房地产凛冬将逝 未来可期

房地产凛冬将逝未来可期1=1制造业每经历过一次行业阵痛，新春天到来之时，产业所需的核心竞争力都不再相同，如今地产也一样0碧桂园子公司博智林外墙喷涂机器人在作业2021年的动荡波折让整个房地产行业都始料未及。很少有人意识到，年初市场回暖只是昙花一现，宏观调控的重压，并未因为疫情对房企的打击而有所犹豫。年初开始实施的三条红线、两集中政策的本意是化解房地产行业为金融市场带来的系统性风险，让房子回到居住本质，保刚需、保民生。但银行业为了管控风险并没有顶格放贷，而是刻意与封顶线保持了一段安全距离，这导Wind数据显示，2021年10月1日-2021年12月11日，地产企业新发行债券共98笔，民营企业有8笔。民营房企中既有前三强万科，也有区域型房企兆泰集团、滨江集团。2021年12月1日，碧桂园一笔计划在银行间债券市场发行的50亿元中期票据已获受理，进入预评环节。此前，银行间市场交易商协会对申报中期票据的准入标准是中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业。融资环境回归理性后，地产行业的淘汰赛正式进入到下半场。碧桂园、万科、龙湖、保利等房企起码在三年前，就意识到行业规模红利已进尾声，管理红利时代已来。但2021年，真切感受到同一梯队的同伴陷入生存危机，让他们更加紧迫地进行组织调整、人员优化、业务聚焦,而这些调整的最终目的就是打造新的竞争力。12月3日，碧桂园月度管理会议上，总裁莫斌也表示，房住不炒是永远的主旋律。市场逻辑已经发生了巨大的变化,房地产行业正在向制造业回归。国家对地产市场的整顿,会把不好的企业、不好的产品、不好的行为出清。北京大学国家发展研究院BiMBA商学院院长陈春花认为,HI房地产一直被纳入服务业，擅长处理规模和效率之间的关系，快速拿地、大量贷款，通过高周转提高净资产回报率。制造业现在没有了高速增长的行业环境，更强调规模跟成本之间的关系。如今，房地产和制造业的行业环境正在趋同。中国制造业中的优秀公司，无论是资金核算、品质控制，还是对消费者需求的快速反应能力，不同产品线、业务单元间协同作战的能力，以及端到端的全链条价值释放能力,都值得地产公司研究、学习。整个2021年，地产头部企业都在按以上思路做调整。在资金核算方面，碧桂园要求每一个项目、楼盘都要达到以销定产、以收定支。拿地投资额度根据回款目标完成度调节，卖房越多的区域，集团就越给资源去拿地。某头部房企投资拓展部的一位工作人员透露，现在拿地投资，优先考虑的是现金流和利润率，绝不能盲目做回报不划算的项目。两集中模式下，为了控制风险提高效率，确保资金被有效利用，他们正推进研判流程标准化，以提高投资效率。在需求端的品质控制方面，为了增强精细化管理能力，打磨出更好的产品，头部房企继续对组织和人开刀。过去，全国布局的大型房企，单个区域管理半径过大，区域总手下几百个项目，项目总要同时管理四五个城市，不利于做精产品和提供个性化服务。2020年，碧桂园对集团和区域架构进行优化整合，将部分业务规模偏小的、地域邻近的区域合并，将较大的区域再次裂变，并将地产业务的战场继续向五六线下沉。在人员配比上，碧桂园取消了大多数区域投资副总裁职位。过去，这家公司在下沉的每个区域中基本都会设立一名投资副总裁岗，协助区域总共同拿地。现在，碧桂园将这部分权责明确分给区域总。责权变多的不仅是区域总。从项目总到技术工人，随着对品质、服务、效率的重视，房企对人才的要求变得更加多元。他们认为，只有懂得全流程的操盘思路，才有能力在每个环节发现提升效能的方法。2021年，碧桂园项目总培训班增设了围绕项目运营的关键环节和投供销回交等核心经营管理知识，平均设置40门专业课程，从产品力、经营力和风控力方向展开。一位资深猎头透露，2021年市场虽不好，但龙湖、万科、万达、碧桂园，这几家财务指标、管理较好的公司人才仍有HR在抢，只是操盘过10万平方米以上大项目的经历已经不再吸引人，懂项目全流程，通过创新思维，解决过项目品质、服务等问题的人才更符合市场的要求。罗兰贝格房地产行业首席研究员张翼飞认为，供给端土地供应整体放缓、价格提升，以及需求端消费者向重质不重量结构转型都在倒逼房企谨慎拿地、打磨产品。中国已经步入城镇化深化发展阶段，城镇化率增速放缓，房地产市场规模增速也相应放缓，多省土地供应以控新量、扩存量为主要方针，新增土地供应规模整体呈波动下降趋势，从土地供给端抑制了市场增速。与此同时，土地市场价格走高，房企拿地成本持续提升,同时叠加部分热点城市的市场调控和限价政策，限制了房企的盈利空间。一旦房企的盈利难度提升，其拿地的容错空间就会缩小,这时更会算细账的企业，才能平稳地走过寒冬。而在需求端，2019年中国城镇居民人均住房建筑面积达39. 8 m2，与德国、法国、英国、日本等发达国家基本持平。在此基础上，市场发生结构性变化，消费者购房心态不再着急上车，而是更关注住宅产品的实际功能，品质、体验、环境配套、物业服务等均已成为消费者置业核心关注因素。caljingEleven迎春下一个春天，地产开发已不是房企的唯一标签。早在五年前，头部公司就把业务的触角伸向盖房子以外的世界。但2021年行业的外拓和此前不同，房企不再盲目扩张，而是跟紧国家城镇化发展步伐和政策主导方向，扎根主业和朝阳行业。如城市更新、物业、物流、农业、建筑机器人等。这些都是房企增强可持续发展能力、降本提效的新生力量。物业服务行业的红利已在2021年显现。碧桂园服务市值已超过母公司。多起物业行业收并购也表明，当市场下行，企业面临经营危机时，物业资产比房子和土地更吸引投资者。2021年，头部房企对新赛道已从入局到修炼转换。他们在地产抓品质、效率的同时，更加紧迫地激发新业务的活力，增强新老业务的的协同性。2021年6月11日，万科再次调整了跟投机制，除了地产业务，对拟拓展的非开发业务也引入了激励措施。即万科非开发业务的核心经营团队、骨干员工等都可以跟投新业务，包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、企业服务、食品业务等领域。2021年下半年，碧桂园子公司博智林启动机器人建房的试点工程，在拆解一栋楼的试验中，测量、地面整平、螺杆洞封堵等环节，建筑机器人已经可以像流水线生产一样作业。据悉，碧桂园在研的46款建筑机器人，已有18款启动了商业化应用。包括外墙喷涂机器人、楼层清洁机器人、内墙面打磨机器人等。建筑机器人的规模化应用，不仅能够提高施工项目的质量、效率，还能部分解决行业正在面临的用工荒问题。其实，2021年，面对生存与转型的关键节点，房企做出的组织调整、管理优化远不止这些。每个行业都会经历阶段性阵痛，重点是如何过冬，以及以怎样的姿态迎接春天。这也许是凛冬将过时，房企大佬们最深的感悟。住房需求永远存在，房地产一定是有市场的。如果没有市场，那就是企业没有竞争力。杨国强在年底的内部会上谈到，在当前市场格局下，只要应对得当、聚焦竞争力提升，就能穿越周期，实现高质量发展。致流入房地产的开发贷、个人住房贷款纷纷变缓、减少。叠加不断出现的房企债务违约负面消息，资本市场对房企的信心几乎降至历史冰点。一南方龙头房企营销人士用迟钝和后知后觉来形容他对2021年市场环境的感知。年初公司对新调控政策的判断还只是一次修修补补的小型手术。2021年上半年销售非常火热，团队已完成全年销售额的绝大部分。但以6月为分水岭，情况急转直下。中指研究院数据显示，十一黄金周期间，其重点监测城市的成交面积同比下跌3成。所谓金九银十在2021年不复存在。11月百强房企销售额同比下降28. 3%,比起10月的24.9%,下滑幅度进一步扩大。在地产行业一片哀嚎，被现金流折磨得喘不过气时，监管层终于陆续释放利好政策。2021年12月8日至10日举行的中央经济工作会议，虽然再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，但也指出，未来会加强预期引导，探索新的发展模式。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，2021年下半年市场出现接近停滞的状态，根本原因是下半年的过快降杠杆，多项金融政策同时收紧，政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。未来房地产在良性循环指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整。其实，早在2021年10月初，调研房企之后，的个人住房贷款发放速度，和房企的发债融资情况就有了改善。年底央行还为市场释放了流动性，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，为市场增加了 1.2万亿元资金供给。中国民银行THE PEOPLES BANK OF CHINA咖发布值息公开5金科技1人民币,币策宏,00寻交往1 g策人员招强市1学术交跄1 smvaF政务公开眼务互动f E-十阿送文告g大厅公告信息在线申报iL1nMi下中心1央行源网上WWUM意见征912021年12月27日摩期一 |我的位首页 沟通交流 新闻中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金文童来源；淘通交流为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融却含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后,金电机构加权平均存款准备金率为8.4%。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，坚持稳字当头，不搞大水漫濯，兼顾内外平衡，保持流动社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，加强跨周期调节，统筹做好今明两年宏观政策衔接，支持中为高质吊发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。（完）但政策适当放松，并不意味着房企可以走回举债高速扩张的老路。在中央稳地价、稳房价、稳预期的调控总基调下,近期监管层的动作，更像是为了恢复市场信心而打的补丁。2021年12月2日，五道口供应链研究院发布一篇报告（下称五道口报告）写道，近期政策底隐现，但行业底还有距离。这意味着，春天到来之前，房企下半场淘汰赛是一场持久战。这时聪明的房企已经开始做组织升级、人员优化、业务转型，筑建新的护城河。cal/lngEleven过冬2021年，让地产人印象最深的就是监管的决心和资本的残酷。当冬天真的来临时，他们发现比预想的还要冷。前述龙头房企营销人士回忆，他所在的公司，过去两年每个月都能完成集团下发的销售任务，但在2021年下半年已两次上了集团警示板。因为银行放贷进度太慢，公司又急于回款，财务部希望他们能尽量只卖给一次性付全款的客户。当时各项目营销中心每周的来访量已经同比下滑60%,客户购房信心被舆论影响，首付分3个月付清客户都要纠结一番，还谈什么一次性付款客户。不切实际的回款要求让他无奈。简要盘点，2021年冲击楼市销售的关键政策主要有三条：先是年初房地产贷款两集中制度出台，为各银行发放的住房贷款设置了比例上限，即不得超过该银行总贷款额的一定比例。随后，广州、上海、杭州等多座一二线城市陆续发生放贷额度紧张、放款周期拉长等贷款难情况。其次是二手房指导价，即二手房挂牌价要根据当地住建局发布的参考价格来定。自深圳在2月率先出台该政策后，不少一二线城市陆续跟进。该政策落地区域，二手房挂牌价大多有一定程度的滑落,结果是从供需两个方向都抑制了二手房市场的热度。买家观望，卖家不甘心，开始惜售。二手房与新房市场唇齿相依。部分想买新房改善居住品质的购房者，只有把手里的房子卖出去，才能凑出新房首付款，但二手房市场冷清了，他们买新房的事也得顺延。房企现金流不畅后，风险逐渐蔓延。下半年，中国恒大、蓝光发展、新华联、奥园、佳兆业等企业相继爆发债务危机。监管层只协调不兜底的态度，粉碎了行业大而不倒的幻象。各种负面消息频发，让金融机构对房企的信心越来越少。行业主要融钱渠道发债、销售、开发贷几乎都处于阻塞不通的状态。前述五道口报告显示，我国房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量，构成约60%的家庭资产等。房地产的动荡直接影响建筑业、制造业、采矿业、服务业、交运仓储等行业就业情况。房地产行业的安全会影响金融和经济安全。为了加强预期引导，年底，中央经济会议、央行降准都释放了利好信号。但这些纠偏举措不足以快速恢复市场信心，去杠杆已经成为行业新常态。瑞银财富管理投资总监办公室分析师夏天认为，2021年房地产行业融资收紧，叠加房地产税等政策落地，可能让业内觉得政策收紧力度比往年大。但实际上，过去3-5年里，房地产行业的政策从来没有大幅放松过，尤其是融资政策。新增人民币贷款中房地产行业的占比（包括）房贷已经从2016年的峰值45%,回落到2021年上半年的23%,这一指标在过去几年都是有序下行的。房企觉得2021年政策收紧，是由于2020年供应端去杠杆的动作被疫情打断，流动性处于极度宽松的状态。2021年随着经济逐渐恢复正常，宽松政策自然会逐渐退出。房地产行业的政策收紧是有延续性的，并且在未来的短到中期都会持续。虽然近期房地产公司信用风险较高的情况下，政府有短期的政策支持，但不会再让流动性过度泛滥。caljlngEleven御寒尽管日子不好过，但碧桂园、万科都在公开场合发声，认为三道红线给出了三年的宽限期，属于比较务实的指标,对于财务表现优良的企业是长期利好。即三条红线让资本市场重新审视放款要求，不再以规模为主要投资条件，而是重点瞄准那些财务指标较好的企业。这让小而美的企业得到了更多机会，头部地产公司的融资状况进一步两极分化。地产企业发行债券明细（统计区间：2021年1（债券简称发行人简称发行人企业性质Wj21栖霞建设MTN003栖霞建设地方国有企业21惠通停车债01永川惠通地方国有企业21温州城建SCP005温州城发地方国有企业超:21凯利捷PPN001成都凯利地方国有企业21兆泰集团MTN001兆泰集团民营企业21渝建04高建投地方国有企业21昆山城投GN00K项目收益）昆山城投地方国有企业21京城投PPN003城建发展地方国有企业21龙湖拓展MTN001 （项目收益）龙湖中外合资企业21苏州高新SCP021苏高新集团地方国有企业超:21市新01市北高新地方国有企业21灵天02灵天建设地方国有企业21苏州高新MTN009苏高新集团地方国有企业R中关村1中关村软件园地方国有企业21华发实业SCP002华发股份地方国有企业21常高新SCP003常高新地方国有企业21 金茂 SCP002金茂集团中央国有企业21思明国控MTN001思明控股地方国有企业21滨江房产CP004滨江集团民营企业21苏州高新SCP020苏高新集团地方国有企业超:21绿城房产MTN002绿城集团中央国有企业21浙小商SCP010小商品城地方国有企业21咸高01咸宁高投地方国有企业21昆明公租SCP002公租房公司地方国有企业超!21华发实业MTN004华发股份地方国有企业21吴中灵天PPN006灵天建设地方国有企业21京住总PPN001北京住总房地产地方国有企业21电建地产MTN004电建地产中央国有企业21粤珠江SCP005珠江实业集团地方国有企业超:21 首开 MTN005首开股份地方国有企业21中海07中海地产中央国有企业21中海08中海地产中央国有企业21京版投MTN004城建发展地方国有企业21浦软件园SCP002C，口口 til浦东软件园11 口 Ld. fr?中央国有企业L山TH人超: