辛家庙项目可行性研究方案工程管理毕业设计

1 / 97 文档可自由编辑打印西安建筑科技大学华清学院西安建筑科技大学华清学院毕业设计（论文）任务书毕业设计（论文）任务书题 目：辛家庙项目可行性研究方案（六）院（系）：管理学院专 业：工程管理学生姓名：学 号：指导教师（签名）：主管院长（主任）（签名）：时 间：二一二年 二 月 二十六 日 2 / 97 文档可自由编辑打印一、毕业设计（论文）的主要内容（含主要技术参数）1. 准备阶段接收毕业设计任务，熟悉毕业实习、设计（论文）指导书，查阅有关书籍，收集有关资料，了解项目开发商对项目开发建设的设想，拟定市场调查方案（调查方式、内容、路线等）和建设条件调查方案。调查方案要切实可行，且能达到获取所需核心信息的目的。2. 调查阶段按照拟定的调查方案实施全面的调查，包括收集反映房地产市场宏观形势的资料，调查西安市房地产市场有关居住和商业物业的供求、位置、结构、租售比例、租售价格、空置率等状况，考察项目所在地周围环境状况和项目建设的资源供给及外部协作条件等。该阶段的工作要尽可能全面细致、深入实际，力争获取到有助于开展项目可研所需的直接和间接信息。3. 统计分析阶段对第二个阶段所收集到的资料进行整理，并对有关数据作必要的统计分析和预测，根据统计资料进行项目初步定位（形象定位、功能定位、目标市场定位、价格定位等） 。要求论证要有理有据，不能前后矛盾，并有书面的研究成果。4. 技术研究阶段根据第三个阶段的研究成果，以及项目用地状况、开发商设想和有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案。该阶段的成果要求要客观、科学，要突出项目的特色，要能体现设计方案的先进、适用性和满足市场的实际需求。5. 营销策划阶段对拟开发项目实施进度进行安排；走访开发商、广告公司和新闻媒体机构等，收集有关信息，拟定营销方案（营销方式、手段、周期和频度，租售进度、比例、资金回笼计划等） 。6. 经济研究阶段在完成以上阶段的基础上，进行项目的投资估算和基础数据的测算，安排项目建设资金的筹措和使用计划，编制有关的财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价；对项目进行风险分析。具体要求是，投资估算方法和估算指标的选用合适，基础数据的测算合理，资金筹措和使用计划的安排得当，财务报表编制规范，评价指标计算正确，财务评价客观实际，风险分析能较好地说明项目的风险状况。3 / 97 文档可自由编辑打印7. 论文初稿审查阶段参照参考提纲的格式，对以上各阶段的研究成果进行整理，形成毕业设计（论文）初稿，并将初稿自检后，提交给指导教师进行审阅。8. 修改定稿阶段按照反馈的意见对初稿进行必要的修改、补充和完善，经审核后，可打印正式论文。正式论文要求体系完整、内容详实、结构严谨、论证充分、层次分明、格式规范。9. 答辩准备与答辩阶段将正式论文提交给指导教师，同时准备答辩所需的提纲、挂图、表等各种资料，做好答辩提纲，准备答辩。二二、毕业设计（论文）题目应完成的工作（含图纸数量）1.共同拟定调查方案，设计调查问卷，问卷发放不少于450份，独立统计分析有关数据，进行初步定位（物业类型、目标市场、价格等） ，完成书面调研报告；2. 项目规划设计方案、进度计划、营销策划方案、投资估算、财务评价等工作3. 最终提交可行性研究报告一份（含项目规划方案图、财务评价报表） ；三、毕业设计（论文）进程的安排序号设计（论文）各阶段任务日 期备 注1准备阶段2.27-3.5无2调查阶段3.6-3.23无3统计分析及调研报告阶段3.24-4.6无4技术研究阶段4.7-4.25无5营销策划阶段4.26-5.4无6经济研究阶段5.5-5.21无7论文初稿审查阶段5.22-5.28无4 / 97 文档可自由编辑打印8修改定稿提交阶段5.29-5.30无9答辩准备与答辩阶段5.31-6.6无四、主要参考资料及文献阅读任务（含外文阅读翻译任务）【1】 投资项目可行性研究指南编写组：投资项目可行性研究指南 （试用版） ，中国电力出版社； 【2】刘晓君等编著：技术经济学 （第三版） ，西北大学出版社； 【3】中华人民共和国建设部发布：房地产开发项目经济评价方法 ，中国计划出版社； 【4】兰峰等编著：房地产开发与经营 ，中国建筑工业出版社； 【5】中国房地产估价师学会编：房地产估价理论与方法 ，中国物价出版社； 【6】 西安统计年鉴 ，中国统计出版社； 【7】房地产相关报纸、期刊、网站； 【8】西安市有关部门对房地产开发项目的收费标准；五、任务执行日期毕业实习、设计计划安排从第一周（2012年2月27日）开始至第十六周（2012年6月8日）结束，为期十六周。本计划只能提前，不能拖后，提交正式论文的截止日期为2011年5月30日。 自 2012 年 2月 27 日起，至 2012 年 6 月 8 日止。5 / 97 文档可自由编辑打印六、审核批准意见 教研室主任签（章） 主管院长（主任）签（章） 摘要摘要 本次可行性研究目的是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，在工程项目投资决策前，综合研究建设项目的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资决策和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。本次可行性研究报告是针对金地集团西北区域公司的“桑梓情怀”项目而做的。首先，根据项目开发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况，在实施全面的市场调查的基础上，对项目进行初步的定位；其次，根据前阶段的研究成果，及项目用地情况、开发商的设想和有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案；然后，对拟开发项目实施进度进行安排，拟定营销方案；最后，在完成以上阶段的基础上，对项目进行投资估算、财务6 / 97 文档可自由编辑打印评价和不确定性分析，最终确定本项目是可行的，同时对开发商提出相关意见和建议。【关键词】：可行性研究，市场调查，投资估算，财务评价。7 / 97 文档可自由编辑打印AbstractThe purpose of this Feasibility study is to offer a scientific method of taking techno-economy analysis and demonstration to construct projects before investment decision-making before the project decision-making , synthetically research the advance and practicability in technology, rationality in economy and the possibility and feasibility of the project, thereout make sure whether and how to invest and some other likely conclusion, offer credible and scientific gist to decision-making department to make final decision, and take which as the bases for next work.Real estate is a integrating economy activity, invested greatly, constructed long and involved widely. To achieve the anticipative economy effects of the project, first of all, feasibility study must be well done, in this way, many important techno-economy principles and basic materials of real estate projects can be settled and carried out. Finally, bring forward conclusion, make the developer make decisions on the bases of science. This paper is composed according to a real project of xin jia miao lands Ltd named “Feeling of nature”. Firstly, according to the conceive of the developer to the project and the projects basic complexion, on the bases of complete market research, make the primary positioning for the project; secondly, according to the disquisition fruit of former phases, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about city programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project; thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; finally, on the bases of upwards phases, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, finally make sure that this project is feasible, moreover, make some opinions and suggestions to the developer. 【Key words】:Feasibility studies, market research, investment estimation and financial evaluation.1 / 97 文档可自由编辑打印目录目录1 总论 .11.1 项目概况 .11.1.1 项目开发商简介 .11.1.2 项目简介 .11.1.3 项目周边概况 .11.2 项目提出的背景 .21.3 项目建设必要性.21.4 项目可行性研究的依据.31.5 技术经济指标 .31.6 结论及建议.4 1.6.1 结论 .4 1.6.2 存在的问题及建议 .52 市场分析与定位 .62.1 宏观分析.62.1.1 宏观经济分析及预测 .62.2 中观分析.132.2.1 西安市经济状况分析及预测.132.2.2 西安市房地产市场状况分析及预测.172.3 区域市场情况分析 .182.3.1 基本情况 .182.3.2 供给分析 .202.4 项目 SWOT .412.5 项目定位 .433 建设条件 .473.1 自然条件 .473.2 用地条件 .472 / 97 文档可自由编辑打印3.3 市政配套条件.474 规划设计方案 .484.1 规划设计方案的指导思想 .484.2 规划设计方案的原则 .484.3 建筑规模及规划设计方案设想 .484.4 项目主要技术指标 .515 项目开发进度安排 .525.1 项目进度安排的思想原则.535.2 项目开发进度安排的依据.535.3 项目开发进度安排 .536 营销方案 .556.1 销售理念 .556.2 销售进度与销售收入实现计划.566.3 营销节奏与策略 .597 投资估算及资金筹措 .617.1 投资估算的原则 .617.2 项目投资估算依据 .617.3 项目投资估算 .617.4 资金筹措与使用计划 .648 财务评价 .658.1 财务评价基础数据的测算 .658.2 盈利能力分析 .668.3 清偿能力分析 .688.4 不确定性分析 .689 结论及建议.719.1 结论 .719.2 存在的问题及建议 .71参考文献 .73致谢信 .753 / 97 文档可自由编辑打印附录 .76附录一：项目规划方案 .76附录二：调查问卷 .76附录三：财务评价报表 .801 / 97 文档可自由编辑打印1 总论总论1.1 项目概况项目概况1.1.1 项目开发商简介项目开发商简介 该项目开发商为金地集团西北区域公司。 金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、 “以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。历经十年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉 AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。 金地集团坚守 “科学筑家”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。金地集团初创于1988 年，1993 年开始正式经营房地产。2001 年 4 月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。 金地已在西安拥有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大镜等具有很大市场影响力的项目。1.1.2 项目简介项目简介 本项目位于北二环与东二环交汇处，东侧的浐灞大道直通浐灞生态区。南眺大明宫国家遗址公园，北瞰西安经济技术开发区。 项目总占地 121.06 亩，容积率 3.5，计容积率面积 28.25 万平方米。本案共规划住宅种楼型 4栋（地下一层）2754 户另加一栋商业楼。主力户型为 80100 的两室，以及 110135 的三室。建筑结构为框架剪力墙结构，整个项目分两期开发。1.1.3 项目周边概况项目周边概况出行：出行：与东郊世园会主址广运潭十五分钟车程，距北郊新行政区仅十分钟车程，2 / 97 文档可自由编辑打印周边更是拥有 36、309、211、241、406 等十余条公交线路，规划中的地铁三号线更是升级了出行速度，地铁三号线出口近在咫尺。配套：配套：周边配套齐全，学校、银行、医院、购物休闲场所云集，摇篮幼儿园、西煤子校、陕重中学；工行、商业银行、农行、建行；唐城医院、西京医院；华润万家、大家润、国美电器、胡家庙蔬果市场、海阔天空等等，生活所需一应俱全。其他其他:本项目东临浐灞生态区，西瞰大明宫，具有很好的自然环境。但由于本地区房地产市场尚未发展成熟，人文环境较差。1.2 项目提出的背景项目提出的背景 从宏观来看全球经济正在从 08 年的金融危机中艰难复苏，我国城市化率刚刚突破 50%，这些都标志着我国经济的增长点站在了一个历史的路口。从2011 年 1 月 26 日，新“国八条国八条”出台开始，国家政府多次上调存款准备金率存款准备金率和存贷款基准利率存贷款基准利率，且从 2012 年初至今仍不见有明显松动迹象，可见政府对房地产调控之决心。 2012 年 3 月 5 日温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上指出今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长 7.5%；再加上本年是国家领导人换届之际，预计宏观调控政策一年内不会有大的改变。 从中观上来看，西安刚以其四大世界文明古都的地位确定了建立国际化大都市的目标，随着政府的北迁，西咸一体化提出以及浐灞生态区的建成，西安的整体布局将更趋完善。这也将进一稳定其西部中心城市的地位。 从区域环境来看，去年世界园艺博览会，刚刚在离本项目十五分钟车程的广运潭举办，这不仅提升了西安的城市形象，也大大促进了本地区的发展，未来的几年浐灞生态区很可能成为第二个曲江。1.3 项目建设必要性项目建设必要性 西安的东北部离西安市中心较近，可整体人文环境水平并不高，这大大的影响了西安整体的发展，从 2004 年提出建设浐灞生态区以来，浐灞生态区的建设也在不断进行，而本地区的发展好坏将直接影响到浐灞生态区的建设进程。因此，本地区基础设施，以及居住条件的不断完善将十分必要。3 / 97 文档可自由编辑打印1.4 项目可行性研究的依据项目可行性研究的依据1开发商有关情况及项目提出的背景；2拟建项目的土地费用及其他有关基础资料；3拟建项目的市政建设条件；4拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容；5拟建项目规划设计方案的设想；6资金筹措与使用计划的构想；7西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准等；8有关建设项目的经济评价的基本参数和指标等。1.5 技术经济指标技术经济指标 项目技术指标入下表：项目技术指标入下表：一 一 一 一一 一一 一 (一 一 一 ) 一 一 一 一80711. 00 一 一 一 一 一340923. 15 一 一 一 一 一 一271670. 69 一 一 一 一10000. 00 一 一 一 一 一 一 一8864. 15 一 一 一 一 一 一49572. 00 一 一 一 一816. 31 一 一 一 一2203一一 一 一3. 5一 一 一39%一 一 一2754一一 一 一 一15. 30% 项目经济指标如下表：项目经济指标如下表：4 / 97 文档可自由编辑打印一 一 一 一一 一 一 一一 一一 一 一 一 一 一 一 一一 一 一 一 一 一 一22324. 73 一 一 一 一 一 一 一 一 一46. 45%一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一6. 48 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一6. 71 一 一 一 一 一 一 一一 一 一 一 一 一 一14775. 21 一 一 一 一 一 一 一 一 一39. 69%一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一6. 63 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一6. 78 一 一 一 一 一 一一 一 一 一 一81. 60%一 一 一 一一 一 一 一 一2. 69 一 一 一 一一 一 一 一 一31. 98%一 一 一 一 一5. 90%一 一 一 一 一 一 一12. 53%1.6 结论及建议结论及建议1.6.1 结论结论通过对辛家庙项目的社会环境、经济环境以及投资环境的分析可知，本项目有着较好的社会经济环境，具有一定的获利空间。项目所处位置交通便利，离市中心较近，且具有很好的自然环境和发展前景，浐灞生态区的进一步完善将更加提升该项目的市场前景。综合起来可以得到以下结论：1通过对宏观环境分析可知，虽然目前政府还在打压房地产，但长期来看我国的经济快速增长以及高速的城市化仍将持续一段时间。2通过对宏观和区域坏境的分析可知，本项目所处的地理位置比较优越，这将有助于本项目的开发。3通过对市场的供给和需求进行分析可知，该项目存在一些竞争性楼盘，但就目前市场需求来看，仍存在很大的获利空间。4通过本项目的 SWOT 分析可知，本项目具有较明显的优势，因此本项目的销售工作可以顺利进行。5通过对本项目各项财务指标进行分析可知，本项目投资回收期短且可5 / 97 文档可自由编辑打印以获得较高的利润。1.6.2 存在的问题及建议存在的问题及建议 通过对本项目的可行性研究，发现了本项目仍存在一些问题，具体问题以及对本项目的一些建议如下：1目前政府对房地产的调控仍然没有放松，近一两年内，房地产市场状况并不十分明朗，建议要有充分的资金准备防止资金链发生断裂。2本地区房地产市场虽然有很大潜力，但并未发展成熟，建议加大对本地区市场潜力方面的宣传。3本项目工期紧，且楼栋数多，故要求详细的施工组织，要加强对进度、质量方面的控制。4本项目对销售收入和建设投资的财务敏感性较大，故要非常重视销售工作，以及总成本的控制。5附近竞争性楼盘较多，故要重视和附近楼盘的差异性，尽量做出自己的特色。6与银行建立关系，实施银行按揭贷款，以解决客户目前的支付能力与房价相差太大的矛盾。6 / 97 文档可自由编辑打印2 市场分析与定位市场分析与定位2.1 宏观分析宏观分析2.1.1 宏观经济分析及预测宏观经济分析及预测 2011 年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实 施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好。虽然经济增速有所放缓， 但仍保持相对稳健的步伐； 工业生产平稳增长； 居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业 稳步增长。 未来经济发展面临的国内外环境更趋复杂，不稳定、不确定因素不断增加，对 2012 年宏观经济形势分析如下： 有利因素有利因素 （1）国际方面国际方面 （1）世界经济总体上保持着复苏态势，经济格局的变化将提升，世界经济总体上保持着复苏态势，我国的国际影响力在不断加强。总体上看，2012 年世界经济仍将呈现低速增长态势，预计 2012 年世界经济的年均增长率为 4.5%左右， 发达经济体的增长率为 2.5%， 新兴经济体和发展中国家经济增长率为 6.5%。包括 20 国集团在内的多种对话机制的形成将为我国广泛参与全球经济金融事务提供了更多的国际舞台； 世界经济格局变化还将推动国际经济秩序朝着更加公正合理的方向转变。 （2）美国经济再次陷入衰退可能性不大。去年 10 月以来，美国消费者信贷按年率一直保持正增长，有利于促进消费需求扩张。今年 4 月以来，美国工业生产一直保持扩张态势，工业生产指数和产能利用率提升都较为明显。另外，美国银行体系状况逐步改善，并且刺激性财政政策获得新的空间。今年 8 月 2日国会提高联邦政府举债上限，为美国政府继续实施刺激性财政政策创造了条件。美国货币政策继续保持宽松态势，联邦基金利率 0-0.25% 的超低水平将一直维持至 2013 年，美联储已宣布延长 4000 亿美元的国债期限，未来美联储仍有采取其他措施进一步放宽货币环境的可能性。从失业率来看，美国 11月份失业率降至近两年半低点 8.6%，就业出现稳健增长态势。从以上信息可7 / 97 文档可自由编辑打印以看出，美国经济再次陷入衰退的可能性很小，如果这些好转能够持续下去，美国经济将有所改善。 （3）欧洲主权债务危机导致欧洲金融体系崩溃和欧元区解体的可能性很小。欧元区一旦解体，整个欧洲将陷入停滞，各国在国际事务中的话语权也将明显下降，并将严重危害世界经济的复苏。因此，世界各国和国际组织虽然立场存在明显差异，但最终均会达成有效的短期救助方案；而从中长期看，随着欧元区在财政、金融等方面进行大幅度的制度调整，主权债务危机将会逐步得以解决。 （4）日本经济将缓慢复苏。 虽然今年日本经济出现负增长，但在灾后恢复重建的带动下，日本经济有望逐步缓慢复苏。日本央行预测，经济从今年 4 季度开始进 入温和复苏轨道，但日本经济仍面临世界经济复苏放缓、日元升值和内生增长动力不足等挑战。国际货币基金组织预计，今年日本经济将下降0.5%，但明年有望实现 2.3%的增长。 （5）新兴经济体经济增速将保持较快增长。全球经济增速放缓和需求减弱将抑制大宗商品价格的进一步上 涨，这将有利于缓解新兴经济体的输入性通胀压力和经济过热，加之发达国家延长低利率货币政策执行时间， 新兴经济体有可能适度放松过度从紧的货币政策，以促进经济增长。另外，新兴经济体的财政状况普遍显著好于发达国家，刺激内需支持经济增长的政策空间仍然较大。国际货币基金组织预计，新兴市场和发展中国家经济今明两年仍将分别增长 6.4%和 6.1%，其中，俄罗斯分别增长 4.3%和 4.1%，印度分别增长 7.8%和 7.5%，巴西分别增长 3.8%和 3.6%，撒哈拉以南非洲 地区分别增长 5.2%和 5.8%。 （6）美元国际地位削弱为人民币国际化带来机遇。美元国际地位削弱刺激国际储备货币进一步多元化，将为人民币成长为国际货币提供更大的空间。另外使我国等新兴大国在国际货币体系方面话语权和影响力不断提高，有助于我国加快实施人民币国际化战略。使许多国家和地区更加重视加强区域货币金融合作，为人民币首先实现区域化带来新机遇。 （二）国内方面（二）国内方面 （1）我国经济仍处于增长“长周期” 我国经济仍处于增长“长周期”从短期来看，房地产行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力。另外，企业自主8 / 97 文档可自由编辑打印投资较强，制造业增长较快也将推动经济增长。从中长期来看，企业设备升级等投资需求势头不减，国内较高的储蓄率对拉动内需仍有很大空间,我国经济将长期处在一个增长通道中。 （2）宏观经济政策主基调不会变化。 2011 年在紧缩政策和外需回落双重夹击下，装备制造业、钢铁 产业，部分企业出现了多年未遇的停产现象。同时，在政策紧缩下，许多中小企业资金链紧绷，尤其是沿海地区的一些外贸制造业企业，停工现象开始蔓延，失业率开始上升。2012 年宏观调控政策从整体政策框架和总基调上，不会有太大改变，可能仍是积极的财政政策和稳健的货币政策。但是在通胀得到初步治理后，稳增长在宏观调控框架中的重要性越来越凸显,会根据实际经济情况在具体操作上更加倾向于放松，突出前瞻性,政策将更加关注经济下滑的风险。 （3）十二五”期间我国将不断加强工业化和城镇化建设，将不断加强工业化和城镇化建设济发展的主要驱动力。成为经济发展的主要驱动力。根据国家“十二五”发展规划，到 2015 年我国工业化率将由现在的 50%上升到 65%左右，城镇化率将由现在的 45.7%上升到 60%左右。 工业产值每增加 1 个百分点，就可以带动 GDP 增长 0.6 个百分点，城镇化率每增加 1 个百分点，可以带动 GDP 增长 1.5-2 个百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。 （4）经济结构调整促进经济健康增长。促进经济健康增长 金融危机正在倒逼中国经济从“出口”转到“内需”上来。2012 年，我国将充分利用本轮金融危机和经济增长降速的有利时机，把主要的精力放在转方式、调结构、促改革上，加大落后产能淘汰和节能减排的政策力度，强制高成本高能耗高污染产业的退出与调整，同时倾力培育战略新兴产业和科技含量高、市场需求潜力大的产业及产品崛起，尽快形成经济增长的新引擎。在这一转型进程中，一批出口型企业、高能耗型以及部分高成本房地产企业，将会遭遇倒闭、重组、 兼并和收购的命运；一批节能环保、绿色制造、生物医疗和新一代 IT 等新兴产业将会呈现新的盈利机会。 （5）中西部地区经济发展空间大。 我国经济发展在区域间的不平衡是经济发展中存在的问题，同时，解决这一问题也是我国保持经济持续发展的机遇，我国中西部地区与东部地区相比，在资源、能源、 土地、劳动力等生产要素供应条件上， 具有更大的比较优势，由于经济发展水平的差异，市场需求潜9 / 97 文档可自由编辑打印力有更大的增长空间，经济发展有更大的增长前景。我国能源、原材料工业 发展的重心，已开始向中西部地区转移，加工业向中西部地区转移的速度也在进一步加快。 （6）国内市场消费增长潜力巨大。我国已经进入全面建设小康社会阶段，消费结构也进入全面升级阶段。在进一步调整收入分配体制，提高劳动者收入报酬，逐步缩小收入分配差距，有效解决居民消费增长的制约瓶颈之后，国内市场的消费增长仍具有十分巨大的潜力。 （7）通货膨胀压力减缓。经济回落降低通胀压力、输入性通胀逆转以及国内食品价格进入 回落周期促使我国通胀回落，预计 2012 年 CPI 在 3.2%左右。PPI 也将出现快速回落,预计 2012 年继续回落至 3.5%左右。 （8）绿色产业在全球兴起为我国产业转型升级提供新契机。 发展新兴绿色产业，有利于我国保护环境、提高能源资源利用效率和推动产业升级。绿色产业还处于发展的起步阶段，为我国赶上新 一轮全球产业调整发展步伐、缩小与发达国家的差距，提供了重要契机。另外，新能源和节能环保等绿色产业发展潜力巨大，为我国培育新的经济增长点和市场需求提供了重要机遇。 不利因素不利因素 （1）国际方面国际方面 （1）欧债危机正演变为经济金融全球化后世界经济所面临的最新挑战。国际金融市场更加动荡、金融监管压力更大和金融体系更为脆弱；削弱了各国政府对宏观经济的调控能力；全球正在进入一个借新债、还旧债和央行印钞票的阶段，新债只能靠有剩余储蓄的国家来购买，一 旦新债无人购买，必将导致国家破产、债务违约和印钞，后果必然是恶性通胀。 （2）美国经济增速下降。增速下降受通胀率上升影响，居民实际收入增速下降；受经济整体不景气影响，投资者信心不足。目前，国际组织、美国政府、经济学家和大型商业机构都下调了对美国经济今明两年的增长预期。 国际货币基金组织 2010 年 9 月对美国经济 2011 和 2012 年的增速预测，从 6 月的 2.5%和 2.7%分别下调至 1.5%和 1.8%。 10 / 97 文档可自由编辑打印 （3）欧元区经济下行风险加大。 受全球经济增速趋缓、南欧诸国财政状况持续恶化、欧债危机可能进一步升级等因素影响，欧元区经济增长乏力，同时，欧元区各国经济走势分化更加明显,就业形势依然严峻。2012 年欧元区经济增速较 2011 年将明显回落，甚至可能出现负增长。国际货币基金组织于 9月将欧元区 2011 年和 2012 年 GDP 增长率由 6 月的 2.0%和 1.7%下调至1.6%和 1.1%。 （4）日本经济逐渐呈现好转迹象,但仍未走出通货紧缩。地震、海啸及核泄漏造成日本生产设施严重损坏和电力供应短缺，出口大幅下降，对外贸易顺差减少，经济仍未走出通货紧缩态势。 （5）新兴经济体增速将继续放缓。 新兴经济体由于全球产业链遭受冲击和发达国家经济形势恶化以及国际资本市场大幅震荡，经济增长将继续放缓。巴西、俄罗斯等国家和国际机构纷纷下调明年经济增长率预期。 （6）各种形式的保护主义措施干扰我国对外经济发展。未来美国等发达国家针对我国的保护主义措施势必增多，除了传统的贸易保护主义措施外，诸如碳关税之类新型保护主义措施还会层出不穷；各种形式的投资保护主义措施，有可能影响我国企业在海外的发展；我国银行、保险等金融机构在开展跨国经营时，一些金融业务会受到金融保护主义的限制。 （7）应对气候变化对我国提出更高要求。随着后京都议定书时代的到来，发达国家会从各方面施压，要求我国承担减排责任，而且国内经济发展面临的资源环境硬约束也会增 大，对我国转变经济发展方式提出了更高要求。 （8）大宗商品价格仍将高位剧烈震荡。受新兴市场国家经济增长和全球经济面临的风险进一步上升的影响，2012 年全球大宗商品价格将进入缓慢上升通道，但上升空间有限。欧债危机等不确定因素使大宗商品的价格波动幅度加大。 （二）国内方面（二）国内方面 （1）我国经济增速继续放缓。2012 年世界经济极具不确定性和不稳定性，金融动荡已致外需明显下降，国内高通胀下的投资拉动模式难以为继，加之土地可开发数量减少，土地财政拉动经济的空间缩小，也使内需增长有限，经济增速呈现逐渐回落趋势。11 / 97 文档可自由编辑打印 （2）经济结构失衡问题严重。国内消费严重不足，居民消费率持续下降，虽然国家已经启动刺激内需计划，但截至目前为止效果并不明显。过度依赖投资，不仅影响消费，也存在生产能力过剩和闲置，加大金融风险的隐患；依赖出口，国际贸易长期失衡，不仅具有较大的风险，也导致贸易磨擦加剧。 （3）投资增速将继续下滑。 2012 年拖累我国固定资产投资的主要因素为房地产投资及其相关投资。基建投资，制造业投资在地产相关产业链，政策相对紧缩的大环境，以及财政收入下降等因素的影响下将继续下滑。预计 2012年我国固定资产投资增速为 18%左右，在房地产、基建、制造业的投资组合中，制造业相对增速最高。 （4）出口风险加大。欧债危机影响不断深化，正开始由边缘国家向核心国家蔓延，由 国债市场向银行业蔓延，未来我国对欧盟出口的风险会进一步增加。 美国经济不景气对我国出口的影响也将逐渐显现。另外，今年以来由于经受自然灾害的日本经济处于恢复期，需要大量进口，使我国对日本的出口一直保持较快增长，但是随着日本经济形势好转，进口将有所下降。 （5）通货膨胀的潜在风险加大。在全球货币宽松的情况下，通胀预期短期难以轻易改变；当前经济内在扩张压力依然存在；收入分配体制的改革，提高普通劳动者收入，必然导致劳动力成本提高资源税的改革，使得土地和资源等的要素成本提高；环境的治理和改善，使得环境成本的提高；世界经济复苏后，我国大宗进口的原油、铁矿石、有色金属矿产的价格都可能有较大幅度提升；可能存在的自然灾害、舆论炒作等都可能成为成本推动的通货膨胀的因素。 （6）人口红利对 GDP 贡献减少。人口红利对 1980 年至今,我国劳动力的充足供给得益于新中国成立后的三次婴儿潮和大规模城市化。但第一次和第二次婴儿潮出生的人群现在已经开始进入退休年龄,农民工进城的转移速度也在下降。大部分学者和研究机构都预期我国劳动力人口将在 2015 年前后达到顶峰,人口红利对 GDP 的贡献将大幅减少。今后我国 GDP 的增长将主要依赖于技术进步和资本的积累。综合来看，全球经济的下行风险正在显著加大，虽然不至于导致美国、欧洲经济出现类似 2008 年的衰退，但也给复苏中的世界经济踩了一次刹车。今后一个时期世界经济“两极化”趋势将进一步突出，西方国家经济短期内难以彻底摆脱国内政治经济危机，需要相当长的 一段时间恢复和调整。相比之下，亚洲、非洲和拉丁美洲的新兴经济体已经走上了增长的轨道，今后几年仍将是世界经济增长的主要推动力。国内的经济增长处于短期回调状12 / 97 文档可自由编辑打印态，支撑经济中长期增长的各类要素组合仍比较好，我国经济发展的基本面良好：工业化、城市化都在快速增长；百姓住房消费和汽车消费仍是消费的热点， 将持续活跃；新的区域增长极不断涌现；投资需求虽然有所降低，但仍然比较旺盛。与此同时，我们的劳动力成本将上升，地价将上升，资源环境使用成本也将上升，而且人口老龄化将更加明显，这些因素将导致我们传统的低成本竞争优势逐渐丧失。总之，预计我国经济将仍会有一个较为快速的增长，但随着政府的关注角度从关注经济的增长速度转到经济的增长质量上以后，其增长速度会有所减缓。2.1.2 房地产市场宏观形势分析及预测 回顾回顾2011 年在中国的城市化进程城市化进程中注定会是有里程碑式意义的一年。2011 年12 月 19 日 中国社会科学院在京发布社会蓝皮书：2012 年中国社会形势分析与预测 。蓝皮书指出，2011 年，中国城镇人口占总人口的比重将超过50%，这意味着中国城市化水平首次超过 50%。这标志着中国数千年来以农村人口为主的城乡人口结构发生了逆转，中国从一个具有几千年农业文明历史的农民大国，进入以城市社会为主的新成长阶段。这也标志着我国城市化开始由高速向低速过度。2010 年应届毕业生规模是本世纪初的 6 倍，2011 年高校毕业生人数为 66013 / 97 文档可自由编辑打印万人， “十二五”时期应届毕业生年平均规模将达到近 700 万人。毕业生人数连年创新高，这也从一个侧面说明房地产市场刚性需求刚性需求依然十分强劲。从 2011 年 1 月 26 日，新“国八条国八条”出台开始，国家政府多次上调存款准存款准备金率备金率和存贷款基准利率存贷款基准利率，且从 2012 年初至今仍不见有明显松动迹象，可见政府对房地产调控之决心。 展望展望 2012 年 3 月 5 日温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上指出今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长 7.5%；城镇新增就业900 万人以上，城镇登记失业率控制在 4.6%以内；居民消费价格涨幅控制在 4%左右；进出口总额增长 10%左右，国际收支状况继续改善。同时，要在产业结构调整、自主创新、节能减排等方面取得新进展，城乡居民收入实际增长和经济增长保持同步。这是多年来政府首次放弃 GDP 增速保八，可见政府的发展观念从单一的追求经济的高速发展转到了追求经济增长的质量上，从这点看以看出政府在建设方面的投资可能会有所减少。这个报告上温总理还指出:继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成 500 万套，新开工700 万套以上.这是继去年推出 1000 万套基础上继续加强了保障房建设力度。可见今年年底保障房的陆续建成对房地产市场也会带来一定的冲击。14 / 97 文档可自由编辑打印 总之，房地产宏观环境依然不清晰，但近期看不会大幅跳水，依然存在获利空间。 2.2 中观分析中观分析2.2.1 西安市经济状况分析及预测西安市经济状况分析及预测 综合经济实力大幅提升。综合经济实力大幅提升。 “十一五”以来，西安经济发展取得了巨大成就，生产总值连续跨越 2000 亿、3000 亿两大台阶，在全国城市中的位次明显前移。 经济规模快速壮大。全市生产总值达到 3241.49 亿元，年均增长 14.5%，是 2005 年的 2.47 倍。人均 GDP 达到 5790 美元，是 2005 年的 2.67 倍。完成财政总收入 510.78 亿元，年均增长 27.3%，是 2005 年的 3.1 倍。其中，地方财政一般预算收入 241.8 亿元，年均增长 33.3%，是 2005 年的 3.31 倍；支出达到 371.65 亿元，增长 34.2%。 投资消费需求旺盛投资消费需求旺盛。 “十一五”期间，全社会固定资产投资累计突破 1 万亿元，为“十五”期间投资总量的 4 倍；2010 年社会消费品零售总额达到1611 亿元，年均增长 18.9%，是 2005 年的 2.4 倍。 产业结构持续优化。产业结构持续优化。到“十一五”末，五大主导产业实现增加值 1620.7 亿元，占全市 GDP 的 50%；实现工业增加值 1006 亿元，是 2005 年的 2.4 倍；三次产业结构由 5：42.5：52.5 调整为 4.3：43.5：52.2。 开发开发新区作用凸显。新区作用凸显。开发新区主要经济指标占全市的比重持续上升，规模以上工业增加值、实际利用外资分别占到全市的 35%和 75.6%，成为全市推进产业化和城市化的重要载体。城乡面貌极大改善。城乡面貌极大改善。发挥规划的引领作用，确立了把西安建设成富有历史文化特色的国际化大都市的新定位，城市特色逐步彰显。城市规模迅速扩大，城市建成区面积达到 395 平方公里，城市化率由 2005 年的 63.3%提高到 2010年的 70%。综合交通网络更加完善。综合交通网络更加完善。西安咸阳国际机场旅客吞吐量突破 1800 万人次，进入世界百强机场行列；铁路路网更加完善，成为全国铁路六大客运枢纽之一；15 / 97 文档可自由编辑打印以西安为中心的“米”字型高速公路全部建成，成为全国高速公路重要的节点城市；城市主要路网基本形成，地铁一、二号线全面开工建设，二环路实现立交化，三环路主线贯通，断头路基本打通，人均道路面积 14.8 平方米。农村公路建设改造 8400 公里，基本实现平原区行政村“村村通油（水泥）路” 。市政服务能力显著增强。市政服务能力显著增强。城市日供水能力达到 186.35 万吨，城市未来发展用水保障能力明显增强，燃气普及率达到 95%，污水处理率由 40%提高到90%，生活垃圾无害化处理率达到 90.3%，供电能力日最大负荷达到 369.6 万千瓦，比 2005 年增加 128.4 万千瓦。城市管理提升年活动全面实施，城市服务功能进一步增强。生态环境不断改善。生态环境不断改善。成为国家卫生城市和国家园林城市。全面启动秦岭北麓生态保护工程和增绿工程，森林覆盖率达到 45%，绿地率达到 31.97%；大力实施“碧水工程” ， 开展渭河西安城市段、浐灞河全流域、沣河流域等水系生态综合治理，一大批城市生态公园相继建成，增加各类水面 2 万多亩。圆满完成省政府下达的两项约束性减排指标，化学需氧量和二氧化硫分别削减 14.1%和 22.1%。大气环境持续改善，空气质量优良天数达到 304 天，比 2005 年增加了 14 天，创历史最好水平。城市改造成效显著。城市改造成效显著。大力推进城中村和棚户区改造工程，完成 120 个城中村整村拆除工作，和 30 个棚户区改造项目，安置房开工面积约 4000 万平方米，已回迁居民 14.52 万人。区域改造进程加快，启动实施未央新城、大明宫、纺织城、大兴新区、朱宏路、解放路、东大街、小寨商圈、土门地区等一批区域改造工程。全面完成陇海线城市段环境整治，彻底改变了铁路沿线多年来脏乱差面貌。人民生活更加幸福。人民生活更加幸福。大力实施“民生八大工程” ，大幅提升人民群众生活水平和质量，市民幸福感明显增强。全市民生方面总投入达到 185.1 亿元，增16 / 97 文档可自由编辑打印长 27.2%。荣获中国最具幸福感城市、十大中国最关爱民生城市等荣誉称号。收入水平稳步提高。收入水平稳步提高。城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到 22244 元和 7750 元，年均增长 17.3%和 23.5%，分别是“十五”末的 2.3倍和 2.24 倍。五年城镇新增就业 56.18 万人，城镇登记失业率控制在 4.5以内，动态消除“零就业家庭” 。新建人力资源市场 14 个，农村劳动力转移就业280.82 万人。累计发放全民创业小额担保贷款 7.97 亿元，被国家确定为首批“创业型试点城市” 。社会保障体系不断健全。社会保障体系不断健全。城镇企业职工基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险和生育保险参保人数分别达到 187.03 万人、130.11 万人、364.4 万人、109.45 万人和 87.72 万人。新型农村合作医疗参合人数达到387.39 万人。经济适用房累计完成投资 144 亿元，累计竣工 815 万平方米，解决了 9 万户单位职工和中低收入家庭住房问题。廉租房建设进程加快，累计保障家庭 20017 户。32 万城乡低保群众实现了应保尽保，基本生活得到了保障。教育优先地位进一步巩固。教育优先地位进一步巩固。累计投入 244.2 亿元，完成全市山区农村义务教育布局调整，建成 99 所农村标准化寄宿制学校，完成 137 所农村中小学危房改造、80 所薄弱学校治理和 201.8 万平方米校舍安全工程任务，在全省率先实施“蛋奶工程” ，惠及农村学生 25.1 万人。小学入学率、巩固率、升学率均达到 100%，初中入学率和巩固率达到 98%以上，初中升学率达到 90.1%。医疗卫生服务体系进一步完善。医疗卫生服务体系进一步完善。一批医疗卫生项目启动实施，农村三级卫生服务网络和城市社区卫生服务体系初步形成，新型合作医疗参合率达到97.14%。公共文化服务体系进一步完善。公共文化服务体系进一步完善。建成 8 个区县文化馆、6 个区县图书馆和79 个街道、乡镇标准文化服务站，完成 1696 个村的“广播电视村村通”工程，基本形成覆盖全市城乡的公共文化服务网络。17 / 97 文档可自由编辑打印一大批惠民工程相继实施一大批惠民工程相继实施。半价公交、免费公厕、放心馒头、蔬菜早市、便民市场、新殡仪馆等项目的建设，极大地方便了群众生活。 改革开放深入推进。改革开放深入推进。一些重要领域和关键环节改革迈出新的步伐。完成265 户国企改制，安置职工 17.9 万人，国企改革完成面累计达到 98.5%。组建了市工业资产经营公司、市投资控股公司、市建工集团和市水务集团，对国有资产的控制力进一步增强。文化体制改革加速推进，西安秦腔剧院、歌舞剧院等事业单位完成改制，成立了陕西文化产业投资控股有限公司，区县文化体制改革任务基本完成。完成新一轮市、区县政府机构和乡镇机构改革工作，市政府机构精简至 41 个，事业单位分类改革稳步推进，教育、卫生等公益服务事业机构得到加强。高陵县统筹城乡综合配套改革试点进展顺利，财政管理体制改革、农村综合改革、户籍一元化改革取得重大突破，全面完成了集体林权制度主体改革任务。对外开放取得新成效。对外开放取得新成效。累计实际利用外资 57.67 亿美元，年均增速长20.65%，是“十五”期间的 3.89 倍；累计实际利用内资 3150 亿元，年均增长19.24%；累计自营进出口总额 224.29 亿美元，年均增长 30%，是“十五”期间的 5 倍。世界 500 强企业在西安设立 123 家企业或办事机构，与 182 个国家和地区建立直接贸易往来。西安出口加工区进出口贸易额居西部 15 个出口加工区第 2 位，西安保税物流中心建成并投入运营。接待海内外游客 5285 万人次，是 2005 年的 2.35 倍。实现旅游总收入 405.18 亿元。韩国总领事馆、泰国驻西安领事办公室相继设立，国际友好城市达到 20 个。欧亚经济论坛机制形成和 2011 西安世界园艺博览会的成功申办，使西安的国际知名度和美誉度进一步提升，荣获“中国国际形象最佳城市”称号。2.2.2 西安市房地产市场状况分析及预测西安市房地产市场状况分析及预测西安古称“长安”，西北地区第一大城市，陕西第一大城市，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都18 / 97 文档可自由编辑打印朝代最多、影响力最大的都城，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。当今西安为副省级城市，陕西省省会，中国七大区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安刚升级为国际化大都市和西咸一体化建设目标，从长远看西安发展潜力巨大。 从近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年的4季度往往是楼市销量突破的一个时点，市场销量在前3个季度积攒之后将会在4季度得到不同程度的井喷，08年4季度增长2.14%，09年4季度增长54.07%，10年4季度增长46.35%;然而受11年楼市政策调控效应持续作用及金融市场不断收紧的影响，11年4季度西安商品房市场销量呈现出下滑的趋势。成交量持续走低，观望氛围越来越强烈，与此同时库存量也创近几年的新高，开发商与购房者就此展开博弈。政府多次明确表态 2012 年继续房地产调控政策不放松，2012 年的楼市愈发显得不明朗，从供应来看，2012 年最后一个季度各项指标呈现下滑态势。2.3 区域市场情况分析区域市场情况分析2.3.1 基本情况基本情况区位：区位：位于北二环与东二环交汇处，东侧的浐灞大道直通浐灞生态区。南眺大明宫国家遗址公园，北瞰西安经济技术开发区。19 / 97 文档可自由编辑打印出行：出行：与东郊世园会主址广运潭十五分钟车程，距北郊新行政区仅十分钟车程，周边更是拥有36、309、211、241、406 等十余条公交线路，规划中的地铁三号线更是升级了出行速度，地铁三号线出口近在咫尺。配套：配套：周边配套齐全，学校、银行、医院、购物休闲场所云集，摇篮幼儿园、西煤子校、陕重中学；工行、商业银行、农行、建行；唐城医院、西京医院；华润万家、大家润、国美电器、胡家庙蔬果市场、海阔天空等等，生活所需一应俱全。市场市场：附近在售楼盘有红星美凯城、泰和御景豪庭、豪顿国际、浐灞一号、安诚御花苑等。各种楼盘开发档次不一，价差每平米从 40008000 元，可见开发档次不一样价差会比较大。从近期销售数据来看城东市场明显好于其他片区市场。2012年年3月月14日全市各城区商品房交易数据日全市各城区商品房交易数据区域 成交套数成交面积（）环比可售套数可售面积（）城东29414404.542