01厦门招商卡达凯斯高层物业发展建议67p

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010招商卡达凯斯高层物业发展建议中原地产厦门分公司2012年8月Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本报告源自于一次开盘,引发的思考Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20102012年7月22日,黄金海岸于厦门会展中心举行其首期产品开盘仪式,推出408套高层房源,约400组客户参与开盘,当天去化约250套,目前基本售罄.2012年8月8日,黄金海岸于售楼处加推124套高层房源,当天约100组客户,认购80%,目前剩余少量房源.Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010漳州开发区上半年成交的商品住宅总套数为683套,7月份后,黄金海岸两次开盘共去化约400套房源,在成交如此低迷的市场环境下,黄金海岸的热销值得我们深思!黄金海岸与本案相邻Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010户型面积套数户型配比客群置业目的一房427016030%厦门地区等异地客户为主投资/度假/养老二房8931058%厦门地区等异地客户为主投资/养老三房1196212%漳州本地客户为主自主/投资合计532100%精准的客户定位和产品定位是黄金海岸成功的关键! 黄金海岸的成功,其精准的客户定位和产品定位功不可没.该项目在前期即对开发区区域未来客户层做了较准确的定位,并将该客户群分解,针对各个主要客户群设置不同户型,并结合客户定位计算出各个户型的配比,最终形成最优的供应结构.Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010卡达凯斯的高层产品即将入市,在产品还未定型之前,我们有必要对产品进行一次检验!Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010市场分析客群定位产品建议产品检验Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 上半年GDP增幅7.8%,国民经济下滑,社会购买力下降,国民经济疲软增加房地产行业发展的不确定性; 温家宝总理多次强调坚持房地产调控政策不动摇,8月国务院督查小组考察全国重点城市,虽未出台新调控政策,但可以预见未来房地产调控政策将继续从严;市场观点一:国民经济呈现下滑趋势,房地产调控政策继续从严,市场不确定因素较多,因此产品定位宜选择保守策略,以现金流产品入市,攻防兼顾.Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010新城海世界（总建22万，预售存量1.5万，陆续供应4万 ）新苏格兰二期（总建8万，陆续供应4万）澎湖湾（总建19.4万 ，陆续供应8万 ）本项目（总建9.9万，存量1.3万，陆续供应5.7万）2012年6月 8月 10月 12月 2013年01月 3月 5月 7月 9月 11月永鸿半岛国际（总建60万，预售存量1.5万，陆续供应10万 ）招商局卡达凯斯（总建67万，陆续供应10万 ）滕王阁地块(地块）， （总建106万，陆续供应10万）海湾太武城（总建50万，预售存量1.8万，陆续供应5万）永鸿尚海湾（总6万，存量1万）招商花园城（总建4.3万，预售存量0.2万 ，陆续供应0.9万。）永鸿御景湾（总建15万，预售存量0.9万，陆续供应4万 ）君悦黄金海岸（总建60万，陆续供应10万 ）市场观点二:漳州开发区未来1年新增供应量68万,现有库存8万,市场供应量巨大,要在竞争中赢得有利地位,需对产品进行附加价值提升.Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 存货8万,一年内供应68万,月均去化1.2万,去化压力较大,项目销售周期长; 开发区在售项目达14个,市场僧多粥少,竞争激烈.市场观点三:漳州开发区供过于求,市场竞争应以市场占有率为主导,以市场售价为目标,量价兼顾.Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010市场观点四:卡达凯斯综合素质较高,在开发区具有较大影响力,是开发区明星楼盘,应以市场领导者的姿态定位卡达凯斯,因此高层产品必须一炮而红.片区形象交通状况自然景观片区提升空间周边现有配套项目规模项目规划开发商品牌项目户型教育配套招商假日365海湾太武城黄金海岸卡达凯斯 港昌新苏格兰招商花园城澎湖湾Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010项目名称海湾太武城22-23#、25#尚海湾港昌新苏格兰（二期未售）招商假日365澎湖湾黄金海岸招商花园城 新城海世界 主力户型公寓33，二房66、77、三房116-135公寓26、一房75、二房71-90、三房92、复式60平一房（改二房）、70平二房（改三房）、90平三房。46单身公寓，43-56一房、66-80二房、75-80复式，87-92复式89二房、137三房43-53单身公寓，89二房（部分可改三房）、120三房二房78-94、三房114公寓23，一房54，两房75-89，三房130-137预售套数3116638886954561173（开盘推出408）1651472成交套数118396867326439311127325库存套数193267213691797378447销售率38%60%98%47%96 %76%（开盘销售率）77%5%市场观点五:开发区主流产品为中小户型产品,卡达凯斯供应量较大,要想取得热销,必须供应部分中小户型产品,以此与主流市场吻合.Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010市场观点六:开发区近年来首要畅销产品为80100两房户型,其次为3040单身公寓、130144三房及110120三房Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010市场小结1 1、卡达凯斯前期产品应主推现金流产品,攻防兼备2 2、户型上提升附加价值,以此赢得市场竞争3 3、以市场占有率为主导,以市场售价为目标,量价兼顾4 4、作为市场领跑者,高层产品必须一炮而红5 5、市场供应以中小户型为主,卡达凯斯体量较大,需顺应部分主流供应6 6、开发区两房户型是首要畅销户型Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010市场分析客群定位产品建议产品检验Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010T1T2T3T4T5 本案位于半岛拐点处,东侧及北侧均为海岸线,现有平面排布主要考虑东面海景面最大化,对于北面海景有所忽视,导致东面海景部分相互遮挡,北面海景无得到有效利用,无法实现高层住宅海景面最大化,后期可对部分楼栋平面布局进行调整,以达到海景最大化.海景视角海景视角产品检验一:整体规划布局以东面海景视角最大化为主,忽视了北面海景资源,高层整体布局未实现价值最大化.Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010产品检验二:该梯形位于T1/T2/T3/T5,该布局中,111.99三房户型拥有最佳海景资源优于两套137以上大面积三房海景资源,该布局无法使海景资源价值最大化.Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010该梯形位于T1/T3/T5北侧梯位,T1栋北侧及东侧可双面观海,T3/T5仅东面观海.从该梯户型布局看,海景资源最丰富东侧布局87/124中小户型,较大面积户型没有享受最丰富海景线,该布局无法使海景资源价值最大化.Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010建筑面积套内面积公摊面积阳台面积公摊系数得房率户型配比8488两房8470.5213.4810.819.12%83.95%16%87.9375.3612.577.9216.68%85.70%112115三房111.9994.5917.49.9318.40%84.46%19%115.3794.4520.929.4522.15%81.87%124127三房124.8107.0917.7114.316.54%85.81%14%127.32109.7417.5811.2216.02%86.19%134140三房134.62115.3719.2517.8616.69%85.70%42%136.77117.2119.5613.4216.69%85.70%137.73115.8621.8712.8318.88%84.12%138.66113.5125.1511.5222.16%81.86%139.53117.4122.1218.8318.84%84.15%四房173.11141.8531.2612.2622.04%81.94%9%产品检验三:T1T5户型规划以中高端为主,134140占42%,市场最畅销产品80100产品仅占16%,与市场主流产品需求存在一定的矛盾.Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010产品检验四:户型设计亮点不足,得房率在81%85%之间,产品在同区域中竞争力不足,应对户型进行更改或优化处理.约88约125约127Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010产品检验五:按现户型,单价7500元/计算,卡达凯斯主力总价区间在60110万,且占42%的135户型总价约100万,与厦门岛外及开发区项目相比无总价优势.高层竞品主力产品（）主力总价/万中航城C区(精装）65-89两房、94-125复式、114-118花园洋房74-134万禹洲中央海岸90-13977-120万保利海上五月花46-11542-105万华润橡树湾(部分精装）89-144、140-150花园洋房71-128万首开领翔国际81-14350-120万明发半岛祥湾85-13060-120万永鸿尚海湾609050-70万新苏格兰二期(预估)60-1204070万澎湖湾5021060160万黄金海岸501204080万卡达凯斯(7500元/)84-14060-110Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010基于市场分析及产品检验得出的结论我们需要对卡达凯斯项目的产品进行一定的调整Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010市场现状产品检验产品建议客户定位Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 201050%厦门地区30%漳州及周边县市10%招商港区客户来源10%省内其他地区以投资为主，教育刚需逐渐增加，度假、养老占一部分投资兼自住，关注区域教育以投资为主，关注升值空间、海景资源，教育购房一部分以自住为主，关注周边配套及离工作地点近现有客群因开发区现有人口基数较少,客户主要以外围客户为主Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010来源地区厦门地区（包括厦门工作生活的外地人，约50%）类型投资客户自住客户度假客户养老客户重要指数 年龄35-50岁25-35岁40-60岁50岁以上职业专业技术人员、干部、经营业主年轻白领私营企业主、个体老板、高级专业人才专业技术人才、教育工作者、公务员、企事业单位工作者收入水平中上等/上等收入稳定，有一定积蓄接近金字塔顶端的收入客户群厦门市区属于中等/中上等生活取向多元生活/接受新事物/关注城市发展看好城市发展方向，注重性价比向往属于自己心灵的精神居所关注社区环境、阳光、空气/也追求较高性价比/对区域升值潜力也关注置业频数2-3次置业1次置业多次置业多次置业置业用途出租/升值第一居所第二居所预备居所关注点价格、区域发展、升值回报、出租、公积金价格、交通成本、生活配套设施、户型、未来升值山景、水景、空气、交通、未来发展空气、山景、水景、配套设施、出租意向物业中小1-3房中小2-3房度假别墅/度假公寓中小房型1房或2房在招商港置业的客户当中，厦门区域客户占具了绝对主导的地位，客户占比约达到区域客户的50%左右，且以投资和度假为主体，以二次以上置业为主体厦门客户Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010来源地区漳州市区及县市（约30%）福建省内其他城市（约10%）类型龙岩、三明、南平等重要指数 年龄35-45岁30-50岁职业个体经营户普通公务员、商人或专业投资者收入水平收入较高工资稳定、收入较高置业频数多次置业多次置业置业用途投资为主投资为主关注点升值空间、教育配套厦门生活、未来发展、教育配套、景观、出租意向物业中小2-3房中小1-3房省内其它区域客户，在招商局置业，多以投资为主要目的，看好区域未来发展潜力及周边配套齐全,因限贷政策影响,目前漳州地区客户有所增加。其它区域Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010来源地区招商局开发区（约10%）类型企业、教师人群管委会干部职工周边乡镇及周边村民重要指数 年龄职业企业管理层、教师干部职工村民收入水平工资稳定、较高工资稳定、较高稳定置业频数一次、多次置业一次、多次置业一次置业居多置业用途第一、二居所、投资投资、第一居所小孩教育关注点增值空间、工作方便增值空间教育资源意向物业中小1-3房中小2-3房中小2-3房开发区本区域及周边客户，多以日常居住为主，关注区域发展及教育资源，现阶段置业意向物业倾向中小2-3房漳州港客群Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010客户来源分析：漳州共有56%（开发区24%，龙海16%），厦门26%,漳州客户即将发挥更重要的作用,值得注意的是华安的客户.厦门26%开发区24%龙海16%华安11%Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010客户结构变化发展时间客户开始多元化客户结构变化03 05 06 07 08 09 10 11 12 13 第一轮快速增长期：岛内投资客户增加迅速厦门客户大漳州地区客户工业区产业移民增长逐步加快异地客户现阶段未来客群演变未来一年,在厦漳海底隧道立项及限贷政策解除之前,厦门客户将保持稳定趋势,漳州地区客户将逐步增加,成为新的购买主力军,异地客户比例逐渐下降.后期针对漳州客户需求设置的户型比例应有所增加.客户策略:稳定厦门区域客户,拓展漳州客户,吸引异地客户。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010中端 中高端中端 中高端高端中端 中高端高端启动期发展期成熟期远郊住宅（5+2）远郊（白+黑）厦漳大桥通车厦漳隧道动工双鱼岛启动区域户型需求演变预测区域居住品质需求演变预测区域客源演变预测中小投资户型实用居住户型中小户型投资户型实用舒适居住户型中小户型投资户型豪华舒适居住户型外围投资客为主本地自住客为辅外围/本地投资客为主,自住型客户增加外围/本地投资客为主自住/养老/度假客户Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010外围投资客为主(厦门/漳州/省内)本地自住客为辅(龙海/开发区)外围投资客为主(厦门/漳州/省内)本地自住并行(大漳州区域/厦门)投资(厦门/漳州/省内/全国)自住(大漳州区域/厦门)养老/度假(厦门/大漳州/省内)Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010投资驱动型需求度假驱动型需求首置驱动需求事业驱动型需求改善驱动需求教育驱动型需求关键词：投资财富积累后，投资渠道单一，房地产成分散资金的主要渠道区域环境优美、价值洼地明显关键词：度假为接近金字塔顶端的收入客户群向往自己心灵的精神居所关键词：岛内外溢客群人口增长的需求传统观念的影响（居者有其屋）岛内房价日益高涨的背景关键词：产业园区、教师、泛公务员港区周围产业园区私营企业主及员工为生意工作发展需要；教师、泛公务员群体生活需要关键词：进城改善置业心理港区较好环境与乡镇形成鲜明对比房价不断高涨及自身居住感觉的影响下，改善居住环境关键词：孩子教育周边未来有一批高素质的学校，为小孩的教育着想而置业此地客户需求分析Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010置业目的置业属性客户配比合计配比自住厦门首置3%38%本地首置10%首改15%多次改善（以自住需求为主的多次改善）10%投资初级投资客（自住兼投资）15%40%资产调配型10%高级投资客（纯投资）15%度假/养老养老兼投资（以养老为主）7%12%度假兼投资（以度假为主）5%其他资源占有型（对资源的占有）10%10%自住客户占比38%,投资客户占比40%,度假/养老客户占比12%,其他高端客户占比10%.客户配比Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010核心客群核心客群约占约占80%重点客群重点客群约占约占90%补充客群补充客群约占约占95%Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010市场现状产品检验产品建议客户定位Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010置业属性产品需求厦门首置两房本地首置两房/三房首改三房多次改善（以自住需求为主的多次改善）四房/豪宅初级投资客（自住兼投资）一房/两房资产调配型一房/两房高级投资客（纯投资）一房/两房养老兼投资（以养老为主）两房/三房度假兼投资（以度假为主）两房资源占有型（对资源的占有）三房/四房/豪宅各类客群产品需求Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010客户类别客户类别需求特征需求特征产品共性产品共性年轻家庭年轻家庭首次置业首次置业1、倾向于购买大型社区；对户型设计较为重视，对日照朝向、小区绿化有较高要求2、户型面积需求集中于70100两房或紧凑三房小小太阳家庭小小太阳家庭首次置业首次置业1、关注价格、交通、周边配套2、注重户型布局和小区景观绿化 3、需求户型以紧凑两房为主改善居住改善居住1、交通状况的关注程度高于对价格的关注，注重户型布局2、对周边自然环境和教育文化配套较为重视 3、注重楼型及光照效果、小区绿化等 4、期望在小区内有安全保障的儿童娱乐设施及一定人文氛围 5、户型选择倾向于舒适性二房、三房小太阳家庭小太阳家庭改善居住改善居住1、交通状况的关注程度高于对价格的关注，注重户型布局、以及开发商品牌2、对周边自然环境和教育文化配套较为重视，倾向于选择靠近高质量中小学的区域购房 3、注重楼型及光照效果、小区绿化等 4、户型选择倾向于大面积三房，注重子女生活学习功能空间后小太阳家庭后小太阳家庭改善居住改善居住1、交通状况的关注程度高于对价格的关注，注重户型布局、以及开发商品牌2、对周边生活配套和自然环境设施有较高要求 3、希望小区拥有较高的人文氛围 4、房时注重户型的选择，倾向于户型布局良好、日照充足、通风良好的户型 5、户型选择倾向于舒适型户型，小高层、高层（具有较好景观资源）或花园洋房空巢家庭空巢家庭安度晚年安度晚年1、客户对价格较为敏感 2、比较重视购买区域周边环境与小区内部环境 3、对内部环境的关注集中于对社区安全、日常便利、生活协助及消磨时光的考虑4、注重房屋的日照朝向，偏好居民多的大型社区，倾向户型为紧凑型盈余人士盈余人士初级投资初级投资1、客户对价格较为敏感 2、倾向于离居住地较近的区域,以便于日后管理;3、重视未来利好规划及片区提升空间;4、需求户型以低总价单身公寓与两房为主各类客群产品需求共性Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010置业属性二房三房四房高端产品客户配比自住厦门首置70-903%本地首置70-90100-12010%首改120-14015%多次改善（以自住需求为主的多次改善）150-180180以上10%投资初级投资客（自住兼投资）70-9015%资产调配型70-9010%高级投资客（纯投资）70-90100-12015%度假/养老养老兼投资（以养老为主）70-90110-1407%度假兼投资（以度假为主）60-705%其他资源占有型（对资源的占有）150-180180以上10%客户户型/面积需求概况因本案目前尚有较多酒店公寓在售,因此不建议规划单身公寓,将一房需求转化为两房及三房.Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010户型配比推导置业属性二房三房四房高端产品客户配比自住厦门首置3%3%本地首置5%5%10%首改15%15%多次改善（以自住需求为主的多次改善）5%5%10%投资初级投资客（自住兼投资）15%15%资产调配型10%10%高级投资客（纯投资）7.5%7.5%15%度假/养老养老兼投资（以养老为主）3.5%3.5%7%度假兼投资（以度假为主）5%5%其他资源占有型（对资源的占有）5%5%10%合计49%31%10%10%Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010三房44%二房41%三房或二房2%三房及二房同时选10%户型需求：截止8月19日，比利山办卡110。客户意向房源集中在三房及二房,本报告得出的户型配比基本符合客户需求,本案设置的高端产品旨在提升项目整体形象.Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010总价区间推导项目二房总价三房总价四房总价开发区黄金海岸5565万7590万澎湖湾6070万90100万140160万新城海世界5570万80110万新苏格兰二期4050万5070万尚海湾5070万6070万岛外海上五月花7080万80100万110120万半岛祥湾7080万90110万领翔国际6090万90100万卡达凯斯(建议)6070万80100万120140万通过市场比较,若要在市场上建立总价优势,建议总价区间为两房6070万,三房80100万,四房120140万.Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010面积区间推导二房三房四房高端产品户型配比49%31%10%10%总价区间(当前时点)6070万80100万120140万200300万预估单价(当前时点)7500元/10000元/平均面积区间8093107133160186200300户型设计75实用两房110实用三房160舒适四房250空中海景别墅90舒适两房130舒适三房180平方米豪华四房280空中海景别墅Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010户型配比预估户型T2T5计容面积 计划比例计划面积计划套数产品类型两房75实用两房7.9万25%19750263金牛产品90舒适两房24%18960211金牛产品三房110实用三房16%12640115金牛产品130舒适三房15%1185091金牛产品四房160舒适四房5%395025幼童产品180平方米豪华四房5%395022幼童产品空中别墅250空中海景别墅5%395016明星产品280空中海景别墅5%395014明星产品Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010楼栋排布规划现有楼栋布局部分户型相互遮挡,未达到海景面最大化,建议对楼栋布局进行重新规划T1T2T3T4T5海景被挡T1栋楼目前已经施工至较高楼层,更改成本较高,因此T1栋不改变布局;T2T5需进行重新调整,目前T4东侧别墅尚未动工,因此仍有一定的更改空间.Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010未未动动工工 原先T3栋规划三个梯位,经测算,规划两个梯位也可满足容积率要求,因此建议T3更改为2个梯位,以此减少南北面面宽,即增加产品品质,也利于T4/T5布局; 因T3更改为2个梯位,T5栋可向北移动一个梯位的距离, T4栋移至T5栋东南侧,此时可能会占用掉12栋别墅,但原先T4的用地可规划12栋别墅,弥补别墅的损失. 项目东/北/南三个方向均可观海,但东/北两侧的海景较佳,考虑海景面最大话因素,建议楼栋平面采用斜面摆布,其中T2/T3向东南面,T4/T5向东北面.Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010T1T2T3T4T5T1T2T3T5T4楼栋排布更改更改后,每栋楼都可享受到较宽的海景资源,其中T2/T3朝向东南,T4/T5朝向东北,整体呈现曲线排布,可最大化海景资源.别墅T2T5采用曲线排布,南侧地块高层产品规划仍按曲线排布,且与T2T5曲线想连接,形成波浪曲线,在最大化海景面同时可增加外观的个性化设计.备注:现使用的楼栋标示仅为让变化状况更易于区分,后期具体标示可重新调整.Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010平面布局建议目前多个梯位布置采用四周环形布局,该布局使得西侧户型无法享受海景资源,且降低项目档次,建议更改为沿南北向直线布局.Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010T2平面布局建议建议T2主要设置75/90/110/130户型,采用双梯位,每梯位采用2梯4户,层数为28层,226层为平层,27层为复式.备注:该图仅供平面布局参考,不作为户型参考!751107575907590130Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010T3平面布局建议建议T3主要设置75/90/110/130户型,采用双梯位,每梯位采用2梯4户,层数为33层,231层为平层,32层为复式.备注:该图仅供平面布局参考,不作为户型参考!130751107590909090Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010T4平面布局建议T4经调整后,离海距离最近,海景资源丰富,为高层楼王位置,建议T4主要设置130/160/180户型,采用单梯位,每梯位采用2梯3户,层数为28层,226层为平层,37层为复式.备注:该图仅供平面布局参考,不作为户型参考!160180130Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010T5平面布局建议建议T5主要设置75/90/110户型,采用双梯位,每梯位采用2梯4户,层数为33层,231层为平层,32层为复式.备注:该图仅供平面布局参考,不作为户型参考!110751107575907590Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010层数楼栋75两房90两房110三房130三房160四房180四房复式合计28T2100502525620633T3601203030624628T425252537833T512060606246合计套数28023011580252521776套数配比36%30%15%10%3%3%3%100%合计面积/2100020700126501040040004500575079000面积配比26.6%26.2%16%13.2%5.1%5.7%7.2%100%户型配比(实际)经过楼栋摆布与梯位摆布综合考虑,结合上面户型配比计划,最终形成实际户型配比.Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010项目预计推出时间供应量产品户型预计价格产品特色君悦黄金海岸2012年7月22日53254精装公寓、89二房、120三房7000元/赠送面积澎湖湾2012年8月47050-55公寓、89二房和137三房7200元/赠送面积港昌新苏格兰2012年10月约45060一房（改二房）、70二房（改三房）、90三房。6500元/赠送面积永鸿御景湾2012年年底156一房58、二房81-96、97-114合计2038套下半年集中供应，下半年集中供应，20002000套以上，产品丰富，多个楼盘赠送面积套以上，产品丰富，多个楼盘赠送面积户型建议未来供应中,多个项目的户型均具有较高赠送面积,因此建议本案通过赠送面积提升附加价值.Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010黄金海岸户型借鉴开发区黄金海岸户型中设计多凸窗、多阳台及入户花园多凸窗、多阳台及入户花园,以此增加户型的使用面积,提升得房率,从而增加产品价值全赠送半赠送通过面积赠送,89两房可改为三房通过面积赠送,119三房可改为四房Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010建发美一城户型借鉴龙海建发美一城户型中设计凸窗、阳台、露台及挑空板凸窗、阳台、露台及挑空板,以此增加户型的使用面积,提升得房率,从而增加产品价值117三房116三房Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010禹州城上城户型借鉴厦门禹州城上城采用超大入户花园,直接送一房,另外凸窗、阳台也是其赠送面积的重要组成部分.Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 201086123珠海橘子郡户型借鉴Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 20107090珠海橘子郡户型借鉴Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010户型建议本案主要卖点为海景,梯位平面采用单排排布,因此建议本案在平层户型上充分利用多阳台、多凸窗、入户花园等手段进行面积赠送.其中平层阳台赠送面积全部达到建筑面积的15%,且设置较大面积的观海阳台,另外尽可能多的设置凸窗.顶层复式除了采用平层的方式外,再增加客厅挑高及超大露台赠送面积增加产品价值.Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010户型参考(复式)复式产品是本案树立高端形象的关键点,复式户型建议采用赠送大露台,配备空中泳池,空中观景浴缸等高档配套.Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 20103 3厅厅 2 2套套 3 3室室 2 2公卫公卫 1 1仆房仆房 1 1泳池泳池292.7 292.7 3 3厅厅 3 3套套 1 1室室 1 1公卫公卫 1 1仆房仆房 1 1泳池泳池274.9 274.9 3 3梯梯 2 2户户 主仆双流线主仆双流线实用率：实用率：91.1%91.1%户型参考(复式)Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010通过户型的重新定位,形成合理的产品结构(金牛产品:幼童产品:明星产品=8:1:1),从而实现资金快速回笼的目标;通过全海景设计及超大赠送面积,形成超高产品附加价值,从而实现项目形象的提升.卡达凯斯有足够资本成为漳州开发区房地产市场领导者Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!