资源描述
收益还原法的评估测算过程：收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益(正常年纯收益)的基础 上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益 总和的一种方法。根据委托方提供的资料及估价人员的调查，估价对象位于高阳 县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。三利大街南北贯穿高阳 县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街 向北可达保定，向南可直通保沧高速。高阳县宏观经济平稳，估价对象所临道路 车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为 *下属加油站，油 量供应稳定，供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定的。故本次估价 设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计 算公式为：P=ah f1-1/(1+r)其中：P土地价格 a 土地年纯收益 r土地还原利率 n估价对象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。三利 大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润 大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。该站站前保沧路为双向 四车道，中间无隔离带，沿路开口 60米，进出口宽度均为18米，过往车流量 大，地理位置优越。经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，评估对象 符合城区和公路沿线加油站发展布局规划，用地手续和建设手续合法，现状利用 方式符合最高最佳利用方式，有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。n2、加油站年房地客观总收益的测算加油站作为一种特殊用途的土地，不像其他商业用地往往沿街分布或成片聚集， 加油站之间一般都有一定距离的间隔，位置分布离散性较强。故加油站同一供需 区的划定不能简单根据土地级别，应依据当地城区和公路沿线加油站发展布局规 划，并在此基础上根据其坐落位置的临路条件和交通车流量等进行细分。 依据委托方提供的该加油站2015年的经营状况、运营费用、成本和收益情况， 结合估价对象所在区域的经济状况及经济发展态势，评估人员对加油站未来的年 客观收益情况作了合理的分析、预测。加油站年房地客观总收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年设备折旧-年经 营利润-年营业税金及附加。A 经营总收益的测算高阳县近年来经济平稳，估价对象加油站位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉 口西北角，土地为三角形。三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧 路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保 沧高速。该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，可以双向加油，过往车 流量大，因此油品的销量有保证。根据委托方提供的*保定71站（高阳三利（71）2015年销售资料，估价对 象2015年汽油销售量为2289.645吨，柴油销售量为1844.098吨，累计总销售量 为4133.742吨。根据委托方提供的资料及估价人员的了解，由于估计对象所在区 域车流量稳定，预计未来估价对象销售量也比较稳定。根据委托方提供的*保定71站（高阳三利（71）2015年销售资料，估价对 象2015年销售总额为24459079.07元。2015年销售成本为23617981.89元。B 运营费用的测算年运营费用主要指加油站为获得收益所投入的必要劳动费用和资本费用。主要包 含劳动力工资，加油设备及员工工作用水、用电费用，加油设备正常运转和相关 设施修理的费用，加油站正常运作所需的办公用品以及管理人员的业务管理费用 等。该站由该站由石家庄高庄油库供油，资源配给有保障，运距48公里，运输方便。站内设置大庆石化建设公司 30mm型单层罐（埋地油罐）5具，双枪双油 品潜油泵型加油机4台，设卸油油气回收系统和加油油气回收系统。另外，该加 油站的标准人员配备为8人。（1） 油（气）损耗费：与主营业务相关性较大，根据估价人员调查了解*规 定油（气）损耗控制在0.2%，本次估计确定油（气）损耗费为销售收入的0.2%;（2）水电费：水电费与主营业务相关性不大，年费用支出基本稳定，本次估价 取2015年水电费；（3）人员工资及福利费：*标准加油站按其面积规模，对人员的配备有固定 标准，本加油站预计配备人员8人；（4）折旧及摊销：加油站建站之初的投入可以满足未来的经营需要，后期不需 要其他投入，只需要考虑维护费用；（5）修理费和取暖费：与主营业务相关性不大，年费用支出比较稳定，本次估 价取2015年修理费和其他费用；（6）财务费：财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费 用。运营费用计算表金额单位：元序号 1 2 3 4 5 6 7醒目名称油（气）损耗费水电费人员工资及福利 修理费财务费取暖费运营费用总计 合计48918.15814 27076.00 81545.37 35910.26 6896.03 33728.32 234074.13814C 设备折旧费的测算根据估价人员的调查估价对象主要设备见下表。序号*ttt战價【元3IW【电申 増A5276, 6671CTLS - 2轴嗅 戎整制台）會17.228凰枪皿前禺潜油票型加超CS46J223M；口4144;*00工迪套1!他 00(15（TLS-3 ftK 式控制台J寮20D6毎解秦1T台11氐 14108btznK -l10血I9YJVJJ-lkv?T 50010发电机曙耳暉门2,會外20011电力仪12. OQO|设备折旧费指加油站设备正常运转期间每年的价值折扣，主要包括油泵、储油罐、电气消防等设备的折旧。设备年折旧费=设备原值x（1-残值率）/使用年限。其中，主要工艺设备中储油罐的折旧年限为 20年，加油机、油泵折旧年限为 20 年。主要工艺管线的折旧年限为 20年；主要电气工程的折旧年限为 15年；管理 系统设备和监控设备折旧年限为 8年；给排水工程、消防工程中的设备以及采暖 设备折旧年限为15年；通风设备折旧年限为5年；空调设备折旧年限为8年。所 有设备的残值率均为0%。加油站设备各年的折旧情况如下表：设备折旧计算表 金额单位：元序号尿值（九）年）年折III #（ 7G.）储峨276, 6672013BJ3.352203AI.4O耳柚莖池吕沼押安电轴IE 机H-, 900204苴艺曽逍iso, uno20S10.20015网丄卅6九恤01533533:节稱炉怖伽15UWi.67S15HJC.00915九忙IM，mo15II电力曽遭11 noo158OOD 经营利润的测算经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年运营 费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持 续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。年平均流动资金=年平均进货成本/年平均需进货次数 年平均进货成本=年平均销 售油量平均进货价 年平均需进货次数=年销售油量/储油能力根据委托方提供的相关资料，该加油站设有 5个储油罐，每个油罐储存量为30 立方米。同时，评估人员根据 93#、97#汽油、0#柴油的销售量以及其各自密度计 算出该加油站的最大储油能力为 90吨。目前保定市高阳县普通商业行业利润率在 9%-12%，而加油站行业的年均投资收 益率为10%，故本次评估取10%为其商业经营利润率。相关数据的测算详见下表： 经营利润测算表金额单位：元*号项目Xms1 2 3 4 5 6 7 8年进货成本 年销量（吨）储油能力（吨）需进货次数（次） 年均流动资金 年运 营费用商业经营利润率经营利润23617981.89 4133.742 90.00 46513434.39 234074.138144%3,162.57 3,622.50 90.00=（2）宁（3）= （1）宁（4）29900.34 =【（5） + （6）1 X （7）E.营业税金及附加成品油零售加油站销售税金主要包括两税一费”和地方教育费附加等，根根据有 关规定，当地城建税及教育附加税率共计12%，以增值税为计算依据。根据中华人民共和国增值税暂行条例和成品油零售加油站增值税征收管理办法， 纳税人销售成品油应纳增值税税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，增值税税率为17%。估价对象增值税=（成品油年应税销售额-成品油购进成本） X7% = （24459079.07-23617981.89 X7% =142986.52元估价对象营业税金及附加=增值税X2%=142986.5206X2%=17158.38元综上，加油站年房地客观总收益 =年销售收 入-年销售成本-年运营费用-年设备折旧-年经营利润-年营业税金及附加，详见下 表：房地客观总收益测算表 金额单位：元 序号1 2 3 4 5 6 7年销售收入 年销售 成本 运营费用总计 设备折旧费 经营利润 项目名称 元24459079.07 23617981.89 234074.13814 34706.42 29900.34 17158.38 525257.901营业税金及附加 房地客观 总收益3、加油站房地出租年总费用测算 加油站内设油罐区、加油区、站房及其 他配套设施，主要包含站房、罩棚、加油罐区、加油岛、围墙以及硬化路面。站房一层，结构为砖混结构，外墙墙体采用 370mm厚烧结普通砖（非 粘土）并 采用外保温节能技术，保温层为 50厚EPS保温板；内墙墙体采 用240mm厚烧 结普通砖（非粘土）。建筑工程耐火等级为二级，耐久年限 为50年，屋面防水 等级为二级。站房内设：便利店、男卫生间、女卫生 间、盥洗室、储藏间、综合 办公室、发电间、配电间、设备间、餐厅活动 室、休息室、淋浴间。加油站罩棚26nX22nX7.9m，采用螺栓球网架结构，由专业公司制作并安装。罩 棚四面包装，包装后檐面高度 0.8m。罩棚立柱为钢管立柱，立柱净高 7.9m,采 用铝塑板包装，上部为中油乳白色，下部为中油银灰色。四角为半径为60mm的铝型材圆角。哑铃型加油岛4个，侧立面采用5mm钢板防护，钢板表面涂150mm宽，右侧倾 斜60角黑黄相间反光漆的斜杠，加油岛上表面贴100mX 100mm的深灰色广场砖，上平面与侧立面连接处采用 DN25的厚壁镀锌钢管护边。柱连岛外侧设置防 撞柱。实体围墙134米，高2.1米。围墙采用MU10普通烧结砖（非粘土）， MU5.0水 泥砂浆。3.0米设一个墙垛（370mX 370mm）。在不大60米处留沉降缝。预留 PVC管，排水管间距3300mm。20mm厚1: 2水泥砂浆抹面，300mm高勒脚刷 中油银灰色外墙乳胶漆，其他部分刷中油乳白色外墙乳胶漆。混凝土硬化地面约1297.29川，做法为：路基碾压密实、300厚3:7灰土垫层、25 厚粗砂层、220厚C30混凝土面层。加油区地面采用*黄色和白色划分各区域 线及分道线。进出口各做一条长减速防滑带，总长约31m。站区内可种植草坪等进行绿化，但不得种植油性植物，绿化面积约638.83川（建筑红线内）。进出口指示灯箱、主标识立牌基础米用钢筋混凝土基础。进出口指 示灯箱基础混凝土标号为 C25,预留洞采用C30混凝土二次灌浆。主标识立牌砼 强度等级：柱、基础一律采用 C30,垫层用C15。主要建筑物及构筑物序号单锂ft t佶擀时点备汪11站榛trf391. 8H1, 079.3562nf5726SI.5O33an13433, 1&0*4混个1io, dad52卜 .b丈柱瞥示牌277D7品牌怀弑蛀哄础1KODS也哇框挂Sf令:491X10抑油戸怖1时1297. M9止 81 U-濯1?3k HZ1t 41t341税费。建（构）筑物的维修费是指为保障建（构）筑物正常使用每年需支付的修缮费， 参考待估宗地上建（构）筑物维持正常经营需要进行的维修工作，维修费按建（构）筑物重置价的3%计算。带估宗地上的建（构）筑物为加油站站房、罩棚 等，建（构）筑物的重置价为1,941,341元。建（构）筑物维修费=1,941,341 3%=58240.23元。建（构）筑物的保险费是指房屋所有权人为使其房产避免意外损失而向保险公司 支付的保险费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为建（构）筑物重置价的 0.20%。故建（构）筑物的保险费=1,941,341 0.20%=3882.682元。折旧费指建（构）筑 物在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费二建（构）筑物重置价格 X（ 1残值率）浙旧年限 如建（构）筑物尚可使用年限短于土地设定年期，贝 折旧年限=建（构）筑物已使用年限+尚可使用年限 建（构）筑物尚可使用年限长于土地设定年期，则 折旧年限=建（构）筑物已使用年限+ 土地设定年期 此时不计取残值。根据以上公式：设定估价对象土地使用年限为30.1年,待估宗地的建筑物结构为混合结构的耐用 年限为50年，建（构）筑物竣工年限为2012至估价期日房屋以使用年限为 4 年，建（构）筑物剩余使用年限为 46年，建（构）筑物尚可使用年限长于土地 设定年期。根据孰短原则，本次评估确定折旧年限为 34.4年；贝折旧年限二建（构）筑物已使用年限+尚可使用年限=30.1+4=34.4年年折旧费 =1,941,341 34.4=56434.3314元建（构）筑物的税费是指房产所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营 业税、城建税、教育费附加等。其中营业税、城建税、教育费附加已计入营业税 金及其附加中，故不再重复计算。依据税法，自营性房产的房产税以房屋余值的 1.2%计算。故建（构）筑物的房产税=1,941,341 1.2%=23296.092元。 综上，加油站房地出租年总费用详见下表：序号爾百联芫2347物维修费 保险费 年折旧费 税费 房地出租年总费58240.23 3882.682 56434.331423296.092 141853.33544、加油站房地年纯收益测算房地年纯收益=房地年总收益一房地出租年总费用=383404.5665元5、加油站土地净收益测算A、土地还原率的确定根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014），土地还原利率的确定一般有三种方法，即：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法三种方法。本次评估采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法两种方法综合确定土地还原利率。 利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014）,我们选取估价期日实行的中国 人民银行公布的一年期定期存款年利率1.50%作为安全利率。对风险调整值的确定综合考虑了以下因素：估价对象所在地区房地产业的平均收益状况、估价对象 的地理位置、估价对象的用途等。根据估价人员对估价对象所在区域房地产市场 的调查了解，在当前由于政策以维持房地产稳定为主，土地投资风险得到了进一 步的释放，综合分析该区域社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度 以及估价对象的区位条件等，确定商业风险调整值为1.53.5%，由此求得土地还原利率约为3.55.5%，均值为4%。 利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率投资的收益与投资风险密切相关。从理财产品上看，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年 期定期存款、三年期定期存款、五年期定期存款，但其收益率也较低，分别为 1.50%、2.10%和2.75% ;从银行贷款上看，银行贷款存在一定风险，其收益率高 于前者，估价期日实行的人民币一年期贷款基准利率为4.35%，一至五年期贷款基准利率为4.75%;从投资利润率上看，高阳县社会平均利润率约为35%。加油站用地具有投资额较大，投资周期较长，投资资本较大，增值潜力亦较大等特点，投资收益稳定。考虑到加油站用地的特殊性质，其资金投资风险趋近于社会的平均水平，据 此测得估价对象土地还原利率为 4%。综合上述两种方法测算结果，最终确定本次土地估价的土地还原利率为4.0%。B、房屋还原利率的确定。由于土地本身不存在折旧，相反还会增值，而房屋随着使用会逐年折 旧，投资房屋比投资土地风险大，所以房屋还原利率应高于土地还原利率。房屋还原利率实质上是房屋投资资本的收益率，考虑到房屋投资风险一般较土地投资 风险大，因而房屋还原利率应高于土地还原利率。一般房屋还原利率比土地还原 利率高1%-2%，因此确定房屋还原利率为 6%。C、房屋年纯收益建（构）筑物年纯收益二房屋现值 粉屋还原利率=1,753,420.69 6%=105205.2414D .加油站土地净收益土地年纯收益=房地年纯收益 一建（构）筑物年纯收益 =278199.32516、加油站土地总价总地价=土地年纯收益 h 1/( 1 + r) n=278199.3251 4%x 0.6929=481.91 万元其中:r-综合还原率5 %n_房地产收益年限30.1年(孰短原则)
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