郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P

1逸品香山逸品香山2 2期期开盘前营销方案开盘前营销方案YIPINXIANGSHANYIPINXIANGSHAN20102010年年1010月月1212日日2业绩回顾 都市公寓清盘8月20日清盘，签约2118万 商务大厦清盘9月清盘，签约1864万。 国际城市花园仅剩1套，销售额1.03亿。 金融广场仅剩1套 景园目前销售额达6414万、本月已销售11套,金额832万，任务完成率42%。 逸品香山进场6个月销售6055万、本月已销售洋房6套、车位1个，总销售额714万,任务完成率近70% 。31一期剩余房源梳理及推售策略一期剩余房源梳理及推售策略1（1）2 目目 录录一期剩余房源梳理一期剩余房源梳理二期开盘前营销策划二期开盘前营销策划（2）一期剩余房源推售策略一期剩余房源推售策略（1）（3）（4）二期首次开盘营销目标二期首次开盘营销目标二期营销难点二期营销难点二期客户分析二期客户分析二期营销策略及执行二期营销策略及执行二期认筹策略二期认筹策略推广费用预算推广费用预算（2）（5）（6）4n 一期剩余房源梳理一期剩余房源梳理n 一期剩余房源推售策略一期剩余房源推售策略5一、一期洋房剩余房源梳理五层洋房剩余房源梳理五层洋房剩余房源梳理( (截止截止1010月月1212日日) )楼号楼号顶层顶层底层底层中间层中间层合计合计套数套数金额（元）金额（元）4#4#3 33 33127661 3127661 11#11#5 55 5101012725016 12725016 12#12#7 77 77592827 7592827 14#14#1 16 67 7855888985588899#9#1 13 31111151524392323 24392323 合计合计2 28 8323242425613912556139125小结：五层洋房共余小结：五层洋房共余4242套，金额套，金额56145614万，从楼层上看，中间层余万，从楼层上看，中间层余3232套，套，从楼栋上看，从楼栋上看，9 9号楼余号楼余1515套。套。6楼号楼号商铺间数商铺间数面积（平米）面积（平米）金额（元）金额（元）1#1#7 7479.16479.16495296149529612#2#6 6419.09419.09407447440744743#3#1111769.18769.188702017870201718#18#2 2135.80 135.80 1853021185302119#19#8 8843.06843.061149600211496002合计合计34342646.292646.293107847531078475商铺剩余资源统计商铺剩余资源统计( (截止截止1010月月1212日日) )一、一期商铺剩余房源梳理小结：商铺共计剩余小结：商铺共计剩余3434套、剩余面积套、剩余面积2646.292646.29平米、剩余金额平米、剩余金额31083108万。万。7二、一期剩余房源推售策略（一）目标清盘时间（一）目标清盘时间20102010年年1111月中旬月中旬（二）推售策略（二）推售策略二期推广期间挤压一期销售且二期推广期间挤压一期销售且推售剩余房源！推售剩余房源！8二、一期剩余房源推售策略一期剩余房源不单独推广！一期剩余房源不单独推广！采用策略：推广二期产品时附采用策略：推广二期产品时附带一期内容带一期内容9n 二期首次开盘营销目标二期首次开盘营销目标n 二期营销难点二期营销难点n 二期客户分析二期客户分析n 二期营销策略及执行二期营销策略及执行n 二期认筹策略二期认筹策略n 推广费用预算与推广费用预算与人员安排人员安排10一、二期首次开盘营销目标一、二期首次开盘营销目标112323栋住宅楼宇，栋住宅楼宇，1 1个幼儿园。个幼儿园。8 8栋栋8 8层洋房，层洋房，1515栋栋15+115+1层楼宇。层楼宇。总套数总套数19481948套。套。住宅可售建筑面积住宅可售建筑面积191705191705平米。平米。一、二期房源梳理房房型型房型房型面积区间面积区间套数套数套数比套数比两两房房两房两厅两房两厅一卫一卫70.3670.3689.6989.691556155679.88%79.88%三三房房三房两厅三房两厅二卫二卫123.61123.61167.81167.8125825813.24%13.24%四四房房四房两厅四房两厅二卫二卫131.16131.16240.97240.971221226.26%6.26%四房两厅四房两厅三卫三卫126.51126.51164.07164.0712120.62%0.62%合合计计19481948100%100%12首次推售房源首次推售房源楼栋：楼栋：1#1#、2#2#、3#3#、4#4#业态：业态：1515层小高层层小高层户型：户型：均为两房两厅均为两房两厅面积：面积：71.1688.9871.1688.98平米平米套数：套数：共计共计364364套套一、二期首次推售房源梳理楼栋楼栋套数套数面积（平面积（平方）方）总面积总面积（平方）（平方）1#1#11211271.1671.1688.9488.94904690462#2#11211271.1671.1688.9488.94904790473#3#565673.7273.7286.0086.00456245624#4#848485.7185.7188.9888.9874147414合计合计364364300713007113二、二期开盘营销目标第一：销售目标第一：销售目标1 1亿元！亿元！230230套！套！按开盘实收均价约按开盘实收均价约50005000元元/ /推算推算1412月月18日开盘销售日开盘销售230套套12月月17日前认筹日前认筹460套即办理套即办理VIP卡至少卡至少460张张 （按（按50%解筹率推算）解筹率推算）12月月17日前接待有效来访日前接待有效来访1840组组（按（按25%认筹率推算）认筹率推算）第二：蓄客目标第二：蓄客目标二、二期开盘营销目标15二、二二、二期首次开盘期首次开盘营销难点营销难点16二、二期开盘营销难点1 1、集中蓄客时，可能没有预售证等证件的取得，或许会遇到政府方面其他、集中蓄客时，可能没有预售证等证件的取得，或许会遇到政府方面其他阻碍。阻碍。需跟进工程部等相关部门尽快解决需跟进工程部等相关部门尽快解决2 2、在预售证等证件尚未到位之时集中蓄客、认筹，更要考虑维护鑫苑品牌、在预售证等证件尚未到位之时集中蓄客、认筹，更要考虑维护鑫苑品牌名誉。名誉。认筹策略上要统筹兼顾认筹策略上要统筹兼顾3 3、新、新“国五条国五条”政策的出台，会打压购房热情，首付政策的出台，会打压购房热情，首付30%30%、三套房停贷加、三套房停贷加大营销难度。大营销难度。首次开盘坚持首次开盘坚持“平开高走平开高走”17三、二期首批房源客户分析三、二期首批房源客户分析18二期客户分析如此面积如此面积如此户型如此户型如此地段如此地段如此价格如此价格蓄水客户匹配蓄水客户匹配客户在哪客户在哪客户喜好客户喜好19有一定积蓄但有一定积蓄但不丰厚不丰厚够住就行，想要有个够住就行，想要有个自己居所自己居所对对地段地段要求不高要求不高价格价格敏感度高敏感度高面临面临结婚结婚年龄在年龄在25322532岁岁他们他们我我们们在在找找这这一一群群人人对对未来未来充满信心充满信心二期客户分析20四、二期营销策略及执行四、二期营销策略及执行21思路思路作为作为郑州北区前沿发展地段郑州北区前沿发展地段经过一期的推广经过一期的推广后，项目的识别性增强，但是目前地块周边配套有后，项目的识别性增强，但是目前地块周边配套有限，用未来发展前景吸引客户限，用未来发展前景吸引客户。二期首次开盘热销对整个楼盘的后续营销都有至二期首次开盘热销对整个楼盘的后续营销都有至关重要的影响，其开盘成功承载着特定的战略意义。关重要的影响，其开盘成功承载着特定的战略意义。根据二期首次推出产品及潜在客户分析，根据二期首次推出产品及潜在客户分析，我们此我们此次二期推广的主题思想是：次二期推广的主题思想是：低总价、婚房、未来前景低总价、婚房、未来前景一、二期整体营销思路22二、二期首批开盘房源定价策略1、市场比较：、市场比较：周边周边的楼盘居于的楼盘居于5500-6500之间，但是大部分楼盘的都在四环以内，位之间，但是大部分楼盘的都在四环以内，位置优于本项目，且都快接近交房，同样位于环外的天伦庄园，其产品明置优于本项目，且都快接近交房，同样位于环外的天伦庄园，其产品明显优于本项目，本项目的优势不显优于本项目，本项目的优势不明显。明显。详情如下详情如下:23周边项目调研1 1、怡丰、怡丰森林湖森林湖项目位置：项目位置： 惠济天河路北段惠济天河路北段(惠济惠济区政府向北区政府向北2000米米)推售产品：推售产品： 花园洋房、小高层花园洋房、小高层交房时间：交房时间： 2011年年底年年底成交均价：成交均价： 6000元元/平方米平方米优惠幅度：全款优惠幅度：全款96折折24周边项目调研2 2、琥珀名城、琥珀名城项目位置：项目位置：金水区花园路与国基路交叉口北金水区花园路与国基路交叉口北200米米推售产品：推售产品：多层多层 小高层小高层 高层高层交房时间：交房时间：2011年年10月月成交均价：成交均价： 5800元元/平方米平方米优惠幅度：优惠幅度：全款按揭均全款按揭均99折折25周边项目调研3 3、金蓝湾、金蓝湾项目位置：项目位置： 惠济金杯路与银河路交叉口惠济金杯路与银河路交叉口（郑大体院南门对面）（郑大体院南门对面） 推售产品：推售产品： 小高层、多层小高层、多层交房时间：交房时间： 2010年年12月月31日日成交均价：成交均价： 6500元元/平方米平方米 优惠幅度：优惠幅度： 全款全款96折，按揭折，按揭97折折26周边项目调研4 4、天伦庄园、天伦庄园项目位置：惠济天河路与开元项目位置：惠济天河路与开元路交汇处路交汇处(惠济区政府正对面惠济区政府正对面)推售产品：多层、别墅、洋房推售产品：多层、别墅、洋房计划均价：计划均价：5800元元/平方米平方米272、政策影响：政策影响：四月份的国十条和九月末的国五条，是史上最严厉的房地产四月份的国十条和九月末的国五条，是史上最严厉的房地产政策调控，将增加绝大部分人的购房难度，市场将面临着观望的局面；政策调控，将增加绝大部分人的购房难度，市场将面临着观望的局面；3、开盘目标保卫：开盘目标保卫：鉴于逸品香山二期首次开盘，鉴于逸品香山二期首次开盘，婚房、低总价以及未婚房、低总价以及未来前景是我们此次二期推广的要点，定价上要注意销售的量；来前景是我们此次二期推广的要点，定价上要注意销售的量；4、首付款的影响：首付款的影响：鉴于新政策的影响，及市场的变化，定价时要注意鉴于新政策的影响，及市场的变化，定价时要注意控制总价，降低购房的首付难度；控制总价，降低购房的首付难度；二、二期首批开盘房源定价策略28因此，通过以上因素的分析，我们建议开盘均价为因此，通过以上因素的分析，我们建议开盘均价为5000元左右；元左右；1、以、以“低价、婚房首选低价、婚房首选”概念强势入市；概念强势入市；2、以超高成交量引爆北区市场；、以超高成交量引爆北区市场；3、鑫苑逸品香山知名度火爆提升后，为后续推盘热销奠定基础；、鑫苑逸品香山知名度火爆提升后，为后续推盘热销奠定基础；n开盘实收：开盘实收：50005000元元/ /，n开盘热销：开盘热销：53005300元元/ / （涨价（涨价300300） ，n加推新货：加推新货：5500-58005500-5800元元/ /（产品升级，实景体验（产品升级，实景体验 ），），n产品升级：产品升级：60006000元元/ /以上以上 （优质货源、品牌驱动）。（优质货源、品牌驱动）。二、二期首批开盘房源定价策略29三、二期开盘推广策略暴力开盘需强有力的执行暴力开盘需强有力的执行1 1、蓄水计划、蓄水计划蓄水节点蓄水节点2 2、蓄水方式、蓄水方式11、明线、明线各种广告媒体组合扩大宣传力和影响力各种广告媒体组合扩大宣传力和影响力 2 2、暗线、暗线拓展有效客户通路排卡蓄水拓展有效客户通路排卡蓄水 1 1）SPSP活动支持，如社区巡展、客户联谊活动等活动支持，如社区巡展、客户联谊活动等 2 2）有效直销通路渠道的建立和支持）有效直销通路渠道的建立和支持3 3、广告支持、广告支持11、户外等本土高效媒体支持呼应、户外等本土高效媒体支持呼应 2 2、主流报纸广告媒体呼应、主流报纸广告媒体呼应 3 3、其他形式媒体支持、其他形式媒体支持4 4、销售支持、销售支持11、证件的取得、扫除政府方面其他阻碍、证件的取得、扫除政府方面其他阻碍 2 2、物料支持、一系列销售物料到位、物料支持、一系列销售物料到位5 5、现场支持、现场支持11、现场围挡形象建设、现场围挡形象建设 2 2、周边导引指示系统建立、周边导引指示系统建立30三、二期开盘推广策略10.1310.13入市入市11.311.3认筹认筹12.1812.18开盘开盘第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段直接出击直接出击拓展客户通路拓展客户通路获取客户资源获取客户资源了解客户信息了解客户信息强势蓄客强势蓄客1 1、持续排号、持续排号2 2、各种广告媒体支持、各种广告媒体支持3 3、SPSP活动活动31三、二期开盘推广策略开盘前蓄水计划表开盘前蓄水计划表时间时间工作安排工作安排销售策略销售策略销售目标销售目标说明说明10.1311.310.1311.31 1、主动出击，拓展、主动出击，拓展有效客户渠道有效客户渠道2 2、获取有效客户通、获取有效客户通路信息路信息建立一系列单位合建立一系列单位合作。打开销售通道。作。打开销售通道。包括汽配大世界、包括汽配大世界、天荣建材港、高尚天荣建材港、高尚社区、银行、婚纱社区、银行、婚纱摄影机构等摄影机构等形成一系列合作意形成一系列合作意向，为后期作铺垫向，为后期作铺垫找到有效客户渠到后，找到有效客户渠到后，完善执行计划完善执行计划11.412.1711.412.17全面进入排号全面进入排号排卡排卡排卡排卡460460张张1212月月1818日日开盘开盘铂金卡优惠铂金卡优惠开盘当日特惠开盘当日特惠销售销售230250230250套套开盘当日实现大定转开盘当日实现大定转换率换率50%50%以上以上32二期开盘蓄客排期时间时间工作安排工作安排工作目标工作目标人员安排人员安排10.1310.1710.1310.17婚纱摄影店婚纱摄影店、各大影城、各大影城、北区主要专业商城和北区主要专业商城和高尚高尚社区、摸排式调查社区、摸排式调查获知婚纱摄影店、灯饰城获知婚纱摄影店、灯饰城、主要影、主要影城、高尚城、高尚社区数量位置及社区数量位置及联系方式、联系方式、并初步洽谈合作意向并初步洽谈合作意向分成两组每组分成两组每组4 4人人10.1810.2210.1810.22与婚纱摄影店、汽配大世与婚纱摄影店、汽配大世界、北区主要商城和高尚界、北区主要商城和高尚社区深入洽谈合作事宜社区深入洽谈合作事宜1 1、谈定婚纱摄影店合作、谈定婚纱摄影店合作事项事项2 2、谈定北区高尚社区合作、谈定北区高尚社区合作事项事项3 3、谈定北区主要商城合作事项谈定北区主要商城合作事项分两组人员，每组分两组人员，每组4 4人人10.2310.2810.2310.281 1、保持合作单位、保持合作单位联系联系2 2、量、量身定制合作的执行身定制合作的执行方案方案 和和销售道具销售道具1 1、制订详细执行方案监督、制订详细执行方案监督方案方案2 2、设计并制作销售道具、设计并制作销售道具1 1、销售人员、销售人员2 2、钧城、伟业策、钧城、伟业策划划和和 行政行政人员人员3 3、鑫苑人员、鑫苑人员10.2912.1610.2912.161 1、跟踪执行并评估效果、跟踪执行并评估效果2 2、随时补充和调整执行、随时补充和调整执行1 1、获取合作单位资料、获取合作单位资料2 2、发放有效单页、发放有效单页3 3、促进售楼部来访量、促进售楼部来访量由销售和策划部制由销售和策划部制订严密的监督和执订严密的监督和执行方案，并监控执行方案，并监控执行行广开销售通路广开销售通路圈定圈定目标客群目标客群33免费绿博游免费绿博游活动时间：活动时间：2010年年10月月14号号12月月17号号活动目的：活动目的：1、利用、利用大型、广泛、知名大型、广泛、知名活动，聚焦社会眼球，引爆项目；活动，聚焦社会眼球，引爆项目； 2、增强鑫苑品牌的美誉度；、增强鑫苑品牌的美誉度； 3、支持郑州绿博园，展示鑫苑的社会责任感；、支持郑州绿博园，展示鑫苑的社会责任感； 活动形式：活动形式：u 团购团购4000张门票，对认筹期间售楼部来访客户发放！张门票，对认筹期间售楼部来访客户发放！郑州绿博园免费游郑州绿博园免费游活动费用：活动费用：u 30元元 4000张张=12万元；万元；34活动一：活动一：“最美新娘评选大赛最美新娘评选大赛” 活动时间：活动时间：20102010年年1111月月3 3日日1212月月1818日日 活动地点：活动地点：样板房、园林景观区、黄河迎宾馆、售楼部样板房、园林景观区、黄河迎宾馆、售楼部 参与对象：参与对象：办卡客户、意向客户、老业主、社会客户办卡客户、意向客户、老业主、社会客户 活动主题：活动主题：相约香山相约香山 美傲别墅区美傲别墅区 活动形式：活动形式：照片提供照片提供网站传播网站传播网络投票网络投票售楼部展架宣传售楼部展架宣传现场投票现场投票才艺展示比赛才艺展示比赛 利用香山利用香山“三所旁三所旁”的优势，邀请客户到样板房、园林区、黄河迎宾馆拍摄婚纱照、亲的优势，邀请客户到样板房、园林区、黄河迎宾馆拍摄婚纱照、亲密生活照，上传至指定网址，做成海报、展架等放置在售楼部展开为期密生活照，上传至指定网址，做成海报、展架等放置在售楼部展开为期1 1个月个月“最美新娘最美新娘”评选活动；评选活动； 活动要点：活动要点：以样板房、黄河迎宾馆、园林区婚纱照为出发点，提升样板房、园林区单一以样板房、黄河迎宾馆、园林区婚纱照为出发点，提升样板房、园林区单一的参观功能、的参观功能、“三所旁三所旁”单一的想象功能单一的想象功能 ，让目标客户体验项目品味高端生活，积聚人气。，让目标客户体验项目品味高端生活，积聚人气。活动尤为吸引年青女性，她们具有爱美和浪漫的天性，喜欢通过展示照片，让朋友来从当活动尤为吸引年青女性，她们具有爱美和浪漫的天性，喜欢通过展示照片，让朋友来从当他们的粉丝，从而形成人群口碑传播，加上巨额的奖励，足以形成巨大的轰动效应。他们的粉丝，从而形成人群口碑传播，加上巨额的奖励，足以形成巨大的轰动效应。 活动费用：活动费用：约约 8-108-10万万35“最美新娘评选大赛最美新娘评选大赛”执行细则执行细则参与方式：参与方式： 登陆项目网站注册，上传于样板房、园林区、黄河迎宾馆等地拍摄的婚纱照，登陆项目网站注册，上传于样板房、园林区、黄河迎宾馆等地拍摄的婚纱照，激活个人主页，即可参与网络投票。激活个人主页，即可参与网络投票。积分规则：积分规则： 每次投票折合每次投票折合1 1个积分个积分 ，参加指定活动亦可增加积分。，参加指定活动亦可增加积分。 售楼部每周进行票数统计，将票数最高的两名新娘照片选出放大做成展板放在售楼部每周进行票数统计，将票数最高的两名新娘照片选出放大做成展板放在 售楼部，每周五更新展架，供现场客户投票，每次现场投票折合售楼部，每周五更新展架，供现场客户投票，每次现场投票折合2 2分。分。胜出方式：胜出方式： 20102010年年1212月月1717日停止投票，积分最高的前日停止投票，积分最高的前6 6名于名于1212月月1818日下午两点在售楼部参日下午两点在售楼部参加最后一关加最后一关新娘才艺比赛新娘才艺比赛胜出方式：胜出方式：才艺比赛成绩才艺比赛成绩+ +前期积分，总分高者为胜，才艺比赛成绩以现场评委打分为准。前期积分，总分高者为胜，才艺比赛成绩以现场评委打分为准。颁奖时间：颁奖时间： 二期开盘当天下午才艺比赛现场公布二期开盘当天下午才艺比赛现场公布奖项设置：奖项设置：一等奖（一等奖（2 2名）名） （1 1）获购房优惠）获购房优惠2000020000元，只限在香山签订购房合同使用。元，只限在香山签订购房合同使用。 （2 2）由鑫苑提供装修基金）由鑫苑提供装修基金1000010000元。元。 二等奖（二等奖（4 4名）名） （1 1）获购房优惠）获购房优惠1000010000元，只限在香山签订购房合同使用。元，只限在香山签订购房合同使用。 （2 2）由鑫苑提供装修基金）由鑫苑提供装修基金60006000元。元。36活动二：活动二：“逸品香山客户答谢酒会逸品香山客户答谢酒会” 活动时间：活动时间： 20112011年年1 1月月8 8日日 活动地点：活动地点：黄河迎宾馆黄河迎宾馆 参加对象：参加对象：已成交的客户、意已成交的客户、意向客户向客户 活动内容：活动内容：客户汇聚一堂，客户汇聚一堂，谈鑫苑、聊家常、欣赏节目、谈鑫苑、聊家常、欣赏节目、抽取大奖抽取大奖 活动核心：活动核心：答谢已成交客户，渗透意向客户，争取答谢已成交客户，渗透意向客户，争取1 1月份迎来月份迎来20112011年开门红。年开门红。 费用预算费用预算: : 预计预计1212万万371 1、与婚纱摄影店合作方式、与婚纱摄影店合作方式1 1、在婚纱摄影店放置、在婚纱摄影店放置X X展架宣传板展架宣传板2 2、凡是到婚纱摄影店有意向拍摄婚纱的新人、赠送精美礼品、凡是到婚纱摄影店有意向拍摄婚纱的新人、赠送精美礼品 1 1）、每对新人赠送一盒抽纸（印有香山项目信息的精美抽纸，定制式可以缩）、每对新人赠送一盒抽纸（印有香山项目信息的精美抽纸，定制式可以缩小体积）小体积） 2 2）、每份抽纸赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与）、每份抽纸赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与“香山知香山知心爱人大抽奖心爱人大抽奖”香山知心爱人大抽奖活动香山知心爱人大抽奖活动客户凭借客户凭借“邀请函邀请函”至香山售楼部，可参与现场举行的至香山售楼部，可参与现场举行的“免费抽奖活动免费抽奖活动”奖项设置：奖项设置：一等奖一等奖5 5名名 50005000元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）二等奖二等奖2020名名 30003000元元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）三等奖三等奖4040名名 10001000元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）抽奖时间：抽奖时间：1111月月3 3日日-12-12月月1010日期间的周末日期间的周末二期开盘蓄客排期382 2、高尚社区巡展、高尚社区巡展1 1、在鑫苑老社区等高尚在鑫苑老社区等高尚社区大门主出入口社区大门主出入口放置桁架宣传。放置桁架宣传。2 2、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠10001000元（本卡可转让）。元（本卡可转让）。 二期开盘蓄客排期393 3、主要影城合作、主要影城合作1 1、在北区主要影城（比如保利）大门主出入口放置、在北区主要影城（比如保利）大门主出入口放置X X展架宣传板展架宣传板2 2、凡是到咨询台填写香山会入会申请表，审核后发放一份邀请函，并且赠送精美、凡是到咨询台填写香山会入会申请表，审核后发放一份邀请函，并且赠送精美 礼品一份。礼品一份。 1 1）、赠送一盒抽纸（印有香山项目信息的精美抽纸，定制式可以缩小体积）、赠送一盒抽纸（印有香山项目信息的精美抽纸，定制式可以缩小体积） 2 2）、赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与）、赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与“香山知心爱人大香山知心爱人大抽奖抽奖” 二期开盘蓄客排期404 4、北区专业商城合作、北区专业商城合作1 1、在北区专业商城大门主出入口放置、在北区专业商城大门主出入口放置X X展架宣传板展架宣传板2 2、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠10001000元（本卡可转让）。元（本卡可转让）。 二期开盘蓄客排期41关于系列关于系列SPSP活动的说明活动的说明营销目的：营销目的：1 1、吸引大量客户到销售现场、吸引大量客户到销售现场2 2、通过、通过SPSP活动与潜在购卡客户保持密切沟通，并且活动与潜在购卡客户保持密切沟通，并且累积鑫苑地产的品牌美誉度，并由此引发新客户购卡，累积鑫苑地产的品牌美誉度，并由此引发新客户购卡，形成链式营销效应形成链式营销效应3 3、通过、通过SPSP活动，带出系列宣传主题，并借助其他合活动，带出系列宣传主题，并借助其他合作单位联合宣传，如作单位联合宣传，如“逸品香山携手保利演艺时尚电逸品香山携手保利演艺时尚电影璀璨之夜影璀璨之夜”之类宣传。之类宣传。4 4、通过系列、通过系列SPSP活动，形成全新的活动，形成全新的“链式营销模式链式营销模式”，奠定逸品香山的品牌领航形象。奠定逸品香山的品牌领航形象。 二期开盘蓄客排期42二期开盘前活动主轴与婚纱摄影店、高尚社区、大影城、北区专业商城的合作只能带来一与婚纱摄影店、高尚社区、大影城、北区专业商城的合作只能带来一时的来访量，如何把项目核心价值持续性地反复性地向客户渗透，并时的来访量，如何把项目核心价值持续性地反复性地向客户渗透，并且维护已办卡客户？我们需要什么？且维护已办卡客户？我们需要什么？一系列活动贯穿开盘前后，让客户来的欢喜、走的满意、对安家香山一系列活动贯穿开盘前后，让客户来的欢喜、走的满意、对安家香山津津乐道津津乐道活动主轴如下：活动主轴如下：1111月月开盘前凡到访售楼部客户送开盘前凡到访售楼部客户送“免费绿博游免费绿博游”（团购（团购40004000张门票）张门票）1 1月月免费游绿博园免费游绿博园逸品香山客户答谢酒会逸品香山客户答谢酒会1212月月最美新娘评选大赛最美新娘评选大赛43推广主题二：推广主题二：数今年婚房数今年婚房 还看香山还看香山71.1688.98 鑫苑逸品香山鑫苑逸品香山300套两房火热预约中套两房火热预约中 四、主流报纸广告推广主题推广主题一：推广主题一：首付首付12万万 安家鑫苑大盘安家鑫苑大盘花园路花园路 地铁口地铁口 三所旁三所旁 品牌大社区品牌大社区44五、二期首批房源认筹策略五、二期首批房源认筹策略45蓄客第一阶段蓄客第一阶段 （推广蓄客期）（推广蓄客期）日均来访量不低于日均来访量不低于2020组组蓄客第三阶段（强势蓄客期）蓄客第三阶段（强势蓄客期）VIPVIP铂金卡铂金卡 460460张张蓄客第二阶段蓄客第二阶段 日均来访量不低于日均来访量不低于3030组组1111月月3 3日日认筹认筹1212月月1818日日二期盛大开盘二期盛大开盘2010年年1、项目营销目标、项目营销目标 一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客 460组组（办卡（办卡VIP客户）；客户）； 蓄客目标阶段分解：蓄客目标阶段分解：1010月月1313日日亮相亮相合计办黄金卡900900张张462、认筹策略、认筹策略铂金卡办理条件：铂金卡办理条件：直接交纳直接交纳10000元成为铂金客户；元成为铂金客户；申购时间：申购时间：11月月6号号12月月17日日优惠措施：第一重优惠：原黄金卡客户日增值优惠优惠措施：第一重优惠：原黄金卡客户日增值优惠 第二重优惠：第二重优惠：VIP铂金卡升级额外优惠铂金卡升级额外优惠2% 使用规定：只有升级为铂金客户才能有资格参加开盘当日选房使用规定：只有升级为铂金客户才能有资格参加开盘当日选房 47六、六、推广费用预算与整合推广费用预算与整合48媒体媒体时间时间版位版位主题主题费用费用执行细则执行细则大大河河报报 10.1310.13（周三）（周三）半版半版（二期入市（二期入市 ）6 6万万利用爆炸性优利用爆炸性优惠广告，引爆惠广告，引爆郑州全民关注郑州全民关注11.0311.03（周三）（周三）整版整版盛大认筹：盛大认筹：11.0311.031212万万12.11 12.11 （周六（周六）半版半版认筹信息认筹信息+ +认筹优惠（转铂金卡）认筹优惠（转铂金卡）6 6万万12.1712.17（周五）（周五）整版整版1212月月1818日日 二期开盘二期开盘1212万万小计小计3636万万报纸广告推广安排49媒媒体体频频次次时间时间数量数量操作步骤操作步骤费费用用效果预效果预估估网络网络2 2个个月月2010.11.3-1.32010.11.3-1.3搜房搜房步骤一：将项目价值信息通过步骤一：将项目价值信息通过网络传递；网站首页条幅广告，网络传递；网站首页条幅广告，画中画广告（信息链，进入后画中画广告（信息链，进入后旁边条幅硬广）旁边条幅硬广）步骤二：针对相关信息，邀请网络步骤二：针对相关信息，邀请网络写手，炒作项目写手，炒作项目步骤三：阶段性活动成果，配合报步骤三：阶段性活动成果，配合报广进行软文炒作广进行软文炒作网站舆论导向控制，枪手发帖，相网站舆论导向控制，枪手发帖，相关工作人员配合跟帖目标：每天关工作人员配合跟帖目标：每天100100个回帖，个回帖，5050天，天，50005000贴贴步骤四：与相关网络看房团联步骤四：与相关网络看房团联谊，由网络带头人组织集体看谊，由网络带头人组织集体看房活动。房活动。9 9万万效果评估效果评估: :扩大活动扩大活动知名度及知名度及认筹宣传认筹宣传效果效果小计小计9 9万万网络推广安排50媒媒体体频次频次时间时间数量数量费用费用执行细则执行细则短短信信节点节点群发群发10.1310.13（入市亮相）（入市亮相）2020万条次万条次1.21.2万万针对重要时间节针对重要时间节点发点发放，郑州放，郑州5050150150元元客群，以及周边客群，以及周边竞争楼盘客群。竞争楼盘客群。效果评估：预计效果评估：预计共实现来访共实现来访450450组组，来电，来电500500组组10.2210.22（周五）（周五）1010万条次万条次0.60.6万万10.2910.29（周五）（周五）1010万条次万条次0.60.6万万11.1211.121010万条次万条次0.60.6万万11.1311.13（认筹）（认筹）2020万条次万条次1.21.2万万11.1911.192020万条次万条次1.2 1.2 万万11.2611.2612.1112.112020万条次万条次1.21.2万万12.1812.18（开盘）（开盘）2020万条次万条次1.2 1.2 万万合计合计7.87.8万万短信推广安排51其他其他媒体媒体媒体媒体频次频次投放投放主题主题费用费用执行细则执行细则户外户外2 2个月个月惠济区、柳林等惠济区、柳林等高速路口，高速路口，农业路与花园路农业路与花园路二期上市信息，认筹优惠信息二期上市信息，认筹优惠信息，开盘信息实时更换内容；，开盘信息实时更换内容；1313万万户外道旗户外道旗和工地围和工地围挡挡3 3个月个月项目周边主要路项目周边主要路段段二期上市信息，认筹优惠信息二期上市信息，认筹优惠信息，开盘信息实时更换内容；，开盘信息实时更换内容；1010万万楼宇楼宇电视电视1 1个月个月高档社区、写字高档社区、写字楼楼项目周边写字楼及高档居住区项目周边写字楼及高档居住区，针对该客户群，播放三维片，针对该客户群，播放三维片，重点突出项目卖点，重点突出项目卖点，3030秒，秒，8080次次/ /天，覆盖高档写字楼，天，覆盖高档写字楼，高级餐饮中心，高档住宅小区高级餐饮中心，高档住宅小区的大堂等高端公共场所。的大堂等高端公共场所。7 7万万客户等电梯时客户等电梯时多次重复播放多次重复播放夹报夹报若干次若干次郑州市、焦作市郑州市、焦作市、新乡市、新乡市拓展拓展新的客户来源新的客户来源渠道渠道: :郑州市高端客户郑州市高端客户附近地市地缘客户附近地市地缘客户8 8万万合计合计2828万万其他媒体推广安排52以户外、报广、活动为主导，销售包装、网络辅助，其他综合配合的推广模式。以户外、报广、活动为主导，销售包装、网络辅助，其他综合配合的推广模式。推广手段推广手段 费用费用 比例比例 报广报广 363632%32%网络网络 9 98%8%短信短信 7.87.87%7%户外户外 131312%12%户外道旗和工户外道旗和工地围挡地围挡10109%9%楼宇电视楼宇电视 7 76%6%高端消费场所高端消费场所台历、夹报台历、夹报8 87%7%其它活动类支其它活动类支出出 212119%19%合计合计 111.8100.00%营销推广费用合计53钧城地产逸品香山项目组钧城地产逸品香山项目组THANKS!