商业地产规划设计100项关注点(33页）

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录第一阶段：“产品定位研讨会”关注内容4（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议4【关注点1】：一、项目所在城市主要经济指标：4【关注点2】:商圈状况分析：4【关注点3】:个案分析：4【关注点4】:本项目分析：5（二）、产品及平面规划建议：5【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局5【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口5【关注点7】：配套功能及有关还建部分各项设施的建议；6【关注点8】：结合XXX综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；6【关注点9】：商业管理用房的设计要求；6（三）、关于步行街的平面规划设计6【关注点11】：步行街设计规模及原因分析6【关注点12】：步行街整体布局的问题：6【关注点13】：步行街内部交通组织的建议6【关注点14】：步行街内部配套设施问题7【关注点15】：升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性7【关注点16】：涉及经营管理的问题7【关注点17】：涉及停车场的问题7（四）意见、建议反馈方法和形式8【关注点18】：一、市场调研8【关注点19】：二、演示形式和内容8第二阶段：方案及深化设计关注内容9（一）室内商业步行街设计：9【关注点20】：9【关注点21】：关于步行街主出入口商铺10【关注点22】：关于避风阁设置10【关注点23】：关于步行街室内通道10【关注点24】：关于步行街次主力店10【关注点25】：关于步行街出入口交通11【关注点26】：关于步行街设置客流计数系统11【关注点27】：关于步行街顶棚11【关注点28】：关于LED11【关注点29】：关于商铺装修11【关注点30】：关于商铺面积12【关注点31】：关于商铺开门12【关注点32】：关于商铺层高12【关注点33】：关于商铺天棚12【关注点34】：关于商铺的调整12【关注点35】：关于扶梯13【关注点36】：关于垂直梯13【关注点37】：关于地下电梯厅13【关注点38】：关于观光梯14【关注点39】：关于中庭14【关注点40】：关于公共卫生间14【关注点41】：关于顾客通道15【关注点42】：关于夜间通道15【关注点43】：关于货物通道15【关注点44】：关于地下设施16【关注点45】：关于配套设施16【关注点46】：关于吸烟室17【关注点47】：关于员工休息室17【关注点48】：关于垃圾房的建造17【关注点49】：关于步行街油烟排放17【关注点50】：关于空调系统18【关注点51】：关于用电系统18【关注点52】：关于屋顶设施18【关注点53】：关于系统计量19【关注点54】：关于设备房19【关注点55】：关于地下停车场19【关注点56】：关于地下室广告20【关注点57】：关于地下餐厅设置20【关注点58】：关于地下室附属功能20【关注点59】：关于管理用房面积及标准20【关注点60】：关于管理用房设施21【关注点61】：关于管理用房平面功能设计21第三阶段：61单项设计关注内容21【关注点62】：关于外立面设计效果21【关注点63】：关于广告位的设计22【关注点64】：关于广告位的计量22【关注点65】：关于广告位的制作标准23（二）关于泛光及照明设计23【关注点66】：23（三）关于外环境及景观设计24【关注点67】：商业广场及园区24【关注点68】：关于外广场地砖及铺装24【关注点69】：关于外广场木装材料24【关注点70】：关于外广场井盖25【关注点71】:关于外广场配套设施25【关注点72】:关于景观照明25【关注点73】:关于垃圾箱设置25【关注点74】:关于休闲设施25【关注点75】:关于交通组织及动线26【关注点76】：关于坡道及无障碍设计26【关注点77】：绿植配植27【关注点78】：屋顶花园27【关注点79】：竖向及坡度27【关注点80】：酒店景观27【关注点81】：灯具及小品28【关注点82】：住宅区景观28（四）关于步行街内装设计28【关注点83】：关于商铺立面28【关注点84】：关于步行街通廊地面28【关注点85】：关于电梯29【关注点86】：关于商铺29【关注点87】：关于步行街广告29【关注点88】：关于中央大厅30【关注点89】：关于卫生间30【关注点90】：关于穹顶设计30【关注点91】：关于空调设施30【关注点92】：关于服务台31【关注点93】：关于休闲设施31【关注点94】：关于卫生设施31(五)关于导示系统设计31【关注点95】：室外导示31【关注点96】：室内导示31【关注点97】：导示制作及按装32（六）关于智能化系统设计（商业住宅）32【关注点98】：大商业广场智能化系统32（七）关于建筑单体方案设计33【关注点99】：33第四阶段：扩初（初步）和施工图设计阶段33【关注点100】：关于机电施工建造细节33第一阶段：“产品定位研讨会”关注内容（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议【关注点1】：项目所在城市主要经济指标（数据采集时间段：前一年度，可参照“XXX广场”城市商业信息汇编）A.、项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；B.、人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；C.、城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；D.、统计年鉴（城市经济指标）总表【关注点2】:商圈状况分析A商圈结构组织；B建成时间及演变过程时间节点；C商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；D商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。【关注点3】:个案分析（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）A、整体规模、业态结构、业态配比；B、租金水平；C、辅助及配套设施情况D、在建新项目调查与分析【关注点4】:本项目分析A、交通组织、配套设施B、周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平C、项目SWOT分析（二）产品及平面规划建议：关于项目总体的平面规划设计【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局A、新兴业态内容的增加及比重；B、各主力店的比邻关系及匹配；【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）A、XXX商业综合体一般设置大型城市广场（300010000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）B、项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；C、根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；D、停车场的出入口位置，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到1000辆/小时以上；E、项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？【关注点7】：配套功能及有关还建部分各项设施的建议；【关注点8】：结合XXX综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；【关注点9】：商业管理用房的设计要求；（三）关于步行街的平面规划设计【关注点11】：步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）；【关注点12】：步行街整体布局的问题：A、步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）B、步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？C、若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。（规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离20米以上；D、根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。（规划院强制设计条文）【关注点13】：步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：A、步行街的长度以280350米为宜。（规划院强制条文已列）B、步行街出入口设置位置的合理性；C、步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；D、步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；E、步行街内部竖向交通的设计位置和数量的合理性；F、地下和地上停车场的出入口设计的合理性；【关注点14】：步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）餐饮的定点位置和是否预留油烟通道？A、餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？B、餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？C、卫生间位置和数量的合理性？【关注点15】：升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性【关注点16】：涉及经营管理的问题A、步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？B、步行街管理的安全性和方便问题？【关注点17】：涉及停车场的问题A、地下和地上停车场的位置和数量的合理性？B、是否考虑非机动车停车的需要和位置？C、是否考虑机械车停车的需要和位置？（四）意见、建议反馈方法和形式【关注点18】：一、市场调研A、市场调研原则：实用性准确性B、市场调研内容：标准化统一化C、市场调研标准：表格化数据化（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）【关注点19】：二、演示形式和内容演示形式：采用PPT文件形式，以集团商管公司CI为页面设计标准进行演示。演示内容：（1）项目所在城市主要经济指标：表格数据（可参照“XXX广场”城市商业信息汇编）（2）商圈调查与分析：A、主要商圈和位置（标准：在地图上进行特殊标注和分层展示）；B、主要商圈介绍：包括位置、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例）（标准：以表格和数据为主，文字描述为辅。特别重点介绍项目所处商圈情况）；C、结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点；（3）个案调查与分析A、已开业主要商业体的位置、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准；（标准：以表格、数据为主，图片、文字描述为辅，分层演示。特别重点介绍项目所处位置周边个案情况）；B、在建新商业项目的位置、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间（标准：以表格、数据和图片为主，、文字描述为辅，分层演示。特别重点介绍项目所处位置周边个案情况）；C、结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化；（4）项目SWOT分析A、对新项目的优势、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位置、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等。（标准：以文字描述为主，分层演示。）；B、劣势和威胁的规避和战略矩阵：（标准：以表格和文字描述为主，分层演示。）；（5）产品设计建议建议原则：统筹兼顾，重点关注（步行街）建议方式：结合规划方案和上述要项进行合理表述第二阶段：方案及深化设计关注内容集团规划院完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供，进行租赁经营决策文件的编制（一）室内商业步行街设计：【关注点20】：A、关于步行街主入口B、是否紧邻交通主干道、主通道？C、是否入口设计醒目、宽敞、通透？D、是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；E商业广场主出入口门高不低于3米；F、步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值；【关注点21】：关于步行街主出入口商铺步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺；【关注点22】：关于避风阁设置商业广场主出入口是否设置了“避风阁”（北方地区应设计卷帘门）？步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列）【关注点23】：关于步行街室内通道为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为48米；（规划院强制条文已列）【关注点24】：关于步行街次主力店根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定；【关注点25】：关于步行街出入口交通为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；【关注点26】：关于步行街设置客流计数系统步行街的出入口要设置客流计数系统；（集团文件规定）【关注点27】：关于步行街顶棚A、一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）B、一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；C、步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低46个（商管建议最好达到8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。（规划院强制条文已列）【关注点28】：关于LEDA、是否设有步行街入口大标识系统、,LED的规格应该多大，视距应保障多少? LED显示屏且视觉醒目程度?B、中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。（规划院强制条文已列）【关注点29】：关于商铺装修室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺；餐饮区应预留厨房点位位置和排油烟位置；【关注点30】：关于商铺面积零售和服务类商铺面积一般为100以下，餐饮类商铺面积一般为单间100左右。所有商铺单元进深宜8米16米（商管建议不宜超过12米），面宽8.4米（规划院强制条文已列），尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；【关注点31】：关于商铺开门A、室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街；B、室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包括部分商铺与主力店通道的次立面）；【关注点32】：关于商铺层高室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米；（规划院强制条文已列）【关注点33】：关于商铺天棚应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。【关注点34】：关于商铺的调整A、商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决；B、应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设置百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要（如服饰改为餐饮）；C、建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；D、建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。【关注点35】：关于扶梯A、根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配置数量适当的扶梯；B、步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置；（规划院强制条文已列）C、设置位置应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设置在步行街主入口处；D、为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局；扶梯应设置光感、变频装置；【关注点36】：关于垂直梯A、步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能B、主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰；【关注点37】：关于地下电梯厅A、建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；B、鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。【关注点38】：关于观光梯A、步行街中庭观光电梯数量和位置是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配（椭圆型中庭，其位置在短边所在弧边上为宜）；B、观光梯在中庭设置，以23部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到地下停车场。在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；（规划院强制条文已列）【关注点39】：关于中庭中庭设置的位置：一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：两个中庭要分主次，大的500700平米（开洞面积），小的300400平方米（开洞面积）；中庭的间距：80100米；（规划院强制条文已列）【关注点40】：关于公共卫生间A、卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；B、每层步行街至少应设置一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要；C、步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生间的间距80100米，面积70100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。（规划院强制条文已列）D、为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象（尤其是餐饮区域员工），建议在步行街增设“员工专用卫生间”；E、步行街设计的洗手间应充分考虑设置有保洁用水点；F、建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群的需要；G、由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间；H、卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜。【关注点41】：关于顾客通道A、在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；B、步行街两侧店面之间宽度：首层1011米，二、三层1617米，步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街，开口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米；开口长度：为1625米。步行街走道净宽宜4米，“桥”的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米；规划院强制条文已列）C、2层以上的廊桥不宜过密（间隔在3050米）；D、主力店与步行街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距；（规划院强制条文已列）E、各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；F、设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如KTV场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。G、因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出。【关注点42】：关于夜间通道餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外；【关注点43】：关于货物通道A、通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通；B、由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计；C、货梯不宜安置在步行街主入口的明显位置；D、步行街的货梯（客货梯）一般间隔80100m设一组，吨位为1.62吨，货梯可与主力店合用（百货宜单独设置）；（规划院强制条文已列）E、应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，建议设立专门的泔水或货运通道；G、餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。【关注点44】：关于地下设施A、建议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯；B、为方便超市送、卸货的需要，建议增加卸货平台的规划，并建议在超市区域增加独立的货梯设计；C、为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗；D、为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室；E、建议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；F、地下各设备用房门口通道宽度是否合适？，是否利于设备运输安装和日后维修？G、为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于200平米；H、若超市设置于地下区域，其临时推车停放区周边不宜设置有设备间门口。【关注点45】：关于配套设施A、整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜？货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当？B、不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；C、区域面积设置消防楼梯数量是否过密？建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积；【关注点46】：关于吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处吸烟室，面积在10平米左右，并加设排烟设施。【关注点47】：关于员工休息室应设在B1层靠近员工专用通道附近，面积不小于60（约为步行街建面的0.5%）；【关注点48】：关于垃圾房的建造A、垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域；B、垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；C、考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相对独立的4-5个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60为宜，不建议主力店共用垃圾房；D、关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖，并配置上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯及泄暴口E、适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。【关注点49】：关于步行街油烟排放（另附内容）关于机电系统配置及计量【关注点50】：关于空调系统A、鉴于第三代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、现代化程度高的特点，建议在空调、照明、小动力等方面采用“自动控制系统”设计，兼具手、自动切换功能；其中空调主机采用厂家自主控制系统（制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制），“楼宇自控系统”只采集数据不进行控制，各家商铺支路空调水阀独立控制；照明系统采用“回路控制“设计方式；小动力（插座）部分采用整层控制；B、中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户（如电玩、KTV、影院、酒吧等）系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用；C、由于步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，建议在一层顶部增设侧出风空调设备，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，保证步行街内不出现温度分层现象；D、建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计。【关注点51】：关于用电系统A、是否给供电局预留了（一般为10KV）开闭站的位置并标明？B、所有强弱电间门应向外开；【关注点52】：关于屋顶设施A、屋顶设备层设施的安装位置，建议统一规划、排列所有排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，以免影响塔楼客户、管理公司和公寓楼的办公、居住环境；B、应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；C、除考虑到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；【关注点53】：关于系统计量A、各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理；B、建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；【关注点54】：关于设备房A、相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设置，各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。B、充分考虑设备房的通风和散热问题。C、关于地下室及停车场【关注点55】：关于地下停车场A、人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行；B、进出口设计的合理性，实现“单进单出”；C、车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口；D、针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供其及整座XXX广场日后的使用；E、地下车库必须预留机械停车（规划院强制条文已列），由于机械式停车位的后期维护、保养投入较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，建议不采用该种停车方式；F、IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、停车区域信息显示板“空”与“满”的自动调节等功能；G、为避免今后自行车的乱停乱乱放，影响到广场的整体形象，增加自行车存车处的规划；非机动车停车位：10002500辆（规划院强制条文已列）；H、收费亭面积20002000mm，高2500mm，并安装分体空调；I、车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；J、车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按或纹路设置。【关注点56】：关于地下室广告A、地下停车场应在合适的位置设计按装一定数量的灯箱广告并分区设置。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；转角出口处以灯箱为主；部分位置可考虑集中长条灯箱；B、车场施工同时，必需预留管线和广告所需的取电点；【关注点57】：关于地下餐厅设置在地下室设置600至1000平左右员工餐厅（含厨房）；（规划院强制条文已列）【关注点58】：关于地下室附属功能A、地下出入口是否设计安装门禁、监控？B、为便于设备安装和日后维修，地下各层设计的主力店或次主力店的制冷机房、水泵房、变电所开门应面向车场等开阔区域；C、关于管理用房【关注点59】：关于管理用房面积及标准A、大商业用房面积不宜超过1000平米，不含食堂；（规划院强制条文已列）B、考虑到企业未来与外界沟通的形象，大商业物管用房位置应设置在地上区域，综合体商业用房面C、积不低于1000，且综合体插蜡烛销售部分物管用房面积应参照项目当地相应法规规定住宅管理用房面积提供；D、根据XXX广场的物业管理模式及综合体的产品特点，管理用房中除了大商业管理用房之外（包括大商业中的插蜡烛物业），还要单独设置住宅部分的管理用房；E、住宅部分的管理用房，应严格按照各地方政府规定比例配置，按住宅总建筑面积的5预留，且位置独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题的出现；【关注点60】：关于管理用房设施A、考虑到今后对屋顶设备的维护及人员紧急疏散的需要，建议插蜡烛部分塔楼及商业管理用房，分别在屋顶设计紧急出口；B、管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置淋浴间、更衣室、访亲室；C、员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟排放风道及净化器，上下水、隔油池等设施；D、物管用房内使用相对独立的中央空调，接入相对独立的天然气管道，使用相对独立的上下水。弱电系统（消防、电话、网络）均应相对独立。其在物管用房内的具体点位布置在施工图纸中予以明确。E、商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了XXX在当地的对外形象。F、各城市XXX广场的物业管理用房设计建造标准按照房产技术条件的相关规定设计。【关注点61】：关于管理用房平面功能设计建议、意见反馈形式第三阶段：61单项设计关注内容1、616个单项工程设计（外立面泛光照明景观内装导示系统智能化系统）1个单体建筑方案2、关于外立面及广告位设计【关注点62】：关于外立面设计效果A、商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；B、严禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗。（规划院强制条文已列）C、步行街出入口外立面应设计显明、大气，并配有雨棚及“步行街标识”；D、步行街入口个数设计若在2个以上，应增设门号，便于顾客识别；E凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；一楼橱窗全部为白玻璃；F、塔楼与裙楼之间应有过度结构设计和处理（即不要在一个立面上），防止塔楼坠物伤害广场行人安全及裙楼泛光对塔楼业主的光污染；G、隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；室外应设置大型LED，面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求；（规划院强制条文已列【关注点63】：关于广告位的设计A、重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配；B、XXX广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及内容方面应有不同的定位和区别；C外立面广告位的数量分配原则，应按照08年5月24日集团总裁会会议纪要文件要求执行；D、外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米；(规划院强制条文已列）E、XXX广场、万千百货等主店面，在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；【关注点64】：关于广告位的计量A、所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA系统）；广场LOGO建议由光控开关控制；B、为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表；【关注点65】：关于广告位的制作标准A、灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行；B、灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求；C、内置广告灯箱的灯具应与广告画布保持一定距离，不小于300mm，以免过热引发事故；D、户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理；E、内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音；F、广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理，以避免刮伤顾客；G、处于今后维护、更换、清洁的考虑，楼体外立面广告位建议设计可滑动式爬梯以及吊篮；H、外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护；（二）关于泛光及照明设计【关注点66】：1关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；2“XXX广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果；3广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。4、对泛光照明系统的控制提出具体的控制方式（比如：列不列入楼宇自控系统，还是单独设置一个独立的智能控制系统；分区域或分系统）。5、对泛光照明的开启及熄灯的时间制定具体要求。6、提出控制系统前端设置的位置。（三）关于外环境及景观设计【关注点67】：商业广场及园区1、考虑广场景观整体格调应以简约为主以及维修保养的方便；2、考虑外环境所处地区（尤其是沿河、湖附近或地下水层较浅的区域）以及多功能作用（即可以做临时停车又可以做活动舞台），外广场地面应设计上车条件，为避免今后出现不均匀塌陷现场，应根据地质承载力的实际现状，重点处理基础和垫层，砼垫层至少200MM；3、广场应间隔布置水、电预留接口，便于后期营运需要进行功能调整；4、人防出口、燃气调压站等公共设施外墙的装饰要与周围景观相配合，建议设计成广告位或指引图例，以提高利用价值；5、为满足百货等主力店做各种促销活动的需要，建议门前广场可尽量扩大；6、为保障积水能够迅速排出园区，建议将用于分界的中央通道略低于两侧地面，形成一条自然的导流带，向市政道路分流，避免积水全部流向一侧，造成单侧承受大量积水现象的发生；【关注点68】：关于外广场地砖及铺装1、广场地面应采用防滑、耐用、抗压、便于清洗的材质，建议采用600*600规格的天然石材，面积不宜过大，既便于日后维修更换，更换后色差也不会很突出。2、机动车行使部分厚度建议大于100px或达到上车地面的要求。【关注点69】：关于外广场木装材料外广场木质地板需考虑防腐。由于该种地板下易腐烂有味，不易保养，建议尽量少采用此材料地板；【关注点70】：关于外广场井盖井盖是否采用抗压型并便于开启，金属型井盖、树篦子是否防盗；【关注点71】:关于外广场配套设施1、外广场是否设置保洁取水点并加装计量装置？2、是否满足外广场指定多种经营所需功能设置，包括但不限于：供电、给水、排水？3、所有景观中心配电箱是否有防水、防漏电、防渗外箱？4、所有外场灯柱、雕塑注意防雷电；5、由于地埋灯易损坏、发热烫伤人，建议取消地埋灯；若确需，应慎重选择地埋灯，确保无故障使用寿命，所有选用地灯必须封样处理；6、售卖亭位置及数量，建议广场四个立面外围均增加售卖亭设计，数量每侧应不少于2个；7、外广场扶梯应在实用、美观、便于维护保养等方面综合考虑，建议在设备选型上采用可在室外运行的扶梯，或在扶梯上增加雨棚，且外形风格要与建筑及外环境协调；【关注点72】:关于景观照明灯光是否明确照度，既保证商业的突出性也不影响住宅的使用【关注点73】:关于垃圾箱设置1、外广场垃圾桶是否有可回收和不可回收两部分并配备烟灰缸；2、建议外广场垃圾箱间隔距离应不大于50米，且应靠近绿化带、休闲椅等附近设置；【关注点74】:关于休闲设施中心长椅、休闲椅要坚固，不能轻易拆卸。【关注点75】:关于交通组织及动线1重点关注广场内外动线及交通与城市周边大交通的关系和交通组织；2出于今后维护保养成本以及维修的考虑，汽车坡道周边不建议设计水系景观，以免出现渗漏，增加维修成本；3设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，建议将停车位统一设置在地下；4人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行，并且人行通道要有明显高差，符合人的行走习惯，以免造成行人的摔伤；5交通指示牌是否设置于路口和广场四周？6车行路面（如车库出入口）不宜铺装，如出于环境装饰的需要，可选择彩色水泥或环氧树脂漆工艺处理；7车库出入口道闸应设置在水平路段位置；8为保证小区整体形象、品质，建议道边（含商业和住宅）不设或少设机动车停车位，并在景观设计方案中道边位置兼具拦车桩功能；9应结合实际情况，结合人车动线合理设置公交车站位置；10为保障整体交通流线的通畅，建议尽量减少车行流线对商业广场的穿越；11商场出入口处应避免出现台阶，尽量用缓坡代替；12城市道路的斑马线应在环境设计图中体现出来；【关注点76】：关于坡道及无障碍设计1、主力店正门口通往市政道路的人行过道处，建议增加“无障碍通道”设施；2、出入口、主要道路、主要建筑等应进行无障碍设计，并与城市道路无障碍设施连接；3、园区内的“无障碍通道”建议采用不锈钢护栏制成，避免用土建矮墙显得过于生硬，欠缺一些人文的感觉；4、按规范设计盲道并敷设盲道砖；【关注点77】：绿植配植1、广场隔离用的绿植，建议选用“桧柏篱”；2、墙体绿植目前采用株状植被，最好采用藤蔓状且比较丰茂的植被；3、靠近市政道路的区域，建议采用组团式栽植，以区别于行道树实现空间开敞，透露商业元素；4、若广场空间较大，在不影响立面的情况下，可考虑栽植大规格、分至点高的大树组团；【关注点78】：屋顶花园1、充分考虑屋顶的承载能力，设计合理的覆土厚度，选种的植被应与之相符；2、建议应考虑功能性设置，在允许上人的前提下，考虑设置休闲区域；3、屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置，避免出现向一个方向集中倒流的设计；【关注点79】：竖向及坡度1、在商业广场各面主入口要尽可能减少台阶设计，以坡道设计较合理；2、坡道坡度最大不要超过8；3、建议尽量减少垂直挡墙设计，否则应通过面材美化或采取分层式立体绿化设计；【关注点80】：酒店景观1、重点关注酒店交通与大商业交通的关联度以及对酒店环境景观的影响性；2、酒店门前应设置适当数量的大巴停车位；3、广场地面设计为两边低于中央，形成自然倒流带，避免雨水在酒店前广场汇集；4、建议在酒店靠近路边区域设置出租车临时停靠位置；5、酒店与周边业态的车位应作遮挡，避免其他车辆使用；【关注点81】：灯具及小品1、室外标识位置、移动式花钵及树池摆放位置2、内街道旗灯的旗底端距地面应不小于2米；3、建议前期设计中加大对景观、塑像等的设计投入，使之成为城市区域标志。4、原则上建议尽量不出现垂直挡墙，如出现应立面和坡度做叠错设计美化；【关注点82】：住宅区景观1、为方便通知及公示内容的传达，建议在单栋结构建筑物（如独栋写字楼、公寓）门前增设两块“公告栏”的设计；2、住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；3、关于步行街内装设计（四）关于步行街内装设计【关注点83】：关于商铺立面关于步行街商铺店招门面设计，商铺店招应统一预留标准空间，由商户自行设计安装店招。建议将店招设置在铺门上方，宽度与铺门一致；铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护；【关注点84】：关于步行街通廊地面1、步行街的室内装饰设计：地面以浅米黄进口人造石为主；（规划院强制条文已列）2由哈尔滨二期和成都XXX广场开业后发现，步行街三楼餐饮区的地砖极易被污染，且不易清洁，建议今后更换步行街地砖，特别是餐饮层。3中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。【关注点85】：关于电梯1观光梯井道立面建议采用圆弧形玻璃装饰；2自动扶梯要考虑做防坠网；3.图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙略大，再增加安全玻璃的拦隔；【关注点86】：关于商铺1.目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时，考虑到在周边采用不同灯具予以突出不同的效果，初衷较好、周到，但结合以往的管理经验，各商铺在进行装修、陈列时，周边往往放置高柜，柜内设有点缀照明，为此建议店铺内周边的灯具仍选用普通灯具，仅在电量预留中予以考虑即可，以满足商铺自行改动之需；2.各商铺玻璃门采用的均为1米/扇，请注重合页及地簧的选择，在以往的运营中经常出现玻璃门下垂及无法定位的现象；3.针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装；【关注点87】：关于步行街广告1.步行街商铺间的间隔柱正立面应设计滚轴式广告灯箱，规格可分区域统一；步行街的商铺间隔立柱大部分宽为700mm800mm，建议灯箱外框以柱宽为准，高度以1800mm规格制作为宜；2各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的LOGO电源建议接入商铺自己的配电箱；3广告灯箱应外形美观、醒目，配合步行街整体设计风格；4.“滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计；【关注点88】：关于中央大厅1.中央圆弧大厅地面若采用不锈钢压条作为装饰时，请事先考虑不锈钢压条的材质、长度比，以免在今后的使用中出现翘起、变形的现象，造成磕、绊顾客；2建议观光电梯附近增加广告液晶屏和楼层指示等；3中庭建议设置100千瓦独立促销电源；4所有电线、电缆建议采用阻燃、难燃型号；【关注点89】：关于卫生间1.“卫生间”内建议增加应急照明设计。为体现更为人性化、更加周到的设计及服务，建议在卫生间内增加“母婴护理台”的设计；2.卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜；3.结合商业类公共场所的特点以及出于顾客感官意识及卫生的考虑，建议将目前XXX广场的公共卫生间设计为蹲便器；（残卫不变）；【关注点90】：关于穹顶设计1中央圆弧穹顶务必增加电动升降挂钩装置，以满足实际运营及人身安全的需要；2.为方便在中心圆弧区域悬挂大幅的宣传条幅，建议在中心穹顶设计几处可电动升降的悬挂装置，可遥控；3.顶部弧形穹顶及中央圆弧穹顶设计有电动遮阳帘，在设计选型时请注意轨道、电机、控制机构的选择，以避免后期实际使用时频繁出现问题，起不到设计初衷的作用；4天花板颜色不宜单调,否则渲染不出商业气氛.建议丰富颜色和建筑层次.【关注点91】：关于空调设施1由于三层全层为餐饮店铺，客观环境及顾客相对较为密集，建议该层的空调风口数量及冷量要明显高于其他两层，以保证实际的使用；2各层眺空区域，特别是中心圆弧的空调风口建议采用“螺旋式风口”，以保证风量能够有效地传递，确保该区域的温度；3.出于节能及实际使用效果的考虑，商业部分各个出入口建议安装“水循环冷、暖风幕机”；【关注点92】：关于服务台1.关于服务台，当步行街公共通道长度大于30米且中间有扶梯，可设计在一楼扶梯下面；当通向中庭的公共走道不长时，可将服务台设计在副通道四分之一处的位置；当中心公共过道较长时，每超过200米，增加一个服务台；2.建议消防指示标示尽量做在地面上；【关注点93】：关于休闲设施步行街长度，在廊道内应按适当的间隔距离设置休息区和休闲座椅【关注点94】：关于卫生设施步行街要设置有高品质的垃圾箱，数量与位置应根据步行街长度，以不超过50米一个设置；公共卫生间入口处和主要通道旁应同时设置。(五)关于导示系统设计【关注点95】：室外导示室外交通指示牌、指示图应设置于路口、主入口和广场四周；【关注点96】：室内导示室内交通指示牌主要设置于出入口、交叉口、电梯厅及扶梯上下口处，同时步行街长廊顶部也应根据合理距离吊设导示牌；【关注点97】：导示制作及按装1.灯箱片字体采用透光材料制作，不透明部分应采用铝板或复合板材料制作；2.字体和底板颜色应反差大，字体清晰，中英文对照；3.吊顶灯箱严禁吊装在轻钢龙骨上，必须在楼板上做专用吊装支架；4.固定式应按装牢固，移动式底座应稳固，抗风力强，高大、明显；5光源采用内置日光灯或LED为主。（六）关于智能化系统设计（商业住宅）【关注点98】：大商业广场智能化系统（包括插蜡烛部分）：1设备监控系统（BA）：除包括中央空调系统、冷冻机组系统、给排水系统、变电系统、照明系统、电梯系统等外，还应设置三表自动抄送系统、空调自动计费系统；2办公自动化系统（OA）：包括电子布告管理系统（天气、本广场通知、通告等）、停车管理系统、物业管理计算机系统；3安全防范自动化系统（SA）：电视监控系统；4火灾自动报警及消防联动自动化系统（FA）：包括自动火灾报警系统、自动喷淋系统，并且将楼宇自动化系统（BAS）、消防智能化控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安保智能化系统（SAS）等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制；5根据步行街的形状特点，建议在门禁、监控等系统的设计上应周全考虑，避免造成监控盲点；6.个别项目存在插蜡烛物业的出入口设置在大商业正立面，对插蜡烛物业的安全和大商业的经营活动都会产不利影响，建议尽可能避免此设计结构，若无法避免，必须充分考虑在智能化方面的功能完善和提高。（七）关于建筑单体方案设计住宅智能化系统：安全防范自动化系统（S