中国房地产市场现状及展望

房地产市场现状及预测（内部研究机构，中文版最新）摘要1. 中国房地产市场的复苏2. 房地产市场博弈和地产泡沫3. 房地产市场的前景4. 政策建议中国房地产政策及市场展望摘要1. 中国房地产市场的复苏2. 房地产市场博弈和地产泡沫3. 房地产市场的前景4. 政策建议2009. 11.(第09-18 号)作者 马兹晖(Ma Zihui) 首席研究员审阅 刘晋硕（Liu Jinshuo）首席研究员摘要1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生整体不均衡问题。房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。1. 中国房地产市场的复苏进入2009 年以后中国房地产市场开始复苏 2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境 1998-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2% 2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌 深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上 房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响 中国政府从2007年强宏观调控，多次上调利率和准备金率，减少了居民购买第二套房的贷款比例，提高了购房实际成本，压制了购房需求 政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示，减少了对房地产企业的贷款，房地产企业资金链紧缩，不得不降价促销，回笼资金 美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发，改变了居民对房价走势的预期，并削弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力，大量潜在购房者开始观望 2009年开始，刚性需求1释放带动房地产业复苏 2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房 这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌 中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大2中国房地产刚性需求是指由于社会习俗和社会体制下形成的一部分对房地产缺乏弹性的需求。例如，“买房子再结婚”习俗使要结婚的年轻人产生购房需求，“儿童按居住地入学”制度和“户口”制度使一些父母需要购房为子女落户等 这一时期很多开发商采取了“优惠促销”方式暗中降价，实际房地产降价幅度可能高于统计数据。在北京、上海、深圳等地，很多楼盘降价幅度达30%，据野村证券估算，相对2008 年初最高点，全国房地产平均降幅最高为7.2%中国房地产企业景气指数资料来源：中国经济信息网 2009年二季度以后，房地产业全面复苏，量价齐升，地产商再度活跃 与市场预期相反，二季度房地产市场不但没有降温，反而继续升温，部分高档楼盘交易开始活跃 2009年3月，全国70个大中城市房屋销售价格出现年内首次环比上涨，6月出现同比增长 北京等地部分楼盘已经反弹30%以上，甚至已创下房价新高 房地产商再度活跃，积极竞投土地，土地交易价格屡创新高本轮房地产复苏的特点和动力 金融危机后，中国政府推动的信贷宽松政策是房地产复苏的关键 2008年9月全球金融危机爆发后，中国政府推出4万亿经济刺激计划，信贷政策也由“稳健”转向“适度宽松”，导致2009年上半年信贷规模空前增长 2009年1-6月，中国银行新增信贷高达7.36万亿元，增量和增幅都创下历史记录 流动性注入经济后分布不均匀，很大部分流向价格波动性高、投机性强的资产市场 理论上，流动性注入经济后，利率下降，投资成本下降，将刺激企业增加投资，最终推动GDP增长，但中国资本市场不完善，中小民营企业因缺乏担保、信用记录等，融资仍然困难，且外需萎缩导致严重产能过剩，缺乏高利润的投资机会 于是大量流动性流向价格波动性高的资本市场，寻求投机机会 信贷宽松降低了资金成本，引起通胀预期，推动资产价格暴涨 由于流动性分布不均匀，过多流入资产市场，资产价格出现“超调”(overshooting)，大量流动性已经推动中国股指从最低点反弹了100%以上，房地产价格也大幅反弹 货币信贷增长过快，企业和居民产生了强烈的通胀预期，大量购买土地和物业对抗通胀风险，进一步加剧了房价上涨 政府大力扶持房地产业，是推动房价反弹的重要原因 政府放松了对投资性购房4的首付要求的监控 2007年，为抑制房屋投机，央行银监会曾规定居民购买第二套住房首付不得低于40% 金融危机爆发后，各地商业银行实际上已突破这一规定，部分城市已允许20%首付，这刺激了投资性购房需求 地方政府通过各种政策直接补贴、扶持房地产业 例如很多城市推行“购房落户”政策，允许有房者获得本地户口，陕西西安市政府直接对购房提供1.5%的补贴 房地产企业化解流动性危机是避免市场崩溃并推动反弹的基础 2008年下半年至2009年初，房地产企业利润大跌，部分企业一度面临破产威胁 由于交易量萎缩，价格下跌，2008年中国各大房地产开发商利润都大幅下滑，著名房企万科、碧桂园净利润比07年分别下跌16.7%和66.7% 由于房地产开发周期较长，必须不断投入资金进行已启动的项目开发，部分实力较弱、土地储备过多的开发商一度面临现金枯竭、资金链断裂的困境 开发商借助宽松的信贷政策，通过债务重组解决了部分条件苛刻的债务绿城中国案例绿城中国控股有限公司是一家香港上市的房地产公司，2008 年销售额152 亿元，为中国第八大房地产公司。2008 年末，由于销售额下降和银行收紧信贷，绿城中国资金面临枯竭。2009 年一季度，中低档物业销售回暖，但绿城中国并未明显受惠，其一季度同销售金额仅25.8 亿元。危机关头，绿城中国得到了政府和银行的大力支持。杭州市政府表示房地产企业可缓交土地出让金半年，仅此一项绿城即可节约现金流10 亿元以上。2009 年初，中国主要银行向绿城中国授信200 亿元用于新项目开发。2009 年4 月以后，楼市继续升温，绿城中国销量大增。2009 年截至5 月19 日，绿城中国实现合同及协议售房回款共131 亿元，流动性危机已经化解。绿城中国是一个代表性案例，2009 年初因过度扩张陷入危机，先后得到地方政府和商业银行支持而免于破产清算，并随着市场转暖而复兴。 住房需求通常分为自住性需求、投资性需求和投机性需求。投资性和投机性需求都不是为了自住，两者界限不是特别明显，但通常认为投资性购房者是指有长期还贷能力、可能较长期持有住房的购房者，而投机性购房者则没有长期还贷能力，只愿意短期持有住房的购房者。 “高档豪宅领先俏销 楼市回暖结构存疑”（2009 年7 月27 日）中国经营报B15 版 本轮复苏特点之一：投资性购房引起非均衡过热 一季度刚性需求释放阶段，小户型、低价楼盘畅销，二季度市场持续升温阶段，中心城市位置较好的楼盘销量较好，量价齐升 到目前为止，涨幅大、销量好的主要都是中高端、流动性好的楼盘，中低端楼盘价格销量欠佳，这与2007年地产市场火爆，高中低档楼盘价格全面攀升局面很不相同 据报道6，2009年16月，140平方米以上的高档住宅销售增长77.2%，而90140平方米的中小户型销量下跌了10.7% 出现这一现象的原因主要有两点：一是2008年中高档楼盘价格下调力度较大，价格反弹力度也更大；二是一季度刚性需求释放完后，购房需求主要是投资性购房，追求高价和高流动性，而普通居民仍持观望态度 本轮复苏特点之二：民企谨慎观望，国资积极进取 2009年5月的广渠门外10号地和6月的广渠路15号地两大“地王”中标者分别是富力地产和中化方兴，都是国资背景的房地产企业，国资地产企业还在上海、成都等地积极竞购土地 而以万科为代表的民资地产企业则较为稳重，虽然也积极参加土地拍卖，但只要认为价格过高就果断退出，目前民企主要在二线城市买地房地产已再度泡沫化 地房地产价格上涨过快，中心城市售价租金比例、房价收入比都严重失衡 房价大幅上涨的同时，房租却基本稳定 2009年6月，全国租房价格同比上涨1.1%，而北京上海等外来人口较多、租房需求较大的中心城市，租房价格更呈下跌趋势 根据我们抽样调查，北京上海多数地区房屋租售比7已经超过1：350，远远突破了1：300的国际警戒线 中心城市房价收入比平均高达23：1，远远超过7：1左右的世界平均水平 自用性购房比例下降，投资性购房比例上升，住房空置率呈上升趋势 2009年二季度后，投资性购房比例大幅上升，大批购房者不是为了自用而是为了投资、防通胀而购房，商品房空置率攀升 虽然中国缺乏公认的全国性房屋空置率数据，但根据一些机构调查数据来看，中心城市空置率已处于较高水平 根据2009年4月上海易居房地产研究院发布的全国商品房空置研究，2008年中国商品房空置率8为9.503%，从国际标准来看属于偏高水平，当时北京、上海等中心城市空置率分别比全国平均水平高75%和50% 2009年房地产复苏后，这一比例继续上升，目前很可能已突破10%的国际警戒线，北京、上海的空置率可能已接近20%的危险水平 高空置率显示房价上涨缺乏真实需求推动，主要是预期推动的 投资性购房需求是不稳定的，如果房价上涨预期消失，投资性购房者会立刻退出市场并抛售持有的物业，引起泡沫破灭和房价崩盘 开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化 中国房地产建设使用土地主要是由地方政府拍卖，开发商竞拍获得土地开发权 开发商获得土地开发权后，可以土地为抵押，向银行贷款，只需要使用很少的自有资金，由于利率低、通胀高，企业资金成本极低。在房价上涨预期下，开发商高价抢购、囤积土地 北京上海一些地区，已经出现“地价等于楼价”的怪现象 2009年6月30日中化方兴以40.6亿元拍下的北京广渠路15号地块，根据建筑规划，建筑面积单价高达1.5万元/平方米，而目前周边中档成品楼盘价格仅为1.6万元/平方米，只有本区房价维持每年30%的增幅，开发商3年后完成开发销售才可能盈利9 到目前为止，地产泡沫仍是主要集中在中心城市、大城市的局部性泡沫，但未来可能向二线城市扩散 到目前为止，本轮房地产价格上涨仍然集中在北京、上海、深圳、广州等经济发达的中心城市，内陆城市、中小城市价格涨幅较为温和 内陆城市空置率、租售比等指标总体上仍然处于较为安全的水平 扣除北京上海等中心城市，目前全国商品房空置率仍然低于10%，属于略微偏高但未到危险水平，租售比仍在1：300以内 但从历史经验来看，中心城市房价上涨往往会带动二线城市10房价上涨，且一些房地产企业正在向二线城市积极发展，未来发展趋势值得关注 例如，2009年上半年中国房地产龙头企业万科在二线城市购买土地约405万平方米，显示地产企业看好二线城市2. 房地产市场博弈和地产泡沫房地产市场大博弈 中央政府是房地产市场的主导，希望维持市场稳定增长，拥有强大的调控手段，但实施具体政策中面临信息不对称和道德风险 中央政府的目标是维持经济快速增长和社会稳定，所以不希望房地产市场大幅波动 一方面，房地产约占固定资产投资总额的20%，是中国经济增长的重要动力，并对金融体系和其他产业有很大影响，因此希望房地产保持平稳增长 中国中央政府权力高度集中，可通过信贷、财政、行政命令强力调控房地产市场 中央政府可通过央行调整利率和信贷供应量、金融管理部门调整对房地产企业和房屋按揭的信贷门槛进行强力调控 中央政府也可以通过加大对建设廉租房、限价房的财政投入，增加低价房供应来调控房地产市场 然而，中央政府面临信息不对称问题，判断“过热”滞后，往往不能及时调整政策 大量信息需要地方政府提供，而地方政府出于自身利益可能扭曲、选择性提供信息，影响中央政府对市场形势的判断 中央政府实施调控政策需要通过银行和地方政府来具体实施，容易产生道德风险，造成政策扭曲 根据建筑规划估算，这一地块建筑和营销成本约为1.5 万元/平米，也即总成本高达3 万元/平米。按建设规划3 年完成后，房价需超过3 万元/平米才有利可图也即3 年内房价需上涨100%，平均每年需上涨30%一线城市一般指北京、上海、杭州、广州、深圳。 其他一些大中城市、有一些名气的城市被称为二线城市。如：一些省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等 地方政府能直接影响房市，是高房价的受益者，有推高房价的冲动 地方政府是土地的供应者，能通过控制土地供应影响房价，也可以通过一些财政手段调控房价 根据中国法律，城市土地归国家所有，地方政府通过拍卖出让土地使用权，地方政府能够通过增减土地供应影响土地价格 土地价格变动会影响人们对房价的预期，从而影响邻居地区的房价，反过来，房价上涨也会带动地价上涨11 地方政府可以通过财政补贴、税收减免、购房入户等政策扶持楼市 卖地收入是地方政府重要财源，且不受严格监管，地方政府有通过抬高房价来推高地价的激励 据媒体报道，2007、2008年全国土地出让收入分别为1.2万亿元和9600亿元，约占全国财政总收入的20%、地方财政收入的50% 在中国目前的财政体制下，土地出让收入都归地方政府所有，不属于预算内收入 另外，房价上涨能推高GDP增长率，对地方政府政绩有利，因此地方政府偏好房价上涨 地产开发商偏好高房价，但对房价走势的影响并不大 由于土地供应受到严格控制，且地产开发周期稳定，地产商即使快速回笼资金后也无法开始新的投资，因此地产商通常不愿采取薄利多销经营的模式，偏好高房价高利润 房地产市场存在着激烈竞争，且二手房市场对新房有替代效应，单个房地产开发商操控整体房价走势几乎不可能 商业银行出于自身利益，偏好房价上涨和房市繁荣 房地产开发和按揭购买都需要银行贷款，都是商业银行的重要客户，是商业银行利润的重要来源 2009年1-6月北京房地产开发贷款新增899.1亿元，占全部新增贷款的20.3% 如果房价暴跌，银行可能会面临巨额呆坏账，因此银行通常不愿对房地产开发商进行强力调控，往往淡化中央政府的调控措施 例如，2007年9月27日，中国人民银行银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，上调居民购买第二套住房的首付比例和利率水平，但各大商业银行都尽可能地推迟实施 根据2009 年6 月中国国土资源部公布的数据，在目前的房屋价格中，土地成本平均仅占23%，但这一数据并不意味着地价对房价的影响较小。目前建成的房屋绝大多数是2006-2007 年房价大涨前完成土地拍卖的，因此地价房价比较低。事实上，地价上涨通常会引起房价上涨的预期，推动周边楼盘价格上涨，高地价高房价的反馈循环在北京、上海等地已多次出现房地产市场博弈图 房价上涨对不同的居民影响不同，有得有失 由于历史原因，中国城市居民住房自有率较高 上世纪90年代，大量城镇居民通过住房制度改革获得了居住房屋的产权，据2007年12月29日建设部公布数据，城镇居民住房自有率达到83，这一数据的准确性有争论，但总体来说中国城镇居民拥有住房的比率不低 因各种原因持有多套住房的居民、投资于房地产的居民是房价上涨的受益者 中国经济发展吸引大批农村人口流向城市、小城市居民流向大城市，他们中的低收入者成为高房价的受害者 总之，在目前的环境下，地方政府、商业银行和地产商基于共同利益推动房价上涨，中央政府调控困难重重，这是地产泡沫产生的内在动力 中央政府有控制房价过度上涨的倾向，但由于需要通过商业银行和地方政府实施政策，很容易出现调控无效和调控过度 如果房价暴跌，银行可能会面临巨额呆坏账，地方政府也会面临财政困难，因此政府实际上希望维持稳定，并不希望房价暴跌房地产泡沫的负面影响 房地产泡沫扰乱了金融资源和实体资源有效分配 房地产泡沫导致大量融资源流入房地产界，挤占了实体经济需要的信贷资源 房地产市场繁荣时，回报高、违约率低，吸引了大量资金，银行也把房地产相关信贷视为优质资产，大量放贷 2009年上半年，中国信贷史无前例的高速扩张，但民营中小企业融资依然困难，信贷资金流向股市、房市而脱离实体经济是一个重要原因 房地产泡沫造成社会财富再分配，加剧了贫富分化和社会紧张 房价上涨，置业成本增加，普通城镇新居民和青年人经济压力加大，房地产商却暴富。贫富分化加剧了社会关系紧张 中国经济发展中，一些农村和中小城市出生的居民到大城市发展，但楼价高涨使得普通人穷一生收入也难以购房置业，无法安居 地方政府在土地交易中寻租，腐败大案不断发生，引起民众对政府的不信任乃至反对 地产泡沫引起资源浪费，房屋供给脱离居民实际需求 由于房价飙升，中国城市中普遍出现拆除仅建成1020年、没有质量问题的楼房重建新楼牟利的现象，造成资源财富极大浪费 由于地价高涨和投资性购房需求旺盛，开发商倾向于开发优质、大户型住房，而不是满足大多数居民实际需求的低成本、小户型住房，供给和实际需求脱节 泡沫破灭可能引发金融危机 脱离基本面的房地产泡沫是不可持续的，由于房地产业规模巨大、与金融业联系密切，泡沫破灭可能会引发金融危机 房地产泡沫破灭可能引起企业和居民财富大幅下降，银行呆坏账增加，流动性紧缩，引发银行危机甚至全面经济危机3. 房地产市场的前景中国房地产的前景和主要风险 短期来看，房地产市场还可能进一步走强，原来房价较低的中等城市、省会城市将面临房价上涨压力 由于上半年楼盘热销和信贷宽松，地产商资金较为充裕，且需要消化2006-2007年高价买入的土地，地产商缺乏降价动力，房价将维持高位 2008年房地产市场衰退引起新房供给减少，可能推动房价上涨 2004-2007年，全国房屋竣工面积平均每年同比增长13.0%，但2008年减少3.5% 全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%，这意味着2009-2010年新房供应量可能下降 中心城市房价已经偏高，未来投资者可能转向中等规模的地方经济中心如地方省会城市，使房价上涨趋势向全国蔓延 但长期来看，目前中国房地产价格特别是中心城市的房价，有下调压力 支撑目前资产泡沫的低利率、宽松信贷政策不可能长期持续，未来如果出现通胀压力，信贷政策必然紧缩，资产泡沫将随之破灭 高地价、看涨预期推动的大户型、豪华型住房不适应中低收入者的需求，供需错配引起相对过剩，迫使价格下调12 中国土地市场没有完全市场化，土地按用途分为工业用地、农业用地、商业用地、住宅用地等，不同用途的土地定价方式不同，工业用地往往比住宅用地价格低很多，一些地方政府不依法定程序把工业用地转为住宅用地，开发商获得巨大利益 到目前为止，中国房地产市场的主要风险集中在开发商银行一侧 房地产开发商的高债务杠杆、长周期经营模式，对资本成本和流动性环境非常敏感 据估计，目前房地产开发商资产负债率约为70%-75%，往往依靠竞拍获得的土地作为抵押借债经营，房地产项目开发销售周期通常长达数年，必须有大量资金支持 如果出现信贷紧缩，开发商不能获得足够资金完成开发，就会出现“烂尾楼”，资产价值会大幅缩水，企业将陷入破产 但将来购房者银行一侧的风险将会逐步上升 经济刺激计划实施以来，商业银行放贷标准放松，对贷款人资质审核不够严格，部分银行没有严格执行央行关于“二套房首付比例不得低于40%”的规定 二是投资性购房热潮中，存在开发商和购房者虚报高房价骗取银行贷款的现象中国房地产价格调整一“软着陆”的可能性大于“硬着陆” 如果中国不能有效抑制资产泡沫进一步扩张，最终将无以为继，面临硬着陆 央行实施紧缩性货币政策后，资金链条紧缩，资金将流出房地产市场，脱离真实需求的房屋价格将会快速下跌，泡沫急剧破灭 部分城市和地区泡沫可能会先破灭，再扩散至全国，成交萎缩可能导致房地产商和中介公司陷入困境，造成恶性循环 中国各地房地产泡沫不均衡，东南沿海、大城市泡沫更为严重，风险更大 北京、海南、上海、天津和广东为房地产风险最高的地区 如果房价下跌超过30%，将会引起银行贷款素质严重恶化，流动性紧缩，甚至导致金融瘫痪，引起经济衰退 房价下跌引起抵押品贬值，银行风险加大 将会出现抵押品价值低于贷款数额的“负资产”状况 但即使发生“硬着陆”，中国可能面临日本式的长期调整而不是美国式的爆发式危机 中国银行体系仍然由国有银行主导，人们对银行有充分信心 人们普遍相信，如果中国大型国有银行陷入困境，中国政府必定会进行干预 如果中国房地产市场硬着陆，中国可能陷入日本式危机，经济增速大幅下滑，经济需要经过多年调整 中国经济的发展结构存在着有利于房价软着陆的因素 中国仍处于高速城市化阶段，真实住房需求仍将持续增长 与欧美日本等发达国家不同，目前中国仍有一半以上的农业人口，人口增长也尚未停止，未来十十五年内城市人口仍将快速增长，存在巨大的住房需求 中国经济仍处于高速增长阶段，居民收入快速提高，居民需要改善居住环境，对高房价的承受能力也在提高 中国内陆城市、中小城市房地产过热情况不太严重，尚未出现整体性的失衡 抑制房价继续暴涨、控制信贷膨胀是软着陆的关键 信贷宽松一方面引起通胀预期，另一方面使开发、按揭成本都下降，必须收紧信贷，加强对资金流入房地产业的监控 如果成功实现软着陆，中国经济将能够继续维持高速稳定增长 如果房价保持大体稳定或轻微下跌，银行呆坏账比率不会显著提高，经济不会受太大影响 部分高价拿地的房地产企业可能面临困境甚至倒闭，但不会产生全局性影响，房地产业仍将得到稳定发展，成为中国经济继续发展地支柱之一4. 政策建议 房地产政策的目标是保证居民的住宿条件，避免房价大起大落，为经济平稳发展创造良好的客观环境 房地产业与宏观经济关系密切，过度波动将会影响宏观经济的稳定 房价大幅回落将引起一系列经济乃至社会问题，不应当追求房屋降价，不应当以房地产具体价格为目标进行调控 房地产作为一种商品，其价格只能在市场交易中确定，政府很难设定一个合理价格，政府如果进行价格管制，可能导致政府失灵和短缺，或是导致开发商供应低质量住房，损害市场效率，且政府干预效应往往滞后，产生负面效果 政府不应当以打击投机炒房为目标，提高交易税费无助于实现调控目标 在现实世界中，由于信息不对称，居民购房是为了“自用”还是“投机”，常常很难区分，绝大多数购房者还是以自住为主，打击投机的政策常常伤及无辜 对房地产的调控手段应以间接手段为主，政策应当保持稳定性和连续性 2004-2007年，中央政府曾经多次采取直接微观干预，但效果不佳 例如2006年政府曾经规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”，本意是增加小户型供应量，抑制泡沫 但由于缺乏有效监控手段，地方政府也无意强力推行，出现了一些开发商把一套大户型名义上分割成两套房，规避户型限制的现象，目前这一政策已名存实亡 政府不稳定、不连续引起了更多的不确定性，一定程度上加剧了风险 例如，中国政府多次通过调整交易税、按揭比例、户型比例来压制或是刺激楼市，但决策过程不透明，市场上对政策调整缺乏稳定预期，流言、小道消息满天飞，往往制造了新的不确定性，引起市场波动 例如，2007年提出的二套房首付比例不得低于40%的政策从未公开取消，但实际上在2008年各大商业银行早已突破了有关限制，而央行也予以默认 直到2009年7月房地产泡沫日趋明显时才再度声明要求银行执行，这种执行方式只会削弱政策信誉 短期调整政策货币政策和金融政策相结合 建立全社会个人信用制度，加强对个人收入的审查，控制房贷风险 目前房贷的发放缺乏客观标准，对客户素质审查粗疏，不利于控制风险 鼓励房地产融资多元化，限制银行直接融资，建立金融风险监管体系 目前，银行相对房地产相关行业发放贷款比例过高，风险过于集中 对于素质较高的房地产公司，可鼓励其上市，通过直接融资避免风险集中于银行 政策应逐步推行，避免对市场产生过大的冲击 长期政策深化土地制度改革，建立住房保障制度 改革土地管理制度，抑制地方政府推动土地和房地产价格上涨冲动 土地出让收益应纳入预算内管理，明确其来源和用途。土地出让收益不应该成为地方政府的小金库，必须加以严格管理 增加土地供给渠道，在保障耕地的前提下，采用适当政策引导农村宅基地、小产权房13上市流通 建立廉租房供应保障制度，建立独立机构，提供低成本低质量住房，为房地产市场提供稳定器 政府应当采用廉租房政策，建立廉租房基金，每年从卖地收入中按比例播出资金建设廉租房 从香港等地经验来看，经营廉租房与开发商盈利目标冲突，应当通过成立独立的政府部门，负责建造、管理、运营廉租房 具体政策措施卖地收入转为土地税，小产权房征税后转正，建立垂直化福利住房运营公司 为了管理卖地收入，可考虑把卖地收入转为土地税，由税务部门统一接收管理 考虑到目前客观现实，土地税应当设为地税，绝大部分应由地方政府支配使用，小部分上缴中央政府，需纳入预算内管理，接受监督，超预算收入部分纳入地方财政储备 现有小产权房可补税后转为正式产权，宅基地和农村集体土地通过审批、缴纳土地税后可以转为商用，新建违规小产权房将不予承认 考虑到既成现实，已建成的小产权房可以在缴纳一定税费后，逐步予以转正，认可其产权，予以大赦，规定一定年限后可上市流通 同时，设计合理的农村集体土地流转制度，规定农村集体土地在缴纳一定额度税费、得到政府许可后，可以进行商业开发；规定公布后，未来新建小产权房，一律不予承认 为避免冲击市场，相关政策要逐步推出 建立一个直属中央的国有企业，主管廉租房、两限房等福利住房运营 这一企业的运营资金来自地方政府上缴的部分土地税，建立独立的审核运营体制，在税收方面享受优惠 主要以建设廉租房为主，需跟踪监管房屋的使用情况，长期居住的廉租房可平价转让给居住者