长安园产业别墅全案营销战略案

房地产E网-房地产物业管理资料库以下资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！房地产全案.DOC *长安园产业别墅全案营销战略案目 录序：一、“壹号公园”宣言 段先念二、中国地产新三论及动力型地产解码 蓝戈第一章：项目总体策划一、市场分析1、 背景分析2、 市场概况分析二、项目分析1、产品分析2、项目USP提炼3、项目SWOT分析三、项目综合定位1、目标客户定位2、产品及市场定位3、案名建议第二章：营销推广策略一、核心营销战略1、动力型地产解码2、价格策略二、传播推广策略1、整合传播策略2、媒介组合策略及预算分配图3、传播战术组合三、销售策略1、销售阶段控制2、销售战术创新第三章：项目提升建议一、 项目运营建议1、长安园示范产业区产业别墅示范重点2、管理创新二、产品力提升附1：产业别墅专案行事履附2：长安科技产业园优惠政策明细附3：西安市高档写字楼市场调研表“壹号公园”宣言两年前，我曾对美国硅谷有过一次商务性的考察。回国后，我们给硅谷的成功找出了很多原因，其中有一点令我长久不能忘怀，那就是硅谷有着堪称世界上最为优越和人性化的办公环境！在硅谷，我们所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个个精神饱满、热情洋溢。绵延上百公里的硅谷就像个环境优美的大花园，而点缀其中的高科技公司就是公园中的精品小筑。我们认为，硅谷之所以成功，一个很重要的原因就是它的各种环境，既包括自然环境，也包括社会环境、人文环境，尤其是轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲的人文环境。我想，他们可以做到的，我们也一定可以做到。产业别墅，就是我们梦想与现实的结晶！产业别墅，诞生在中国长安科技产业园，她是将世界先进高科技园区的先进经验充分研究、创新运用的结果，是把市场需求、企业目标与国家特色紧密结合的产物。她在西部大开发的号角中诞生，在长安科技产业园的成长中奠基。她是全新的高科技产业园区动力型地产的先锋代表，她不仅是一种产品示范，也是一种开发模式的示范，更是一种整合创新的方法论示范。产业别墅秉承了新西部一贯的创新作风，她带给市场的不仅是一场全新的办公革命，更是中国地产的示范性、丰碑性建筑。段先念中国地产新三论及动力型地产解码中国地产新三论中国地产新三论是由中国新海派智业创始人蓝戈先生最新研究并即将出版的新地产经济理论。它由地产产业论、地产城市论、地产国家论三部分组成。“地产产业论”探讨的是地产的产业特征及其在国民经济中的特殊作用；“地产城市论”探讨的是地产业及其产业链与区域经济和城市发展的互动关系；“地产国家论”探讨的是地产业及其产业链与国家建设和经济发展的有机联系。如果用一句话来概括三者之间的关系，就是“国家经营从城市经营开始，城市经营从地产经营开始”，这是“中国地产新三论”的集中概述，也是中国地产未来发展的客观规律。中国地产新三论的核心问题和最大特点，就是创造性的提出并应用了关于“地产的社会承载性”，即：土地是一切社会生产和其他活动的物质载体和基础条件，而住房则是人类社会最基本的生活资料，是劳动生产和再生产的最基本条件之一。由于土地资源是固定的、缺乏弹性的、不可再生的，所以这种资源开发赋予了地产业与生俱来的先天优势，同时又是地产业发展的直接制约力。也正因为这一最重要的基本属性决定了地产业独有的产业地位，可以说“地产的社会承载性”也是“中国地产新三论”的立论基础。配第说：“土地是财富之母”。我们说：“地球是人类之母”。土地作为地球最重要的资源，它承载着人类无数的传奇神话与财富文明动力型地产“动力型地产”是在中国地产新三论中首次提出的。它是根据马克思政治经济学中的有关原理而提出的新地产经济学观点。社会经济（总产品）运动包含两大部类的生产：第部类的生产，是生产资料的生产；第部类的生产，是生活资料的生产。根据这一原理，地产经济（总产品）运动也包含两大部类的生产：第部类的生产，是生产资料型地产（动力型地产）的生产；第部类的生产是生活资料型地产（消费型地产）的生产。动力型地产与消费型地产之间的辨证关系为：动力型地产是消费型地产的物质基础和基本保障，消费型地产是动力型地产的内在动力和最终目标。这两类地产的开发与生产是相辅相成、缺一不可的。当任何一类地产的生产（开发）比例不当时，都可能导致地产的相对过剩，从而导致地产泡沫和地产危机，所以这一理论的提出，有利于加强中国地产经济发展的深度研究，有效控制地产开发的规模、总量、比例，为社会经济的总体发展和城市经营问题提供有力的参考。动力型地产属于地产总产品生产中的生产资料的生产，它是人类创造物质财富和工业文明的客观承载，是发展中城市经营的首要课题，是社会经济的主流动力。动力型地产将为消费型地产提供有利的物质保证，它的发展水平将直接影响甚至决定消费型地产。第一章 项目总体策划一、 市场分析1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。长安科技产业园是国家级开发区西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。、项目立项背景： 西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 市场需求：产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。、市场概况分析：、市场概况： 国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1楼地上地下各1500M2，层高5.5米； 2、3写字楼独立分为六个单元，2楼每单元约800M2，使用率为88%；3楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。、西安写字楼市场简析： 西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/左右。 南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/左右。市场销售较好。 城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/，市场销售情况不好。 目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。二、 项目分析、产品分析、产品类型：产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。、产品差异化分析：产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。 传统写字楼的缺点：a长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率；b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康；c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉；d、员工没有休息间或休息间条件差；e、停车位秩序差；d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。 产业别墅有别于传统写字楼的优点：a、优秀的园区生态氛围；b、建筑风格独具个性；c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套；e、更舒适高档的休闲会谈场所；f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。 与北京森根国际及传统高档写字楼性能对比表：比较项目 产 业 别 墅 森 根 国 际（北京） 传 统 高 档 写 字 楼 备 注1 建筑形态 独体别墅 2-3层 德式风格Townhouse联体别墅 2-3层 多层或高层 2 面积 1400 2600M2/栋 每栋分6个单元，600 800 M2/单元 销售面积通常可进行自由分割 3 总房款 很高 高 与前两者相比较低 销售面积是影响总房款的重要因素。4 容积率 低容积率、低建筑密度 容积率较低、建筑密度较低 高容积率、高建筑密度 5 生态环境 高绿化、园林式、生态化 生态化 低绿化、无生态环境 6 建筑风格 风格多样、高端、张扬个性、唯美 风格多样 风格唯一 7 内部交通 园区内水平交通畅达，栋内垂直交通易达到使用要求 垂直交通与水平交通较好 电梯运行周期长，轿箱拥挤、浪费时间等候 8 建筑使用率 建筑使用率很高 85% 96.4% 建筑使用率相对较低，80%以下 9 使用面积单价 同等销售单价下，使用面积单价低 使用面积单价较低 同等销售单价下，使用面积单价高 以西安市场来看，产业别墅与传统高档写字楼相比，销售单价按6000元/m2计，相差约1000元/m210 内部空间 宽敞、立体感强，灵活、自由、随意 宽敞、灵活、自由 较狭小，自由度、灵活性相对较低 11 自然通风采光 优良 良好 一般，限制较大 12 办公环境 幽雅、舒适、文明、个性突显 幽雅、舒适、文明 较嘈杂、忙乱 13 商务配套 更先进的商务设施、高雅的商务氛围 先进的商务设施、高雅的商务氛围 较齐全的基本商务配套 14 智能化 配备更先进 配备先进 较先进 森根国际是介于传统高档写字楼和单体商务别墅之间的一种产品。其面积和总房款都较产业别墅小。与产业别墅相比，森根国际类产品更符合目前市场需求。15 停车位 每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场 较充裕停车位 公共停车场、秩序较差 16 入驻感受 尊贵的、自由的、人性的、有创造欲 高档的、舒适的、人性的 高档的、人性化较弱的、创造欲较弱的 2、产品USP提炼：A、专案宏观背景卖点：长安科技产业园主要优势分析 政策优势n 整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家级开发区西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地；西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。n 税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持：（详见附录）n 提供融资担保：对易于形成产业效应、建设期短的企业，如果由于目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保，向商业银行申请贷款。n 提供企业援助：对能迅速形成产业形象的项目，产业区可以政府形式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相应的资金，支持企业搞好建设。 服务及配套优势n “一站通”办公：产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行“一站式”办公流程，以简化企业入区程序、提高办事效率，为企业尤其是外来企业提供最大的便利。n 高质量人居配套： 180万平方米的超大规模国际化社区紫薇田园都市，规模居西北地区之首，营造完美人居环境，完全满足社区生活居住需要。n 完善市政设施：产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构，提供便利高效的市政服务。n 功能区域规划：产业区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外，还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、“双语制”小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。 经营理念优势n 高起点：长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲，具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目，长安园所蕴涵的潜力与前景成为入驻企业的信心保证。n 长远眼光：产业区运做伊始即着眼于国际市场，充分考虑从各个环节与国际接轨，为海内外企业入驻提供了得天独厚的条件。园区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。从整体上考虑园区建设方案，区域功能合理，体现人性化理念。n 城市经营：长安园的开发商已经跳出传统消费型地产开发商的范畴，上升至城市运营商的高度。籍由产业别墅及长安园这一动力型地产典型代表的开发与运作对整个西安市及西部中国产生深远影响。（详见“中国地产新三论”）n 品牌经营：品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。高科集团、新西部与紫薇地产长期形成的品牌观深植于长安产业园的经营中，开发商具备的品牌感召力与品牌承诺进一步确立了市场的投资信心。B、产品本体卖点 产业别墅是城市动力型地产，是城市建设的核心推进剂； 产业别墅是长安科技产业园的示范性项目，是西安、西部甚至全国地产开发的范例； 产业别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念，是办公物业的最高形态国际新人文商务标准OFFICE的真正体现，； 领先传统业态的商务服务及硬件设施配套； 更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受。 激发创造力的办公空间。3、项目SWOT分析、项目优势： 国内领先商务物业模式，填补了市场空白。 具有西部大开发的背景。 开发商实力雄厚，信誉卓著。、项目机会： 首创动力型地产引爆市场。 作为长安园的示范部分，可借助长安园和高新开发区进行市场推广。 市场对人性化、生态化办公模式的需求。、项目劣势： 整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套较差，对外埠和国外企业进驻造成障碍。 单体项目建筑面积大，每栋别墅面积约在14002600之间，总房款很高，非普通企业所能承受。 项目形态新颖，市场认知度低。、项目威胁： 总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。 短期内难以引起市场深度认知。 全国各科技园区之间产生市场争夺。 项目经管高度不够。三、 项目综合定位、目标客户定位：、基于产业别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。、目标客户按所有制机构和规模分为三类： 大中型民营企业；（首推） 大型国有企业； 中型外资企业。D、目标客户行业细分在市场调研完成后进行。、产品市场性价比定位：项目定位为高档产品，价格定位在市场中高档水平。、案名建议：、案名剖析：产业别墅是一个优越而人性化的办公环境，案名要能体现出：1、生态化、园林式；2、全新的、高档次的商务模式；3、空前的、具有第一性的。、案名建议：壹号公园、企业商务御花园、企业公园别墅、壹号官邸 第二章 营销推广策略一、核心营销战略、动力型地产解码：、专案成功关键： 动力型地产既是一个引爆市场的全新概念，又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。 围绕动力型地产的特质：产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别，需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略：动力型地产、运动战消化。、动力型地产互动流程：如下图所示：动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程，由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。、价格策略：、价格控制：本案价格策略从一侧面充分显示了产品的强大竞争力，高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位，而是结合市场需求设定中高价位；缓释全新业态上市时的概念认知难度。、价格杠杆运用： 本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为：高开高走。起点即为项目均价，利用强有力的市场推广和项目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。 计划通过销售杠杆的运用，最大限度促进销售并最终实现平均15%-25%的超价收入。二、传播推广策略、 整合传播策略如下图所示：在整合模式上的分众传播方法使得每一分营销费用都用到实处，起到实效。全面结合本案产品实质高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。、媒介组合策略及预算分配图如下图所示：在整体传播费用中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术。在西安本地传媒投放的基础上辅以全国性媒介的高空轰炸，迅速深化市场对本案的认知。、传播战术组合图、广告新闻标题： 产业别墅全球拍卖公告 WTO新西部动力地产(长安园/产业别墅)全面入世 中国长安版块动力型地产的天骄企业壹号公园诞生宣言 世界500强，西部50强 中国地产第三次革命 香港、伦敦、纽约，我们看那里的CBD西安高科集团打造西部中国的CBD 中国地产的新大陆企业壹号公园 企业壹号公园新西部财富总部 开创新人文国际商务标准-产业别墅/企业壹号公园 企业壹号公园-永不谢幕的新财富特区 西部中国的骄傲、公关活动促销主题 产业别墅国际拍卖会暨上市新闻发布会 动力型地产与城市经营论坛 “品牌企业”入驻壹号公园庆典 “壹号公园”时代精英嘉年华会 优秀民企企业家“壹号公园”观摩团 “壹号公园杯”新西部十大新锐企业家评选（见下图）三、销售策略、销售阶段控制在全案的销售控制中，围绕阶段性的传播推广重点形成了本案的三次销售浪潮。、销售创新战术 、营销战略创新。 借势营销：借西部大开发，国家对西部重点城市的政策扶持之势，借西安市城市经营对长安产业园整体推动之势，实现本案的借势而上，有势可依。 互动营销：充分利用紫薇城市花园、已入驻长安园各企业和产业别墅的品牌链接，实现园区内产业区、住宅区、行政办公区的互动、多赢。、本案的销售创新战术充分结合了动力型地产、运动战消化这一核心战略。扬弃了传统的坐店式销售，提倡与目标客户的更多实效性沟通，讲究走出去、请进来；以阶段性重点事件营销为引爆点。、五大营销战术创新如下图所示：五大营销利器为核心战术，辅以长久以来形成的系统销售技巧，销售力量抓住每次契机一锤定音。 ONE TO ONE直销营销模式：扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。 泛CLUB营销模式：除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。 新空间卖场营销模式：传统售楼处将以现代商用物业文明展览馆的形式面向市场和客户。以高科技感、高时代感的氛围给予每一个到访者巨大的感官冲击。销售人员将扮演讲解员的角色，系统的指导客户如何最大程度的享用本案带来的全新商务体验与物业附加值。 阶段性主题营销模式：消费型地产常见的销售方式明显不适合本案，当以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案，形成三大热销阶段的核心举措。 拍卖营销模式：本案强势开盘方式，通过充分的前期筹备引进重量级企业拍卖会上造势，使本案一炮而红。同时拍卖会亦可落定部分客户。第三章 项目提升建议一、项目运营建议：1、长安园示范产业区产业别墅示范重点 形象示范：产业别墅位于长安科技产业园入口处，两面临园区主干道，一面临时代广场，是长安园的主要形象工程。同时全国首创的新人文国际商务标准办公模式体现了入驻企业卓然不群的品牌形象。 规划示范：规划设计具有超前性与先导性，体现新理念与新手法，使示范产业区同时具有环境景观的示范作用；创造一个布局合理、主题新颖、意想突出的现代示范产业区，建设新时期生态型、国际化科技产业园区形象。 产业链示范：长安园提供金融服务、政策支持，以及园区内物流、住宅、商业、办公、文化休闲等全方面的配套，园内园外形成良性互动的产业链循环，而产业别墅是产业链上极具特色的一环。 综合效益示范：产业别墅不仅为企业带来经济效益，亦体现社会效益与边际效益协调关系的示范，并作为动力型地产的代表性作品创造综合效益的示范。2、管理创新A、政策创新 一站通关：园区为入驻产业别墅企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，真正实现无壁垒贸易交流。 “企业外交官”全程解决方案：为避免“水土不服”现象，园区管委会免费负责为每家入驻企业量身聘配一名长期“企业外交官”，协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关法律、外联事务，确保企业入园一站通、经营事事通！ 企业融资：园区为入驻产业别墅的企业提供:凭土地证一次性的享受与购地款相应数额的贷款担保服务，解决企业经营资金困难。 税收政策：入驻产业别墅的企业可享受园区对外商投资企业之税收减免优惠政策，还可享受国家鼓励外商投资中国西部地区的所得税延长三年减按15%的税率征收及扩大投资领域和降低控股比例的有关政策规定。B、观念创新 产业别墅是一种新型物业，它以及它所在的长安科技产业园的开发建设模式是中国高新科技产业园区、动力型地产开发模式的一大创新，是开发高科技园区的大胆尝试，将成为西安市及全国城市“城市经营”的有益示范。 新型物业项目的成功，作为开发商需要在项目的整体运营观念上的实现创新，从传统的物业管理职能深化成为入驻园区企业的事业伙伴，以多角度提升物业附加值、提高CS（客户满意度）的观念出发，经营产业别墅。C、服务创新全新的物业模式，将形成企业全新的OFFICE办公方式推动企业文化的发展。做为开发运营商在软性服务方面要作好充分的准备，以配合专案的硬件形态和支撑产品的市场定位及高附加值。二、产品力提升、基本配置（略）、新人文国际商务标准OFFICE通过产品力的提升，使产业别墅进一步成为国内首推“新人文国际商务标准”的写字楼产品。新人文国际商务标准OFFICE由三大考评标准：“生态化标准”、“智能化标准”、“人性化标准”构成。附1：产业别墅专案行事履一、11月：1、策划出台系统营销执行方案 （1）11月份系统营销执行方案 （11月1日 11月5日）产业别墅营销执行总纲广告传播计划（含广告设计、软文写作）政策情报厅组建方案生产力促进中心组建方案产业别墅国际拍卖会暨上市新闻发布会执行方案动力型地产与城市经营论坛执行案新空间卖场设计建议产业别墅置业经理手册产业别墅销售百问（2）12月份系统营销执行方案 （11月5日 11月15日）企业入驻壹号公园庆典执行案壹号公园俱乐部组建运营方案壹号公园时代精英嘉年华会活动方案实际媒体炒作方案、素材（3）2003年1月份系统营销执行方案 （11月15日 11月30日）媒体炒作方案、素材优秀民企企业家“壹号公园”观摩团行动方案“壹号公园”全国性展会执行案2、设计完成产业别墅VI应用系统 （11月1日 11月10日）3、招聘、培训专案置业经理、销售服务人员 （全月）4、新闻媒体通告动员会，媒体分布 （11月5日 11月30日）5、产业别墅国际拍卖会暨新闻发布会筹备工作 （11月5日 25日）6、论坛筹备实施 （11月5日 11月25日）7、创作设计产业别墅海报、系统宣传资料 （11月10日 11月20日）8、产业别墅开盘 （11月30日）二、12月：1、12月份营销实时方案完善 （12月5日 12月10日）2、媒体跟踪报道产业别墅最近动向 （全月）3、印刷目标客户参阅的高档宣传册，并启动“目标客户营销工程” （全月）4、启动基于资料库管理的Internet网络营销 （全月）5、筹建“壹号公园”会员俱乐部 （12月10日 12月30日）6、重量级名企入驻壹号公园庆典 （12月25日 12月30日）7、举办“壹号公园”时代精英嘉年华会 （12月20日）三、2003年1月：1、2003年1月营销实时方案完善 （1月1日 1月10日）2、持续推进媒体炒作 （全月）3、举行“民企”活动 （1月20日 1月30日）4、壹号公园举办全国性营销展会 （1月25日 1月30日）产业别墅行事履图时 间工作项目 11 月 12 月 2003年1月15 610 1115 1620 2125 2630 15 610 1115 1620 2125 2631 15 610 1115 1620 2125 26301 策划出台系统营销执行方案 12月份营销实时方案 1月份营销实时方案 2 设计完成产业别墅VI应用系统 媒体跟踪报道产业别墅最近动向 持续推进媒体炒作 3 招聘、培训专案置业经理、销售服务人员 印刷目标客户参阅的高档宣传册，并启动“目标客户营销工程” 举行“民企”活动 4 新闻媒体通告动员会，媒体分布 启动基于资料库管理的Internet网络营销 壹号公园参加全国性营销展会 5 产业别墅国际拍卖会暨新闻发布会筹备工作 筹建“壹号公园”会员俱乐部 6 论坛筹备实施 重量级名企入驻壹号公园庆典 7 创作设计产业别墅海报、系统宣传资料 举办“壹号公园”时代精英嘉年华会 8 产业别墅开盘 附2：长安科技产业园优惠政策明细n 税收优惠措施：1、外商投资企业税收减免优惠政策。园区内的外商投资企业，可享受国家级高新区外商投资企业的各项税收减免优惠政策，还可享受国家鼓励外商投资中国西部地区的所得税延长三年减按15%的税率征收及扩大投资领域和降低控股比例的有关政策规定。2、内资企业税收减免优惠政策。园区内的内资企业，可以享受国家级高新区及国家鼓励投资西部地区的各项税收减免优惠政策。3、软件企业税收优惠政策。园区内的软件开发企业，可以享受国家规定的所得税、营业税、增值税减免优惠政策和工资基数抵扣政策规定。n 土地优惠政策：1、园区内转让的国有土地实行“七通一平”，即道路、电、天然气、给水、排水、通讯和信息光缆及土地平整。2、园区内的产业用地按照保本经营的原则，进行国有土地使用权转让。产业用地2000年按每亩1518万元人民币（每平方米225270元，包括土地出让金）进行转让。写字偻、商住、商贸、娱乐等项目转让费用2000年平均按建筑面积每平方米600元800元收取。3、园区内的纯生产性厂房、中小学、幼儿园、变配电等公建设施免收市政公用设施配套费，其它用地2000年按建筑面积每平方米30元50元收取。4、园区内的水、电、天然气、通讯等服务收费按照西安市统一标准收取。n 园区财政扶持：进入园区的企业工商、税务关系在园区内工商、税务管理机构的，除享受国家的高新区管委会制定的各项优惠扶持政策外，还享受以下特殊政策：1、生产性大项目土地转让费让利政策。进入园区的投资额3亿元人民币（包括3亿元）以上的生产型项目，若投资额3000万美元（包括3000万美元）以上，资金到位50%以上（包括50%）的，经园区管理办公室审核后，50亩以下（包括50亩）的产业用地可享受30%的优惠（按每亩16万计算，共优惠240万元），50亩以上的产业用地按规定标准收取。土地转让费优惠部分由园区财政补贴。2、生产性大项目达产达效土地转让费用返还政策。进入园区的生产型项目，自项目入区实施二年内产值达到1亿元以上的（包括1亿元，缴纳增值税425万元，园区可留用255万元），经园区管理办公室审核后，可由园区财政在两年内返还50亩产业用地实际转让费的30%（270万），产值达到2亿元（包括2亿元，园区可留用增值税510万）以上的可返还50亩产业用地土地实际转让费的50%（450万）。3、厂房租金抵扣出售费用扶持政策。凡在园区内租用标准厂房超过1000平方米以上（包括1000平方米）的。三年后愿自行购买的，可用三年内已付的租金一次性抵扣所购买厂房（不低于租用厂房面积）的资金。4、生产性大项目贷款帖息扶持政策。进入园区的投资2000万美 元（包括2000万美元）以上，或投资额在2亿元人民币（包括2亿元）以上的生产型项目，自企业达产达效后三年内，由企业申请，经园区管理办公室审核后，可按国家土地抵押贷款有关规定，由园区财政提供产业用地购地款（实际出资转让费）相应数额贷款利息50%的帖息扶持政策。5、生产性项目融资扶持政策。对进入园区的高技术、高投入、高产出、高附加值的生产性项目，由企业申请，经高新区管委会组织论证后，按国家土地抵押贷款有关规定，可凭土地证一次性的享受与购地款相应数额的贷款担保服务，贷款利息由企业负担；入区的高新技术项目达产达效后，由企业申请，经高新区管委会论证后，可优先列为高新区科技风险投资和产业发展基金扶持项目；进入园区的产业项目，凡符合条件的，可由高新区管委会积极推荐申报列入国家、省市政府各类扶持计划项目，取得政府资金支持。6、生产性大项目购地款缓交负息扶持政策。进入园区的高技术、高投入、高产出、高附加值的生产性项目，投资额在2000万美元以上（包括2000万美元），或投资额在2亿元以上（包括2亿元），由企业申请，经园区管理办公室组织论证后，三年内企业所购纯生产厂房用地转让费可暂缓付款，缓付的土地转让费利息须按银行同期利息在进地前一次性付清。7、纳税大户奖励住宅房政策。进入园区的企业年纳税总额在1000万元以上（包括1000万元，估计园区可留用160万），经园区管理办公室审核后，由园区管理办公室一次性奖励三室一厅住房一套（不低于100平方米）。8、奖励技术人员和经营者政策。园区管理办公室设立奖励基金，依据高新区管委会有关规定，对园区内企业的关键技术人员奖售成本价住宅房；对做出突出贡献的技术人员和经营者给予重奖。附3：西安市高档写字楼市场调研表序号 楼 盘名 称 楼 盘类 型 楼 盘现 状 裙 楼情 况 楼盘规模 车位情况 间格 面积/层 间数平面结构 售价租金 实用率 管理费（月/元.m2） 交楼日期 公摊率 配置 备注1 中大国际 裙楼+写字楼 现楼 共3，世界名牌服饰 总建21000平米，共10层 空置率5% 86/130/140 2000米 租249元，含水电、管理费、中央空调 2000.11 中央空调，2部电梯 最高档次楼盘，只租不售，外立面及装修高档、入驻企业为国内外大公司2 凯爱大厦 裙楼+写字楼 现楼 共6层，证券、银行、办公 总建65000平米，1栋12层，1栋21层 100-355平米 售7000元租60元 14.93含中央空调 2000年初 中央空调，5A智能，100兆宽带 属西安较早高档楼盘，影响较大，内部硬件设施较高，位置好3 世贸大厦 裙楼+写字楼 准现楼 租150元/月 四梯十户 起3500均3800高4300 2.3+0.035*楼层*面积 2003.3 0.28 容积率8.5卖点：台湾发记提供装修设计；港式酒店管理；离城较近。劣势：交通不便，动线堵塞严重；周边改造未完成。4 高新国际商务中心数码大厦 群楼+写字楼 期房 共140000平米，主楼数码大厦高40层 室内400辆15万/个租600元/月 起6850均7600 4.3 2003年初 0.19 卖点：对接财富五百强；配套齐全；建设部智能化五星级示范。劣势：户型面积大，价位高；目标客户群小。5 丽华科技大厦 裙楼+写字楼 现楼 共4层，首层已售，其余未售 总建37000平米，共25层 12、13层分割，其余整层出售 890平米 6000元 61% 10 含中央空调 2001.12 4部进口电梯，开利中央空调，5A智能 开工较早，曾经停工两年，影响购买者信心，外观及档次一般，价格偏高6 华苑大厦 裙楼+写字楼 现楼 共3，全部租用，依次是网通、证券、餐饮 总建29400平米，共25层 自由间隔 950平米 4650元，4层租50元简装 67% 4 不含中央空调 2002年初 中央空调，5A智能，停车场 价格相对同区较低，位置较好7 E阳国际 裙楼+写字楼 现楼 共3层购物中心、银行、娱乐等 总建27600平米，共22层 12万/个 自由间隔，6、7层分开销售 1255平米四梯八户 起4800均6250高6500 65% 9.5含中央空调费 2002.5 0.3507 中央空调5部，三菱高速电梯，100兆宽带5A智能 卖点：5A级智能大厦；可观高尔夫球场；开发区优势地段。劣势：首次开盘不成功后更名；公交线路较少；车位少。 A-MCR打造地产营销新境界（以导入A-MCR的地产项目南颐花园为例谈起）南颐花园地处云南第二大城市曲靖，具体地段位于曲靖南城门以东南的曲靖未来南城的中心地位。该项目总占地150亩，第一期开发78亩，住宅634套，可算一个中型楼盘。开发这个项目的楼盘开发商是首次进行地产开发的曲靖宏鑫地产，项目的销售代理是昆明中廷房产经济有限公司。 在开发商与代理商的合作期望值中，是六个月时间扫盘。但是，这个以“花园、家园、团圆”为营销沟通主题，以“曲靖首个花园式住宅”为定位的项目，自从2001年10月12日开盘后的3个月内，却仅买出了15%的房子。自南颐花园的广告在2001年的12月份停止后，一个星期内已经没有几个人光顾南颐花园的市区售楼部和现场售楼部了，南颐花园的整个销售态势堪忧。 在这种情况下，对南颐花园的二次营销推广被提上了日程。也就是这个阶段，作为中廷房产经纪公司新加盟的笔者介入了南颐花园项目。笔者提出了导入A-MCR营销全沟通的意见。并在这个意见下，对南颐花园进行了A-MCR营销全沟通诊断和详实的A-MCR营销全沟通构筑。 解析A-MCR A-MCR即营销全沟通（或称之为“全营销”）。 A-MCR营销全沟通是适合于房地产业及其它相关产行业的一种新型的、全面的实效营销方法论。它由物流渠道、促销互动渠道、服务渠道和信息传播渠道等四渠道组成，含括了市场营销的各个主要环节。可以说，只要解决了A-MCR中的四渠道问题，就等于解决了市场营销中的所有问题。 正因为A-MCR包括了市场营销中的各个主要环节，所以每个环节、每个渠道的竞争力最终就会上升为一个企业、一个产品的市场主体竞争力。在A-MCR的运用中，它能调动、整合并经济性利用所有有利于完成销售预期目标的营销道具，以全方位与目标客户形成时刻沟通的不同有用形式，向目标客户至始至终地传达促成消费认购的同一强极信息；它能从目标客户群的消费心理及消费习惯出发，将市场营销中的关键问题条理化、清晰化，并根据问题起源找出极具针对性的实效解决方案。 A-MCR在房地产业的应用方式如下： 1、物流渠道： 1）、产品、价格等产品价值反映部分 2）、售楼人员各种形式的置业推荐 3）、售楼中心、示范单位、工地包装等卖场包装及导购力构建营销 4）、各种展销会 5）、其它产品及社区组成部分营销，如产品区隔定位营销 2、促销互动渠道： 1）、促销滞销单位、推出典藏单位等销控行为 2）、开盘仪式、入伙仪式等 3）、赠送、抽摇奖、降价等其它行为 3、服务渠道： 1）、接送看房、接待礼仪等 2）、代办按揭、质量工期通报等售中服务 3）、质量工期、消费者知情权营销等 4）、物管等其它 4、信息传播渠道： 1）、关系营销传播 2）、大众传媒传播 3）、其它 实际上，正因为A-MCR包含了物流渠道、服务渠道、促销互动渠道及信息传播渠道，所以，根据自己A-MCR四渠道在市场竞争中，在与消费者等进行营销沟通中的实际情况，并从中找出自己的不足以提出针对性解决方案，构筑从单个渠道到市场主体的竞争力，再成就A-MCR成为了企业市场诊断的有效有力工具。 下面，就让我们来对南颐花园进行A-MCR诊断。 A-MCR问题诊断及部分解决建议 一、物流渠道诊断 1、地处距南城门1.8公里处的南片开发区，地段认同度低。因为在曲靖购房者的心里，出了南城门就是城外就是郊区；就被大多数的购房者遗弃在了选购对象的范围以外。这个观念的形成，并不仅仅因为城外，当我们剖开购房者需求观念的时候，就知道了这个造成南颐花园滞销的主要原因还对应着：曲靖南片区的开发刚刚开始，如果目前居住本片区，交通不方便（仅有一条10路公交线，且南颐花园附近没有公交站点），子女上学自己上下班也受到了限制；购物不方便，安有隐患，文教娱乐设施也较缺乏。这些才是造成南颐花园销售抗性的真正因素所在。 可以看出，其中的焦点主要是集中在了交通不便和周边的生活配套设施不完善。 2、作为“曲靖市首个花园式住宅”的定位并没有错，可惜的是由于曲靖当地购房者的收入不高，对高品质生活所思所想所憧憬不同，而被淹没在了曲靖人的务实心理之下，没能发挥出应有的效果。同时，据三个月的销售反馈，我们发现大多数的购房者都是冲着南颐花园700元/平方米的起价而来的，可以看出本案没有能够抓住购房者的真实需求心理，营销沟通中的主次顺序摆错了位置。 3、南颐花园的主力户型主要集中在三室两厅和四室两厅，尽管南颐花园的单价，在曲靖的竞争楼盘中处于起价最低、均价中游的水平，但是总价却超出了大多数购房者的接受能力。 4、据前期的销售反馈，前期的购房者中有60%是曲靖市本地客户，而另外的40%则是曲靖市周边的专县客户。但非常可惜的是，南颐花园尚未找到接触这部分客户并与之形成有效沟通的实效渠道。 二、服务渠道诊断 1、在南颐花园的前期客户中，需要选择银行按揭才有实际购房能力的客户已占到了55%，但由于种种原因，南颐花园的银行按揭却迟迟难以办下。置业顾问难以肯定的回答将许多购房者拒在了门外。 2、非曲靖市的周边专县客户，大多数人之所以会选择在曲靖市购房置业，其中的主要原因是为了方便子女上学、就业及其更便利的办取曲靖市的户口。但南颐花园却没有抓住这些可以很好利用的东西。因此，在南颐花园的二次推广中，一定要利用曲靖政策，与有关部门尽量商量好业主办理户口的事宜，这将为本案的销售带来积极的作用。 3、尽管曲靖购房者尚未对物管达到一个很重视的程度，但是本案所存在的安全隐患确是有目共睹的一大销售抗性。因此，有必要将以前未能重视宣传的全封闭管理、值班保安24小时保安、楼宇对讲系统等提高到一个高度进行传扬。 4、开发商宏鑫地产是首次开发房地产项目，没有公信力的形象；南颐花园即是期房又没有样板房，而曲靖购房者对期房又普遍存在“虚幻与不信任”的认识。因此应该解决购房者对“不按期交房和不安承诺的品质交房”的疑虑。 三、促销互动渠道诊断 1、南颐花园前期营销推广中，在促销方面主要采取的是销控和购房送摩托的抽奖活动，但这些并没有取到应有的效果。因为，销控随着滞销而失去了意义；绝大多数的购房者是冲着房子冲着价格而来，并不是为了来得一辆摩托车。 2、其它基于物流渠道、服务渠道实情的，能与购房者形成真正互动沟通的促销活动缺乏。 四、信息传播渠道诊断 1、“花园、家园、团圆”的营销沟通主题未能表现出南颐花园的竞争力特点，未能对应购房者购房关注因素而抓住购房者的心。 2、通过对前期购房者认知南颐花园的途径调查显示，购房者认知南颐花园的主要途径依次是电视（占47%）、路牌（18%）、老客户带新客户的口碑（17%）、偶然路过（16%）、车身（14%）、宣传单（4%）、报纸（2%）等。但南颐花园的宣传推广却并没有按主次途径进行对应调整和出击。 3、前期的宣传推广除了上述缺点外，还存在散与乱的缺点。 纵观上述A-MCR诊断，确定南颐花园的A-MCR策略思路和具体构筑南颐花园A-MCR的具体战术就容易得多了。 南颐花园A-MCR营销全沟通策略 曲靖的购房置业者因其经济收入能力与消费水平有限而重价格轻生活品质；不信任期房那看不见的“虚幻品质”；关注离城远近的地段，重视交通便利与生活配套而难视地段未来的规划与升值潜力；等等。总之，这是一群非常务实的消费者。 要打消他们的消费疑虑，亲近与选购南颐花园，就必须本着为他们提供有较大保障的甚至是能看得见的“承诺”的原则，才能最终达至这一目的。 一、物流策略 1、户型过大、总价稍高的价格应对策略 1）、调整户型，增加80-100平方米的户型比例。 2）、增加产品附加值、提高性价比可比性。如在实物层面，增加卫生间三大件等初装，以较小代价适当提高看得见的交房标准，除带初装修外还可提供菜单式装修。在精神层面，进行楼盘栋数和楼层间的区隔包装，以提高产品附加值，并帮助购房置业者实现心底“以现实的同样代价换取更美好生活”的梦想。 3）、对区位、朝向等质差单位适时进行低价促销，以聚集购房人气并模糊总价稍高的遗憾。这需要重新组价。 2、郊区综合性抗性问题应对方案 郊区综合性抗性问题包含：曲靖购房者对出城门就是郊区的认识，及其基于此的落后、脏乱、不热闹、不便等看法；交通便利性差，生活、休闲娱乐、文教配套设施不完善等等南颐花园所处区域不足之现实。 1）、使10路车在南颐花园的站点成为现实。在未有站点之前，为交房后入主南颐花园的客户提供权益之计的交通解决方案：对购房者承诺在10公交车开通前，宏鑫地产将专门购置一辆中巴车，连同目前接待看房的两辆微型车，一共三辆车，每天早、中、晚三次负责接送南颐花园的业主，直到南颐花园前的站点开通为止。接送起始站、终点站：南颐花园、南城门公交站点。如果，公交站点能在南颐花园一期业主入住前便开通，此权益之计便不用履行，此投入便仅是口头上的承诺。 2）、继续延续借用市政规划：南市区广场、公务员小区等“未来南市区中心”与未来居住大社区的势，并善于利用政府的各种相关决议、政策等，使南颐花园所处区域的蔚蓝前景让购房者强烈的感受得到，甚至触摸得到。 3）、寻找能为产品聚集人气的“热闹”措施，并因此利用曲靖购房者的凑热闹心理及“蜂群”现象，形成南颐花园的旺销。 3、将放量较大（634套）的现南颐花园楼盘分成两期：花好月圆阁、花开富贵阁包装推出，以减少因单一盘子过大、工期过长而产生的消费疑虑。因为，相对麟瑞三期、西苑等竞争楼盘，南颐花园明显放量过大。对对手如此，对目标购房置业者而言，就会产生楼盘过大、建设工期长、交房慢等不利销售的影响。 4、结合曲靖的人文特点，将各旺销、滞销楼层进行分别包装：6-7层望福层、3-5层纳福层、1-2层踏福层，以提高产品价值增加亲和性与接受力。这是一个提高产品附加值，模糊总价稍高等问题，并对各栋各层楼盘形成较强销售拉动力的一个实在方法。 5、尽快建立样板房。在样板房未起来之前，还有必要寻求其它能够解决样板房问题的营销方略。最好，这种营销方略还能与样板房营销形成营销上的互补，并合力产生最大的营销效果。 它就是：“实物样板自保管、交房验收无风险”的南颐花园实物样板验收计划?将示范单位所可能用到或交房标准中所可能涉及到的一些有形的、可以进行前期实物提供的、能清晰给予客户样板实物形象展示的建筑材料及配件等，以切割部分材质（注明商标，无法进行实物提供或实物展示的，以文、图等形式注明商标、罗列清单）封装成箱的形式提供给购房者带回家（并作为合同附件），此箱中的样板实物便是南颐花园的新颖及另类样板示范单位（新样板），亦是今后入伙之时的验收及交房标准。 “南颐花园实物样板验收”能使客户将一个实实在在的样板房带回家，交房时放放心心参照对比验收。这个计划还避免了通常的房地产楼盘，即使有样板房，但在交房前也要撤掉，使购房者失去了参照验收机会的缺陷。 二、服务渠道策略 1、尽快办妥银行按揭事宜。 2、鉴于南颐花园客户中的近四成是麒麟区以外人士，因此，户口对这部分购房者的诱惑力将是难以抵消的，有必要加快户口办理事宜并加大落户可能的承诺。 3、在曲靖的地产界及其广大置业购房者的实际举措与要求中，对物管尚未上升到一个很重视的层面上。因此，对物管尚无很大必要做过大投入，以避免较大投入而使务实的曲靖购房者疑难。 但针对客户对南颐花园安全不放心，及其南颐花园周边配套欠佳、安全设施偏少的实情，进行针对性物管投入或强调却是非常必要的。 全封闭管理。值班保安24小时保安。楼宇对讲系统。 4、设立南颐花园房地产消费知识义务咨询处。不管是否南颐花园的客户，皆为在购房消费中有所迷惑的、打来电话咨询或者上门进行咨询的购房者进行解答。这是带有极强公益性质的活动，利于树立与提升宏鑫地产及南颐花园品牌形象。这件小投入的关系营销中的服务营销，隐藏着较多获取客户的现实及潜在机会。 5、本案其它涉及服务的部分。 三、促销互动策略 本节主要是为了解决购房者对期房、对南颐花园的疑虑问题，这主要牵涉到如下的两大独特销售主张。 1、南颐花园适时动态新闻播报 以新闻的形式，在