宁波国大雷迪森Ⅱ期营销策划报告199p

国大雷迪森国大雷迪森期期营销策划报告营销策划报告竞争激烈的高端市场炙手可热热的东部板块具有世界级影响力的雷迪森品牌无从从主观上还是客观上都注定了本案是一次锁定高端问鼎豪宅的洗礼战 略 目 标打造高端物业价值标杆从而实现国大雷迪森品牌与利润的全面共赢五大核心问题五大核心问题如何建立雷迪森项目与标杆物业的平台对接如何实现项目与中山路核心地段价值的融合如何通过定位整合多种产品形成大品牌积累如何通过创新运营实现项目品牌的开创引领如何打造品牌专属模式为企业整体战略升级让我们带着目标与问题开始一场高端物业的问鼎之旅【市场篇】【市场篇】研究思路研究思路第一部分第一部分 解读宏观解读宏观第二部分第二部分 解读区域解读区域第三部分第三部分 解读市场解读市场第四部分第四部分 解读项目解读项目第五部分第五部分 解读客户解读客户第六部分第六部分 项目定位项目定位宏观环境：宏观环境：20092009年房地产市场回顾年房地产市场回顾20092009年中国房地产年中国房地产四大关键词四大关键词优惠政策，贯穿全年优惠政策，贯穿全年溢价成交，地王频现溢价成交，地王频现量价齐生，超越高峰量价齐生，超越高峰高档住宅，成交攀升高档住宅，成交攀升中央政府中央政府地方政府地方政府银行银行购房者购房者开发商开发商价量供求价量供求宏观环境：俯视房地产行业全景图宏观环境：俯视房地产行业全景图基于刺激经济目标不变的背景下，中央政府暖市政策基本不基于刺激经济目标不变的背景下，中央政府暖市政策基本不变，以央企为首的开发商资金充裕，频购地王，预测未来两变，以央企为首的开发商资金充裕，频购地王，预测未来两年整体市场向好。年整体市场向好。n手握重金手握重金n存量不足存量不足n抢购土地抢购土地n投资客位主流投资客位主流n抵御通货膨胀抵御通货膨胀n暧昧的二套房政策暧昧的二套房政策n自身防范风险自身防范风险nGDP政绩政绩n土地购政土地购政n倾向于维持救市政策倾向于维持救市政策n保增长（维持当前政策）保增长（维持当前政策）n防风险（适度收紧）防风险（适度收紧）今后二年市场的主导者今后二年市场的主导者宏观环境：经济结构与房地产行业的关系宏观环境：经济结构与房地产行业的关系二二0000九年中国全国商务工作会议获悉：九年中国全国商务工作会议获悉：n 0909年中国外贸总额预计接近年中国外贸总额预计接近2.22.2万亿美元万亿美元, ,降幅约为降幅约为16%16%。相较入世以来的高速相较入世以来的高速增长增长, ,国际金融危机导致的外需大幅萎缩令中国外贸在今年遭遇到最严重冲击。国际金融危机导致的外需大幅萎缩令中国外贸在今年遭遇到最严重冲击。1010年下半年世界各国可能出现的刺激经济政策退出年下半年世界各国可能出现的刺激经济政策退出, , 令中国外贸可能需要令中国外贸可能需要2 2到到3 3年年, ,甚甚至更长时间才能重回至更长时间才能重回20082008年水平。年水平。n 今年中国社会消费品零售总额有望超过今年中国社会消费品零售总额有望超过12.512.5万亿元人民币万亿元人民币, ,达到达到15%15%以上的高增以上的高增长长, , 消费对中国经济增长的拉动作用明显增强消费对中国经济增长的拉动作用明显增强, ,为成功抵御国际金融危机冲击起到为成功抵御国际金融危机冲击起到了重要支撑作用。了重要支撑作用。 对外需求依然萎缩，扩大对内需求尤为重要；引导以对外需求依然萎缩，扩大对内需求尤为重要；引导以房地产为主的国家支柱行业健康发展，是我国近期促房地产为主的国家支柱行业健康发展，是我国近期促进经济的主要方针。进经济的主要方针。宏观环境：结合市场内在规律宏观环境：结合市场内在规律参照以往市场规律，基于目前整体市场出现价升量降的趋势，参照以往市场规律，基于目前整体市场出现价升量降的趋势，初步判断初步判断2010年市场将步入自我调整的周期。年市场将步入自我调整的周期。以往规律在以往规律在2007-20092007-2009年走势中的年走势中的体现体现宏观环境：宏观环境：0909年底年底1010年初出台政策解读年初出台政策解读1212月月9 9日：国务院常务会议：二手房营业税的征免优惠两年恢日：国务院常务会议：二手房营业税的征免优惠两年恢复至复至5 5年；非普通住宅营业税全额征收。年；非普通住宅营业税全额征收。1212月月1414日：国务院常务会议：日：国务院常务会议：“国四条国四条”的房产新政；增加供的房产新政；增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设；。给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设；。1 1月月1010日：中央出国十一条调控房价，确定楼市基调；明确二日：中央出国十一条调控房价，确定楼市基调；明确二套房贷首付不得低于套房贷首付不得低于40%40%，房企须一次性公开全部房源明码标，房企须一次性公开全部房源明码标价等要点。价等要点。1 1月月1111日：新规则或将第二套房贷的首付比例从不低于日：新规则或将第二套房贷的首付比例从不低于40%40%提高提高到到5 5成以上，贷款利率也将上浮到基准利率的成以上，贷款利率也将上浮到基准利率的1.11.1倍，并收回各倍，并收回各金融机构自主决定房贷利率的权力。金融机构自主决定房贷利率的权力。 市场市场表现表现1212月中旬受国家宏观调控影响，一手、二手成交量均出现明月中旬受国家宏观调控影响，一手、二手成交量均出现明显下滑，其中二手住宅挂牌价格逐渐回归理性。显下滑，其中二手住宅挂牌价格逐渐回归理性。进入进入1212月成交量持续月成交量持续走低，整个走低，整个1212月宁波月宁波市四区成交市四区成交15511551套，套，较上月下降较上月下降498498套，环套，环比降幅达比降幅达24%24%。宏观环境：宏观环境：1010年初宁波楼市表现年初宁波楼市表现宏观环境：宏观环境：20102010年宁波楼市展望年宁波楼市展望 政策对楼市自用有保，抑制投机政策对楼市自用有保，抑制投机 09年过热市场导致购房需求已被透支释放年过热市场导致购房需求已被透支释放 预计预计2010年需求相比年需求相比2009年将有所减缓，投资需求萎年将有所减缓，投资需求萎缩明显，自用需求占主流缩明显，自用需求占主流20102010年楼市将回归平稳！年楼市将回归平稳！未来商务、行政为核心的综合性城市新区，与三江口双相辉映，未来商务、行政为核心的综合性城市新区，与三江口双相辉映，共同承担未来城市中心功能，是宁波实现长三角南翼贸易中心的共同承担未来城市中心功能，是宁波实现长三角南翼贸易中心的跨越式基点。跨越式基点。东部新城：是宁波从港口城市跨越到综合性贸易中心的基石东部新城：是宁波从港口城市跨越到综合性贸易中心的基石“三大中心三大中心”构建复合流通型的国际商务产业集群构建复合流通型的国际商务产业集群，以长三角物流贸易中枢的商务旗舰为发展目的，近期，以长三角物流贸易中枢的商务旗舰为发展目的，近期将投入使用。将投入使用。 东部新城建设成果：核心区东部新城建设成果：核心区“三大中心三大中心”近期将投入使用近期将投入使用“六大区域六大区域”新城最为活力的核心节点的半数完成新城最为活力的核心节点的半数完成，预示着东部区域的价值将飞速呈现。，预示着东部区域的价值将飞速呈现。东部新城建设成果：核心区东部新城建设成果：核心区“六大区域六大区域”一半接近完成一半接近完成东部新城将进入一个价值加速提升期！l 住宅篇住宅篇l 公寓篇公寓篇l 写字楼篇写字楼篇l 住宅篇住宅篇l 公寓篇公寓篇l 写字楼篇写字楼篇0909年成交量创历年成交新高，成交均价同比年成交量创历年成交新高，成交均价同比0808年上浮年上浮30%30%，市场高位运行，滞涨现象逐渐显，市场高位运行，滞涨现象逐渐显现。现。宁波市四区宁波市四区整体供需分析整体供需分析 09年市四区商品房共成交27081套，折合总销售面积为302.24万平方米，同比08年销售量上浮57%； 2009年度四区销售率达94%，创历年之新高。0909年东部区域整体成交均价相比三江口、东钱年东部区域整体成交均价相比三江口、东钱湖显得较为湖显得较为“低洼低洼”，后期受楼市热销以及供，后期受楼市热销以及供应量少的缘故，价值呈现快速上升。应量少的缘故，价值呈现快速上升。泛东部泛东部成交价格分析成交价格分析江北区江北区 成交均价成交均价 16635元元/平米平米江东区江东区 成交均价成交均价 12776元元/平米平米鄞州区鄞州区 成交均价成交均价 10766元元/平米平米高新区高新区 成交均价成交均价 14291元元/平米平米镇海区镇海区 成交均价成交均价 7093元元/平米平米东钱湖度假区东钱湖度假区 成交均价成交均价 13100元元/平米平米海曙区海曙区 成交均价成交均价 14352元元/平米平米江北北区江北北区 成交均价成交均价 8110元元/平米平米20092009年泛东部商品住房销售形势一片向好，整年泛东部商品住房销售形势一片向好，整年销售率达年销售率达96%96%，至年底区域可售房源所剩不，至年底区域可售房源所剩不多，市场呈现供应短缺。多，市场呈现供应短缺。泛东部泛东部供需分析供需分析而2009年度，泛东部区域商品住房总供应量为71.33万平方米，其中新增供应量为35.12万平方米；至09年12月底，整个东部去化了商品住房套数5970套，销售面积达68.40万平方米，销售率为96%，。泛江东片区的需求主要以改善性需求为主，中户型是该泛江东片区的需求主要以改善性需求为主，中户型是该区域市场的主力需求产品；同时区域市场的主力需求产品；同时90户型成交比例也较户型成交比例也较大，未来将有很大一批房源流入二手市场。大，未来将有很大一批房源流入二手市场。泛东部泛东部成交户型端分析成交户型端分析以别墅区为依托的高形象高附加值社区。剩余以别墅区为依托的高形象高附加值社区。剩余产品以公寓产品和产品以公寓产品和400400平方米的平层大户为主。平方米的平层大户为主。在售个案分析在售个案分析江南一品二期江南一品二期开发商开发商兴普置业兴普置业项目规模项目规模总建总建2828万，总户数万，总户数17261726户户建筑组合建筑组合1818幢点式和短扳式高层幢点式和短扳式高层户型范围户型范围38-8938-89公寓，公寓，115M2115M2410M2410M2（主力（主力115-184115-184）销售率销售率9797剩余产品剩余产品剩余剩余4747套房源，套房源，82678267平米平米面积集中在面积集中在410410平米大户，平米大户，3737平米平层单身公寓和若干平米平层单身公寓和若干8989平米复式公寓平米复式公寓最后成交价格最后成交价格1700017000元元/ /平米平米主要卖点：主要卖点：利用早期的政策宽松性，规划了大利用早期的政策宽松性，规划了大量的庭院、露台空间，不计入容积率，全部赠量的庭院、露台空间，不计入容积率，全部赠送给客户，附加值极大；购买客户赠送车位。送给客户，附加值极大；购买客户赠送车位。二期二期高档豪宅定位，景观资源突出，剩余产品主要高档豪宅定位，景观资源突出，剩余产品主要以以170-278170-278平米的中大户型为主。平米的中大户型为主。在售个案分析在售个案分析ARTART蓝海蓝海开发商开发商浙大网新浙大网新项目规模项目规模占地占地4.64.6万，总建万，总建8 8万，总户数万，总户数515515建筑组合建筑组合规划规划5 5幢精装高层住宅，幢精装高层住宅，6 6栋独栋独栋别墅栋别墅户型范围户型范围80-40080-400平米，以平米，以88M288M2和和160-160-169M2169M2这两类最多，其次为这两类最多，其次为199199及及270M2270M2销售率销售率85%85%剩余产品剩余产品剩余剩余7575套房源；套房源；1674416744平米平米集中在集中在0909年年1111月份刚推出的月份刚推出的1#1#楼，楼，170-278170-278平米的大户房源平米的大户房源最后成交价格在最后成交价格在1900019000元元/ /平米平米主要卖点：主要卖点：以河流为主的景观优势、经典以河流为主的景观优势、经典ART-DECO建筑风格、艺术地产高档豪宅定位、户建筑风格、艺术地产高档豪宅定位、户型优势、先期蓝湾的项目品牌基础。型优势、先期蓝湾的项目品牌基础。国内一线品牌绿城开发的大规模综合社区，品牌与品质国内一线品牌绿城开发的大规模综合社区，品牌与品质均得到市场认可，产品主要以均得到市场认可，产品主要以9090以下和以下和170170以上的两端以上的两端产品为主。产品为主。在售个案分析在售个案分析皇冠花园二期皇冠花园二期开发商开发商绿城置业绿城置业项目规模项目规模占地占地5 5万，总建万，总建1919万，总户数万，总户数924924建筑组合建筑组合8 8栋栋2222至至2828层的高层住宅、底部层的高层住宅、底部的商业用房和一个幼儿园组成的商业用房和一个幼儿园组成 户型范围户型范围四个面积段构成：四个面积段构成：9090户型、户型、100-140100-140平米、平米、160-180160-180平米、平米、200-400200-400平米平米销售率销售率87%87%剩余产品剩余产品剩余剩余119119套房源，套房源，2419824198平米平米集中在集中在170170平米以上的大户房源平米以上的大户房源最后成交价格在最后成交价格在1790017900元元/ /平米平米主要卖点：主要卖点：绿城开发品牌优势、大规模的综合绿城开发品牌优势、大规模的综合社区、皇冠一期的品质得到市场认可、相较其社区、皇冠一期的品质得到市场认可、相较其它不断追涨的项目，二期价格一直保持平稳。它不断追涨的项目，二期价格一直保持平稳。总建总建5050余万方的大规模社区，一线江景不可复余万方的大规模社区，一线江景不可复制景观优势，江东滨江一带稀有地段，产品以制景观优势，江东滨江一带稀有地段，产品以白坯中大户为主。白坯中大户为主。在售个案分析在售个案分析BOBOBOBO城二期城二期开发商开发商交通房产交通房产项目规模项目规模二期总建二期总建2020万，总户数万，总户数893893建筑组合建筑组合小高层、高层住宅、叠拼别墅小高层、高层住宅、叠拼别墅户型范围户型范围高层部分主力供应以高层部分主力供应以140-160140-160平米中户和平米中户和200200平米以上大户为平米以上大户为主；叠墅产品主；叠墅产品250-300250-300平米平米销售率销售率81%81%剩余产品剩余产品剩余剩余136136套房源，套房源，3091330913平米平米剩余精装修剩余精装修2#2#楼（楼（200200平米以上平米以上）未推出销售，剩下未备案户）未推出销售，剩下未备案户型也均为大户型也均为大户 主要卖点：主要卖点：一线江景资源、大规模社区、江东一线江景资源、大规模社区、江东滨江区位优势、一期品牌价值树立。滨江区位优势、一期品牌价值树立。离本案位置最为接近，目前全部售罄，仅剩若干离本案位置最为接近，目前全部售罄，仅剩若干未及时备案房源；其销售期间主力推广东部新城未及时备案房源；其销售期间主力推广东部新城投资价值，引爆了投资价值，引爆了0808年底楼市的冷淡局面。年底楼市的冷淡局面。在售个案分析在售个案分析锦绣东城锦绣东城开发商开发商雅戈尔置业雅戈尔置业项目规模项目规模二期总建二期总建2828万，总户数万，总户数18001800建筑组合建筑组合1 1期高层和小高层共期高层和小高层共1414幢；幢；2 2期期1111幢，其中幢，其中4 4幢小高层，幢小高层，7 7幢高幢高层层户型范围户型范围9090户型为主，另设置户型为主，另设置130130中户、中户、180180拼户拼户销售率销售率98%98%剩余产品剩余产品剩余若干未及时备案房源剩余若干未及时备案房源二期备案均价：二期备案均价：1400014000元元/ /平方平方米米主要卖点：主要卖点：东部新城前景优势、雅戈尔品牌、东部新城前景优势、雅戈尔品牌、90户型相对控制总价、附加值。户型相对控制总价、附加值。住宅市场：泛东部商品住房总结住宅市场：泛东部商品住房总结 销售形势向好，价格后期屡创新高，区域销售形势向好，价格后期屡创新高，区域价值上升空间较大。价值上升空间较大。 区域市场供应和去化呈现哑铃状，剩余房区域市场供应和去化呈现哑铃状，剩余房源以大户为主。源以大户为主。泛东部泛东部未来供应项目未来供应项目区域未来供应格局图区域未来供应格局图在售在售未售未售江南一品江南一品BOBOBOBO城城RATRAT蓝海蓝海皇冠花园皇冠花园锦绣东城锦绣东城凤凰水岸凤凰水岸雅戈尔研发园地块雅戈尔研发园地块金地梅墟地块金地梅墟地块兴普兴普B4B4地块地块网新蓝庭项目网新蓝庭项目华翔项目华翔项目恒元项目恒元项目未来泛东部供应格局主力集中在高新区，本案所在的东部新未来泛东部供应格局主力集中在高新区，本案所在的东部新城供应相对不集中。城供应相对不集中。未来上市项目约未来上市项目约5959万方，按万方，按0909年的销售速度预计年的销售速度预计1.51.5年年可售罄，但若市场局势出现不明朗，则竞争态势显得严可售罄，但若市场局势出现不明朗，则竞争态势显得严峻；其中供应以峻；其中供应以9090户型和中大户为主，中户相对稀缺。户型和中大户为主，中户相对稀缺。泛东部泛东部未来住宅供应未来住宅供应供应项目供应项目总建筑面积总建筑面积容积率容积率规划产品规划产品面积段供应面积段供应预计推出时间预计推出时间奥丽赛奥丽赛凤凰水岸凤凰水岸1111万平米（住宅部分万平米（住宅部分5.45.4万万）2.32.3由由5 5幢板式幢板式15-1815-18层的高层住宅，层的高层住宅，1 1幢幢2020层的酒店式办公层的酒店式办公+10000+10000平米的商平米的商业组成业组成88-16088-160平米，米，小户和中户各占一户和中户各占一半半20102010年上半年年上半年绿城绿城皇冠花园三期皇冠花园三期约约1414万（类住宅项目万（类住宅项目9 9万方万方）4.54.5两幢两幢2525层点式公寓、两幢层点式公寓、两幢2323层版式层版式公寓、两幢公寓、两幢2222层酒店式公寓、一幢层酒店式公寓、一幢2525层商务办公层商务办公主力户型为主力户型为100100小三房、小三房、130-130-140140的舒适三的舒适三房及房及40-8040-80的的酒店公寓酒店公寓20102010年年恒元项目恒元项目约约4 4万方（住宅公寓约万方（住宅公寓约1.51.5万万）3.53.5公寓、酒店、办公、商业与一体，公寓、酒店、办公、商业与一体，公寓就一幢楼公寓就一幢楼9090以下小户型以下小户型20102010年年华翔项目华翔项目1818万方（住宅万方（住宅8.798.79万）万）2.52.5底商、办公楼、单身公寓、普通住底商、办公楼、单身公寓、普通住宅、别墅宅、别墅公寓主力面积公寓主力面积40-9540-95平米平米普通住宅普通住宅137-137-183183平米平米未定未定兴普兴普B4B4地块地块约约2020万方万方2.72.7（总体限高（总体限高4040米，部分可米，部分可突破至突破至8080米）米）各类指标来看，该地块未来基本以各类指标来看，该地块未来基本以小高层、高层产品为主小高层、高层产品为主未定未定未定未定网新蓝庭地块网新蓝庭地块住宅约住宅约5.55.5万方，商业约万方，商业约2.52.5万，分为南北两区万，分为南北两区1.751.75有可能出现别墅等低密度住宅，具有可能出现别墅等低密度住宅，具体产品还未定体产品还未定预计预计1010年动工年动工本案本案200200套住宅的上市量结合套住宅的上市量结合1010年底上市时间，目前区域在售存量年底上市时间，目前区域在售存量（约（约8 8万）不会对本案形成竞争关系，形成主力竞争的可能是凤凰水万）不会对本案形成竞争关系，形成主力竞争的可能是凤凰水岸的中户余房以及皇冠花园的类住宅项目，未来三块潜在供应项目如岸的中户余房以及皇冠花园的类住宅项目，未来三块潜在供应项目如在在1010年底或年初上市也可能形成竞争，但力度不大。年底或年初上市也可能形成竞争，但力度不大。本案本案遭遇竞争项目遭遇竞争项目20102010年年1212月月20102010年年6 6月月20112011年年6 6月月20112011年年1212月月竞争项目竞争项目江南一品二期：存量江南一品二期：存量82678267平米平米ARTART蓝海：存量蓝海：存量1674416744平米平米BOBOBOBO城二期：存量城二期：存量3091330913平米平米皇冠花园二期：存量皇冠花园二期：存量2419824198平米平米凤凰水岸：住宅凤凰水岸：住宅5.55.5万平米万平米皇冠花园：类住宅皇冠花园：类住宅9 9万平米万平米华翔项目：住宅华翔项目：住宅8.98.9万平米万平米兴普兴普B4B4地块：住宅项目地块：住宅项目2020万方万方金地梅墟：住宅项目金地梅墟：住宅项目9.59.5万方万方网新蓝庭：住宅部分网新蓝庭：住宅部分5.55.5万方万方本案销售阶段本案销售阶段住宅市场：泛东部未来供应项目竞争总结住宅市场：泛东部未来供应项目竞争总结基于本案住宅产品量小，且上市期间，遭遇基于本案住宅产品量小，且上市期间，遭遇有力竞争不多，因此主要及时把控区域动态，有力竞争不多，因此主要及时把控区域动态，采取有力营销举措，便可在未来竞争格局上采取有力营销举措，便可在未来竞争格局上可占据有力地位。可占据有力地位。l 住宅篇住宅篇l 公寓篇公寓篇l 写字楼篇写字楼篇东外滩花园东外滩花园威斯汀中威斯汀中心心联盛广场联盛广场明天广场明天广场百合公寓百合公寓壹爵壹爵奥林奥林8080富嘉天下富嘉天下英郡英郡世纪东苑世纪东苑江南一品江南一品2 2期期立方寓立方寓外滩风景外滩风景海顿公馆海顿公馆钻石广场钻石广场时代金茂时代金茂宁波大公馆宁波大公馆欢乐高层欢乐高层今天今天. .朝阳荟朝阳荟商会商会国贸国贸东寅商座东寅商座东湖熙岸东湖熙岸新星龙湾新星龙湾名汇东方名汇东方金湖世家金湖世家天合二期天合二期SOHOSOHO嘉盛银座嘉盛银座在售项目在售项目未售项目未售项目招宝广场招宝广场SOHOSOHO郁金香中心郁金香中心中心城区目前在售公寓主要分布在鄞州中心区和三江口片区等成熟地段，中心城区目前在售公寓主要分布在鄞州中心区和三江口片区等成熟地段，本案所在的泛东部区域目前在售项目不多，但未来供应较为集中，整体竞本案所在的泛东部区域目前在售项目不多，但未来供应较为集中，整体竞争环境激烈。争环境激烈。北岸公馆北岸公馆物流信息港物流信息港鼓楼广场鼓楼广场海尚国际海尚国际2121号码头号码头洛兹广场品阁洛兹广场品阁新海蓝钻新海蓝钻南邦名座南邦名座新城名苑新城名苑康城阳光康城阳光凤凰水岸凤凰水岸钱湖天地钱湖天地慈城新天地慈城新天地恒元项目恒元项目富嘉天下富嘉天下利时项目利时项目皇冠花园三期皇冠花园三期华翔项目华翔项目翡翠湾翡翠湾公寓市场竞争格局公寓市场竞争格局凭借今年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在凭借今年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在0909年后成交年后成交火爆，至火爆，至1212月底市场已达到供不应求的状态，今年成交量创月底市场已达到供不应求的状态，今年成交量创历年同期成交新高。历年同期成交新高。宁波公寓市宁波公寓市场历年供需场历年供需供应量供应量去化量去化量供需比供需比0909年年1-121-12月公寓供应量为月公寓供应量为51025102套，套，超过前两年约超过前两年约26%26%的套数。的套数。0909年年1-121-12月公寓去化量为月公寓去化量为57245724套，套，成交超成交超0707、0808年总和。年总和。0909年年1-121-12月公寓整体供需比约为月公寓整体供需比约为0.890.89：1 1，市场在吸收新增供应的同，市场在吸收新增供应的同时也消费了历史积余。时也消费了历史积余。0909年公寓市场概况年公寓市场概况楼盘名称楼盘名称汇豪天下公寓天水家园二期单身公寓今天.朝阳荟商会国贸湖光山舍东寅商座利时卢森堡盛世天城单身公寓迪赛明天广场世纪东苑SOHO万达48克拉半岛华府简爱春天彼岸环球中心滨江国际广场联盛天连天二期联盛天连天一期洛兹广场品阁16城联邦所在区域所在区域江北区江北区鄞州-下应鄞州-南部商务区鄞州-东钱湖鄞州-鄞东鄞州-中心区鄞州-中心区鄞州-中心区鄞州-下应鄞州-中心区鄞州-城西鄞州-陈婆渡海曙区江东区鄞州区鄞州区鄞州区江东区主力面积主力面积（M2M2）44-624339-506014038-11530-70406032772446、514586456040、42453813740-6040-6040-453080均价均价（元（元/M2/M2）1616011500-1200065001100048005600120008500-900012000130008000140007000110003000012000140001580013000800010000主力总价主力总价 （万元）（万元）7110049-5225-355212319603684365430402237、4163120314236、381211264516456-8456-845258.54096销售周期销售周期 （或开盘日期）（或开盘日期）6个月12个月4个月7个月4个月4个月5个月15个月8个月14个月18个月7个月17个月17个月5个月半个月1.5个月月10个月0909年年1-111-11月销售月销售套数套数15015014614652152126626694942172173953953553554144143223221168116868681701701831834624623838313313150150117117销售率销售率100%99%84%97%100%35%99%100%95%88%100%100%100%71%100%20%81%66%100%公寓类型公寓类型住宅公寓住宅公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓住宅公寓商务公寓商务公寓酒店式公寓酒店式公寓商务公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓装修标准装修标准3000元/装修标准3000元/平方米装修标准800元/平方米装修标准2500元/装修标准1000元/装修标准3000元/装修标准1500元/装修标准800元/平方米装修标准1500元/平方米装修标准800元/平方米装修标准1500元/平方米装修标准2000元/平方米装修标准1200元/平方米装修标准5000元/平方米装修标准2500元/装修标准简装1500元/M2精装3000元/M21500元/装修标准2500元/平方米装修标准在售产品以商务公寓为主，商务公寓销售形势不如住宅公寓，并且在售产品以商务公寓为主，商务公寓销售形势不如住宅公寓，并且5050的项目处于续销阶段，后期存量大；目前的项目处于续销阶段，后期存量大；目前低总价、小面积且具备高低总价、小面积且具备高投资价值投资价值的项目销售形势较好。的项目销售形势较好。预计近期新推量预计近期新推量81008100余套，按年均余套，按年均30003000套去化量，要将套去化量，要将近近3 3年才能去化完，市场后期压力大。除个别项目外，年才能去化完，市场后期压力大。除个别项目外，泛东部区域短期内还未有预推项目，但后期推量巨大。泛东部区域短期内还未有预推项目，但后期推量巨大。宁波公寓市宁波公寓市场未来供应场未来供应楼盘名楼盘名区域区域套数套数产品信息产品信息面积范围（面积范围（m2m2）产品产品产权产权钱湖天地鄞州区6001幢精装酒店式公寓20-60平层40年金湖世家鄞州区4101幢12F共计410套酒店式公寓40-70平层40年BOSS公馆鄞州区196单身公寓50-70平层40年利时金融大厦鄞州区450商务公寓30-45平层40年南苑新城酒店鄞州区900酒店式公寓50平层和复式40年新星龙湾海曙区3201幢酒店式公寓约40-50平层40年宁波大公馆海曙区408复式精装公寓38-45复式40年金达利21码头海曙区1100单身公寓30-50平层40年名汇东方江东区2361幢14F236套约1.2万方40-80平层40年江南一品高新区15002栋公寓楼，部分由复式30-70平层，小部分复式40年天合二期SOHO江北区290SOHO1.334方共290套40-60平层40年慈城新天地江北北区2001幢5F单身公寓共计200套30-60平层40年招宝山宾馆二期镇海3001幢计14500平米30-60平层40年招宝广场镇海2001幢13F公寓计0.7万方平层40年郁金香中心镇海3801幢18F酒店公寓，约2万方未定平层40年海尚国际镇海未定1幢酒店+办公项目,约3万方未定平层40年鼓楼广场镇海1605F办公+公寓，计0.65万方3060平层40年距离本案较近项目，位属东部但行政依然归属鄞州，目前距离本案较近项目，位属东部但行政依然归属鄞州，目前项目周边建设较为初级，且是单个项目无规模优势，缺乏项目周边建设较为初级，且是单个项目无规模优势，缺乏竞争力度，开盘至今，销售一直处于不温不火局面。竞争力度，开盘至今，销售一直处于不温不火局面。在售个案在售个案东寅商座东寅商座区位区位鄞州区百丈东路延伸段以南，浅水湾鄞州区百丈东路延伸段以南，浅水湾花园以北，杨木碶河畔绿化带以西花园以北，杨木碶河畔绿化带以西 规模规模占地占地1.21.2万，总建万，总建4.54.5万；总共万；总共572572套套楼座楼座两幢商务性质的公寓楼两幢商务性质的公寓楼开发商开发商宁波甬联置业宁波甬联置业户型户型30-7030-70平米不等平米不等开盘时间开盘时间20092009年年5 5月开盘月开盘销售动态销售动态第二批房源目前已经推出。推出的房源位第二批房源目前已经推出。推出的房源位于于5-105-10层，户型面积层，户型面积30-7030-70平方米不等。平方米不等。目前剩余目前剩余347347套，销售率达套，销售率达40%40%价格价格实际成交价实际成交价12000-1300012000-13000元元/ /平米（含装修平米（含装修）区域市场将上市项目约区域市场将上市项目约2020万方，合计套数近万方，合计套数近40004000套；均为大套；均为大型开发品牌项目，将涵盖本案整个销售阶段，其中供应户型型开发品牌项目，将涵盖本案整个销售阶段，其中供应户型段与本案也非常雷同，项目所占优势不明显，后市竞争压力段与本案也非常雷同，项目所占优势不明显，后市竞争压力较大。较大。泛东部泛东部未来供应项目未来供应项目供应项目供应项目总建筑面积总建筑面积规划产品规划产品面积段供应面积段供应预计推出时间预计推出时间奥丽赛奥丽赛凤凰水岸凤凰水岸1111万平米（公寓部分万平米（公寓部分1.61.6万万）一幢一幢2020层的酒店式公寓层的酒店式公寓30-5030-50平米平米20102010年上半年年上半年绿城绿城皇冠花园三期皇冠花园三期约约1414万（公寓约万（公寓约4 4万方）万方）预计有一幢单身小公寓预计有一幢单身小公寓35-7535-75平米平米20102010年年恒元项目恒元项目约约4 4万方（住宅公寓约万方（住宅公寓约1.51.5万）万）公寓、酒店、办公、商业与一体，公寓、酒店、办公、商业与一体，公寓就一幢楼公寓就一幢楼60-9060-90平米小户平米小户20102010年年华翔项目华翔项目1818万方（公寓万方（公寓5.95.9万）万）底商、办公楼、单身公寓、普通住底商、办公楼、单身公寓、普通住宅、别墅宅、别墅公寓主力面积公寓主力面积40-9540-95平米平米未定未定金东岸金东岸占地占地97669766平米，总建平米，总建4134441344平米（地上总建平米（地上总建3418134181平米），共平米），共598598套套1 1幢幢2222层单身公寓层单身公寓 主力主力4545平米（平米（4.54.5米挑高）米挑高）20102010年初年初翡翠湾翡翠湾占地占地4.374.37万，总建万，总建11.7511.75万，公寓户数万，公寓户数741741由由1616席水岸别墅、独栋席水岸别墅、独栋8 8层写层写字楼、字楼、2 2栋酒店式公寓、栋酒店式公寓、1 1栋栋高层办公和商业高层办公和商业4.94.9米挑高复米挑高复式公寓主力式公寓主力面积面积40-5040-50平平米米20102010年年5 5月月投资类公寓二手价值没有预期高，投资回报不投资类公寓二手价值没有预期高，投资回报不乐观，将直接打击投资者信心，未来该类公寓乐观，将直接打击投资者信心，未来该类公寓产品在销售上存在隐患。产品在销售上存在隐患。投资公寓投资公寓二手价值表现二手价值表现房源信息房源信息面积面积总价总价( (元元) )单价单价( (元元/M2)/M2) 2 2室室1 1厅厅1 1卫卫高层住宅高层住宅 5353￥5300005300001000010000 鄞州区鄞州区学府一号学府一号 ( (售售) ) 8/158/15 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫高层住宅高层住宅 4646￥4700004700001020010200 鄞州区鄞州区学府一号学府一号 ( (售售) ) 6/186/18 1 1室室高层住宅高层住宅 2828￥3200003200001142811428 鄞州区鄞州区学府一号学府一号 ( (售售) ) 13/1813/18 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫多层住宅多层住宅 2828￥26000026000092859285 鄞州区鄞州区学府一号（已售完）学府一号（已售完） ( (售售) ) 5/185/18 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫小高层住宅小高层住宅 28.528.5￥3000003000001052610526 鄞州区鄞州区学府一号学府一号 ( (售售) ) 9/139/13 1 1室室单身公寓单身公寓 2323￥2500002500001086910869 鄞州区鄞州区学府一号学府一号 ( (售售) ) 17/2717/27房源信息房源信息面积面积月租金月租金( (元元) )装修情况装修情况公寓市场：总结公寓市场：总结 宁波公寓市场未来供应量较为集中，后市竞争的严峻性依然存在；宁波公寓市场未来供应量较为集中，后市竞争的严峻性依然存在； 今年投资需求的集中爆发，促成了公寓产品的热销；今年投资需求的集中爆发，促成了公寓产品的热销； 低总价、小面积且具备高投资价值的公寓销售形势较好；低总价、小面积且具备高投资价值的公寓销售形势较好； 区域市场未来供应产品均拥有品牌、规模、区位等自身核心资源；区域市场未来供应产品均拥有品牌、规模、区位等自身核心资源； 无价值支撑的，竞争力度不强的单一小户型产品市场增值效应不佳。无价值支撑的，竞争力度不强的单一小户型产品市场增值效应不佳。随着国家对二套房及投资型产品调控的加剧，未来公寓市场随着国家对二套房及投资型产品调控的加剧，未来公寓市场放量激增、投资性产品二手市场表现疲软，公寓产品发展前放量激增、投资性产品二手市场表现疲软，公寓产品发展前景堪忧。景堪忧。公寓市场：总结公寓市场：总结深入挖掘投资价值，吸引专业投资客入市，深入挖掘投资价值，吸引专业投资客入市，方能在投资市场中抢占先机！方能在投资市场中抢占先机！本案市场机会本案市场机会l 住宅篇住宅篇l 公寓篇公寓篇l 写字楼篇写字楼篇宁波写字楼正常需求量约在宁波写字楼正常需求量约在5555万平方米左右。万平方米左右。0808年受经年受经济下行影响，需求锐减，济下行影响，需求锐减，0909年虽然需求总量有所回升，年虽然需求总量有所回升，但是供需比依然悬殊，竞争压力逐渐增大。但是供需比依然悬殊，竞争压力逐渐增大。宁波写字楼市宁波写字楼市场历年供需场历年供需从历年写字楼销售数据可见，从历年写字楼销售数据可见，宁波写字楼需求十分有限。宁波写字楼需求十分有限。0909年写字楼走量不走价现象尤为明显，尤其与住宅价格年写字楼走量不走价现象尤为明显，尤其与住宅价格倒挂现象逐月加剧，另一个侧面也显示了写字楼的价格倒挂现象逐月加剧，另一个侧面也显示了写字楼的价格极具投资潜力。极具投资潜力。0909年写字楼成年写字楼成交概述交概述20092009年年市六区住宅成市六区住宅成交均价（元交均价（元/M2/M2）市六区写字市六区写字楼成交均价楼成交均价（元（元/M2/M2）1 1月月98769876813581352 2月月89698969554355433 3月月97989798879387934 4月月98479847833783375 5月月94889488950595056 6月月96849684753275327 7月月96009600970297028 8月月1077410774812681269 9月月1056310563806780671010月月1207612076713871381111月月129761297673887388价格与住宅倒挂，价值难以体现价格与住宅倒挂，价值难以体现“政策房政策房”是是0909年销售量的主力，大部分需求以投资型年销售量的主力，大部分需求以投资型购买为主，但是老三区传统商务区写字楼销售仍然缓慢购买为主，但是老三区传统商务区写字楼销售仍然缓慢足以见证：写字楼的真实需求仍未回暖。足以见证：写字楼的真实需求仍未回暖。0909年写字楼成年写字楼成交概述交概述江北板块供应项目稀少，毫无竞争威胁；海曙、江东等传统商务办公区域由于供应项目江北板块供应项目稀少，毫无竞争威胁；海曙、江东等传统商务办公区域由于供应项目分散、开发较早产品面薄弱且价格昂贵，不是本案主要竞争对手；分散、开发较早产品面薄弱且价格昂贵，不是本案主要竞争对手；高新区与项目所在的高新区与项目所在的鄞州区无论是规模、政策、价格、产业基础等各类优势不分伯仲，是本案重要的竞争区鄞州区无论是规模、政策、价格、产业基础等各类优势不分伯仲，是本案重要的竞争区域。域。竞争格局竞争格局江东区板块：江东区板块：市中心传统商务办公区域市中心传统商务办公区域0909年成交年成交10.210.2万方万方成交均价：成交均价：8500-150008500-15000元元/ /平米平米鄞州区板块：鄞州区板块：宁波写字楼成交的次主力区域宁波写字楼成交的次主力区域0909年成交年成交21.821.8万方万方成交均价：成交均价：5600-110005600-11000元元/ /平米平米海曙区板块：海曙区板块：市中心传统商务办公区域市中心传统商务办公区域0909年成交年成交2.32.3万方万方成交均价：成交均价：13000-2000013000-20000元元/ /平米平米江北区板块：江北区板块：新写字楼供应项目较少，目前仅新写字楼供应项目较少，目前仅北岸财富中心、天合财汇中心尾北岸财富中心、天合财汇中心尾盘楼盘盘楼盘0909年成交年成交0.70.7万方万方成交均价：成交均价：90009000元元/ /平米平米江北北区板块：江北北区板块：写字楼供应仅一个项目为姚江新都写字楼供应仅一个项目为姚江新都0909年成交年成交0.50.5万方万方成交均价：成交均价：83008300元元/ /平米平米发展历程：发展历程：1010年年发展现状：发展现状：先后引进中科院材料所、宁波微软技术中心、先后引进中科院材料所、宁波微软技术中心、等科技研发机构等科技研发机构145145家；家；集聚日本三洋、美国伊顿等各类企业集聚日本三洋、美国伊顿等各类企业20002000多家；多家；建成了宁波市科技创业中心、浙大科创中心等建成了宁波市科技创业中心、浙大科创中心等总面积达总面积达2525万平方米的高水准万平方米的高水准“孵化器孵化器”，引，引进各类科技人才进各类科技人才2.82.8万人，万人， 高新区板块：高新区板块：宁波写字楼成交的主力区域宁波写字楼成交的主力区域0909年成交年成交14.514.5万方万方成交均价：成交均价：5200-95005200-9500元元/ /平米平米一期一期二期二期总体量达到总体量达到110110万平方米，其中有万平方米，其中有2020万方万方左右的体量将在近一年内集中上市，开发左右的体量将在近一年内集中上市，开发单位多是本土工贸企业，本土资源优势明单位多是本土工贸企业，本土资源优势明显。显。在近几年宁波城市向东发展趋势的带动下，高新区已具备一定发展规模，集聚区在近几年宁波城市向东发展趋势的带动下，高新区已具备一定发展规模，集聚区位、政策、价格、品牌等优势，是本案未来直接竞争区域；南部商务区近两年体位、政策、价格、品牌等优势，是本案未来直接竞争区域；南部商务区近两年体量集中，开盘价格低廉，是未来本案间接竞争区域。量集中，开盘价格低廉，是未来本案间接竞争区域。凭借区位发展前景，大幅度优惠政策，园区规模效应、凭借区位发展前景，大幅度优惠政策，园区规模效应、绿城品牌开发以及较实惠的价格，集多种优势于一体的绿城品牌开发以及较实惠的价格，集多种优势于一体的创意研发产业集群。创意研发产业集群。高新区个案高新区个案宁波研发园宁波研发园区位区位高新区聚贤路高新区聚贤路规模规模占地占地3030万方，总建万方，总建6060万方；万方；1616幢高幢高层办公和层办公和9 9幢多层办公幢多层办公开发商开发商绿城建设绿城建设户型户型一期面积范围一期面积范围1550155023002300；二期；二期82082021002100价格价格均价均价50005000元元/ /优惠政策优惠政策力度大力度大剩余存量剩余存量1111万方左右万方左右宁波研发园宁波研发园已推写字楼项目销售情况较好，一方面，售价较低，大部分已推写字楼项目销售情况较好，一方面，售价较低，大部分内部客户作为第一去化主力；另一方面，内部客户作为第一去化主力；另一方面，“政府搭台，企业政府搭台，企业唱戏唱戏”，各项优惠扶持政策推出，给许多企业入驻南部商务，各项优惠扶持政策推出，给许多企业入驻南部商务区的企业更多的实惠与信心。区的企业更多的实惠与信心。南部商务区南部商务区个案去化情况个案去化情况项目名称销售现状销售均价（元/平米）案场销售率中基第一国际基本售罄8000-9000元/平米售罄售罄华茂总部壹号基本售罄8000元/平米售罄售罄利时商务大厦基本售罄7000-8000元/平米售罄售罄宁波市商会国贸中心在售价格在12000元/平方米以上剩下剩下1010套左右的房源，销售率在套左右的房源，销售率在90%90%以上以上奥丽赛豪如国际大厦在售8000元/平方米已售已售80%80%左右左右广博丽景中心在售8000元/平方米已售已售90%90%左右左右合和国际大厦在售7000-8000元/平方米去化去化90%90%桑德兹国际内部销售内部6300-6400元/平方米70%70%左右左右预计东部在近预计东部在近1-21-2年之内将推出年之内将推出7474万方的商用万方的商用项目，直接对本案写字楼产品形成竞争。项目，直接对本案写字楼产品形成竞争。泛东部泛东部未来供应项目未来供应项目交易时间交易时间地块名称地块名称面积面积成交总价成交总价楼面价楼面价成交地价成交地价容积率容积率竞得单位竞得单位( (亩亩) )( (万万) )( (元元/ /平方米平方米) )（万（万/ /亩）亩）（）2008-3-31 东部新城D1-2a地块29.716337.24961185213.32.7 宁波新城服务投资有限公司2008-7-2 宁波高新区DM-8-B地块56.2939400.221007005 宁波海景房地产开发有限公司2008-10-16 东部新城混合使用区C2-3地块19.4814444.882780741.334 宁波城建投资控股有限公司2009-9-24 东部新城中心商务区A2-15地块14.6817227.274414671173.612 宁波环球置业有限公司2009-10-28 宁波高新区研发园区7-A01地块17.4811118.8721206364.5 宁波高新区一晓置业有限公司2009-10-28 宁波高新区研发园区7-C03地块10.275452.61990530.674 宁波建新房地产开发有限公司2009-10-28 东部新城混合使用区C1-1地块16.2312805.4726307894.5 宁波玖江投资有限公司2009-10-28 东部新城混合使用区C1-3地块19.5211548.4462535591.53.5 宁波金沃房地产开发有限公司2009-12-9 东部新城D1-3b地块13.451593.88421185118.51.5 宁波新城投资有限公司2007-12-28 宁波高新区总部基地DM-9-A1、DM-9-A2地块65.5720194.48221003082.2 宁波均胜房地产开发有限公司2007-9-15 东部新城核心区B4-6地块16.0515812.12854210985.183.5 宁波恒元建设开发有限公司07-09年东部已成交还未上市的土地年东部已成交还未上市的土地集公寓、酒店、办公、商业于一体的集公寓、酒店、办公、商业于一体的4 4万平米万平米综合体，规模不大，但对本案写字楼产品上市综合体，规模不大，但对本案写字楼产品上市期间形成重要竞争。期间形成重要竞争。东部未来供应东部未来供应恒元项目恒元项目集商务别墅、写字楼、酒店公寓、商业于一体的集商务别墅、写字楼、酒店公寓、商业于一体的1111万平万平米综合体，米综合体，1010年年中推出，预计其写字楼产品与本案上年年中推出，预计其写字楼产品与本案上市时间雷同，将形成直接竞争。市时间雷同，将形成直接竞争。东部未来供应东部未来供应均胜均胜翡翠湾翡翠湾开发商均胜房产项目规模占地4.37万，总建11.75万建筑形态由16席水岸别墅、独栋独栋8 8层层写字楼写字楼、2栋酒店式公寓、1 1栋高层办公栋高层办公和商业街有机组合 预计开盘时间2010年5月本案上市期间，南部商务区预推项目基本以本本案上市期间，南部商务区预推项目基本以本土实业企业为主，其中除了开发企业自用以外，土实业企业为主，其中除了开发企业自用以外，初步统算将有初步统算将有2626万方的体量入市。万方的体量入市。南部商务区南部商务区未来供应项目未来供应项目未来供应未来供应区域区域总建筑面积总建筑面积( (平米平米) )销售阶段销售阶段奥克斯中央大厦奥克斯中央大厦南部商务区南部商务区6900069000筹备招商筹备招商杉杉国际商务大厦杉杉国际商务大厦南部商务区南部商务区4339243392筹备招商筹备招商荣安大厦荣安大厦南部商务区南部商务区4300643006筹备招商筹备招商罗蒙大厦罗蒙大厦南部商务区南部商务区2754727547筹备招商筹备招商南洋航空大楼南洋航空大楼南部商务区南部商务区2819528195筹备招商筹备招商博纳国际大厦博纳国际大厦南部商务区南部商务区4133041330筹备招商筹备招商日月星座日月星座南部商务区南部商务区3493434934筹备招商筹备招商侨商商务大厦侨商商务大厦南部商务区南部商务区2658326583筹备招商筹备招商汇港中心汇港中心南部商务区南部商务区2555025550筹备招商筹备招商恒元中心恒元中心南部商务区南部商务区2800028000筹备招商筹备招商华翔科技大厦华翔科技大厦南部商务区南部商务区1972419724筹备招商筹备招商爱伊美办公大楼爱伊美办公大楼南部商务区南部商务区2333423334筹备招商筹备招商盈升国际商务大厦盈升国际商务大厦南部商务区南部商务区1839518395筹备招商筹备招商恒威商务大楼恒威商务大楼南部商务区南部商务区2080220802筹备招商筹备招商欣达商务大楼欣达商务大楼南部商务区南部商务区1782317823筹备招商筹备招商布利杰总部商务大楼布利杰总部商务大楼南部商务区南部商务区1713917139筹备招商筹备招商鸿安大厦鸿安大厦南部商务区南部商务区4857648576筹备招商筹备招商写字楼市场写字楼市场市场结论市场结论 目前宁波的写字楼市场化程度不高，政府的操控占主导，具有很目前宁波的写字楼市场化程度不高，政府的操控占主导，具有很强的不确定性。强的不确定性。 写字楼市场未来写字楼市