济南房地产市场分析报告

济南房地产市场分析报告前 言3一、十大事件5二、背景篇122.1整体城市规划122.2经济环境分析252.3政策环境分析292.4房地产投资39第三章 市场篇403.1土地市场413.2住宅市场53第四章 区域篇625.1东部区域625.2南部区域655.3西部区域675.4北部区域695.5中部区域70第五篇 2009年总结济南楼市十大关键词73第六章 2010年市场预测77前 言2009年，注定是不平凡的一年，济南楼市经历了从年初的“寒流”席卷到春节过后的“小阳春”，再到一路回暖势不可挡的历史轮回，这一年的房地产市场应该用“意想不到”来形容，本以为席卷全球的金融海啸会让房地产的春天变得遥遥无期，但一个振兴经济计划，一个宽松的货币政策，马上让房地产市场“起死回生”，春节过后，就在大家还在乐此不疲地讨论是否“小阳春”又会面临“倒春寒”的时候，随之而来的“需求热浪”已经把大家带到了炎炎盛夏。“量价齐升，盘盘追涨”是今年济南楼市的主要特征，根据济南思源研究院的统计，在2009年一年的时间里，济南城区的房价从6238元/平方米涨到8481元/平方米，无论是价格还是成交量都超过了2008年，创下了历史新高。从煎熬到高潮，从萧条到繁荣，从未如此惊心动魄，这一轮的风云变幻浓缩了多少人的喜怒哀乐，2010年市场走势又将如何，接二连三的“地王”出现以及中央宏观调控政策再次出台，让明年的市场走势更加扑朔迷离。一、十大事件 事件一：上海绿地集团与济南泉景地产正式合并事件回放：2009年9月30 日，济南绿地泉景地产股份有限公司在山东大厦举行了隆重的揭牌仪式，市直各部门、驻济大型房地产企业、绿地集团的领导和嘉宾参加了典礼活动。济南绿地全景地产股份有限公司前身是成立于1975年的济南市房地产开发总公司，是一家成立了34年的、具有一级开发资质的大型国有公司。随着经济社会的快速发展，市开发公司在体制和管理上已不能适应市场经济的要求，为此在市委市政府的全力支持下，在保证国有资产收益、确保公司和职工利益的原则下，2009年7月31日市开发公司与上海绿地集团达成战略合作协议，共同组建济南绿地泉景地产股份有限公司。事件评述：2009年，济南楼市群雄争霸，外来地产大鳄来势凶猛，依靠强大的资金实力，迅速在济南房地产市场安营扎寨，蚕食着本地房企的半壁江山；而济南本土房企也不甘示弱，凭借着“地主”之利奋勇直追。而就在这场看不见硝烟的战争中，一曲和谐之声却悄然在人么耳际响起，上海绿地集团与济南市房地产开发总公司在相互信任的前提下达成协议，共同组建济南济南绿地泉景地产股份有限公司，双方的合作具有十分重要的战略意义，也为济南房地产市场的各开发企业提供了借鉴经验，详细“强龙”与“地头蛇”的默契配合必定会创造美好的明天。 事件二：济南天桥区招商 推出小清河片区49地块事件回放：11月，济南天桥区推出49个涉及小清河沿线、棚户区改造、北园大街沿线、新区开发等重点开发项目，吸引了海内外近70家房地产商的关注。在推介会上，济南发祥伟业房地产开发有限公司与角楼庄、北关地块、北刘片区，山东银座置业有限公司与经一顺河三角地 A地块，澳门鑫宏益国际投资有限公司与边庄地块等九个项目当场签了开发协议，项目投资约97.2亿元。另外还有许多家开发商签了合作开发意向。49个地块同时招商是天桥区历史上规模最大的一次，开发区域涉及小清河沿线、北园大街沿线和棚户区。十一运在济南举办，使天桥区的城市基础设施不断完善，环境品质有了提升，吸引了许多开发商前来投资，给天桥带来发展机遇。事件评述：自从济南确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏” 的发展战略后，济南便开展了大规模的造城运动。然而，当各个区域都在热火朝天大规模开发之际，济南北部却迟迟按兵不动。2009年，济南北部迎来了发展契机，小清河片区49地块全面招商，外来地产大鳄以及本土房企都纷纷将目光落在该区域，随着穿黄隧道的即将落地、城市综合体的多点布局，相信未来几年的济南，北部将迎来翻天覆地的巨大变化。 事件三：济南市委书记楼市无泡沫论事件回放：谈及热点话题“房地产泡沫”，焉荣竹书记直言不讳：“济南房地产没泡沫！”他分析说：“一个城市房地产产生泡沫，要么有外地炒房的来了，要么本地人投资的多了。济南这地方能吸引外地人，扛着钱包来炒房？不可能。本地人投资房产的比例，终究要少得多。没炒房的，就难以起泡沫。”另外，济南房地产需求是刚性的。济南每年结婚的家庭是4万户，每年济南才卖出1.5万-2万套新房，这意味着还有很大的需求没有释放。事件评述：一石激起千层浪，济南楼市无泡沫论犹如一枚超级炮弹。一时间，济南街头巷尾议论纷纷，而此时的济南楼市正处在门可罗雀的低靡状态，虽说楼市“折扣风”不断，但仍旧激发不出人们的购房热情，就在大家都在“等待”的时候，领导的一句话或许让部分购房者清醒一下吧。 事件四：济南启动地铁轻轨建设事件回放：济南市政府与北京城建设计研究总院举行了轨道交通规划技术咨询合同签约仪式，标志着省城轨道交通建设正式启动。根据初步计划，省城将实行地铁和轻轨相结合的模式，客流量大的区域建地铁。在签约仪式上，济南市委常委、常务副市长王良表示， 2008 年，济南GDP已达 3017.4亿元，年末人口总数达 605万人，其中市区人口为353万人；民用机动车拥有量为103.1万辆，其中民用汽车53.3万辆。 济南的经济实力、人口规模和交通客流已超过国家建设城市轨道交通的基本条件事件评述：堵车现象一直是困扰济南城市发展的瓶颈，而随着济南BRT路线的陆续开通，交通得到了一定程度的缓解。当地铁轻轨正式提上议程之后，相信不久的将来，济南城市发展将会更加畅快。更值得一提的是，地铁轻轨将会带动沿线项目的腾飞。目前，BRT沿线项目房价的提升就是一个很好的见证。 事件五：二环东路全线通车事件回放：随着“东拓”的脚步在不断拓展，泉城济南则整体出现了“偏东”倾向。纵览泉城地图，济南城区已经迈过二环东路继续向前延伸，而其他三个方向则还局限在二环路附近。城市发展的格局表明，二环东路的成长不仅仅是一条横跨南北的交通动脉，随着高架桥的全线贯通，更成为了带动东部新城腾飞的助力器。一边是繁华的老城区，一边是欣欣向荣的新城区，二环东路恰为其中，一条线带动一大片，它的崛起也就是这一区域的整体腾飞，加之东部片区整体规划的出炉，相信不久的将来，这里将是另一番景象。事件评述：面对如此良机，最开心的则属济南的开发商，在他们看来，真正的发展契机还是二环东路周边有待开发的大批地块。而前不久历城区相关部门宣称，该区二环东路周边46个地块、总面积6000多亩的片区开发和旧城改造项目，据悉，这些地块中有位于洪楼金街附近的历城招待所地块项目、洪楼大厦地块项目，规划设计以商业办公为主；而在全福立交桥附近，则有位于该立交桥西南角、西北角、东南角的三个地块项目，规划设计以居住为主。同时，在二环东路与花园路交界处，也有多个地块即将开始招商。看来，众多“虎视眈眈”的房地产商都将会有机会分得一杯羹！ 事件六：全运会圆满召开影响济南楼市事件回放：美丽泉城正以崭新的面貌承办第十一届全运会。作为全国性的大型综合赛事，全运会备受关注，而每一届全运会的举办城市都会将其当成城市发展的大好契机。借势全运会，济南迎来了促进城市飞跃发展的大好机会，济南楼市则在城市发展中飞上了一个新的平台。有业内人士认为，全运会给济南楼市带来的变化，不仅表现在房地产市场的利好，更重要的是它影响了市民的居住观念事件评述：一个大型体育赛事能够极大地提升承办城市的建设速度及区域发展，这俨然成为一条定律。济南楼市借助全运会迎来了促进城市飞跃发展的大好机遇，在济南城建大变化的同时，全运会也成为济南市对外推介的“名片”。自7月下旬，中海集团拿下了济南九曲片区后，上海绿地集团、上海世茂、北大资源集团、深圳华强以及恒大地产集团等大鳄陆续进驻济南参与到城市建设中来。 事件七：山东银监局紧急叫停房贷违规行为事件回放：09年，各家银行纷纷放宽了对二套房的认定标准，对于首套房贷结清再买第二套房的，一般仍视作首套房。不少银行纷纷降低二套房贷门槛，如果首套房贷已结清，二套房贷首付比例可降到二成，贷款利率也可打七折。6月份，济银监局下发的关于规范个人住房贷款业务的通知，紧急叫停包括二套房贷在内的多种违规行为。山东银监局刚刚下发的监管要求强调，在办理个人住房贷款业务中，严禁以对VIP客户实行区别对待政策名义放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围；各行要严格执行二套房认定标准，严禁以各种形式放宽二套房贷款条件，不得以个人住房贷款已结清为由，对再次申请贷款(含公积金贷款)购买非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以办理转按揭形式，不计购房次数，变相降低贷款条件。事件评述：由于国家出台了一系列促进住房消费的政策，二套房贷随之“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实行首付二成，贷款利率七折。对于这种“擦边球”一方面纵容了部分投资者对楼市的信心，另一方面还将会导致房价再次飙升，不利于房地产市场的长远发展。而严格限制二套房政策，可以抑制一小撮不良分子的“投资行为”。 事件八：房企高薪招聘引发楼市动乱事件回放：热闹的楼市又被扔进一颗“重磅炸弹”，8月22日进军济南的一家新地产公司北大资源刊登的整版人才招聘广告，其中承诺提供业内“顶级薪酬”引起极大震动，有关负责人介绍，到23日中午，应聘资料已经接到千余件，求职者中，不乏济南在售房产项目的中高管理层人员。这则广告引人关注的焦点有两个：其一，业内的普遍薪酬是多少；其二，北大资源提供的“顶级薪酬”又是多少。以其中销售经理一职为例，北大资源有关负责人表示，他们了解到，不同的公司这一职位的薪资标准并不一致，销售经理这一职位业内“行情”年薪大致在7万20万之间。而他们的顶级薪酬则要高30%左右，“当然，(顶级薪酬)是一个宽泛的概念”，这位负责人称，“具体职位具体人员具体对待”事件评述：房地产市场跳槽是平常的事情，但自从出现了“外来户”，跳槽就更加频繁了，更有甚者，还将大型招聘作为一种营销手段进行操作。当海信地产、中海地产第一次进入济南市场掀开人才抢夺大战之后，今年的人才抢夺进一步升级，其中北大资源打出的“顶级薪酬”尤为引人注目，紧接着，恒大地产进驻济南楼市，大篇幅招聘广告并将月薪重点标注更让众多业内人士垂涎三尺。 事件九：九曲片区将建大型社区事件回放：济南市国土资源局挂牌出让九曲片区的13处国有建设用地使用权，土地总面积达178余万平方米。土地用途为商业金融业、居住类。根据规划，片区内将建小学、幼托、社区卫生服务中心等公共服务设施。据了解，九曲片区拟建成我市南部城区的一片大型生态居住区。此次挂牌出让的这13处国有建设用地的用地性质为居住、商业金融业、市政公用设施、城市道路、体育设施、文化娱乐、绿地等。根据规划，这13处国有建设用地将配建三处幼托、三处小学、一处初中、一处居住区及公共体育设施、社区卫生服务中心、养老院等事件评述：七月份之前，或许很多人不知道“九曲片区”在何处，但当中海地产决定斥资20亿美元打造大型生态住宅区后，九曲片区就成为了人们茶余饭后的话题。而对于中海地产来说，这也是在济南即将开发的第三个项目。短短两年时间，三次拿地可谓具有强者风范。这也让众多地产豪强看在眼里，急在心里。据悉，中海地产将在5-8年时间分期开发该地块，而一期也将于明年破土动工，从此济南南部将会出现于鲁能领秀城相提并论的“超级大盘”。 事件十：山东省物业管理条例实施事件回放：今年1月8日，山东省物业管理条例经省第十一届人大常委会第八次会议审议通过，将于5月1日施行。条例的颁布实施，标志着我省管理工作进入了一个新阶段。条例依据有关法律法规，对新建物业与前期物业管理、业主大会与业主委员会、物业的使用与业主自治管理、物业服务、物业维护及社区物业管理与旧住宅区物业管理等方面，进行了进一步规范，使其更加有可操作性，并设定了相应的法律制度和法律责任事件评述：山东省物业管理条例的实施在人们的期待中忠于实施了，从此业主面对物业的种种不合理的行为终于有了依据。但我们也要清醒地看到，虽然管理条例实施了，但真正让条例运用在矛盾问题上，还需要真理的检验。我们希望山东省物业管理条例真正成为业主维权的强大武器。二、背景篇2.1整体城市规划2.1.1济南市基本地理布局半岛都市圈内陆都市圈济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。2.1.2主城区行政区划简介各行政区发展概况一览表区域面积(M)界定范围重点支持行业限制及禁止项目现状与济南市区关系市中区275东邻历下区，西靠长清区、槐荫区，北倚天桥区，南接历城区高新技术产业、特色农业禁止发展有大气、水污染的重工业政治经济中心济南市中心城区之一历下区109西邻市中区、北接历城区电子信息产业、生物制药、机械制造业、旅游业辖区内主要是科教文卫设施、禁止发展有污染的项目经济文化中心 CBD济南市中心城区历城区1334东接章丘市、北为历下区、市中区，西为天桥机械制造、制药业、特色农业等禁止发展重大污染的工业项目经济中心之一济南市中心城区之一槐荫区149南邻市中区、北为天桥区，东为历下区汽车改装及配件、建材业禁止发展高耗能及污染较重项目老城区之一、国有企业较多济南市中心城区之一天桥区249南邻市中、历下，东为历城区汽车制造、商贸业辖区内河流较多、禁止发展对水资源污染较大的项目老城区之一，老工业区济南市中心城区之一长清区1178南邻平阴县、东邻历城区特色农业、旅游业区内自然景观较好、禁止发展高污染、高耗能项目内目前主要是大学城、高校较多郊区数据来源：济南市民政局及各区政府2.1.3济南市城市规划2.1.3.1城市规划总体布局及发展战略资料来源：济南市规划局济南市规划将城市核心区域打造成为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时、中心城主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新科技开发的发展。资料来源：济南市规划局济南市中心城将以主城区（玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间）为核心，形成“一城两区”的城市总体布局。一城指主城区；两区为西部新区和东部城区。城区发展重点方向为东、西向，着重发展东部区域。资料来源：济南市规划局n 主城区主城区是指玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间的区域；由腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。规划重点是强化政治、经济、科技、文化和旅游中心功能，着重发展会展、体育、物流等新兴服务行业。建设腊山、燕山两个新区疏解老城区的中心功能。n 东部城区东部城区由郭店、孙村和彩石三个片区组成；人口规模控制在70万人，用地规模控制在70平方公里。东部城区规划的重点是发展高新技术产业、高附加值制造业和加工业，并完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。1）郭店片区位于东部城区北部。重点发展机械装备、环保新材料和现代物流等产业。 2）孙村片区位于绕城高速公路东环线以东、胶济铁路和经十东路之间，以发展电子信息、汽车制造、食品药品等产业为主。在唐冶建设东部城区公共服务中心。3）彩石片区位于东部城区南部。片区西部以出口加工区为依托、重点发展电子信息、汽车装备、新材料等产业；片区东部以科教、居住为主。n 西部城区西部城区由城关、平安和崮山三个片区组成。人口规模控制在50万人，用地规模控制在50平方公里。西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主。1）城关片区位于西部城区西部，以原长清县城为基础，加强公共服务和居住配套建设，形成综合性片区。 2）平安片区位于西部城区北部，以经济技术开发区建设为主导，并规划相关配套设施及生活居住用地。 3）崮山片区位于西部城区东南部，以安排高等教育、科研机构为主导，配套完善城市公共设施、生活服务设施。在片区北部建设西部城区公共服务中心。2.1.3.2城市重点建设片区万众期待的第十一届全国运动会于2009年10月11日在济南举办。全运会是济南向全国和全世界展现自己的一次机遇，也是济南借力提升东部新区的契机。根据规划，全运会时，我们向外界展示的绝不仅仅是东荷西柳的奥体中心以及相关比赛配套设施，而是一个充满生机、高档时尚、人文宜居的新城区。省委主要领导对筹备全运会的要求是“让世人和国人为之一振，让全省和济南人民眼睛一亮”。为了实现这一目标， 2008年新春伊始，根据济南的城市建设按照“一体两翼”的总体思路“一体”指老城区，核心区域为泉城特色标志区；“两翼”为西部新区和东部新区，政府将集中力量围绕建设活力之都、魅力之城、宜居家园，打造奥体文博、特色标志区和西客站三大片区，引领省城在2008年这个关键之年破茧化蝶，以实现这一目标。n “城市之魂”泉城特色标志区 济南市在泉城特色标志区范围内的重点推进项目共有7大项。其中，大明湖扩建改造、环城公园通航工程、恒隆广场、舜井街解放阁片区改造、省府前街改造工程5个项目都已启动或即将启动。处于泉城特色标志区核心范围的芙蓉街曲水亭街传统历史文化街区保护改造和将军庙街改造，目前尚处于前期筹划策划阶段。泉城特色标志区地处主城区中部，规划面积约平方公里。风貌带南山北水，古城位于千佛山与鹊华九山所形成的三角形构图中央，黄河、小清河横亘城区北部，泉水巧妙地穿插于城区中间，城市与自然环境天造地设、相亲相融。 在泉城特色标志区建设时，济南市还规划了环大明湖的航线，一期通航航线为琵琶桥至五龙潭东门，二期通航航线为五龙潭东门至大明湖，经小东湖和东护城河贯通，再驶入琵琶桥，一期航线和二期航线连在一起，组成了大明湖航线，全长米。 n “点睛之笔”奥体文博片区 东起高新区刘智远路、西至二环东路，南起龙洞风景区、北至工业南路，规划主要功能有体育、文化、卫生、金融、住宅及商务办公这块总面积达2100多公顷的区域，可以说寄托了全市甚至全省关于一个现代化新省城的全部梦想。“929”省委常委扩大会议也着重提出：“要把以奥体中心为重点的东部新区建设成为集中展示济南现代韵律、富有时代气息的标志性建筑群和城市组团。” n 西翼“发动机”西客站片区 西客站片区位于济南市主城区西部，槐荫区南部，距济南市中心区约10公里。规划范围东到二环西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至腊山分洪道，规划面积约为26平方公里，规划居住人口约30万人。 西客站片区规划主要围绕京沪高铁济南站和张庄机场两大要素展开，力求打造成为“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”。 2.1.3.3城市交通规划资料来源：济南市规划设计研究院（此图需放大才能看清楚）n 城市快速路规划在城市的外围结合绿化隔离带规划快速路，构筑“两横六纵”的快速路网系统。名称道路两横济青与京福高速公路连接线及其西向延长线工业北路、经十东路、二环南路及其西向延长线；六纵贤文路、二环东路、顺河街高速路、二环西路、大金路和西部城区东边界一条城市快速路。数据来源：济南市规划局n 城市公共客运交通系统大运量公共交通采用轨道交通和快速公交（BRT）相结合的服务模式，控制轨道交通走廊和建设用地。主城区快速公交系统的网络结构为“四横五纵”：名称道路网络四横北园大街线、经一路线、经四路线、经十路线五纵腊山新区南北线、纬事儿路线、纬二路线、历山路舜耕路线、刘智远路线东部城区快速公交系统的网络结构为“一横两纵”：名称道路网络一横经十东路线两纵港西路线和孙村西路线 轨道交通网络由市区线、市域线构成：名称轨道线路市区线1号线：主城区北部；2号线：西部城区3号线：济南站机场；4号线：纬二路分水岭；5号线：经四路-东部城区；6号线：燕山新区东部城区市域线7号线：由2号线向外延伸至平阴；8号线：在历城车站和3号线相接延伸到章丘；9号线：由3号线向北延伸到济阳、商河数据来源：济南市规划局2.1.3.4城市景观风貌总体设计数据来源：济南市规划局济南市城市风貌规划形成两条景观主轴、两条景观副轴和六个风貌分区，概括为“四轴”、“六区”。n 四轴名称内容南北泉城特色风貌轴以千佛山、古城、黄河为主线，串连四大泉群和大明湖。东西城市时代发展轴以经十路为主线，串连泉城特色风貌带、燕山和腊山新区及东、西部城区。燕山新区城市景观轴串连南部龙洞风景区、北部华山风景区和黄河，形成大辛河自然景观和新区城市景观腊山新区城市景观轴串连南部腊山、北部美里湖和黄河，形成腊山河自然景观和新区城市景观数据来源：济南市规划局n 六区规划形成古城商埠区、腊山新区、燕山新区、王舍人贤文区、东部和西部城区6个风貌区。名称内容古城商埠区划定以千佛山、四大泉群、大明湖、东泺河、西泺河、黄河与古城区为主体的风貌带；商埠区内加强保护典型街坊、有代表性的建筑；加强芙容街、曲水亭等传统街区的保护。腊山、燕山风貌区体现南北自然山水特征其他风貌区结合自然地理环境特征，跟据各区所赋予的不同功能，塑造城区风貌。数据来源：济南市规划局2.1.3规划发展目标按照“实现新跨越，建设新泉城”的总要求，发挥省城优势，到2020年把济南建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。(1)、繁荣的城市经济实力雄厚、物质财富充裕、综合服务功能完善的现代化城市。各项社会事业全面进步，率先全面实现小康社会，基本实现现代化。(2)、和谐的城市坚持科学发展，促进社会公平，构建平安有序、社会安定、公平正义的和谐济南。(3)、宜居的城市生态环境良好，城市布局合理，城乡协调发展，就业和创业机会充分，市政设施及服务完善，追求舒适享受，居民工作与生活条件优良。(4)、魅力的泉城彰显“山、泉、湖、河、城”融为一体的泉城特色风貌，传承历史文脉，并与现代都市文明相融合，成为举世闻名、特色鲜明、富有魅力的泉城和区域性旅游中心城市。2.1.3.1人口规模 2020年市域城镇化水平将由2004年的62%增至75%以上。 2020年市域户籍总人口将由2004年的590.1万人增至700万人左右，城镇人口将由2004年的366.7万人增至530万人左右。 2020年全市暂住半年以上人口将由2004年的55万人增至140万人左右，计入城镇总人口规模。 2020年全市总人口将达到840万人，城镇总人口为670万人。 2020年市区总人口将达到550万人，城镇总人口为480万人。 2020年中心城人口规模将由2004年的280万人增至430万人。2.1.3.2用地规模根据国家规划建设用地标准的规定，本着集约用地、节约用地的原则，确定城市人均建设用地指标控制在95平方米，到2020年中心城建设用地规模将由2004年的278平方公里增至410平方公里。近期规模：2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里以内。2.1.3.3小结济南市中心城区将以主城区为核心，向东、西方向发展；依托城市现状，重点发展东部城区和西部新城以及空港城市组团。形成“一城两区”新的城市空间布局界结构。未来几年内济南市将构筑两横六纵的城市快速路网，以有效的疏解过境交通、对外交通和跨区的长距离机动车交通；同时优先发展促城市公共交通，构建以轨道交通和快速公交为主的综合公共交通体系。由于南部山区和北部黄河的影响，济南未来的发展将主要以东西向扩展为主。随着燕山新区的建设和东部新城的规划，未来东部区域将成为房地产开发的主要区域。为了疏缓主城区的压力，旧城改造将成未来政府主导的房地产开发方向。2.2经济环境分析在金融危机中的2008年，济南经济的发展基本保持2007年经济发展和增长模式，经济仍能保持较高增长态势，GDP继续增长，拉动经济增长的三大需求增长趋势稳定。固定资产投资增长依然较快，消费同比稳定，在市场金融危机中所受冲击相对较小。2.2.1国内生产总值分析n 济南生产总值持续保持快速增长数据来源：济南市统计局（09年全年的数据未公布）济南市固定资产投资额近几年增幅较快，固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平，加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。2.2.2居民收入分析n 居民人均可支配收入持续增长，同比增长17数据来源：济南市统计年鉴（09年全年的数据未公布）2008年济南城镇居民家庭收入虽有所增加，但因物价上涨、股价暴跌，使居民的收入有一定缩水，且因市民对未来经济发展形势的不确定，居民将对资金密集型消费如房产、汽车等将持谨慎态度。城市居民的收入与支出呈反比增长，城市人口收入增长较快，消费支出却相对平稳，收入消费比呈下降趋势。说明济南的消费相对保守，其消费能力较强，消费潜力巨大。2.2.3全社会固定资产投资分析n 全社会固定资产投资继续保持高位增长数据来源：济南市统计年鉴及统计公报（09年12月份的数据未公布）济南市固定资产投资额近几年增幅较快，固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平，加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。2.2.4产业结构分析n 第三产业比重继续增加，第一、第二产业呈持续下降态势数据来源：济南统计年鉴（09年数据未公布）2003-2008年济南市三大产业特别是第二、第三产业发展迅速。2008年三大产业继续增长，其中，一、二、三产业比例关系为5.8：44.1：50.1，象征着城市发展水平的第三产业已经成为济南市的主要产业，说明济南市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。2.2.5社会消费品零售总额分析n 社会消费品零售额同比增长19.6%数据来源：济南市统计年鉴（09年全年数据未公布）2009年1-10月份济南市实现社会消费品零售额1334.4亿元，同比增长19.6%，从数字来看济南的消费市场需求还将趋于稳定，济南的消费结构更趋合理，生活质量越来越高，对商业用房市场的发展起到很好的促进作用。2.3政策环境分析2.3.1政策综述进入2009年，下调房贷利率、下调固定资产投资项目资本金比例等一系列重大政策的调整让低迷的房地产市场重新红火了起来。政府在完成“救市”目标的同时，不可避免地促进了房价的“回暖”。面对金融危机和通胀压力，在促进市场回暖的同时如何防止楼市泡沫，也成为了下半年楼市政策的一大方向，特别是12月份以来，一系列防泡沫的政策连续出台， 14日的国务院常务会议要求，遏制部分城市房价过快上涨的势头，决定，除了要增加普通商品住房的有效供给、继续支持居民自住和改善型住房消费、抑制投资投机性购房、加强市场监管、继续大规模推进保障性安居工程建设外，还将陆续出台一些政策。2009年度政策一览表l 中央政策解读：政策名称颁布日期颁发单位主要内容2009年到2011年保障性住房建设工作目标以及政策措施1月6日国务院争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。存量房贷利率可申请七折1月3日四大国有商业银行只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见2月1日国务院建立健全土地承包经营权流转市场，较大幅度增加农业补贴，鼓励部分省份探索直接管理县(市)，推进实施一村一名大学生计划。国务院下调住房投资资本金比例4月29日住房和城乡建设部对现行固定资产投资项目资本金比例进行下调由原来的35%下调至20%。国务院批转2009年深化经济体制改革工作意见今年研究开征物业税5月25日国务院研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税。国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知5月27日国务院固定资产投资项目资本金比例调整普通商品住房项目最低比例为20%关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知6月22日银监会重申严格遵守二套房贷的有关政策进一步加强税收征管若干具体措施7月27日国家税务总局20项税收征管措施，堵漏增收，以确保完成今年税收收入增长预期目标关于完善第二次全国土地调查中耕地增加或减少有关政策的通知8月11日国土资源部调查确认耕地增加或减少的省份，不调整本轮土地规划确定的耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模等指标；耕地增加的省份，满足一定条件的新增耕地，可以申请用于耕地占补平衡；耕地减少的省份，带“K”农用地可纳入耕地目标考核。关于严格建设用地管理、促进批而未用土地利用的通知9月1日国土资源部要求地方政府必须采取强力措施，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见10月16日住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。在限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006年本)的基础上，增补相关内容11月10日国土资源部对新建、扩建和改建的建设项目适用，对不符合上述目录规定条件的，各级国土资源管理部门一律不得办理相关手续。关于试行社会保险基金预算的意见12月9日国务院常务会议个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。国四条12月14日国务院常务会议增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设关于进一步加强土地出让收支管理的通知12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委开发商拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。l 山东省房地产政策解读：政策名称颁布日期颁发单位主要内容关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见1月2日山东省政府对个人首次购买90及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策；明确享受优惠政策的普通商品住房标准。关于为拉动经济增长推进重大项目建设做好规划服务的通知1月15日山东省建设厅各级建设部门将科学确定普通商品房、保障性住房的建设规模、布局和建设时序，做好经济适用房、廉租房和棚户区改造项目的规划编制。通过规划的调控，改善城市中低收入家庭和进城务工人员的居住条件。对房地产开发项目将加强规划许可监管，严格落实小户型住房套型比例，严格控制低密度高档住宅，扩大中小套型、中低价位普通商品住房供应。山东省建筑装饰装修管理办法2月25日山东省政府装修工程保修期最低为2年；装修后须检测室内空气质量；中午晚上禁止大噪音装修；七种野蛮装修行为被明确禁止工行房贷2月4日工商银行存量个人住房贷款利率优惠实施细则采用房屋登记簿的形式对辖区内的房屋登记2月7日历下区房管局历下区房管局开始采用房屋登记簿的形式对辖区内的房屋登记公积金贷款新政3月济南住房公积金管理中心市内6区居民最高可贷50万元 借款人、配偶和担保人中一人有济南户口即可申请；贷款最高额度由之前公布的40万元提高到50万元住房保障工作的思路调整3月4日济南市房管局以廉租住房租金补贴托底，大力推进廉租住房建设，多渠道适量建设经济适用住房，积极开展住房保障政策调研工作，逐步建立和完善全方位、多层次的住房保障体系符合条件的农村住房将发房产证3月6日山东省建设厅对将要撤并的村庄一般不得组织建房，原则上停批宅基地；新增建设用地要避让基本农田，尽量不占或少占耕地;为符合法律法规、符合规划、符合发证条件的农村住房核发房产证关于进一步加快推进棚户区改造的意见3月10日济南市政府加大资金支持和规费减免力度；降低土地、规划、建设、预售、贷款“门槛”关于规范预购商品房抵押贷款手续加强存量房交易资金监管等有关工作的通知3月18日济南市房管局申请抵押贷款的济南市民必须提交登记备案的商品房预售合同，各商业银行受理的二手房交易贷款必须进行资金监管，由专门的资金托管机构免费为商业银行及交易双方提供交易资金的代收代付服务山东省征地区片综合地价标准4月27日山东省国土资源厅通过统一划片定价，实现“同地同价”山东省严查房产商擅改规划4月28日山东省建设厅对房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题展开专项治理二手房公积金贷款一站办妥4月30日济南市房管局对涉及二手房的公积金贷款实行免费资金监管，同时设置专门窗口，简化相关手续山东银监局紧急叫停房贷违规行为5月28日山东银监局非改善型二套房贷首付四成济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定11月4日济南市人民政府办公厅物业费按建筑面积收取2.3.2政策简析l 保障性住房成为政策重点，中央将保障性住房作为调控房地产市场的重要手段。1月16日，住房和城乡建设部宣布，未来3年计划全国投资9000亿用于保障性住房。2月9日，2009年第一笔用于保障房建设的280亿元中央财政投资已经下拨，该笔资金是继去年四季度紧急下发的100亿元用于“加快建设保障性安居工程”之后，中央财政指出的又一笔用于保障房建设的大额投入。l 国务院下调商品房资金比例5月27日，国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果，保障性住房和普通商品房项目资本金比例由原来的35%调低至20%，这是自1996年设立房地产项目资本金比例以来首次调低。保障性住房和普通商品房最低资本金比例从35%下降至20%，表明政府在促进行业投资增长的大背景下,也强调了行业投资结构调整。该政策有利于降低开发商的资金压力、推动房地产投资增速回升,有助于维持供求关系的稳定,维持行业年底反转的可能性。l 济南棚户区改造投资加大3月9日，济南市正式发布关于进一步加快推进棚户区改造的意见，从加大资金支持和规费减免力度，及降低土地、规划、建设、预售、贷款“门槛”等方面出台10条新政。新政同时称，济南市重点招商引资及房地产建设开发项目经批准后，也可享受部分新政策。棚户区改造意见出台后有利于开发商参与旧城改造项目、在项目运作过程中根据意见可以减少部分运营成本，节省部分时间从而加快项目的运作进度，保证在现金流的运转，预计在未来会有越来越多的外地开发商参加到旧城改造项目当中来。l 济南住房公积金上限调整3月份济南住房公积金管理中心规定公积金上限调整至50万，这一政策出台后将使部分贷款者从商贷+公积金贷款的组合方式转变为单纯的公积金贷款，这也在一定程度减轻了贷款人的每月还款压力。由于公积金贷款利率较商贷要低，公积金贷款为普通市民的贷款首选，但由于受到贷款额度的限制，公积金贷款方式的局限性较大。而此次公积金贷款上限的调高，可以鼓励市民对普通住房的消费需求，加大公积金贷款力度。l 山东省银监局重申严格执行二套房贷款政策 5月28日，山东省银监局下发关于规范个人住房贷款业务的通知，通知紧急叫停违规办理二套房房贷业务等多种违规业务。银监局重申积极支持合理的住房贷款业务需求，对居民首次利用贷款购买普通自住房的，可以享受贷款利率和首付款比例优惠政策；对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高。6月22日，银监会印发关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，重申严格遵守二套房贷的有关政策。7月17日，银监会主席刘明康要求各家金融机构严格遵守“二套房”首付四成的要求，严格审查个房贷。l 二手房营业税优惠政策终止12月9日，国务院常务会议指出，自2010年起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合发布关于调整房地产交易环节税收政策的通知规定：一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。l 遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房，保持房地产市场平稳健康发展12月14日，国务院常务会议出台遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策。通过运用土地、金融、税收等手段，对失控楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市过快上涨势头。l 提高开发商拿地首付比例，提高开发商的资金门槛，以打击囤地炒地，缓解房地产市场供不应求局面12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，要求:将土地出让收入全额缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理;严格土地出让收入征收管理,确保土地出让收入及时入库规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。2.3.3政策综述2009年，济南房地产市场受各种利好因素的影响，尤其是住宅市场一改2008年底的悲观预期，呈现出处处旺销、一房难求，价格节节攀升的局面，价格已达到一线城市水平。针对目前疯狂的楼市，国家密集出台相关政策调控房地产市场，受此影响济南房地产市场的大环境，特别是住宅市场目前的现状将有所改观，但是相对济南的刚性需求，供应偏紧的格局依然存在，同时济南城市面貌有了很大改观，基础配套有了很大提升，尤其一些大的房企加入，济南房地产市场已经进入了一个快速发展期。2.4房地产投资n 房地产固定投资持续增长数据来源：济南市统计局（09年第四季度还未公布）2005年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近年最低点，2006、2007年开始恢复。这主要由于2005年国家加强了宏观调控，市场接受考验，经过观望后，当前日趋理性，呈稳步发展趋势。近几年年来济南房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了15%以上，但仍远落后于京津穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51%，这正好反映了济南房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着济南房地产发展空间非常巨大。相对于一线城市，济南房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用日益重要。在08年严重的经济危机下，房地产的增幅依然在稳步增长，可见房地场已经成为国民经济的支柱产业，且市场发展局势较好。第三章 市场篇643.1土地市场09年土地挂牌与成交信息一览表编号土地位置土地面积（）用途竞得单位成交价格（万元）单价（万元/亩）楼面地价（元/）成交日期2009-G001二环东路西侧，胶济铁路以北17253居住济南大强房地产开发有限公司3882.00 150.00 1046.53 2009年2月17日2009-G002历下区工业南路以北，大辛河西侧，化纤厂路东侧20228.8居住2009-G003历下区旅游路以南，龙洞路东侧92914居住济南城市建设投资有限公司24387.75 174.99 1640.48 2009年4月2日2009-G004历下区浆水泉路西侧6630居住山东友谊集团有限公司2950296.63 2329.57 2009-G005历下区经十路以北，青年东路以东2526商业金融山东省广播电影电视局1250.7330.09 2271.24 2009年7月10日2009-G006历下区解放东路南侧，浆水泉路东侧630居住济南鲍德房地产开发有限公司245.7260.00 1813.95 2009年4月16日2009-G007小汉峪村西山坡，旅游路南侧123088居住济南东拓置业有限公司33233.76180.00 1500.00 2009年4月16日2009-G008新泺大街以南、鲁源开发项目以东、经十东路以北27601.2居住2009-G009槐荫区津浦铁路西侧、铁路配件厂南侧 40637住宅山东连城置业有限公司10668175.01 1084.79 2009年4月20日2009-G010槐荫区经十路南侧、腊山河西侧33079.8商服山东外海置业投资有限公司8800177.35 849.91 2009年4月20日2009-G011槐荫区经十路南侧、腊山河西侧251389.4住宅山东外海置业投资有限公司51763137.27 1125.18 2009年4月20日2009-G012槐荫区经一路南侧、市立二院西侧8169住宅济南发祥伟业置业有限公司6150501.90 2428.54 2009年6月2日2009-G013市中区玉函路西侧5485商业金融山东省塑料工业有限公司4682569.07 20819.53 2009年6月2日2009-G014新泺大街以南、鲁源开发项目以东、经十东路以北20943居住济南东拓置业有限公司6282.9200.00 1764.71 2009年6月2日2009-G015历下区贤文路西侧（盛福片区B-2-1号地块） 22438商业金融山东巨匠房地产开发有限公司8078.4240.02 1028.66 2009年6月3日2009-G016历下区贤文路西侧（盛福片区B-2-2号地块）112345居住山东巨匠房地产开发有限公司29491175.00 1093.77 2009年6月3日2009-G017历下区利农庄路南侧92居住山东新龙维创置业有限公司30.36220.00 2049.69 2009年6月3日2009-G018历下区和平路南侧，山大路东侧273.8商服山东大舜天成置业有限公司213.564520.00 1575.76 2009年6月3日2009-G019历城区经十东路以北(原金博建业商务有限公司地块)57344.7居住济南青竹园置业有限公司8171.995.00 1032.64 2009年6月18日2009-G020市中区纬一路以东、经二路以南67847商业金融业济南万达商业广场置业有限公司49972.86491.04 1567.13 2009年7月29日2009-G021奥体东侧3-1A地块33337居住济南茗筑华丽置业有限公司10500209.98 2249.75 2009年8月13日2009-G022奥体东侧3-1B地块33337居住山东万维置业有限公司10500209.98 2249.75 2009年8月13日2009-G023奥体东侧3-1C地块57910居住山东三箭房地产开发有限公司22151.85255.02 2125.12 2009年8月13日2009-G024奥体安置房以南，龙洞路以东111424居住山东艺林房地产开发有限公司30085.2180.01 1588.27 2009年8月13日2009-G025天桥区巴黎花园东南、西北侧54住宅462009-G026历下区泉城路以北1089商业济南市城市建设投资管理中心734.85449.86 10711.01 2009年8月14日2009-G027历下区泺源大街南侧722商业金融济南万基置业有限公司1039.68960.00 1454.55 2009年8月14日2009-G028经十东路以北，燕山新区A-1西地块21008商服山东黄金地产有限公司9295.45294.98 1167.47 2009年8月14日2009-G029市中区九曲片区A-1地块36991商业金融业中海地产集团有限公司13205.79238.00 1115.63 2009年8月17日2009-G0