收房流程及收房注意事项

收房流程及收房注意事项收房是买房过程中最重要的一步， 所有在大脑中要有一定的法律意识， 有法律这根弦。收房是有一定的程序和注意事项的，以下方面是您应该着重注意的：一、收房流程1 、核验业主材料2、业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明，竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。3、业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书4、业主做综合验收5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案6、开发商与业主协商并达成书面协议7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15 日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议8、业主签署入住交接单二、收房注意事项1 、收房中经常出现收房流程严重不合理开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用， 然后方可以办理入住手续， 领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。在业主支付了全部房款的前提下， 开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定， 缴纳公共维修基金、 契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。2、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳， 至于产权代办费， 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、 公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。其他问题有: 面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。3、购房签约时细化条款 在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍， 因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严 谨。商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。 签订合同时应明确约定公摊 的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定 ： 合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出 3%寸，购房人有权退房。）4、收房时必须仔细查看的文件律师说，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件 ：第一是房产开发商必须已经取得 建筑工程竣工备案表，这是国家强制要求的。第二是我们常说的两书-质量保证书和使用说明书，这是建设部商品 房销售管理办法中要求的，现在交房时开发商都应提供。第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。40新房验收的最终结果1 .房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写验房交接表等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写 上 暂不清楚”、无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展 商限期处理。2 .如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在验房交接表中，作 为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。3 .发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。4 .对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。特别提示：1 .验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。2.物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就 房屋质量的问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是 买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨 询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。一、买房相关税费（一）商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费（二）税费问题特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、 契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。1 .契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税， 等房屋可以办理产权证之前自 己到税务局直接办理。2 .公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满 后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该 交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为 谁委托，谁付费工购房合同已规定开发商向购房人 提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所 或收费地点公布。5.产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。二、面积问题面积问题是消费者最为关心的内容之一， 购房人买房时尤其是买期房时，一 定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。（一）存在的问题：1 .商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面， 建议购房人在购房合同中 对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。2 .开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发 现。正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次， 面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使 得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之 中。（二）如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或 建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。 合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比 绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际 面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内（含3%）部分的房价款由购 房人按照约定的价格补足，面积误差比超出 3 %部分的房价款由开发商承担，所 有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。特别提示：1 .想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸， 请专家根据图纸进行计算。2 .签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差 时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时, 购房人有权退房。（三）关于分摊面积公用建筑面积分摊原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内 的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部 范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的， 分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积， 为各次分摊的公用建筑 面积之和。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但 任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、 值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影 面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公 用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。不应入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地 下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。特别提示：1 .签订合同时应明确约定公摊的具体项目。2 .售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的 面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明 确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。3 .其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预） 售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。三、审查销售广告（一）出现问题我们的小区绿化率达到 ，我们小区配有小学、幼儿园、会所 ”购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去 甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装 修标准不符合合同的约定或开发商承诺。 收房中其中一个重点就是要开发商如何 兑现曾经的承诺。（二）解决办法1 .要注意平时的证据收集。如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。2 .要随时主张自己的权利。一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现 赢了官司却无法执行”的局面。四、法定退房条件：在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可 以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：1 .购房合同无效：实践中，造成购房合同无效的常见情形有：开发商无权处分该房产；开 发商存在欺诈情形。2 .套型误差导致退房：按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出 约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。3 .面积误差导致退房:房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过 3% （不含3%）的。4 .变更规划、设计导致退房：开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的； 开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。5 .质量不合格导致退房：房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确 实的，买受人有权退房。特别提示：1 .由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。2 .出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相 关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的 人民法院起诉。3.如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求 开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。五、特别建议：可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者 个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量 大，结合专家的力量解决遇到的所有难题！收房需要带的工具：1)1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道2)1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓3)1只塞尺-用于测裂缝的宽度4)1只5米卷尺-用于测量房子的净高5)1只万用表一用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通6)1只计算器一用于计算数据7)1只水笔-用于签字8)1把扫帚-用于打扫室内卫生9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预 先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续 2-3个钟头，建议早晨8: 30去或下午2: 30 去。最佳收房流程：核验业主材料业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量 保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在 15日内解决的，双方应当就 解决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单对发现的问题要在验楼单上予以注明， 如果确实属于不能收楼的，要详细写 明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。【提示】：开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量 保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。验房、填写验收记录和做房屋交接：验完楼后，业主应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、 电表底数抄在指定表格（一般附在验房交接表中）；符合政府规定和合同约定 的，通过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录 表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见 送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间 （一般不超过天）。不能整改的，应 给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应 责任，甚至退房。交费笔笔算清：检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；换正规发票及缴交各项 相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：验完楼后，开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议、消 防责任书等协议书，同时领取住户手册、服务指南等各种入住手册及 各种赠送物品。具体过程如下：1.去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：1）房屋的住宅质量保证书-可带走2）住宅使用说明书-可带走3）竣工验收备案表4）面积实测表5）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）-可带走如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。2.核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致， 结构是否和原设计图相同，房屋面积是 否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之 间的误差为多少，一般为3%, 3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议 定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。一般这个时间 因人而 变，时间为30-40分钟。验收房子看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，小鲁提示您：暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后, 再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、 水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。 （记 得拿那些工具哦）1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃 圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一 下，用扫帚清楚后就可以看了2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必 尽快查明原因。3）仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。【提示】：如有空鼓， 一定要责成陪同物业人员尽快修复， 否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里 关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一 点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。【提示】：关闭分闸，检查 各个分闸是否完全控制各分支线路。5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、 浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆 水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。【提示】：做好这些后，确认没问 题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着 水口，再加以 捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了 （约高2cm）。然后约好楼 下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。【提示】：在全部用完水后，应再 打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。7）核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有 遗漏、品牌、数量是否相符；【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但 是确实要仔细核实。8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据， 最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶 高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公 司提供的纸张上。最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题， 需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响， 需要进行交涉了作为业主，还需要对房屋本身细节进一步把关，及时让有关部门修理和完善。 以下是细节把关的小窍门（包括精装修的房屋验收）：核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符门窗1 .试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行， 关上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢 固。2 .门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）3 .门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？4 .大门、房门的插销、门销是否太长太紧？5 .窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处， 框墙接缝处一定要密实, 不能有缝隙。6 .窗户玻璃是否完好？7 .窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。地板1 .地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响?2 .地板间隙是否太大？ 3.柚木地板有无大片黑色水渍？ 4.地脚线接口是否妥当，有无松动？ 5.地面是否有裂缝，是否有起砂现象？顶棚1 .顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来 说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍 使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋 沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。2 .看顶部是否有麻点。这种麻点专业称 石灰爆点”，是石灰水没有经过足 够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。3 .顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房 子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。4 .特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌5 .墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声6 .墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方7 .墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？ 8.内墙墙面上有否石灰爆点?厨厕1 .检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水?2 .放置洗衣机位置的地面应有防水措施？ 3.卫生间门的上下冒头是否刷油漆？4 .已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵 措施，还应设置返水弯。5 .距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装， 洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅 措施。6 .卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。7 .厨厕洁具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。 裂痕有时细如毛发，要仔细观察。8 .坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？9 .浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何？10 .厨房瓷石专、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实11 .砖缝有无渗水现象?12 .厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?13 .大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来 试试排水速度。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口， 然后再拿一胶袋 罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了 （约高2cm）。然后 约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。管道，指的是排水/污管道。尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一 个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。水池龙头安装是 否妥当，下水是否顺畅？14 .自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施； 卫生、厨房内有否地漏, 坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。15 .出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？16 .自来水水质怎么样？其他1 .厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？2 .电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插 座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内 电 器。照明、动力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸 具，空调的插座应与其他线路分开；应检查一下开关、插座的牢固程度；电话、 电视的线路应用力拉一下，看是否虚设。3 .供水管的材质？由于某些省市明文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用 50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。4 .试煤气热水器开关是否妥当？检查水、电、煤气/天然气、上下水管道 等是否开通和能否正常使用，并查看各种表的实际度数。5 .居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为 有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。6 .阳台裂缝危险大。7 .房间内有无结露现象，保温不好墙滴水；冬天，房间里的墙面如果有结 露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴 ），这个墙面的保温层 肯定有问题。8 .在提供暖气的高档物业小区里，还要注意暖气供、回水支管有无倒坡现 象，支管的坡度一般为1%。供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面 2 至3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。冬季供暖温度不允许出现低于14 c的现象。9 .供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管。在验收过程中一旦发现有前述问题，各业主应立即将相应的问题以书面或照 片、音像资料方式记录在案，以备维权。一般说来，房屋交付出现质量瑕疵但并 不影 响实际居住的，除非合同有特别的约定，不然业主不得拒绝接受开发商的 交付，但开发商的维修义务并不因此而消除。 商品房销售管理办法规定，房 地产开发 企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保 修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”同时国家对最低保 修期还有详细的规定，所以业主在验收时发现房屋的局部有质 量问题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以维修到位。收房时，留心这些陷井！辛辛苦苦挑选了一套房子，经过了半年多之后，房子终于做好了，可业主这 时才发现，收房时 猫腻”还不少没有验收合格证书房子交得不明不白提醒一：各种收房资料要看齐一些市民反映，由于对收方程序不太了解，收房时常碰到这样的情况：开发商通知业主正式宣布房子已经完工， 并具备合同的各项交付条件。业主到现场收 房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是建筑工程竣工备案表，二是 房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房 面积实测数据 和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同 中约定的在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。催促业主尽快收房出了问题再也不管提醒二：和开发商共同验收新房不少市民在合同上约定了收房期限，不按期限收房要交违约金，部分开发商 利用这一条款催促粘主收房，然后对房屋存在的问题就不管不问了。这个时候,粘主出现问题就很难找到开发商提醒：一定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承 诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所 交付的房屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位， 其他购房合同 中约定的项目 是否符合要求。专家提醒，在交房承诺解决的时间和责任，以便 以后找其解决。最后，向开发商索取单独的 工书”（质量保证书和使用说明书） 和竣工后房屋水遇 管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。要求交齐配套费用否则不让进房查看提醒三：签收房文件时 留一手”一些小区交房时，开发商不让业主进新房查看，业主必须把一些配套费用交 齐后才开门。业主担心，如果先交了钱，一旦出现问题，就没有什么可以制约开 发商的了。提醒：专家建议，在签合同时应约定，交房时，应先验房然后输收房手续。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明房内情况未看或 朱验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。一表应付所有项目所购房屋半未备案提醒四：仔细查看备案表不少业主收房时看到了开发商的竣工验收备案表，但却不知道，自己买 的那一栋是否已经备案了。按照规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张备案表来应付所有的项目。提醒：业主在收房的时候不能只简单地看有没有竣工验收备案表，而是 要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了 案。收房附带苛刻条件要求交一年物业费提醒五：未收房不应提前缴费一些小区的物业公司在粘主收房时， 会要求粘主先交一年的物业管理费， 才 能收房。提醒：业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费发生面积误差怎么办在商品房买卖中，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积， 并注 上房屋交付时的实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生误差时的处理办 法，以保证一旦发生面积误差时，可以按照合同来解决。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款;（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30日内将买受人已付房价款退还给 买受 人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同 约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超 出3%部分 的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小 于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含3%）部分的房价款由房 地产开发企业返还 买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双 倍返还买受人。延迟交付问题如何解决律师提醒：对于普通业主而言，首先要在合同上好好下功夫，随后，清楚地了解在整个 的交付环节中如何正确应对，如何做好相关证据的固定或保全， 这样即便与开发 商发生了难以协商的纠纷，一样可以在人民法院的主持下获得胜诉。第一，要确认开发商是否延期交房。由于消费者在与开发商签订购房合同时， 往往都会约定逾期交房违约金的赔偿问题， 所以，开发商通知交房时业主要留心 开发商交付的时间，以确认开发商是否违约。建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见 明确了开发商应当向社会 公示工程竣工时间，业主在签订合约时可以对照前述竣工时间计算出开发商在合 同中 应当交付房屋的时间，如两个时间相差悬殊，则必有一时间为虚假承诺， 业主可以在签约前就此向开发商要求加大违约责任的力度。第二，要留心相应的配套设施是否到位。很多涉房案件起因于配套设施安装 不齐全、不到位而产生，而合同中所约定的配套设施的数量、种类、质量、验收 标准 要以国家的规定和双方在合同中的约定为准；另外，配套设施是否按期、 按时交付的违约责任的承担也是由双方的合同约定，因此，业主在接收房屋前要实地考察配套设施的到位情况，如果交付情况与合同约定不符且足以影响业主的 正常生活，业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋尚不具备交付的条 件，有权拒绝接受 开发商的交付。附：房屋自查记录表查验开发商房屋相关证件序号项目验收结果原因备注1建设工程质量认定证书2住宅使用说明书3住宅质量保证书4房地产开发建设项目竣工综合验收合格证5竣工验收备案表经检查，开发商缺如下证书:验收小区外部环境（区）序号项目验收结果原因备注1绿化是否已完成2路灯是否可正常使用3楼梯间瓷砖是否破损4单元门开启是（否）灵活5单元门控制系统能否正常6电表起始度数7电表型号容量8电表总闸是否正常9水表起始度数10水表型号容量11水表闸是否开关灵活最详细的收楼流程2012-02-22 浏览5222次 土巴兔装修网收楼分为两大类，即验房程序和验房顺序验房程序：一、查看两书一表：质保书、使用仿单、竣工验收存案表;面积实测数据对照购房合同上的面积。二、不交费、不签字、先验房：发现题目后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保留好验房题目存案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍;套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。三、房屋完好。签业主公约、前期物业治理合同时，看好条款，不能抛却自己的权利。四、交公道用度（包括：物业治理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费验房顺序：一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、 强弱电、暖气、煤气、透风、排烟、排气。三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等题目必需和楼上楼下邻居配合。验房常用工具： 量具：5m盒尺、2533cm直角尺、5060cm 丁字尺、1m直尺钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）;各种插头：电话、;万用表;摇表 ;多用螺丝刀 （ “-”字和“+字” ）;5 号电池 2 节、测电笔;手锤 ;小锤 ;大灯、小灯辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸笔验房专用工具：垂直检测尺;多功能内外直角检测尺;多功能垂直校正器;游标塞尺;对角检测尺;反光镜;伸缩杆等。自己验房留意题目及简朴操纵方法：1 、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立刻拐弯吸走。2、卫生间透风：应在吊顶下留透风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性， 同时用上法测抽力。 烟道、 透风口顶用手电查看是否存有建筑垃圾。3 、管道煤气： 用冒烟的纸卷放到报警装置四周，看报警装置是否敏捷动作，报警声光提示同时封闭进气电磁阀。假如不能动作，及时修复 ;4 、 空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤 （10g） 测墙砖空鼓。5 、 验电：A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示） ， 指示灯灭， 频繁测试几回证实开关、接线良好，插座安全。假如开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有题目或接线有误，立刻修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。B 、 开关箱内的各分路开关应有显著的标示。 假如没有或不明确， 立刻纠正。C 、 开关箱内开关应安装牢固， 每个都要用力左右晃动检查， 假如发现松动， 应紧固或更换。否则日后使用中泛起接触不良打火现象时，会造成更大危险。D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。E、检查弱电插座数量。F、检查可视对讲、紧急呼唤按钮是否工作正常。G 、检查入户门门铃：带 2 节 5 号电池测试门铃。是否不响或响了不停。6 、视镜 （猫眼） ：入户后观察猫眼，是否松动、不清楚、视野不全或因有异物无法看清晰等现象，修复或更换。7 、测高度：用盒尺检查房顶，取4-5 个点，进行丈量，若数值一致，好比房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜。8 、 测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。9 、 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，附近光线暗时带大功率灯泡 （200 瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整当即通过光线暗影看出，假如不平，要提出重新补腻子刷漆， 假如局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。10 、 镜子：用镜子放到门顶部和门底部， 检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。 假如是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境湿润，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。11 、楼道窗户是否有纱窗，假如没有，应及时提出。12 、检查防盗门，有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。13 、 检查门窗的密封是否良好， 可用一长纸条放在密封点上， 关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否平均。14 、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。15 、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。假如松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅 （否则下水管被建筑垃圾堵塞 ） ，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。16 、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90 度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角 ），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有浮泛声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会泛起瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。18 、闭存水试验、水表空转试验：（重要检修项目）B：如若没有窗户,19、卫生间：A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网 则应有透风孔。透风孔设在吊顶下面。离透风孔最近的插座是防水插座。20 、暖气片： A: 暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。假如拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。B：还要留意暖气片安装时 进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。