养生养老生态农业种植观光体验园项目建议书

欢迎下载支持，谢谢!养生养老生态农业种植观光体验园项目建议报告书*有限公司第一章 总论11.2研究工作的依据与范围 1.1.3编制原则.3.1.4推荐方案4.1.5主要技术经济指标 101.6可行性研究结论 .1.1第一章 项目建设背景与必要性 92.1项目背景9.2.2建设的必要性26第三章市场分析和需求预测 303.1人口老龄化市场及需求分析 .303.2休闲农业市场分析313.3休闲农业发展中存在的问题 403.4发展休闲农业对策 423.5休闲农业需求预测分析43第四章建设条件与场址选择 484.1建设条件484.2场址概述.56第五章工程建设方案 585.1工程组成.5.85.2建设方案设计615.3 土建方案62第六章 总图与公用工程【略】706.1总图706.2公用工程7.1第七章节能与资源综合利用【略】787.1用能标准和节能规范 787.2节能措施787.3节能管理797.4节水措施807.5资源综合利用 81第八章 环境保护【略】828.1建设地点环境现状828.2环境保护执行标准828.3主要污染源及污染物828.4污染综合治理方案848.5场区绿化.8.78.6环境影响评价87第九章职业安全卫生【略】889.1设计依据.8.89.2劳动安全.8.89.3环境卫生89第十章项目实施进度安排【略】9010.1建设工期.9.010.2建设进度计划9010.3项目实施进度表 92第十一章 组织机构与人力资源【略】9311.1企业组织机构 .9.311.2劳动定员 9311.3人员培训9411.4员工来源94第十二章招标方案【略】9512.1 概述9512.2招标组织形式9512.3招标方式.9.512.4招标基本情况表96第十三章投资估算与资金筹措【略】9713.1投资估算.9.713.2资金筹措.9.9第十四章 财务评价【略】10014.1财务评价依据及范围 10014.2财务效益分析 10314.3不确定性分析 10414.4财务评价结论 106107第十五章结论15.1 结论10715.2 建议107第一章 总论1.1项目名称及承办单位111项目名称*养生养老生态农业种植观光体验园112项目性质新建113项目建设单位* 有限公司114项目建设地点*115项目建设期限*。1.2研究工作的依据与范围研究工作的依据（1） 我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2） 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发201335号；（3）中国老龄事业发展十二五规划；（4） 全国农业和农村经济发展第十二个五年规划；（5）中共中央、国务院印发关于全面深化农村改革加快推进农 业现代化的若干意见（2014年中央一号文件）；（6）全国现代农业发展规划 2011-2015年；（7）全国休闲农业“十二五”规划；（8） 农业部办公厅关于加快发展都市现代农业的意见；（9）国民旅游休闲纲要（2013-2020年）；（10） 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（11）江苏省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的决定；（12）江苏省老龄事业发展 十二五”规划；（13）江苏省社会养老服务体系建设规划（20112015年）（14） 江苏省城乡养老服务体系建设实施方案（2013-2015年）；（15）产业结构调整指导目录（2011年本）及（2013修改版）；（16）中华人民共和国节约能源法（17） 国务院第253号令建设项目环境保护管理条例（1998 年 11 月 29 日）；（18） 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（19）项目建设单位提供的有关技术资料、 项目方案及基础材料。项目研究工作的范围根据项目建议报告书规定的内容要求，对“养生养老生态农业种 植观光体验园”建设必要性和可行性进行分析，对项目建设背景、资 源条件、项目定位进行分析和描述；简述项目建设内容、建设方案； 并对项目建设的基础设施条件及环境保护、安全卫生、消防、节能等 做论述；在此基础上进行总投资估算与经济评价， 对财务效益及项目 风险进行可行性研究论证，并提出建议。1.3编制原则保护原则：坚持开发与资源、环境保护相结合，以保护为前 提，突出“保护自然资源，永续利用”的方针，有利于环境质量的提 高，确保开发，利用和保护协调一致。132基本原则：坚持家庭承包经营制度，充分尊重农民的土地承 包经营权，引导发展适度规模经营。133特色原则：养生养老与生态农业结合，要依靠种植特色花木、 高效化、标准化，培育核心竞争力；注重项目设置的生态性、知识性、 参与性和共享性。多元原则：只有充分把握市场规律、了解市场消费特征和趋 势，进行产品设计和相关产业链的配套规划，才能保证建设成果的科 学性、前瞻性和可操作性。协调原则：坚持城镇化、生态农业和休闲养生养老三大效益 的统一；项目应与大环境和谐统一，与环境容量相适应，充分体现经 济发展和科技进步与资源综合利用相协调。按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工 作程序和要求，做到实事求是、客观公正。节能、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。其它规定及客户要求。1.4推荐方案项目提出理由近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市 场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2015年底我国60周岁以上老年人口已达 2.13亿，2020年将达到2.83亿，2025年 将突破3亿。积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足 老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任 务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、 扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持 续健康发展。城市化进程的加速，呼唤起城镇对其特有资源和优美环境开发及 保护的意识。随着社会的发展，工业化、现代化与高科技带来的浪潮 冲击，城市里的人们对物质化生活的激情已经逐渐减退，开始厌倦城市生活的物欲横流与浮躁纷乱，渴望寻回已经丢失了的那些人性中最 璞真、最纯粹的东西：宁静和从容的心态、和睦向善的人际关系、“东 篱采菊、南山种豆”的生活方式，乡村的农事劳动、和谐氛围、质朴 人情都重新进入人们的视线，引发了城市居民对乡村地区自然景观和 人文景观的向往与追求。随着国民经济发展、居民收入提高，城乡居民对休闲消费需求高 涨，紧密连结农业、农产品加工业、服务业的新型农业产业形态和新 型消费业态的休闲及生态农业已进入快速发展的新阶段。休闲农业与乡村旅游的发展拓展了农业功能，提高了农业综合效益，正成为繁荣农业农村经济，促进农民就业增收，拉动国内消费和推动城乡经济社会一体化发展的重要途径。一个心灵放松“阡陌交通”的农旅乌托邦，一个“悠然自得、众 鸟云集、阡陌交通、木屋群居”的生态氧吧世外桃源地，一片安闲舒 适的养生乐土，构筑着项目美丽的画卷。健康的、绿色的、多彩的休 闲农业观光体验园，塑造着世外桃源般休闲之旅。142建设规模*143建设内容*144建设目标以市场需求为导向，紧密结合“生态农业种植”主题，依托“养 生养老”的创新理念；将种植农业景观与养生养老别院联系起来；打 造集生态种植、休闲旅游、生态养老、温泉养生为一体国内示范养老 标杆地。总投资及资金筹措*146财务和经济评论【略】项目建成并达产后：总收入：年营业收入万元总成本费用：年平均万元万元。万元；万元。年（含建设期）%；%，税后 %年利润：年均利润总额财务净现值：税前税后全部税后投资回收期：总投资收益率：财务内部收益率：税前15主要技术经济指标主要技术经济指标详见下表1-1表1-1主要技术经济指标序号科目单位指标备注1项目总投资万元1.1建设投资万元1.2建设期利息万元1.3流动资金万元2年均营业收入万元3年均总成本万元3.1年均固定成本万元3.2年均可变成本万元4年均经营成本万元5年均利税总额万元5.1年均营业税金及附加万元5.2年均利润总额万元5.3年均增值税万元6财务内部收益率%7财务净现值万元8税后投资回收期年9财务内部收益率%10财务净现值万元11总投资收益率%12投资利税率%13项目资本金净利润率%14盈亏平衡点%16研究结论结论（1）项目建设将充分发挥政府主导作用，以企业投资、政府监管、 社会力量积极参与，使项目真正实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为”，不断推动社会养老服务事业 发展。（2）本项目符合国家、省、市、区促进农业产业发展政策；符合 国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本）“鼓励类：一、农林 业、2、农产品基地建设；3、蔬菜、瓜果、花卉设施栽培（含无土栽 培）先进技术开发与应用；4、优质、高产、高效标准化栽培技术开 发与应用；三十四、旅游业2、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工 业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发 服务”等范畴。建议建议政府在政策上给予大力扶持， 使项目能够快速发展，发挥效 用，成为带动周边百姓致富的好项目。本项目社会效益好、投资强度大，在规划上应着重于多功能的规 整，注重对水集约循环的利用；运营中对策划、营销的水平要求高， 建议引进高层次技术和管理人才，考察和学习交流国内同类项目。第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设背景产业背景当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养 老只是一种补充形式。但随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加 剧，越来越多的年轻人将把更多的精力投入到事业中， 如何赡养老人， 使他们摆孤独感，也是如今很多年轻人颇费心思的问题。 社会化养老 机构的出现，顺应了社会发展的形势，同时，还在全社会弘扬了中华 民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义 物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和和谐社会 发展均具有重要的意义。（1）休闲农业发展既是农业企业的动力也是使命。十八大报告将“大力推进生态文明建设”独立成章、集中论述，足见生态文明之于中国未来发展的重要意义。报告明确指出：“建设生态文明，是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。”要求把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社 会建设各方面和全过程。农业生产作为人类改造自然最基础的活动， 与生态建设紧密相连、息息相关，发展现代农业必须注重生态文明建 设，为建设美丽中国，实现中华民族永续发展做出应有贡献。从目标来看，休闲农业是低投入、高产出，能持久地大幅度提高 农业资源利用率；从技术上看，能合理组织生产结构，实行多业配合， 维护生态平衡的良性循环，使资源永续利用；从经济上看，休闲农业 又是技术和资金密集的体系，必须依靠良好的生态环境，才能达到高 产、优质、高效、低耗的目的。农民是建设休闲农业的主体，也是建设生态文明的主体。只有培 养造就千千万万高素质的新型农民，才能让农民共享使用现代物质条 件装备、广泛运用农业科技成果，具备提升产业需要的能力，掌握推 进经营方式转变的本领，形成持续推动现代农业发展的力量源泉， 加 快生态文明的建设进程。当前，发展休闲农业，必须转变农业发展方式，实施农业可持续 发展战略，坚持开发与保护、开源与节流并举，提高农业资源的利用 率、产出率。提高农业资源的利用率，为农业可持续发展奠定资源基 础；搞好农业资源的深度开发，大力发展高产、优质、高效、低耗农 业，缓解资源稀缺矛盾。（2）农业综合体是休闲农业发展的升级版农业综合体是区域经济社会发展到较为发达的新阶段，对长期以来农业园区实践的不断总结基础上提出的一个现代农业发展的新概 念；既脱胎于农业园区，又高于农业园区，可以说是休闲农业的“升 级版”。作为诞生于农业发展新阶段的新生事物，以新理念、新内涵、 新模式、新机制、新使命彰显其鲜明的时代特征。理念。 新内涵。 新模式。 新机制。 新使命。(3) 主要产品背景政策背景(1) 国家“十二五”规划是项目定位、目标的基石。国家“十二五”规划：第五章，加快发展休闲农业的内容中指出： 完善休闲农业产业体系，加快发展设施农业，推进蔬菜、水果、茶叶、 花卉等园艺作物标准化生产。第六章，拓宽农民增收渠道的内容中指出：因地制宜发展特色高 效农业，利用农业景观资源发展观光、休闲、旅游等农村服务业，使 农民在农业功能拓展中获得更多收益。(2) 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见是项目实施的主导性文件。意见指出，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、 机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养 老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。全国社会养老床位数达到每千名老年人 35-40张，服务能力大幅 增强。涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企 业，形成一批养老服务产业集群，培育一批知名品牌。(3) 中国老龄事业发展十二五规划为老龄事业的发展，提出 重要理论支撑规划主要任务：按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政 投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。 积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资 建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公 办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342 万张。（4）* 省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 是确定项目发展的地方纲领性指导文件。纲要提出，积极发展养老事业。以满足中低收入老年群体基 本养老服务需求为重点，积极推进养老服务社会化、专业化和标准化， 建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充，功能完 善、覆盖城乡的养老服务体系。加强公益养老服务设施建设，鼓励社 会资本兴办养老服务机构。大力发展现代老年产业。拓展养老服务领 域，促进养老服务从基本生活照料向医疗健康、精神慰藉、法律服务、 紧急援助等方面延伸。开发利用老年人力资源，完善养老服务相关支 持政策。（5）* 省老龄事业发展十二五规划为地方老龄事业的 发展，提出重要理论支撑。规划指出，进一步加大社会筹集和财政投入力度，推进保障 型养老服务机构建设，满足“三无”老年人、失能老年人、贫困老年 人、空巢老年人、高龄老年人等特殊人群的专业照料服务需求。（7）全国农业和农村经济发展及全国休闲农业“十二五”规划、 中国旅游业“十二五”发展规划为项目设立指明了方向。全国农业和农村经济发展“十二五”规划：第二章转变方式， 确立发展新思路 三、发展目标农业农村产业结构的内容中指出：农 业的观光休闲、文化传承等功能进一步拓展，农业服务业快速发展。第三章明确任务，推动发展新跨越三、调整优化农业和农村经 济结构（四）壮大农业农村服务业。支持发展商贸、信息、餐饮等 农村生活服务业，繁荣农村经济。（五）培育农业农村新兴产业。大 力发展休闲农业，拓展农业功能，挖掘文化内涵，引领新型产业形态 和新型消费业态形成。全国休闲农业“十二五”规划提出：到 2015年，休闲农业将 成为横跨农村一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足 居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色 产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。休闲农业点数量稳步增长，年营业收入500万元以上的休闲农业点增长20%,接待 人次和经营收入年均增长15%以上。创新农家乐、休闲农庄、农业示 范园、农业观光园、民俗文化和农事节庆等模式，新颖性、趣味性、 体验性进一步增强。中国旅游业“十二五”发展规划第九章 满足消费需求，完善 产品体系 二、工作重点4、积极发展专项旅游产品内容中指出：全 面推动乡村旅游。充分利用乡村的生态环境和民俗文化等资源， 在妥 善保护自然生态、原居环境和历史文化遗存的前提下， 开展各具特色 的农业观光和体验性旅游活动。进一步推进乡村旅游发展和社会主义 新农村建设的结合。合理利用民族村寨、古村古镇，建设一批集居住、 观光、购物、娱乐等功能为一体的特色旅游村镇，打造一批乡村旅游 示范村。规范提升以“农家乐”为代表的传统乡村旅游产品，大力促 进休闲农庄、养老基地、有机农庄、葡萄酒庄园、乡村俱乐部等新型 乡村旅游产品发展，建成一批乡村旅游示范村项目。重大项目带动工程。按照建成一批、新增一批、招引一批和储备 一批的原则，积极谋划品位高、牵动性强、影响力大的重点旅游项目， 坚持以大项目带动大发展，做优特色、做强精品、做响品牌。旅游富 民扶贫工程。实施乡村旅游富民工程。建立丰富多样、富含品位的乡 村旅游产品体系，形成乡村旅游的多种发展模式，重点引导和不断创 新发展“一村一品”、“一家一艺”的乡村旅游形式。结合新农村建设、 现代农业综合开发，建设一批优秀旅游乡镇、星级农家乐、乡村旅游 示范点，以典型推动乡村旅游的大发展。大力发展“专、精、特、新” 中小旅游企业。2.2建设的必要性221本项目建设是满足人民群众养老需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式， 但随着计划生 育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和 结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需 求与日俱增。222是适应社会老龄化趋势的重要手段。人口老龄化是社会经济发展到一定阶段的必然结果和趋势。满足人民群众日益增长精神文化需求。市场经济条件下，休闲农业及旅游产业是满足人民群众多样化、 多层次、多方面精神文化需求的主要途径，是改善民生、提高人们生 活质量和幸福指数的重要手段。项目的建设有利于农村产业结构的调整。项目的建设是统筹城乡协调发展新的经济增长点。项目的建设有利于增加当地农民收入，提供就业机会。开发建设进程中，将充分关注与重视对全镇居民利益的保护，通 过项目运作与农业、旅游新产品的开发，积极为当地居民提供就业机 会，项目完全启动后，将间接带动周边农民就业人口将达650余人，带动农户致富。项目的建设及成功运营有利于公司的进一步发展壮大。第三章市场分析和需求预测3.1人口老龄化市场及需求分析人口老龄化是指在一个国家或地区因人均预期寿命的不断延长而使老年人口在总人口中的比重上升和人口年龄构成老化的社会发 展过程。人口老龄化按国际通行的标准，60岁以上的老年人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过 10%和7%,即可看作达到 了人口老龄化。中国人口年龄构成及发展预测（%)年份195319641982199020002020204020500-14 岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59 岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80 60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.4020世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。65岁及以上老年 人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例 由5.57%上升为6.96%，目前中国人口已经进入老年型。性别间的死 亡差异使女性老年人成为老年人口中的绝大多数。预计到 2040年， 65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过 20%。同时，老年人口 高龄化趋势日益明显：80岁及以上高龄老人正以每年5%的速度增加, 到2040年将增加到7400多万人。我国正在经历快速的人口老龄化过程，预计到2020年我国老年 人口将达到2.48亿，老龄化水平达17.17%。与此同时，老年人口中 的失能老人的数量越来越多，失能老人长期照料的需求也不断扩大。 因此，加强老年养护院的建设是刻不容缓的。失能老年人的养护设施建设是一项重要的社会公益事业， 将老年 养护院建设纳入国民经济和社会发展规划， 统筹安排。根据国家统计 局数据显示，城镇居民中收入低于平均水平的人群， 即中低收入者和 低收入者占我国城镇人口的60%,按此比例估算，我国城市中低收入 和低收入的老年人口规模为：目标老年人口 二老年人口总数X 0.6。3.2休闲农业市场分析休闲农业，就是把农业作为一大产业来经营，引入经营思维，从 产品规划、景区服务、营销推广等方面进行专业化运作，将区域旅游 资源、生态环境、土地资源、民俗文化、旅游人才、服务管理等优势 转化为旅游产业优势，从而更好地发挥产业集群优势， 更加深入的挖 掘产品的市场潜力和市场竞争力。农业观光园一般为企业或个人开发的度假性质产品，综合了种 养、餐饮、采摘、住宿、购物等多项休憩内容，通常以某项农作物或 手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农业科 技园、农庄、酒庄、山庄等等。我国休闲农业市场分析我国休闲农业兴起于改革开放以后，起步虽晚，但发展很快。开 始是以观光为主的参观性农业旅游，20世纪90年代以后，开始发展 观光与休闲相结合的休闲农业旅游。进入 21世纪，观光、休闲农业有了较快发展。我国休闲农业经历了以农业观光旅游为主要形式的早 期兴起阶段、以观光为主的观光休闲农业园为主要形式的初期发展阶 段，已步入功能拓宽为观光、休闲、娱乐、度假、体验、学习、健康 等综合功能的规范经营阶段。截止2012年底，全国有9万个村开展休闲农业与乡村旅游活动， 休闲农业与乡村旅游经营单位达180万家，其中农家乐超过150万家， 规模以上园区超过3.3万家，年接待游客接近8亿人次，年营业收入 超过2400亿元。各地不断拓宽发展模式，加快发展休闲农业创意园 区、农家乐专业村，一批农耕特色与自然山水、乡村风貌融为一体的 农事景观，正成为休闲农业的重要形式。休闲农业的发展带动了无公害、 绿色、有机农业的发展和农业标 准化生产，成为展示现代农业科技、先进农业设施、农业生物技术等 的重要平台。休闲农业日益成为促进农民就业增收的重要途径。发展休闲农业能够把农家庭院变成丰富市民生活、增加农民收入的“农家乐”把农业产区变成城乡居民亲近自然、享受田园风光的景区，把 农村民俗变成弘扬民族文化、传承农耕文明的艺术精品，拓宽农民就 业增收渠道，提高农业综合效益。发展休闲农业，把农业发展与休闲娱乐结合起来，集“吃、住、 行、游、购、娱”于一体，能够打破一、二、三产业的界限，改变农 村经济的单一结构，带动农产品加工业、服务业、交通运输、建筑、 文化等相关产业的全面发展。休闲农业的发展，将极大地丰富我国城乡一体化的实践内涵， 有力地推动城乡经济社会统筹发展的历史进程。 各地的实践表明，休闲 农业与乡村旅游是符合经济发展规律、 适应市场需求、蕴藏巨大潜力、 有助于解决“三农”问题的朝阳产业，是一项利国利民、一举多效的 新兴产业。322* 休闲农业发展概况近年来，*省休闲农业发展较快，全省现有各类休闲农 业企业（科技园、示范点、山庄、示范村、乡镇）个，其中规模以上（年收入500万以上）的家；农家乐 户，其中省级农家乐示范点个。全省休闲农业年接待人数多万人次，营业收入60多亿元，带动农户万户，从业人员人。市休闲农业发展概况随着经济的快速发展和城市居民生活方式与需求的变化，*市着力开发各种休闲农业模式，以满足市民需求，转移城 市消费市场，拉动农村经济增长。（1）发展模式不断丰富，以农家乐为主。（2）休闲农业数量不断增多，呈现增长趋势。（3）投资较大，以固定资产投资为主，劳动力投资逐年增加。休闲农业是基于农业而发展起来的服务业，前期投资比例比较 大，资金周转期比较长，是很多投资企业所面临的主要障碍。前期投 资主要包括土地的租用、房屋等固定资产的建设、基本设施的建设等 等，属于企业的长期投资，收益时间较长。（4）带动农民就业，提高农民就业率。休闲农业是以农业为基础的产业，第一产业属于劳动密集型产 业，需大量的劳动力的投入，因此休闲农业成为带动农民就业的重要 产业之一，其在解决农村剩余劳动力与提高农民收入等方面发挥了重 要的作用。（5）农民收入不断提高。农民收入增加与否是衡量休闲农业效益的重要指标。休闲农业在带动农民就业方面发挥了重要作用，在一定程度上也提高了农民的收 入。（6）经济效益比较显著。经济效益的好坏关系到休闲农业未来发展， 经济效益成为衡量休 闲农业综合效益的重要组成部分，也是促进休闲农业持续发展的重要 因素。从年营业收入、实现利润、农产品销售收入、年接待旅游人数 及人均消费等方面研究休闲农业的经济效益。3.3休闲农业发展中存在的问题缺规划，少特色缺管理，少人才缺科技，少效益失农味，少组织3.4发展休闲农业对策提高认识，政府引导，政策扶持休闲农业是传统农业发展到一定阶段的产物，是顺应城乡居民生活水平的提高和消费新趋势、新需求而在功能上进行的延伸。342因地制宜，科学规划，打造特色品牌休闲农业的开发应坚持科学的发展观，按照“因地制宜、统一布 局、生态循环”的原则，根据当地的自然、经济、社会条件，考虑到 市场需求状况，充分体现当地的历史人文景观和自然农业资源，切忌“求大、求洋”，贵在因地制宜，形成特色优势。更新理念，规范管理，促进多元发展休闲农业作为一个新兴产业，包涵一、二、三产业的经营内容， 涵盖农业、生态环境、旅游、休闲、文化等多学科知识，需要兼具系 统知识的专业人才。可借鉴台湾地区的先进经验，建立、完善休闲农 业经营管理学科体系，传授景观生态学、旅游经济学、农业规划学、 生态经济学、市场营销学等内容，为休闲农业的发展奠定坚实的人才 基础。3.5休闲农业需求预测分析发展前景预测根据规划区的概况具体情况.重点开发以下的客源市场(1) 山水观光旅游市场观光旅游市场是我国的传统市场，在今后的相当长的一段时间 里，观光旅游仍然在市场中占主流地位.也是规划区的主要市场。该 产品适合向海内外任客源进行推介。(2) 休闲度假旅游市场生活水平的提高和日常生活工作的压力使人们对旅游的需求层 次不断提高，城镇居民期望通过旅游的方式摆脱生活工作压力，亲近 大自然。因此，旅游方式正从以参观性、热点旅游景区和团队旅游为 主的观光游览型向向更高层次的休闲度假方向发展。 休闲度假旅游是 国际旅游的主流。我国亦在大力发展度假旅游市场。 实现旅游产品的 升级换代。规划区现有的秀丽自然山水资源优势， 开发度假旅游市场 的条件非常优越。本产品主要面向国内游客。兼顾海外旅游市场。（3）康体旅游市场“亚健康”问题引起全社会关注，健康旅游已经成为全球旅游的 热点。社会产业化高度发展给人们带来物质上富有的同时，也使人们在肉体和精神健康上付出了代价，如何保持健康已成为现代都市人日 常生活中最关心的问题之一。 规划区生志环境优越，养生康体休闲资 源丰富，应大力开发生态型健康疗养旅游产品。（4）老年银发旅游市场“银发”旅游市场不断扩大。我国已处于老龄化社会，在国际上 现代老人是个有钱、有时间，健康，活跃的阶层而且有较高的文化素 养。规划区秀丽的自然风光独具特色， 对海外客源地的老年旅游者具 有一定的吸引力，同样对于国内的一二三级旅游市场的老年旅游者有 一定的吸引力。（5）青少年学生旅游市场旅游已成为增长见识，开阔视野，提高综合能力的有效途径之一。因此开发青少年旅游市场潜力巨大。围绕学习交流、联欢、农耕文化, 环保，爱国主义、野营训练、国学培训等主题，选择相关景点，突出 科技、文化含量和知识性、趣味性和参与性。这部分客源市场如果开 发，引导得当，具备数量大、稳定、持久的特点，发展前景乐观。（6）自驾旅游市场随着汽车进人家庭的普及化，自驾车旅游正日益成为中短程旅游 的种主要方式，选择“自驾车”方式出游的游客比重日益提高。随交 通进入条件的不段改善。对芜湖、马鞍山、铜陵、 * 、合肥、 安庆、池州及长三角等大中城市的“有车一族”的吸引力将与日俱增。（7）家庭教育旅游市场现在绝大部分家庭是独生子女，为了子女有更好的前程。每个家 长为了给自己的孩子提供最好的教育不遗亲力。 即使在在选择子女出 游目的地时，也常常考虑该地能否对子女增长见识有帮助。因此，以“亲子游”为代表的家庭教育市场潜力巨大。游客目标预测在现阶段和休闲规划区建设初期，由于产品还未形成，故规划区 以周边地区的客源为主，规划区建成基本完善后（ 2016年）接待量 会快速增长至10万人次/年，并且随着市场促销力度加大和市场影响 力的扩大；接待人数还会逐年增长，达 20万人次的预期目标。第四章建设条件与场址选择4.1建设条件市概况(1) 地理环境 地理位置 地形地貌 气候特征气温： 地温:无霜期:日照:降水:蒸发:风向、风速:(2) 人口(3) 经济(4) 交通(5) 旅游区概况(1) 区位、交通(2) 经济(3) 风景名胜镇概况4.2场址概述本项目建设地点位*市* *I区*镇境内,属亚热带东亚季风气候，四季分明，季风明显，年平均气温155C, 降水量600-1300毫米，无霜期220天，土地资源、水资源丰富，土 壤肥沃；民风淳朴，环境优美，旅游景点较多；项目区域位置优越, 道路、水电、通讯等基础设施完善。第五章工程建设方案5.1工程组成511建设规模（同前142）512建设内容（同前143）513建设目标（同前144）总投资及资金筹措（同前）515财务和经济评论（同前）5.2建筑方案设计建筑方案设计原则（1）项目建设应符合* 市* 区建设总体规划要求。（2）项目内外突出古典苏派风格及乡村自然古朴特色，具备功能 上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流、物流通畅，既有艺术 欣赏性又具有安全规范性的综合性大型乡村休闲山庄。（3）按照国家有关省市星级农家乐的建筑建设标准及规范要求建 设，并具有前瞻性，为今后发展预留发展空间。设计依据（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）;（2）安徽省民用建筑标准（DB/2200, D33001-89）;（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）;(4) 建筑地基基础设计规范(GBJ50007);(5) 混凝土结构设计规范(GB50010-2002);(6) 建筑抗震设计规范(GBJ50011-2001);(7) 建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001);(8) 建筑抗震设防分类标准(GB50023-95);(9) 公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)。总平面布置方案总体布局上按徽派风格与现在建筑结构融合的围合式布置，以中国农村建筑艺术、文化雕塑、地域文化、中国水墨画为背景相融合的 创意理念来体现出清新淡雅，纯朴自然，与自然融为一体的乡村特色。交通与停车组织(1) 出入口设置项目主入口处设置大型生态停车场，和综合服务中心。(2) 道路系统及分级项目采用环状道路结构，绕行在建筑物的周边，各出入口与主行 道路衔接，形成高效安全、顺畅便捷、层次分明的车行道路系统。(3) 停车组织项目设置非机动车位1800个，机动停车位400个。立面设计在充分满足使用功能的基础上，作为具有影响力的徽派建筑之 一，建筑立面设计突出体现徽派风格乡村休闲鲜明个性及特征。在充分满足使用功能的基础上，建筑外立面设计要突出体现省市星级农家乐的特征，同时又要考虑与整体协调性，还要考虑经济与实 用性。5.3 土建工程设计规范、标准（1 ）建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001;（2）建筑结构荷载规范 GB50009-2001;（3）建筑设计防火规范 GB500162010;（4）建筑抗震设计规范 GB-50011-2001；（5）砌体结构设计规范 GB-50003-2001；（6）建筑地基基础设计规范 GB50007-2002。设计原则（1）根据总平面布置，建设具有时代特征，与环境相适应工程。（2）力求建筑群体形成良好的空间，交通流畅，功能分区合理、 经济适用、安全卫生、美观大方。工程概况土建工程一览表序号工程名称单位数量结构备注1综合服务区1.1办公m220000框架木结构1.2综合接待中心m230500框架木结构超市、银行等1.3员工宿舍im27000框架木结构2休闲度假2.1生态餐厅m218000钢结构木结构2.2500个度假屋m225000木结构钢结构木结构木、竹屋2.31座大型会馆m215000会议、培训、讲学2.480栋养生度假别院im28000框架木结构2.55座温泉养生馆m212000框架木结构3养生养老基地3.1养老别院m270000框架结构3.2理疗保健区m217000框架结构3.3康体休闲区m215000框架结构3.4办公及护理服务中心m210000框架结构3.5员工宿舍m210000框架结构3.6食堂m25000框架结构3.7其他配套m210000框架结构4其他服务设施(公厕等)5合计m2272000534地基与基础目前项目建设场地需要平整， 基本交通道路已经形成路网。 该地 区天然地质基础较好，地基承载力较高，天然地基承载力特征值一般 为180350 kPa以上。根据总图布置和工艺流程分析，本项目没有 超大型设备，设备荷重不大，拟采用天然地基或相应的复合地基。535主要建(构)筑的建筑特征(1) 建筑设计在满足工艺生产要求的前提下，力求简洁明快，既 要考虑到经济适用，又要考虑美观大方，以体现出时代气息，并要与 周围环境协调。(2) 按照统一规划要求，围墙的式样、材质、色调基本与周边环 境统一协调；建筑风格基本统一；建筑设计新颖、美观、大方，体现现代工业建筑特色（3）其耐火等级为一，二级。（4）建筑构造及装修，采用当地的通用做法或习惯做法，做到简 洁实用。（5）屋面：一般为有组织排水，在保证质量和造价可接受的前提 下，优先采用新型防水材料，以减少维修工作量、延长使用寿命。（6）门窗：一般采用钢塑复合门窗。（7）地面：一般为钢筋混凝土或混凝土楼地面，防腐区域可视介 质情况作花岗岩或防腐砂浆面层。结构设计（1）本工程建筑物按9度地震烈度设防，风荷载按 0.3KN/m3进 行设计。（2）结构布置、结构选型及构造处理必须满足生产和使用要求， 保证足够的强度、刚度、稳定性和耐久性，力求技术先进、经济合理、 施工方便、构造简单。537信息管理系统方案（1）项目对顾客服务类技术进入信息时代以来，“方便”、“快捷”与“智能”已经成为衡量 山庄服务水平最重要的标准。本项目对顾客服务类技术包括： 快速入住与离园系统。客人通过互联网预先登记入住，项目根据客人信用卡状况进行自 动结算，可以极大地提高入住与离庄手续的办理效率， 节约客人的时间和山庄的劳动力成本 客房互联网连接。项目在客房内安装调制解调器或安装互联网接口或安装台式电脑来满足客人在客房内进行“上网冲浪”的要求。 多功能电话与客房传真机、复印机和打印机。项目电话系统内线部分约200门，电信局局线约280门多功能电 话，供客人直拨各种电话。多功能电话均设来电显示、双线或三线连 接、临时直拨号码、电子语音邮件和数字无绳电话等功能。此外，项 目商务中心还提供在客房内配置传真机、 复印机和打印机多功能一体 机，打印机与客房个人电脑或出租手提电脑相配套。 多功能电视机。本项目设置能够接收近80个频道的卫星地面站，为宾客提供英 语和日语的电影、音乐、体育等现代多功能电视机。多功能电视机除 自选付费电影和付费电子游戏外。 远程电信会议技术。项目的会议系统，除具有传统远程电信会议的基本设备外， 最新 技术还包括数字控制的灯光、超大数字电视屏、电子黑板、人体工程 座椅等。 智能卡。项目为每位住客配置智能卡。一张智能卡相当于一台“超级迷你 电脑”，它不仅是信用卡，还是身份证、保险卡、手机识别卡、电话 卡、信息库等。与项目有关的智能卡技术包括以智能步替代客房钥匙、信用卡、身份证、常客会员卡和客人数据卡等。智能卡不仅能让客人最方便地享受到项目内的全部服务，也可以使山庄最迅速地掌握和分 析客人的全部信息。（2）项目外部网络类技术在互联网应用迅速普及的情况下，预订、销售与采购类高新技术 不仅可以为客人提供远程实时服务，而且正在成为项目对外市场营 销、销售与采购管理的一项重要手段。以下3项高新技术由项目市场 营销部、采购部和信息技术部共同管理： 项目网站与网络预订系统。项目网站与网络预订系统不仅能够向客人展示山庄客房与其他 服务设施的实景信息并提供网上讨价还价的功能， 而且能够精确反映 山庄的实时房态信息与房价信息， 可以随时接受、确认和更改客人的 预订。 电子营销系统。在对客户信息系统进行分析的基础上， 利用电子邮件、电子音像 促销册、网络客户调查、网络公益广告、网上常客计划项目等手段向 目标市场进行公关和营销活动。 电子采购。项目通过接购买者、供应商和中间商的B2B “电子商场”网络购 买所需物品的一种全新采购方式。它具有采购成本低、选择协定、竟 价能力强、便于维系采购关系等独特优势，而成为山庄增加经营利润 的新途径。(3) 项目内部管理系统项目内部管理系统一直是项目服务业应用高科技设备时优先考 虑的领域。本项目的管理类技术拟通过提高管理效率和劳动生产率来 降低山庄长期运营成本，实现经营利润的增加，具体包括以下： 电子邮件及语音邮件管理系统。项目通过设置和运用内部统一的电子邮件、 语音邮件和可视邮件 系统，有效地增强管理决策层与部门之间、各部门之间、部门内部管 理人员与普通员工之间、甚至项目与客人之间的信息沟通， 从而有效 地提高管理与服务效率。 客户信息管理系统。从客人与项目第一次接触(包括电话或网络预订)开始建立该客 人的账户并将之与项目各部门联网，该账户将根据客人在山庄内的任 何要求与消费活动随时增加和更新信息。 项目通过收集和分析客人的 消费模式信息为客人提供逐步增进的个性化服务。 实时房态管理系统。客房部使用电话、传呼或与项目主机无线联接的掌上电脑等无线 手持通信设备随时报告客房清洁和房态检查结果，与前厅部随时更 新、共享房态信息，从而增强两部门的沟通能力，减少误解与摩擦， 提高管理效率。 计算机能源管理系统。采用计算机对库房物品进行档案分类与管理，采用数字化技术对 温度、光线和用水进行自动调节与控制，包括在客房与会议厅内安装体温感应器，根据客流量自动进行温度调节等技术。 电子安全管理系统。对客户非公共区域、顾客数据库实行电子“通行控制”，凡未经 授权者试图进入以上区域或数据库均会直接警示保安部经理。 网络培训系统。禾U用项目内部网络“虚拟现实”技术对山庄各级员工在不同地点、 不同时间进行“情景式”培训，便于员工在短时间内通过全面、集中 的训练掌握所需知识与技能。 员工工时管理系统。应用计算机打卡与条形码技术安排和管理员工的工作时间，实现工时与薪酬有机结合的综合管理。 计算机库房管理系统。建立计算机库房物品档案与数据库，进而通过条形码识别等技术 控制物品申购、审批、库存与流通，降低库房管理与劳动力成本。 网络财务控制系统。以项目内部网络为基础，建立财务部、前厅部、客房部、工程部 等关键部门联网财务控制系统，最终形成连接项目，所有部门的中央 财务网络控制系统，为总部管理人员、财务管理人员、部门管理人员 甚至住山庄客人提供随时通过互联网进入各自被授权的财务信息网 页进行付款、转账、统计、审计，编制报表等工作。第六章总图与公用工程【略】第七章节能与资源综合利用【略】第八章环境保护【略】第九章职业安全卫生【略】第十章 项目实施进度安排【略】第一章 组织机构与人力资源【略】第十二章 招标方案【略】第十三章投资估算与资金筹措【略】第十四章财务评价【略】第十五章结论15.1结论15.2建议