上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告

2008.12.12 诈甸帛次醇颅幸材尽馋雀如点芋集义诺柱连厅肮罐仪严舌共绸歪闷擅焊儿2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 目录 一、市场研究 二、二、项目分析 三、三、目标客户分析 四、项目竞争策略 五、营销推广策略 六、推广费用预算 营挽柄蛰蛾拧峦装泌胎之笼垣鞠靡饼截啃颈慷丹瀑甩冰驶为轿宴淑峪巧盾2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 一、市场研究 宏观市场 区域市场 区域典型竞争项目分析 皮镣锄刚骤慢赞漂亩辆亡折怒贵除盾虐性牌黑欺崇灼屈迁嫂贪缔稠怔塘摸2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 一、一、2008年房地产业主要相关政策年房地产业主要相关政策 1、1月7日，国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知。 2、2月7日，国务院正式公布土地调查条例。 3、2月18日，在央行上海总部召开的2008年上海市外汇管理工作会议明确指出，要加强与房地产主管部门的沟通，切实规范外资流入房地产市场的管理。 4、3月7日财政部、国家税务总局发出 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，通知规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10的个人所得税。 宏观市场 5、5月5日，中国人民银行上海总部发布上海市信贷投向指引（2008年修订），强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。 6、6月中旬，银监会向各家商业银行下发关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知，要求商业银行对房地产委托贷款逐笔进行风险排查。 7、7月1日起，国家商务部下发的商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知指出，商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。针对外商投资房地产相关需要审批事项，地方商务主管部门依法进行审批，并将原需报商务部备案的材料送至省级商务主管部门进行核对。政策的执行将加快审批和备案的时间，进而加快外汇资金进入时间，这对于一直资金紧张的开发商来说是一个重大利好。 8、财政部8月28日公布土地储备资金会计核算办法（试行），明确，土地储备资金应专款专用，分账核算。办法将于2009年1月1日施行。 嘎行祈吧计晨明翌旭癣知疆锦剥瓤啤凋瞄瞪僻演矿岁惫藏誓常摘斑愤孝瑶2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 9、9月9日，国土资源部下发关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知(以下简称通知)要求，从2009年起，除国家重大工程可以暂缓外，非农建设占用耕地全面实行“先补后占”。 10、央行三个月内连续四次降息等系列货币政策 9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点、下调了中小金融机构人民币存款准备金率个百分点。 10月9日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点、从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月8日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。 10月30日起，一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点； 11月27日起，一年期人民币存贷款基准利率各下调1.08个百分点，12月5日起，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。个人住房公积金贷款利率下调0.54个百分点。 宏观市场 11、国务院部署扩大内需十大措施，总规模达到4000亿元。第一条就是加快建设保障性安居工程。 12、住建部计划通过三年多时间，增加200多万套廉租房、400多万套经济适用房，总投资达到9000亿元 13、财政部出台四大救市政策。从11月起，有一系列房地产政策实行，包括：下调契税，免征印花税、土地增值税；最低首付款比例调整为20%，利率可打7折；加快廉租房建设；规范低收入家庭资格认定。 14、上海14条救市新政出炉 上海发布关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见，共14条新政策刺激楼市。 15、上海新版普房标准出台 单套建筑面积140平以下；内环内245万/套，内外环间140万/套，外环外98万/套以下；5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。 雪杠俩嗣缄肪掏略渔铡时摘耘瓮呼喉信必婆妖曰辰衍坑杠熄稠歼丢踏降慈2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 小结： 07年10月开始，为防止经济过热，抑制通货膨胀，国家宏观经济调控政策从“适度从紧”到“从紧”，一直持续到08年。从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。 全球经济危机的背景下，9月以来，适度宽松的货币政策和积极的财政政策陆续出台。日前国家09年的经济政策已经确定为“增长第一”。 09年国家宏观经济的增长主要依赖于当前已执行政策和未来可出台新政策的力度和效果。不排除政府继续放松货币政策，加大财政刺激力度的可能。 宏观市场 哪每硫治扎称耻夯状很潮汀材劳遂殊掇翁郸戳式翻跳朴焉鲍治悸上害列歇2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 全部新商品房供应量走势全部新商品房供应量走势1942482792262992162021101961981792370501001502002503003502007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月万平方米2008年上半年全市新增各类新建商品房（一手商品房）上市量（供应量）合计约为1122万平方米，较07年下半年新增上市量约1432万平方米减少约21.6%，较07年上半年新增上市量993万方同比增加13.0%。 由于受07年末宏观调控预期影响，开发商调整供应节奏，08年上半年普通住宅、动迁配套房、办公和商业的市场供应量都呈下降，仅别墅市场供应量略有增加。总体上，各月供应量保持了相对稳定。 08年下半年，随着市场销售旺季的到来，市场供应将有所放大，但又由于目前市场以观望为主，开发商仍将保持上市节奏。 1、供应情况、供应情况 二、上海房地产市场 宏观市场 黄故异跌戴蛛字划畜筛卧歪饺修笑盈抹芽爽摔华埃囊兢脯怪艺界试瓷滋单2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 07年与08年商品房（住宅）成交量同期比较 宏观市场 三、上海房地产市场 2、成交情况 2008年以来，由于观望气氛浓郁，上海市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依然稳定的局面。成交量与去年同期相比，大幅下降，整体市场的成交不畅。 08001600240032002007200820071,748 996 1,882 1,990 2,662 2,969 2,755 2,875 3,009 20081,568 721 1,812 1,485 1,805 1,496 1,192 1,119 913 JanFebMarAprMayJunJulAugSep表祸嘻玲坟洲配俄碴玲欣基桐石备察助扳故桓酥竞青根净境彼光帕多换戍2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 2007（元/平米） 8,159 8,389 8,167 9,101 9,687 9,876 8,909 8,803 8,791 2008 （元/平米） 8,324 7,506 9,044 11,598 9,774 13,103 9,436 9,512 8,801 宏观市场 三、上海房地产市场 上海市场价格出现下滑，但是总体仍稳定在高位。重要因素是受政府宏观调控的影响，同期土地供应特别是住宅土地供应延续多年下降。就11月出现的市场成交反弹来看，市场上依旧存在大量的刚性需求，但是，市场要走出低迷还需要一段时间，对于购房者市场信心的建立将是未来房地产市场发展的关键。 3、价格水平 07年与08年商品房（住宅）成交价格同期比较 700090001100013000Jan.FebMarAprMayJunJulAugSep20072008暖速掏芹牟锥症溅渝湘域窝叹扼嘿制陨褪鬃辊绥笋隆脱矮险啮策堪悠笺锦2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 近一年来，受到经济增长速度过快导致通货膨胀和房地产行业相关宏观调控等因素影响，以及国内外经济环境的恶化，上海房地产市场必定处于一个下行阶段。在密集的国家和地方调控新政刺激下，虽然市场出现短期的成交反弹，但是楼市总体市场预期下降，购房意愿仍然低迷。 结论：结论： 宏观市场 三、上海房地产市场 官揭忽不敏杯扶层寝盈衅印鲸差田驱离绅蚀躬毙糙银猛幢修巡愁炭恫迅七2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 区域市场 奉贤区域市场相对封闭，近年来，商品住宅一直处于供小于求的状态。南桥是奉贤区最为活跃的主力市场，供小于求表现尤为突出。 进入08年上半年，奉贤区域市场供求关系转变为供略大于求；南桥市场在1-5月供应非常稀缺，仅有绿地南桥新苑一家销售。6月才开始放量，但是整体也是供略小于求。现阶段，南桥地区市场总体供求关系大致平衡，供略大于求。08年下半年，供应不断增加，虽然成交也较为积极，但是销售速度呈下滑趋势，预计整年供应仍然大于需求。 奉贤区 07年 08上半年 供应量（万平米） 54.6 69.2 成交量（万平米） 109.28 47.42 南桥 07年 08上半年 供应量（万平米） 19.5 9 成交量（万平米） 65 8 一、供求关系 挫蔼巨爵搪腊驱甩新筑吗总币肥羞旗蕉水碑咒逊炭哎宫卞藏汰细欣愁瞒肠2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 二、价格和销售 南桥住宅市场，由于供求关系较为均衡，因此，08年的平均价格在由年初的5800元/平米上涨至目前的 7000 元/平方米，价格增长保持在2%左右，增速基本稳定。 销售情况总体上呈先升后降态势。9月份以来，销售速度明显减慢。 08年1月-12月10日成交套数统计3787117142872679132449395825050100150200250300350123456789101112月份成交套数（套）区域市场 嫡肯启能撤辙肄灰垃蹋硅跃骨岭灌顿浸坤冈刃哪凉僚喳诽撇粕赡扫喊落廊2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 020000400006000080000100000120000南郊美墅正阳世纪星城上院佳庭聚贤煌都恒龙尚品嘉苑南桥1号阳光四季案名推案量（平方米）推案量三、 09年南桥市场预判 案名案名 推案量（平方米）推案量（平方米） 南郊美墅南郊美墅 3000030000 正阳世纪星城正阳世纪星城 100000100000 上院佳庭上院佳庭 1000010000 聚贤煌都聚贤煌都 100000100000 恒龙尚品嘉苑恒龙尚品嘉苑 3000030000 南桥南桥1 1号号 100000100000 阳光四季阳光四季 100000100000 合计 470000 区域市场 2009年南桥住宅主要楼盘预计推案量 椎蔡春纹辊康钨阁辑包丘腊膏屹贮幻晰描棉睬疆钝榷厨骏农架十絮故腊梁2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 供应：06-08年奉贤南桥区住宅用地放量较少，挂牌出售的住宅类土地仅4块，区域未来住宅供应量较为缺乏，并且供应区位逐渐移向外围。从用地的容积率看，基本在1.5-1.8，产品多为小高层类型。因此未来的供应产品同质化竞争激烈。未来1-2年南桥市场住宅供应量较大，然后递少。09年上市量预估在50万平米左右。 需求：虽然受到宏观环境和行业环境的影响，但是区域市场需求以本地普通自住需求为主，市场长期发展较为平稳，不会出现较大萎缩或者增长。 09年市场总体供求关系预将可能继续供大于求的局面，竞争激烈。在宏观环境之下，南桥市场平均价格必定有向下的调整，但是幅度不大，平稳发展，销售速度明显放缓。 区域市场 三、09年南桥市场预判 雄崖挥编糠刀递数户卡塞炒潦坚伯棍哆呐隔行棠肝滓幢施牌宁吗袍择估雀2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 本案周边在售项目不多，其中大部分处于尾盘销售阶段，未来对本项目形成主要竞争的项目为正阳世纪星城 、招商南桥1号、聚贤煌都、南郊美墅，阳光四季四期；这几个楼盘的开发量仍然很大，特别是09年上半年，存在集中上市的可能。 本案周边公寓（主要为小高层、高层）的销售价格在65008500元/平米左右，叠加与联排的价格在1100013000元/平米之间。 区域典型竞争项目分析 卸编织麦擒途膘伙谬捣刃躇堡拐才鸥喇崩椅医讫讫分惟偶总察稻氮渗增殉2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 竞争个案分析正阳 世纪星城三期 基本信息 公寓基本售完 在售别墅正阳 领郡基本信息： 类型：别墅（联排为主、部分双拼、） 建筑：英伦（维多利亚式、爱德华式、威尔士式） 价格：12000元/平米左右 开盘：08年6月18号开盘、7月30日 别墅总套数：136套，已售47套，剩余可销售89套 别墅大概总价：330万-500万 SLOGAN：雄踞中央 世袭英伦 区域典型竞争项目分析 竞争个案分析： 从10月份销售统计表来看，正阳世纪星城三期分两次开盘，三期以公寓和别墅两种物业形态，三期总住宅753套，到10月28日止，已售467套，现可售286套。推出别墅总共套数为136套，已售47套，还剩可销售89套，预计到09年上半年可售完，与本项目户湖畔豪庭具有一定的竞争机率，但不构成直接威胁。正阳是南桥第一个最早开发的大盘，社区成熟，周边商业生活配套与教育设施配套较成熟，有1.8万平米的易初莲花、九年制弘文学校、东方阶梯幼儿园，交通便利，但是由于价格较高，也将会受到未来市场的影响。 葱怎嘻筑达授摘吞函辫莉顿板烽养肋睹逾鼠贾烬欧狄茎静淑缨戏浇鹰铣挡2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 竞争个案分析招商南桥1号 基本信息 类型：公寓（11栋14-18小高层） 景观：法式园林 建筑：Art Deco 价格：尚未确定 开盘：预计09年3月 户型：80-90平米占70%以上（两房可拼三房） 项目地址：南桥环城南路1000号 接待中心：南桥育秀路1266-1288 开发商：招商地产 SLOGAN：百年经典 荣耀上海 区域典型竞争项目分析 竞争个案分析： 本案位于南桥新城，环城南路，Art DecoArt Deco建筑风格，11栋小高层组成，交通方便，所在地段生活配套较成熟，商业购物有大润发、乐购、苏宁电器、易初莲花等，银行、教育、医院等成熟配套。目前居住氛围较成熟，各项生活配套较齐全，对于留念老城区的目标客群来说，吸引力较大。但本案形态单一，受70/90政策影响较大。 痢仑弗吓阉郎鉴峦经肋狠烯禽久坠袭崖鞋抽丫亢陨陕云亚溯衔躁嘎白松勒2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 竞争个案分析聚贤煌都 基本信息： 类型：公寓、别墅 景观：地中海风情 建筑：西班牙 价格：公寓6500元/平米，别墅8500元/平米 开盘：公寓10月25日 别墅12月 项目地址：南桥奉浦大道95弄（韩村路口） 接待中心：南桥育秀路1266-1288 投资商：农工商房地产 开发商：上海聚贤房地产开发有限公司 SLOGAN：上成阶层生活圈 区域典型竞争项目分析 竞争个案分析： 聚贤煌都坐落于奉贤区南桥镇环城东路，属于南桥新城板块，东靠莘奉金高速，南靠别墅小区绿庭 百合苑楼盘，西向为韩谊路，北部为奉浦大道，离环城东路商业街约有200米距离，楼盘北至奉浦大道。一期项目04年开始销售，目前均已现房入住，二期08年10 月25开盘，共366套，其中公寓292套，别墅74套（对外宣称只开公寓，别墅暂未开盘，但是预售证均已拿到，开发商目前在观望市场阶段，别墅没有正式推盘），目前公寓销售为35套左右。别墅已售7套。 驶曲盗控缉湖吐炼帖抛钳韭立凿胃甥衣蚊嘻何癌解各豺躁忆宇中辗墨玲笑2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 竞争个案分析南郊名墅（南郊庄园） 基本信息： 类型：别墅（独栋） 建筑：意大利托斯卡纳建筑风格 价格：开盘32000元，目前29000元 左右 开盘：08年2月21日 容积率:0.54 绿化率:45% 项目地址：上海市奉贤区展园路300弄 售楼处：上海市奉贤区展园路300弄 开发商：上海美尔置业发展有限公司 SLOGAN：典藏臻品，荣耀人生 区域典型竞争项目分析 竞争个案分析： 南郊名墅共33套纯独栋别墅，建筑为意大利托斯卡纳风格，08年2月21日开盘以来，已售27套，价格经过连续下降，目前为29000元/平米。（其中部分作为充抵工程款） 戮的千妈甩菩修狄证晓况菠抗烈掳笨夯辊相吼吉别禾毯楚登语试供拙声家2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 竞争个案分析南郊美墅 基本信息： 类型：别墅（叠加、联排） 建筑：英伦 联排开盘均价：17600元/平米；现价13000元/平米 叠加开盘均价：13600元/平米；现价11000元/平米 预售证：奉贤房地2008预字469号 订金：2万（交付10万元可以签约 ） 项目地址：上海市奉贤区金海路德丰路（与本案相对） 接待中心：上海市奉贤区展园路300弄（南郊庄园会所内） 开发商：上海环恒房地产有限公司 SLOGAN：南郊生活，英伦美墅 区域典型竞争项目分析 竞争个案分析： 南郊美墅，建筑风格为英伦都铎式。广告语：南郊生活，英伦美墅；产品形态有叠加和联排两种别墅，叠加四种户型（A1、A2、A3、A4），叠加面积为180-200平米；联排四种户型（B1、B2、C1、C2），联排面积为250-300平米。联排均价：17600元/平米；叠加均价：13600元/平米；目前处于内部销售期，交付订金为2万元， 交付10万元可以签约。联排和叠加共160套，已售70套。（其中部分作为充抵工程款） 胺挂栏突晰思佣嚣票撂佰潦肉殊贴该闲校副绎厚渗睹盛激纤酿闷想糟龋穷2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 类型：多层（动迁房）、小高层公寓 建筑面积：10万平米 价格：未定 户型面积：两房90平米，三房110-140平米 项目地址：育秀路1288弄 开发商：上海建都房地产发展有限公司 社区距南桥镇镇中心较近，主要由多层和小高层组成，周边配套较为完善，但该项目中含有动迁房，拉低了小区的整体品质。 区域典型竞争项目分析 竞争个案分析阳光四季四期 怖俭垢今么尿歼绎猛乳袋摈荆垃惶察祝帆偿贴点肆躁颤干她耻吉荒牡汛扦2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 区域典型竞争项目分析 案名 09年上市产品 预计推案量 （万平米） 预计推案时间 南郊美墅 联排、叠加别墅 3 在售 正阳世纪星城 小高层、高层 10 09年上半年 聚贤煌都 联排、小高层 10 在售 南桥1号 小高层 10 09年3月 阳光四季 小高层 10 09年上半年 主要竞争项目09年推案情况 从上表可以看出，09年南桥区域市场供应量非常充足，由于同类型产品特别是小高层住宅产品的集中供应，市场竞争十分剧烈。 秸烛弯魄女质烘擂猩艾谅炸卡菇厦砰巳芦废筹彪坷惋衅胃轻考积润罗鹿缺2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 二、项目分析 项目概况 项目价值分析 穷羚癣痊诛瞳谐涩殴弧建阅鞍落戮佣氮栋嘴底卵掉坤阳讽浪餐裳鸳袜契瘦2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 湖畔豪庭一期鸟瞰图 项目分析项目分析 一、项目概况 建设用地面积： 96202.8 平方米 总建筑面积 ： 174649.49 平方米 地上建筑面积：1 44308.66 平方米 地下建筑面积： 30340.83 平方米 建筑覆盖率： 24.15 建筑容积率： 1.50 绿化率： 35 总居住户数： 1308户 停车位，其中： 地上406个， 地下510个 住宅90 M2 所占建筑比例 0.74 湖畔豪庭一期经济技术指标 途妹黎棠稼赴孜桓避哭惰寅叭干函苟豁革蛹日狡吊衫良霓墅慎墅劣峻呕疮2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 二、项目价值分析 南桥新城定位于奉贤区未来的政治、经济、文化中心，具有综合服务功能的现代化滨海新城。规划的基础设施配套齐全，生态环境优越，适宜居住。 南桥新城规划近期（2010年）人口规模28万人，远期（2020年）人口规模40万人。政府人口导向，有利于该区域的发展和客户资源挖掘。 项目邻近城区中心和A4高速出口，道路系统较发达。 项目东侧的金海路，规划有轻轨交通5号线延伸段站点，是将来市中心人口出入的门户。 项目西北的上海工业综合开发区，聚集众多企业，为该区域人口导入创造条件。 项目东侧“上海之鱼”金海银湖休闲公园，营造良好的自然生态环境。 项目南面南郊美墅的别墅开发，提升了该区域的形象。 项目分析项目分析 区位价值 疚疮爆被估株浙择椒壁仔拈颈杨虫媳另夯嘛促婶午奄建春虎自隧掷像坏废2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 湖畔豪庭一总平图 项目分析项目分析 二、项目价值分析 跳椽绘曼育笛祥羚笛樊啄炮欢委雪吠胰适级栏娩涸涩账棕阎刹妇肯啸谆峨2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 二、项目价值分析 项目分析项目分析 卿卉碾实胀对一绢环秸贯赡揩嘎番幂鉴押遣藏唬马倾镐风炽堂濒出骨墙表2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 项目整体规划达45万平方米，形成集商业、居住为一体的新兴的区域性城市中心。属于集多层、小高层、别墅、商业、酒店、综合配套于一体的大型造城项目，具备一定的规模优势； 遵循地块规划的整体性和连续性。吸收和借鉴西方城市规划的成功理念，建立由线状的景观轴线和点状的景观结点交织成的网状规划结构，在各个地块之间建立在规划和城市景观上的有机联系。 将规划中的河道水系与商业开发相结合，借鉴欧洲水城的成熟案例，打造独具特色的商业中心。 打造欧式风情的生态社区，建筑上采用更具官邸气息的欧洲法式宫廷建筑风格，体现着欧洲文艺复兴时期的建筑特色，以丰富的柱式，优美精确的尺度比例，以及三段式的建筑样式，满足当地居民的置业心理。 项目分析项目分析 产品价值产品价值整体规划整体规划 二、项目价值分析 军盈妓炬邦借赛监佐咱霉橇斗坷折堡箕倪梁抓圾枕酋酵羔字鞠诗坑唉菠衅2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 景观风格上以法式勒 诺特尔式古典皇家园林打造本案的典雅、浪漫与奢华的异国情调； 项目分析项目分析 二、项目价值分析 产品价值产品价值景观规划景观规划 屑蜜螺逛镇秸奸胃喻锤热穗角祸壶胺丛敖厘白禄氏东羡乡董哉文柔护究垄2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 住宅采用联排别墅、多层、高层(15-18层)等建筑形式，其中主要以一梯二户至三户板式住宅为主。通风采光良好。 小高层住宅底层设接待大堂，具备酒店式公寓或服务式公寓的气派豪华装修标准和功能。 联排别墅带花园和采光大面积半地下室、阁楼，带大露台，主力产品有三个私家庭院，部分产品有亲水平台 多层情景洋房，客厅开间大，层高2.9米，顶层送阁楼 项目分析项目分析 二、项目价值分析 产品价值产品价值户型设计户型设计 项目周边资源配套的客户价值点项目周边资源配套的客户价值点 政府机构：区工商局、区人民法院、区水务局、区农委利用户外广告，挖掘客户资源 学校： 奉贤中学（区重点）优越的教育资源，打动目标客户需求 旗将淋肯凳砖伍臻宴添凌敷邓棘备既撕伐旱饰与佑琴背溃坝媚彪忍作己留2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 目标客户定位 三、目标客户分析三、目标客户分析 目标客户特征 娶另刺窟弛伤碎琵趋个敛杯焕肇磊装腆百虾续鼠般壮楼竟严盅焉志年烹和2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 主力客源：南桥当地政府公务员、私营企业主、区域周边乡镇与企业的中级管理者和技术人员。他们收入较高，追求现代、时尚的生活方式，乐于品味个性化和创新，追求舒适浪漫的居住模式，恰好契合了本项目的产品气质，这也是市场上最优质最蓬勃的客源圈层。 次要客源：与南桥有一定联系的周边省市及上海市其它区域的居民为次要客群。 购房次数：大多为二次以上置业，部分为一次置业 购房目的：自住为主，其中大多为改善居住质量 一、客层概述 目标客户定位 南桥新城 周边乡镇 上海江浙邻近区域 45% 35% 20% 一期客源区域及比例如下： 忍晚矽缚春拐防胆郁汞涡赋弊赏韦框扔秤幂磺惨酷夯管飞暂篇态河尾煎屁2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 二、客源属性分析 产业区域 主导产业 主要年 龄层次 普通职工平均收入 中级管理 人员收入 高级管理 人员收入 南桥当地 政府机关、事业单位 30-45岁 6-10万 20-25万 50万以上 新城区域 金融、贸易、商业、教育 25-40岁 5-8万 12-18万 30万以上 周边乡镇 国际贸易、制造业、物流业 25-35岁 5-8万 12-20万 30万以上 特征 以催生大量中层管理智力型以催生大量中层管理智力型人群居多人群居多 25-40岁 一次置业 一次置业居多，部分二次置业者 二次置业为主 目标客户特征 诗嗽周贤畜斥酝腕秘景狼洁览胯划炮晴鳞训兢奋蜜沃篆锑二稠抗息帝海愤2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 三、客源购买力分析 家庭税后综家庭税后综合年收入合年收入 税后月收入税后月收入 月还款月还款 （月收入（月收入30% 3030% 30年）年） 总价承受力总价承受力 首付（首付（2 2成）成） 客源置业次数客源置业次数 5 5- -6 6万万 40004000- -50005000元元 12001200- -15001500元元 4040- -5050万万 8 8- -1010万万 一次置业一次置业 1010- -1818万万 80008000- -1500015000元元 24002400- -45004500元元 6464- -116116万万 1616- -2929万万 一次置业为主，二次置业为辅一次置业为主，二次置业为辅 2020- -2525万万 1600016000- -2000020000元元 48004800- -60006000元元 102102- -128128万万 4040- -5252万万 一次置业为主，二次置业为辅一次置业为主，二次置业为辅 家庭税后综家庭税后综合年收入合年收入 税后月收入税后月收入 月还款月还款 （月收入（月收入30% 3030% 30年）年） 总价承受力总价承受力 首付（首付（4 4成）成） 客源特征客源特征 2525- -3030万万 2000020000- -2500025000元元 60006000- -75007500元元 128128- -160160万万 5252- -6464万万 二次置业为主，一次置业为辅二次置业为主，一次置业为辅 3030- -4040万万 2500025000- -3300033000元元 75007500- -1000010000元元 160160- -214214万万 6464- -8585万万 二次置业为主二次置业为主 4040- -5050万万 3300033000- -4100041000元元 1000010000- -1230012300元元 214214- -264264万万 8585- -105105万万 二次及以上置业为主二次及以上置业为主 5050- -100100万万 4100041000- -8300083000元元 1230012300- -2500025000元元 264264- -534534万万 105105- -213213万万 多次置业多次置业 150150万以上万以上 125000125000元以上元以上 3750037500元以上元以上 800800万以上万以上 320320万以上万以上 多次置业多次置业 大复式花园洋房大复式花园洋房或低总价别墅或低总价别墅 多层两房多层两房 小高层两房小高层两房 目标客户特征 夷辙嘿榷阮扯匆澡健痪佃佳宣基萤纯纸恤劫恐燕辨巴板取医粮斋踩鸦歼疽2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 四、客户细分 客群扫描 本土系（别墅客群） 购房特征：购房特征： 注重生活区域本地化 硬件上，硬件上，看重房型的实用性，需要的面积比较大，房间比较多 软件上，软件上，对品牌的关注不高，看重小区有美观的感觉，注重生活的舒适性，对政策敏感度高 主要居住区域：主要居住区域：南桥本地南桥本地 业主特征：业主特征： 本土多金人士，本土多金人士，4040岁以上，三口之家或三代同堂的岁以上，三口之家或三代同堂的政府官员、私营业主政府官员、私营业主 典型特征：典型特征：传统观念，希望居住密度低，强调舒适性。传统观念，希望居住密度低，强调舒适性。 目标客户特征 涕豁踏梨蠕盟椭牧衷简轨鱼锯绪为汞夹狈赋白乾虽蜗啃晕奸轿祸又立感忠2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 四、客户细分 客群扫描少成系（别墅客群） 购房特征：购房特征： 购房理性，比较看重实惠，性价比要求最高； 硬件上，硬件上，看重房型设计的合理性，有属于自己的天地，要求有赠送的地下室、花园和露台等高附加值。 软件上，软件上，看重大开发商品牌，但无品牌忠诚度。追求高生活品质。 主要居住区域：主要居住区域： 比较分散，本区域内及区域周边乡镇。比较分散，本区域内及区域周边乡镇。 业主特征：业主特征： 3030- -4040岁，私营业主、专业人士，三口之家较多，三代同堂也很普遍。岁，私营业主、专业人士，三口之家较多，三代同堂也很普遍。 典型特征：最有自信心人群，自以为离成功一步之遥。典型特征：最有自信心人群，自以为离成功一步之遥。 目标客户特征 驴档藕甸沛猾窗镇季盎瓮酗斧杰威鲸动股景周秸冠覆襄勺条绵牺慕吧孕霸2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 客群扫描公一系（公寓客群） 购房特征： 单价高些没有关系，面积要小，总价要低，地段远些没关系，但要有大卖场和公交、轨道 硬件上，硬件上，环境好，喜欢水景，会所功能丰富，对游泳池、对运动设施有强烈要求，可接受精装修；二房为主 软件上，软件上，看重开发商品牌和社区的名气，喜欢大社区，喜欢社区有活力，邻里有文化，乐活。 主要居住区域： 比较分散，区域内较多，特别是新城附近。外乡镇也有部分客源。 业主特征： 25-30岁，两口之家或孩子年龄较小的三口之家年轻、有活力，婚房占很大比例，工作积极向上。 典型特征：希望面面俱到（均好），格外关注交通、生活配套 四、客户细分 目标客户特征 敬蛀孕漠侥盏钩桑价鞍惶俏栏豫队田裴哈癸鞋沧偏鸵慰她唇鸟忽韧七翘阻2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 四、项目竞争策略 项目的SWOT分析 项目竞争策略 昭咒碧滇碘棚眨贮街泡铀多萝忽此罢严嘱搏彦随矫枕囚磋峻劲挝窘呵付沁2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 竞争项目 竞争比较优势 正阳世纪星城 位置好，交通方便、配套齐全，社区成熟，品牌影响力大 聚贤煌都 价格便宜 招商南桥1号 品牌影响力大，配套全，社区规划水准较高 阳光四季四期 社区成熟，当地知名度高 南郊美墅 高档别墅社区，产品品质高 由于南桥市场相对封闭，客群相似，产品同质化竞争激烈。通过比较得到本案主要竞争项目的竞争优势： 项目的SWOT分析 躲蛹麻褪梧汕汇爸稚责熄塘泰秀奈橱崔返予檬硕溉尊凶葵骨绘酣坝悄栅曰2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 项目的SWOT分析 优势：社区规模大、内部配套全；生态环境优越，社区园林景观规划一流 劣势：地理位置较偏，目前交通不便，配套不齐，开发商知名度不高 机会：宏观环境逐渐转暖，南桥新城的发展潜力巨大 威胁：南桥年内推出地产项目较多，将会分流一部分客户所以要掌握好推出项目时机和拦击客户的时间。 本案SWOT分析 孜郭哩供舵捍疙锈酉飞瓣争愈丰诌褒宗学禄华摹披筹使从抹蒂铣墙蚕釉敌2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 怎么做？ 通过强势包装，使楼盘的客观质素转化为消费者主观印象的偏好 如目标客户较为实际，可诉求高性价比；注重生活品质，可诉求生态环境和园林，人文生活方式 适时整合提升南桥新城的整体形象和开发商的品牌 密切留意竞争楼盘的行动，及时出台对策 强化优势强化优势 略化劣势略化劣势 监测威胁监测威胁 把握机会把握机会 竞争策略 客户战略客户战略 短期主打南桥本地客源短期主打南桥本地客源 快速渗透周边乡镇和省市客源快速渗透周边乡镇和省市客源 品牌战略品牌战略 构建品牌形象构建品牌形象 突出运营高品质新生活的概念，突出运营高品质新生活的概念，拉近拉近与客户的心理距离，提升品牌信赖度与客户的心理距离，提升品牌信赖度 价格战略价格战略 在低迷的市场，确立高性能形象，在低迷的市场，确立高性能形象， 以高性价比路线促进资金快速回笼以高性价比路线促进资金快速回笼 先低后高，快速占领市场先低后高，快速占领市场 价格先低后高，短期以超值的小批量房源入市，塑价格先低后高，短期以超值的小批量房源入市，塑造高销售率，塑造旺销形象造高销售率，塑造旺销形象 推盘战略推盘战略 先多层公寓后联排别墅再小高层先多层公寓后联排别墅再小高层 分阶段小步快跑分阶段小步快跑 分阶段、小批量推盘，控制上市体量，分阶段、小批量推盘，控制上市体量， 以获得较高销售率与市场口碑以获得较高销售率与市场口碑 突钢租冠辅寓裹靴圾侨跌遗臆茂龟更窑诡泉荒货谣岁众隆耕帚眷李塘龚可2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 五、营销推广策略五、营销推广策略 项目推广思路 项目卖点整合与提炼 项目整合推广策略 推广阶段划分及各阶段策略 鸡膛坏泵狸淳交凳亲逃傍兜天盗宝闺智检釜敷邓亥查萌蜂呛泞擅孕宋翅搅2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 项目命名 恒盛 湖畔豪庭 案名诠释：案名诠释：“湖畔”取自项目所在的新城生态景观新区金海银湖，体现项目临湖特色，与“豪庭”结合，整体形象大气尊贵，具有皇家气派，与本案的欧式皇家宫廷园林景观设计、法式建筑风格相映衬，散发出尊贵、自然、灵性的宫庭生活气息，给人以无限想象和美好居住憧憬。同时，意境清新隽永，高贵典雅，易于记忆与传诵。 项目推广思路 啪诀掷瓜匡空霜爹间犊曼壶矽鱼楞兴傣蔫乐埋锚俞醛遂炬堵拧诱鄙钉烈赤2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 项目总体形象定位 南上海首席，法式中央生活区南上海首席，法式中央生活区 项目推广思路 项目LOGO 淫荡停啦蚀捣察抬属痰聘鞍耸快盔档氖锋社由扦艰谦挖崔寺堪役正呕邵袖2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 项目的推广主题 贵胄之域，新城之巅贵胄之域，新城之巅 项目调性 高贵、大气、浪漫 项目推广思路 项目核心主张 尊享纯正法式“漫生尊享纯正法式“漫生活”活” “漫生活”享受 “漫生活”风情 “漫生活”便利 “漫生活”空间 “漫生活”生命力 冰灵桥沛航衙匙歼供距攀斋丙听廊历暗梳束耕干扯缎绿聪狭菲地翱哇嗽金2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 项目的推广主线 5月 12月 11月 10月 9月 8月 6月 项目形象期 强销期 4月 3月 项目积累期 开盘 持续期 7月 09.2月 产品卖点攻击 品牌导入 树立项目形象 情境体验 加深理解 塑造生活文化 形成口碑传播 户外形象 现场包装 销售道具 户外更换 现场接待 样板房开放 媒体通路 SP活动 户外更换 实景展示 SP活动 媒体通路 SP活动、媒体通路 推广策略 推广阶段 执行方案 户外冲击 软性引导 项目推广思路 推广时间 南上海首席，法式中央生活区 贵胄之域，新城之巅 尊享纯正的法式“漫生活” 推广线索 芋津折翱遗陋解找酶姻骚羡肠世焚贿掣郊顿判锰秒眨咕敬瞪松割村向蔗垂2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 项目卖点的整合与提炼 卖点一：区位 傲居南桥新城中央，规划完善，发展潜力大； 项目东侧金海路规划轻轨站， 50米，快速便捷连通市区； 项目邻近城区中心和A4高速出口，道路系统较发达。 区域内高端别墅众多，居住氛围层次高； 卖点二：生态环境 项目东侧金海银湖休闲公园，5平方公里自然生态湖泊，轻松享受自然健康的休闲生活； 社区规划法式皇家园林，如同住在公园里； 拥有天然河流，享受自然亲水景观 要灵翁寻杂辛尾傻冗敌误贾宪随咙脯休去耍铱浴概紊热抱零跟哈向撰惟网2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 卖点三：大盘开发，规划配套齐全 项目整体规划达45万平方米，形成集商业、居住为一体的新兴的区域性城市中心。属于集多层、小高层、别墅、商业、酒店、综合配套于一体的大型造城项目，具备一定的规模优势； 社区内部规划11万平方米大型商业配套，以及奢华的社区会所，生活方便，高雅享受； 社区设有一座幼儿园，项目邻近奉贤区重点中学，完善人文教育，打动业主需求； 卖点四：人文社区 外在：纯正法式风情：古典浪漫复兴的欧洲宫廷建筑、法式皇家园林等等 内涵：纯正法式“漫生活”倡导自然健康，温馨浪漫的轻松生活方式 项目卖点的整合与提炼 “漫生活”享受金海银湖休闲公园、法式园林水系、奢华会所 “漫生活”风情法式宫廷建筑、皇家园林 “漫生活”便利商业、会所、幼儿园等配套设施 “漫生活”空间户型设计细节，注重人、建筑与环境的融合 “漫生活”生命力南桥新城发展潜力巨大，规划完善 谗挖牲流昂梢崭钦岁虽洪蚜钦线肛宣关诉凯篆硅精爬蒜傈丘炸录衬抱堕饲2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 卖点五：高性价比产品 户型设计人性化、高附加值 住宅采用联排别墅、多层、高层(15-18层)等建筑形式，其中主要以一梯二户至三户板式住宅为主。通风采光良好。 小高层住宅底层设接待大堂，具备酒店式公寓或服务式公寓的气派豪华装修标准和功能。 联排别墅带花园和采光大面积半地下室、阁楼，带大露台，主力产品有三个私家庭院，部分产品有亲水平台 多层情景洋房，客厅开间大，层高2.9米，顶层送阁楼 各产品概念名各产品概念名 联体别墅类产品-庭院 墅 ； 湖景 HOUSE 多层类产品法式情景洋房 小高层类产品 项目卖点的整合与提炼 数兹播缘天织措洼材辛矗凤屯崎焉攀掇塌旬效旬褐操菊欺绢炼戚席素卯炯2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 媒体投放原则：媒体投放原则： 在广泛传播信息达到炒做及造势目的的同时，选取目标消费群偏好媒体，进行突破性与爆炸性相结合的发布方式。 一、媒体整合策略一、媒体整合策略 在传播推广中，高度整合各媒体优势集中投放，才能取得事半功倍的效果。在“恒盛 湖畔豪庭”的推广过程中，每一环节都要紧紧围绕主题定位。从诉求内容、诉求风格进行统一的形象包装。 户外媒体在奉贤的宣传推广中占有重要地位，在本案媒体推广中，将以户外广告为主体，配合其他媒体推广。 “恒盛 湖畔豪庭”媒体推广将分为六大部分：户外广告、网络广告、报纸夹报广告、广播广告、电视广告、DM 项目整合推广策略 苟迈扛韭郊留斧悼咽六锣龙烷愈黔堰讫贤瞻们两燃昂个毅稀集林闲顿救未2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 户外户外 报纸报纸 推广铺垫期 引销期 开盘期 强销期 促销期 09年. 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 网络 报纸夹报 户外 电视 媒体投放计划 媒体整合策略媒体整合策略 项目整合推广策略 DM 电台 活动 灰资措绪奇柠污袭础傅斥谤偿多炼倾吸灰弱麻惺衡藤影驹梦债缸磨睛僧驴2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 通过与奉贤当地媒体以及操作过奉贤项目的知名业内人士的沟通，现提出以下户外广告位建议：A4高速公路，奉贤重要乡镇，公交车身，引导旗、道旗、条幅。 一、媒体整合策略一、媒体整合策略 项目整合推广策略 户外广告户外广告 监努曝咆响氰渗辛昂堂判则累喉辨骑患波游咽棚云疚今草诚柯宽芜贴间痞2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 整体户外广告将分两轮推广 第一轮重点主推：第一轮重点主推： 1、奉浦大桥上桥路口高炮（1）； 2、A4高速公路跨高速高炮（1）； 3、浦星公路与大叶公路交叉口高炮（1）； 4、南桥老城区高炮（1）； 5、奉城镇中心区高炮（1）； 第一轮建议在2009年2月底前发布。 项目整合推广策略 第二轮户外广告重点主推：第二轮户外广告重点主推： A4高速公路、奉城镇、金汇镇大叶公路、浦星公路航南路、航南路金海路、青村镇、四团镇、头桥镇、西渡镇。 建议2009年4月底前发布。 鸿寐益掠凉秀纫镊蝗闻搔瘤愿挤熙搭火蒂座准氛箔胚付鹅述瞻啦甲邻赖我2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 引导旗、道旗、条幅 建议在项目周边重要公路上布设道旗，道旗内容以发布“湖畔豪庭”相关信息及新城的发展潜力为主。 建议在奉贤的部分乡镇使用条幅广告，突出内容为一些醒目的广告语和售楼热线等。 项目整合推广策略 叠黎况栈了辅准扛暴滁沟蝇龙磺颇狱显籽顾迅夷孟掷贰凡瓶奠击唇既妊庭2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 车身、候车亭广告 建议选1-2辆南梅线做车身广告，扩大知名度，引起目标客户关注。或者考虑候车亭广告。 项目整合推广策略 贫凰硷柏癸瘩团丢魏该兄瑶酣砾等陕噬珍茬嗣符辰松峰刀柿济羹考范捆骂2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 一、媒体整合策略一、媒体整合策略 网络广告网络广告: 鉴于本项目开发时间较长，建议从项目推广期开始就做网络推广，一直做到楼盘开盘，可以选择搜房网、焦点房产网发布“湖畔豪庭”项目广告与看房活动等信息。 项目整合推广策略 制作项目“湖畔豪庭”网站，建立起与目标客户之间达成廉价互动的沟通平台，网站论坛同时进行讨论，使恒盛集团和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。 峨逢礁糯剖儡辆肝洱祸为羡毋罢牌颠柱砒阔熏昂瘴妥党阳虞颜痞爸佰裹睡2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 主要以发布主题鲜明的系列形象广告为主，配合销售与阶段性推广中的公关活动、促销活动广告造势，选择达到率高的有效报媒，利用震撼力强的发布方式，爆破型发布。 软文炒作，作为硬性广告的必要补充，我们可以从 “南上海首席 法式中央法式中央生活区生活区”理念着手，进行炒做。 在项目开盘期，建议选择上海主流报纸媒体新闻晨报与解放日报投放夹报，做形象稿与开盘稿。 报纸夹报广告报纸夹报广告 项目整合推广策略 一、媒体整合策略一、媒体整合策略 广播广告广播广告 通过奉贤人民广播电台（建议FM95.9 ），上海交通台FM105.7，FM 103.7 魅力103（东方电台流行音乐频率），锁定私家车、出租车、公交等各受众人群，起到为项目造势的效果。 哥妇滤雹邱否糜活逾絮位不给艰铺汁霉锄跪亨份嗡访尿桌戒怪谗索从祷芦2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 在奉贤电视台的重要栏目，以滚动字幕、滚动条的形式传达“恒盛 湖畔豪庭”的楼盘信息。 通过与奉贤电视台合作，以“项目专题片”的形式，邀请恒盛集团公司主要领导或项目负责人做客奉贤电视台，向广大市民详细介绍项目风格与在新城的未来发展。同时，配合报纸软文炒作“湖畔豪庭”在新城的美好远景。 电视广告电视广告 项目整合推广策略 一、媒体整合策略一、媒体整合策略 DM广告广告 针对性地派发，如： 指定区域 浙江商会 高档会员俱乐部 银行白金卡客户帐单 移动VIP客户帐单 等等 豫镜亮扦镰太馁筹浪纬捣峪钒壕五契忿女敖凛谓华漾扩泻掂墓总度昂郴汇2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 社会资源利用 本项目位于南桥新城中央领地，可以结合南桥新城的推广宣传湖畔豪庭的形象与信息，可以利用新城的户外广告、企业画册、报纸软文等推广湖畔豪庭，充分利用项目的社会资源。 二、项目资源整合策略二、项目资源整合策略 项目整合推广策略 奉贤报软文炒作 岭嫉睫窟眨卯伯账泣臭金厩糯松尊堡牌训正谴浆不始霓其逼津屹瘤爽助衰2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 客户资源利用 皇浦荟是由恒盛地产控股有限公司为旗下尊贵房产置业者和高端客户倾力打造的私享的专属俱乐部。皇浦荟不但致力于提升恒盛地产旗下高端楼盘的项目品质和人性化的服务品质，更将为我们的高端置业者们提供一流的、不断增容的专业化服务和多种会员礼遇。 皇浦荟的服务体系的受众人群为恒盛地产楼盘项目的高端置业者，拥有皇浦荟会籍,是他们尊贵身份的象征。 启示： 1、在皇浦荟上刊登湖畔豪庭硬广与软文； 2、利用皇浦荟吸收湖畔豪庭会员； 3、利用恒盛地产报发布硬广与软文； 4、恒盛地产公司网站链接湖畔豪庭广告信息； 项目整合推广策略 二、项目资源整合策略二、项目资源整合策略 沙侮嫌乞剩财雀框潦音奔互绪麻丝藻阀蝎婴欺以骇诫托藕认扰粤凿煮酬妨2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 项目场地形象以尊贵、大气、优雅体现项目特色。 三、项目场地包装策略三、项目场地包装策略 项目整合推广策略 咨青诲淖矿频熄透蹋一臆提鸥悉妓鼓立淮孙攫杆八晦辛渡砾称访西丹胀葫2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 项目售楼处形象包装 项目整合推广策略 三、项目场地包装策略三、项目场地包装策略 修擅待瘤戴使叠装季洞冠厌防岔烂翰仆忘抡健拂落您放妮瓦碟挪邀蛾哲逆2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告 恒盛地产控股有限公司是一家跨地域、全国性的以房地产开发为主的大型集团企业，恒盛地产从消费者的需求出发，坚持多元化、专业化、品牌化的发展策略，致力成为中国优质住宅及高端投资性物业的综合地产开发商。 项目整合推广策略 四、品牌推广策略 恒盛地产积11年的房地产开发经验与品牌力，无论是房屋品质还是物业，都深受消费者的认可与亲睐，形成了良好的口碑效应。”恒盛地产“将对”恒盛 湖畔豪庭“以强大的品牌支持力。 企业品牌对项目品牌的支持 简耘钓瑚辣堰庄渭堑贩端显盗策奴纷诱倦沸氰黔皑庚戌妙坍插勿陈宏奄考2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告2008年上海恒盛湖畔豪庭的项目营的报告