个人转让房地产土地增值税、营业税及附加、个人所得税办税须知

个人转让房地产土地增值税、营 业税及附加、个人所得税办税须 知作者: 日期：个人转让房地产土地增值税、营业税及附加、个人所得税办税须知个人转让房地产除征收契税、印花税之外，还涉及土地增值税、 营业税及附加、个人所得税，为便于纳税人了解和掌握有关办税知识， 根据现行税法规定，将有关办税须知简要列举如下：应征、免征的情 形一、应征情形：（一）土地增值税1.转让非住宅（含赠与给非直系亲 属）2转让非普通住宅（含赠与给非直系亲属）。注：上述非直系亲 属如果既受赠住宅又承担赠与人的直接赡养义务的除外。（二）营业税1 转让非住房；2转让购买不足五年的住房（含个人将通过受赠、继 承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售）3转让购买已 满五年的非普通住房；4.转让自建房，属于城市、县城镇的，超过六 十平方米部分。（三）个人所得税1 .转让非住房；2 .转让自用不足五 年的住房（家庭生活用房）（含个人将通过受赠、继承、离婚财产分 割等非购买形式取得的住房对外销售）;3.转让自住满五年但不是唯一 的住房（家庭生活用房）。二、免征情形（一）土地增值税1 .转让非住 宅经计算无增值的；2 .转让非普通住宅经计算无增值的； 3 .居民 个人拥有普通住宅转让；4.将房产、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人和通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他福利、公益事业的。有上述第 1、2、4点情形的 土地增值税的免征手续须到税务部门办理免征证明。（二）营业税1 .转让购买已满五年的普通住房；2 .个人赠与不动产。注：转让购买的 非住宅、转让购买已满五年的非普通住宅 ，须提供上手购房发票进行 计算，计算后无余额的，不用缴纳有关的税费。（三）个人所得税转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房。 注：个人转让房地产 按“据实征收”方法，经税务部门审核后无所得额的，不用缴纳个人所得税。计税方法一览表一、非居住用房税种计征条件征收方式计税 公式备注土地增值税能提供上手购房发票据实征收转让收入-上手发票价（每年加计5 %）-有关税金X适用税率速算公式无增值不征不 能提供上手购房发票核定征收，简易扣除重置成本（转让收入-转让 收入X90% ） X30 %/营业税及附加能提供上手购房发票/（转让收入 上手发票价）X5.5%无余额不征不能提供上手发票/转让收入X5 .5%/个人所得税/据实征收（转让收入-房产原值-合理费用）X 2 0 %无所得额不征/核定征收转让收入X 7.5% X2 0 %/二、居住用房 （一）普通住房税种计征条件征收方式计税公式备注营业税及附加购 买不足5年转让的/转让收入X 5.5%购买超过5年（含5年）转让的 不征个人所得税/据实征收（转让收入-房产原值-合理费用）X20 % 转让自用满5年（含5年）且是唯一家庭生活用房的免征/核定征收转 让收入X5% X20 % （二）非普通住房税种计征条件征收方式计税公式 及税率备注土地增值税能提供上手购房发票 /转让收入-上手发票价（每年加计5%）-有关税金X适用税率速算公式非普通住宅凡居住 满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的， 减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税，无增 值额的不征。不能提供上手购房发票核定征收，简易扣除重置成本（转让收入-转让收入X 9 0% ）X3 0%营业税及附加购买未满5年转 让的/转让收入X 5 . 5%/购买超过5年（含5年）转让/（转让收入一上 手发票价）X5. 5 %无余额的不征自建自用住宅超用地标准部分 /超标 准部分房价X5. 5%转让自建房，属于城市、县城镇的，未超过六十 平方米部分的不征个人所得税/据实征收（转让收入-房产原值-合理 费用）X2 0 %自用满5年（含5年）且是唯一住房/核定征收转让收入 X5% X20%注：外籍个人暂不征收城市建设维护税和教育费附加有关 概念规定普通住房：同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房套内建筑面积 120平方米以下或单套住房建筑面积144 m2以下(含14 4 m 2 )；实际成交价格低于同级别土地上住房平均 交易价格的1 .4 4倍以下(含1 . 4 4倍)。非普通住房：只要符合以下 其中一个条件的住房为非普通住房：住宅小区建筑容积率在1 . 0以下;单套住房套内建筑面积12 0平方米以上或单套住房建筑面积144 m2以上;实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.4 4倍以上。个人所得税据实征收：转让自有房产的，纳税人能够提供 合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，根据个人所得税法的规定按照“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。 每次转让房产收入额：是指纳税人每次转让房产所取得的全部房款收 入，不管分多少次取得收入，均应合并为一次转让房产收入。个人所 得税核定征收：按照中华人民共和国税收征收管理法第三十五条、 第三十六条和中华人民共和国个人所得税法实施条例第十九条的 有关规定，凡转让房产过程中有出现下列情形之一的，实行核定征收:1. 未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；2 .未能提 供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房 产原值的3未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用 的；4.申报房产成交价格明显低于房管部门出具的房地产价格审 核书所审定的价格，又无正当理由的；5 .转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；6.在办理个人所得税完税手续时， 未按规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。转 让收入:对住房转让所得征税时，以实际成交价格为转让收入。但隐瞒、 虚报交易价格或报价明显偏低且无正当理由的则采用市场评估价格 核定。土地增值税纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，或提供扣除项目金额不实的，或转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无 正当理由的，按照房地产评估价格计算征收 ；将非居住用房、非普通 住宅赠与给非直系亲属计征土地增值税时，以评估价作为转让收入。 上手购房发票：上手购房发票是由上手卖方或税务机关开具的，套印税务机关发票监制章的发票和经省级税务机关批准不套印发票监制 章的专业发票以及合法的财政票据。土地增值税适用税率：适用四级超率累进税率。适用税率速算公式：增值额未超过扣除项目金额50% 的：增值额X 30 % =税金;增值额超过扣除项目金额5 0%未超过1 0 0 %的:增值额X40 %?D扣除项目金额X5% =税金；增值额超过扣 除项目金额100%未超过2 0 0 %的：增值额X50 %-扣除项目金额 X15%=税金;增值额超过扣除项目金额200%的:增值额X60 %扣 除项目金额X3 5%=税金。土地增值税扣除项目金额：统一按转让收 入的90%为综合扣除率计算增值额，综合扣除额包括旧房的重置成本 价、应纳税金以及有关规定缴交的费用。应纳税金是指在转让房地产 时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。房屋原值 具体包括：1 自建房：报建及建造过程发生的费用 ；2 购买商品房: 购进价格及购房支付的其他有关费用（包括契税、印花税、权证综合 费等）;3 .经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人 实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。经济 适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。4 .已 购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房 价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向 财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住 房是指城镇职工根据国家和县级 （含县级）以上人民政府有关城镇住 房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。5. 城镇拆迁安置住房:（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2 ）房屋拆迁采取产权 调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价 款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取 得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆 迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋 ，又支 付部分货币的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的 价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。合理费用 ：是指纳税人按 照国家或地方政府规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、土地出让金、交易手续费、中介服务费等费用。1支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住 房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购 公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%; （ 2 ）商品房 及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的 10 %。纳税人原购房为装 修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、 厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。2支付的住房贷款利息。纳税 人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房 贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的土地出让金、交易手续费、中介服务费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。有关税金：是指转让房产时按照国家或 地方政府规定支付的有关营业税、 城建税、教育费附加、土地增值税、 印花税。确定上述房产原值、合理费用、有关税金时，纳税人必须提 供有关合法、有效的凭证，包括完税凭证、套印税务机关发票监制章 的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财 政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他 凭证;发生建造费、中介服务费的，纳税人还必须提供有关合同、协议。 房屋原价（营业税的规定）：是指单位和个人销售其购置的不动产或 转让其受让的土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受 让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。 有关时间的界定一、计 征个人所得税个人自用、购买、转让住房时间的界定（一）根据现行政策规定，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。自用时间按下 ？?商品房的，以房屋产权 证、契税完税证明上注明的时间或商品房买卖合同约定的交楼时 间为准；（2）购买公有住房的，以购房合同的生效时间、房款收据 的开具日期、购买公房缴款明细表上注明的缴款时间或房屋产权 证上注明的时间为准；（3）自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣 工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；（4）个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发 生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。上述证明文件 所注明的自用起点时间不一致的，按照孰先的原则确定自用时间。2.个人自用房屋的终止时间：以转让房屋时向房管部门申请交易所填报 的广州市房地产买卖、登记申请表上注明的受理日期为准。（二）根据现行政策规定，个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房可 全部或部分退回转让住房已缴个人所得税。 对上述房屋买卖时间按下 列原则确定：1.个人重新购买住房时间：以购房合同的生效时间、第 一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明 的填发日期，按照孰先的原则确定重新购房的时间。2.个人转让自有住 房时间：以个人转让自有住房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时 间为准。二、计征营业税购买时间的界定（一 ）个人购买住房以取得 房屋产权证或契税完税凭证上注明的产权证核准发证时间或契税完 税填发时间确定购买时间。（二）房屋产权证与契税完税凭证上注明 的日期不一致时，按照孰先原则处理。即房屋产权证上注明的时间早 于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房 屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间 的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。（三）通过受赠、 继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。（四） 根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买 房屋的时间。实际操作常见税收违法行为及法律后果一、 低报交易价 格代征单位发现在房产交易过程中，发现有部分买卖双方在填报房 地产转移登记表及房地产买卖合同时，故意低报、瞒报交易价 格逃避税收，这是典型的低报价格逃税案例。法律后果：1 .行为违法。 此行为违反了中华人民共和国税收征收管理法和中华人民共和 国合同法的有关规定，买卖双方将承担相应的法律责任。根据中 华人民共和国税收征收管理法实施细则 第三条“纳税人签定的合同、 协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”的规定，买卖双 方故意低报、瞒报交易价格的合约行为，税务机关不予认定，税务机 关对申报的交易价格明显偏低而又没有正当理由的， 依税法规定按核 定计税价格征收税费。因违法（虚假）签约行为导致少缴、未缴税款的， 由税务机关按照偷税行为论处。2 .容易发生交易纠纷。由于法律不 保护买卖双方私下签订的协议，一旦买方以故意低报的价格来支付房 款，便会产生交易纠纷，卖方的权益不但得不到保障并要承担违约责 任。3税负转嫁。买卖双方低报、瞒报交易价格申报纳税后，偷逃了应 由卖方负担的部分或全部税款，并取得了非实际成交价格的房屋销售 发票。买方再次转让时，只能以房屋销售发票载明的价格而非上手实 际交易时的成交价格作为申报纳税的扣减凭证 ，多缴了上手低报、瞒 报的部分价格的应缴税款，既本应由卖方承担的税负转嫁到了买方身 上。二、提供篡改过的资料甚至虚假资料代征单位发现在房产交易过 程中，有的当事人利用各种手段，篡改房屋取得时间和购买价格等资 料，甚至提供虚假资料逃避税收。例如有业主委托中介公司办理某物 业二手交易程序，采取以假购房发票的形式，偷逃税款，中介服务人员 从中谋取暴利，事发后除被追缴税款外，由相关部门依法追究其他相 应法律责任。法律后果：行为违法。当事人提供篡改过的资料甚至虚 假资料的行为，触犯了中华人民共和国刑法和中华人民共和国税收征收管理法的有关规定，一经查实，卖方作为纳税主体除依法 被追缴偷逃的税款外，还将被追究相关偷逃税法律责任，房地产中介 机构和买方参与其中的，一并承担连带法律责任。房地产中介机构轻 者可依法处以纳税人未缴或者少缴税款50%以上3倍以下的罚款,重者可追究刑事责任。对凡是符合免征条件的交易案件，代征部门会 通过交易登记中心和档案馆的系统核对全部资料， 核实无误后才办理 免征手续。对提供补充证明资料申请免税的 ，提供人必须出示有效身 份证明，并在提交资料涉及计税金额和界定应征或免征日期的关键页 数上签名确认。代征部门同时在交易登记中心和档案馆的系统中对补 充资料核对无误后方可采用。依法纳税是公民的基本义务，偷税、骗税、抗税是违法行为，应负法律责任。此办税须知仅作为税法宣传之 用，如有错漏或政策法规变化、调整的，以正式的政策法规文件为准。