鱼。 （五）保证耕地充分利用，禁止耕地闲置荒芜 土地利用总体规划审批情况、土地出让方式、土地划拨的范围21 、国有土地收回类型： 1 、正常性收回 （ 1）土地使用期限届满而收回土地 （适用于出让等）有 偿用地合同约定期满， 未申请续期或续期未获批准的。 土地无偿收回。（ 2）用地单位停止用地而 收回土地 （适用于划拨用地） 因用地单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有 土地的，或者公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。2、征收性收回为公共利益需要使用土地的，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可 以收回国有土地使用权。 3 、管制性收回主要指土地闲置等原因而收回土地，现行立法规 定了行政处罚的收回（无偿）和行政处置的收回（补偿） 。22、集体建设四种情形：1、兴办乡镇企业，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；2、村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；3、乡（镇）村公共设施建设，经依法批准使用农民集体所有的土地；4、乡（镇）村公益事业建设，经依法批准使用农民集体所有的土地。23 、集体土地征收补偿范围涉及的是合法建造并登记的房屋。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的， 应当给予补偿； 对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，予补偿。 不 房屋补偿作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（ 1 ）被征收房屋价值的补偿；（ 2 ）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（ 3 ）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。集体征地补偿安置：1、土地（本身）补偿费。耕地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的 6 10 倍。 2、安置补助费。耕地的安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算，每 一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为4 6 倍。但是，每公顷安置补助费，最高不得超过 15 倍。 3、依照规定支付土地补偿费和安置补助费， 尚不能使需要安置的农民保持原 有、生活水平的，经省、自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补助费。但是，两项总和 不得超过 30 倍。24 、闲置土地认定： （1）未动工开发满一年的，由市、县国土部门报经本级人民政府批准 后，向地权人下达征缴土地闲置费决定书 ，按照土地出让或者划拨价款的20% 征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（ 2）未动工开发满两年的，由市、县国土部门按照土地管理法第 37 条和城市房地产管理法第 26 条的规定，报经有批准权的人民政府 批准后，向地权人下达收回国有建设用地使用权决定书 ，无偿收回地权。闲置土地设有 抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。土地闲置的行政处置：土地使用者无正当理由， 造成土地闲置， 两种行政处罚措施： 一是超过出让合同约定的动工 开发日期闲置满一年不满两年的， 征收闲置费； 二是土地闲置在 2 年以上的， 无偿收回土地 使用权。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回， 重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分20% 征收土地闲置费。对土地开发、 利用与保护实对于农地转用和建设用地利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的25、土地用途管制是指依照预先确定的土地用途及其分类安排， 施管理的一种方式。 这是市场经济国家有效管理土地的通行做法 总量控制具有重要意义26、农用地转用审批： 建设占用土地， 凡涉及农用地转为建设用地的， 都应办理农用地转用审批手续。 批准权 限在哪一级政府， 主要视建设项目和土地利用总体规划的批准情况而定。省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、 国务院批准的建设项目占用土地，涉及农地转用的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内， 为实施该规划而将农用地转用， 按土 地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。 这具体涉及国务院、 省级政 府、设区市（州）政府三级审批。27、征地审批 城市（或国家）建设涉及占用集体土地（包括集体建设用地、农用地和未利用地） ，要 办理征地审批手续。这只有国务院和省级政府两级审批。征收基本农田、 35 公顷以上的一 般耕地、 70 公顷以上的其他土地，由国务院批准。征收不足 35 公顷的一般耕地、不足 70 公顷的其他土地，由省级政府批准，并报国务院备案。28、土地出让范围 现阶段出让限于城镇国有土地。 包括已为国家所有的土地 （存量） 和国家征收的原属于农民集体所有的土地（增量） 。属城市规划区内的集体所有的土地，只有经依法征收转为国 有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。29 、出让年限： 1 、法定最高年限标准：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科学、文 化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。 2、出让 年限起始日期问题规定： 出让年期按合同约定的交付土地之日起算；原划拨 （承租）国有建 设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。30、出让合同双方是由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者31、出让土地用途： 土地用途不是出让双方的约定内容，而是于出让前由城市规划部门出具的规划条件确定。规划条件包括土地用途、 容积率等内容在内， 是宗地出让的前置条件。 市、县国土部门依据 规划条件拟定出让方案， 报经市、县人民政府批准后，才能实施出让。 出让双方必须按照经批准 的土地用途填写，未经批准不得改变。2007 年 8 月国家发布土地利用现状分类 。出让双方应按该分类标准规定的二级分类填写。同一宗地中包含两种以上不同用途的， 应当分别写明各类具体用途的土地出让年期及所占宗地 的面积比例和空间范围。32 、闲置土地的认定 闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定 书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。1、时间界限：超过动工开发日期满一年未动工开发为闲置。2、开发建设的强度与连续性已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足 1/3 或者已投资额占总 投资额不足 25% ，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。33、国有土地上房屋征收的基本关系 国有土地上房屋征收，指的是市、县级人民政府为了公共利益的需要，对国有土地上单位、 个人的房屋予以征收，并对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。 现在关系理顺：政府被征收人，在政府层面作出这样的制度设计：（ 1 ）市、县级人民政府作出征收决定；（ 2 ）市、县级人民政府确定房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。（3）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收 实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征 收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。强制执行要求农村宅基地管理第三章34 、房地产开发的原则1、一般原则，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、 环境效益相统一的原则 2、合法开发原则： 做到按期开发； 实际开发； 规范开发，不 得闲置； 设计、施工符合国家标准和规范， 合资、合作开发 3 、鼓励和扶持开发居民住宅：民生原 则，国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。35、房地产开发的具体规则（一）项目立项1、符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。2、坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，3、开发项目依照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准， 并纳入年度固定资产投资计划。（二）项目规划控制：一书两证一册 1 、房地产开发项目建设条件意见书。 2 、建设用地规划许可证。3、建设工程规划许可证。 4 、房地产开发项目手册。（三）项目勘察设计施工控制1、从优、竞争选择勘察设计施工企业2、工程施工许可。3、工程监理，强制监理的范围涉及：国家重点建设工程；大中型公用事业工程；成片开发 建设的住宅小区工程， 利用外国政府或国际组织贷款、 援助资金的工程； 国家规定必须实行监理 的其他工程。4、施工图设计文件的审查。建设行政主管部门要对施工图设计文件中涉及公共利益、公众 安全、工程建设强制性标准的内容进行审查。5、建筑工程安全生产管理。（四）项目资金控制1、开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20%2、分期开发，分期投资，并按期投入资金3、开发企业与施工企业的资金关系 发包单位应当按照合同的约定，及时拨付工程款项。（五）项目质量控制1、竣工验收： 竣工， 经验收合格后， 可交付使用； 未经验收或验收不合格， 不得交付使用。2、工程质量监督管理 由工程质量监督机构具体实施。 工程质量监督机构属事业单位， 受建设主管部门或者其他有关部 门委托，从事日常监管。建设单位在领取施工许可证 （开工报告）前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起 5 日内，向备案机关提交工程质量监督报告。36、房地产开发企业的设立条件（1）注册资本条件。应当有 100 万元以上。（ 2 ）专业人员条件。应当有 4 名以上持有资格证书 的房地产专业、 建筑工程专业的专职技术人员， 2 名以上持有资格证书的专职会计人员。37、资质管理的要求 目的应当在于约束或规范企业（市场）行为。对企业行为的规范：一是政府监管，二是强化民事责任。 政府监管应当抓重点、主要环节，不宜直接、 细节。 对开发企业的监管应当突出在对开发项目 进行监管，尤其是项目质量，注重竣工验收。实行资质管理，如“评职称”一般给企业定 资质，依此确定企业的业务范围，并且还要动态监管，结果就是既管不好，也管不了。房地产开发相关规则38 、出让地权房地产的转让条件 1 、按照出让合同约定已经支付全部出让金，并取得土地使用权证书。 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 25% 以上； 3、转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书 4、房地产转让时， 出让合同载明的权利、 义务随之转移。（ 1）受让人地权年限要算减法。 转让房地产后，受让人地 权年限为原出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。（ 2 ）出让合同 约定的土地用途不得擅自改变。39 、划拨地权房地产的转让条件： 1、转让房地产时，应当按规定报经政府审批。2、经批准转让的，按规定对地权的划拨性质作保留， 并依法进行转让后的土地收益分配， 或者转化为出让，依法缴纳 出让金。 （ 1 ）保留划拨“地权”性质不变，即经批准转让的房地产，可以不办理出让手续。 此时，转让方须将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。（ 2 ）经批准转让的房地产，除上述情形外，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有 关规定缴纳土地使用权出让金。40 、商品房预售条件（ 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （ 3）按提供的预售商品房计算， 投入开发建设的资金达 到工程建设总投资额的25 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（ 4）已办理预售登记，取得商品房预售许可。41、不得抵押的房地产（1）土地所有权； （ 2 ）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （ 3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事 业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （4） 所有权、使用权不 明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6） 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产42 、下列房地产不得转让：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的房地产。 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产。 3、依法收回土地使用权的房地产。4、未经其他共有人书面同意转让的共有房地产。5、权属有争议的房地产。 6 、未依法登记领取权属证书的房地产。7、法律、行政法规规定禁止转让的其他房地产。如违法建筑物等。43、房屋不得出租： （ 1）未依法取得房屋所有权证的； （ 2）司法机关和行政机关依法裁定、决 定查封或者以其他形式限制房地权利的；（ 3）共有房屋未取得共有人同意的； （ 4）权属有争议的；（ 5）属于违法建筑的； （ 6 ）不符合安全标准的； （ 7 ）已抵押， 未经抵押权人同意的； （ 8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（ 9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。44、房地产交易的基本规则（一） 房地连动规则：房地产转让、 抵押的， 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用 权同时转让、抵押。（二）价格规则1、价格指导 政府定期确定并公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格三种价格规范。 政府定期确定并公布房屋指导租金标准， 对于享受国家优惠政策的居民住宅价格， 还采取政府指导 价或政府定价。2、价格评估 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照 国家规定的技术标准和评估程序， 以基准地价、 标定地价和各类房屋的重置价格为基础， 参照当 地的市场价格进行评估。自愿评估和强制评估3、价格申报 转让房地产时，应当向政府有关部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。（三）登记公示规则房地产转让、 抵押，当事人应当依法办理权属登记。 房地产交易的完成不是以签订合同或交付 占有为标志，而是要以产权登记为标志。45、关于商品房买卖合同的司法解释1、关于售楼广告的性质 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定 有重大影响的， 应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容， 当事人违反的，应当承担违约责任。2、关于商品房认购书与定金问题出卖人通过认购、 订购、 预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如 果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同， 应当按照法律关于定金的规定处理； 因不可出卖人应当将定金返还买受人。16 条规定的商品房买卖该协议应当认定为商品房买卖合无法取得房屋的买受人可以请求归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的， 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第 合同的主要内容， 并且出卖人已经按照约定收受购房款的， 同。3、欺诈行为与惩罚性赔偿具有下列情形之一， 导致商品房买卖合同目的不能实现的，解除合同、 返还已付购房款及利息、赔偿损失， 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任： 商品房买卖合同订立后， 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时， 具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失， 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆 迁补偿安置房屋的事实。综上，欺诈行为五种情形，适用惩罚性赔偿：出卖人卖后设抵；出卖人一房二卖，包括前手买受人和后手买受人； 未取得预售许可证明； 抵后再卖； 出卖用于拆迁补偿安置的房屋。4、房屋交付使用与风险承担 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。 “交钥匙”是交付使 用的外在表现。但交付使用并不意味着房屋所有权的转移，允许当事人对“房屋交付使用” 的内容进行特别约定。房屋毁损、 灭失的风险， 在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担； 买受人接 到出卖人的书面交房通知， 无正当理由拒绝接收的， 房屋毁损、 灭失的风险自书面交房通知确 定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房地产抵押相关规则房屋租赁司法解释规则