江西鄱阳县房地产市场调查报告

工作联系函收件单位: 九江市XXXX房地产开发有限公司发件单位: XXXX地产(九江)顾问有限公司 发件人： XXX（客服经理）联系方式： 电话0792XXXXXX 手机 XXXXXXXX发件时间: 2008年1月5日鄱阳县房地产市场调查简报受九江市XXXX房地产开发有限公司委托,围绕目标地块,对上饶市鄱阳县房地产市场进行调查，本司从12月31日- 1月3日进驻鄱阳，通过个案调查、同业访谈、政府访谈、数据调研等方式最终汇聚成鄱阳县房地产市场调查简报如下，供XXXX房地产开发有限公司领导审核参考。由于受时间关系，本次调查深度与广度难免不足，不详尽之处，尽请谅解。本次调查设定的主要目标任务为：了解市场真实供应潜力与市场真实需求潜力；房地产现有价格水平与未来预期。因此围绕上述两大任务，拟定本报告内容框架如下：PART1:鄱阳城市解读PART2:房地产市场环境调查PART3:鄱阳城市商业调查PART4:调研结论 阅读提示:为节省你的宝贵时间,如没有时间阅读全文，可阅读蓝色部分为总结性文字Part1:鄱阳城市解读一、鄱阳城市概况鄱阳县于公元前221年建县，迄今已有2200多年的历史。鄱阳县古称番（pO）邑，饶州，汉时更名鄱阳县,1957年改名波阳县,2003年12月17日经民政部批准，波阳县县名恢复为鄱阳县。素有“鱼米之乡”、“富饶之州”、“银鄱阳”的美誉。鄱阳是江西省第一人口大县，是全国第二大水产县，是全国水产百强县、重点县, 也是江西省国土面积最多的县。全县国土面积4215平方公里，现辖14个建制镇，15个乡、2个水库管理局、一个农科所，535个行政村（含居委会），总人口145万。在江西省排名第一，鄱阳县城则是江西人口最多的县城，有人口20余万，以5公里为半径有人口50万，半小时车程范围内有人口近100万.鄱阳每年外出务工人员近40万,03年共输出劳务人员32万人，挣回劳务收入15亿元，占当年全县GDP的一半以上,是全国劳务输出大县。鄱阳地处“昌九景”金三角腹地，是环鄱阳湖经济圈的重要组成部分，是鄱阳湖畔正在建设中的区域中心城市。县城距景德镇、九江机场、南昌昌北机场分别为半小时、小时、小时车程，一小时经济圈已基本形成。鄱阳港是江西省重要港口，千吨货轮可直达长江。“两高一铁”（景婺衢铁路）建成后，鄱阳将进入江浙沪小时经济圈。县境内东北高为低山，向西南方向渐变为丘陵和湖区平原，东西宽71.8公里，南北长90.2公里，总面积为4215平方公里(其中低山丘陵占全县总面积的45%)。耕地总面积108.02万亩，其中水田81.74万亩，旱地26.28万亩，山地面积234万亩；林地面积14万余公顷，覆盖率达29%。结论与启示：作为一个具有千年历史的文化古城，鄱阳将在新世纪的“环鄱阳湖城市经济圈”中发挥重要的地理优势、文化优势、资源优势、发展优势，取得新的城市发展成果。对房地产市场而言,人口多,辐射能力强,外出务工人口多,这只能说明它的消费潜力巨大,但消费潜力何时释放变成真正的消费需求,则有赖政策导向、市场变化、消费者消费心理等多方面共同作用。二、鄱阳城市规划关键词：深刻理解中国湖城发展战略的科学内涵 中国湖城近期2008-2010年发展战略 实施“一湖、二带、三环、四区”详细计划新城区工业园区老城区东湖区中国湖城发展战略是以生态良好的湖资源为重要依托，以打造中国湖城品牌为努力方向，以建设湖产业名城、湖文化名城、湖旅游名城、湖宜居名城为核心内容，以推进城乡经济社会全面协调可持续发展为总体目标的发展战略。实施中国湖城发展战略，是借湖扬名，提升鄱阳知名度、扩大鄱阳影响力、增强鄱阳竞争力，以实现在环鄱阳湖城市群快速崛起.近期目标（年）：制定中国湖城发展总体规划和实施纲要，实施一批中国湖城重点建设项目，建设一批生态宜居社区、生态宜居村镇，建成一批“中国优美乡村”，形成城区、园区、景区组团式发展的中等城市雏形，中国湖城战略深入人心，中国湖城品牌初步创立。详细规划:按照全面开发东湖、快速建设“城北”、有序改造“老城”的总体思路。加大市场化运作力度，创新城市经营理论，通过招商引资，城市经营广开渠聚集资金，促进城乡良性互动，进一步突出扩大就业空间、扩大人居空间、扩大亲水空间、扩大旅游休闲空间这四条“主线”，进行城市建设和发展。充分依托县城山水环绕、依山襟湖、古迹留痕的优势，构建“一湖（东湖）二带（饶河景观带、中心大道景观带）、三环（一环路、二环路、三环路）、四区（城北区、城东区、老城区、风景区）”，城市功能日益完善，县城主干道美化亮化，逐步建成“水陆交通便捷，集居人口众多，水乡韵味浓郁，工贸旅游发达，片区功能齐全”的生态水城。结论与启示：湖城战略构想的提出,吻合到鄱阳地域特征及发展方向,但中国大多数城市非临江就临湖,这一概念并不具备唯一性,而对于一个农业大县,要实现这一梦想还需时日;鄱阳城市框架的建立对于整个城市的发展与城市化进程具有积极的促进作用，它将拉动并同时刺激房地产行业的迅速发展; 特别是鄱阳大力发展城北新城建设，对本项目是一个利好消息。但反观鄱阳现状,“改造老城区”并未取得实际的进展，工业区的规划因为没有企业进驻基本被荒废，而被炒的热火朝天“城市新区与东区”的大造城运动基本上是通过房地产运营而实现的，大量土地被圈占与空置很能说明这一点； 我们夜晚两次驱车考察县城，“城北新区”的夜晚除主干道“鄱阳大道”与饶洲宾馆的灯光外，其余一片漆黑，大部分商品房没人入住，入住率应该不足20%，同时城北生活配套严重不足，而现在已经被证实的在城北新区规划“安居工程”房将在2008年上市，大部分在此区域工作的公务员将会以相对较低的价格购得该房，一场由政府主导的客户资源争夺将不可避免；三、鄱阳宏观经济环境【2006年经济运行情况】国民经济平稳较快发展。2006年全县生产总值44.7618亿万元，增长14.2%；其中第一产业增加值164120万元，增长3.8%；第二产业增加值129185万元，增长25.8%；第三产业增加值154313万元，增长17.7%。按抽样调查人口计算，人均生产总值3522元，比上年增加452元，增长13.4%。全年财政总收入25008万元，比上年增长24.9%。地方财政收入19039万元，增长27.8%。全年财政支出99176万元，增长17.6%。【2007年上半年经济运行情况】(一）、三次产业全面增长，工业生产形势较好。2007年上半年，经上级统计部门核定全县生产总值223310万元，按可比价计算，比上年同期增长13.4。其中第一产业增加值66991万元，增长4.1；第二产业增加值71063万元，增长21.5；第三产业增加值85256万元，增长15.1。三次产业结构由上年同期的31.8：32.1：36.1调整为30.0：31.8：38.2。1、农业生产稳步发展。2007上半年，全县实现农业总产值163911万元，增长4.2。春耕生产形势良好，早稻播种面积86万亩，与上年基本持平，其中优质稻面积占全部早稻播种面积的100。水产畜牧业发展较快。上半年，全县水产品产量2.23万吨，增长8.5，肉类总产量2.1万吨，增长5.4，生猪出栏182092头，增长6.8。2、工业经济快速增长。2007上半年，全县工业增加值40051万元，增长24.6，对全县经济增长的贡献率达到30.9，拉动全县经济增长4.1个百分点。3、服务业发展活力增强。2007上半年，服务业（第三产业）对全县经济增长贡献率达到41.3。随着境内公路网络的逐步完善，人口、货物、资金等的流通更加活跃。上半年，全县完成客运周转量8635万人公里，增长5，完成货运周转量22922万吨公里，增长133。批发零售业、住宿餐饮业、居民服务业、金融保险业等的发展也进一步加快。(二）、三大需求全面发展，开放性经济势头大好。鄱阳县在认真贯彻国家宏观调控政策的同时，着力调整投资结构、努力扩大消费市场、继续加大招商引资力度，拉动经济增长的投资、消费、出口三驾马车全面发展，开放型经济保持良好的势头。1、固定资产投资快速增长。2007上半年，城镇以上固定资产投资81902万元，增长42.3。固定资产投资呈现以下几个特征：一是施工项目个数增多。目前鄱阳县固定资产投资施工项目有59个，比去年同期增加21个。二是工业项目投资继续加快。2007上半年，全县完成工业投资22197万元，同比增长91.02%，占城镇固定资产投资完成额27.10%。三是交通项目进展顺利。全县以莲湖大桥、古县渡大桥、昌洲大桥、景鹰高速鄱阳连接线、鄱阳旅游公路、江石线改造项目等为重点，强化管理，加快推进交通项目建设进度，确保工程如期完工。上半年，全县交通运输业共完成投资5870万元，同比增长82.24。四是城建项目快速推进。在今年全县20个城建重点建设项目中，共完成投资42916万元，占全县城镇固定资产投资的比重为52.4，拉动了全县投资的快速增长。五是房地产投资支撑作用依然较强。2007上半年，共有房地产开发项目18个，占全部施工项目的比重为30.5，完成房地产开发投资34088万元，占全县城镇固定资产投资的比重为41.62，拉动全县城镇固定资产投资增长21.13个百分点，对全县投资的支撑作用依然较强。2、消费市场稳中趋旺。2007上半年，全县社会消费品市场实现零售总额75014万元，增长16.9。其中批发零售贸易业实现零售额66455万元，增长17.3，餐饮业实现零售额7231万元，增长13.1。城乡市场实现了同步增长，共同繁荣的局面。3、对外贸易持续增长。2007上半年，全县出口总额570万美元，同比增长280，占市下达任务数的51.8。4、开放型经济快速推进。2007上半年，全县共引进项目22个，合同进资176500万元，实际进资119862万元，进资率达68，同比增长50.2。主要特点有：一是引进项目规模大。合同进资亿元以上项目4个，占项目总数的18.1，合同进资92000万元，实际进资32500万元，占进资额的27.1；合同进资在1000万元1亿元项目18个，占项目总数的81.8，合同进资84500万元，实际进资87362万元，包括老项目新进资27000万元，占进资额的72.8。二是引进工业项目多。工业项目19个，占项目总数的86.3，合同进资153000万元，实际进资98680万元，包括老项目新进资39000万元，占进资额的82.3。5、利用外资保持良好发展势头。2007上半年，全县新批外资项目2个，外资引进1008万美元，完成任务数77.5，其中现汇674万美元，现汇比例67.1。(三）、三大收入快速增长，经济运行质量稳步提高1、财政收入快速增长。2007上半年，财政总收入14805万元，增长30.4。一般预算收入10859万元，增长29.2，其中，一般预算支出36203万元，增长37.4。财政收入占地区生产总值的比重为6.63，比上年同期提高了0.9个百分点。2、企业效益大幅提高。2007上半年，全县规模以上工业企业实现销售收入64168万元，同比增长81.2，其中地方规模以上工业企业实现销售收入57450万元，同比增长89.3。全县规模以上工业产品销售率达到99.49，比上年同期提高了0.59个百分点，其中地方规模以上工业产品销售率达到99.42，比上年同期提高了0.88个百分点。3、居民收入快速增加。2007上半年，全县农民人均现金收入1168元，增长11.8，城镇在岗职工平均工资6116元，增长35.6。6月末，城乡居民储蓄存款余额453501万元，同比增长15.8。(四）、金融存贷款规模稳定增长、民营经济蓬勃发展1、金融机构存贷款规模继续扩大。2007年6月末，全县金融机构存款余额546971万元，比上年同期增长16.5，金融机构贷款余额289939万元，比上年同期增长0.4。金融机构现金收入772099万元，现金支出735217万元，收支相抵表现为净回笼货币36882万元。2、非国有经济日益壮大。从投资看，2007上半年，城镇非国有投资61172万元，增长74.15，占城镇投资的比重由上年同期的61提高到74.7；从生产看，规模以上非国有企业完成工业总产值45344万元，增长106.7，比国有企业增幅高68.5个百分点，占规模以上工业的比重由上年同期61.3提高到70.3。3、民营经济蓬勃发展。至2007年6月份止，全县个体私营企业总户数为15681户，比年初净增848户，比上年同期增长7.6，其中：个体工商户为14925户，增长6.3，私营企业为756户，增长40.5。从业人员为93632人，增长13.7，其中：个体工商户从业人员为80803人，增长12.0，私营企业从业人员为12829人，增长25.2。注册资金97397万元，增长36.7，其中：个体工商户注册资金29658万元，增长28.9，私营企业注册资金48240万元，增长40.4。结论与启示：经济发展平稳，为房地产行业垫定了良好的基础，可支配收入增幅较大，为房地产置业、投资增添了机会。固定资产投资增幅较大，房地产投资继续成为热点。房地产投资占社会固定资产投资比例达到41.62，房地产投资将继续成为鄱阳这个工业欠发达城市发展的主要推动剂。Part2:房地产市场环境调查一、近期全国房地产发展状况2007年中国房地产市场宏观调控的一个显著特点，就是把政策重心和资源主要放在了住房保障的公共政策上。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(24号文)可谓是2007年最大的房地产政策，它的主旨恰恰不在房价，而在保障。 2007年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。11月30日，建设部等七部门联合发布了经济适用住房管理办法，要求经适房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。经适房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保障性住房有了一个系统的体系。业界认为，这是“安居一梦，十年轮回。中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调.12月11日，央行、银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知。在央行刚提高存款准备金率1个百分点以及11月居民消费价格指数（CPI高达6.9%）公布之后，央行及银监会对外正式公布于12月5日正式通过的关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，作为对927关于加强商业性房地产信贷管理的通知的深化释义。其中主要对首付四成以上、基准利率110%的贷款购房对象作出相对明确的定义。结论与启示：2007年宏观调控从结构上(将经济适用房与普通商品房区隔)进行调整,同时金融政策全面紧缩,全国房地产市场均不同程度上受到成交量大幅下滑、局部价格下降等影响, 其影响力也远非心理震慑，房地产市场从投资与消费两个方面开始理性回归，已经没有严重投机那种狂热，预计楼市将在2008年进入调整期与健康的稳步发展期两个阶段。二、鄱阳住宅市场综合分析2008年，鄱阳房地产业发展方向是什么？2007年房地产宏观调控政策保持连续性和稳定性，以结构性微调为主；其中土地政策没有根本性的调整，信贷政策开始逐步严紧，四大国有银行也在首付款、购买多套房、商业用房等方面进行控制。虽然国家针对房地产业发展中存在的问题，出台一系列宏观调控的政策措施，对房地产市场的发展产生了一定的影响，但对于鄱阳这样的四、五线城市，城镇化建设步伐的加快，乡镇客户的真实需求被积聚释放，使得房地产市场的需求仍呈现逐步增长之势，因此，鄱阳县房地产市场在2008年仍有很好的发展空间，继续保持着稳步发展的态势，2008年市场将会呈现两大特征：产品升级换代，庞大的乡镇市场将被深度开发。1、外来房地产企业纷纷涌入长期以来鄱阳县大部分本地房地产开发商都是进行小规模的开发，但是随着浙江、福建、南昌等来自沿海或省会城市的开发商的进入，已经逐步开始走向规模化发展。这些企业带来了沿海的房地产经营理念，无论在户型、结构还是在品质、环保等方面，将使鄱阳的房地产向沿海看齐，提升整个城市品位，而且这类企业规模较大、实力强，特别在融资方面具有独到之处。2、房地产投资比重增加速度快，彰显活力2007年16月，鄱阳共有房地产开发项目18个，占全部施工项目的比重为30.5，完成房地产开发投资34088万元，占全县城镇固定资产投资的比重为41.62，拉动全县城镇固定资产投资增长21.13个百分点，对鄱阳投资的支撑作用依然强劲。据房管局统计的数据，2007年在售项目超过25个，总供应面积超过100万，而鄱阳房地产开发基本从02年下半年开始，当年房地产开发面积为10万平方；2003年，房地产开发达30万平方米； 2004-2006年房地产每年新增开发面积3560万平方米，至今全县仍有超过100万平方米未动工建设。目前房地产开发的面积增幅太快，房地产价格增幅度缓慢，2006-2007年，上涨约200元/。3、居民购房热度持续升温从目前在售楼盘的访谈结果看，购房客户已经出现明显的区域变化，乡镇客户与城区客户比例已经发生倾斜，基本达到60%：40%（乡镇：城区），大部分城区客户已经购房或受第二套房贷成本提高影响，许多二次置业或多次置业者暂缓或暂停置业。但乡镇市场才刚刚开始被开发。随着现在居民生活水平的提高，特别是随着户籍管理体制改革，小孩就读与住宅所在地直接挂钩，使得近年来鄱阳县出现了乡镇居民购房的高潮，而且这种狂潮年年升温，购买力也逐年增加。社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道，房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望，一批在房地产市场活跃的投资者，带动了更多的人投入到购房投资的行列；中低层收入人员纷纷涌入城市居住，这部分人急于购房，就连纯粹的种田庄稼汉也都在拼命积攒资金为自己的小孩在城内购房读书着想；随着收入的不断增加，对生活质量的要求不断提高，住房的更新换代成为时尚，公积金制度、控制集资建房等的一系列住房制度改革政策更使这一要求成为现实可能，所以2008年鄱阳县的房地产业依然拥有着教大的发展空间。 4、生态、智能、配套齐全成为房地产产品主流供过于求的市场让开发商直接面对最终用户，从选址到设计到营销均以客户需求为导向，随着居民生活水平的提高及消费观念的转变，人们对生活质量有了更高的要求。健康在人们心中的地位愈显尊贵。越来越多的购房者已经逐渐将其注意力转向了生态、智能产品，户型合理、面积适中、设计宜人、园林高雅的产品倍受消费者青睐。为适应消费者的购房追求，从保证消费者自身利益和生活便利性考虑，生态、智能、配套齐全将成为2008年新一代房地产产品的主流。5、房地产管理进一步规范随着房地产调控力度的加大，房地产管理已经不单是房管局在管，有更多的部门将参与到这场“房地产调控”战斗中，这次房管局联合12个部委对房地产市场中存在的违规现象进行清查昭示着下半年对于房地产的监管力度将继续加码。6、经济适用房的建设2007年鄱阳县重点城建项目有这么一条信息：为改善鄱阳县中低收入家庭的居住环境，县委、县政府决定建设经济适用住房小区，占地47813.56，总建筑面积88619.82，分三期开发。说明政府开始响应国家号召，关注中低收入家庭的居住条件。结论与启示：作为全国第一大人口县，乡镇人口多，外出打工族多，消费潜力巨大。但在全国调控背景下的从紧货币政策消费心理作用下，消费者明显感觉钱值钱了，即便是有了巨大的潜在消费力，问题是这部分消费潜力何时释放？按照经验分析，目前房地产消费市场两大消费主力群中除去新增消费需求群体之外，剩下的就是二次或多次置业者，当这部分最具实力的购买人群开始暂缓或暂停置业时，房地产市场将容易出现供需失衡，按照鄱阳目前比较过量的房地产供应市场来看，提升产品水平带动房价将是平衡这一关系的重要法码，否则开发商跳水最终也会伤及到价格。城市大发展带动房地产行业的迅速发展，外来开发商将促进鄱阳房地产更加健康、有序、平稳发展，而生态、智能、配套齐全的小区将成为市场新需求，销售价格将在市场理性发展过程中稳步有依据的上扬。三、鄱阳县住宅市场分项分析1、建筑风格鄱阳县和目前许多中部城市一样，在居住观念上，不同层次的人群对住宅有着不同的要求；低收入群体对居住的要求较为简单，住宅只是居住功能实现的承载体；中高收入的群体他们更多的看中居住的质量，生活的品质。而在开发商的开发理念上也存在着两种趋向；一种是保持着传统开发理念还未完全转变，跟进及创新性不足，导致居住物业千遍一律；另一种是受房地产市场大潮流的影响，积极接受外来新的开发理念，全新开发出针对不同消费人群的住宅。近年来随着鄱阳经济的持续快速发展，鄱阳城市化进程在提速，大量外来开发模式涌入，建筑风格也随之受到当地发展商与置业者的欢迎，目前，山水天下、桃花源记、鄱阳上城等一批典型的欧陆风格小区已经面世，并取得了不俗的市场业绩，得到了市民的认可。2、物业形态从目前鄱阳的房地产发展现状来看，鄱阳目前处在多层阶段，但是也逐步出现高层建筑、别墅、花园洋房等,如饶府花园的小高层但是未能在市场上取得预期的效果；一方面，城区地价的高昂，使得发展商必须向高度发展，另一方面，目前鄱阳市场又难以接受电梯物业所带来的低得房率及较高的物业管理费用。因而开发商为了规避电梯物业所带来的负面效应，普遍采用2+5或N+N的模式，即底商二至三屋，上建平台，再以平台为基点，建筑三层以上住宅物业。我司认为，任何一个地区，其建筑认同都需要一定的基础条件：一、大环境的改变，如外地城市同类物业的受欢迎度及推广规模；二、当地收入水平的实质性提高，这使得当地人的生活由生活必需型消费向享受型消费转变，从满足型消费向素质型消费转变，他们有更多的经济能力来使自己的生活更轻松，更有品位；三、房地产发展到一定程度，这使得部分区域地价高涨，开发商必须建造小高层或高层才能有效地控制成本；四、当地政府的强制性规划，一个新鲜事物要深入民心，在开始阶段，政府的强制执行是最有效的途径之一。3、营销手法分析 营销手法从2007年上半年鄱阳县市场上推出的楼盘来看，大多数楼盘采用了优惠让利、户外广告和电视广告等营销手法，这是目前鄱阳楼市普遍的楼盘营销手法。针对鄱阳县民房地产消费的特殊心理，这种营销方式对于鄱阳县民的影响不小。 楼盘包装楼盘的现场包装及导示系统是VI设计的重要部分，已引起了开发商和消费者的高度重视，已经面市的桃花源记、永兴农贸、新鄱阳中心花园等，以及将要面市的一些楼盘在现场包装及导示系统颇下了一番功夫，运用了导视牌、道旗、售楼中心展示、工地围墙广告等进行楼盘述求，并取得了一定的市场关注度。 媒体宣传在电视宣传的选择上主要是鄱阳电视台，效果还不错。户外广告已经得到了众多开发商的认可，如桃花源记、鄱阳湖中心花园、永兴农贸等均在市内各交通要道、万众瞩目之地设立项目形象广告牌，以求引得市民的关注。 4、户型面积 三房两厅是市场热点：在鄱阳住宅市场上120135平方米的三房两厅是市场的热点，是开发商开发的主力户型面积，也是市民喜爱的户型；而其他两房两厅、四房两厅、复式等均是市场的有利补充。 创新户型初显端倪：鄱阳的消费者对于住宅的要求正在不断的提高，必须不断变革才能满足他们的要求，特别是户型。当一种的新的创新户型出现在市面上的时候，往往会受到市民的追捧，如三错层设计、入户花园设计、退台式设计、纯复式楼设计。目前鄱阳已经出现了如入户花园、花园洋房、TOWNHOUSE等物业形态，但是因为缺少引导，市场反应不一。 复式楼由买一层送一层向分层销售转变：复式楼因为面积较大，总价较高，长期以来是楼盘销售难点，目前鄱阳对于复式楼普遍的作法是买一层送一层，但是销售仍然存在很大抗性，所以就出现了如永兴农贸、沁园公寓、白天鹅等楼盘将顶楼分开、便宜卖的做法，并且这样的做法会越来越多的被开发商所运用。 车位受到购房者关注，开发商关注车位比近两年，随着经济的发展，居民收入的增加，汽车消费贷款的实施，越来越多的鄱阳县民开始购买私家车，这就使得市场对车库的需求增加，市民选购住宅的同时也在密切关注车库，这是促使这两年小区车库价格上涨的重要原因。而精明的房地产开发商也意识到了这一点，所以在小区规划设计之时就开始注重车位，目前如白天鹅车库售价达到1860元/平方米，而其住宅也仅售价1300元/平方米左右，这是目前鄱阳县高端社区普遍存在的车位价格高于住宅价格现象，按照房地产行业的惯例，住宅销售价格一般是车库价格的2/3左右，所以目前鄱阳的车库价格基本符合这一定律。5、客户层面结合我司前期的市调情况，我们发现，鄱阳房地产客户层面呈以下几个特征： 公务员是置业的最佳购房群体。无论是商业物业还是住宅物业，已售或在售的楼盘中，很大的一部分置业群体为公务员，他们或投资或自用。相对于鄱阳县而言，公务员平均收入水平较高且稳定，置业能力较强，但该部分客户数量有限，受政府北迁影响，大部分已经购房，因此现有空间比较有限。 进城购房的乡镇人群。鄱阳有着150万的人口，其中130余万生活在周边的乡镇，而在鄱阳购房消费者中有相当部分客户群体来自他们，或为改变居住环境、改变人生价值、或为子女读书，而到县城买房，并且随着鄱阳城市化进程加剧，有更多乡镇先富起来的人和农村人会选择安家、经商于地县市城区内。 个体、私企业主。这部分人做为鄱阳的新贵，是经济能力最强的群体，其对住宅有着较高的要求，而在现阶段，正是其告别传统老住宅楼，走向小区物业的时机，因而在稍具档次的住宅物业中如山水天下、白天鹅花园等，我们都能看到他们的身影，因而作为中高端产品，必须要考虑到这部分人的置业偏好。 异地务工回乡置业者。作为全国劳务输出大县，外出务工人员持续增加，他们一般不会永久寄身于外地，而是期望通过短期的务工行为来获得较为丰厚的资金，以期满足其在鄱阳的生活、工作（事业）的需要，他们在具有一定的经济实力后，往往在回家探亲时购买物业，以供其将来回家发展时使用。投资者。随着鄱阳房地产市场的快速发展以及外来投资者的相继介入，鄱阳县被越来越多的县城外、省外人看好，（如山水天下外地投资者购买了很大一部分）。持续稳步增长的住宅物业价格也给许多外地投资客以极大的信心。6、物业管理在物业管理方面，鄱阳市场还处于低级阶段，大部分住宅楼基本没有小区概念，也没有人车分流、封闭管理模式。作为物业四保的“保安、保洁、保绿、保修”在这里没能实现，更谈不上智能化物管了。但是随着鄱阳县这几年房地产业的发展,在物业管理方面得到了长足的发展，如山水天下这个新的住宅小区的入住，封闭管理模式概念开始推行,作为物业四保的“保安、保洁、保绿、保修”的实现，特别是进入到2007年，智能化物管也已经出现在鄱阳了，如白天鹅花园、新鄱阳中心花园等都配置了可视对讲门禁系统、电子巡跟系统等。鄱阳的物业管理费用大部分仍是按户收取，如510元/户月左右，甚至不需要支付物业管理费，而新型的住宅小区如山水天下则是按户型大小收取0.25元/月、白天鹅花园0.26元/月。7、价格分析在市调中发现，鄱阳在售的楼盘多层住宅均价近几年呈直线上升趋势，如山水天下刚开盘才卖800余元/，现在已经最贵卖到了1528元/，2007年上半年楼盘均价大多在12001300元/之间，而下半年约1200-1400元/之间，比2006年上涨了近200元/，；从销售方面来看，鄱阳县民对12001300元/左右的价位比较容易接受，并且随着市场的发展，楼盘质素、物业管理水平的提高，鄱阳房地产价格将会有进一步提升。8、小区规模分析由于鄱阳房地产发展较晚，同时经济水平相对较弱，因而鄱阳的房地产开发商的资金实力及抗风险难力均较弱，在早期阶段，他们往往采取单栋（或几栋）开发，见缝插针的开发策略，充分利用较好的市区地段，降低开发风险，但是如此一来，当地的房地产开发综合素质很难得以提高，随着鄱阳人理念的更新、鄱阳经济的承受力增强以及外来文化的冲击，鄱阳的房地产开发商亦开始规模化开发。目前鄱阳县城北大中楼盘汇聚，5万方体量以上楼盘大幅度增加，鄱阳楼市正由房地产发展的起步阶段走向日趋成熟的规模化开发阶段。规模化开发所带来的完善社区配套、内部环境以及良好的配套，将大大改变鄱阳人的置业习惯，同时也更新了鄱阳开发商的开发理念，促进了鄱阳房地产市场的成熟。9、置业范围在鄱阳市民中，大部分市民习惯于在老城区生活，有所谓的“宁要老城一张床，不要新城一栋房”之说；但随着政府新城区建设力度的加大，城北区的居住优势慢慢显露出来，大环境、大配套良好，来此区域置业的人越来越多。基本形成“老城中心城市边缘城北新区”这样的置业新方向，并且城北将成为鄱阳人投资置业的首选之所。四、典型住宅项目分析【山水天下】：山水天下属于城北区价格最高的住宅小区之一，一期刚开盘时销售价格才800多，不到1000元/，但是随着城北新区建设速度的加快，该片区房地产市场发展迅猛，到现在已经最贵卖到1528元/，均价达到1380元/左右。位 置鄱阳湖大道北侧售楼热线6277777发展商江西瑞阳房地产开发有限公司代理公司占地面积348亩建筑面积38.26万建筑风格欧式风格物业类型多层、小高层主力户型三房两厅主力面积112131销售价格一期均价830，三期1380物业管理0.25元/ 社区配套会所、幼儿园、社区商业车位价格1800元/【白天鹅花园】：该小区位于城北鄱阳湖公园公侧，地理位置优越，总户数392户，销售近两年时间，现剩部分门面，销售率超过95%，顶楼为平层，没有复式楼，购买顶层必须购买车库。位 置城北商业大道东侧售楼热线6273388发展商江西祥乐置业有限公司代理公司占地面积3万建筑面积5万建筑风格欧式风格物业类型多层、小高层主力户型三房两厅主力面积1286销售价格均价1300元/平方米物业管理0.26元/月社区配套可视对讲、中心花园、鄱阳湖公园等车位价格1860元/【新鄱阳中心花园】： 该项目开发商在鄱阳已经成功开发了新鄱阳滨洲花园（滨洲路）、华丽家居广场项目，在鄱阳具有一定的开发基础和经验，新鄱阳中心花园项目位于华丽家居广场东面，规划有多层、花园洋房、别墅等物业，打造的是一个独立的生态社区概念，目前该项目大部分已经封顶，最大的优势是价格便宜、物业品种多、可供选择面广。位 置城北大路口华丽家居广场售楼热线6263888发展商南昌华丽园实业有限公司代理公司南昌威畅占地面积160亩建筑面积16万建筑风格欧式风格物业类型多层、花园洋房、别墅等主力户型三房两厅主力面积125左右为主销售价格多层均价1250元/左右、花园洋房1350元/左右、别墅2300元/物业管理0.20元/月社区配套会所、可视对讲、电子巡更、防盗系统车位价格1800元/【桃花源纪】： 从楼盘规模、规划设计、推盘手法、销售价格来看，毫无疑问，桃花源纪是目前鄱阳房地产市场上的领跑者，各方面都很出色，但是，在鄱阳这样一个有着严重地域情节和价格抗性的处于调整期的房地产市场，又毫无悬念的成了“叫好不叫座”项目的典范，这样的项目，本身素质非常不错，现在等待他们的是“以时间换空间”，通过一定时间的市场培育来换取市场机会。位 置东湖大道与人民南路交汇处（秋棠湖）售楼热线6216666发展商南昌同创基业房地产开发有限公司桃花源纪分公司代理公司广州领筑占地面积97.8万建筑面积95.6万建筑风格现代风格物业类型多层别墅 主力户型别墅、叠加别墅主力面积200销售价格1600元/，靠湖2000元/以上车位价格待添加的隐藏文字内容2未定社区配套会所、幼儿园、社区学校、人车分流等结论与启示：目前鄱阳房地产市场处在一个上升调整期，市场存在很多明显的空白点，这对置业者来说，是一大遗憾，而对于理念更新的发展商而言，这却是一大利好因素，谁主导这场改革，谁将有可能成为鄱阳的品牌企业、赢的市场先机。虽然目前一些外来发展商及当地理念较为先进的发展商看到了这些因素，但在市场介入方面仍缺少专业指导，未能在产品规划、营销、服务上形成一个整体理系，均是仿制外来产品，利用本地传统的营销方式、勉强合格的服务意识在开发，真正意义上的品质建筑尚未形成，但从鄱阳的的经济承受力及与省内其它县市进行比较，鄱阳房地产（无论是建筑、园林、物管还是价格上）尚有极大的提升空间。 城北新城作为新的城市发展重点的优势将逐步显现，并且随着政府对新区市政建设、基础设施、教育医疗设施等的不断投入，城北的区域效应将更加取得鄱阳市民的认可，房地产业也将在这一过程中收益不浅，成为鄱阳的置业投资热点。鄱阳县2008年将会受到国家大环境进一步宏观调控的影响，房地产市场将受到考验，开发商将重视楼盘的营销手法，专业营销策划公司将在其中发挥重要作用。Part3:鄱阳城市商业调查一、鄱阳商业概况鄱阳位于环鄱阳湖畔，古有“金丰城、银鄱阳”之称，但是千百年来形成的以传统农业经济、渔业为主的格局、城市基础设施的薄弱、市场机制僵硬等原因，导致其原有的市场领先优势在新的市场竞争中逐渐消失，鄱阳经济的发展一直明显落后于省内其他县市，成为全国的“贫困县”。近年来，随着城市化发展的加速，道路、交通等基础设施条件的改善，鄱阳招商引资取得了卓著的成效，从而带动了鄱阳经济的持续增长，鄱阳的区位条件将进一步得到优化；并在2007年被江西省评为了“首届江西最佳投资环境县”，为更好地最好招商引资工作打下坚实的基础。 从鄱阳商业分布来看，鄱阳市商业网点主要集中在建设路与帅特龙路上，呈“T”型布局。两条商业街上，遍布了诸多品牌专卖店，其代表了鄱阳的整体消费水平。从业态来看，鄱阳拥有的主要业态有综合超市、专业市场、专业批发市场、专卖店、商贸城等六种。鄱阳有全国有名的水产城，其中最发达的业态还是超市，鄱阳拥有大众、华联等一批超市，特别是华联，遍布鄱阳的各个区域。从整体商业布局看鄱阳受农业、渔业经济影响颇深，其商业也是典型的以主干道为轴线分布的城镇式商业形态，商业的发展仍处于起步阶段，商业业态、商业层次、商品品种不丰富，市中心商圈呈带状辐射，辐射力较小。随着鄱阳经济的快速发展，城市建设的不断推进，环鄱阳湖城市经济圈的形成，鄱阳巨大的商业发展空间将吸引越来越多的省内外品牌商家的关注，鄱阳商业的发展将步入一个新的阶段。二、鄱阳商圈划分1、商圈概念商业以满足消费需要、提供消费便利为集客原则。按照顾客消费意识的不同，结合鄱阳的城镇式商业形态特点，鄱阳的商圈划分为核心商圈、次级商圈以及边缘商圈三个部分。通常影响商圈形成的原因很多，主要包括交通条件、地理区位、商业业态、区域购买力、商圈的辐射力等。2、商圈划分通过对鄱阳经济发展、城市规划、房地产发展的分析，我们对各级商圈作出如下确定，以便于后期分析工作的量化及准确性。1）核心商圈在消费意识表现上，消费者总是倾向于向人口更为集中、经济更为发达的城市中心，核心商圈因此而形成。鄱阳市的人口主要聚集在建设路一带。我们通过对经营业态、商品品种、网点密集程度、租金水平等进行细分后发现，鄱阳的核心商圈集中在车站路、建设路、帅特龙商业街，以带状分布，其主要商业表现为：主要经营业态为服装、鞋帽、化妆品、电器等，经营模式以零售为主，而品牌集中度、档次、店铺出租率，租金都居鄱阳之冠，代表了鄱阳零售业的最高水平。整洁的建设路品牌专卖店 帅特龙商业街专卖店 2）次级商圈受人口密度、区位、交通等因素影响，在核心商圈周边形成了城市的次级商圈，该商圈除经营日用消费品外，其主要经营电子、餐饮、休闲、宾馆、娱乐等辐射力较强的商业业态。鄱阳的次级商圈主要是车站路、滨洲路、新民路一带。次级商圈紧邻核心商圈，其分享了部分核心商圈的人流，并在经营产品及商业业态上与核心商圈形成了差异化竞争，成为城市商业的有效补充。单由于其商圈人流量明显少于核心商圈，其商铺的租金价格、出租率、商业价值也明显低于核心商圈。车站路商业街 十字路口 3）边缘商圈受地理位置、道路交通等因素影响下，在距离城市中心较远的范围内，形成了依靠公交车、汽车等交通工具，经营形式以批发为主的边缘商圈。边缘商圈内主要经营商品为日用百货、建材、汽车维修等。由于边缘商圈道路通畅，交通便利，边缘商圈成为鄱阳面向各乡镇的批发主要场所，但也由于边缘商圈距离城市中心过远，人流稀少，该商圈的商业价值明显低于核心商圈与次级商圈。该商圈内经营的商品主要以一些体积大，面向特定消费群体的商品。4）商业街抽样调查商业街建设路车站路帅特龙商业街五一路鄱阳湖大道滨洲路芝阳路经营范围眼镜、家电、品牌服装等眼镜、药店、酒店等服装、大卖场、眼镜、建材、洁具、厨具等副食、日用百货、服装等汽车美容、餐饮、建材、小超市等建材、五金等建材、汽车维修、日用小百货月租金水平70120元/左右，中段最贵50元/左右25元/140元/左右，靠建设路贵，往西逐渐便宜10元/20元/左右，往西逐渐便宜10元/15元/左右，10元/20元/左右，10元/20元/左右，5）鄱阳商业街经营特征分析：1、鄱阳城区主要干道沿街商铺中除服装外，五金建材、副食品、酒店最多，经营状况也相对比较繁荣；2、鄱阳城区商业街主要仍以建设路为轴心，呈轴带状向周边扩散，同样租金也是如此，以建设路中段为基准向周边逐渐减少；3、小型经营户偏向于租商铺，是因为考虑到经营位置，可根据市场动态灵活变动；而大型经营户偏向于购买有潜质的商铺，多数大户的心态是相信自己多年经营的眼光，在资金充分的情况下，可将此作为不动产投资。 4、本项目所处新城区商业氛围目前不够浓厚，大部分新开发项目的底商经营状况不是很好，且租金都较便宜。城北商业街经营状况： （三）、典型商业项目调查1、永兴农贸市场永兴农贸市场鸟瞰图：项目现状图： 永兴农贸市场沿鄱阳湖大道110米、沿中心大道182米是沿街店铺，内部还有近200米的农副产品购物街，开发商的意愿是将其打造成为江西农贸第一街，目前该项目已经全部封顶，2008年1月1日开街营业。整个市场经营分区明确，总体可以分以下几个区域:第一区，沿鄱阳湖大道店面。主要供金融系统、电信通讯，邮政机关营业办公。第二区，沿中心大道店面。主要经营餐饮、美食、茶楼西餐厅等。第三区，农副产品购物街。总长有200来米，主要经营粮油、种子、饲料，花生、大豆等各种农副产品。第四区，中心菜市场。有近百个摊位，经营百姓明日常生活所需的水产、家禽、蔬菜、肉类、水果等。第五区，净菜超市。主要经营各类净菜、卤料熟食，速冻食品。第六区，大型商场区。位于项目的二楼，面积近1万平米，主要经营各类日用百货及精品。销售情况分析：临鄱阳湖大道商铺7000元/左右 ，开间3.9-4.5米，进深24米 临街共有18间，有2间未售，售楼处3间不卖。临中心大道商铺5000元/左右，开间3.9-4.5米，进深12.米 临街共有25间，已售罄，内街4600元/左右，开间3.9-4.5米，进深12.米共有78间。销售较差。 永兴农贸市场入市较早、位置较好，且在开发之初已经确定业态，定位于农贸，符合鄱阳县情、 民情，临街店面基本售完，而内街因为鄱阳内街的经营状况都不理想，所以该项目内街销售存在较大抗性，这是普遍存在的现象。2、东湖湾商贸城东湖湾商贸城实景图： 东湖湾商贸城位于鄱阳湖大道南侧，规划为建材装潢大市场，目前正在进行商业招商。销售情况分析：临街鄱阳湖大道已售完，售价大概6000-7000元/左右。（临鄱阳湖大道尚有两栋小高层未建大概有11个商铺）科技大道的商铺已售完5000-6000元/，内街商铺售价大概3500-4500元/，销售较差。该项目与农贸市场基本一致，底商上面做住宅，临街商业全部售完，剩下内街难以消化。 3、太子龙园太子龙园实景图： 鄱阳湖大道与科技大道交汇处商铺售价9600元/，有2间未售，科技大道临转角处三间联通进驻，售价8600元，开间3.9-4.2米，进深10-12米。联通的进驻对邻近店面的售价和销售速度都有极大促进作用，说明了大商家、主力店对商业项目具有极强的正面积极作用。 从销售价格上看，太子龙园的销售价格是最贵的，达到9000多每平米，究其原因，进深短、面积小是一个主要原因，但是从销售进度看，还剩下2间9600元/的物业未销售，说明价格高仍是让置业者望而生畏，这给我们项目的定价有所启示。4、文庙商业街 文庙商业街位于鄱阳商业中心建设路，地理位置优越，商业氛围浓厚，规划为两条商业内街及大型百货超市，是鄱阳旧城改造而成的商业街区，按照政府和开发商的开发目标是要将其打造成鄱阳的又一个商业中心，但是从目前其经营状况来看，这是一条失败的街，商业规划失败、商业定位失败、后期经营管理失败，它的失败，在一定程度上打击了鄱阳商业投资的热情，特别是对商业内街投资的热情，通过市场调查分析，现在鄱阳内街商业如此不被大众看好很大程度会受文庙商业街的影响。 文庙商业街的业态定位：电动车专业市场，租金2030元/月不等，租金相对于建设路这样的核心商圈来讲是非常便宜的，另一方面在城市的商业中心开辟一条全新的商业街作为电动车专业市场，不能不说是对资源的一种浪费，很少有城市会在商业中心做专业市场，根据城市商业发展的规律，一般是“城内大卖场、城郊大市场”的分布，象诸如此类的市场一般会出现在次级或边缘商圈中。文庙商业街经营现状： 5、芝山时代广场该项目东临芝阳大道、南临芝山公园入口、西临芝山公园、北临鄱阳供电局，邻风景秀丽的芝山公园长约250米，芝阳大道临街面279米，是鄱阳新老城区的中轴线，该项目总占地面积22122.6平方米，总建筑面积52651.8平方米，最高高度49.6米，总住宅套数276户，商铺21938平方米，总投资1.3亿元，由浙江大洋房产集团投资兴建，目前尚未开始销售，预计2008年1月中旬开盘。Part4:调研结论一、住宅小结鄱阳房地产正处于房地产发展的初级阶段，市场机制正在开始形成，市场规模日趋上升，在整个房地产市场投资比重日趋加大的背后，必然出现和存在某些矛盾和问题，我司认为，其主要表现在： 鄱阳房地产市场正进入相对过剩时期，本地房地产市场还在转型中。 鄱阳的房地产市场还未培育成熟，成熟的产品类型不丰富（成熟的市场应当是在产品分层的基础上进行分类）。 鄱阳地产有效供给过剩严重，市场同质化趋势越来越明显，持币待购的消费群将扩大。 开发项目定位上同质化、目标客户群相同性、广告诉求单一性、营销组合雷同化导致市场出现了总量失衡及结构失调。根本原因：房地产市场处于上升期但不成熟，属于上升调整阶段。二、商业小结：受县城特定环境制约，城市能够提供的就业机会少，很大部分民众必须通过自己努力才能解决工作问题，所以鄱阳的商业地产投资市场较为活跃，商业项目的数量也特别多，大部分人希望通过投资店面或经营或出租为自己谋得一份稳定收入提高生活质量；从市场调查的情况来看，民众投资城北店面热情较高，而在城北投资主干道商业热情高，如鄱阳湖大道、商业大道的店面销售情况都很好；商业价格通过价值表现，鄱阳湖大道、商业大道店面目前售价均在7000元/左右，面积大部分在4070左右，并且通过调查发现，一般进深短、面积小的商业售价都比进深长、面积大的售价高；从鄱阳商圈的分析来看，很难介定本项目是处于什么商圈，就区域目前的商业业态经营范围及商业氛围与核心商圈、边缘商圈均有较大的差距，商业价值一般。三、最终结论供给面：巨大的土地供应市场与巨大的土地库存将使得未来很长一段时间鄱阳县房地产市场处于饱和供应状况； 需求面：人口多决定巨大的消费潜力，但城市化水平低，占购房主导群体的乡镇客户有效需求释放速度有限；价格面：房地产处于初级水平，价格每年以近15%的逐步攀升，相对其它同类县市，增幅相当有限；未来受供应量影响，房价难以大幅度上升，更多的价格提升将源自产品的升级换代；区位前景：从整个鄱阳城市的格局和发展趋势来看，随着政府大力发展城北新城，将城北打造成政治、文化、居住中心，本项目所在地理位置潜力无限；区域竞争：城北新区大量土地空置待开发，且前期土地获得价格低廉，加大后进入者的竞争压力，2008年安居工程的出现将使得更市场竞争更加激烈。南昌的红谷滩给了我们很大的启示，当初购买者以低于市区的房价购得，但有家难住，主要是配套无法及时跟上，整个红谷滩夜晚成为一座“空”城，但市场给了他们另外的馈赠，那就是房价升值了，业主全部成了投资者或投机者，千万人受益让千万元继续跟进，市场“火”了起来。今天，鄱阳新区也面临同样的状况，房价能否升值，在很大程度上考验着购房者，也一样考验着开发商。附表一：主要楼盘分布图附表二：鄱阳区位图地产调研、地产定位、地产策划、地产营销推广、地产广