投资发展规划(汇报版)63p

2010-20122010-2012年年投资发展规划投资发展规划目录目录2一、战略目标一、战略目标二、投资原则二、投资原则三、规划举措三、规划举措四、战略保障四、战略保障 一、战略目标一、战略目标3一、战略目标一、战略目标4战略方针：战略方针：“中国领先的高端商业地产开发商和运营商中国领先的高端商业地产开发商和运营商”。以中化集团“第三次创业”以及“创新、整合、协作”的精神为指引，坚持高端定位，走精品路线，在发展中调整优化结构，体现“三个加速” 。 010012014016018020收入收入(亿元港币)方兴方兴2002,000300400500600700800900瑞安世茂新鸿基 九龙仓恒隆碧桂园香格里拉文华东方长江实业远洋华发股份中华企业Soho中国0华润置地 1,0001,8001,900中海220240404206080200万科香港置地国贸富力金融街 嘉里建设招商金地保利市值市值亿元亿元100第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队第一梯队第一梯队方兴方兴2012年年五年目标：五年目标：进入中国房地产综合实力15强，进入第二梯队整合；整合；聚焦商业模式、核心能力突出不进则退；不进则退；持续依赖市场机遇谋发展目前，第二梯队规模：目前，第二梯队规模：收入100亿市值300 亿预计五年后实现收入接近预计五年后实现收入接近200200亿元，利润总额亿元，利润总额4040亿元，市值超过亿元，市值超过400400亿元，亿元，提前实现集团对地产业务板块的规划目标提前实现集团对地产业务板块的规划目标3840489015064667512020092010201120122014三年目标：三年目标：经营规模翻一番收入收入收入从收入从20092009年的年的6464亿元增长到亿元增长到20122012年的年的120120亿元，三年增长近一倍亿元，三年增长近一倍在持有物业和酒店投资平稳运营的条件下，要实现以上收入目标，未来三年在持有物业和酒店投资平稳运营的条件下，要实现以上收入目标，未来三年公司开发业务要加快节奏。到公司开发业务要加快节奏。到20122012年开发业务收入年开发业务收入9090亿元，年均增长亿元，年均增长34%34%。（香港上市公司前20名过去三年收入年均增长24%）总收入总收入（亿元）（亿元）其中销售物业其中销售物业（亿元）（亿元）200920096464383820102010666640402011201175754848201220121201209090目标：目标：20122012年达到年达到120120亿元亿元目标：目标：20122012年达到年达到3030亿元亿元盈利能力盈利能力利润总额利润总额（亿元）（亿元）2009200914.514.52010201014.414.4201120111717201220123030利润总额从利润总额从20092009年的年的14.514.5亿元增长到亿元增长到20122012年的年的3030亿元，三年翻一番亿元，三年翻一番三年目标：三年目标：盈利能力翻一番三年土地储备目标三年土地储备目标为实现2014年销售收入200亿元的目标，那么，2011年用于土地储备的资金应不低于45亿元亿元，对应的储备面积为一线城市45万方万方的建筑面积。考虑一二三线均衡布局策略，2011年分解到一、二、三线城市的土地储备目标分别为20万方、40万方和15万方。未来三年的整体储备目标如上图所示。 二、投资原则二、投资原则9二、投资原则二、投资原则10长期持有与物业出售相结合，长期持有与物业出售相结合，以物业出售为主以物业出售为主资产经营与资本运作相结合，资产经营与资本运作相结合，以资产经营为主以资产经营为主自主发展与外部协作相结合，自主发展与外部协作相结合，以外部协作为主以外部协作为主项目应成为所在地所在地具有影响力具有影响力的项目强调项目本身的现金流平衡强调项目本身的现金流平衡：通过“销售促持有”的策略，原则上要求每个项目投资后三年内实现自身的现金流平衡项目总投资IRR必须超过超过10% 三、规划举措三、规划举措11三、规划举措三、规划举措12资源获取寻找、甄选、取得公司赖以生存的资源，实现可持续发展；资源筹划针对目标资源，通过策划、二次开发实现资源价值最大化。 土地土地招拍挂 设立专职岗位，研究重点关注城市的经济、地市、房市，筛选有价值地块重点跟踪与论证 建立并维系与地方政府的良好关系，在土地出让过程中，说服政府设定的出让条件尽可能有利于我司，达到“勾地”的效果合作取得 重点关注目标市场的“地产”公司，发挥各自优势，实现房、地共赢 利用国企优势，介入城市厂矿、危房及城中村改造 组成土地竞买联合体，规避竞价，变相设置竞争者进入门槛一级开发 重点关注处于土地收储后期的一级开发项目 实现与土地一级开发商共赢，通过二级市场获取可控成本的土地资源（一）资源获取1、方式与策略 在建项目根据现行政策法规，项目在建过程中由于没有形成完整的资产，项目以资产转让的形式受到制约，所以在建项目唯一可行的取得方式为股权收购。风险揭示：政策法规风险、或有债务风险（一）资源获取1、方式与策略 建成项目 资产收购通过优化运营，寻求持有物业的现金流水平的提高；通过物业二次开发、寻求物业变现的“批零”差价。 股权收购通过股权收购，降低物业的持有成本；通过物业二次开发，寻求物业增值（股价）。（一）资源获取1、方式与策略（一）资源获取2、资源地图 一线城市一线城市一线城市核心地段核心地段副中心副中心卫星城镇卫星城镇地段特征城市过度开发引发土地资源奇缺，成本高昂，交易完全市场化城市化程度与特征明显，处于城市化进程的快速增长期城市化起步阶段，城市规划与建设具有较大空间基于市场机会与自身能力的战略关注度（高、中、低）综合体综合体中中低住宅住宅中高高（低密度）城镇建设城镇建设低低高一级开发一级开发低低中目标区域n 北京、上海、广州、深圳重点关注n 城市副中心 住宅n 卫星城镇住宅、城镇建设一线城市资源储备策略一线城市资源储备策略（一）资源获取2、资源地图 二线城市二线城市二线城市老城区老城区城区边缘城区边缘新区新区地段特征城市设施集中度高，缺乏规划，城市形象和功能亟待提升具备交通便利条件，城市面貌亟待改善土地供应充足，为开发商提供了更大的运作空间基于市场机会与自身能力的战略关注度（高、中、低）综合体综合体高低中住宅住宅中高低城镇建设城镇建设低中高一级开发一级开发低中高目标区域l 明星城市：杭州、青岛、宁波、 厦门、苏州、大连l 潜力城市：成都、武汉、长沙、 合肥、南宁、西安、济南二线城市资源储备策略二线城市资源储备策略重点关注l老城区 城市综合体l城市边缘 住宅l新城城镇建设、一级开发（一）资源获取2、资源地图 三线城市三线城市三线城市老城老城新城新城地段特征城市形态与城市功能亟待改善比邻老城区，土地供应充足基于市场机会与自身能力的战略关注度（高、中、低）城镇建设城镇建设低高一级开发一级开发中高重点关注l 新城一级开发、城镇建设三线城市资源储备策略三线城市资源储备策略目标区域l地域优势：南通、漳州、汕头、舟山l产业优势：株洲、通化、唐山收入与房价对比分析收入与房价对比分析（一）资源获取基于规划条件，基于规划条件，寻求价值最大寻求价值最大化化资源整合与二次开发运作模式创新（二）资源筹划（二）资源筹划配置业态种类，提高物业的整体效率；优化业态比例，提高物业的分项效率；安排业态长短结合，改善物业的现金流。（二）资源筹划功能集成；品质提升；服务改善。（二）资源筹划环保低碳：生态社区；老龄化：老年公寓; 健康：体检、康复中心; 都市生活工作便利化：城镇建设。（三）2010年 资源获取与资源筹划 重点推进项目1. 青岛中岛项目青岛中岛项目2. 崇明示范生态社区项目崇明示范生态社区项目3. 北京怡生园周边整体开发项目北京怡生园周边整体开发项目4. 长沙梅溪湖项目长沙梅溪湖项目5. 合肥森林公园地块项目合肥森林公园地块项目6. 武汉江岸车辆厂项目武汉江岸车辆厂项目7. 杭州中化蓝天合作项目杭州中化蓝天合作项目8. 王府井大饭店改造王府井大饭店改造1、青岛中岛项目、青岛中岛项目2009.12.29与青岛城投集团签署区域战略合作暨中岛蓝海新港城项目合作框架协议以中岛为起点，进而推进南岛、团岛及小麦岛、红岛、四方滨海欢乐城的合作29青岛造船厂四川路居民楼四川路居民楼青岛轮渡蓝石海景海丰集团青岛冷藏厂内容指标用地面积（公顷）11.88容积率4.96总建面（万平米）总建面（万平米）58.9住宅（万平米）25.9办公（万平米）20.1商服（万平米）10.8学校、邮局等（万平米）2.11、青岛中岛项目、青岛中岛项目1、青岛中岛项目、青岛中岛项目开展尽职调查；进行市场调研；开展项目开发方案策划；可行性研究工作；与城投共同研究合作模式，分割土地，设立公司。下一步工作2、崇明示范生态社区项目、崇明示范生态社区项目国家级环境友好型的生态化城市，可持续发展的低碳城市范例。设计思想的创新生活理念的创新生活方式的创新规划和建筑的创新设施设备的创新 取得政府的信任与支持 为取得该项目创造条件 在项目取得方式上尝试创新，形成我司的项目前期策划能力 第一阶段的具体工作为：与土地一级开发商形成联合工作组，推进项目的城市设计工作。2、崇明示范生态社区项目、崇明示范生态社区项目工作思路工作思路2010.012010.022010.032010.042010.05前期研究设计任务书设计事务所筛选设计和反馈2、崇明示范生态社区项目、崇明示范生态社区项目近期工作时间表 区位和现状区位和现状 位置：顺义区北小营镇 占地面积：480余亩 现状：会议中心 营运状况：有待进一步提升 周边状况周边状况 西侧为奥运林，占地800余亩，目前为怡生园租用 南侧为奥林匹克水上运动中心，占地2000余亩，每年需行政事业拨款2000多万 西南侧为北京乡村高尔夫俱乐部，占地3500亩，品质与经营状况一般 东北侧为榆林村3、北京怡生园周边整体开发项目、北京怡生园周边整体开发项目3、北京怡生园周边整体开发项目、北京怡生园周边整体开发项目工作思路创新产生收益 政府诉求：打造北京高端休闲度假区，解决奥运水上公园维护资金问题 我方诉求：以怡生园为基础，通过适度开发周边项目，形成多功能业态集群高档会务高档会务运动休闲运动休闲体检康复体检康复养生调理养生调理避世别院避世别院企业会所企业会所4、长沙梅溪湖项目、长沙梅溪湖项目项目位置项目位置 湘江以西，比邻长沙高新技术区和岳麓山风景区，位于二环和三环路之间。梅溪湖梅溪湖4、长沙梅溪湖项目、长沙梅溪湖项目 用地范围：用地范围：建设用地4500亩，湖面3000亩，总建筑面积1100万平方米。 政府承诺：政府承诺： 人工湖，道路20万平方米会展中心20万平米研发基地5万平米高档酒店4、长沙梅溪湖项目、长沙梅溪湖项目工作思路 与政府公司合作，成立土地开发公司 取得政府授权，介入一级土地开发 通过一级、二级联动，控制土地储备成本，折合楼板价1200元 获取土地储备（1100万平方米）5、合肥森林公园地块、合肥森林公园地块项目区位 合肥市主城区西北部、董铺水库东侧，东南距市中心3公里，东临四里河路，南邻湿地，北接二环路。 森林公园森林公园地块地块当前出让条件地块示意图占地面积占地面积建筑面积建筑面积规划用地性质规划用地性质土地利用现状土地利用现状出让事项出让事项参考价参考价1196亩200万平方米万平方米商业、住宅商业、住宅净地净地招拍挂方式供招拍挂方式供应，净地交付应，净地交付300万元/亩5、合肥森林公园地块、合肥森林公园地块工作思路 项目规划先行 赢得政府支持 设置竞争壁垒 土地成本控制 保证资源获取目标地块目标地块5、合肥森林公园地块、合肥森林公园地块耀华锅炉厂地块 位于拱墅区，为传统老城区 占地92.3亩，容积率2.8 住宅建筑面积17万平方米锅炉厂6、杭州中化蓝天合作项目、杭州中化蓝天合作项目耀华地块 位于滨江区，钱塘江南侧，与六和塔隔江相望 占地132亩，容积率2.5 住宅建筑面积22万平方米6、杭州中化蓝天合作项目、杭州中化蓝天合作项目工作思路 与中化蓝天合作，实现优势互补 利用方兴专业能力，实现双方共赢 共同制定土地取得方案，控制土地成本7、武汉江岸车辆厂项目、武汉江岸车辆厂项目项目位置：项目位置：武汉市江岸区长江北岸北：二七长江大桥南：二七路（滨江苑小区）东：沿江大道西：解放大道占地749亩长：沿江1公里宽：0.5公里建筑面积188万平方米 7、武汉江岸车辆厂项目、武汉江岸车辆厂项目初步规划：初步规划：总建筑面积188万平方米现规划中的住宅和商业的比例为5:5存在比例调整的可能性。土地现状：土地现状： 80%为原江岸车辆厂工业用地，20%为现存居住和临街商业。 （核心片）（核心片）2010年重点推进项目土地储备年重点推进项目土地储备城市项目占地面积（亩）可开发体量（万平方米）楼面地价（元/平方米）最早产生贡献年份合计其中：住宅商业、办公青岛中岛项目17859 59 26 215500 2012年北京怡生园整体项目7000 - -2013年长沙梅溪湖项目4500 1100 1100 550 550 1182 2013年合肥森林公园地块1196 200 200 170 30 2400 2012年杭州中化蓝天两地块224 39 39 39 0 6000 2012年武汉江岸车辆厂地块749 188 188 94 94 6500 2012年8、王府井大饭店改造、王府井大饭店改造方向一方向三改造成五星级酒店改造成产权式酒店翻建成五星级酒店新建成五星级酒店新建成产权式酒店方向二改造翻建新建改造成写字楼新建成写字楼方向四出售现状出售改造后择机出售从政策可行性论证看，翻建和新建都不可取，投委会11月26日召开的第十五次会议建议在穷尽所有可能基础上，排除翻建和新建两种不可能方向，重点论证改造方向；在改造方向中，改造成产权式酒店在政策上不可行；总结上述论证，投资发展部认为，王府井大饭店改造成五星级酒店是切实可行方案。完成改造前期筹备，主要工作包括：n2010年10月份，完成设计及政府部门手续报批；n2010年12月份，完成施工及监理单位招标；n2010年12月份，完成资产处置和人员安置；n2011年1月份，开始施工8、王府井大饭店改造、王府井大饭店改造 四、战略保障四、战略保障49四、战略保障四、战略保障50（一）部门职责（一）部门职责（二）核心工作流程（二）核心工作流程（三）组织与团队建设（三）组织与团队建设（一）部门职责（一）部门职责1、标准与策略制定、标准与策略制定投资计划投资计划及流程及流程制定制定1.根据公司发展愿景与中长期战略规划，编制公司三年投资规划；2.负责编制公司年度投资规划举措与投资计划；3.负责编制及细化投资立项原则、标准及流程，建立投资项目筛选和论证模型；4.负责拟定公司投资管理相关规章制度等。投资策略投资策略制定制定1.宏观区域及重点发展城市投资策略研究，确定重点投资区域；2.根据宏观经济和行业发展现状以及对未来发展趋势判断，确定住宅、写字楼和商业地产投资比例； 3.研究项目投资策略，确定土地获取方式（竞拍、收购、合作）和项目开发方式（全资、控股、参股）。（一）部门职责（一）部门职责2、项目可研与投资管理、项目可研与投资管理可行性可行性研究及研究及决策决策1.负责项目信息的初步筛选，选择符合公司投资策略的项目；2.负责潜在项目的前期调研、论证与投资测算；3.参与编制和签署项目投资意向书，编写内部可行性研究报告；4.具体产品研究，根据市场需求，确定项目定位以及产品结构；5.与政府部门及开发合作方等社会资源建立充分沟通机制；6.负责投资项目立项报批。项目投资项目投资管理管理1.协调办理项目公司成立有关事宜；2.在项目公司组织架构正式落实之前，负责项目的实施和推进工作，包括产品定位及方案策划工作；3.负责公司在建项目的监管、投资中阶段性评估及统计工作，进行投资计划偏差分析与管理；4.根据掌握的项目信息，适时提出项目建议；5.二级公司重大投资事项管理与指导。（一）部门职责（一）部门职责3、日常事务、日常事务日常性日常性市场研究市场研究1.收集宏观经济信息、市场信息、项目信息，掌握市场发展动态；2.关注主要目标区域国民经济运行态势、土地市场交易情况、地方政策、市场供需结构以及主要竞争对手动态；3.产品研究，研究住宅、写字楼、商业地产的具体产品供需情况及产业发展趋势。4.与专业机构建立业务联系，并制度化维护。投委会投委会日常工作日常工作1.作为投资委员会办事机构，负责处理投资委员会日常事务，根据投委会有关研讨、决策事宜的安排，做好会议提前准备与事后协调落实工作，组织好汇报材料、会议纪要及上报材料。2.形成市场与项目研究报告报公司投委会，根据投委会决议或审核意见向公司总经理办公会提交报告。重大文件重大文件存档存档及管理及管理1.保存并管理投委会会议纪要；2.保存并管理本部门主导的项目经济合同等，项目公司成立后移交。3.保存并管理业务往来文件、合同项目审项目审议议项目审项目审批批颁发投资批件颁发投资批件根据批件出资根据批件出资投资项目实施投资项目实施（前期）（前期）通过通过未通过未通过投资审议意见书投资审议意见书一年内不得再一年内不得再次提出申请次提出申请未通过未通过提出立项申请提出立项申请项目立项项目立项立项预审立项预审立项预审意见书立项预审意见书通过通过通过通过未通过未通过项目论证项目论证通过通过投资发展部投资发展部投资委员会投资委员会投资发展部及专业机构投资发展部及专业机构投资委员会投资委员会总裁办公会总裁办公会投资发展部投资发展部财务会计部财务会计部投资发展部投资发展部54（二）核心工作流程（二）核心工作流程（三）组织与团队建设（三）组织与团队建设1、组织建设、组织建设 组建南方办公室搭建一个强有力的投资本部，设立派出机构，组建南方办公室，与此同时，发挥现有项目公司的地缘优势，形成一个网络。投资发展部投资发展部北京总部北京总部南方办公室南方办公室2、团队能力建设、团队能力建设信息取得信息取得资源信息来源投资本部职能、派出机构、属地化公司。形成覆盖目标区域的信息获取网络。信息处理信息处理行业与市场研究借助外脑，寻求时间与空间上的价值洼地，为低成本获取资源奠定基础信息筛选与甄别组建专业团队，积累经验，逐步形成独具慧眼的资源获取识别能力前期定位与策划未雨绸缪，聘请专业人员提前介入，提高决策科学性，确保资源的合理、有效利用，实现开发价值最大化工具与模型建立针对可能涉及到的业态，建立标准化、系统化工具模板，提高工作效率（三）组织与团队建设（三）组织与团队建设2、团队能力建设、团队能力建设项目策划项目策划初步发展思路研究先行规划，确保资源获取的合理性前期定位与策划通过专业人员的提前介入，实现开发价值最大化二次开发探索提出物业转型、改建方案，提升持有物业的价值可行性研究可行性研究财务可行性根据公司的财务目标与财务能力，适时优化投资标准与财务可行性评判模型技术可实施性利用规划、工程、法规、政策等方面的专业技能，客观评判项目意向开发方案的现实可操作性（三）组织与团队建设（三）组织与团队建设2、团队能力建设、团队能力建设对外联系对外联系沟通政府政府规划、土地、房管、建设以及招商部门保持良好的沟通与联系，先于土地公开市场获取项目信息，掌握主动权协商合作伙伴巩固与既有合作伙伴的紧密沟通机制，促成全方位、长周期的项目合作，同时寻觅潜在合作伙伴，维系磋商与谈判纽带专业机构日常联络机制（三）组织与团队建设（三）组织与团队建设市调与可研机构如CBRE，浩华营销策划代理机构如易居中国、伟业顾问管理公司（酒店、物业等）如凯悦集团、IMG部门总经理张志超部门总经理助理高征部门总经理助理黄筠生高级经理王盼春资源调查张会阳资源调查曹雯资源调查朱强资源调查刘海凌资源调查李昕宇资源调查刘道红目前岗位与人员状况目前岗位与人员状况（三）组织与团队建设（三）组织与团队建设3、部门人力资源规划、部门人力资源规划南方办公室北京总部部门总经理可行性研究（2人）副总（上海）项目前期管理（1人）资源调查（2人）项目策划（1人）日常事务（1人）项目策划（2人）（三）组织与团队建设（三）组织与团队建设3、部门人力资源规划、部门人力资源规划副总（北京）资源调查（2人）日常事务（1人）规划目标规划目标部分空缺人员的资格要求部分空缺人员的资格要求（三）组织与团队建设（三）组织与团队建设3、部门人力资源规划、部门人力资源规划1）通过公开招聘，聘用经验丰富、专业能力强的人员解决岗位空缺；2）通过内部专业培训、交叉工作，提升工作能力，实现一人多才，缓解人员不足的局面；3）通过具有相近工作内容的不同岗位的员工（如策划与资源调研）相互交流，促进部门人员工作能力的整体提升；4）通过公司内部相近岗位人员来我部轮岗（如营销、前期工作人员）暂时解决人手不足的情况，并适时借调或调入相关人员来我部工作；5）通过对现有人员进行专业培训提升现有人员的工作能力，例如：房地产策划师；房地产评估师；房地产经纪人；其他短期专题性培训；6）加强绩效考核，在薪酬上向工作能力强、工作量大的员工倾斜，并优先考虑此类人员的职位提升，例如：房地产策划师。人力资源保障措施人力资源保障措施（三）组织与团队建设（三）组织与团队建设3、部门人力资源规划、部门人力资源规划汇报完毕，谢汇报完毕，谢 谢！谢！