云南扬武镇集贸市场业态落位及租金建议

扬武集贸市场业态落位及租金建议扬武集贸市场业态落位及租金建议招商部招商部- -李勇李勇202014.07.0314.07.0310月福利活动（2014年10月11日至11月10日）赢商币不够用？来参加10月奖币活动吧！上传好资料，速得20倍赢商币大礼活动详情：http:/ 一、业态定位一、业态定位 二、租赁政策建议二、租赁政策建议区域区域总建筑面积总建筑面积业态业态楼层楼层单层总建筑面单层总建筑面积积( () )已售面已售面积积( () )单层单层商铺商铺面积面积( () )可招商可招商总面积总面积( () )备注备注栋栋. .农贸市场药店粮油副食小吃.家居家装网吧. .栋栋.超市超市通讯通讯美容美发五美容美发五金金服装.超市童装超市童装休闲娱乐休闲娱乐.栋栋. .办公娱乐化妆品精品1L1L. . .L L. . .L L. . . . .招商面积统计表招商面积统计表一、业态定位一、业态定位招商标的：招商标的：项目总建筑面积项目总建筑面积7686，其中招商部分为，其中招商部分为2栋超市，次主力店预留位置及部栋超市，次主力店预留位置及部分未售物业（目前销售政策已售物业不带返租）。分未售物业（目前销售政策已售物业不带返租）。考虑到已售物业若不经营会对项目造成负面影响。个人建议自营客户需出具考虑到已售物业若不经营会对项目造成负面影响。个人建议自营客户需出具经营品类证明或营业执照，由销售人员引导购买符合业态规划的商铺，投资类客经营品类证明或营业执照，由销售人员引导购买符合业态规划的商铺，投资类客户建议带返租出售或后期业主委托形式按项目统一的租赁政策进行出租，避免开户建议带返租出售或后期业主委托形式按项目统一的租赁政策进行出租，避免开业期间出现闲置空铺业期间出现闲置空铺 在商业整体运营中，为了使商业业态符合定位要求，避免部分业态搭配不合理或超出招商控制，形成恶性竞争，需要对整体商业进行业态划分，为达到最佳的黄金业态配比比例，需要通过项目周边市调分析及定位，结合自身各区商业结构等条件进行调整。下图是杨武业态比例：项目业态简析：项目业态简析：百货零售业：在大多数商业业态规划中，百货零售业的占比最大，一般不低于百货零售业：在大多数商业业态规划中，百货零售业的占比最大，一般不低于50%50%（5070%5070%之间），本项目定位区域型商业集贸中心，以满足本地生活导向之间），本项目定位区域型商业集贸中心，以满足本地生活导向型消费为主，根据全镇目前业态配比情况，百货零售业偏低，此项目应在型消费为主，根据全镇目前业态配比情况，百货零售业偏低，此项目应在%以下，其中主力店（超市）面积占总商业面积的以下，其中主力店（超市）面积占总商业面积的%左右；左右；休闲娱乐业：休闲娱乐业：目前全镇休闲娱乐生意冷淡，档次偏低，项目可安排，档次偏低，项目可安排户中档户中档休闲娱乐，占比休闲娱乐，占比%；餐饮：餐饮：全镇餐饮档次偏低（以小吃类为主），生意一般，消费过于本土化，外来消费较少。而餐饮类是业态组合中不可缺少的重要组成部分，有一定聚客力，但是业态组合中不可缺少的重要组成部分，有一定聚客力，但租金承受力在各业态中显低，可安排中档餐饮租金承受力在各业态中显低，可安排中档餐饮户，小吃类可根据情况安排，户，小吃类可根据情况安排，本项目的餐饮业态占比为本项目的餐饮业态占比为1 1%；生活配套业：经调研分析，消费人群主要以本地及周边居民为主，满足本地人消生活配套业：经调研分析，消费人群主要以本地及周边居民为主，满足本地人消费即可，此业态比例占比为费即可，此业态比例占比为1 1%（一般商业体生活配套比例在（一般商业体生活配套比例在5-10%5-10%照之间）。照之间）。建材家居类：建材家居类：此类业态在本地比例达到以上，属于定向型消费业态，可安排在项目楼及位置较差部分，面积需求相比其他业态大，预计占本项目左右。各业态汇总表各业态汇总表业态种类业态种类百货零售业百货零售业美食餐饮业美食餐饮业休闲娱乐业休闲娱乐业生活配套业生活配套业建材家居建材家居种类分项种类分项1 1、女装系列、女装系列2 2、男装系列、男装系列3 3、童装系系列、童装系系列4 4、运动装系列、运动装系列5 5、鞋类、鞋类6 6、饰品、饰品7 7、珠宝首饰、珠宝首饰8 8、箱包皮具系列、箱包皮具系列9 9、帽巾专卖、帽巾专卖1010、梳子专卖、梳子专卖1111、打火机专卖、打火机专卖1212、杯具专卖、杯具专卖1313、化妆品专卖、化妆品专卖1414、儿童玩具专卖、儿童玩具专卖1515、精品店（水晶、精品店（水晶、 音响等）音响等）1616、音像店、音像店1717、书吧、书吧1818、手机专卖、手机专卖1919、眼镜行、眼镜行2020、文具店、文具店2121、内衣专卖、内衣专卖2222、数码专卖、数码专卖 1 1、中餐、中餐2 2、西餐、西餐3 3、火锅、火锅4 4、料理、料理5 5、烧烤、烧烤6 6、中西式快餐、中西式快餐7 7、西点、西点8 8、特色美食小吃、特色美食小吃1 1、儿童娱乐城、儿童娱乐城2 2、KTVKTV3 3、动漫城、动漫城4 4、桌球城、桌球城5 5、水吧、水吧6 6、酒吧、酒吧7 7、茶秀、茶秀( (棋牌室）棋牌室）8 8、咖啡厅、咖啡厅9 9、旅行社、旅行社1 1、银行、银行2 2、药店、药店3 3、干洗店、干洗店4 4、家居家纺、家居家纺5 5、美发、美发6 6、美容、美容SPASPA7 7、美甲店、美甲店8 8、通讯服务、通讯服务9 9、保健品专卖、保健品专卖10、家政服务、家政服务11、维修服务、维修服务1 1、陶瓷卫浴、陶瓷卫浴2 2、窗帘布艺；、窗帘布艺；3 3、家居饰品、家居饰品4 4、家具、家具5 5、五金管材、五金管材、装饰公司、装饰公司、灯饰、灯饰等等栋层商业业态划分栋层商业业态划分按照整体业态规划比例对各区进行分配按照整体业态规划比例对各区进行分配栋层商业业态划分栋层商业业态划分按照整体业态规划比例对各区进行分配按照整体业态规划比例对各区进行分配栋商业业态划分及说明栋商业业态划分及说明总项总项分项分项内容明细内容明细栋商业面栋商业面积积总建筑面积：.m，其中商铺总面积.m。面积区间（按铺号计算）：.m其中商铺总面积.m，其余为农贸市场、卫生间、部楼梯。栋商铺间栋商铺间数数总间数：间（一层间，二层间）活禽鱼类：间；土杂干货：间，熟食：1间；药店：间，餐饮：间，便利店：间；粮油副食：间；小吃间.层网吧、家居、灯饰、建材主要经营主要经营业态业态农贸市场、百货零售、生活配套农贸市场、粮油副食、干货、药店、网吧、家居、灯饰、建材业态所占业态所占比重比重商业面积占整体面积比重：%原因阐述原因阐述1、本区域商铺分布农贸市场周围，人流量比较大，主要依托农贸市场布局业态，以农贸市场配套为主，楼布局网吧、家居、灯饰、建材等定向消费业态。2、药店位置经初步与商家接触，位于主干道街口；、考虑到人流动线，经营品类，租金承受，位置与面积均满足所规划业态经营需求。按照整体业态规划比例对各区进行分配按照整体业态规划比例对各区进行分配栋栋1 1层商业业态划分（方案层商业业态划分（方案2 2备用）备用）按照整体业态规划比例对各区进行分配按照整体业态规划比例对各区进行分配栋层商业业态划分（方案栋层商业业态划分（方案2 2备用）备用）按照整体业态规划比例对各区进行分配按照整体业态规划比例对各区进行分配栋层商业业态划分栋层商业业态划分按照整体业态规划比例对各区进行分配按照整体业态规划比例对各区进行分配栋层商业业态划分栋层商业业态划分按照整体业态规划比例对各区进行分配按照整体业态规划比例对各区进行分配栋商业业态划分及说明栋商业业态划分及说明总项总项分项分项内容明细内容明细栋栋商业面商业面积积总建筑面积：3092.02m面积区间：18.09-52.52m超市：m，商铺：.m栋栋商铺间商铺间数数总间数：间。层：间；层间。手机数码通讯：间；美容美发：间；服装间；五金百货间，电器：间；休闲娱乐（婚纱摄影）间；其他间；主要经营主要经营业态业态超市、手机通讯、百货零售、休闲娱乐服装服饰、数码产品、电器专卖、楼休闲吧、酒吧等业态所占业态所占比重比重栋商业面积占整体面积比重：39%原因阐述原因阐述紧邻超市主力区，数码通讯及服装零售为主、休闲娱乐为辅的商业形态，背后位置规划了五金百货，可作为农贸市场配套业态的有效补充，考虑到人流动线，经营品类，租金承受，位置与面积均符合所规划业态经营需求。按照整体业态规划比例对各区进行分配按照整体业态规划比例对各区进行分配 二、商业租赁政策建议二、商业租赁政策建议租金预测租金预测店铺租金拟定考虑因素商业租赁市场在租金收取形式上，主要有四种形式商业租赁市场在租金收取形式上，主要有四种形式固定租金固定租金能够对未来租金收益进行比较准确的预测和把握，与商家主要是租赁关系，管理比较简单，能够较好的控制购物中心经营管理成本。营业额抽成营业额抽成业主方收益不确定，得不到保障。有利有弊，利处在于如果商家经营业绩情况良好，能够抽成到更多租金收入，弊处在于如果商家经营业绩不甚理想，则势必会降低抽成租金收入，同时会增加经营管理成本。保底租金或保底租金或营业额抽成营业额抽成（两者取其（两者取其高）高）租赁双方约定一个保底租金，同时约定对商家营业额的抽成比例，如果商家经营状况不是太理想，营业额抽成低于保底租金，业主方将从商家处取得保底租金，反之商家经营状况良好，营业额抽成超过保底租金，业主方将从商家处取得较高的营业额抽成收益，这样能保证业主方收益的稳定性，同时也能分享到商家经营取得较好业绩时的收益。购物中心多采用此方式。保底租金保底租金+ +营营业额抽成业额抽成保底租金加营业额抽成方式也是市场上采用的形式之一，是租赁双方设定一个相对较低的固定租金和营业额抽成率，但这种方式需要准确的获取商家的营业额数据，如果安装统一收银系统，则将会增加商场后期经营管理成本。一般百货公司多采用此方式。项目未来租金收取方式建议租金预测租金预测店铺租金拟定考虑因素项目未来租金收取方式建议我项目主要以农贸市场商业街的运作模式进行招商，多为临街店铺，我项目主要以农贸市场商业街的运作模式进行招商，多为临街店铺，参考昆明大部分类似物业的运作模式，多采用租赁的形式进行招商，参考昆明大部分类似物业的运作模式，多采用租赁的形式进行招商，栋超市部分前期洽谈以营业额抽成为主导，考虑到营业额抽成方式需由栋超市部分前期洽谈以营业额抽成为主导，考虑到营业额抽成方式需由甲方配备收银系统以掌握经营收益，加大后期管理成本，另目前抽成比甲方配备收银系统以掌握经营收益，加大后期管理成本，另目前抽成比例难以达成共识；故建议项目整体采用例难以达成共识；故建议项目整体采用固定租金固定租金的招商方式，便于招商的招商方式，便于招商控制和管理，同时并最大化降低管理成本和风险控制和管理，同时并最大化降低管理成本和风险。固定租金固定租金能够对未来租金收益进行比较准确的预测和把握，与商家能够对未来租金收益进行比较准确的预测和把握，与商家主要是租赁关系，管理比较简单，能够较好的控制购物中主要是租赁关系，管理比较简单，能够较好的控制购物中心经营管理成本。心经营管理成本。租金预测租金预测项目周边区域内租金调研一、扬武镇租金概况（.）针对本项目开发项目之租金预估，依据当前市场行情及相类似商业项目为参考基础，同时考量区位，本项目之特色及未来发展潜力等,为评估指针提出建议租金水准。以整体商业环境而言，影响租金水准主要为下列几项要点：1）区域位置2）商圈发展成熟度及完整性3）交通可及性及便利性。参考租金以一层为基准2021-12-20当地部分商户租金情况（当地部分商户租金情况（.）业态面积年租金地址经营状况月租金（元/平米）美的电器608000地块门口一般11 铝合金门窗507000地块门口一般12 花店12016000地块门口一般11 茶室609000地块门口一般13 药店4512000地块门口一般22 手机店 455000农贸市场则面对面较好9 饲料店 457000农贸市场则面对面较好13 建材店 505000农贸市场则面对面较好8 太阳能 205000农贸市场门口较好21 泰康人寿6011000农贸市场门口较好15 餐饮店 354000车站旁一般10 建材店354000车站旁一般10 小卖部 355500车站旁一般13 药店505000车站旁一般8 益豪摩托8016000车站旁（框架结构）一般17 美发店 254000车站旁（框架结构）一般13 手机店 253000车站旁（框架结构）一般10 小卖部 7020000农贸市场入口较好24 美发店 154000农贸市场入口较好22 服装店 154000农贸市场入口较好22 服装店 154000农贸市场入口较好22 服装店 154000农贸市场入口较好22 服装店 154000农贸市场入口较好22 服装店 154000农贸市场入口较好22 服装店 154000农贸市场入口较好22 平均租金平均租金16 租金预测租金预测租金建议租金分析建议杨武商铺主要以住宅底商（自建房）为主，农贸市场周边租金较高，主要在13-2213-22元/ /平米/ /月，车站边租金多在1010元/ /平米/ /月，20132013年全镇平均租金在1616元/ /平米/ /月。20142014年全镇平均租金预计在1818元/ /平米/ /月左右，项目周边在15-2415-24元左右。参考周边同类物业租金价格，建议租金低开高走，采取蓄水养鱼的策略，规避租金定位过高，商家期望心理受打击，避免二次招商风险。作为项目开发商在市场培育期内应以商城后期的良性经营为责任，从多方面为商户考作为项目开发商在市场培育期内应以商城后期的良性经营为责任，从多方面为商户考虑，若租金偏高，即使市场可以招满顺利开业，但难以长久兴旺，在市场还不成熟的情况虑，若租金偏高，即使市场可以招满顺利开业，但难以长久兴旺，在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商户增加经营成本，生意自然难做，这无异于下，高租金无疑使商户增加经营成本，生意自然难做，这无异于“杀鸡取卵杀鸡取卵”；另则租金；另则租金偏离了周边同类商城水平那么在招商过程中就失去了竞争优势，招商周期会变长，推广难偏离了周边同类商城水平那么在招商过程中就失去了竞争优势，招商周期会变长，推广难度会加大，风险也相应增加，不宜采取。市场培育期的初始租金要制定的低一些，等商城度会加大，风险也相应增加，不宜采取。市场培育期的初始租金要制定的低一些，等商城做旺起来以后，再以递增的方式上调租金，采用做旺起来以后，再以递增的方式上调租金，采用“低开高走低开高走”的策略，开发商和管理公司的策略，开发商和管理公司盈利会增加，经营者也较容易接受。盈利会增加，经营者也较容易接受。各项费用的收取建议费用费用内容说明内容说明租金租金1层均价50元/平米/月，2层均价20元/平米/月。1层采取一铺一价，根据位置和面积差异，价格也有所差异，价格上下浮动10元以内。2层视租赁面积而定，价格可上下浮动5元。物管费物管费（市场管理费）（市场管理费）0.5元/月前3年按此收费，以后可以根据市场情况适当增长垃圾清理费垃圾清理费含物管费合同保证金合同保证金（押金）（押金）1000元/户进场押金进场押金20万，装修押金万，装修押金5万，经营押金万，经营押金5万；万；水电及网络水电及网络 按用量收取 ，独立水电表，按市政标准收取。优惠政策建议合同期合同期/ /年年 免租期免租期/ /月月要求要求备注备注普通商家普通商家一层3年二层5年3个月符合业态规划前3年房租不递增，第四年开始每年涨8%次主力店次主力店一层3年二层5年3个月具有一定品牌知名度，对项目有带动提升作用药药店、品牌店，当地具有较高影响力商户（面积100m以上也可考虑此政策）前3年房租不递增，第四年开始每年涨8%主力店主力店8年6个月具有品牌知名度、大幅度带动项目大型超市（面积500m以上）前3年房租不递增，第四年开始每年涨8%THANKS赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加QQ 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送