东冲度假海岸公园商业项目计划书

东冲度假海岸公园商业计 划书一、项目介绍 项目是集生态度假，养生运动，绿色美食，科教观光于一体，构筑一个自 然、生命、绿色三位一体的观光、度假、养生新概念的现代化生态园区。以良 好的生态系统、蓬勃发展的生态理念、洁净的空气水源与一流的环境，吸引全 市乃至全省、全国的目光。努力营造和发掘得天独厚的生态优势，始终坚持走 生态路、打生态牌、创生态业 , 加快建设可持续发展生态示范区，为实现“效益 深圳，和谐深圳”作出区域的贡献 。二、项目总体发展战略生态旅游产业链：“历史生态观光文化科教” 生态园制定了“一轴”、“两心”、“三带”、“四区”的发展规划，同 时尽快完善并提高基础设施配套水平， 整合土地资源及产业发展格局， 打造“绿 色生态度假海岸公园，塑造东部黄金海岸风景线”。1“一轴”指依托园区主干道进行环境景观建设， 形成贯穿园区的绿色交 通走廊和景观形象展示带。2“两心”指建立园区产业管理中心和旅游服务中心， 把产业运营和旅游 服务有机结合起来。3“三带”指均衡建设三条贯穿园区的绿色景观走廊。 4“四区”指建设特色海岸优质沙滩区、东部生态湿地区、自然科教区、和综合服务区第二章 项目所在地概述一、地理位置 项目拟建于龙岗区大鹏半岛东冲。 东冲位于深圳东部海岸，深圳大鹏半岛最南端，离市区七八十公里，是一 个三面都被翠绿群山环抱的美丽海湾，北靠七娘山森林公园，东面是深圳独一 无二的淡咸水红树林保护区，与三门岛遥遥相望。近两公里长的金色沙滩。地 理位置十分优越，交通便利，是高档旅游休闲天然自成之地。东冲和西冲、杨 梅坑圈成一片，形成自然地理的飘扬彩带；又和大鹏所城手心相连，形成地理 及文化的唇齿相依。二、历史沿革东冲作为深圳的一部分， 共享着光辉的历史， 早在 6700 年前的新石器时代 中期，就有人类繁衍生息。距今四五千年前，即中原地区的夏、商年代，在深 圳沿海沙丘谷地，已聚居着与中原民族不同的部族，这些部族种类繁多，被称 为“百越部族”。生活在深圳区域的百越部族称为“南越部族”。他们善于捕 鱼、航海，甚少农垦。深圳是古代百越部族远征海洋的一个驻脚点，也是百越 部族聚居繁衍的地方。公元前 214 年，秦始皇统一中国并在岭南设置了南海、 桂林、象郡三郡，深圳隶属于南海郡。公元 331 年，即东晋咸和六年，朝廷设 东官郡，辖宝安、海丰、兴宁等六县，其范围包括珠江三角洲及惠州、潮州一 带。当时宝安县辖地涉及今天的东莞市、深圳市和香港特别行政区。东官郡的 郡治所在地就设在宝安县内的南头。 公元 590 年（隋开皇十年），朝廷废东官郡， 宝安县改属南海郡，县治仍在南头。公元 757 年（唐至德二年，）宝安县更名为 东莞县，县治从南头迁往东莞，于南头设屯门军镇。公元 1394 年（明洪武二十 七年），在今深圳境内设立了东莞守御千户所及大鹏守御千户所；稍后，又在南 山半岛设立了庞大的军事机构南头寨， 牵制范围东至潮汕，西至上、下川， 南至大洋，有“虎门之外卫，省会之屏藩”之说。明朝初年，中国出使南洋， 舰队开航前必到深圳赤湾的天后庙祭祀祷告， 方可成行。公元 1573 年（明万历 元年），朝廷取“革故鼎新，转危为安”之义，新设新安县，并建县治于南头。 公元1842年7月24日（清道光二十二年），中英签订不平等条约 南京条约， 新安县的香港岛被英国占领。 公元 1860年 1月 11日（清咸丰十年），新安县的 九龙半岛也因不平等条约北京条约而被迫割让给英国。公元 1898 年 4 月 21 日（清光绪二十四年），清政府与英国签订展拓香港界址专条 ，又将新界 租借给英国，为期 99年。此后，新安县原有的 3076平方公里土地中，有 1055.61 平方公里脱离其管辖，成为英国殖民地。公元 1913 年（民国三年），因新安县 与河南省的一个县同名，为免混淆，又复称宝安县，县治仍在南头。 1953 年， 因深圳联结广九铁路，交通便利，人口聚居较多，工商业较兴旺，便将宝安县 治东迁至距南头 10 公里外的深圳墟。 1979 年 3 月，宝安县改为深圳市，同年 11月，深圳市改为地区一级的省辖市。 1980年 8月，在深圳设置经济特区。 1981 年 3 月，深圳市升格为副省级市。 1983 年在经济特区外设置宝安县。 1988 年 11 月，国务院批准深圳市在国家计划中实行单列，并赋予其相当于省一级的经 济管理权限。 1990年 1月，深圳经济特区内设立福田、罗湖、南山 3区。1992 年 2 月，全国人大常委会授予深圳市人民代表大会及其常委会、深圳市人民政 府制定地方法律和法规的权力， 同年 11月撤销宝安县设立宝安和龙岗 2区。1997 年 10 月，从罗湖区分出设立盐田区。 2004 年深圳市成为无农村的城市。三、自然环境属亚热带海洋性气候。气候温和，年平均气温22.4 C,最高气温38.7 T（1980年7月10日）、最低气温0.2 C（ 1957年2月11日）。雨量充足，每年 49月为雨季，年降雨量 1933.3 毫米，年降雨量最多纪录 2662毫米（1957年）， 年降雨量最少纪录 913 毫米（ 1963 年）。日照时间长，平均年日照时数 2120.5 小时，太阳年辐射量 5225 年兆焦耳 /平方米。常年主导风向为东南偏东风，平 均每年受热带气旋（台风）影响 45 次亚沟镇属寒温带大陆性季风气候，年无 霜期积温在 2600 摄氏度 2900摄氏度四、旅游环境与西冲并肩偎依在七娘山下，烟雾缭绕，水清沙幼，被驴友称为深圳的天 堂。迄今为止，到东冲和西冲的人并不多，归航渔船上的人家享尽了这东边两 个海的仙境。东冲是天然的海滩，因为交通原因，没有经过所谓人工的的后天美化，所 以能展示出最自然的风情魅力。处在大鹏半岛的边缘，海水蓝而透明，海浪一 排接着一排，气势十足。脚踩的沙尤其细腻，风一吹，人的整个身体都会落下 一层，轻拍一下，细沙又随着大队伍飘远。最让人眼馋的是沙滩上满是贝壳， 相信这是在深圳沿海线上独一无二的，捡贝壳不用担心别人跟你抢，因为太多 了，所以要记得带上塑料袋装贝壳。更有探险精神的朋友，可以沿岸行走到西 冲，来一场激情穿越。岩石上的窜跳，躲避遍山的带刺野菠萝，蜿蜒小路，挑 战自我，绝对是一个美妙旅程。更要提醒您，东冲是见到深圳第一缕阳光的好 地方。海柴角地势险峻，气势雄壮。站在岬角，可见大片裸露的岩石在海风中挺 立，有的似断裂的枯木 ; 有的似满嘴利齿的怪兽 ;有的似新鲜的奶酪 ; 更有的岩石 在海水的剥蚀下形成了一幅幅的抽象画。有人感觉它像南非的“好望角”，不只因为地理位置有类似处，而且也同 样会登上一个山峰，也是沿着一条小路前往一座灯塔，刮在身上的也是带有海 水腥味的大风，凭壁远望，同样是海天一色，云雾缭绕，令人浮想联翩。五、政策导向（一）深圳市近期建设规划（ 2006-2010）（摘录） 大鹏半岛旅游控制区：定位为国际生态旅游休闲度假区。 本项目的建设旨在推动深圳东冲片区的高档生态度假海岸公园的建设，通 过品牌的推广， 把它建设成深圳市的旅游名牌， 进一步延展到全国， 冲向国际。（二）深圳龙岗区旅游发展总体规划（ 2005-2020）（摘录） 以旅游资源的文化内涵为主线，以深圳、香港为核心的珠三角都市圈为动 力源，形成以中心城、大鹏、布吉为三个旅游发展极，以机荷高速-水官高速 -深惠公路为轴线的生态民俗观光带， 以盐坝高速 - 惠盐高速为轴线的山地生态休 闲景观带、以坪葵公路 - 坪西快速干道为轴线的滨海休闲度假景观带的 “三角形” 空间格局，在此基础上形成四大旅游文化景观区，即：东部海洋文化与历史文 化景观区、 北部客家文化与生态农业景观区、 西部商贸文化与休闲娱乐景观区、 南部山地生态与休闲旅游景观区。东部海洋文化与历史文化景观区，开发定位为国际滨海度假胜地。 重点开发西冲国际会议度假区、 七娘山国家地质公园、 东冲度假海岸公园、 金沙湾海上运动俱乐部、大鹏所城等景区。（三）大鹏半岛保护与发展管理规定 （摘录） 一级建设控制区：西冲片区、 东冲片区、鹅公湾 - 洋筹湾片区以及桔钓沙片区的可开发建设区域一级建设控制区除可以发展海洋、高端休闲类特色旅游业、高端会议展览业以及符合 规划的原村民非商品住宅外，禁止其它开发建设。第三章 项目公司及项目进度情况一、公司简介深圳市金联和旅游服务有限公司是深圳市金联和投资发展有限公司的全资 子公司。公司现有职工35 人，其中MBA 1人，本科学历人员10人，大 专学历人员20人。近年来，公司按照现代旅游服务企业管理模式，建立规范的 管理制度，以生态旅游集约化模式为创新主线，开展各种旅游资源的投资与开 发。作为专业的旅游服务企业，具有较强的管理及创新能力，主要表现： 拥有一支年富力强，管理经验丰富的核心团队。企业团队成员平均年龄在35岁，有阅历，有学历，在行业管理方面素有成 效，企业内控建设系统完美，市场推广与营销策划能力强大。 规范的旅游山庄经验。企业现有成规模的旅游度假山庄，在旅游市场拓展、活动组织、内部管理、外联反应方面已经积累了一套成熟的思路。深圳市金联和投资有限公司作为在旅游、金融领域具有丰富操作经验的大 型投资开发企业，成立于2009年，是一家以房地产置业、商务服务以及物流平 台整合为核心产业的大型综合性公司。下辖 6个子公司，员工210人。有机整 合从旅游开发、房地产置业、商务服务等多个产业链条，下辖子公司分别为：。深圳市金联和投资有限公司以全球化视野，通过理顺组织架构、制度化建 设、监督制约机制、目标计划管理、企业文化建设等方面措施，逐步形成了具 有自我管理特色的独特经营管理模式。同时，以远大的发展目标、先进的企业 文化、科学的激励机制、广阔的个人事业发展空间，吸引了大批高级管理人才 加盟。二、项目进度安排项目投资期如下：项目投资期为三年（20112013年）（万元）第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）前期准备项目起动产业建设形成规模1000100050003000第四章园发展总体规划、总则公司开发项目围绕生态主体分四大主线开发建设:四大主线开发设计生态摄影建立深圳有名的婚纱摄影基地，创立东冲-金联和专业摄影基地；与多家一线品牌的婚纱影楼建立战略合作伙伴关系；发展以婚纱摄影为主题的文化创意产业公园，围绕浪漫主题，完善功能配套 设施生 态 观 光以东冲沙滩景观为龙头，以东冲河湿地及原生红树林为基础的生态公园， 有步骤拓展生态园、温泉疗养院等。利用深圳都市人群集中、流动人口量大的 优势，发挥东冲得天独厚的地理条件，建成深圳东部最具特色的生态绿色休闲度 假、休闲保健、生态文化观光基地。生 态 文 化：主要表现为海洋风情和绿色文化游园。充分发挥东冲生态资源丰富，开发 潜力极大的优势，建设东冲度假海岸公园。延伸自然条件的内涵，开展环保科普 知识的主题营活动.生 态 家 园：为各个特定人群（中高级管理者、大学教师、设计院工程师、私企老板、 退休公务员、企业管理者、房产投资者等）度身打造各类生态休闲公园，形成 各具特色的生态社区。“以离都市不远，离自然很近”，利用既有交通优势， 以及“山清水秀空气清”的生态优势，开发东冲，使之成为珠三江乃至全国的休 闲度假海岸公园。项目的总体策划充分考虑和利用项目的关联性，使看似繁杂的大型项目 简单化；以生态沙滩旅游形成核心竞争力，塑造品牌形象。以大规模生态内 涵开发为基础，提升企业的规模竞争力，在生态大环境形成的基础上，开发 以休闲为主的生态家园，创造高效益，形成可持续发展竞争力。 全部项目投资为 4500万元项目建成后， 实现当地一部分居民转变为新产 业化员工，解决当地居民收入问题。项目建成后会从下面几个方面对当地发 展起到促进作用。1. 对东冲属地的经济结构能起到一个很好的调整作用，以促进所属社区 的经济发展 , 增加社区经济收入。可以有效地改变以前乃至现在的零散式经营 , 丰富经宽营活动的内容 不再单一地依靠海水来抽取钞票 ,而是通过多种服务项目的组合 , 实现全 方位的休闲服务经济模式 .2. 对东冲当地一部分的居民就业提供帮助 ,以实现“效益社区、和谐社区” 的建设。对于有一技之长的居民，积极安排能够充分发挥其技能的岗位，并根 据需要进行技能推广；对于没有任何技能的居民，可能地安排相应的技 能培训，并在其完成相应的技能培训后安排相应的工作岗位；对有创业 愿望的并且有可行计划的居民，给予积极的扶持，使其融入到相应项目 中去，以达到共赢。二、市场背景 随着生活水平的提高，人们渴望拥有一块真正属于他们自己的休闲式社 会交往和溶入自然的居住环境，使他们可以在轻松而无拘无束的环境和气氛 中与商界名流，在笑谈中寻找灵感和建立友谊，在花园式的居室里享受生活。新生活模式是一种概念，又是理念的提升。结合目前生活理念的多元化 和异端化的倾向，我们在高度总结的基础上进行了概括与提炼，提出了新锐 的新生活理念“ 5+2 生活模式”。其特点是：1观光人群有别于普通的工薪人员；3带有“移动”办公性质又有假日休闲性质的生活模式； 4在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于国家 法定工作日（每周少于 5 天）的生活居所；5项目地与城市距离不超过 30 公里，车程在一小时以内 三、项目定位 项目主题定位：与自然的亲密接触 东冲度假海岸公园项目的开发理念是从现代人接触自然的新生活模式和 与自然融合的新生活方式为契机进行开发的。为使项目的新生活概念更具体 化，我们对新生活的方式与理念提出更具体化的标准：1东冲度假海岸公园，使生态自然与观光相结合，使人们能摆脱城市的 喧嚣返回到朴素的大自然中，与清新爽悦的心情享受公园内的休闲娱乐。2路程在 30 公里以内，车程约一小时以内。 3与市内有保持一定的距离，但气候条件要好，空气清新。 4绿化率高，房屋密度低，整体环境优良。5项目区内，要建设迷你城市广场。广场周边布置欧式咖啡馆、酒吧、 餐厅、面包房、花店、水果摊等，晚间可以在广场上开 party 。这种新生活方式就是我们要创造的“ 5+2 生活模式”！四、项目总体规划（1）规划先行，坚持立足当前，着眼长远，可持续发展的原则。 近期做好观光区总体规划的编制和论证工作，完善对现有景点、景区的 规划以精品战略带动全区旅游业的发展，使东冲度假海岸公园真正成为鹏城 乃至全国的现代旅游服务经济发展的样板和亮点工程。（2）整合旅游资源，坚持人文资源、自然资源和科普文化相结合。 资源开发与环境保护并重的原则，以民俗文化为纽带，以人文资源促进 自然资源的开发，以自然资源充实人文资源的内涵，合理开发一切可利用的 旅游资源。推出历史文化和生态旅游两条特色旅游线，互补性开发，促进中 发展，既体现文化的悠久历史，又反映自然的神奇壮美。（3）多层次开发，坚持点线面结合的原则，以点串线，以线带面，打造 区域旅游特色新产品。点，就是围绕东冲沙滩进行建设和开发，同时抓好湿地红树林建设。 线，就是以沿海高速公路发展沿线经济，突出海洋风情、餐饮游乐、婚 纱摄影产业、道路绿化及生态治理等方面， 。面，就是在开发点、线的同时，引导辖区内的居民经济发展规模化、以 提高居民的生活质量，提高居民收入。（4）全方位服务，坚持游购娱结合的原则，以游促购，寓乐于游，以丰富多彩的形式吸引游客突出海洋观光旅游特色，顺应现代人们亲近自然、返朴归真的需求，超 前性创意，精心推出具有观光性、参与性、奇特性的景观和项目，适时组织 形式多样的节、会、展等旅游活动，营造“春天踏青、夏天纳荫、秋天尝鲜、 冬天观景”的季节特色风情游；研究开发具有浓郁乡情、乡味的“海字号” 产品，满足人们临海垂钓、就地尝鲜、旅游购物、露营野炊等多方面需求， 实现海洋与旅游的有机统一和完美结合。五、项目总体规划指标东冲度假海岸公园周边服务性资源:项目的总体技术指标为：海岸线长：11公里沙滩长度：2公里湿地面积：60亩绿地率：三90%六、市场定位及市场范围（一）市场定位：打造深圳市乃至珠三角最大最完善的生态基地。（二）市场范围：深圳市为主/辐射到珠三角/伸向到周边省/延伸到全国七、项目功能定位及配套设施功能定位针对客户的具体需求，从市场定位、竞争需求以及功能等角度 出发，立足于各项功能上下功夫，配置各种功能设施，以满足客户的需求， 让他们吃得称心如意，玩得舒畅惬意。（一）产品定位由于市场的发展趋势和项目的品位等因素，北欧风情生态园配套如下：东冲度假海岸公园产品定位沙滩浴场传统产品精深加工。针对东冲优质沙滩，由原来的单一产品结构、单一经营领域，向多种产品结构、多 种经营领域发展；增强市场竞争力，顺应市场和消费者需求的变化；带动其他产业 发展。湿地科普湿地科普教育及经营。开展各种学校的湿地科普教育，建立深圳市湿地科普教育基地；对各阶层的人士利 用湿地挖掘商业经营活动。项 目 配 套休 闲 配 套功能上满足不冋年龄层、不冋文化层次的小区业主对文化休闲的需求，各项设施的 配置应有相应的特色。针对文艺人士、机关单位等客户的配置：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、健身房、棋 艺坊、壁球馆、书吧、桌球室。针对商界人士的配置：度假中心、商务中心、洽谈室、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、 桑拿室、桌球室、健身房。针对老年人的配置：老年俱乐部、晨跑步道、活动中心、棋牌室等。 针对儿童的配置：亲子乐园、青少年活动中心等度假商务会议中心：事先建成能容纳5000人以接待服务设施为基础的会议中心，对 硬件进行升级和扩大续建相关设施，最终建成生态园区内集度 假、会议、健身、休闲、娱乐、住宿服务于一体的度假会议中心 和服务中心。康复疗养区：利用优质空气、温泉、森林环境在此建立志为慢性病人疗养的疗 养院，冋时建立专为国家较高富裕阶层修养的商务疗养区。运 动 配 套垂钓俱乐部：区内建立人工湖实行会员制，开展垂钓比赛、技术交流、垂钓知识讲座等活动，并出租渔具、鱼饵、太阳伞等，起到相互传授心得、修心养情、陶冶情操之作用。野战彩弹射击中心：以军事娱乐为主题，设有彩弹射击野战区、仿真狩猎场、固定靶 射击场、野战烘烤区。文化配套生态文化交流中心：附设生态科学技术研究所，由生态农业、生态技术等方面的专豕 主持，开展生态技术的研究与文化交流，疋期举办论坛与研讨会。与农科院联合创 立生态科学技术 学院：培养生态旅游、生态农业开发、市场营销及生态科技研究等方面 高等专业技术人才，传播生态理念与其在人类生活中的重要作 用。高档游艇会成立游艇会，发展会员，开展游艇专业知识培训，海上徜徉活动影视文化开展婚纱摄影租借、组织摄影爱好者集体摄影体验活动、与影视公司合作开展生态影视文化的传播知己文化针对深圳移民城市的特点，组织各种主题文化活动，与知名的交 友俱乐部或网站建立合作关系，定期开展未婚大龄青年进行男女 派对活动，如篝火晚会，东西冲男女穿越茶道文化：在垂钓池旁，规划新建汇集中外名茶品尝、茶道文化交流、茶艺 作坊为一体的休闲茶道文化中心，采用单层园林式建筑。海洋美食配套原料全部采用当地出产的海鲜产品，邀请国内外最优秀的厨师， 打造各色美食，让游客可以吃到地道的深圳海鲜美食，让“健康”与“美味”伴随着每一位游客流连忘返！（二）市场推广及市场形成条件人对高层次的物质和精神生活的追求是生态生活区产生、存在和发展 的源动力。经济发展，GDP迅速增长，民营企业长足发展，造就了很大的一批消费 群体。个人收入增加，形成了一个非常有消费实力的阶层一中产阶层，为生 态旅游园提供了更广阔的空间。市区土地稀缺、房价上涨、环境恶化、生活空间越来越铗小拥挤，居 住已经开始向近郊延伸，“生活在郊区，工作在市区”的模式开始形成。个人收入增加，生活水平不断提高，消费者开始选择环境优美、空气 清新之地休闲娱乐。当亚健康在悄悄侵蚀着城市人的身心，远离城市喧嚣，渴望心情舒展， 追求田园风光享受大自然拥抱，变成人们渴望的一种健康娱乐消遣。公路网络发展迅速，已经完全将郊区与市区紧密连接在一起。汽车普及，消除了距离障碍，使近郊居住成为现实。（三）项目市场影响1. 改善当地生态环境，使生态布局更合理。山地坡地都将种植最优良的植被。绿化率极大地提高，这里不再有尘土， 因为所有的土地将被各种植被所覆盖。2. 改善当地基础设施建设。公路、民用住宅、特色风情建筑、园林建筑都将一应俱全，能源、水等 等供应将得到保质保量地充分满足。3. 改善当地社会文化环境，改善当地人群文化结构。项目由一批学历层次、文化层次高的传授、学者、研究员、字画家、影 视演艺人士参与讨论、策划与运作，可强化项目的文化氛围。科学、教育人 士的加盟与参与，可以大大改善当地人群的整体文化结构，提高农民文化素 质，促进当地文化建设。4. 为当地人提供就业机会。为当地居民提供一定数量的就业机会；同时有一定产业的村民可以将自 己的产业融入到项目中，很快他们的收入将会成倍的，甚至是指数型增长。5. 居民幸福指数提高。当地居民幸福指数将会得到提高； 旅游产业将成为当地政府支柱性产业， 为镇域乃至市域经济快速增长作贡献。第五章行业与市场分析、SWO分析SWO分析i项目区交通便利，区位优势明显。距深圳市城区东部30公里处，有高速公路和二级公路直接到达，完全 远离城市的喧嚣，一小时车程。2. 自然条件优越，利用潜力大。项目区经营现状仍以传统零散经营为主，休闲旅游的开发层级和建设 水平较低。较低的经营开发利用程度为都市型现代海岸休闲园区的规划 设计提供了较大的空间。3. 资源优势明显，市场前景广阔。东冲目前还没有形成海岸休闲观光公园的产业，在以后的发展过程中， 在市场空间和顾客资源方面都有很强的竞争优势。因此，项目区在规划和发展过程中，突出创新特色，易形成自己独特的竞争优势，加上科学 的管理运作，将使项目区保持旺盛的生命力和竞争力。5.观光专线，方便出行。沿海高速公路成为景区至市区之间观光专线，方便客人参观、购物、沟 通、娱乐等。1. 区域处于经济发展阶段。经济发展的迅猛及中高层收入人数的不断增多， 为项目提供了坚实的经 济基础。2. 生活方式的转变。（二）现代人越来越懂得享受生活，向往无拘无束、原始自然的田园风光，郊机会区的居家生活受到人们的不断推崇。3. 处于战略机遇期。城市经济的发展必将带动休闲旅游业的发展，都市型现代海岸休闲景区 的发展也将面临一个迅速发展时期。 项目区把握这一战略机遇，积极发 展都市休闲旅游。（三） 劣势1. 以传统经营为主，现代休闲产业基础薄弱。项目区当地以传统经营为主，设施发展水平明显偏低。2. 产业结构单一，组织化程度低。项目区与周边旅游建设方面相比， 产业结构单一，经营方式落后，技术 水平低，设施条件相对落后，并且建设资金和人才短缺，土地流转障碍 较大，农民组织化程度较低，缺乏大型产业龙头企业的带动和支撑。3. 尚未建立良好的机制与体制，竞争力相对较弱 。项目区目前还没有建立良好的机制与体制， 这就要求项目区的规划发展 要通过产业结构的调整和优化，在产品创意上做文章，组合本地资源， 突出生态特色，发挥后发优势，形成核心竞争力，实现差异化、特色化 发展。4. 心里因素。交通环境较城中心比较，尚有一定差距，实际距离不远，心理距离较远。（四） 威胁1. 竞争。类似项目，在环境、区域及规划上与本项目都存在一定竞争。2. 消费者感知度。消费者对东冲的了解比较少，市场推广的力度有待提咼。、行业分析随着我国改革开放步伐的进一步加快，特别是我国由一个农业大国向工业 大国过渡，我们的原生态土地越来越少，人们越来越远离土地，城里人已经无 法看到原生态环境的魅力。由于工业化的发展，城市污染，人们渴望回归大自 然的愿望越来越强烈。我们的度假海岸公园建成后，当地的以上问题将得以解决。深圳大学组织旅游系的学生在东门步行街对过往路人进行随机问卷调查：您认为深圳应从哪方面入手打造旅游精品项目？A.美食8% B.购物16% C.商务17.3% D.高尔夫5.3% E.农业生态观 光12% F海滨休闲度假 45.3% G.其它9.3%以上结果可以说明，至少有45%的人会认可海滨休闲度假方式，他们都是潜 在的消费者，深圳市现有居住人口达1300万,按45%+算，至少有585万人会 选择海滨度假方式，每人每次直接消费100元,就有近6个亿的直接营业收 入，上述计算仅以一次计算结果而已.第六章 效益分析一、经济效益测算 “生态观光休闲”以大面积的海洋和绿色震撼力来创造市场。利用大面积 生态公园开发建成的功能齐全的度假胜地。项目区沿线海洋风光别具特色， 是开展海岸观光、 异域风情休闲的好地方， 规划突出争取三方面客源：1利用其地理位置，争取深圳、东莞、惠州、广州及周边地区生态和大型观光客源（可停留 1-2 日）； 2以湿地、红树林为基地，开展青少年社会实践，争取周边地区大量青少年客源（每人可停留 1-2 天）；3通过海岸资源的培育和保护， 逐步建成海洋疗养基地， 推出老人保健疗 养，争取大批长期客源（每人可停留 15-30 天）。本项目集休闲生态休闲、海洋观光、会议度假、社会实践、保健疗养、大 型游乐于一体，可形成大量稳定的客源，而投资以海洋、绿色为主，强调自然 的原汁原味，既可有效控制投资成本，更能充分体现本公司回归自然的理念。项目建成以后,通过市场营销策划 ,可以吸引周边至少 50万次人流来消费 , 可以创造近 5000万元的销售收入 . 上交税收 260万元.二、社会效益分析 建设项目的实施将为深圳市民提供一个环境优美、设施完善、旅游观光、 休闲娱乐活动的新去处。通过合理开发利用当地自然资源，可使旅客观赏、了 解到东冲风土人情和名、优、特农副产品及历史文化，对促进深圳市旅游业发 展、保持社会稳定、促进经济腾飞具有重要作用，对东冲旅游商品开发、城市 基础设施建设、下岗职工再就业提供了良好的发展机遇，项目开发建设具有较 好的社会效益。三、生态环境效益分析东冲度假海岸公园的开发建设把保护、 改善和合理利用生态环境融为一体。景区内管理科学，开发合理，并禁止景区内对的各种植被进行乱砍滥伐，同时 项将在景区内大力种植人工林、水岸植物、花卉和草地，增加绿地面积，对区 域生态环境合理化具有明显的促进作用。四、项目效益分析东冲度假海岸公园的项目投资概算金额 1 亿元人民币，预计完成后可以创 造 0.25 亿元左右的利润。 因为生态园策划和规划完全是充分利用现有资源优势 进行整合，很多植物生态资源、水域资源、民俗风格资源、地理优势资源、野 生动物资源、湿地资源等都是现成的，且有良好的保护。将这些资源进行有机 的整合开发利用， 引入旅游的要素，创造出非凡景致与大型会议、原生态文化、 绿色文化、民族文化完美柔和，打造龙头旅游景点。1植物生态资源：园区内的土地 60%已被园林和植物所覆盖，植被物种有 二十多种，这些野生的植物或是长年自然形成或是人工栽植，在园区已有相当 的数量，对于绿化园林无需再投入大量资金，只要加强保护和开发，即可成为 观赏的景致。2动物资源：园区内有森林茂盛，毛草密集动物繁殖侯鸟有几十种，而且 常年有水不干枯，时常惊起一滩鸥鹭景致极为为别致，除自然栖息的飞禽走兽 外还人工饲养动特等也为游人与野生动物零距离接触， 创造了条件。 这对生态、 野生动物保护和提升深圳市旅游品牌效益都有好处，具有非常高的旅游价值。3其他资源： 在根据自然条件与东冲旅游资源整合的前题下完成一个又一 个经典建筑。如种植园、休闲园、会议中心等即可提升旅游价值又可创造客观 的经济效益。上述的开发投资不大，收效很大，还有园区内的娱乐、消费、通 信、交通设施，完全可以利用招商形式建设，谁投资谁受益。第七章投资估算与财务分析、投资估算公司的管理目标为一年创业、二年创收、三年形成核心竞争力各主线初步管理营销估算为:各主线初步管理营销估算会员制度生态旅游服务中心生态文化金卡：5000元/张，银卡： 3000元/张，贵宾卡：1000 元/张其中金卡5000人，银卡10000人，贵宾卡2万人 销售收入：600万销售毛利：200万项目投资：1000万元（道路建设/绿化建设/ 度假设施/娱乐设施）起动投资：1000万，其余或滚动发展。每年游客：50万次，人均消费100元。包括： 正常游客8万人，学生10万人（3天），疗 养老人2万人（30天疗程）销售收入：5000万元销售毛利：2000万元项目投资：500万（环境 美化/ /样品/市场推广） 起动投资：1000万，（5 年计划/每年200）每年销售额0.5亿元 销售毛利：300万元目前处于投入阶段，每年1000 万元生态种植园建设2012年下半年 正式推出基础建设投资：1000万元2013年开始产生投资效益二、财务评价1. 评价依据 本项目的财务评价是在具体建设方案、投资、经营和收益等基础上，依据 国家计委和建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参数（第三版） 等有关规 定和要求进行测算和分析。基础数据：估算期为 20年；总投资 1 亿元；固定资产投资 3000万元；流 动资金 2300 万元；贷款 3000 万元。经营税及附加 5.5%计算。2总成本估算： 正常年（远期运行阶段）总成本为 8000 万元；经营费用 2000 万元；固定 成本 5000 万元；可变成本 1000 万元。3经营收入估算： 经营收入根据调查分析，分为近期、中期、远期，客流量为估算依据，近 期年经营收入按 4000 万元估算，中期 5000万元，远期 6000万元。第八章 风险分析与控制1政策风险。 东冲度假海岸公园项目具有地理优势， 也符台城市总体规划 生态环保效益型经济模式充井体现了高效旅游、绿色旅游、科普旅游、观光旅 游等现代化旅游的发展方向，符合生态旅游产业政策的大力扶植。因此，不存 在政策风险。2灾难风险。 东冲度假海岸公园里面的建筑物， 采用高强度防震防风设计 安全系数极高。3生态园待客率风险。交通的顺畅是客源的保障，创意和管理亦是客源的 保障。生态园建立初期，服务客户为主导，尽可能的让客户感受原生态环境， 根据市场调查，预计生态园在开业三个月内，顾客上座率能达到80。4管理团队风险与控制。背后具有强大的才市场资源储备库，足可以抵御 公司经营中的管理团队风险。