协信TOWN城5号地块商业定位和商业规划

协信协信TOWN城城5号地块商业定位和商业规划号地块商业定位和商业规划目录 区域发展现状 项目本体分析 成功案例分析 项目定位建议目录 区域发展现状区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议区域发展分析区域发展分析-区域经济分析区域经济分析渝北区近几年工业和高新技术产业发展迅速，带动渝北区近几年工业和高新技术产业发展迅速，带动区域区域GDPGDP快速上升，从快速上升，从0808年位列主城第三位，且年均增年位列主城第三位，且年均增速排名主城第一位，发展势头强劲，随着保税港区在速排名主城第一位，发展势头强劲，随着保税港区在区域落户，将跟进一步推动经济发展。区域落户，将跟进一步推动经济发展。区域人均区域人均GDPGDP随着经济总量的增长而不断提升，随着经济总量的增长而不断提升，0808年年为为3.33.3万元万元/ /人人，位居主城中游，年均增速，位居主城中游，年均增速29.3%29.3%，高居，高居主城第一位。主城第一位。重庆市重庆市2004-20082004-2008年年GDPGDP及增速（亿元）及增速（亿元） 重庆市重庆市2004-20082004-2008年人均年人均GDPGDP及增速及增速 主城各区域主城各区域GDPGDP走势（单位：亿元）走势（单位：亿元）区域发展分析区域发展分析-产业结构分析产业结构分析年份第一产业第二产业第三产业重庆市渝北区占全市比重(%)重庆市渝北区占全市比重(%)重庆市渝北区占全市比重(%)2004428.0511.532.691112.857.195.141151.9626.372.292005463.4011.812.551259.1267.475.361347.9766.034.902006386.3812.653.271500.9798.226.541564.7972.234.622007482.3914.973.101892.10150.257.941748.0280.254.592008575.4016.462.862433.27189.417.782087.9995.944.5920042004年年20082008年渝北区的产业发展对比情况年渝北区的产业发展对比情况20042004年年20082008年渝北区的产业结构对比情况年渝北区的产业结构对比情况年份第二产业第三产业重庆市渝北区重庆市渝北区200444.3%60.14%40.0%27.73%200541.0%46.43%43.5%45.44%200643.0%53.64%45.0%39.45%200746.0%61.21%42.0%32.69%200847.7%62.89%41.0%31.85%项目所处渝北区，为重庆市近几年重点发展的工业项目所处渝北区，为重庆市近几年重点发展的工业和物流业产地，第二产业在区域和物流业产地，第二产业在区域GDPGDP贡献中占有重要地贡献中占有重要地位，同时随着高新技术和科教业的迅速发展，区域内位，同时随着高新技术和科教业的迅速发展，区域内三产也迅速成长。三产也迅速成长。渝北区二、三产业快速发展，带动产业人口迅速聚渝北区二、三产业快速发展，带动产业人口迅速聚集，二产和三产人口年均增速分别为集，二产和三产人口年均增速分别为8.62%8.62%和和4.45%4.45%，均高于主城区平均水平，区域产业人口的增加对拉动均高于主城区平均水平，区域产业人口的增加对拉动区域内需起到促进作用。区域内需起到促进作用。 年份第二产业第二产业第三产业第三产业主城区主城区渝北区渝北区主城区主城区渝北区渝北区200392.2012.15151.1917.39200493.7811.52154.1419.442005104.1215.76151.0618.232006103.4515.98158.8219.402007107.7316.91169.5420.70年均增速3.97%8.62%2.91%4.45%2002-20072002-2007年重点区域第二、三产业就业人口对照表（万人）年重点区域第二、三产业就业人口对照表（万人）目录 区域发展现状 项目本体分析项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议项目本体分析项目本体分析-项目用地指标分析项目用地指标分析项目在区域范围内规模相对较小，在北部新区项目在区域范围内规模相对较小，在北部新区中不具备较强的优势，开发难度较高。中不具备较强的优势，开发难度较高。 项目本体分析项目本体分析-项目交通分析项目交通分析其它交通其它交通基本情况基本情况火车站火车站重庆最大的火车站“重庆北”距离项目约5公里，初期设计的旅客列车为13对(2008年)，近期14对(2010年)，远期可以达到17对(2015年)。机场机场项目距离重庆江北国际机场约12.5，驱车到机场仅需15分钟左右，重庆江北机场是重庆唯一的国际航空港。港口港口寸滩保税港区占地6平方公里，江岸线长2公里，2009年6月开工建设，二期工程将于2012年建成，2015年三期工程完工，。班次班次班次班次开收班时间开收班时间617617路路206：30-19：00126126路路137：00-19：00610B610B线线137：00-19：00616B616B线线107：00-19：00831831路路56：45-19：15116116路路126：00-20：00786786路路375：00-20：30项目所在片区交通基础设施充足，具有轻轨、铁路、公路、航空等现在多种交通资源，枢纽交通项目所在片区交通基础设施充足，具有轻轨、铁路、公路、航空等现在多种交通资源，枢纽交通优势明显，区域认知度及价值感较高，但周边区域周边配套不足，无法满足住户的日常工作、生活难优势明显，区域认知度及价值感较高，但周边区域周边配套不足，无法满足住户的日常工作、生活难以保障。以保障。项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡；项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底；项目泛周边区域有大量中高端收入居民，项目定位应主要考虑这一客群；项目周边高档社区居住人群项目辐射区域普通社区居民金开快速路过往客流项目本体分析项目本体分析-项目客群分析项目客群分析商业空白较大，潜在购买力较大。处于交通主干道金开大道上，临街，无障碍物遮挡，视觉效果好集客手段多样，区域性集客范围广能满足较多业种业态的选址需求。周边地产项目价格位较高，未来可以以较高的价位租、售商铺。周边在建、拟建商业项目较少，招商难度较低。尚有待开发的空白地段优优势势劣劣势势项目周边人口密度低。周边在建、拟建商业项目少，需要独立支持商业氛围。距离观音桥商圈较近，会出现部分消费外流及截流的现象。商业中心指标较低。目前人流量较少。周边集合了富人区和大众区，客层复杂项目本体分析项目本体分析-项目优劣分析项目优劣分析目录 区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析参考案例分析 项目定位建议参考案例分析参考案例分析1-龙湖晶郦馆龙湖晶郦馆商铺名称商铺名称租金单价租金单价套内面积套内面积月租金月租金韩国餐厅40.00 573.00 22920素食餐厅40.00 288.00 11520富隆酒窖40.00 366.50 14660兰贵吉35.00 374.00 13090康曼61.00 296.00 18056双语书吧25.00 208.00 5200海鲜鲍鱼火锅56.00 315.83 17686.48淮阳菜餐客道70.00 408.00 28560法拉利和玛莎拉蒂汽车展厅85.00 891.84 75806.4汤师傅70.00 408.00 28560高尔夫用具：HONMA120.00 104.00 12480美格尔齿科（德国BEGO种植门诊）65.00 301.00 19565日本料理55.00 303.00 16665健身类冲击波品牌25.00 1482.00 37050爵士岛咖啡30.00 550.00 16500重百超市27.25 1148.00 31283皇鼎浴足45.00 2037.00 91665渔人在线网络会所40.00 575.41 23016.4陶然居40.00 3344.00 133760帝豪量贩式KTV歌城40.00 1842.43 73697.2好利来80.00 151.00 12080绿野花果坊160.00 26.00 4160德力时钟110.00 41.59 4574.9蕉叶30.00 1794.86 53845.86帝豪量贩式KTV歌城40.00 2335.00 93400水晶星座酒店大堂54.40 56.84 3092.096face&face45.00 41.00 1845中国银行70.00 509.03 35632.1茶楼、足浴38.00 1260.00 47880参考案例分析参考案例分析1-龙湖晶郦馆龙湖晶郦馆各业态出租面积占比各业态出租面积占比各业态租金收入占比各业态租金收入占比参考案例分析参考案例分析2 2-大指姆广场大指姆广场区域位置：区域位置：浦东城区中心、联洋国际社区核心要地开业：开业：2005年7月项目规模：项目规模：占地5.2万平方米，总建筑面积11万平方米交通条件：交通条件：794路、东周线、601路、617路、640路、815路、936路、984路、杨高专线等数十条公交线路，贯通整个浦东，但距离2号线地铁有一定距离，因此对浦西人流的吸引力相对较弱商业环境：商业环境：周边大型商业设施较缺乏辐射范围：周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域客户定位：客户定位：主力消费人口为追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士，年龄在2545岁左右项目情况项目情况参考案例分析参考案例分析2-大指姆广场大指姆广场大拇指广场以块状规划，共22个建筑体块，物业组合为3万平方米四星级酒店和8万平方米的商业；广场内商业布局主要以功能板块划分：餐饮区、购物区、生活区和文化区。大建筑布局：大建筑布局：在建筑设计以前，主力商家已定，根据其对建筑规划特殊要求，一般位于较大的建筑单体；主力商家位于广场两侧，便于组织人流。小建筑布局：小建筑布局：中央广场四周设置包容性较强的中低层建筑，便于分割租售动静分布：动静分布：静区：在商场北面设置展览馆、艺术馆、咖啡等业态，因此人流较小，主要以艺术赏析和咖啡吧为主；动区：以中央广场为中心，四周设置休闲娱乐及餐饮等业态，人流较大，是商场人流的主要聚集区域。参考案例分析参考案例分析2-大指姆广场大指姆广场以主力店为支撑，次主力店为依附，品牌连锁店为互补，达到客源共享；主力店：次主力店：中小型品牌专卖=2：1：1.5；主力店引入家乐福，极大吸引了客源。参考案例分析参考案例分析2-大指姆广场大指姆广场参考案例分析参考案例分析2-大指姆广场大指姆广场大拇指广场位于城市扩散和人口导入的浦东世纪公园区域，周边大拇指广场位于城市扩散和人口导入的浦东世纪公园区域，周边1515万人口的万人口的中高档社区为大拇指广场提供了充足的客源中高档社区为大拇指广场提供了充足的客源大拇指广场位于杨高路旁，总建筑面积11万平方米，其中纯商业8万平方米，酒店3万平方米。商铺出租率98，且商铺租金高达10元/平方米/日，目前平均日客流量为36万。参考案例分析参考案例分析2-大指姆广场大指姆广场大拇指广场采用围合式空间布局，小品体现现代自由主义建筑风格，为顾客提供全新的视觉感大拇指广场采用围合式空间布局，小品体现现代自由主义建筑风格，为顾客提供全新的视觉感受受大拇指广场规划布局优点分析：大拇指广场规划布局优点分析：大拇指广场以小块体、组团围合式购物广场取代传统单体式MALL，布局规划上皆由一系列大小不等的建筑有机结合，这种布局规划降低了商业建筑的高度，人流动线由传统的垂直动线转变为垂直平面交错结合的方式；大拇指广场注重建筑形态的个性化、讲究绿化景观与商业建筑有机融合的氛围，“现代自由主义建筑风格”、“开敞式绿化广场”、“步行街”、“走廊”、“天桥”等增加了购物的情趣性，成为吸引消费者的重要因素。参考案例分析参考案例分析2-大指姆广场大指姆广场大拇指广场业态功能特征：卖场餐饮聚集人气、消化面积，休闲零售补充功能、促进支持大拇指广场业态功能特征：卖场餐饮聚集人气、消化面积，休闲零售补充功能、促进支持大拇指广场功能布局情况：大拇指广场业态组合中以卖场、餐饮比例最高，占总商业业态61%。这是由于大拇指广场周边居住人群多、写字楼办公人群少，卖场与餐饮不仅满足了周边人群的生活消费需求，而且是商业中心聚集人流、消化面积的最重要手段；休闲娱乐与零售购物不仅丰富了商业业态功能，起到互补作用，而且对于留驻客流起到了积极的促进作用。主力店主要商家功能布局特征功能布局特征家乐福好乐迪糖朝、许留山、廊桥创意服饰、美颂巴黎、证大现代、艺术会馆地下1F为家乐福及车库，沿次要道路集中分布服务型业态，沿主要道路及广场区域分布餐饮、零售、娱乐、文化艺术等参考案例分析参考案例分析2-大指姆广场大指姆广场以主力店奠定项目的不可替代性，用特色餐饮休闲娱乐提高本项目的功能附加值。以主力店奠定项目的不可替代性，用特色餐饮休闲娱乐提高本项目的功能附加值。p在非商业中心区域里，周边拥有大量居住人群的商业项目，如何吸引和聚集人气是项目成功与否的先决条件；p而卖场与餐饮两大拥有聚集人气的有利武器是项目业态组合中不可替代的部分，且其比例应占大部分；p适当的休闲娱乐与零售购物能成为周边居住人群生活中的一部分，是促进人气、提升项目影响力的推进器；p富有个性化的创意小品，现代自由主义的建筑风格，是吸引、触动消费者体验及其消费的重要因素。参考案例分析参考案例分析2-大指姆广场大指姆广场大拇指广场成功的关键驱动因素：大拇指广场成功的关键驱动因素：p在非商业中心区域里，周边拥有大量居住人群的商业项目，如何吸引和聚集人气是项目成功与否的先决条件；p而卖场与餐饮两大拥有聚集人气的有利武器是项目业态组合中不可替代的部分，且其比例应占大部分；p适当的休闲娱乐与零售购物能成为周边居住人群生活中的一部分，是促进人气、提升项目影响力的推进器；p富有个性化的创意小品，现代自由主义的建筑风格，是吸引、触动消费者体验及其消费的重要因素。外因：外因：区位优势：交通便利：市场空缺：内因：内因：规模优势：高端时尚形象：规划设计：案例借鉴：案例借鉴：定位于文化休闲广场，广场内部处处该主题，如廊桥服饰艺术馆；开放式的广场布局，主力店家乐福位于端部，餐饮围绕中心广场呈环形分布，最大限度增加商业空间与人流的互动；潮流、动感、品位、活力、共享、趣味潮流、动感、品位、活力、共享、趣味参考案例分析参考案例分析2-大指姆广场大指姆广场参考案例分析参考案例分析-商业综合体成功的关键因素商业综合体成功的关键因素时尚的、现代的、活力的、开放的、多元的时尚的、现代的、活力的、开放的、多元的当地人常来，旅游者知晓当地人常来，旅游者知晓优越的交通优势优越的交通优势位于城市重要交通主干道旁边，公共交通系统发达。具有较高的地块价值、商业价值和城市价值，且周边有大量人口支撑。停车位等硬件条件优越功能多元功能多元集合购物、餐饮、休闲、娱乐、体验等功能于一体，强调商业、休闲娱乐的互动，能够给消费者留下深刻印象。 功能定位依托差异化定位 抓住体验经济时代的机遇最具活力气息最具活力气息通过引入主力店，加强休闲、娱乐功能的比重和特色，以共享、自由、变化、品位等成为都市活力示范极。利用主力店的成熟经营模式和广告宣传，快速聚集人气，提高项目知名度。走时尚路线走时尚路线城市最时尚、最具活力的地方，引领时尚体验的潮流大势，引入区域目前需求强烈但尚未出现的成熟业态。既是本地消费者乐于向往的场所，又能吸引外来游客案例总结案例总结目录 区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议项目定位建议项目定位分析项目定位分析-项目主题定位项目主题定位p商业概念： 时尚生活中心Life Style Center 诉求以生活品位为出发点、以时尚品位为价值核心，为消费需求日 益多元化的中高端消费者提供拥有现代时尚生活品位的消费场所、 聚会场所、体验场所、沟通场所，为消费者提供多元化的消费体验。p商业主题： 时尚生活新标准 New Standard of Life Fashion life + 融合运动天地、影院、休闲中心、时尚生活品牌店、时尚品牌旗舰店、特色美食、休闲餐饮、儿童天地等不同创意的全新生活体验。p释义：项目整体项目整体商业功能商业功能休闲功能休闲功能文化功能文化功能娱乐功能娱乐功能保健功能保健功能餐饮功能餐饮功能社区公共社区公共服务功能服务功能购物功能购物功能项目定位分析项目定位分析-项目功能定位项目功能定位p功能定位：家庭型新生活方式中心p购物：设置满足生活必须的超级卖场，同时加强时尚元素，增加时尚品牌和潮流品牌的比例和数量；另外，加强主题餐饮的比例，提高家庭消费的频率；p餐饮：针对写字楼的商务客群、周边的家庭客群、购物人群设置相关的休闲餐饮、商务餐饮和主题餐厅；p娱乐：设置影院KTV，突出娱乐元素，成为区域内休闲娱乐中心；项目定位分析项目定位分析-项目档次定位项目档次定位根据重庆市及北部新区实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目初期应为中档；后期可通过成功经营逐步将本项目整体品质提升至中高档，同时调高零售比例，增加日间留客能力。因此出于上述三方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：中档，局部高档中档，局部高档项目各业态应以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动项目项目各业态应以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动项目的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足北部新区庞大的主流需的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足北部新区庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。项目定位分析项目定位分析-项目案名解析项目案名解析立意：立意：时尚现代、简洁干净，琅琅上口，便于记忆，产生丰富的联想；点明是协信开发的新一代购物中心，同时也与项目的大命名形成系统性；“ 强调提倡一种新的生活方式，强调项目的高品质属性，强调项目全新业态组合模式，引导区域乃至重庆市的全新生活方式。项目定位-1F-1F业态布局规划业态布局规划主力商户主力商户餐饮：金钱豹、餐饮：金钱豹、101101牛排牛排零售：环球免税店等零售：环球免税店等珠宝：周生生，周大福等珠宝：周生生，周大福等生活配套：移动，银行等生活配套：移动，银行等金阁银杏金阁银杏环球免税店环球免税店赛百味赛百味味千拉面味千拉面移动移动电信电信生活配套生活配套史努比史努比巴巴布布豆豆斯巴达克斯巴达克网络会所网络会所DQDQ银银行行美滋美滋唐纳唐纳美丽田园美丽田园101101牛排牛排人流动线人流动线人流动线人流动线人流动线人流动线周大福周大福周生生周生生丝芙兰丝芙兰银银行行银银行行项目定位-2F-2F业态布局规划业态布局规划金阁银杏金阁银杏钱柜钱柜KTVKTV玛花玛花纤体纤体亚力山大会馆亚力山大会馆北海道北海道唐都恩乐唐都恩乐雪茄吧雪茄吧王品王品牛排牛排巨鲸肚黑巨鲸肚黑暗餐厅暗餐厅代官山代官山棒约翰棒约翰欧洲房子欧洲房子音乐音乐房子房子小猪噜噜小猪噜噜百怡咖啡百怡咖啡金翠河金翠河斗牛士斗牛士美吉姆早教美吉姆早教鼎泰丰鼎泰丰迪士尼迪士尼主力商户主力商户餐饮：金阁银杏、王品牛排、代官山餐饮：金阁银杏、王品牛排、代官山零售：小猪噜噜，迪士尼、好孩子零售：小猪噜噜，迪士尼、好孩子亲子乐园：美吉姆早教亲子乐园：美吉姆早教娱乐：钱柜娱乐：钱柜KTVKTV、音乐房子、音乐房子休闲：亚力山大会馆、北海道、百怡咖啡休闲：亚力山大会馆、北海道、百怡咖啡好孩子好孩子项目定位-3F-3F业态布局规划业态布局规划华谊院线华谊院线厨房制造厨房制造主力商户主力商户院线：华谊、百老汇等院线：华谊、百老汇等餐饮：厨房制造、王子饭店等餐饮：厨房制造、王子饭店等业态归类业态归类规划业态规划业态分项面积（）分项面积（）目标商家例举目标商家例举租金预计（元租金预计（元/ /月月/ /）月租金预计（元）月租金预计（元）超市外租区超市外租区20002000龙凤饰品、缤果、福奈特龙凤饰品、缤果、福奈特150150300000300000超市超市40004000新世纪、永辉新世纪、永辉3030120000120000生活配套生活配套900900银行银行400400招商银行、渣打银行招商银行、渣打银行2002008000080000通讯营业厅通讯营业厅200200移动、联通移动、联通1501503000030000电信营业厅电信营业厅100100电信电信1501501500015000鲜花礼品店鲜花礼品店5050绿野花果坊绿野花果坊10010050005000烟酒专卖店烟酒专卖店1001002002002000020000茶叶专卖店茶叶专卖店5050竹叶青、天福茗茶竹叶青、天福茗茶2002001000010000零售业态零售业态26002600环球免税店环球免税店15001500环球免俗店、中服免税店环球免俗店、中服免税店150150225000225000化妆品专卖店化妆品专卖店400400丝芙兰、屈臣氏丝芙兰、屈臣氏1801807200072000珠宝店珠宝店300300周大福、周大生周大福、周大生2002006000060000儿童服饰儿童服饰400400小猪噜噜、迪士尼小猪噜噜、迪士尼1001004000040000休闲服务休闲服务11001100网络会所网络会所400400斯巴达克斯巴达克50502000020000美体护理美体护理200200美丽田园、億念美美丽田园、億念美404080008000早教中心早教中心300300美吉姆、爱儿玛美吉姆、爱儿玛40401200012000美容美发美容美发200200匠人组合、发裁轩匠人组合、发裁轩80801600016000餐饮娱乐餐饮娱乐1100011000茶餐厅茶餐厅300300金翠河、四季雅苑金翠河、四季雅苑50501500015000西式快餐西式快餐400400SUBWAYSUBWAY、布农阿努、布农阿努60602400024000中式快餐中式快餐400400乡村基、味千拉面乡村基、味千拉面60602400024000书吧书吧/ /茶房茶房300300第第5 5季、每时每刻季、每时每刻60601800018000酒吧酒吧200200后宫、本色后宫、本色80801600016000咖啡店咖啡店200200百怡、啡可百怡、啡可60601200012000面包房面包房100100面包新语、华生园、沁园面包新语、华生园、沁园1501501500015000特色餐饮特色餐饮400400韩式烧烤、御粥坊、养生汤馆韩式烧烤、御粥坊、养生汤馆60602400024000红酒雪茄吧红酒雪茄吧100100富隆酒窖富隆酒窖1001001000010000健身房健身房+ +足浴足浴10001000亚历山大、北海道亚历山大、北海道50505000050000特色西餐特色西餐500500斗牛士、斗牛士、101101牛排牛排55552750027500大型中餐大型中餐20002000金阁银杏、苏浙汇金阁银杏、苏浙汇5555110000110000特色中餐特色中餐10001000王子饭店、厨房制造王子饭店、厨房制造50505000050000KTVKTV25002500钱柜、欢唱钱柜、欢唱4040100000100000私家菜馆私家菜馆15001500巴渝寒舍、寻常故事巴渝寒舍、寻常故事45456750067500电影院电影院电影院电影院35003500金逸、正天、华谊兄弟金逸、正天、华谊兄弟4040140000140000汇总汇总250002500017360001736000元元/ /月月项目定位分析项目定位分析-项目业态分析项目业态分析在开业后经营2-3年后，租金随着业态调整和递增，预计租金年增长在8%左右。汇报完毕汇报完毕