北海市人民政府经济研究中心：发展养老产业—非常规提升北海人气的途径

北海市人民政府经济研究中心 (北海市经济信息中心) 调查研究报告 2002年第十七期 (总第90期) 2007-06-04 发展养老产业非常规提升北海人气的途径郑 安 然 自治区党委书记曹伯纯来北海调研时指出：“北海发展上的一个突出问题是人气不足一个没有人气的地方，显然不可能出现信息流、资金流旺盛的现象，只有人流上来了，人气足了、旺了，信息自然多了，资金自然也就跟进来了”。 北海目前提升人气的途径主要有两个：第一是发展工业，以“工业化”带动“城市化”的发展；第二是发展旅游业，吸引大量流动人口来提升人气。“工业化”是一般城市发展的常规途径，由于历史原因，我市的工业基础非常薄弱，实现“工业化”必须依靠招商引资，这些年市政府也做了不懈的努力，但1998-2001年我市第二、三产业年均增长为11%，市区人口年均增长为1.2%，除非招商引资有了突破性的进展，以“工业化”实现“城市化”将是一个漫长的过程；旅游业虽然能吸引大量流动人口，但是据有关部门统计,游客在我市停留时间平均为1.3天,平均消费为每人174元，2而且对我市而言，以旅游业带动人气还存在着先天的缺陷，受季节的影响太大，旅游人流量的巨大波动会给经济带来较大的负面影响。 因此，以常规的方法来提升北海的人气，远远不能满足城市发展的需要。笔者认为以开发针对老年人的房地产业为龙头，发展养老产业应该是一种非常规的，比较适合北海特点的发展路子。 一、养老产业蕴藏巨大商机 我们先看下面一组新闻资料： “根据北京2001年发展报告披露，北京百万富翁至少有150万人，其中六成富翁的资产是房地产。在北京，良好地段的房价每平方在8000元左右，因此，许多普通市民仅仅靠拥有一套房产就能接近百万身家。但是这些百万富翁依然要精打细算度日，因为他们的资产都是帐面上的，他们一般一家只有一套房，房子再贵，也不过是帐面资产的增加而已，对生活并没有直接的好处。”3 “全国房价平均每平方米2227.1元，京沪房价最高。北京市商品房平均达4517.2元平方米，上海次之，平均为3836.9元平方米2。”4 “2000年北京市60岁及以上的老年人口已达170.2 万人，在总人口中的比重为12.5%，年平均增长率为4.4 %。”5 “2002年上海市60岁以上的老人已达246万，家庭规模缩小到每户2.7人，已有100万老人成为空巢老人。到2025年老年人口高峰时期，将至少有80以上的老人和子女分居”。6 “据来自北京市老龄委的最新消息，在全市城市和农村近170万个老年人家庭中有34%是空巢家庭。空巢家庭即子女、孙子女与老人不同吃同住半年以上时间的家庭，老年人是这种家庭的支柱，他们在生活的各个方面都面临着问题。”7 然后，再看本市的一个消息：“北海市2002年1-8月份房地产交易面积41.73万平方米，交易额3.18亿元，平均房价762元平方米。”8 通过对比，可以发现，如果京沪两市的老年人卖掉房产，到北海定居将是非常划算的事。一户拥有百万房产的老人将房产卖掉，来北海15万元可以买一套很好的房子，这样就多出85万元，他们每个月就会多出850000120=7008元9的养老费用，这个收入对北海的一般家庭是难以想象的，即使他们没有任何其它收入，在北海也能过着极其富足的生活。再反过来算，在北海两个老人月生活费用1000元就可以过得很不错，那么来北海定居养老只要有150000+1000120=27（万元）就可以了，10这样京沪两地拥有房产的老人基本上都可以满足这个条件。如果金融业再发达一点，保险公司能提供这项业务，老年人将房产抵押给保险公司，每年从保险公司领取养老年金，老人百年之后，房产归保险公司所有，那么养老移民的门槛将会变得更低。 另外，我们再算。到2002年，北京空巢家庭约有170.234%(1+4.4%22=31.5(万户)，上海空巢家庭约有1002=50(万户)，如果这些空巢家庭有十分之一可能迁居北海，那么仅房地产一项就会有（31.5+50）万户10%15万元=122.25(亿元)的巨大市场。这还仅仅是京沪两地的空巢家庭，如果放眼全国，甚至世界，这个市场不可限量。 老年移民带来的不仅仅是房地产的销售，他们还会带来日常的生活费用支出。此外，老年人还会经常看病11，可能需要家庭护理，这些都会提供众多的商业机会和就业岗位，据央视报道，在北京老龄中心每人每天的服务费是50元。12我们还不敢想像，老年移民们卖掉原来房产之后都能成为百万或准百万富翁，在北海都能象富翁那样消费，如果仅以一户老人房产15万元、每月生活费1000元估算，每一户老年移民带来的直接经济效益（资金净现值）就相当于1550个游客13。 老年移民还非常安全。与青壮年移民不同，老年移民是纯粹的消费性人口，他们不需要城市提供任何就业岗位；与本地老人不同，移民的生活费用是完全有保障的，不会给迁入地带来经济负担。因此大量地吸引老年移民基本不用担心产生什么社会问题。 此外引入老年移民还有很多其它的好处。例如，发达城市的老年人，大多综合素质很高，而且见多识广，爱好广泛，大量吸引这些人口，可以直接提升城市的人口素质，增强城市的文化品位；每一户老年移民背后都会在其社交圈产生一个强烈的广告效应，提高迁入城市的知名度和美誉度；而且老年移民还会定期地带来探亲和访友的客流量。 养老产业有着很强带动效应，可以直接带动房地产、旅游、社区服务、商业、医疗卫生、交通、金融、通讯、文化艺术等行业的发展。 北海气候温暖湿润，空气清新，有“中国最大的天然氧吧”之称，“北海空气能治病”、“北海非常适合养老”这些观念已广为人们所接受。北海作为沿海开放城市，优秀旅游城市，拥有国家4A级的景区银滩，在全国有一定的知名度，经过前些年的发展，生活基础设施已经齐备，交通也很便利，这对外地人来北海定居是有吸引力的。而且这几年外地人来购房也已经成为北海房地产业的一大亮点，2002年1-8月份，外地人购房交易额达5587.44万元，占交易总额的17.6%。14这已经说明，北海针对移民开发养老业还是有基础的、是可行的。北海市政府应该充分认识到养老产业所蕴藏的巨大潜力，考虑将养老产业作为北海的支柱产业进行发展。 二、对发展养老产业的分析 养老产业在我国还是个新兴产业，目前不存在城市间的竞争，北海如果能够抓住机遇，高起点、高标准地率先发展，城市经济一定能够迅速地实现新的突破和跨跃。 第一，养老产业是朝阳产业。养老产业虽然号称夕阳工程，但它却实实在在是个朝阳行业。第五次全国人口普查数据显示，截止2000年11月1日零时，中国60岁以上人口已占总人口数的10%，正式步入老龄社会。有专家预测，在未来50年内，60岁以上的老年人口还将以3.2%的速度递增，到2015年，老年人口将超过2亿，约占总人口的14%，到2040年，老年人口将达到4亿，占总人口约26%。而在一些大城市中，这个比例将会更高，可能达到每2至3人中就会有一位老人。15与此同时，将出现家庭规模小型化，大量老年家庭成为空巢家庭，空巢老人散居在社会的各个角落，缺乏必要的照顾和慰藉，日益成为严重的社会问题。 所以养老产业正是急社会之所需，京沪两地仅仅是个突破口，我们的目标市场是全中国的那些富起来的老年人，而且这个市场随着老龄化的进程会越来越大，前景广阔。另外养老产业还有着丰富的内涵和外延，非常值得系统地深化挖掘。我们的发展战略就是：第一步，以京沪两地老年移民作为突破口，实现养老产业高标准起步，完成养老园区硬件、软件的配备和宜老化城市的建设，将养老产业做大做实；第二步，利用优越的养老条件更广泛地吸纳各地有经济条件的老年人口，将北海建成中国养老产业的中心，并以庞大的市场为依托，形成老年科学研究和教育中心；第三步，利用养老产业的中心地位，开展老年相关产品开发和商贸，形成面向全国和世界特定产品的商贸中心。 第二，与目标城市互利互惠。这些年，以京沪为首的中心城市成为我国经济最活跃的地方，大量人流和资金流的涌入，带来了经济的极度繁荣，但过多的人流也使这些城市难以承载，产生房价高涨、交通拥挤等城市问题，这些问题又制约了经济的发展；另一方面，这些城市又是率先进入老龄化的地区，过多的老龄人口已经成为城市沉重的负担和社会问题。如果北海主动去吸纳这些城市的老龄人口，充当其后院，既有利于其缓解人口压力，平抑房价，又可以减轻其社会负担，促进人口的新陈代谢，所以一定会得到这些城市的欢迎和支持。北海大量吸纳这些城市的移民，必将与其发生人流、信息流、资金流的频繁往来，可以分享其经济高速发展带来的好处。 第三，有利于提升北海形象。一方面，城市建设的宜老化和无障碍化，本身就是一个社会高度文明进步的标志，如果说种草种树只是美化一个城市的外表，那么宜老化的城市建设则是中华美德与世界文明更深层次的结合；另一方面，当北海在京沪等目标城市进行养老产业的市场推广时，必将持续不断地进行广告投放和城市宣传，会大大提升北海的知名度和展现政府开拓务实的形象，这给北海带来政治和经济上的好处是不言而喻的。 第四，有利于塑造特色文化。旅游业的高级形式就是售卖文化，就象巴黎售卖的是浪漫，罗马售卖的是历史。玫瑰随处都可以买到，但是那一份浪漫情怀只能到巴黎才能追寻，这就是文化的魅力。北海旅游以海滩度假为主，售卖的应该是休闲，一种时光凝固的感觉，海滩很多地方都有，但是有气质，能让人怀念的海滨城市并不多。发展养老产业需要形成一个闲适、安详的城市氛围，塑造有特色的旅游文化，让北海旅游业步入一个更高的层次。 第五，不受外部条件制约。开发养老产业的重点就在养老园区和老年公寓的建设，而北海本身就是靠开发房地产起家，本地拥有众多有实力的房地产企业，因此，发展房地产对北海来说，应该说是驾轻就熟。北海的经济发展思路，重中之重就是旅游和城市建设，养老产业正好与之相适应。所以，北海发展养老产业，与当前城市的发展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以实现产业的起步，不依赖于外部投资，也不用靠国家拨款，完全不用担心外部条件的冲突和制约。 三、如何发展养老产业 养老产业的发展障碍 虽然养老产业潜力巨大，北海也有优势，但我们要清醒认识到它的发展还存在着很多障碍： 一是乡土观念。中国人的乡土观念非常强，老年人一般讲究叶落归根，很少有到了老年反而移民的。当然，随着经济的发展，生活格局的变化，在城市中这种观念已经开始淡化。 二是大城市居民的自豪感。在大城市，尤其是京沪这些极度繁荣的中心城市，居民的自豪感是非常强烈的。民间流传着许多俗语：“在上海人眼里，其它地方都是乡下”，“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”。这都反映了这种意识。的确无论在市政建设、城市综合服务还是物质文化生活，北海与这些中心城市的差距是全方位的。所以北海人眼里的养老圣地，在他们那里不一定得到了解和认同。 三是许多生活中的现实问题。搬家是件大事，老年人的跨城市迁居更是异常的麻烦。而且人到老年智力和体力衰退，适应能力和自我保护能力都会下降，到一个人生地不熟的地方，会面临很多生活上的现实问题，例如：安全问题，社会交往问题，生活习惯问题，休闲娱乐问题等等，这些都会成为老年人移民的障碍。 发展养老产业的对策 市开发养老产业，仅仅依靠房地产企业自发行动，盖出房子拿来卖是远远不够的，它还需要政府参与引导，动员各方面做大量细致的工作： 1、进行科学的产业开发 规划建设专门的养老园区。要象建设旅游风景区和工业开发区那样，规划建设专门的养老园区。请专业机构进行统一规划设计，立足长远，制定短、中长期滚动开发计划；整个园区既风格多样又协调统一，各种档次住宅小区相互结合；要专门配套建设老年人生活需要的公园、草地、市场、图书馆、医院、邮局、老年大学等等；要建设标志性的街道和建筑，让园区既是一个独立的老年人生活区,又是一个有着独特风格的游览休闲区；让园区与整个银滩风景区融为一体，相互映照。然后将其分包给房地产开发商进行建设。 要建设真正的老年公寓。老年公寓与普通公寓是很不相同的。老年人的灵活性、反应力、体力、视力、平衡力都会下降，可能要用拐杖甚至轮椅。所以针对老年人的特点，在发达国家老年公寓都要进行全方位的无障碍化设计。例如，房门、楼道、楼梯都要加宽，便于轮椅通过；老人经过的地方都要安装扶手；开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低；厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房间的照明度要提高，但还不能有眩光；煤气等各种开关上的字要很大，以利老人辨识；老人容易失禁，厕所都靠近卧室，并设长明灯；厕所用推拉门，不用平开门；所有的楼层平台、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因为黑色在视觉上属退后色，会令老人产生如临深渊之感，不敢投足；在适当的地方还要有报警和应急装置。无障碍化设计是非常专业和细致的，本文就不再多谈。 老年公寓还根据老年人不同的年龄阶段的生理特征和生活需要分为三大种类：居家式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，适合普通夫妇；宿舍式公寓老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的一些楼房中居住和生活，比较适合单身老人；医护式公寓是将身体有较严重残疾、生活不能自理或行动不便的老年人，集中安排在一起居住，并由专门人员进行护理。 要完善支助性与综合性的服务。针对越来越不能照顾自己，而日益要依赖他人帮助料理家务和提供医疗保健等社会性服务的老年人来说，养老园区还要提供诸多的支助性与综合性的服务，包括安全保卫、帮助料理家务、备餐、家庭修理服务、残疾护理、家庭生活和医疗保健知识咨询、社会和法律问题咨询服务等等。 养老园区要统一提供专业的老年社区服务体系，但可考虑按服务内容的不同，分包出去。分别承包给各大宾馆和医院，培训专业的服务队伍，以自有品牌入园服务。 成立专门的老年人协会。帮助老年移民成立自己的协会组织，自我进行管理，政府派专职人员协助工作。协会的作用主要是两点：第一，将老年移民们组织起来，带动他们共同生活，共同娱乐，迅速消除他们异乡为异客的陌生感和孤独感，努力建设一个团结互助、安定详和、生活丰富多彩的老年社区，让社区美好的生活吸引得了人，留得住人；第二，建立移民们与市政府的沟通桥梁，当他们有了问题和困难时，政府及时出面解决，让移民们有归属感和自豪感。 建立专门的老年问题研究体系。引进专业人才，建立专门的老年问题研究机构。一方面研究老年人的各种心理和生理、情感和物质上的需求，研究如何使老年人生活的更幸福，另一方面研究老年人的护理、康复及老年病的治疗；以研究成果指导养老园区的服务工作；再在研究机构下设立专业学校，培养专业的养老护理人员，形成产、学、研一体的产业体系，抢占养老产业的制高点。 创建“宜老”化城市。城市建设的宜老化是一个非常专业和有待研究的课题，本文只提几点作抛砖引玉：第一，城建、交通，公共场所和设施等都要符合一定级别的无障碍化标准；第二，建设更多的老年人活动场所和设施；第三，更严格地控制空气、噪音等环境污染，创造更好的人居环境；第四，公共产品和设施的使用要给老年人更多的优惠和照顾；第五，全社会提倡尊老爱幼的风尚。 当我们将养老产业确定为城市的支柱产业，就要目光长远，高标准，严要求。既要设立专门的机构进行运筹管理，又要所有相关部门协调行动，形成合力。要勇于开拓，大胆创新，务必将北海养老产业做成全国最好，甚至世界最好的，要让人们一想到养老，就想到北海，让北海成为所有老年人向往的地方。 2、进行细致的营销 直接销售。成立专门的机构定点在北京、上海等目标城市进行推广促销。由于异地销售最重要的是信誉问题，所以一定要以养老园区为品牌，由市政府的发展战略作后盾，必要时可以请专业咨询机构做出完整的营销计划。销售方式也可以灵活多样，可以是产权销售，也可以是中短期租赁，让那些有兴趣但又下不了移民决心的人，到这里先试住一段时间，体验一下生活，然后再做决定。 观光促销。组织各种“夕阳红”旅游团来北海旅游时，带他们到养老园区进行参观，让园区美好的环境，细致的服务吸引他们留下来。 以服务促销售。在目标城市设立促销的移民服务公司。只要老人们草签移民合同，后续的一切事务，如旧房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的设置，定居后的金融和保险服务，社会保障关系的转移等等，全部由服务公司一条龙包干到底，让人们只要签个字后，拎个手包就可以轻松移民。 （作者单位：北海市劳动和社会保障局） 本期编辑：北海市人民政府经济研究中心 韦 亮 曾作雷 联系电话：2036760