资源描述
1 上海精英联行房地产投资咨询有限公司 大圣村项目产品规划建议书产品分析一、 地块分析本项目地块较小,且整个地块呈现长三角形趋势,两面紧靠道路后边为出口加工区围 墙,对住宅的布局有一定的限制,必须合理进行规划以求充分利用现有空间。二、 资源分析从本案现有资源看,由于本案两面临路第三面紧靠出口加工区围墙,可用资源比较缺乏。三、 周边配套分析银 行:中国农业银行,中国工商银行,中国建设银行高等院校:安徽师范大学(北校区)中 小 学:精诚中学、大盛小学、三十三中学、天门小学医 院:大桥镇医院 公交线路:5,6,13,31,43,88,111等多路公交产品建议重点在寻找市场空隙,提升社区综合品质,环境上创造突出卖点,房型上迎合市场并创造需求,配套上有独到之处,并做到主题明确。一 环境建议1、 房型简洁明朗,特色鲜明,兼具实用性,可有效区分周边现有拆迁安置房,提升物业价值,树立品牌形象。2、 保证观景性,充分利用现有外在资源,做到社区大环境是中庭集中绿化,住户小环境是延景入室的概念。入口广场-本案的主入口广场应设在九华山路,为步入式入口广场方便小区居民进出,次入口设在仪凤路大盛小学对面,主要以各种车辆出入为主连接小区内道路,做到人车分流人性化管理。绿 化-简洁、大片草皮、球状灌木、几何性质组合,植物宜选择适合本地酸性土壤的观赏性树木,如香樟、桂花、悬铃木等树种。景观小品-简单又别具匠心的主题休闲座椅,欧洲特色路灯和庭园灯、落地灯等,为楼盘增添人文气息。 二 建筑立面建议(1) 欧式主基调,外立面线条简洁、配以大开间落地窗都将成为本案的亮点;(2) 外立面选用高级涂料,如立邦、多乐士,更能体现品质感。(3) 外立面颜色宜选用橙色、蓝色、黄色、红色等鲜艳的具有视觉冲击力的暖色调。三 物业类型建议(1) 受地块影响本案的部分住宅在朝向上比较难控制,同时由于基地面积不大,因此环境规划上也有一定的难度。(2) 为了实现利润最大化目标,需要我们充分利用地块现有资源,在物业类型上考虑商业办公与多层住宅相结合的原则。(3) 目前芜湖楼市中小高层、高层逐渐被消费者所接受,但高层的抗性仍然存在,由于本案所处位置及规划限制等因素,因此在物业类型考虑上必须以多层为主。四 房型建议本部分调整建议是基于政府规划部门所给规划方案,结合芜湖市场及本案周边的实际情况所提出的,希望设计单位尽可能进行适当的调整。朝向考虑从规划提供的小区平面图看,物业朝向朝正南偏差不宜过大(尽量不超过30度)。建议设计单位能对这些物业进行朝向上的适当调整,以坐北朝南为最佳,便于住宅充分采光,也有利于楼盘销售。适当考虑错层、复式目前的市场对错层、复式仍然比较认可,在本案周边现有楼盘中基本上没有错层、复式住宅,因此错层、复式房型在区域内是一个市场空隙点,值得把握。因此我们建议设计单位能规划一定比例的错层和复式住宅(控制在20-30%以内),其中保证一定比例的小房型错层。结论:本案的房型规划中(1) 房型的面积不宜过大,主力户型为120M2左右最佳。(2) 二房的比重和三房比重基本持平,130M2以上大户型占20%。建议:因此我们建议客户对房型规划慎重考虑,更好地去迎合市场需求:房 型面 积(平方米)比 例(%)二房小二房75-9015.642.6大二房9011027三房小三房1101203252大三房12512920跃层1501805.4(1) 小房型:二房的比例提高到42%左右,其中小二房的比例提高到15%左右;(2) 大房型:三房的比例控制在44%左右,以120m2左右主力户型占59%五 配套建议强调会所对社区居民的作用,并在功能上有所突破,比如在运动、交流方面的功能塑造和挖掘,创造泛会所概念在本案建议以休闲生活为主题,在配套上给予重点考虑。小区规模不大,因此配套上力求做精品,充分考虑每一项配套的功能定位,并围绕“休闲文化”主题塑造系列配套产品。 规划要点由于本案不具备突出的规模优势,国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”,依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次,具体建议如下:项目定位于打造以商业为主兼有住宅的综合性商贸区,成为该区域的一大亮点。1项目沿九华北路及大盛小学对面造临街商铺,以单间、一拖二型为主兼有部分二至三间大门面以做酒店、超市、网吧等使用,九华北路可设商铺2535间,大盛小学沿街可设商铺3045间。商铺开间控制在3.84.5米,进深控制在7.18.2米,底层框架结构、通透设计,便于灵活分割。住宅部分以120平方左右为主力户型,适当考虑150平方以上的大户型及80平方左右的小户型,满足不同消费群体的需要。本地块原有小型农贸市场一个,方便当地居民生活,建议在此项目规划设计中予以考虑。5本项目九华北路可整体造一栋办公楼,后面连接设计为住宅,可有效将马路噪声隔开。(二) 社区配套设施1、 门、窗:分户门配可视对讲防盗门,室内采用木质夹板门,客厅设落地窗,其它房间配双层中空塑钢窗。2、 保安系统:全方位的防盗自动控制系统,红外线报警系统,设消防电梯,公共场所安装自动感应装置,随时监测火情。(本条建议可作参考)3、 信息系统有线电话:市区标准有线电视信号及卫星电视系统。通讯设施:预留两部IDD电话插口。网 络:宽带网入户,并预留管线。4、 厨房、浴室:墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,有大浴缸及淋浴设施5、 卫生间:墙面镶砌普通瓷砖到顶,铺设防滑地板砖。 (三) 本案多层商业楼为沿街场所,建议楼顶建造能代表本案风格的造型,而非平顶。(四)外立面材料及颜色建议采用高级涂料,颜色采用三段式,底部部分用深棕色或赭石色,中部为米黄或中黄色,上部为淡黄或白色。棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感,整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。(五)绿化布置:根据小区内的容积系数,此建议原则上小区整体走小而精的路线,通过精致的小景,烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化;即草地、灌木、植株相互搭配,互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味,提升小区形象。(六)规划布局:要在充分满足园林绿化的同时,适当增加健身设施的建设,把健康主题引入小区,既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现,这样很容易引起消费者的认可。(七)户型设计:户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯,本案目标消费群体以当地农村居民为重点,此类人家庭成员相对较多要求的面积一般也较大,所以主力户型面积应在100-120平方米之间,适当保留130平方以上的大户型及部分90平方以下小户型,面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。(八)户型风格:大开间、短进深,落地窗设计,室室全明,要让客户真正感受到阳光的感觉。宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于芜湖市大桥镇大圣村地段、且建筑容积率1.5,可以确定,该地块要想获得最大收益,就必须按中高档商业、住宅区来整体规划,定位要求不可太高,在该区域有较大的性价比,确保以优美的景观环境和先进性的配套设施来赢得市场。4.1 宗地总体规划方案设计 总基底面积 10815303245m2,用地平衡表及项目主要经济指标分别见表41和表42。多层住宅总建筑面积 162230.711356 m2住宅规划为80120m2 /户,平均每套面积为100m2 左右,规划户数110户左右。计划规划为34栋6层住宅,住宅总基底面积计2433m2 。商业办公总建筑面积162230.34867 m2 商业门面房规划为80110间,平均每间面积为90m2 ,规划总数为50间左右。商业办公总基底面积为812m2 公建配套独立菜场2000 m2 ,按两层考虑,其占地计1000 m2 ,社区管理中心 500 m2 ,含在多层住宅建筑内,其占地面积约为100垃圾站50 m2 ,按一层考虑,占地计50m2 。停车位基于该地块规划中要求居民汽车停车率40,故应至少考虑按总户数的一半设置车位,建议车库集中设置,规划70个车位,每个车位按30平方米考虑,车库规划面积位为70302100m2 。 园林、绿化及道路 为体现住宅区的品味感,建议该住宅区的绿地覆盖率不低于,则 绿地面积为 108150.303245m2道路规划占地面积为 108150.151623m2表41 用地平衡表项目用地面积(m2 )所占比重(%)人均面积(m2 /人)备注规划总用地1081520.79一、居住用地324530多层住宅用地243322.5商业办公用地8127.5公建用地115010.6道路用地162315公共绿地3245307.9二、其他用地1553表42 项目主要技术经济指标项目数量单位总户数110户居住人口458人总建筑面积16223M2 1.多层层住宅建筑面积11356M22.商业办公建筑面积4867M23.公建配套建筑面积2550M24.地下车库建筑面积2100M2车位数70个人口密度184人/公顷绿化率30容积率1.5
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