苏州农业 银行房地 产项目信 贷风险控制的研究

苏州农业银行房地产项目信贷风险控制的研究摘要：自九八年实行房地产制度改革以来，中国的房地产市场正式进入到了迅速发展的行列中来。而在苏州农业银行信贷资金的帮助与支撑下，房地产市场得到了更好的开发与扩张，各类房型的价格也逐步上升。虽然中间经过国家相关部门的制度调控，直接影响到了中国金融市场的发展安全。而在苏州农业银行房地产项目信贷的比重不断提升的发展下，房地产信贷资产的质量问题也成为了苏州农业银行房地产整体资产质量的主要原因。所以，根据房地产信贷风险的控制研究而言，对维护中国的金融市场的发展稳定有非常大的价值与意义。房地产行业的泡沫状态及其破损状态会直接影响到国家的金融市场的稳定发展，尤其是在金融市场占据了非常重要位置的国家，特别重视金融市场的稳定发展状况。而在开放式的金融市场环境中，如果有效的审核监管系统没有完全建立，其金融市场非常容易受到房地产市场的价格动荡的影响。本文通过对苏州农业银行房地产项目信贷风险控制的研究，以及房地产周期与苏州农业银行信贷风险的之间的联系，来全面、系统的了解苏州农业银行房地产信贷风险的基础原因，并且从多个方面来进行针对性的分析，并且根据一系列的研究理论，来具有目的性的对苏州农业银行房地产项目信贷风险控制的问题进行解决，从而深层次探讨应该如何来防范苏州农业银行房地产信贷风险的发生。关键词：苏州农业银行；房地产；信贷；风险控制目 录第一章 引言11.1选题的背景与意义11.1.2研究意义31.2国内外研究现状51.2.1 国外研究现状51.2.2国内研究现状61.3研究方法与研究内容81.3.1研究方式81.3.2研究内容9第2章 房地产项目信贷风险控制的相关理论102.1 信息不对称理论102.2 财务报表分析112.2.1 财务结构112.2.2 偿债能力112.2.3盈利能力122.2.4 营运能力122.3 风险评估模型122.3.1 信贷风险分类122.3.2 信贷风险资料的整理13第3章 苏州农行房地产项目信贷管理现状及存在问题153.1 苏州农行房地产项目贷款情况介绍153.2房地产信贷管理现状193.2.1房地产信贷风险概念193.2.2 房地产信贷管理发展现状193.3苏州农行房地产信贷管理目前存在的问题203.3.1宏观环境风险提升213.3.2开发贷款风险提升，经营情况堪忧223.3.3购房贷款风险较大22第4章 对存在问题的研究234.1 操作制度不规范，信息传递不明确234.2 经营管理水准有限，财务审核有限264.3 缺乏规范的风险评估模型，潜在风险较大28第5章 建议295.1详尽调查，明确信息传递295.2提升内部经营管理质量，加强审核力度325.3 提升房地产开发商的风险评估33第6章 结论37参考文献40第一章 引言1.1 选题的背景与意义1.1.1 选题背景中国在加入WTO之后，中国的商业银行也开始纷纷向国际金融市场进军，而有足够多的外国商业银行快速进入到中国金融市场进行竞争。随着世界金融市场的日益完善，国内的金融体系得到了更好的发展与优化。国内的金融机构也跟随世界经济的脚步，迈向了国际金融的发展舞台。巴塞尔协议三要求的几个资本充足率最低标准为：第一，核心一级资本充足率为4.5%。第二，一级资本充足率，其中包含了核心一级资本为6%。第三，资本充足率为8%，此为一级资本加上计入资本充足率，来进行计算的附属资本。国际上规定的杠杆率等于一级资本除以未加权表内外资产，巴塞尔协议三要求达到3%，而中国自己要求达到4%。在中国，由于一级资本数量等于核心资本，也相等于核心一级资本数量，所以杠杆率也同等于，核心资本除以未加权表内外资产。杠杆率要求被实施后，中国银行的未加权表内外资产除以核心资本最大为25倍，核心资本也相当于一级资本，而欧美银行几乎不可能统一达到的高标准。不过，目前还没有见到正式颁布的中国实施杠杆率计算细则和达标时间表。而根据巴塞尔协议对资本的定义，一级资本由实收股本和公开储备构成，数量上等于核心一级资本加上其它一级资本，而这在欧美银行界，主要是永久非累计优先股。近几年，国际经济市场因为金融危机事件，整个市场链接受到了严重的打击，甚至面临经济崩溃的危险。虽然依靠国际经济市场的雄厚基础，最终稳定下来。但是不少国际金融机构都受到了经济重创，金融机构市场也陷入到了激烈的竞争当中。中国的许多企业还停留在较低层面进行应对，各个行业在金融市场的发展举步维艰，而在金融监管体制上，没有很集中化的应对与关注。2012年1月-12月苏州市区住宅供应情况走势图从图中可看出，苏州市区住宅的成交量出现过几个飞速发展的时期，当然也会出现平稳发展的时期。一二年年初，苏州市区住宅的成交量并不可观，但是苏州市区住宅的销售成绩开始逐步呈现上升的阶段。而从图中可以明显看出，苏州市区住宅从三月份开始，出现下滑的趋势。随后，五到八月都呈现平稳发展，紧随其后在九月份，苏州市区住宅楼市市场得到了非常大的发展机会。2012年苏州住宅各月成交均价（元/平方米）同比图本文从商业银行房地产信贷风险控制与发展的政策背景入手，梳理其发展阶段，以其计划发展过程诉求为逻辑起点，并且针对性的分析后危机时期的金融监管制度的发展所面临的挑战，从而进一步的了解商业银行房地产信贷风险相关的控制制度背景下的金融市场经济发展的相关内容。深入研究与分析其利害之处，并对商业银行房地产信贷风险相关的控制制度背景下的金融监管制度发展计划的影响进行分析，进而提出相应的改进建议，更好的解决商业银行房地产信贷风险相关的控制制度背景下的金融市场经济发展计划过程中的问题。根据国内的银行市场的发展来看，我国的商业银行在外资银行与国内的经济发展需求的双重夹击下，承受了非常大的变革压力。商业银行各方面的经营管理以及系统整体的建立与完善，都将成为当代商业银行的改革历程。就商业银行经营管理中所存在的问题，提出一定的解决对策。从而帮助城市商业银行更加全面的了解，商业银行未来的组织结构与政策的制定。1.1.2研究意义国内的金融市场学者对于商业银行房地产信贷风险相关的控制制度背景下的金融市场经济发展运用在整个金融市场的经济发展上的举动，有着极具关注性的研究与调查，并且掌握了非常详细与全面的研究资料。这也为苏州农业银行房地产项目信贷风险控制的研究过程，提供了较为丰富的理论资料。由于历史发展、政治经济体制、法律与民族文化等各方面的差异，各国在商业银行房地产信贷风险相关的控制制度背景下的金融市场经济发展体制上也存在着一定的差别。金融监管体制按照不同的依据可以划分为不同的类型，其中按照监管机构的组织体系划分金融监管体制可以分为统一监管体制、分业监管体制、不完全集中监管体制。并且，针对后危机时期的金融监管制度的运用，政府部门也非常重视其基础与前景。而商业银行房地产信贷风险相关的控制制度背景下的金融市场经济发展的帮助与价值，本文以苏州农业银行房地产项目信贷风险控制的相关研究也将成为该类型的发展政策的依据与方向，为其提供具有深远意义的数据资料，从而避免其执行过程中的缺陷与问题。并且根据对苏州农业银行未来五年规划营业收入的愿景的认知，能够了解到苏州农业银行对于房地产项目信贷业务的大致规划。五年规划营业收入柱形图经济市场的基本要求：一方面21世纪是信息社会，世界到处充满经济市场信息，消费者获取经济市场信息的渠道越来越多样化，接触的经济市场的信息越来越多，而国内金融市场的经济发展步伐，应该跟上整体发展的速度，达到全面提升与发展的目的，从而更好的提高全国的经济市场的发展水平，从而在国际经济市场竞争力上得到更大的提高；另一方面，理性消费时代的到来，在商品经济社会，如何维持其金融市场的发展速率，并且将其落后部分持平，是每一个国家都必须研究与关注的重要课题，而苏州农业银行房地产项目信贷风险控制研究这一课题做得如何，将极大地影响到国家未来的金融市场的经济发展，以及各个国家在金融市场以及其他方面的竞争实力与发展地位。自2008年下半年开始，受国际金融危机不断蔓延的严重影响，全球主要经济体经历第二次世界大战后的有一次冲击。后危机时期就是指随着危机的缓和，而进入相对平稳期。但是由于固有的危机并没有，或是不可能完全解决，而使世界经济等方面仍存在这很多的不确定性和不稳定性。对于金融竞争市场来说，如何补缺漏洞的商业银行房地产项目信贷风险控制制度，以及发展局限的金融市场，使其目标市场得以开拓，找寻出全新的经济市场，无疑是必行之路。国际金融市场经济竞争的必然结果：人类社会的发展历程已步入现代文明时代，过去那种偏向型的经济发展时代己不复存在，市场的主导力量理应是全面发展的，而如今的经济市场，随着生产力的极大提高，社会产品极大丰富，整个金融市场供给大于需求，成为一种买方市场。企业产品同质性严重，金融制度在金融市场的发展落后，消费者群体稀缺，整个金融市场的竞争手段显得单一贫乏，许多企业迫于无奈，纷纷采取降价手段来进行竞争，在一定程度上阻碍了金融监管制度健康有序的发展与优化；同时，国外的商业银行与企业纷纷涌入中国，进一步加剧了国内市场的竞争，面对国外商业银行详尽的金融监管制度，以及企业的高水平的金融监管手段和技巧，国内金融市场的相关商业银行与企业感到力不从心，在经济发展领域的缺乏，显露无遗。从而能够更好的缓和与未知其动荡并存的状态。就这次经济危机来看，世界经济已趋于好转，有些国家已经实现了经济的正增长，但是经济危机的根源并没有消除，也不可能消除。我国高房价的金融市场体系，为商业银行带来了非常大的风险隐患。而房地产泡沫在普通的民众的心里，一直都是与不安全的金融市场发展相挂钩的。因此，金融市场有可能再次出现的经济衰退。其发展健全、成熟的金融市场，都需要面临如此大的市场竞争压力，可见商业银行房地产项目信贷风险控制更应该得以重视。从以上分析看出，作者开展以苏州农业银行房地产项目信贷风险控制研究为例的金融市场监管分析是符合时代要求，具有较大的理论研究意义，同时对国内金融市场的发展与开拓建设的实践具有一定的指导意义。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状目前，国外的学者对于世界金融市场的发展状况都报以密切的关注，并且就市场发展所存在的问题，研究出一系列的解决方案。从美国次贷危机爆发以来，国内外金融市场遭到重创，近期从国际上看，世界经济虽然继续保持复苏，但势头有所减弱，并存在着许多不稳定不确定因素。国外的金融理财业务相比之下优先国内好几年，美国拥有领先全球的共同基金，投资金额庞大，客户众多。美国的知名投行公司高盛和摩根士丹利向个人客户提供投资顾问及理财规划服务，并提供所有主要资产类别的投资产品。国外商业银行的个人理财业务在快速发展的基础上，通过不断对存在的问题进行分析，提出相应的对策，推动了金融创新理论。以韦思特、戴维斯等著名金融家提出金融创新是与经济制度互为因果、相互影响的制度改革，在金融业务中变动和改变就是创新。Stiglitz and Weiss曾提出逆向选择理论，改理论以贷款利率为主题，来证实了过高的贷款利率，能够让低风险借款申请人被排斥到信贷市场外。相反，高风险借款人更加容易进驻信贷市场。而形成道理风险，会让银行贷款受到损害，从而降低利润。Kua、Keenan以及Kim在九一年提出，以贷款价值比理论来对借款人违约的成因进行研究与剖析。而通过研究最终表明，随着贷款的价值比升高，相对应违约的概率也会逐渐升高。Furstenberg在研究中表明，LTV与违约率呈现正相关关系，贷款价值比也从原来的百分之九十上升到百分之九十七，与此同时，新房的违约率也随之上升了七倍。Bertand在九五年曾提出，国有商业银行相互之间的竞争超出标准范围时，就会导致国有银行轻视与低估了信贷集中的风险，并且直接导致国有银行的信贷资金被大指数的投入到房地产市场。Herring和Wachter在九九年表示，国有银行对金融危机意识的轻视、信息不相符、不正当激励的三种金融假说。1.2.2国内研究现状国内的商业银行机构借鉴国外银行的成功案例与经验，取其精华，运用于国内的金融市场的发展中。力求抓住每一个发展机会，创建稳定、高效的管理系统。但是，目前国内的金融机构的发展，仍然存在部分问题，有关部门虽然提出了比较有效的治理方案，但是在执行上，并没有达到预期的效果。因此，商业银行的经营管理仍然还有待提高。而商业银行的未来发展与经营管理理念，也成为了社会各界人士非常关注的话题。相较于国外的商业银行的发展模式来说，中国的商业银行还有一定的差距。但是，外资商业银行已经逐步向中国市场靠拢。因其外资商业银行的雄厚实力，以及成熟的经营管理模式，使得中资商业银行受到了较大的威胁。中外资商业银行竞争力比较调研报告曾令国内的金融市场大吃一惊，根据调查研究，中外资所有的商业银行的综合竞争能力的排名情况，前十名的商业银行全部都是外资商业银行。相反，排名最后十名的商业银行没有一家是外资银行。更令人吃惊的是，四大商业银行均排入了倒数十名的行列。可见中资商业银行的经营管理，还需要非常大的提高与优化。“中国金融体系最不堪一击的地方，便是中国的商业银行不是企业，是政府行政模式下的附属品。”经济学家吴敬琏认为，中国的商业银行体系的基础仍然非常脆弱，整体的发展素质与经营管理的效率都比较低，跟不上经济市场的前进步伐，从而出现了各种经济借贷问题等。因此，中国的商业银行的经营管理改革迫在眉睫。如果再不及时进行经营管理模式的改革与转变，中资商业银行将与外资商业银行的差距越拉越大。因为房地产市场的发展过于繁盛，这样就会引发一系列商业银行以及金融市场发展的安全问题。国内很多金融专家学者都会从不同层面来对其进行分析与研究。薛峰在九五年从宏观的房地产权方面以及相关的规则体制，进行定性化的分析，而相关的研究结果也直接解决了房地产项目的信贷风险所产生的原因。注 陈晶萍等.我国商业银行个人理财产品营销策略探析.商业经济，2006年11期商业银行个人理财产品营销是依靠多种营销手段，以客户需求为导向，引导商业银行个人理财产品满足目标客户的需求，同时通过这一系列活动来实现银行盈利最大化。而刘明兴与罗俊伟在2000年时，对东亚国家的泡沫经济进行相关的分析与研究。并且在整个研究中，对房地产泡沫以及金融市场的发展安全的关系有详尽的剖析。刘明兴认为，商业银行之所以会出现房地产泡沫的现象，都是因为商业银行需要拥有很大一笔信贷金额来有效的进行中介帮助，而商业银行也为此需要负担很大的金融风险。而且房地产泡沫的现象一经分裂，并且会直接引发商业银行非常大一部分的坏账，严重的甚至会导致金融危机的发生。陈建梁在零一年就从当代金融市场的信贷风险分析以及检测的模型中，进行详尽的测验与剖析。王妙英则在零三年的时候，对中国的商业银行房地产项目的信贷风险的导致原因，来进行系统、全面的分析与研究。并且通过对国内外研究成果的基础内容的了解，并且与信贷风险控制的相关实践经验相融合，从而针对性的提出能够进行信贷风险控制的有效措施与相关的建议。段蕊在零四年分析了国内商业银行个人理财业务的现状，从商业银行的经济增长点方向说明，大力发展个人理财业务已是商业银行刻不容缓的机遇,提出了一些建议对策。马赞军在零三年表示，通过对金融市场和城乡居民上下游的风险，在需求和风险的同步扩展的市场环境下，必须“以客户为中心 ,以市场为导向”，并从金融体制监管和商业银行经营角度提出了对策。郭自灿在零六年的时候，从房地产泡沫的基础角度进行研究，而且明确表示，处于经济上升层次的环境下，商业银行松懈了对于房地产项目信贷的相关条件，从而让商业银行在抵抗房地产项目信贷风险的能力上也会显得相对较弱。而如果房地产泡沫一旦毁灭，一定会发生很大一部分的信贷坏账，并且降低实际的信贷价值。而在这种特殊的金融市场环境下，单一、脆弱的商业银行系统并不一定有效的抵御金融危机的破坏力。在前人研究的基础上，金融学者在理论文献的撰写中纷纷表示商业银行房地产项目信贷风险控制对于壮大金融市场的经营主体的力量有着极其重要的作用，从而对更好的稳定金融市场经济的发展，甚至稳定整个社会的发展有着重要的作用。但由于金融市场的漏洞较多，特别是受到金融危机的伤害之后，很多企业都大受重创，使得整个金融市场付出了惨痛的代价，各大企业与商业银行都需要承受非常大的市场竞争压力，以及资金链流动的问题。而这些顾忌也严重制约了金融市场的启动和进一步发展，在这种情况下，政府应该在予以积极的支持，从而进一步稳定金融市场动荡的局面。金融市场的发展与经营是一种典型的分散式发展与经营，尤其是传统模式的应用，其商品化率很低，公民的合作欲望和合作意识很低，这说明商业银行房地产项目风险控制内容的发展与市场竞争有着密切的关系。经济市场中，金融市场经营的个体经济，大部分都是自主经营，这一特征使得金融市场的商业银行房地产项目风险控制内容运用在发展的初期，就带有层次性和综合性。1.3研究方法与研究内容1.3.1研究方式本文主要采用的就是理论分析与实证分析相结合的研究方式、比较归纳法以及文献研究法。从研究方式上来看，大部分的研究也都是停留在研究理论方式以及相关文献方式，但是采用相对比较少的案例来进行研究与分析。理论分析与实证分析相结合的研究方式主要是运用实践工作过程中的经典案例，并且收集相关的数据等方式，以及通过对金融学基本理论、金融投资、财务分析以及信贷等相关层面的信息来对房地产市场的产品开发的相关数据进行定性分析。比较归纳法就是通过与国外商业银行房地产项目信贷风险控制研究相关的理论内容，与实践工作中的案例，并且结合中国金融市场当下的发展状况，来有效的分析与研究中国商业银行房地产项目信贷风险控制研究方面所存在的缺陷，并且提出针对性的建议。文献研究法就是通过收集多种与与金融市场发展相关的文献资料，从而获得与苏州农业银行房地产项目信贷风险控制研究的课题的相关理论内容的研究方式。1.3.2研究内容本文通过对中资商业银行与国外商业银行的比较，以及外资商业银行的经营管理的经验借鉴，来得出中资商业银行在经营管理方面所存在的问题，并且就问题展开全方位的调查研究，从而找到更适合现代经济市场的改革方案。并且，将众多的商业银行考察资料及经营管理数据、报告，综合收集、处理，通过对案例的分析，来达到对中资商业银行的发展的整体剖析。主要对金融市场的经济发展中商业银行房地产项目风险控制研究的案例，进行一定的调查研究。通过金融学理论研究银行杠杆充足率与风险资本充足率的组合运用来看，了解其商业银行房地产项目风险控制研究内容以及银行风险资产组合，风险转嫁、信贷定价, 银行稳定性以及贷款人风险偏好的影响。找到金融的经济发展在运用后危机时期的金融监管制度时所面临的经营问题，并就此提出解决的建议。所研究的主要内容是以商业银行房地产项目风险控制内容的研究为主，来对金融市场的风险投资等进行全面的了解与研究，并就金融市场的各个经营方面存在的问题与缺陷，来对其金融市场的经济发展在未来的经营管理、市场开拓等方面的发展，起到重要的帮助作用。从而在金融市场发展研究中，对其商业银行房地产项目风险控制的实施优势与必要性有一定的了解，从而更多的了解其商业银行房地产项目风险控制内容发展对于整体的经济发展计划的有效性，以及商业银行房地产项目风险控制的运用所存在的现实意义。对苏州农业银行房地产项目信贷风险控制研究的案例，进行一定的调查研究。从苏州农业银行的现状分析来看，找到苏州农业银行的经营管理问题，并就此提出解决的措施。所研究的主要内容是对苏州农业银行的经营管理进行全面的了解与研究，并就经营管理方面存在的问题与缺陷，来对其在未来的风险投资、储蓄管理、业务拓展等方面的发展，起到重要的帮助作用。所以，从国内外的研究现状来看，国内金融市场的相关专家与学者对商业银行房地产项目信贷风险控制研究主要就是集中在房地产泡沫的形成原因。对其房地产项目信贷风险控制措施的相关研究，也是将重点放在房地产信贷风险的度量、商业银行房地产项目信贷风险的结构缺陷以及房地产项目信贷风险的管理机制上的漏洞。而主要研究的内容，大致就是贷款品种的研究，并且主要集中在商品房的抵押贷款方面。但是因为，国内的研究学者对于商业银行房地产项目信贷风险控制的相关研究是比较稀缺的。第2章 房地产项目信贷风险控制的相关理论2.1 信息不对称理论根据风险的基本理论来看，可以了解到不确定性因素就是造成风险的关键所在。人类周围的事物的不确定性无处不在，而在金融市场当中，不确定性因素更是时有发生。任何领域的经济发展都会因为不确定性因素的影响，而直接造成运营状态的损害。随着世界经济市场的日益完善，国内的金融体系得到了更好的发展与优化。国内的金融机构也跟随世界经济的脚步，迈向了国际金融的发展舞台。近几年，国际经济市场因为金融危机事件，整个市场链接受到了严重的打击，甚至面临经济崩溃的危险。虽然依靠国际经济市场的雄厚基础，最终稳定下来。但是不少国际金融机构都受到了经济重创，金融机构市场也陷入到了激烈的竞争当中。相对于商业银行这种以国民储蓄存取为主的金融机构，在业务项目的选择上，也是相对比较单一的。部分商业银行自从转型之后，就开始在全国各地开设营业网点，进军房地产市场的信贷行业，而这也成为了各大银行有效的市场竞争力。但也因为这样，商业银行的经济消耗过大，部分支行连年亏损。为了更好的使用市场经济发展，商业银行在机构内部的整体构造上，做出了调整。对银行整体的经营管理上，做出一定的研究与分析。本文通过对苏州农业银行房地产项目信贷风险控制的研究为例，来对金融市场对其金融监管制度的运用进行详尽的分析，并且针对苏州农业银行的经营管理模式，提出不足之处，分析其苏州农业银行房地产项目信贷风险的发生原因，从而得出有效的改善方案。而随着改革开放的进程，我国的经济发展逐步恢复稳定快速。理论学者对商业银行房地产项目的信贷风险有一定的理论研究，并且一致认为，交易双方之间的信息是呈现不均等的现象，并且双方总会出现一面了解的市场信息比另一面的要少，而通过对已经掌握的信息来进行经营决策，将会面临一定的市场风险。信息不对称理论较易造成逆向选择以及品行风险的困难。那么这将和商业银行以效益替代风险的预期目标相分歧，从而造成逆向选择效应。也因为信息不对称性，使得借款者将信贷资金投资到预期计划的高风险、高收益领域，随之而来就会造成品行风险问题。2.2 财务报表分析财务报表分析，主要是以财务报表为主要依据，同时还需要利用一些财务计划、会计凭证和会计账簿等资料所进行的综合性分析。财务报表分析包括企业财务结构分析、企业偿债能力分析、企业盈利能力分析、企业营运能力分析、企业发展趋势分析以及财务报表综合分析。而结合房地产项目来看，可以对其相关的财务报表分析方式进行深入了解。2.2.1 财务结构企业财务结构是支撑整个企业的基础所在，因此直接关系到企业内部的经营管理质量。而企业财务结构具体可定义为，公司所有的资金的构成比例，是以负债与所有者权益的比重来权衡的，如果划分更为细致，那么还包含了相关各类资产的比重情况。财务结构分析主要指代的是，公司的资产、负债以及所有者权益三个条件中，所存在的比重情况。2.2.2 偿债能力偿债能力指的是，当代企业的财务能力系统的关键所在，而偿债能力也直接体现出公司财务能力的基本情况。偿债能力的分析可以被定义为，是公司在偿还债务过程中的相关能力水平。而根据周期的长短不同，偿债能力分析还可以被划分为短期偿债能力分析与长期偿债能力分析。短期偿债能力可以定义为，公司在短期债务期限截止知识，偿还债务的能力。短期偿债能力主要表现为公司的资产与负债流动性的比较过程中，内部流动资产是否可以抵补流动负债漏洞的能力程度。而长期偿债能力就是公司偿还债务的同时，还需要支付一定期限的利息费用的能力水平。长期偿债能力从长远角度来看，也可被分为两个方面。第一，能够通过对利润表的研究，来了解公司长期债务偿还能力水平。第二，研究资产负债表所体现出来的长期债务偿还能力水平。2.2.3盈利能力企业盈利能力可以被定义为在有限的时间里，能够为企业赚取一定利润的能力。有限时间包含了两方面内容，第一就是公司在会计核算过程中，所进行的生产经营活动的获利能力的对比与分析。第二，长时间内，公司能够得到较高并且具有持续性利润的能力。而在对盈利能力进行分析的过程中，既要对绝对数指标进行剖析，又需要对相对数指标进行剖析。但在最终的对比过程中，相对指标的分析内容要比绝对指标的分析内容更具信服力与信息价值。一般而言，从公司的营业水平、收入状况、财务杠杆、盈余情况等来进行调查，能够更好的评估公司的盈利能力。2.2.4 营运能力营运能力可以被定义为，公司在有效利用原有资源的情况下，建立更高的社会财富的能力。公司每一项营运资产的周转效率就可以被具体定义为公司的营运能力水平。而在保证公司日常运营过程中，所需要用到的金额，就可看做是营运资金。营运资金就等于公司的流动资产减去流动负债之后，所剩余的金额。2.3 风险评估模型零风险就等于零效益，信贷资金运动过程中，可以实际性的获取效益，其出发点就是信贷资金的循环过程。2.3.1 信贷风险分类按照风险表现的形式来进行分类，苏州农业银行的信贷风险大致可以分为，流动性、利率、汇率、通货膨胀、投资、国家、竞争、操作、法律等风险。而国有商业银行所面临的主要风险就包含了以下几种：市场风险的主要定义为，因为市场环境的改变，造成财务情况发生改变。而对于国有商业银行而言，市场风险将有可能对国有商业银行带来财务损失。市场环境的变化造成借款人的财务处境出现问题，使得借款人不能在规定时间内，偿还清楚银行的贷款，而对国有商业银行而言，这也是一种信用风险。国有商业银行所面临的主要市场风险是利率风险以及汇率风险。利率风险定义为，因为市场利率可能会为商业银行带来一定的损失。而汇率风险定义为，因为外汇价格变动可能会给商业银行带来损失。操作风险定义为，因为不完善或者有问题的内部程序、人员所造成财务损失的风险。操作风险可大致分为道德风险、技术风险、模型风险等。而对于国有商业银行的信贷业务来说，最大的操作风险就在于内部程序、人员以及系统的控制工作不到位，造成信贷业务无法正常完成，最终造成国有商业银行的财务甚至名誉的利益损失。信用风险指的是造成国有商业银行潜在损失的关键因素。信贷市场中的交易对手在没有履行交易协议当中的义务，而引发国有商业银行的财务损失的发生率。而国有商业银行的信贷业务中的交易对手如果不能按时承担国有商业银行所担保的责任，从而产生的财务损失的信用风险。2.3.2 信贷风险资料的整理马克思认为：“在运动中保存自己，并且在执行职能中，又返回到支出者的手中。而以偿还为代价的运动，通常被定义为贷与借的运动，也就是说，有条件的货币又或者是上铺，在进行过渡的运动。这种过渡运动的发展形式相较而言也显得非常独特。”与此同时，马克思又指出：“在以下几种条件下被转让：首先，通过特定的周期，转接到出发点。其次，是被当做实现的资本迂回，而在资本迂回过程中，能够实现一定的使用价值。”良性的房地产信贷开发资金循环运动，包含了二重支付与回流的过程。商业银行将房地产项目信贷的开发资金给予房地产市场开发商，这就是第一重支付。而且，房地产项目开发商将房地产项目贷款金额又支付给房地产项目的承建商，以及购买有关的材料，这就是第二重支付。房地产项目开发商在销售个人住房的过程中，所获得的股东投资以及收入，就构成了第一重回流。房地产项目开发商将股东投资来进行商业银行的还款动作，这就是第二重回流。针对商品房的信贷消费的执行现状，也存留非常显著的二重支付与二重回流现象。唯一与房地产项目开发的循环运动不同的就是，商品房信贷的还款来源是从购买者个人的工资收入中产生的。工资、收益等收入购房者获取商品房拥有权，并获取目标收入信贷本金与利息房地产开发商购房者个人购房贷款图2-1 商品房信贷资金循环运动图而从商品房信贷资金循环运动图来看，商业银行信贷开发的资本金额的安全结果是以信贷活动的良性循环为基础的，而商业银行信贷活动的经营与管理的关键因素，就是根据信贷资本金额拥有权的过渡以及信贷活动风险的控制，来获得相关的贷款效益。又因为信贷资本金额的回收利用也是以信贷资本金额的有效循环为根本的，因此二重支付以及二重回流过程中，每一个步骤都是不容忽视的，一旦出现中断现象，将会造成信贷资本金额不能根据规划的资金目标来进行支付，并且直接损害到信贷资本金额的回收工作。所以，商业银行房地产项目的信贷风险控制的关键形式，是信贷资金顺利运行的基本条件。而风险资产投资组合的平均收益率公式为:E(r)=aE(rl)+(1-a)E(r2) 其中a为风险资产1的投资比例，(1-a)为风险资产1的投资比例如果rl、r2、dl、d2由分别为风险资产1和风险资产2的收益率和标准差，两者的相关系数为P。则方差公式为:d2=a2d12+(1-a)2d22+2a(1-a) pd1d2改变两种风险资产的投资组合的有效比例，计算出该组合的收益和标准差得到不同投资组合的不同风险和收益率，见表5-3：表5-3 各投资组合的风险、收益投资组合风险资产1比例a风险资产2比例（1-a）预期收益率方差标准差A010.01207880.01699690.1303721B0.10.90.01114650.01409330.1187153C0.20.80.01021420.01156850.1075571D0.30.70.00928190.00942260.0970698E0.40.60.00834960.00765540.0874949T0.50.50.00741730.0062670.0791642G0.60.40.0064850.00525740.0725077H0.70.30.00555270.00462660.0680188I0.80.20.00462040.00437450.0661403J0.90.10.00368810.00450130.0670918K 100.00275580.00500690.0707594而运用模糊评价法来进行风险评估，基于模糊集合评价，来进行苏州农业银行房地产项目信贷风险评估，并且创建房地产项目信贷风险评估模型。将苏州农业银行房地产项目外部市场环境的相关信息来进行量化。通过模糊集合评价来解决苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统执行的实际问题。1.选择评价方法通过对苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统的执行状况进行剖析，也因为苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统的执行过程相对比较复杂，其结果质量无法完全保障。如何有效的降低风险事件的发生率，是苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统管理研究中，一个非常值得深入分析的课题。层次分析法在预防事故发生的研究上，有着一定的成果。本文利用层次分析法，通过对苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统执行过程中的可能因素，来进行归纳分析，从而进一步的研究风险事件的发生原因。而对于实际的网络维护服务外包评价指标系统执行过程中，风险事故的发生具有一定的随机性。层次分析法能够较为全面的分析风险事件的发生因素，从而有效的降低苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统执行时风险事件的发生概率。2.对各因素进行统一处理苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统的执行风险因素很多，这就需要具体对苏州农业银行外部市场环境进行分析。并且根据以下两类方程式，来对苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统执行过程中的各影响因素进行指标体系的统一处理。从而构成模糊集合评价的评价因素集，并进行统一处理。设X(t)，t0是一个时间连续（0 t ）有限状态S（0，1，2， ，n）集合,即X(t)是在S上取值的随机过程，状态转移矩阵的一般表达式为：=00RRnjijij(t)=1(i=0,1,L, n)(t)其中:R表示概率，下标表示从某一种状态转移到另一种状态。例如:R10表示从1状态转移到0状态的概率。3 建立评价矩阵首先，建立评价层次。根据对苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统的选择评估，来进行权重向量的确定，并且分析级域（体现了模糊数学概念），将区间0,1分为四个层次，通过对苏州农业银行的实际需要的确认，再来做更为细致的层次分析。见表1。表1 评价层次级别非常好好较好一般区间0,0.250.25,0.50.5,0.750.75,1其次，来建立评价矩阵。V=v1,v2,，vm（3）Vj=yj+(zj-yj)/2（4）其中，V为评价向量，j为评价级别个数，j=1,2,m，本文m=4。而根据以上的方程式，可进一步得到：=nnnnnnrrrrrrrrrRLMMMMLL101111000100而从R=PL与上述内容可得，最终模型如式(5)所示。R=wiPiwiLi(M1+M2)(5)式中，R代表风险，wi代表指标对应的权重，Pi代表固有风险可能性指标评价得分，Li代表苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标评价得分，M1代表监测措施，M2代表控制措施。利用评价矩阵，可以进一步求出选择网络维护外包服务商在未来某时刻可能出现的状态的概率，从而更好的预测各网络维护服务外包商在未来一定的时间内的发展趋势中，为其选择网络维护服务外包商采取有效的解决措施与依据。然后，进行模型应用。以X(t)来表示t时刻，苏州农业银行房地产项目信贷风险评价指标系统的执行状态，则有：X(t)=0i在时刻t，第i元素出现异常，其余单元均处于正常工作中（i=18）在时刻t，8个元素均正常工作，没有异常现象发生综上所述，大致可以得出系统的状态转移矩阵为： =0 1-U8Dt 0U8Dt01-U1Dt 0 U1Dtl8Dtl1Dt1-liDtRLM MMMMLl2Dt L其中: i和Ui均可以利用专家法或层次分析法求得。i指系统在t时刻正常，在该时刻后的单位内转移到第i种异常状态的概率;Ui指系统出现第i 种异常情况后，在单位时间内完成修复的概率，i18。第3章 苏州农行房地产项目信贷管理现状及存在问题3.1 苏州农行房地产项目贷款情况介绍针对消费环境的改变，整个经济市场的消费结构和能力也得到持续改善，苏州农业银行房地产项目信贷风险问题，成为了社会大众热切关注的话题。世界各大经济组织，对其苏州农业银行房地产项目信贷风险的相关问题，提出了一系列的应对政策，并且以其政策的制定对苏州农业银行房地产项目信贷风险的控制起到非常大的激励和提升作用，促使苏州农业银行房地产项目信贷风险控制拥有更为系统与全面的发展计划。虽然，市场竞争加剧，竞争手段同质化，但是因为国家政策的帮助，使得世界整体的金融监管制度的经济发展得到了一定的保障，在经济发展道路得到了较大的帮助。以下是苏州农业银行2008年到2011年四年财务数据分析图。由以下财务数据分析可以看出苏州农业银行需要在融资和成本控制两方面提高能力。数据名称2008年2009年2010年2011年主营业收入（万元）138.79171.58150.59522.54利润总额（万元）23.7839.41-21.438.5净利润（万元）23.7839.41-14.948.5成本总额（万元）114.68143.69170.65514.04人工成本（万元）31.7852.7874.6766.92资产总额（万元）13300133001380014000国有资产总量（万元）13300133001380014000总资产报酬率（%）0.180.30-0.160.06净资产（万元）13300133001380014000净资产收益率（%）0.180.30-0.160.06资产负债率（%）0000所有者权益（万元）13300133001380014000职工人数（人）67677278不良资产（万元）0000截至2012年末，苏州农业银行贷款总量达2403亿元，市场份额连续13年保持同业第一。而苏州农业银行通过遍布城乡的网点、网络的优势，创造更广阔的客户服务面。目前，苏州农行拥有200多家自助银行，1000多台ATM自动存取款机等自助设备，电子银行客户700多万户，累计发行了超过1000万张的农行金穗卡，并且是苏州地区银行卡发行量最大的银行，努力实现为最广大的群众服务。2012年末，苏州农业银行存款余额达到3308亿元，并且完成国际结算1000多亿美元。波特认为企业价值 链是企业内部后勤、市场营销、生产经营、外部后勤、服务等五种活 动以及采购等四种辅 助 活动的特定方式联结，见图所示。基本价值链图辅 企 业 基 础 设 施助 活 人 力 资 源 管 理 利动 技 术 开 发 润 采 购内部 生产 外部 市场 服务 利后勤 经营 后勤 销售 润自九八年正式取消实物分房之后，中国正式步入到住宅商品化的阶段。而随着多年的城市化转化的速率不断提升，受到房地产市场的盛世需求以及高额的回报率的促使下，房地产开发商对整个房地产市场的投资期望非常高。但是房地产项目的开发信贷资产的规模会迅速扩张，而且所起到的效果也是非常及时的。而商品房的信贷的收益结果是具有稳定性的，而且也能有效的促使苏州农业银行将很大一部分的信贷金额投入到房地产市场发展当中。而民间借贷机构也能够以各种不同的资金心事，及时进驻到房地产市场的产品开发当中。而如此大的财务杠杆也能够强有力的推进整个房地产市场的发展。中国相关部门已经也已经全面、系统的了解到房地产市场并不是一个理性的发展市场，而且房地产市场发展所引发的一系列社会问题，都需要通过相关政府部门通过一系列针对性的政策来进行调节与控制。根据金融市场对于房地产项目市场的发展过程进行详细的规划，可以了解到，中国的房地产信贷主要是萌芽于九三年。以苏州农业银行房地产项目信贷的发展为例，来进行信贷风险的研究与分析。图4.1 个人住房信贷风险指标体系个人客户信用等级评分基本情况还贷能力与本行关系年龄文化程度户口性质行业类别岗位性质从业年限家庭供养人口个人信用记录本人税后月收入家庭财产状况收入还贷比为他人担保家庭月收入本行日均存款余额是否在本行代发工资业务往来3.2房地产信贷管理现状3.2.1房地产信贷风险概念房地产信贷可以定义为房地产开发、房屋建设、资金流通、内部经营以及消费等这几种行为在执行时，根据货币流通以及相关信用方式来发起针对房地产开发企业以及商品房销售等一系列的房地产项目信贷行为的相关称谓。从苏州农业银行的服务对象来看，可以进行系统性的规划。这其中包含了房地产项目中房地产开发、房屋建设、房屋交易以及经营管理等相关的行为服务，而这也是商品房信贷的基本组成因素。房地产项目信贷业务的首要执行工作就是利用一系列房地产项目信贷方式，来有效的支撑房地产项目中房地产开发、资金流通以及相关的消费行为，从而促使房地产项目的再生产步骤中的信贷资金能够做到有效的循环，从而更好的保证房地产项目再生产行动的执行。而房地产项目的贷款业务包含了基础的几个部分，而这几个部分大致分为，土地储备贷款、房地产消费贷款与开发贷款。风险是一个非常常见但又比较广泛的概念，而理论学者与实践工作学者对于风险的定义也是各有不同。也因为风险能够创造价值，但是与此同时，会带来一定程度的损失。而以通常情况来说，所谓的风险是指因为各种不确定性因素所导致损失的可能性。而国有商业银行的信贷风险一般都是指代的银行所贷出的款项，也就是借款人因为各种不确定因素而造成到期无法偿还，从而造成银行损失的结果。3.2.2 房地产信贷管理发展现状我国企业、政府以及社会在后危机时期的金融监管制度的经济发展上，任重道远。后危机时期的金融监管制度问题是近年来党和政府、社会各界非常关注的热点问题。因为其后危机时期的金融监管制度的特殊性质，使得社会大众对于后危机时期的经济市场的认知，褒贬不一。并且更好的了解其后危机时期的金融监管制度对国内整体的金融市场的辅助发展，以及商业银行房地产信贷风险相关的控制制度背景下的金融市场经济发展的现实意义。信贷管理对于商业银行而言，是非常关键的起步阶段。并且能够为商业银行带来一定的信贷收益。对于金融市场各大企业而言，企业融资贷款是经营与生产过程中所预备充足资金的行为。所以，企业融资贷款成为了很多企业首选的经营与生产的根本行为以及支撑体系。而类似于苏州农业银行之类的商业银行，就为金融市场各大企业提供贷款融资的支持机会，八十年代中期，美国所有的商业银行的总资产中，有百分之十是消费者贷款，而百分之三十是不动产的抵押贷款，又或者是具有一定担保条件的个人贷款。而中国商业银行逐步以无担保体系的贷款作为主要的贷款资产结构，使得整体的贷款风险更为提升。而通过实际情况来说，企业对于商业银行的信贷资金越来越给予依赖，而这种融资贷款格局也成为了很多企业不择手段的贷款门槛。而且中国经济企业普遍对其融资的质量置之不顾，更加不会进行系统的分配优化，从而将商业银行与经济企业之间的关系转化成变质形式，中国商业银行整体的资金结构都陷入到了经济企业市场的无底洞当中。如果国家政策对经济市场相关状况实行紧缩形式的宏观经济政策，那么各大经济企业都会面临资金链运行困难的现象，而根本的受损方就是国有商业银行，不仅会产生一定程度的资产下滑现象，而且还会直接导致经济市场动荡不安的现象。而且国有企业整体的经营管理效率并不高，长久以往，会直接造成企业坏债不断积累的情况，这样会直接影响到商业银行的资产质量，房地产项目信贷萎靡。基于研究结论，提出一系列管理对策，对金融市场的经济发展以及建设开拓，有一定的参考价值。而这一相关的研究，也将成为未来的金融市场发展的基础依据。相信这也将成为商业银行房地产项目风险控制内容研究的铺垫，使得整体的金融市场的发展可以顺利的提升。而为了能够与中国整体的金融发展速度目标相一致，金融市场的经济发展改革与创新迫在眉睫，如果再不能及时的进行发展与转变，金融市场的经济发展不能与中国整体的经济发展水平与速度相一致，那么中国的金融发展速度将会与外国的金融发展速度的差距越来越大。而就中国目前的政策制定，可以更好的开展商业银行房地产项目风险控制内容的研究。3.3苏州农行房地产信贷管理目前存在的问题国内文献对商业银行房地产项目风险控制内容运用于金融市场经济发展的研究与分析的理论数据也较为丰富。毕竟，金融市场的经济发展问题，成为了社会大众国民极为关注的焦点。本文以苏州农业银行房地产项目风险控制内容在金融市场中的开拓与建设为例，来针对性的对金融市场的经济发展进行揣摩与研究，而其研究成果可为后人在相关领域进行研究提供借鉴。目前，国内的学者对于世界金融市场的发展状况都报以密切的关注，并且就市场发展所存在的问题，研究出一系列的解决方案。国内的商业银行房地产项目风险控制的相关制度与措施借鉴国外商业银行房地产项目风险控制的相关措施的成功案例与经验，取其精华，运用于国内的商业银行房地产项目风险控制的发展中。金融市场各大企业与商业银行力求抓住每一个发展机会，创建稳定、高效的管理系统。但是，目前国内的金融市场的商业银行房地产项目风险控制内容的发展，仍然存在部分问题，有关部门虽然提出了比较有效的治理方案，但是在执行上，并没有达到预期的效果。因此，商业银行房地产项目风险控制的相关经营管理内容仍然还有待提高。而商业银行房地产项目风险控制内容运用于金融市场的未来发展与经营管理理念，也成为了社会各界人士非常关注的话题。而造成中国房地产信贷风险的主要问题就在于以下几种风险：3.3.1宏观环境风险提升对于金融市场的建设来说，坚持对商业银行体系建设进行全方位的可持续发展，是社会各界人士一直以来，都非常重视的问题。而在进行金融市场新建设的过程中，出现阻碍与滞后。如果继续仍由这种现象发展下去，而不是及时遏制，选择科学的方式来进行解决，那么金融市场新建设的目标，将寥寥无望。通过高知识储备的人才数量提升，来拉动金融市场整体的发展积极性，并且进一步的提高其整体的学习能力。而通过一系列的政府政策，将国外商业银行最先进的管理知识，带入到金融市场建设中。这也是对其中国金融市场整体的经济发展，提供一定的政策帮助。后危机时期的金融监管制度的运用与制定，对整个商业银行的金融发展，都具有一定的发展重要性。首先，加强监管可以改变商业在管理方面的落后局面。监管理念是与时俱进的，如果不跟随金融市场的环境来改变的话，就会出现落后的局面。因此，加强企业的监管力度，完善后危机时期的金融监管制度，可以帮助掌控更好的监管模式。然后，可以满足管理转型的需求。金融市场不可能总是一成不变的，市场疲倦状态时有发生，因此，商业银行要准备做好管理转型。如果对监管力度进行加强，那么商业银行整体的金融发展就可以更加适应转型环境。最后，满足现代化管理的需求。现代化的商业银行的监管制度讲求创新，而其监管力度的加强将成为现代化金融市场建设的有力基础。使得后危机时期的金融监管制度的运用与优化，可以