盐城市金辉城营销策划建议 136P

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。20112011年盐城市金辉城营销策划建议年盐城市金辉城营销策划建议南京中原地产2011年5月Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010新政走势分析及预判新政走势分析及预判房地产新政走势分析新国八条政策解析未来走势预测本部分数据来源：南京中原本部分数据来源：南京中原DRCDRC监测数据监测数据Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010房地产新政走势解析房地产新政走势解析n2010年是中国楼市的调控年，抑制性的政策频繁出台。但市场并没有出现政府预料中的走势。2010年全国主要大中城市新房成交量多数呈现萎缩，但多数城市房价仍在快速上涨中。新政的压力之下，各大中城市的成交量出现了明显的萎缩，但价格依然坚挺保持快速上涨。新政的压力之下，各大中城市的成交量出现了明显的萎缩，但价格依然坚挺保持快速上涨。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010房地产新政走势解析房地产新政走势解析n各个大中城市的房价并没有出现预料之中的下跌，甚至在下半年个别城市还出现上涨的态势。这使得政府近一年的楼市调控陷入僵局，因此政府在2011年初出台更加严厉的第三轮调控以抑制房价上涨。各个城市房价的快速上涨使得前两轮调控彻底落空，因此在各个城市房价的快速上涨使得前两轮调控彻底落空，因此在20112011年伊始政府出台更加严厉的年伊始政府出台更加严厉的“新国八条新国八条”Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010“新国八条新国八条”政策解读政策解读第三轮调控明显是前两次调控的升级版，不但在金融领域出台第三轮调控明显是前两次调控的升级版，不但在金融领域出台“限贷限贷”、收紧银根、加息等手段调控楼、收紧银根、加息等手段调控楼市，而且还通过行政手段限制购房者购房，楼市调控前所未有的严厉。市，而且还通过行政手段限制购房者购房，楼市调控前所未有的严厉。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010南京中原房地产营销顾问有限公司 2011 2011年年1 1月月2626日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了8 8项调控措施项调控措施( (简称简称“国八国八条条”) )。此次推出的。此次推出的“国八条国八条”，可视为，可视为20102010年两次调控政策的延续，各界年两次调控政策的延续，各界猜测已久的猜测已久的“第三轮调控第三轮调控”终于来临。而终于来临。而涉及范围更广、程度更为严格的涉及范围更广、程度更为严格的全国版限购令标准的颁布将使成交短期内再陷低迷。全国版限购令标准的颁布将使成交短期内再陷低迷。“新国八条新国八条”政策解读政策解读Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点一】中原观点一】 2011年政策出台时点提前 通过对比分析历年房地产调控政策可以看出，房地产政策一般在春节后的两会前后出台，但本轮调控是在前两轮严政的前提下，于春节前一周出台，实属少见。究其原因，第三轮调控的启动时点和近期房地产市场的表现有直接的关联。新政的提前出台，对各界期望较大的年后小阳春将造成不小的打击。需求加速释放年末楼市强劲反弹需求加速释放年末楼市强劲反弹中原地产中原地产- -二手住宅市场月报【二手住宅市场月报【20102010年年1212月】月】市场热度不减调控将成常态市场热度不减调控将成常态- -中原地产中原地产- -新建住宅市场月报【新建住宅市场月报【20102010年年1212月】月】 从去年以来的调控历程来看，调控时间间隔与政策影响持续时间均越来越短，从去年以来的调控历程来看，调控时间间隔与政策影响持续时间均越来越短，“二次调控二次调控”距距“第一次调控第一次调控”5 5个月时间，而本轮调控距离上次调控出台仅个月时间，而本轮调控距离上次调控出台仅4 4个月时间，时间间距更短。个月时间，时间间距更短。 但本轮调控政策内容和前两次相比，政策严厉程度更大、涉及范围更广，预计对市场影响但本轮调控政策内容和前两次相比，政策严厉程度更大、涉及范围更广，预计对市场影响持续时间将更长。持续时间将更长。“新国八条新国八条”政策解读政策解读Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点二】中原观点二】 新招叠出旧式再度升级本轮调控政策和前两轮相比，在各项政策升级加强的情况下，政策新招亦不断推出。本轮调控政策有以下三方面为首次提出：本轮调控政策有以下三方面为首次提出：（1）首次要求地方政府公布调控目标首次要求地方政府公布调控目标，提出2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。中央政府把调控的目标再次踢给了地方政府，各地根据各自情况制定目标，并制定后续的各项细则。（2）首次规定须说明拍地资金来源首次规定须说明拍地资金来源，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对企业的资金要求大大提高。（3）保障房覆盖范围首次扩大到保障房覆盖范围首次扩大到“建制镇建制镇”。然而，在保障房供应总量没有增加的情况下，保障房覆盖范围的扩大，那么原来城市的保障房建设将存在被压缩的可能性。后期，保障房供应总量是否会在1000万套的基础上增加，仍有待观察。“新国八条新国八条”政策解读政策解读Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点二】中原观点二】 新招叠出旧式再度升级同时，为抑制需求、打击投机，针对消费者购买行为的政策大大加强。同时，为抑制需求、打击投机，针对消费者购买行为的政策大大加强。如（1）二套房首付比例提至6成； （2）购买不足5年住房转手全额征税； （3）“限购令”推向全国，居民将不得购买第三套房。“新国八条新国八条”政策解读政策解读Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点三】中原观点三】限购升级 成交或陷低新政提出全国范围内统一的限购令标准，使限购令在范围上更广，在程度上更为严格。新政提出全国范围内统一的限购令标准，使限购令在范围上更广，在程度上更为严格。（1 1）限购令扩展至全国范围）限购令扩展至全国范围 自去年由北京最早实行的“限购”政策已经在全国20多个城市实施。本次从“房价上涨过快的城市”扩展到“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”。目前来看这些城市中很大部分已实行限购，预计后市仍将有较多的城市加入限购行列。但是限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。（2 2）限购令扩展至存量房，停购第三套住房）限购令扩展至存量房，停购第三套住房 目前已出台限购令的城市，限购细则大多为不考虑存量的基础上可再新购一套住房。而此次限购令考虑了存量房，规定当地户籍居民停购第三套住房，可提供纳税证明的非当地户籍居民停购第二套住房，不可提供纳税证明的非当地户籍居民不可购住房。即“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”“新国八条新国八条”政策解读政策解读Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点三】中原观点三】限购升级 成交或陷低 此举使限购更为彻底，限购力度比去年此举使限购更为彻底，限购力度比去年9 9月出台的月出台的“限购令限购令”更为严更为严厉，表现在涵盖厉，表现在涵盖“存量存量”以及严格区分以及严格区分“户籍户籍”。预计对市场的成交将。预计对市场的成交将造成直接的影响，预计后期成交量将急速回落。本轮全国统一标准的限造成直接的影响，预计后期成交量将急速回落。本轮全国统一标准的限购令将对市场需求产生较为直接的影响，对市场的影响程度将远超前两购令将对市场需求产生较为直接的影响，对市场的影响程度将远超前两轮。原本传统的春节销售淡季加上第三轮新政，轮。原本传统的春节销售淡季加上第三轮新政，20112011年春节后成交或将年春节后成交或将成为历史新低。成为历史新低。“新国八条新国八条”政策解读政策解读Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010南京中原房地产营销顾问有限公司南京中原房地产营销顾问有限公司u这一次国八条限购令的强制措施，与以往有本质区别。这中一刀切的做法，直接将一部分人划出了房地产市场。而这一次国八条限购令的强制措施，与以往有本质区别。这中一刀切的做法，直接将一部分人划出了房地产市场。而恰好正是这一群人，也是购房群体的主力军。恰好正是这一群人，也是购房群体的主力军。 这就等于直接减少了市场需求方的人群规模，这势必将对房地产市场产这就等于直接减少了市场需求方的人群规模，这势必将对房地产市场产生重大影响。生重大影响。u本次调控，对于刚性需求的影响并会很大。无论是限购、还是二套房的首付增加利率升高，对于刚性需求群体而言，本次调控，对于刚性需求的影响并会很大。无论是限购、还是二套房的首付增加利率升高，对于刚性需求群体而言，都是非影响群体。但在有关外地户籍购房的限制上，仍不可避免的对市场产生一定影响。都是非影响群体。但在有关外地户籍购房的限制上，仍不可避免的对市场产生一定影响。u营业税的全额增收，以及在贷款方面的限制等方面因素，对二手市场的影响深远。同时由于政策调控频繁而严厉，营业税的全额增收，以及在贷款方面的限制等方面因素，对二手市场的影响深远。同时由于政策调控频繁而严厉，楼市观望情绪再次蔓延。二手房挂牌价过高则无人问津，过低则卖主宁可转而出租。在这种局面下，二手市场将可能楼市观望情绪再次蔓延。二手房挂牌价过高则无人问津，过低则卖主宁可转而出租。在这种局面下，二手市场将可能在后期进入一个相对低迷的阶段。在后期进入一个相对低迷的阶段。u对于价格的严格控制，是近期中央调控的主要目的之一。而南京细则中更是涉及了与之相关的硬性措施。另一方面，对于价格的严格控制，是近期中央调控的主要目的之一。而南京细则中更是涉及了与之相关的硬性措施。另一方面，20102010年房地产市场总体较好，开发商大多有着充足的资金储备，至少在短时间内，尚不会出现普遍的价格调整促进销售年房地产市场总体较好，开发商大多有着充足的资金储备，至少在短时间内，尚不会出现普遍的价格调整促进销售的局面。的局面。未来走势预测未来走势预测Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010南京中原房地产营销顾问有限公司南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点】【中原观点】基于上述分析，中原初步判断：短期短期政策显威，楼市低调。价格滞涨，但相对平稳。政策显威，楼市低调。价格滞涨，但相对平稳。 一方面，购房群体主要构成之一受政策影响一刀被切，一方面楼市观望必定再度蔓延，由此市场供销两方面预计都将在较低位面运行。但价格不太可能出现明显动荡，仍以平稳为主。中期中期市场博弈开始，政策仍旧把持主要方向。市场博弈开始，政策仍旧把持主要方向。 在达到有效的目标之前，政策不太可能有放松空间。这种情况下，主力购买群仍被隔离在楼市之外，刚性需求虽然旺盛，但对于高价楼盘没有意义。成交量可能将保持在某一中间水平，可以肯定的是不会有爆发空间。而随着时间推移，资金压力将可能引起部分楼盘开始有所动作，逐步带动市场价格回归。长期长期价格变化将直接影响市场走向。价格变化将直接影响市场走向。 1. 价格依旧坚挺。开发商利用2009-2010连续两年较好的市场积累足够资金，面对严厉的政策控制与平淡的市场成交仍固守坚持，少量无力为继开发商将小范围调整价格以刺激市场。 2. 价格出现松动。由于长时间的政策严控，将强购买力人群隔离，导致市场去化长期处于低位。开发商受迫于市场和资金等方面多重压力，下调价格以促进市场平稳运行。在价格的作用下，成交量将有一定回升。未来走势预测未来走势预测Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010盐城房地产地方性政策盐城房地产地方性政策本部分数据来源：南京中原本部分数据来源：南京中原DRCDRC监测数据监测数据新政对盐城楼市的影响盐城的价格控制政策解读Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010宏观调控不同城市的市场走势宏观调控不同城市的市场走势一类一类城市城市二类二类城市城市三类三类城市城市市场受新政影响市场受新政影响较大，步入楼市的盘整期较大，步入楼市的盘整期市场受到新政影响，市场受到新政影响，市场进入博弈期市场进入博弈期市场受到一定程度影响，市场受到一定程度影响，但基本保持平稳走势但基本保持平稳走势本项目本项目新政对盐城楼市的影响新政对盐城楼市的影响虽然本轮楼市调控异常严厉，但本项目位于三线城市，可以说政策的风险降至最低。虽然本轮楼市调控异常严厉，但本项目位于三线城市，可以说政策的风险降至最低。 虽然目前中国楼市进入了深度调整期，但由于盐城属于三线城市。不在虽然目前中国楼市进入了深度调整期，但由于盐城属于三线城市。不在“新国八条新国八条”要求重点调控城市的范围之内，因此至今盐城没有出台地方性的新政细则。再加上近几要求重点调控城市的范围之内，因此至今盐城没有出台地方性的新政细则。再加上近几年盐城楼市发展较为健康，价格受到政府控制，因此新政对楼市的影响十分有限。年盐城楼市发展较为健康，价格受到政府控制，因此新政对楼市的影响十分有限。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010n20102010年年4 4月月 盐城市物价部门出台新规，盐城市区商品房将实行价格备案制度，以抑制房价过盐城市物价部门出台新规，盐城市区商品房将实行价格备案制度，以抑制房价过快上涨。快上涨。根据新规定，房地产开发企业应以成本核算为基础，结合市场状况，在市物价部门采样、测试的商品住房现行销售价格水平范围内，合理确定平均销售价格。盐城市物价局副局长肖正海表示，商品房实行价格备案制度以后，房地产商推出的新楼盘价格不得突破现有楼盘价格，这将有效抑制盐城房价过快上涨。n20112011年年3 3月月 盐城市市区2011年度新建住房价格控制目标确定为: 新建住房价格涨幅控制在当年新建住房价格涨幅控制在当年度城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。度城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。（注：（注：20092009年城镇居民家庭人均可支配增长年城镇居民家庭人均可支配增长12.8% 12.8% ；20102010年城镇居民家庭人均可支配增长年城镇居民家庭人均可支配增长13.7% 13.7% ）盐城的价格控制政策解读盐城的价格控制政策解读盐城政府对房地产市场房价进行严厉的控制政策，迫使各家开发商的价格一直保持稳定的增长盐城政府对房地产市场房价进行严厉的控制政策，迫使各家开发商的价格一直保持稳定的增长Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010盐城的价格控制政策解读盐城的价格控制政策解读盐城价格控制政策盐城价格控制政策捂盘惜售，等待捂盘惜售，等待“限价令限价令”过期过期实行车库捆绑销实行车库捆绑销售，间接涨价售，间接涨价打造精装修房，打造精装修房，提升产品价格提升产品价格 盐城严厉的价格控制政策，使得当地房产商自由涨价的行为无法实行。但由于楼市盐城严厉的价格控制政策，使得当地房产商自由涨价的行为无法实行。但由于楼市旺盛的需求，使得各家开发商通过各种手段来规避政策限制。有的楼盘一再捂盘，以期旺盛的需求，使得各家开发商通过各种手段来规避政策限制。有的楼盘一再捂盘，以期待政策变化，有的楼盘则通过增加产品的附加值，绕过待政策变化，有的楼盘则通过增加产品的附加值，绕过“限价令限价令”，间接涨价。，间接涨价。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010盐城房地产市场分析盐城房地产市场分析盐城房地产市场概述盐城房地产格局分析盐城房地产运行分析小结本部分数据来源：南京中原本部分数据来源：南京中原DRCDRC监测数据监测数据Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010盐城房地产市场概述盐城房地产市场概述 盐城房地产市场起步于盐城房地产市场起步于20002000年，前期房地产市场受制年，前期房地产市场受制与城市发展水平限制，发展与城市发展水平限制，发展速度较为缓慢。但随着近几速度较为缓慢。但随着近几年城市经济的快速发展以及年城市经济的快速发展以及城南新区的崛起，房地产市城南新区的崛起，房地产市场进入快速发展期。场进入快速发展期。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。盐城楼市处于盐城楼市处于快速发展阶段快速发展阶段盐城房地产市场概述盐城房地产市场概述Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010盐城房地产市场格局盐城房地产市场格局房地产板块格局房地产板块格局 以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，将全市划分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010板块城南城南城北城中城西南市场特征描述盐城城市主要发展方向，盐城城市主要发展方向，品牌开发商纷纷进驻，品牌开发商纷纷进驻，开发档次迅速提升。开发档次迅速提升。环境差，未来物流和工业基地，居住人口往城南、城东转移。中心城区供应稀少，未来发展空间不大。受市政府和盐中等利好的辐射，地理位置、自然环境较好。规划优势明显，道路交通逐步改善，当前房价低，发展潜力巨大。优势市政基础设施到位、名市政基础设施到位、名校较多、后发优势明显校较多、后发优势明显发展较早，距主城较近，配套较为成熟市政配套成熟、生活便利、区域认可度强价格相对合理，楼盘品质一般劣势潜在供应量较大，市场潜在供应量较大，市场供需矛盾明显供需矛盾明显周边环境较为嘈杂，区域认知度不高供应量低，价格偏高，消费者承受力受限周边生活配套欠缺交通不便、区域接受度有限 市政配套不成熟，交通相对不便，区域接受度有限规划交通配套优优差优良未来发展潜力优优差一般良盐城房地产市场格局盐城房地产市场格局Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010盐城房地产市场特征盐城房地产市场特征 市政建设拉动型，地产项目遍地开花市政建设拉动型，地产项目遍地开花现阶段的盐城房地产市场发展速度较快，各板块都有较大的开发量，所以导致了房地产项目遍地开花的局面，现阶段的盐城市场属典型的市政建设投资拉动型，虽然在短期内确实能将城市的整体面貌提升，但对后市的负面影响也将是巨大的。 商品房价格呈中心强周边弱的趋势商品房价格呈中心强周边弱的趋势由于近年盐城城市规划向城市南面转移，导致目前房价以市中心一带为高价集中区，从整个城市格局来看，以市中心一带为价格高地，向周边地区递减的价格分布。整个盐城楼市自串场河以南，聚集着盐城总量大约70%的产品供应，且越往南，体量越大。激烈的竞争，同时也形成盐城的开发商们的危机意识，在产品规划、立面、景观、物业等方面均推成出新，有各自的亮点。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 小高层、高层产品成为市场主流小高层、高层产品成为市场主流由于市政规划对土地指标的要求，小高层和高层产品成为市场的主流，市场上多层物业较少。居民住房消费结构也在发生积极变化，在住宅的选择过程中，由于购房者缺少产品的选择性大都接受小高层和高层物业。 中小户型成为市场热点中小户型成为市场热点随着房地产市场的变化，购房者在选择产品时越来越看重其实用性，所以中小户型越来越受青睐。目前市场上热销的面积范围为70-90平米的两房和100-130平米的三房。盐城房地产市场进入了产品时代。盐城房地产市场特征盐城房地产市场特征Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 外来人口量有限，暂无法形成消费拉动效应外来人口量有限，暂无法形成消费拉动效应由于盐城的整体发展相对较为落后，相对于高素质人才的引进，具有一定的劣势，从目前的房地产市场发展现状来看，区隔性非常强，外来人口尚不成为购房的主力之一。尽管目前市区有流动人口约7万人，但这部分人群基本不属于高消费、高预算阶层，消费低于一般市民，无法成为房地产发展的先头军。 租金价格低导致投资回报有限，影响了投资客的介入租金价格低导致投资回报有限，影响了投资客的介入从投资的角度来看，盐城的房地产投资价值平均低于合理回报，当前住宅置业投资回报率普遍较低，大多维持于4以下，投资回报普遍不高（一般公认较为合理投资回报不低于6），租赁人群的低接受度、低层次在很大程度上影响了投资性客源的市场介入可能。 刚性需求在一定程度上成为楼市发展助力刚性需求在一定程度上成为楼市发展助力相对于国内其他大型城市，盐城的房地产市场起步较晚，一些刚性需求购房仍是现在购房群体的主力。刚性需求主要体现在以下几个方面：旧城改造，拆迁户安置购房，年轻人结婚购置新房，为子女选择学区而重新购房，二次置业更换环境购房等。刚性需求为房地产行业提供了一个生存发展的空间。盐城房地产市场特征盐城房地产市场特征Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 居民购房地点选择区域性较强居民购房地点选择区域性较强基于当地居民的生活习惯，在购房时往往把原居住片区作为首选。主要是购房者在一个区域中生活、工作多年后大都习惯以前的生活方式和居住氛围地缘因素很强。在本次市调中了解到，每个的楼盘购房客户80%都集中在楼盘所在区域的3公里范围内。 市场逐渐成熟，购房客群更加理性市场逐渐成熟，购房客群更加理性盐城整体商品房销售均价仍处于小幅上升阶段，但随着价格的不断上升，投资客已在逐步减少，购房者更加理性等方面的反应已逐步显现出来。城南区域的购房群体更加复杂化，首次置业和二次置业以及因为拆迁而购房客户均有。另外由于城南片区学校较多，为孩子上学选择学区房而在城南置业的客户群也日渐增多。 产品附加值得到市场的逐步认同产品附加值得到市场的逐步认同盐城的房地产市场目前处于市场化启动的早期阶段，即产品品质普遍迈向了改善居住的水平，开发商已普遍注意到了布局、环境、立面、房型等的重要性，但在具体的贯彻实施方面，却显出了较为明显的局限性。 盐城房地产市场特征盐城房地产市场特征Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010盐城房地产市场运行分析盐城房地产市场运行分析n2010年，盐城市区商品房上市287.98万平方米，同比增长17.07%；商品住房上市206.24万平方米，同比增长14.82%。销售商品房247.57万平方米，同比下降4.8%；销售商品住房197.55万平方米，同比下降9.29%。n2010年盐城市区商品房供销比为1.16：1，商品住房供销比为1.04：1。从整体上看，全年商品住房供销比一直都略显紧张。前10个月，商品住房供销比基本为1：1，供求关系一度出现倒挂，从11月份开始，供应量出现井喷，才稍微缓解了一下紧张的供求关系。20102010年盐城楼市在新政的打压下，成交量仅出现轻微萎缩，同比下降年盐城楼市在新政的打压下，成交量仅出现轻微萎缩，同比下降9.29%9.29%。与此同时，市场却呈现供。与此同时，市场却呈现供略大于求的良好运行态势，供销比仅为略大于求的良好运行态势，供销比仅为1.04,1.04,并且个别月份的呈现供小于求的态势。并且个别月份的呈现供小于求的态势。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010盐城房地产市场运行分析盐城房地产市场运行分析盐城楼市房价在盐城楼市房价在20102010年初出现飞速上扬，后受到年初出现飞速上扬，后受到“限价令限价令”影响，基本保持一个较为平稳的走势影响，基本保持一个较为平稳的走势n2010年，盐城市区商品住房成交均价为4445元/平方米，同比增长18.16%。总体看来，“限价令”下的楼市房价上涨，基本属于结构性上调。Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010盐城房地产市场运行分析盐城房地产市场运行分析n城南板块以36.42%的成交占比位列各版块第一位，城中和河东以微弱差距排在其后。n从板块角度来看，城南、城中和河东是当前盐城楼市的主要成交点。其中城南是盐城重点打造的新城区，城中则具有配套齐全、地段优越等优势，而河东板块的价格优势十分明显。城南一直是盐城重点打造的区域，因此是房地产开发的热点区域，成交量位居各个区域首位城南一直是盐城重点打造的区域，因此是房地产开发的热点区域，成交量位居各个区域首位Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010盐城房地产市场运行分析盐城房地产市场运行分析n城南凭借巨大的发展潜力与配套成熟的城中位居盐城房地产市场价格的第一阶梯。而城北由于区域环境较差，低于这两个区域，河东是目前盐城的价格低谷。盐城房地产市场受到盐城房地产市场受到“限价令限价令”的影响，各个区域成交均价呈现波动走势。的影响，各个区域成交均价呈现波动走势。Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010小结小结 通过上面的分析我们可以知道，虽然近段时间内楼通过上面的分析我们可以知道，虽然近段时间内楼市经历了前所未有的政策调控，但盐城房地产市场整体市经历了前所未有的政策调控，但盐城房地产市场整体运行走势基本平稳，没有出现意料之中的低迷。无论是运行走势基本平稳，没有出现意料之中的低迷。无论是成交量还是成交均价均保持平稳。成交量还是成交均价均保持平稳。Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010城南房地产市场分析城南房地产市场分析城南房地产市场概述城南房地产板块特征城南房地产运行分析小结本部分数据来源：南京中原本部分数据来源：南京中原DRCDRC监测数据监测数据Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010城南板块市场概述城南板块市场概述n城南板块划分区域主要为大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带。n城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套的成熟，该区域的发展潜力逐步显现。Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 区域升级规划带动地产发展区域升级规划带动地产发展盐城市政府的南移，给盐城这个并不很大的商圈来了一个震动。随着城南区建设工作的深入、配套完善、居住价值高的区域优势越来越明显，城南区是整个盐城楼市的热点。由于城南区板块楼市供应量、需求量均为盐城市区各板块之首，所以成为盐城房地产市场发展的领航者。 前期市场供应量大，后市的开发量持续增加前期市场供应量大，后市的开发量持续增加随着城南区域的大力发展，前两年城南区域的土地供应量较大，开发商前期拿的土地都开始动工并销售，前期开发的大盘项目进入大消化阶段，市场上还同时存在开发商已经拿下而没有动工的土地。随着开发量的持续增加，城南市场存在一定的销售压力。 中高端客群的关注，促进了产品品质的提高中高端客群的关注，促进了产品品质的提高盐城住宅市场已经从卖方市场进入买方市场，市场供应压力开始显现，置业主体和置业目的正在发生显著的变化，购房者更加关注项目品牌和品质的选择，这些将直接推动市场品质的提高。规划理念先进、配套完善、个性鲜明、综合性价比高的产品将在市场竞争中拥有更多的主动权。这一点在城南板块的体现尤为明显，产品和品质的竞争成为城南项目的主旋律。城南板块市场特征城南板块市场特征Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010项目项目总建面积（万平米）总建面积（万平米）容积率容积率建筑类别建筑类别推出时间推出时间凤鸣缇香451.998小高层、高层2011年05月中南.世纪城2802.6小高层、高层2010年12月中庚.海德公园622.3高层2011年03月观湖壹号302.7小高层、高层2011年下半年领秀嘉园201.8多层 高层 小高层2010年04月阳光御园121.8高层2010年09月凤凰汇332.75高层2010年06月学林雅苑102.0高层2009年06月天澜湾331.8高层2009年09月未来区域市场供应量巨大，市场供需矛盾将日益尖锐，市场竞争也将日益白热化未来区域市场供应量巨大，市场供需矛盾将日益尖锐，市场竞争也将日益白热化城南板块市场运行分析城南板块市场运行分析Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010城南板块市场运行分析城南板块市场运行分析城南是目前盐城热点板块，不但市场保持旺销的态势，成交量也位居各个区域的首位。城南是目前盐城热点板块，不但市场保持旺销的态势，成交量也位居各个区域的首位。n城南板块的运行走势基本与全市的走势基本一致，没有出现太大的变化。n虽然2010年受到新政打压，但城南依然达到6099套的成交量，位居各个区域的首位。n2011年成交量有所下降，但一是由于目前市场依然处于市场淡季，二是受到市场上的供应量少的影响。Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010城南板块的价格在城南板块的价格在“限价令限价令”公布之前，呈现飞速上涨的态势。但公布之前，呈现飞速上涨的态势。但“限价令限价令”公布之后，价格保持平稳，公布之后，价格保持平稳，呈现稳定运行的走势呈现稳定运行的走势n2010年一季度，城南房地产市场价格一路飙升。5月成交均价超过6000元/平米，上升至历史最高点。n6月之后城南房地产市场的价格保持平稳，虽个别月份有所上涨，但依然低于“限价令”之间的单月成交最高价。城南板块市场运行分析城南板块市场运行分析Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010小结小结 城南板块目前处于危险和机遇并存的局面。首先城城南板块目前处于危险和机遇并存的局面。首先城南是盐城重点打造的板块，未来发展潜力巨大，发展前南是盐城重点打造的板块，未来发展潜力巨大，发展前景广阔。其次通过近几年对区域房地产市场分析，我们景广阔。其次通过近几年对区域房地产市场分析，我们发现目前该板块的房地产市场发展较为健康。但与此同发现目前该板块的房地产市场发展较为健康。但与此同时，该板块目前已经有大量房地产项目开发，供应量巨时，该板块目前已经有大量房地产项目开发，供应量巨大，未来市场竞争将极为激烈。大，未来市场竞争将极为激烈。Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010竞争项目分析竞争项目分析中庚.海德公园中南.世纪城凤鸣缇香本部分数据来源：南京中原本部分数据来源：南京中原DRCDRC监测数据监测数据Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010n开发商：开发商：江苏中庚房地产开发有限公司n总建面：总建面：62万平米n容积率：容积率：2.3n规划总户数：规划总户数：4800多户n物业类型：物业类型：住宅、商业n建筑类别建筑类别：高层n首次开盘时间：首次开盘时间：2011年3月n绿化率：绿化率：37.5%n主力户型：主力户型：78平米两房、89-112平米三房n销售均价：销售均价：5300-5500元/平米n物业公司物业公司：中庚物业n物业费物业费：1.5元/平米/月n销售情况：销售情况：一期推出264套,已经销售了85% 二期预计5月左右推出n内部配套：内部配套：商业配套21200平米，超市、菜场等，4000平米会所、18班幼儿园。n交通：交通：BRT专线（盐渎路站）中庚中庚. .海德公园海德公园Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010【项目主要卖点】【项目主要卖点】n ArtDeco建筑风格；n双名校学区房；n4200平米18班幼儿园;n4000平米五星会所; n地理位置优越、交通便捷，周边配套齐全；n临近风景秀丽的内港湖公园。中庚中庚. .海德公园海德公园Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 20107878平米（两房两厅一卫）平米（两房两厅一卫）112112平米（三房两厅一卫）平米（三房两厅一卫）9090平米（三房两厅一卫）平米（三房两厅一卫）8989平米（三房两厅一卫）平米（三房两厅一卫）中庚中庚. .海德公园海德公园Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010中庚中庚. .海德公园海德公园Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010n开发商：开发商：盐城中南世纪城房地产投资公司n总建面：总建面：280万平米n容积率：容积率：2.6n规划总户数：规划总户数：30000多户n物业类型：物业类型：住宅、商业、酒店、公寓、写字楼、n建筑类别建筑类别：高层、小高层n首次开盘时间：首次开盘时间：2010年12月n绿化率：绿化率：40%n主力户型：主力户型：86-90平米两房、114-117平米小三房n销售均价：销售均价：5500元/平米n物业公司物业公司：青岛物业n物业费：物业费：1.44元/平米/月n销售情况：销售情况：一期推出1000套,基本售馨,二期预计5月份推出n内部配套：内部配套：五星级酒店、商业中心、学校、市政府行政商务中心、三甲医院、超市、双语幼儿园n交通：交通：BRT、1路、8路、20路、33路、38路中南中南. .世纪城世纪城Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010【项目主要卖点】【项目主要卖点】n 70万平米的大型商业配套n紧邻体育场；n纯西班牙的建筑风情；n五星级酒店和社区星级会所;n紧靠盐塘河公园；n社区双语幼儿园15全班。n10万平米的商业中心；n规划了五星级酒店、五星级电影院、5A甲级写字楼等配套。中南中南. .世纪城世纪城Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010约约9090平米平米( (两房两厅一卫两房两厅一卫) )约约132132平米平米( (三房两厅一卫三房两厅一卫) )约约115115平米平米( (三房两厅一卫三房两厅一卫) )中南中南. .世纪城世纪城Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010中南中南. .世纪城世纪城Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010n开发商：开发商：南京国资新城投资置业有限责任公司n总建面：总建面：45.48万平米n容积率：容积率：1.998n规划总户数：规划总户数：3000多户n物业类型：物业类型：住宅、商业、办公、酒店n建筑类别建筑类别：高层、小高层n首次开盘时间：首次开盘时间：预计5月份n绿化率：绿化率：40.3%n主力户型：主力户型：78-92平两房、116-132三房n物业公司物业公司：未定n物业费：物业费：未定n销售情况：销售情况：预计5月份推出2栋高层住宅，78至132平方米不等。n周边配套：周边配套：8万平米的商业、幼儿园、会所、网球场n交通：交通：BRT 1号线凤鸣缇香凤鸣缇香Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010【项目主要卖点】【项目主要卖点】n地理位置优越，周边交通便捷n紧邻新城CBD,周边配套齐全n项目北有内港湖公园，南有盐塘湖公园，周边生态环境绝佳；n双学区小区；n2000平米综合会所、7000平米的幼儿园n品牌物业管理公司、6重智能安防凤鸣缇香凤鸣缇香Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010117117平米平米( (三房二厅一卫三房二厅一卫) )9292平米平米( (二房二厅一卫二房二厅一卫) )8282平米平米( (二房二厅一卫二房二厅一卫) )78.678.6平米平米( (二房二厅一卫二房二厅一卫) )凤鸣缇香凤鸣缇香Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010城南板块规划城南板块规划本部分数据来源：南京中原本部分数据来源：南京中原DRCDRC监测数据监测数据Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010n盐城市城南新区位于市区南部，规划建设范围为：东至通榆河，西至西环路，北至青年路，南至新河，面积45.3平方公里。n城南新区位于盐城市区南部，面积45.3平方公里，远期规划面积共计约70平方公里，将是一个拥有40多万人口的新城区。n城南新区定位为：全市的政治、经济、全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心部经济中心, ,是盐城都市圈区域协调和合是盐城都市圈区域协调和合作发展的中心环节，盐城未来城市形象作发展的中心环节，盐城未来城市形象的集中体现区域。的集中体现区域。n其未来将会发展成为市级行政、商业文市级行政、商业文化中心、科教创业基地化中心、科教创业基地 、旅游集散中心、旅游集散中心和新型生态居住区。新型生态居住区。城南板块规划城南板块规划Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010城南新区的发展呈现由北向南走势：城南新区的发展呈现由北向南走势： A区北起青年路，南至世纪大道，是目前城南新区发展最为成熟的片区，大量住宅小区已建成并入住，市政、商业配套完善，生活氛围浓郁；B区北接世纪大道，南至盐渎路，是新区发展次成熟片区，随着市政府行政中心搬迁及内港湖建设，目前有部分建成小区，公用市政配套基本具备，大量小区在建；C区北起盐渎路，南至新河，目前已吸引大量企业进入拿地，有少量在建的市政配套设施和商业；D区新河以南至徐淮盐高速，总面积约25平方公里范围为远景规划中的产业园区。目前仍处于规划状态。城南板块规划城南板块规划Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010规划布局结构为规划布局结构为“一心、两轴、五廊、四片一心、两轴、五廊、四片”。一心一心是指基于盐城都市圈的发展所确立的盐城市未来发展的“新都心”，主要由行政商贸中心区、串场河水岸设施集中区构成。功能上主要包括行政中心、商贸中心、金融中心及居住等。两轴两轴构筑联系城南新区与老城区的功能纽带与历史文化纽带。 其中，沿解放路、跃马路沿线形成整合行政商贸服务、科创服务、旅游服务等设施集中区的轴线。沿串场河形成盐城的文化纽带，沿线布局一定设施，形成与沿解放路、跃马路功能设施轴线的互动，城市由“串场”走向“串城”，由“依河而居”走向“依河而盛”。城南板块规划城南板块规划Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010五廊五廊依托利民河、盐塘河、小新河、徐淮盐高速公路和通榆运河形成由北至南的五条生态廊道，构成新区生态网络的基本框架，通榆运河生态廊道将其他廊道相串连。 四片四片规划以道路及横向通廊为界形成四个特色区块： 新兴产业和居住综合区块（青年路与世纪大道之间）：新兴产业和居住综合区块（青年路与世纪大道之间）：将环境保护与文化艺术、创意设计相结合，满足现代生产和制造需求，创造文化型、创新型社区。行政文化商务区块（世纪大道与盐渎路之间）：行政文化商务区块（世纪大道与盐渎路之间）：发展生态与高科技信息网络技术相结合的CBD区域。科教与生态居住区块（盐渎路与南环路之间）：科教与生态居住区块（盐渎路与南环路之间）：科教园区、科创服务中心与周边社区的友好互动，设施共享、文化渗透，形成区块独特的文化氛围；生态旅游休闲区块（南环路与徐淮盐高速公路之间）：生态旅游休闲区块（南环路与徐淮盐高速公路之间）：主要是盐城市未来发展战略控制用地，功能上以旅游服务为导向，同时考虑职教园区发展、体育中心建设等城市未来重要服务功能扩展的可能性，发展生态游憩，成为区域旅游服务中心。 城南板块规划城南板块规划Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010SwotSwot分析分析Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010优势分析（优势分析（strengthstrength）区域优势区域优势本案位于城南潜龙湖板块，目前是盐城政府重点发展方向，拥有良好的人文环境和发展潜力。未来将成为继聚龙湖后又一个高尚居住区。景观优势景观优势项目地处滨河风光带、潜龙湖、周边环境优美，自然资源丰富。人文优势人文优势靠近大学城，目前已有多所学校在附近建设。众多学校为区域带来了良好的人文氛围和大量高素质人群。交通便捷交通便捷本项目交通车行通达性良好，依托快速路网及BRR直达主城。极大拉近了区域与主城的联系，交通出行更为多样与便利。产品优势产品优势本项规划起点较高，产品从规模、设计理念、户型尺度、建筑风格、材质运用，会所设置均体现了产品高端性特征及先进的产品理念，具有市场领先性。开发品牌战略开发品牌战略品牌企业，以开发高品质产品为己任，在十多个城市开发一系列标杆楼盘，开发商实力及战略理念，为本案开发提供发展导向。Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010劣势分析（劣势分析（weaknessweakness） 现状劣势现状劣势项目所属的板块还处发展期，目前周边各项生活配套较为缺乏。目前区域内欠缺居住氛围，人气明显不足，具有一定的偏僻感。品牌认知劣势品牌认知劣势金辉虽然为品牌开发企业，在十多个城市具有影响力，但本案为在盐城的首个项目，盐城市场对金辉品牌是陌生的，品牌影响力尚需建立。Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010机会分析（机会分析（opportunityopportunity） 客群机遇客群机遇 随着盐城城市综合实力的不断提升，限价令的出台，使得消费者对产品的选择越来越理性区域发展机遇区域发展机遇 盐城政府对潜龙湖的规划提升区域景观资源价值的同时，也提高了区域的整体价值。 随着盐城版图的南移，区域升值潜力巨大，未来版块整体影响力很大。BRT通车后，可进一步缩短本区域和市区的距离。市场机遇市场机遇 盐渎板块物业供应量日益减少，自然环境优越的城南板块成为市场又一热点。 地块及板块多家楼盘集中开发，品牌开发商云集，极大拉动了板块整体崛起。Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010宏观环境不利影响宏观环境不利影响随着地产调控，购买已然全面释放，11年市场进入一定阶段的盘整期是可以预见的，对本案开发风险及推盘难度将有所增加。金融政策不利影响金融政策不利影响11年出台一系列拟制房产过快涨增的相关金融政策，主要是控制二次置业及投资型置业，因此对高端物业的影响相对更为明显。区域竞争威胁区域竞争威胁未来同区域有多个楼盘将形成集中上市的局面，供应量将达300万方，同时在产品规划与本案有一定重叠，加剧区域内的直接竞争。Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010优势及机遇聚焦优势及机遇聚焦板块价值板块价值 发展前景发展前景自然资源自然资源地源特征地源特征聚焦聚焦1 1聚焦聚焦2 2交通及交通及配套特点配套特点聚焦聚焦3 3本版块先天条件好，起点高市场发展前景看好资源条件具备打造高品质产品为导入主城及新区高素质人群创造条件市场机遇市场机遇及品牌战略及品牌战略聚焦聚焦