深圳市福田区民宁园商业物业管理方案(50

更多资料，请关注微信公众号：物业管理圈民宁园商业物业管理方案第一部分前 言 三九物业管理有限公司为三九企业集团直属企业，注册资金6000万元，是一支高度专业化、年青化的队伍，本公司坚持以优质服务、低价收费的经营方针取信业主，以信守平凡、无限创新的服务理念赢得了广大住户和社会各界的一致称赞与高度信赖。在针对民宁园商业物业的特色而编制物业管理方案中，本公司从上到下都非常重视，为此专门成立了以总经理任组长的编制小组，组织本公司具有丰富物业管理经验的骨干，根据民宁园商业物业这一非住宅物业管理的特点，同时也为创造良好生产经营，量体裁衣而制定了完善的物业管理方案及财务运作管理方案。我们决心在公司人财物的大力支持下，使民宁园商业物业在两年内达到国家优秀示范物业管理小区的标准。为达到既定的目标，我们根据“没有最好，只有更好”的管理要求和“全心全意为您”的服务宗旨，参照全国城市优秀示范物业管理小区评分标准制定了一系列措施，包括治安消防、清洁绿化、房屋维修维护、公共设施养护、业主客户投诉、服务回访将在我们的管理工作中予以实施。我们有理由相信在三九物业人专业化、一体化的管理服务下，民宁园商业物业的物业管理工作，一定会成为福田区商业物业管理学习观摩的典范。2、三九物业公司的运行机制三九物业公司能在短短的几年内，依托三九集团依靠艰苦创业，自力更生的精神，成为物业界的一匹黑马，在近千家物业公司中脱颖而出，与三九物业公司的运行机制是分不开的。总体而言，三九物业公司的运作机制包括以下内容：1）“人才是企业的根本”没有百万打工者，就没有今天深圳这座一夜城的辉煌，没有为物业管理辛勤耕耘的三九物业人，就没有三九物业公司的明天。公司对人才特别重视，为人才的脱颖而出和健康成长创造了良好的工作环境和发展空间，同时否定了论资排辈和“排排坐，吃果果”等国营企业的陈旧观念，让员工明白：“是金子，就能让你闪光”。2）“培训是企业的发动机”物业管理属于新兴的朝阳产业，许多观念和理论都在不断探讨中，为让企业永葆青春活力和斗志，我们把培训当作头等大事来抓，通过培训，让公司老员工能胜任，通过培训，让公司新员工能迅速融入这个学习型企业，通过培训，让公司能推陈出新，守正出奇。3）“激励是企业的润滑剂”，一个企业，刚开始发展时，是靠生存的原动力及创业者的雄心，当发展到一定阶段时，就容易染上官僚主义，效率低下，人浮于事等大企业病，为让企业高速运转，就必须有一套完善的激励机制，使公司能做到：“工资能高能低，人员能上能下”，永远保持创业时高速发展的雄心与动力。4）“ISO9002质量体系是企业的生命线”，企业要发展，就必须走规范化道路，企业发展到一定规模后，靠什么保持规范化呢？又靠什么保持服务水准不会参差不齐呢？三九物业人认为，企业要讲规模，行为就要规范，不能搞个人英雄主义，麦当劳遍地开花就是靠ISO9002质量体系保持团队的服务水准不降低。物业管理也是如此，通过实施严格的ISO9002质量体系来保障员工的行为不能随意恶化，来保障公司的管理标准整齐划一，来保障公司能稳步发展并来断进步。第二部分物业概况民宁园商业物业位于深圳市福田区彩田路北地段，占地面积5000M2，总建筑面积21000M2其中，住宅建筑面积75000 M2，办公建筑面积6000 M2，集住宅商业办公于一体高尚小区。发 展 商：深圳市民宁园商业物业有限公司 深圳市机电设备有限公司承 建 商：三九工程开发总公司大厦主要机电设备有：5台客用电梯、备用发电机、供配电系统，给排水系统及消防楼宇监控设施。管理定位管理服务定位：坚持管理服务规范化，落实岗位职责制度化； 实行顾客沟通网络化，采取财务管理透明化； 切实提供完善的配套服务，尽力满足业主要求。管理目的1、 保持和提高物业的完好程度。通过加强对民宁园商业物业整体物业的管理、养护和为使用人提供一流的管理和服务。2、 统筹安排民宁园商业物业各项设施的管理、养护。通过对民宁园商业物业实施社会化、专业化、一体化的管理，使物业开发、管理处于良性循环。3、 以优良的服务建立民宁园商业物业品牌形象，以为业主创造“安全、高效、舒适”的工作、生活环境为己任，维护和提高深圳民宁园商业物业投资有限公司和本公司的社会声誉。管理原则根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为顾客创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。管理方式 深圳民宁园商业物业投资有限公司根据深圳经济特区物业管理条例及其实施细则以及双方决定的其他事项，全权委托深圳市三九物业管理有限公司对民宁园商业物业，三九物业管理公司在管理合同期内对民宁园商业物业负责制定年度管理目标，在经济上独立核算自负盈亏，实现大厦社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。管理内容1、 大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等沉重结构部位，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等）的维修、养护和管理。2、 大厦房屋建筑本体共用设施设备（中央空调系统、上下水管道、公共照明、天线、供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、保养、管理和运行系统。3、 民宁园商业物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场等）的维修、保养和管理。4、 交通、车辆行驶和停泊管理。5、 大厦的安全、保卫工作。6、 公共环境的清洁卫生。7、 大厦绿化及消杀管理。8、 大厦文化娱乐活动。9、 物业及物业管理档案、资料。总体目标在管理合同期内把民宁园商业物业管理成“安全、文明、优美、舒适”的大厦，根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在民宁园商业物业达到硬件指标后承诺：管理合同生效后，民宁园商业物业所有建筑物及配套设施完善，全部正式验收交付使用壹年内达到深圳市物业管理优秀大厦的标准，并获得有效证书；二年内达到省级或国家级物业管理优秀大厦的管理标准，并获得有效证书。第三部分实现目标的保证措施一、 管理体制和人员配备1、 管理架构我们拟设民宁园商业物业管理处为公司的外派机构，全面负责民宁园商业物业的日常管理运作，统管整个大厦内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务即：房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、大厦文化，设管理部、机电部、护卫队、清洁、绿化队，管理设监控中心，实行二十四小时值班，管理机构见图示： 管 理 处 组 织 架 构管理处经理助理经理保洁绿化组维修组中控室人事行政组财务安全组主管（助理）主管出纳主管主管主管绿化班保洁班电脑网络工程师人事、培训管理员大厦文化、会所管理后勤、仓库管理员资料、资产管理员工程维护班办公文员兼安全一班安全二班安全三班值班员安全主管2、 人员配备根据公司质量管理标准和民宁园商业物业综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效、以岗定人”的原则确定人员编制。管理处拟定设各类人员 51 人。 管理处经理 1名 经理助理 1名 管理员 1名 文化员（兼客户投诉） 1名 出纳 （兼文员） 1名 工程技术人员 9名 监控、消防中心控制人员 4名 安全员 21名 清洁、绿化 11名 3、 骨干人员的素质要求分类岗位职责现具备条件（拟招条件）备 注管理处经理全面负责民宁园商业物业管理工作男、30岁以上，机电专业，具多年物业管理经验，协调管理能力强，熟悉ISO9002质量体系管理处经理、经理助理由公司内部委派助理经理协助经理管理机电、维修、消防、车辆管理、治安、房管、绿化、清洁、社区文化七大服务项目男、本科文化，具多年基层物业管理经验，熟悉七大服务项目操作流程及检验标准，实践经验丰富，熟悉ISO9002质量体系房管部管理员负责房管工作手册规定的工作内容，协助经理做好管理、监督、协调、服务各项工作大专学历，土建或工民建专业，具有2年以上基层物业管理经验，综合管理协调能力和技术专业能力均较强管理员、会计、出纳、大厦文化员、机电工程技术人员，保安队长、绿化队长由公司从其它管理处调配 出纳负责管理大厦财务收支工作，前期水电表抄送，统计工作财务专业，大专文化，懂物业管理财务规定，3年物业管理财务工作经验仓管员专职负责仓库管理工作，负责进行物品分类，拟定物品采购计划正派、廉洁、具多年仓库管理经验大厦 文化员负责配合、开展、落实民宁园商业物业文化生活。兼客户投诉处理。具多年组织经验机电部水电、空调、土建、电梯负责民宁园商业物业供配电，中央空调、电梯、消防等设备设施的正常运行和养护助理工程师以上职称，熟悉物业的各种配电、消防、空调、电梯、电脑网络等的管理运作普通操作层员工，部分保安、技工、清洁、绿化人员通过招聘，经考核、岗前培训、在岗培训，合格者予以录用中控员负责报警、监控中心的值班和处理各类信息，让监控中心起到管理“枢纽”的作用初级以上技术职称、工程、电子类专业，懂消防知识安全事务部队长全面负责大厦的治安和车辆管理工作高中文化，退伍军人，军事素质优秀，具多年大厦治安管理经验车辆 管理员负责大厦车辆、车场管理工作熟悉治安防盗报警系统运用绿化队绿化 组长负责大厦绿化养护、整治工作技工、园艺专业，从事多年小区绿化养护和管理工作经验清洁 组长负责大厦公共场地，用地清洁卫生责任心强，具多年物业管理清洁工作经验4、 管理处职责A、 负责对民宁园商业物业实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司的指导和监督。B、 贯彻执行公司制定的物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理。C、 完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。D、 合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。E、 定期对房屋，公共配套设施进行维修养护。F、 负责开展丰富多彩的大厦文化活动。G、 负责拟定大厦月工作计划。H、 积极参加创建安全文明大厦、省优秀大厦的考评工作，提高管理服务水平。I、 负责民宁园商业物业的安全、防火工作。J、 协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效 开展工作。二、拟采取的管理方式 深圳民宁园商业物业，是完备的信息化设施及专业服务体系为一体的适合商业发展和写字间办公的高尚环境，选择怎样的管理方式才能达到最佳效果呢？我们的基本思路是：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质；提供全方位专业化服务；严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；运用现代管理手段，提供高质、高效的服务。民宁园商业物业管理方式分 组织系统、 运作程序系统、 信息反馈系统 和 激励系统 四部分。 1、组织系统区政府市政府三九物业管理有限公司市住宅局居委、公安、工商、税务等到等到等民宁园商业物业管理处深圳民宁园商业物业有限公司区住宅局 组织机构的设置原则是精于高效、一专多能。管理处实行公司领导下的管理处经理负责制。1） 管理处实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。2） 客户服务中心是指挥、控制枢纽，24小时值班。3） 安全事务负责大厦治安、交通、消防管理，工程技术负责设备维修、养护及便于服务，环境管理负责环保管理及大厦卫生和绿化服务，大厦文化负责大厦文化活动，综合事务部负责后勤、人事、房管等工作。4） 人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有智能化、网络知识，熟悉电脑、懂英语。2、运作程序系统B、 整体运作流程图超前介入 机构组建 验收接管 装修管理 拟定方案 岗位培训 办理入住 日常管理B、内部运作流程图 反 馈 客户服务中心 监 督 操作层各部员工 指 挥 在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者、计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时，提倡JIT管理，充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。3、信息反馈系统信息反馈图 4 顾 客 监控 2 5 员工 1 上级 接收 客户服务中心 反馈 有关部门 3 传媒 其他 命令 反馈 64、激励系统 工资福利机制 奖 惩 机 制 激励机制 培养提升机制 文化活动机制 思想工作机制示意图说明：a. 激励是民宁园商业物业人性化管理的主要方式。尊重个体权利，保持团队希望。服务住户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。b. 思想工作机制在激发潜能，形成共享的价值观，并针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等等。c. 奖罚机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖罚分明。d. 培养提升机制在实际工作中极具价值。培养员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才脱颖而出创造良性环境。e. 工资福利系统重在考核，依据贡献大小进行工资决策。f. 文化活动机制是民宁园商业物业的发展之源，通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。三、人员的培训1、 培训目的： 与企业发展、员工个人发展规划紧密结合，为公司员工提供良好的培训及训练机会，从而改善受训者的知识、技能及态度，并因此带来工作效能和效率的提高，以适应公司目前和长远发展的需要。2、 培训方式：为适应公司专业化发展需要，年度培训方式为设定培训模块，突出重点、注重实效，点、线、面相结合。除了常规的入职、强化培训外，全年的培训内容设定若干个主题，根据主题特点采取集中授课、交流研讨和知识竞赛等多样化的培训方式，以深化主题、强化师资、完善教材。每个模块培训的方式和内容，将邀请相关专业人士召开专题会确定。 建立培训积分制并设立授权讲师，使培训与考核进一步相结合，业务部门内部培训与公司组织的培训相结合。由于积分制强调业务部门的培训内容必须通过试讲确认后，方能给以相应的积分，这将有利于提高业务部门的培训质量和效果，培养及发掘培训人力资源。 增强信息沟通及资源共享，充分利用现有资源，运用多种渠道开展培训，如开展网上培训，并加强业务部门行之有效的培训方式、培训技巧的推广和交流，以提高培训人员的业务水平。 强化培训跟查和人力资源调研工作力度，加强与业务部门的沟通交流，有的放矢，注重实际效果。并逐步使之规范化、制度化。1） 培训对象：1、 入职培训：新入职员工2、 强化培训：拟转正员工3、 在职（含升职）培训：1） 部门经理：各部门经理（含助理经理）及拟升为部门经理（含助理经理）人员；2） 主管人员：各部门主管及拟升为主管人员；3） 各专业人员：培训负责人/入职引导人/文员/采购员/仓管员/设备责任人等；4） 员工班长：保安班长、保结班长等。5） 外送培训：内审员/救生员/物业管理上岗证；各类专业管理知识培训等。 - 16 -赛博韦尔软件产业园物业管理方案4、年度培训内容安排：培训模块时间培训内容 预期达到效果沟通与礼仪两个月白领人士形象礼仪提高一线员工沟通能力，基本达到对内对外的良好沟通，增强团队凝聚力。职员（工）能适应工作需要树立良好个人形象、工作礼仪，沟通良好。实用沟通技能内、外部顾客沟通品质管理知识全年与品质部QC工作计划结合提高全员品质意识物业管理系列知识全年物业管理专业知识熟悉业务、了解相关知识、满足岗位要求、提高工作质量物业管理相关知识 房地产知识等安全管理类两个月管理人员体能训练提高应急能力和治安防范能力，增强体质、掌握安全消防常识安全、治安专业技能设备管理系列知识三个月组织给排水、供配电、空调、电梯、泳池等类别系列研讨及培训提高设备保养、维护能力绿化类知识两个月绿化常识提高绿化操作技能和大厦绿化质量- 18 - 民宁园商业物业管理方案5、民宁园商业物业管理人员的培训企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。要实现管理人员现代化，必须规范企业的培训制度，把培训作为企业的发展战略常抓不懈。为了提高管理人员的综合素质，培养一大批复合型人才，多层次地传输新理论、新技术，我们确立了“全员培训、全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处。 培训系统构成图 A目标计划 D B 岗位应用 组织安排C 考核评估1 为了使培训有实效，确定目标并拟定计划。在此基础上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。2 计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。3 培训的考核评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们籍此充分了解培训 功效，掌握员工的接受效果。4. 最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论运用到实践工作之中，使培训工作真正落实到实效。5. 培训的组织形式：民宁园商业物业凭借公司的人才优势，在公司的指导下具体落实执行。（2）、培训计划入职培训、岗前培训计划阶段时 间培训内容培训人培训对象培训地点一八月军训保安队长全体员工民宁园商业物业二八月企业概况及经营方针、企业理念、精神吕总全体员工民宁园商业物业八月民宁园商业物业概况、管理目标及管理规章制度曹雷全体员工民宁园商业物业八月员工守则、理念行为规范手册、物业管理基础知识韩彦中民宁园商业物业八月岗位工种业务培训：职责工作流程、质量标准各部门主管各部门员工民宁园商业物业八月小区UI手册环境手册韩彦中全体员工民宁园商业物业三八月参观国优小区韩彦中主管以上人员待定四八月验收移交程序曹雷管理人员民宁园商业物业五八月客户手续办理程序曹雷管理人员民宁园商业物业六八月装修管理工作程序执行标准梁方胜主管级人员及工程部人员民宁园商业物业七八月消防安全、应急常识外聘主管级人员及工程部人员民宁园商业物业八八月实习考核班组长各部门员工民宁园商业物业时间培训主题培训人培训对象八月管理与服务曹雷管理人员八月智能化设施简易维修知识吴小奇操作房人员八月物业管理现状及发展趋势方祥管理人员八月岗前培训总结表彰韩彦中全体员工九月条例、细则及有关法规曹雷管理人员九月公共关系原理方祥管理人员九月怎样接待住户及处理投诉的艺术韩彦中全体员工九月机电设备的原理与维护吴小奇管理人员九月住户心理学方祥管理人员九月如何切实提高服务水准曹雷管理人员九月如何开好业务恳谈会韩彦中管理人员九月内务管理曾强管理人员九月怎样做好上门服务工作曹雷操作层员工九月怎样杜绝违章韩彦中操作层员工一、 培训的评估考核1 培训前考核：了解员工现状，制订切实可行的培训计划，确定员工培训的需求。2 培训中考核：技术（能）方面的培训，根据实际情况，边培训边考察，理论与实践相结合，便于了解员工是否按培训要求和标准指导对没有按要求做的员工进行督导和指正。3 培训后考核：分为实操考评笔书面考评两种，反馈培训绩效，把考评结果作为评核员工综合培训成绩的主要依据。四、物质装备计划为了确保的民宁园商业物业物业管理方式和管理手段现代化，我们本着高起点一步到位、高水平科学先进、高效益合理实用的原则，拟定物资装备计划如下：2、 管理用房（共计120平方米） 客户服务中心 30平方米A、电脑化管理配置 物业管理软件1套 6000元B、行政：办公用品项 目数量合计价格（元）用途备注办公桌椅25张20000复印机1部25000打印机2部6200空调机4部18000电脑3部18000保险柜1个500电话3部2000传真机1部2500照像机1部2500社区文化公司统一购置厨房装备用具1套6000员工服装94套20000冬装、夏装各2套办公用资料1批5000资料柜6个3000沙发、茶几4套2400C、维修工具75型室内疏通机1部 2000元冲击钻 1部 1200元切割机 1部 800元电工工具 2500元水工工具 1500元高空作业工具 1套 1000元铝合金梯 3部 1500元电焊机1台 2500元常用材料备件 1批 5000元D、清洁绿化工具吸尘吸水机 1台 7000元打蜡机 18000元垃圾箱 80个 4000元手拉车 2辆 1000元清洁工具 3套 3000元剪草机2台 24000元绿篱修剪机1台 2000元锄、铲、镐各10把 750元刀、剪各10把 300元胶管400米 2000元垃圾周转车4台 3200元喷雾器2台 400元铁铲10把 200元扫帚10把 100元E、治安、交通、消防管理装备无线对讲机 10部 20000元警示牌 30个 300元消防斧头 5把 500元专用消防扳手 5把 150元防毒面具 10套 2000元消防靴 10套 800元手提式1211灭火器 20支 3000元推车式1211灭火器 6套 6000元消防云梯 1把 1200元训练器材 1套 5000元五、民宁园商业物业工作计划1、正常期的管理工作计划序号项 目内 容时 间备 注一房屋及公共设施的维修保养1 制定房屋及公共设施的维修保养计划；2 养护和维修计划方案；3 维修基金的管理；4 房屋的维修管理；5 房屋的养护服务物业交付使用之日起二机电设备的维修保养1 设备的基础资料管理；2 设备的运行管理；3 设备的维修管理；4 设备能源和安全管理。物业交付使用之日起三安全事务管理1 治安管理；2 交通车辆管理；3 消防管理。物业交付使用之日起四智能化设施管理1 日常使用操作；2 维护；3 系统完善。物业交付使用之日起五大厦环境管理1 绿化管理；2 清洁卫生管理；3 环保管理。物业交付使用之日起六财务管理1 财务帐务2 费用收取。物业交付使用之日起七大厦文化活动开展1 举办宣传；2 举办大厦活动；3 提供大厦服务。物业交付使用之日起八服务及完善配套物业交付使用之日起2、验收与接管程序 接管验收是指物业管理公司接管开发单位 、承建单位（或个人托管）的新建房屋（或原有房屋）时，在竣工验收的基础上以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 接管验收是物业管理过程中不可少的一个环节。我们三九物业管理公司不仅要尽早地介入物业的建设，而且要充分利用其在接管验收中的地位严格把关，决不允许马虎从事，得过且过，避免公司今后遭受损失。成立民宁园商业物业验接小组制 订 验 收 标 准接 管 移 交 手 续 书审 查 资 料 、 图 纸，亲 临 现 场 逐 项 检 查，发现问题，做好记录，督促整改鉴 定 移 交 书 面 手 续，做 好 遗 留 工 程 备 案签 订 物 业 保 修 合 同3、制定物业验收计划及接管手续书物业验收技术小组会同赛博韦尔管理处，根据物业管理合同的要求制定相应物业验收计划，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员，验收计划应由验收技术小组组长审核，并报总经理审批。验收小组应在接管验收前15天制定出接管验收手续书。4、资料的接管验收开发商（大业主）通知物业公司接管验收。验收技术小组会同民宁园商业物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查验收、移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在验收交接记录中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收工作的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。5、物业的预验收1. 物业验收技术小组分专业，按验收计划要求依据设计图纸对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行预验收。2. 验收技术小组依据国家标准建筑安装工程质量检验评定标准、房屋接管验收标准对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂一并清查数量、安装位置等。3. 在预验中查出不合格项目，由验收小组填写各类遗留问题统计表， 返回给移交单位，限定日期由移交单位或工程施工单位进行整改，并商定时间复核。4. 对预验收的单种设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的指标及时得出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试，达到规定的要求。10、物业的验收1. 在预验收的物业遗留问题统计表之遗留问题落实实施后，物业验收技术小组进行验证并在房屋遗留问题中记录结果。整改合格后，按验收计划进行正式的物业验收。2. 楼宇的实物验收，按验收计划进行，做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在验收交接记录中。3. 在实物验收过程中发现不合格立即提出书面遗留问题整改报告限期整改，并在验收交接记录中记录。4. 岗位移交在完成资料交接、锁匙交接和现场验收后，物业管理处各岗位人员全部进驻岗位，配合移交方岗位人员一起履行运行职责，管理处此间不承担管理责任，仅作为责任移交过程。 各岗位移交最高时限 电 梯 2周 消 防 1周 配 电 1周 给 排 水 1周 供 气 半周 其余岗位 半周 在岗位移交完成后，移交方人员工撤离现场，全部管理责任由物业管理处负责。至此，物业接收过程完成，物业管理处出具验收总结，物业进入日常管理阶段。1. 验收后的工作1) 各专业工种根据验收后的情况，填写工程验收交接记录和房屋设备交接表。2) 验收技术小组根据单项工程验收交接记录，作出综合性验收评定，并将验收报告呈交公司总经理。3)公司总经理代表物业验收单位，同物业移交单位办理相关手续。4)物业验收技术小组填写竣工资料和验收记录表，汇总验收的各种资料、报告。5)将经发展商、施工单位、施工监理单位、管理公司等单位签字生效的全部各类资料报告存档。第四部分一、管理经费来源民宁园商业物业管理处收费遵循三个原则：A、 按深圳市物业管理行业收费指导标准收取；B、 按照管理费“收支平衡，略有节余”的原则收取；C、 定期公布管理费收支状况，接受业主监督。1） 管理服务费民宁园商业物业管理服务费收费标准按深圳市政府颁布的物业管理服务收费指导标准（写字楼）二级收费标准收取，即办公、写字楼按人民币6.5元/平方米月收取,以后经双方协商可做适当调整.管理费方面可以根据发展商提供的条件，采取一些优惠措施如前期收费适当降低等吸引入住业主。2） 车辆保管费、车辆场地使用费。3） 向入住业主提供多种有偿服务费。4） 其它政策规定应收取的费用。二、 增收节支措施1、 增设一些入住业主欢迎的有偿服务项目，以弥补管理经费。2、 根据“精干高效”的原则，在保证推进公司物业管理质量体系所需人力、物力、财力资源的同时，选拨一专多能型管理人才，精简人员、提高工作效率。3、 抓好大厦的综合管理，加强巡视监督、杜绝违章和人为破坏公共设施现象，杜绝浪费现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。三、 经费收支测算1、 依据1） 根据开发商提供的有关数据资料进行测算；2） 管理服务费的收费依据深圳市物业管理收费指导标准执行；3） 人工费：参照物业管理行业普遍工资水平制订；4） 水、电、煤气费用按深圳供电公司和自来水公司、煤气公司公布的价格支出。2、 经费收支测算表- 50 -管 理 费 用 测 算 表序号项目测算依据测算式测算结果占总费用比例(%)备注一人工费本项目定岗定编配置人员25人，管理处5人（正、副经理各1人、管理员1人、财务2人），工程部7人，保安部6人，清洁绿化部7人（1）+（6）65334元/月38%(1)员工工资管理处经理（港职）1人 5000元/月助理经理 1人 3500元/月管理员 1人 3000元/月会计 1人 3000元/月出纳 1人 2000元/月工程技术人员 3人 2500元/月/人 监控、消防中心技术人员 4人 2500元/月/人保安员 6人 1600元/月/人 清洁、绿化人员 7人 1100元/月/人 15000=5000 13500=3500 13000=3000 13000=3000 12000=2000 32500=7500 42500=10000 61600=9600 71100=7700 小计: 51300元/月51300元/月30%(2)社会保险费按深圳市社会保险局规定的标准计算。工资超过2000元的员工，计算缴费工资定为1532元（深圳市上年平均工资标准）；工资不足2000元的员工，计算缴费工资定为1000元。暂预定6名深圳市户口，19名非深圳户口。养老： 6153212% = 1103 1910007% =1330医疗: 615327% = 643 1915322% =582工伤: 2515320.8% = 306待业: 513001% =51小计: 4015元/月4015元/月2%(3)福利基金工资总额的14%5130014%=7182元/月7182元/月4%(4)工会经费工资总额的2%513002%=1026元/月1026元/月6(5)教育经费工资总额的1.5%513001.5%=770元/月770元/月4(6)办劳动用工手续及暂住证按人均500元/年计2550012=1041元/月1041元/月6二制服费按每人每年二套(保安员另加一套作训服)计算管理人员制服:400元/套工程技术部人员制服:200元/套保安员制服:350元/套;作训服200元/套清洁及绿化人员制服:150元/套40024=320020026=2400(3502+2001) 7=630015027=2100小计:14000元/年每月摊制服费:1400012=1167元/月1167元/月9三办公费（1）+（6）19987元/月8%(1)交通通讯费1) 市内交通、其他交通30元/人月5人2) 通讯：传真机500元/台，电话300元/台5台 305=150500+3005+3005=3500小计：3650元/月3650元/月2%(2)低值易耗品人均80元/月计人均金额人数8044=3520元/月3520元/月1%(3)大厦文化活动费为大厦客户免费提供书刊、杂志、背景音乐用品及集体活动经费，预估5万元一年年费月数5000012=4167元/月4167元/月1%(4)书报费管理处订阅报刊杂志费用1800元/年年费月数180012=150元/月150元/月1(5)业务费用于各项往来业务开支，预计2000元/月2000元/月2000元/月7(6)固定资产折旧费、低值易耗品摊销、筹建费摊销空调机3部10000元 复印机1部5000元电脑2部15000元，物业管理软件1套6000元打印机2部6200元，传真机1部2500元照相机1部2500元，办公桌椅5张 3000万元沙发、茶几4套2400元，保险柜1个500元资料柜6个3000元，电话3部2000元办公用资料一批5000元，厨房用具1套6000元75型疏通机1部2000元，冲击钻 1部 1200元切割机1部800元，电工工具 2500元水工工具1500元，高空作业工具 1套1000元铝合金梯 3部 1500元，电焊机1台2500元常用材料备件 1批 5000元吸尘吸水机 1台7000元，打蜡机1台18000元垃圾箱 80个 4000元，手拉车 2辆1000元清洁工具 3套 3000元，剪草机2台24000元，绿篱修剪机1台2000元锄、铲、镐各10把750元，刀、剪各10把300元胶管400米2000元，垃圾周转车4台3200元喷雾器2台400元，铁铲10把200元扫帚10把100元无线对讲机10部20000元，警示牌30个 300元消防斧头5把 500元，专用消防扳手 5把 150元防毒面具10套 2000元，消防靴 10套800元手提式1211灭火器20支 3000元推车式1211灭火器 6套 6000元（地下车库用）消防云梯 1把 1200元，训练器材 1套5000元带的设备按5年计提折旧，其余设备按2年摊入成本固定资产总值折旧年限6000（512）=1000元/月其它设备总值摊销年限132000（212）=5500元/月小计：6500元/月6500元/月3%四公共设备设施维修养护费按简易测算法计算本项费用：公共设备建造成本以建筑成本的25%计取，折旧按25年计算，每平方米建筑面积每月应分摊的公共设备、设施维修保养费按月折旧费的40%提取（单位面积建筑成本按3500元/平方米估算）建筑面积每平方建筑成本单价公共设备建造成本占建筑成本的比例（25年12个月）维修养护费率6000350020%（2512）40%=5600元/月19600元/月7%五清洁卫生费（1）+（5）3790元/月2%(1)工具费1）垃圾站铁桶，330元/个，共5个，每年更换一次2）不锈钢吐痰桶，200元/个，每层楼二个，二年更换 一次3）塑料桶，每层2个，40元/个，一年更换一次4）日常塑料袋，每层2个/天，0.45元/个材料费用更换时间330512+51020024+21012+52100.4530=390元/月640元/月2(2)消杀费每月消杀3次,每次为500元消杀次数单价3500=1500元/月1500元/月1%(3)清理化粪池每月估计100元，100元/月100元/月(4)清洁用料按目前各物业管理公司实际支出平衡800元/月800元/月800元/月3(5)垃圾清运费设5个垃圾桶，每月每桶150元清运费计算垃圾桶数每桶清费单价5150=750元/月750元/月3六绿化养护费绿化面积10575平方米，大堂花卉摆设(1)+（4）971元/月4%(1)工具费常备易损小件工具，按每百平米绿化面积5元估算绿化面积10053001005=150元/月150元/月2(2)农药、化肥、补苗费按每平米绿化面积0.3元计绿化面积0.33000.3=90元/月90/月1%(3)绿化用水按0.3吨/平方米月，每吨3.5元计用水量/平方米月水单价/吨绿地面积0.33.5300=315元/月315元/月2%(4)大堂、办公摆花按年支出租费5000元/年计金额/年月数500012=416元/月2084元/月7七不可预见费一至六项之和的5%计提1108495%=5542元/月5542元/月3%八企业管理费一至七项之和的10%的计提11639110%=11639元/月11639元/月6%九税前利润一至八项之和的10%计提12803010%=12803元/月12803元/月7%十税收一至九项之和的5%计提1408335%=11325元/月7042元/月4%十一设备保险按设施设备原值500万元计，保费0.3%设备原值之和0.3%12个月20000000.3%12=500元/月500元/月4十二折旧费按10年折旧计原值年限1220000001012=16667元/月16667元/月14%十三公用水电费含电梯、公共地方、线、变损、供排表、消防等用电用水,按行业写字楼单位面积公用水电费平均值预计建筑面积单位面积费用平均值60000.8=4800元/月4800元/月6%合 计一+十三158042元/月100%第五部分物业档案建立与管理科学的、规范化的档案管理能有效地为民宁园商业物业公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。我们拟采取系统化、科学化、电脑化的手段，配备专职档案管理人员，抓住档案资料的收集、整理、归档、利用四个环节，对现有档案资料进行严格、科学、集中的管理。1、 档案资料的分类简索1） 开发建设单位移交档案资料产权资料A、 项目批准文件B、 用地批准文件C、 投资许可证D、 规划许可证E、 开工许可证F、 拆迁安置资料技术资料A、 物业规划图B、 建筑施工图C、 竣工图a） 总平面图b） 单体建筑、结构、设备竣工图c） 消防、附属工程及地下管网竣工图D、 地质勘测报告E、 工程合同F、 开、竣工报告G、 工程预决算H、 图纸会审记录I、 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）J、 隐蔽工程验收签证K、 沉降观察验收签证L、 竣工验收证明书M、 钢材、水泥等主要材料的质量保证书N、 新材料、构配件的鉴定合格证书O、 水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书P、 砂浆、混凝土试块试压报告Q、 供水的试压报告R、 绿化工程竣工图纸及相关资料S、 消防系统验收证明T、 房地产权属关系的有关资料U、 公共设施检查验收证明V、 机电设备使用说明书W、 用水、用电、用气指标批文X、 水、电、气表、校验报告Y、 智能系统、通讯、电视等交验证明及相关资料物业资料A、 大厦基