前期开发概述培训

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,前期开发报建概述,主讲：张 旭,2013.04,2,今日议题,报批报建的目的,2,3,报批,报建的工作内容,1,报批报建的定义,主要讲解内容,在建筑工程中，这两个概念几乎是相同的。,根据,中华人民共和国建筑法,中华人民共和国城市规划法,等有关法律法规的规定：,在城市规划区内新建、扩建、改建的建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须向有关主管部门申请办理规划、施工许可和验收手续，获得批准方可进行后续工作。这些工作统称为,建设工程报建手续,。,报批报建的定义,在工程规划报审阶段主要围绕获取,建设工程规划许可证,进行，有的需要建设用地规划许可证、修建性详细规划、规划意见书等，有的要进行人防工程、消防工程交通和园林等方面的审查。,在施工准备阶段主要围绕获取,工程施工许可证,进行，要完成施工招标、监理招标、合同签署、缴纳规费等工作。,在竣工验收阶段主要是办理消防工程等,专项工程验收、工程竣工验收备案、城市规划验收,等。,报批报建的定义,5,今日议题,报批报建的目的,3,报批,报建的工作内容,2,报批报建的定义,主要讲解内容,1,取得相关政府的行政许可，确保项目建设合法合规开展，确保项目建设达到预期销售目标，确保企业融资等。,协调内外部关系，排除外部阻力，使项目开发建设及销售顺利进行。,报批报建的目的,7,今日议题,报批报建的目的,2,报批,报建的工作内容,3,报批报建的定义,主要讲解内容,1,流程概况,基本程序,所涉部门,项目报建流程,其他报建,报建成果,报建总流程图,报批报建的工作内容,国土证阶段,项目备案阶段,项目修建性详细规划阶段,方案审查阶段 规划证许可阶段 施工图审查阶段,施工证阶段,预售证阶段,竣工验收阶段,竣工验收备案 房屋产权证阶段,流程概况,报批报建基本程序,建设单位到建设行政管理部门或其权机构领取建设工程项目登记表。,按登记表内容及要求认真填写登记表。,将登记表报送建设单位主管部门审核、签署意见。,向建设行政管理部门报送登记表，并交验立项批准文件和建设工程规划许,可证、土地使用证、投资许可证及资金证明。,建设行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建设单位项目登记,表，进入施工图文件审查程序。,报批报建工作涉及的相关部门多，是一项沟通性、协调性极强的工作，同时也需要公司内部各部门的大力支持。,政府审批部门,区发改委、省国土厅、市国土局、市规划局、市环保局、市园林局、市政市容委、市民防局、市住建局、市消防局、省消防总队、市水务局、省地震局、省国安厅、市国安局、省防雷中心、区政府、市政府、省政府、省、市、区重点项目办公室，大型项目涉及国家部委相关部门。,专业咨询单位,项目建议书编制单位、可研报告编制单位、交通影响评价报告书编制单位、项目修规设计单位、建筑设计单位、环境影响评价报告书编制单位、地震安全评价报告书编制单位、防雷中心编制雷击风险评估报告书、水土保持方案报告书编制单位、项目节能审查评估报告书编制单位、施工图设计单位、园林绿化设计单位、招标代理单位、面积测绘单位、物业管理单位、白蚁防治单位。,相关外部部门,规划设计部,提供并确认办理报批报建手续所需设计方案、图纸及相关电子文件；协助办理设计方案审批；确定项目预、实测面积报告；施工方案发生变更时及时通知项目管理部办理相关设计变更手续。,工程管理部,负责提供施工单位、监理单位、地勘单位与开发报建相关所需的各专项分包单位相关资料；跟进项目工程进度，满足项目报建审批现场查勘条件；提供项目竣工验收时所需工程档案；协调施工、监理、造价咨询及各专项分包单位单位配合开发报建工作。,公司内部部门配合,合约商务部,对各开发项目的施工、监理以及专项报告编制单位进行招标，同时明确这些单位在项目建设过程应承担的责任和义务；项目前期报建过程中涉及到的公司与其他政府单位（如施工图审查中心、防雷中心等）或有资质的专业咨询公司,如环评、水保、节能、交评等专项报建时涉及到的报告编制单位、招投标代理公司、造价咨询公司等），在公司与这些单位签订相关协议、合同时负责共同进行合同谈判，审核收费金额等工作。对前期开发部在工作中与外单位签订的各类协议、合同进行合规风险审查和控制。,营销管理部,审核项目面积测绘报告，配合办理预售证及预售证延期工作，提供销售计划，办理项目网上填报及其它预售证配合工作。,公司内部部门配合,财务管理部,审批在办理相关报批报建手续时所需缴交的开发报建费；提供办理报批报建手续时所需的财务资料，如资质证明、银行同意函等。,综合管理部,提供办理相关报批报建手续时需提交的企业资料、项目资料；对报建成果归档。,物业公司,物业管理企业资质证书、物业管理企业营业执照，完成业主临时公约、前期物业管理合同、物业备案书。,公司内部部门配合,项目报建流程,（一）取得国有土地使用权证,取得土地证的方式：出让、出租、作价出资；,出让有协议、招标、拍卖、挂牌；出租有国有土地租赁和土地使用权出租,1,、用地红线图,2,、土地界址坐标表,3,、土地出让合同及缴费,（,二）取得项目发改备案,1,、编制可研报告书（确定报告编制单位,编制报告,-,申请审查）,2,、取得项目节能评估意见（市住建局办理）,3,、取得固定资产投资项目备案,（三）取得项目修建性详细规划批复,1,、取得项目定线作业表及专用地形图,2,、规划设计条件,3,、编制项目修建性详细规划方案,4,、申请项目修建性详细规划方案审查,（四）取得项目设计方案预审通知书,1,、编制项目设计方案,2,、建筑设计方案审查,3,、设计方案面积核准,4,、申请设计方案审查,（五）取得各专项报建意见：,园林、节能、环评、人防、国安、水保、防雷,1,、环境影响评价文件审批（确定报告编制单位,编制报告,-,申请审查）,2,、交评影响评价报告评审,3,、节能评估报告审查,4,、国安报建,5,、抗震设防要求技术审查,（六）取得项目建设工程规划许可证,1,、园林报建,2,、人防规划报建,3,、防雷规划报建,4,、项目水土保持方案审批（确定报告编制单位,编制报告,-,申请审查）,（七）取得施工图审查合格书,1,、办理项目施工图审查（出具施工图）,2,、办理防雷装置施工图审查,3,、办理人防工程施工图审查,4,、办理消防设计备案或审核,5,、取得园林绿化工程施工图设计审查意见（有资质单位出具园林绿化设计方案）,（八）取得项目建筑工程施工许可证,1,、确定符合项目要求的有资质施工单位、监理单位、招标代理单位,2,、取得中标通知书,3,、取得人防施工图审查意见,4,、取得消防施工图审核意见,5,、取得施工图审核合格意见,6,、取得施工发包备案书,7,、取得项目质量安全监督登记表,8,、缴存农民工工资保证金、工程款支付保证金、墙改基金,（九）其它施工报建,1,、节水施工报建（如中水处理）,2,、国安施工备案,3,、施工、监理单位驻琼备案、项目单项备案。,4,、项目周边市政配套报建,（十）取得商品房预售许可证,1,、面积测绘报告审核备案（确定测绘单位,测绘报告初审,申报）,2,、预售款专用帐户备案（财务）,3,、出具银行提供同意销售的函（财务）,4,、商品房预售方案备案,5,、工程开发进度达到,25%,以上,6,、街道命名和门牌编号,（十一）批后管理,1,、取得建设工程放线成果单,2,、取得建设工程验线成果单,3,、办理主体封顶核验意见,4,、取得竣工测量成果验收意见,5,、取得竣工实测面积报告备案通过,（十二）取得建设工程规划核实意见书,1,、竣工测量成果,2,、园林、防雷、环评、人防、消防、质监、国安、水保八大专项意见,3,、竣工面积备案,4,、批后管理表及规划验收,（十三）取得建筑工程竣工验收备案证,1,、规划验收相关材料,（十四）取得产权证,1,、竣工实测面积采信,2,、房产信息录入,3,、出具银行同意办理产权证的函,4,、白蚁备案证,5,、期房按揭表（预售房屋提供）,其它报建,1,、,办理房地产企业开发资质申报、年检、变更,（,1,）综合管理部提供符合要求的有职称人员证件及相关材料（如工程技术、财务、统计等），提供企业信息及、人员信息及其它相关材料。,（,2,）财务部提供银行资信证明,2,、市政道路：,与规划报建不同点：需办项目立项和投资备案、可研审批，初步设计及投资概算审批、最后办理工程交接验收后同时移交市政工程公司。,3,、重点项目申请、开通绿色审批通道、临建报批、大型奖项申报等,。,4,、国土：,土地抵押、解押手续，土地使用权转让，土地性质变更，超容积率用地审批，土地评估报告备案、土地界址调整、土地规划等；,5,、规划：,跟进控规编制、变更设计条件，出具土地变更相关意见，协调缴交增容费、规划方案变更、出具路网和地下管网图、临建报批等；,6,、住建：,设计、施工单位驻琼备案、项目单项备案、预售证延期、测绘面积变更、施工证变更；,7,、园林和交通：,占用市政绿化带处理，道路开口、设置公交站牌等；,8,、其它：,关于本公司项目政府部门之间来往文件跟进，项目违建罚款、环保投诉、媒体曝光、配合办理土地和产权解压、抵押等。,报建成果,土地界址坐标表、土地证、定线作业表、设计条件、修规批复文件、方案预审通知书；,园林、人防、环保、节能、国安等专项意见，规划许可证；,施工图审查合格意见、质检意见、人防及消防图审意见、中标通知书、施工发包备案书、施工许可证；,预售证、规划核实意见，各专项验收意见、项目竣工验收备案证、产权证。,图一：报建总流程图,图二：房地产项目开发报建验收流程,报建总流程图,开发报建,四“量”基本原则,推,进,靠,力,量,突破靠,胆量,沟,通,靠,酒,量,信任靠,质量,谢 谢！,