大圣村项目规划建议书

1 上海精英联行房地产投资咨询有限公司 大圣村项目产品规划建议书产品分析一、 地块分析本项目地块较小，且整个地块呈现长三角形趋势，两面紧靠道路后边为出口加工区围 墙,对住宅的布局有一定的限制,必须合理进行规划以求充分利用现有空间。二、 资源分析从本案现有资源看，由于本案两面临路第三面紧靠出口加工区围墙，可用资源比较缺乏。三、 周边配套分析银 行：中国农业银行，中国工商银行，中国建设银行高等院校：安徽师范大学（北校区）中 小 学：精诚中学、大盛小学、三十三中学、天门小学医 院：大桥镇医院 公交线路：5，6，13，31，43，88，111等多路公交产品建议重点在寻找市场空隙，提升社区综合品质，环境上创造突出卖点，房型上迎合市场并创造需求，配套上有独到之处，并做到主题明确。一 环境建议1、 房型简洁明朗，特色鲜明，兼具实用性，可有效区分周边现有拆迁安置房，提升物业价值，树立品牌形象。2、 保证观景性，充分利用现有外在资源，做到社区大环境是中庭集中绿化，住户小环境是延景入室的概念。入口广场-本案的主入口广场应设在九华山路，为步入式入口广场方便小区居民进出，次入口设在仪凤路大盛小学对面，主要以各种车辆出入为主连接小区内道路，做到人车分流人性化管理。绿 化-简洁、大片草皮、球状灌木、几何性质组合，植物宜选择适合本地酸性土壤的观赏性树木，如香樟、桂花、悬铃木等树种。景观小品-简单又别具匠心的主题休闲座椅，欧洲特色路灯和庭园灯、落地灯等，为楼盘增添人文气息。 二 建筑立面建议（1） 欧式主基调，外立面线条简洁、配以大开间落地窗都将成为本案的亮点；（2） 外立面选用高级涂料，如立邦、多乐士，更能体现品质感。（3） 外立面颜色宜选用橙色、蓝色、黄色、红色等鲜艳的具有视觉冲击力的暖色调。三 物业类型建议（1） 受地块影响本案的部分住宅在朝向上比较难控制，同时由于基地面积不大，因此环境规划上也有一定的难度。（2） 为了实现利润最大化目标，需要我们充分利用地块现有资源，在物业类型上考虑商业办公与多层住宅相结合的原则。（3） 目前芜湖楼市中小高层、高层逐渐被消费者所接受，但高层的抗性仍然存在，由于本案所处位置及规划限制等因素，因此在物业类型考虑上必须以多层为主。四 房型建议本部分调整建议是基于政府规划部门所给规划方案，结合芜湖市场及本案周边的实际情况所提出的，希望设计单位尽可能进行适当的调整。朝向考虑从规划提供的小区平面图看，物业朝向朝正南偏差不宜过大（尽量不超过30度）。建议设计单位能对这些物业进行朝向上的适当调整，以坐北朝南为最佳，便于住宅充分采光，也有利于楼盘销售。适当考虑错层、复式目前的市场对错层、复式仍然比较认可，在本案周边现有楼盘中基本上没有错层、复式住宅，因此错层、复式房型在区域内是一个市场空隙点，值得把握。因此我们建议设计单位能规划一定比例的错层和复式住宅（控制在20-30%以内），其中保证一定比例的小房型错层。结论：本案的房型规划中（1） 房型的面积不宜过大，主力户型为120M2左右最佳。（2） 二房的比重和三房比重基本持平，130M2以上大户型占20%。建议：因此我们建议客户对房型规划慎重考虑，更好地去迎合市场需求：房 型面 积（平方米）比 例（%）二房小二房75-9015.642.6大二房9011027三房小三房1101203252大三房12512920跃层1501805.4（1） 小房型：二房的比例提高到42%左右，其中小二房的比例提高到15%左右；（2） 大房型：三房的比例控制在44%左右，以120m2左右主力户型占59%五 配套建议强调会所对社区居民的作用，并在功能上有所突破，比如在运动、交流方面的功能塑造和挖掘，创造泛会所概念在本案建议以休闲生活为主题，在配套上给予重点考虑。小区规模不大，因此配套上力求做精品，充分考虑每一项配套的功能定位，并围绕“休闲文化”主题塑造系列配套产品。 规划要点由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：项目定位于打造以商业为主兼有住宅的综合性商贸区，成为该区域的一大亮点。1项目沿九华北路及大盛小学对面造临街商铺，以单间、一拖二型为主兼有部分二至三间大门面以做酒店、超市、网吧等使用，九华北路可设商铺2535间，大盛小学沿街可设商铺3045间。商铺开间控制在3.84.5米，进深控制在7.18.2米，底层框架结构、通透设计，便于灵活分割。住宅部分以120平方左右为主力户型，适当考虑150平方以上的大户型及80平方左右的小户型，满足不同消费群体的需要。本地块原有小型农贸市场一个，方便当地居民生活，建议在此项目规划设计中予以考虑。5本项目九华北路可整体造一栋办公楼，后面连接设计为住宅，可有效将马路噪声隔开。（二） 社区配套设施1、 门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。2、 保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。（本条建议可作参考）3、 信息系统有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。通讯设施：预留两部IDD电话插口。网 络：宽带网入户，并预留管线。4、 厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，有大浴缸及淋浴设施5、 卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖。 （三） 本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。（四）外立面材料及颜色建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。（五）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。（六）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。（七）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，本案目标消费群体以当地农村居民为重点，此类人家庭成员相对较多要求的面积一般也较大，所以主力户型面积应在100-120平方米之间，适当保留130平方以上的大户型及部分90平方以下小户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。（八）户型风格：大开间、短进深，落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于芜湖市大桥镇大圣村地段、且建筑容积率1.5，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按中高档商业、住宅区来整体规划，定位要求不可太高，在该区域有较大的性价比，确保以优美的景观环境和先进性的配套设施来赢得市场。4.1 宗地总体规划方案设计 总基底面积 10815303245m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表41和表42。多层住宅总建筑面积 162230.711356 m2住宅规划为80120m2 /户，平均每套面积为100m2 左右,规划户数110户左右。计划规划为34栋6层住宅，住宅总基底面积计2433m2 。商业办公总建筑面积162230.34867 m2 商业门面房规划为80110间，平均每间面积为90m2 ，规划总数为50间左右。商业办公总基底面积为812m2 公建配套独立菜场2000 m2 ，按两层考虑，其占地计1000 m2 ，社区管理中心 500 m2 ，含在多层住宅建筑内，其占地面积约为100垃圾站50 m2 ，按一层考虑，占地计50m2 。停车位基于该地块规划中要求居民汽车停车率40，故应至少考虑按总户数的一半设置车位，建议车库集中设置，规划70个车位，每个车位按30平方米考虑，车库规划面积位为70302100m2 。 园林、绿化及道路 为体现住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，则 绿地面积为 108150.303245m2道路规划占地面积为 108150.151623m2表41 用地平衡表项目用地面积（m2 ）所占比重(%)人均面积（m2 /人）备注规划总用地1081520.79一、居住用地324530多层住宅用地243322.5商业办公用地8127.5公建用地115010.6道路用地162315公共绿地3245307.9二、其他用地1553表42 项目主要技术经济指标项目数量单位总户数110户居住人口458人总建筑面积16223M2 1.多层层住宅建筑面积11356M22.商业办公建筑面积4867M23.公建配套建筑面积2550M24.地下车库建筑面积2100M2车位数70个人口密度184人/公顷绿化率30容积率1.5