锦江区上河铺街土地初步分析报告

锦江区上河铺街土地初步分析报告 一、项目简介（一）、项目名称锦江区上河铺街23.9亩二类住宅土地项目（二）、项目地址锦江区上河铺街208号，位于大观村村委会旁，三环路航天立交桥内侧（三）、项目基本情况该宗土地为成都东锦置业有限公司下属项目，国土证：成国用（2007）字第39号，出让住宅、商业，净用地面积15948.96（合23.9亩），二类住宅用地，可兼容不超过10商业；该地块原为工业用地，公司于2006年将该土地变性为住宅兼商业用地（住宅2076年9月、商业2046年9月终止）宗地现状：地块目前仍有成都红卫汽车配件厂厂房及相关设施、人员，据介绍，该汽配厂已与成都东锦置业有限公司签订了拆迁安置协议，土地所有权属于东锦置业公司，由东锦置业公司在龙泉驿为汽配厂修建厂房及相关配套厂房及资金补偿，目前位于龙泉的安置房已在修建中，目前尚有大概3000万资金缺口方能完成该项目拆迁安置，因为有意转让该项目。紧邻该成渝路与该地块接壤尚有约38.8亩土地由东锦置业母公司新锦江旧城改造开发公司尚在改造中，还未取得国土证，该23.9亩为其第一块已取得国土证的土地。该地块紧靠国槐路，路边有直通天府广场的104号公交站，距离成渝路也不过30-40米左右的距离。二、市场分析 1、区域周边版块分析：地块属于城东衔接川师板块和三圣乡板块的承上启下之处川师大版块：本项目距离川师大版块的比利华国际城不过三、四百米距离，因为城东特有的坡地地貌和四川师范大学片区的人文情结，川师大版块已经开始成为城市精英人群格外关注的购房区域，版块位于成都市东大街东延线，被称作成都市区最早看见太阳升起的地方之一。由于东大街东延线周边的土地还未向市场大规模提供，因此其沿线的楼盘非常少，但攀成钢的老厂区以及沙河堡片区等将有数千亩土地向市场提供，该片区域将成为城东新一轮的房地产开发热点。比华利国际城作为率先在该片区亮相的楼盘，已经形成了一道亮丽的天际线。三圣乡版块：作为国家“4A级风景区”，是成都人休闲、旅游的胜地。目前，该地区已形成比较成熟的交通网络，城市干道主要有成龙路、老成渝路、三环路和东洪路等；区域范围内的公交交通体系也较为完善，目前的公交有38、56、343、332、40、31等；正在修建的二号地铁也将经过该区域。 作为城东新区的核心区域，该片区以浅丘地形、众多的绿地，构成了得天独厚的生态条件，因此，该片区是一个适合居住生活、旅游的生态新城。同时根据规划锦江区政府的新办公区也将迁入该片区，因此，该片区还将拥有行政办公、商贸金融、文化娱乐等功能。该板块三年前就以卓锦城打造的“花园国度”进入了人们的视野，如今，从华都美林湾、锦江城市花园、鑫苑名家到百万元的“空中别墅”四海逸家，雨后春笋般拔地而起的品质社区，让城东副中心的居住氛围日渐浓厚。由于该地块的特殊位置，其周边配套还是较为齐备的：周边名校：四川师范大学、川师附中、光亚小学、盐道街小学分校、三圣乡小学、大观小学、龙泉中学；医院:空军医院、沙河堡综合医院、川师大北街医院、狮子山社区医院；公交站：九眼桥南 公交路线47路区间、12路、79路、218路、104路；地铁：2号线沙河堡站。购物：北京华联双桥子店（3500米）家乐福双桥子店（3600米）2、区域近三年土地拍卖成交情况：根据成都市国土资源局近三年土地拍卖成交信息，汇总收集了项目周边区域近三年地块拍卖成交情况：序号地址总用地面积土地属性出让日期每亩地价楼板价备注1窗体顶端锦江区粮丰村3、4组地块 窗体底端窗体顶端55,684 窗体底端窗体顶端住宅;商业 窗体底端窗体顶端2007-9-14 窗体底端880万元4,400元/容积率3,建筑密度22%2锦江区粮丰村4、7组地块62,571住宅 2007-12-20560万元2,800元/容积率3,建筑密度22%,3锦江区粮丰村9组64,504住宅;商业 2007-5-25705万元2,115元/当容积率4.2时，建筑密度30%4沙河堡片区南52,895住宅;商业2007-11-30940万元4,700元/容积率3.8，建筑密度30%5锦江区三圣乡花果村8、9组55,014住宅;商业2009-12-41080万元4,263元/容积率3.8，建筑密度30% 地块位置（以“”在图中标出）：1号2号3号4号5号3、区域楼盘售价情况：目前该区域主要有两个楼盘在售：距离项目300米处比利华国际城目前正在热销，目前均价7500元/，另外在航天立交与成渝立交之间的三环路外侧几百米区域的首创.国际城目前均价在6200元/，故本项目住宅按均价6500元/测算，商业按9000元/测算。三、项目财务分析经过和对方的接洽，容积率4.0（或以上），按此标准测算，详见excel: 锦江土地测算方案一,净利润4885.9万元，投资利润率14.26%。四、投资结论：1、项目周边环境优越，著名的三圣花乡、幸福梅林、荷塘月色、江家菜地都距离不远，同时紧邻新城东的核心区域，名校荟萃，也隶属于新城东名校生活圈，地段优势非常明显 2、该地块目前尚未拆迁，按合同计划需要等到10月份才能完成拆迁整理工作，增加了项目操作的不确定性 3、项目初步测算收益率一般，加之对方尚不能取得该地块的详细规划指标（包括建筑密度、绿化率、建筑限高等），增加了本项目的操作风险，故对本项目持谨慎态度。