房地产基本制度与政策

房地产法律制度与政策房地产法律制度与政策主讲主讲 郑润梅郑润梅2012年年4月月第一部分 中国房地产法律制度与政策的概况一、房地产业及相关知识n1房地产业？n 房地产业是从事房地产有关的投资、开发建设、经营、管理、服务的行业，是一个集多种经济活动为一体的产业，是现代国民经济中的一个重要行业。 房地产的产业关联和影响：建筑建筑金融金融房地产房地产 业业劳动力及劳动力及专业服务专业服务 国民经济国民经济城市功能城市功能土地土地城市建设城市建设2、房地产业的基本架构n1生产环节 n2流通环节 n3 . 消费环节n 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业，是国民经济发展的一个基本的生产要素。 二、房地产法？n 房地产法是规范房地产相关活动的法律、法规及规范性文件的总称。即调整房地产权属、房地产开即调整房地产权属、房地产开发经营、房地产交易、房地产发经营、房地产交易、房地产管理等过程中发生的各种关系管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。的法律规范的总称。三、我国房地产法律制度发展历程n（一）城市土地制度的改革土地制度改革n（二）城镇住房制度的改革住房制度改革n（三）房地产法的发展历程（一）土地制度改革n 1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以以照法律规定转让，土地有偿、有期限使用制度得以建立，同年12月全国人大通过修改中华人民共和国土地管理法（1986年制定）、1991年国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法土地方面的法律法规等规范性文件.docn土地制度改革的核心土地制度改革的核心n 建立以土地公有为基础、以建立以土地公有为基础、以土地有偿使用为核心、具有中国土地有偿使用为核心、具有中国特色、适用市场需要的土地使用特色、适用市场需要的土地使用制度。制度。（二）住房制度改革n 历经三十多年，大约经历了三个阶段：n 11978-1988年的探索试阶。售房试点、大幅度提租阶段n 21988-1998年全国逐步推开和深化阶段。制定城镇住房制度改革纲领性文件、全面推进和配套改革阶段 n 31998年至今城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段。实行的住房分配货币化，建立住房保障制度。1、19781988年 探索试阶n住房制度改革起始于1978年邓小平关于住房问题的讲话。1979年开始实行向居民全价售房的试点。n 1982年开始实施“三三制” 补贴出售新建住房方案。由于该方案设计上存在的问题于1985年停止（未（未触动低租金旧公房，个人缺乏触动低租金旧公房，个人缺乏购买动力购买动力；住房；住房建设资金不能自身循环，国家、企建设资金不能自身循环，国家、企业难长期负重）业难长期负重）。n 1985年实施“提租补贴、租售结合、以租提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革促售、配套改革”的住房租金制度改革试点。“城镇居民城镇居民个人可以购买房个人可以购买房屋，也可以自己屋，也可以自己盖盖。住宅出。住宅出售后，房租恐怕售后，房租恐怕要调整。要调整。2、1988-1998年全国逐步推开和深化阶段n 1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，肯定试点经验，推出关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，正式施行住房市场租金住房市场租金。n 1991年6月，国务院发出关于继续积极稳妥地进行关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知城镇住房制度改革的通知规定，在规定住房面积内，职工购买房实行标准价标准价。 n 同年 11月，发布关于全面进行城镇住房制度改革关于全面进行城镇住房制度改革的意见的意见，这是我国住房制度改革的一个纲领性文件。 公房从实物福利分配逐步转变为货币工资分配，住房作为商品进入市场。8888年下半年出现严重的通货年下半年出现严重的通货膨胀，使较大幅度提租补贴膨胀，使较大幅度提租补贴方案的实施遇到很大困难从方案的实施遇到很大困难从而夭折。试点城市试图而夭折。试点城市试图“甩甩包袱包袱”在标准价基础上优惠在标准价基础上优惠折扣出售公房。折扣出售公房。； 3、 1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段n1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系次城镇住房供应体系城镇住房供应体系（1998）：n 1发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。n 2对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。n 3发放住房补贴。房价收入比（即本地区一套建筑房价收入比（即本地区一套建筑面积为面积为60m2的经济适用住房平均的经济适用住房平均价格与双职工家庭年平均工资之价格与双职工家庭年平均工资之比）比）4倍，政府和单位对无房和倍，政府和单位对无房和住房面积未达到规定标准的职工住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。实行住房补贴。新建的经济适用住房实行新建的经济适用住房实行政府指导价，按保本微利政府指导价，按保本微利原则出售（原则上企业管原则出售（原则上企业管理费不超过理费不超过2%、开发利、开发利润不超过润不超过3%），使中低），使中低收入家庭有能力承受。收入家庭有能力承受。最低收入家庭，由政府最低收入家庭，由政府或单位提供廉租住房；或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住适用住房等普通商品住房；对高收入家庭购买、房；对高收入家庭购买、租赁的商品住房实行市租赁的商品住房实行市场调节价。场调节价。限价商品房（2007）n 2007年国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。提出了对“中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济适用房的办法解决”。 这是中国房改历程中的一个新的里程碑。 公共租赁住房（2011）n2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭（夹心层）住房困难。不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入不济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房房这就是人们常说的这就是人们常说的“夹心层夹心层”。（三）房地产法的发展历程n1、经历n 1994年7月第八届全国人大第八次会议通过了中华人民共和国城市房地产管理法（1995年I月1日实施）。n 这是我国房地产法制建设中的一个重要里程碑，是我国房地产市场建立的标志。（三）房地产法的发展历程n 此后，围绕房地产管理法，国家相继出台了一系列相关法规。n 自此，我国初步建立了较完整的房地产法律体系19941994年年城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法； 19951995年年城市房屋租赁办法城市房屋租赁办法、城市房城市房地产转让管理规定地产转让管理规定；19971997年年城市房屋权属登记管理办城市房屋权属登记管理办；20012001年年商品房销售管理办法商品房销售管理办法。2、房地产法律体系体系、房地产法律体系体系n 中国房地产法是由众多的房地产法律规范组成为一个整中国房地产法是由众多的房地产法律规范组成为一个整体体系。由三部分立法组成：体体系。由三部分立法组成：n一是综合的法，一是综合的法，宪法宪法、民法通则民法通则、物权法物权法等法律中的有关规定。等法律中的有关规定。n二是专门的法，二是专门的法，城市规划法城市规划法、土地管理法土地管理法、城市房地产管理法城市房地产管理法、建筑法建筑法等以及它们的实施条例、等以及它们的实施条例、细则、办法之类。细则、办法之类。n三是相关的法，如三是相关的法，如合同法合同法、担保法担保法、环境保环境保护法护法、森林法森林法、草原法草原法、渔业法渔业法、婚姻婚姻法法、继承法继承法等法律中的有关规定。等法律中的有关规定。我国房地产法律体我国房地产法律体系系.docx2021-10-1419总结：n（一）房地产法律制度建设n1、制度先行n2、法律规范n（二）房地产市场规范n1、法律手段n2、行政手段n3、经济手段2003至2010房地产调控政策汇总.doc总结：n（三）房地产法律实施的问题n1、土地制度较完善，实施中容易出现的问题：规避法律，以地方、公益利益为名，行政操作。n2、房地产开发经营制度设置较细化，实施中存在的主要问题是法律概念界定模糊，存在可操作性问题。n3.房地物业管理n 法律制度建设完善度不够。第二部分 房地产法律制度房地产法律制度规范范围保有房屋 买房子 盖房子 取得土地根据图示过程，房地产法律根据图示过程，房地产法律规范的范围或对象分为两大规范的范围或对象分为两大块四部分。两大块有：块四部分。两大块有：1、土地、土地 3、房屋、房屋四部分：四部分：1、土地取得、土地取得2、房屋建设、房屋建设3、房地产经营、房地产经营4、房地产产权、房地产产权土地土地制度设计 土地流转规范 土地资源保护土地权属保护根据图示可以理解，由根据图示可以理解，由于土地本身的属性和历于土地本身的属性和历史承载，土地史承载，土地 法律制度法律制度设计必然是以土地保护设计必然是以土地保护和利用为核心。和利用为核心。房屋房地产制度设计 物业管理 房地产经营房地产开发根据图示可以理解，房根据图示可以理解，房地产法律制度设计有三地产法律制度设计有三部分构成：部分构成：1、房地产开发、房地产开发2、房地产经营、房地产经营3、物业管理、物业管理一、土地法律规范主要法律依据： 1、土地管理法 2、城乡规划法 3、合同法 4、城镇国有土地使用权出让转让暂行规定（一）土地所有权制度 国家所有1、土地所有权类型 集体所有宪法宪法第十条第十条“城市的土地属城市的土地属于国家所有。于国家所有。 农村和城市郊区农村和城市郊区的土地，除由法的土地，除由法律规定属于国家律规定属于国家所有的以外，属所有的以外，属于集体所有；宅于集体所有；宅基地和自留地、基地和自留地、自留山，也属于自留山，也属于集体所有集体所有。” ” 2、土地所有权的法律限定n（1）禁止买卖n（2）单向流转n（3）两权分离宪法宪法、土地管理土地管理法法均规定均规定国家为了公国家为了公共利益的需共利益的需要，可以依要，可以依照法律规定照法律规定对土地实行对土地实行征收或者征征收或者征用并给予补用并给予补偿。偿。土地管理法土地管理法规定规定“任任何单位和个人不得侵占、何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可转让土地。土地使用权可以依法转让。以依法转让。”（二）土地使用权n1、土地使用权取得方式n 划拨n 出让（1）土地使用权划拨限定性用地n 土地使用划拨权是土地使用者政府批准，缴纳一定得补偿安置等费用后取得的国有土地使用权方式。为此，n 1、政府行政行为（实施者和用地者）；n 2、划拨土地使用权无偿、无限期；n 3、划拨具有社会公益性。n为此，决定了划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限。1 1、国家机关、国家机关用地。用地。 2 2、军事设、军事设施用地。施用地。 3 3、城市基、城市基础设施用地。础设施用地。 4 4、城市公、城市公益事业用地。益事业用地。 5 5、国家重、国家重点扶持的能源、点扶持的能源、交通、水利等交通、水利等项目用地。项目用地。国企改制中划拨土地使用权的处理n法律依据国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定n处置方式出让、租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。”国有企业改造或改组为国有独国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过方式的期限不超过5年年.（2）土地使用权出让规范性用地n 土地使用权出让，是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。为此n1、行为的民事（政府的双重角色）；n2、使用的限制性的；n3、权利的物权性居住用地居住用地7070年；工业用地年；工业用地5050年；年；教育、科技、文化、卫生、体教育、科技、文化、卫生、体育用地育用地5050年；商业、旅游、娱年；商业、旅游、娱乐用地乐用地4040年；综合或其他用地年；综合或其他用地5050年，年，n（3）土地使用权出让方式：n 协议、招标、拍卖（1988国务院55号令）n 招标、拍卖、挂牌（2007国土39号令）n招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第二条规定“挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。n”n 物权法137条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”n 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第4条做了相同规定。3、土地确权登记n 我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。1、宅基地用地登、宅基地用地登记记2、土地承包经营、土地承包经营权登记权登记1、国有土地使用权抵押登记；、国有土地使用权抵押登记；2、国有土地租赁权登记；、国有土地租赁权登记；3、地役权登记；、地役权登记；4、经拍卖承包的集体荒山、荒、经拍卖承包的集体荒山、荒地等的抵押登记。地等的抵押登记。（三）土地管理制度n1、制度设计基础n 资源生存和生活n土地的两大属性n 资产发展和建设土地管理法第1条“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。” n2、制度设计的宗旨n 资源珍惜、保护（以确保人类的可持n 续发展）n 资产开发、利用（有利于建设的发展n 经济）n3、制度设计的方针 n 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。 n4、制度实施的基本保障规划n 任何法律规法的实施均以规划为依据！5、土地制度体系n（1）土地利用规划制度土地利用的依据n（2）土地用途管制制度土地配置的依据n（3）耕地占补平衡制度保护耕地的依据n（4）土地征收制度城乡土地调整的依据n（5）土地登记制度土地权属确认的依据n（6）土地评价制度土地收益保障的依据n（7）土地整理复垦制度土地节约利用依据二、房地产开发经营主要法律依据：1、房地产管理法2、物权法3、建筑法4、合同法5、担保法 城市房地产管理法第2条第3款规定：房地产开发是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 城市房地产开发经营管理条例第2条规定：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 两者在限定条件上做了相同规定：即国有土地上实施。（一）房地产开发房屋建设n 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1、立项核准选址、定点选址、定点土地二级开发土地二级开发土地一级开发土地一级开发可行性研究报告可行性研究报告项目立项项目立项用地预审用地预审项目立项及项目立项及可行性研究可行性研究 确定规划确定规划 设计方案设计方案 并获得许并获得许可可 申请两证申请两证国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）规定及政府核准的投资项目目录1、工程规划许可2、用地规划许可国土资源部令第 27 号 建设项目用地预审管理办法（2001.6.28颁布 2004.10.29修订）2、确定规划设计方案获得规划许可申请申请选址规划选址规划意见通知书意见通知书申请申请建设建设 用地规划用地规划许可证许可证 规划设计规划设计条件审批条件审批 市政配套市政配套 设计设计 设计方案设计方案 审批审批 申请申请建设建设 工程规划工程规划许可证许可证 申请申请规划设计条件通知书规划设计条件通知书及及用地红线图用地红线图委托勘察设计并作出规划设计方案委托勘察设计并作出规划设计方案完成人防、消防、环保、节水、绿化及项完成人防、消防、环保、节水、绿化及项目规划设计方案审核目规划设计方案审核市政配套设计方案综合图会签市政配套设计方案综合图会签规定了用地性质、位置和界限规定了用地性质、位置和界限3、取得土地使用权拟定征地方案拟定征地方案申请建设用地申请建设用地受理、审批土地受理、审批土地确定征地方案确定征地方案发布征地公告发布征地公告实施征地补偿安置实施征地补偿安置颁发颁发建设用地批准书建设用地批准书拟定拆迁安置方案拟定拆迁安置方案提出拆迁申请提出拆迁申请颁发颁发房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证发布拆迁公告发布拆迁公告召开拆迁动员会召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置签订拆迁补偿协议，进行安置签订房屋拆迁责任书签订房屋拆迁责任书土地土地一级一级开发开发集集体体土土地地征征用用程程序序拆拆迁迁安安置置程程序序新增建设用地新增建设用地有偿使用税有偿使用税超转人员安置费超转人员安置费新菜地开发新菜地开发建设基金建设基金地上地上物补物补偿费偿费取得土地使用权n（1）土地征收的主要税费：青苗及树青苗及树木补偿费木补偿费劳动劳动力安力安置费置费土地补土地补偿费偿费征地管征地管理费理费耕地占耕地占用税用税耕地开耕地开垦费垦费征收土地存量土地取得土地使用权n（2）存量土地拆迁安置的主要税费：）存量土地拆迁安置的主要税费：n国有土地房屋拆迁补偿费国有土地房屋拆迁补偿费n集体土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费n城市房屋拆迁搬家补助费城市房屋拆迁搬家补助费n拆迁标准租私房资助费拆迁标准租私房资助费n提前搬家奖励费提前搬家奖励费n临时安置补助费（周转费）临时安置补助费（周转费）n停产停业综合补助费停产停业综合补助费n一次性异地安置补助费一次性异地安置补助费n危旧房改造区内的拆迁安置补偿费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费n房屋拆迁管理费房屋拆迁管理费n房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费n危改小区树木移植费危改小区树木移植费n园林部门所有树木补偿费园林部门所有树木补偿费 4、建设阶段开工前期开工前期准备工作准备工作工程建设工程建设招投标招投标开工手续开工手续的办理的办理工程施工工程施工（1）开工前期准备工作n开发项目的勘察设计开发项目的勘察设计n项目开工计划的审批与备案项目开工计划的审批与备案n交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费供热厂建设费、供电贴费n办理办理“四源四源”接用手续接用手续n设计单位出报批图、施工图设计单位出报批图、施工图n编制、报送工程档案资料编制、报送工程档案资料n办理消防审核意见表办理消防审核意见表n审批人防工程、办理人防许可证审批人防工程、办理人防许可证（2）房地产开发项目招投标n法律依据招投标法2000.1n 房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。因此，通过招标投标承包工程项目也是一种商业行为。承发包双方之间存在着经济上的权利和义务关系，必须通过合同予以约定和明确。（3）申请施工许可证n 建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据房屋权属登记的主要依据之一。n 当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。5、竣工验收n（1）内容）内容n 开发项目、人防工程及规划验收与备案开发项目、人防工程及规划验收与备案n（2）文件）文件n 领取领取工程质量竣工核验证书工程质量竣工核验证书n 建设工程档案资料的报送移交建设工程档案资料的报送移交n 商品住宅性能认定商品住宅性能认定n 竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记n（3）质量保证（购房合同的补充）质量保证（购房合同的补充）n 住房使用说明书住房使用说明书n 房屋质量保证书房屋质量保证书应当对住宅应当对住宅的结构、性的结构、性能和各部位能和各部位（部件）的（部件）的类型、性能、类型、性能、标准等作出标准等作出说明，并提说明，并提出使用注意出使用注意事项事项房地产开发企业对销售房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产任的法律文件，房地产开发企业应当按开发企业应当按住宅住宅质量保证书质量保证书的约定，的约定，承担保修责任。承担保修责任。 质量保修n 房屋建筑工程质量保修办法规定，房屋建筑工程的最低保修期限： （一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年； （五）装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。（二）房地产经营销售1、房地产销售提交完成提交完成建设项目建设项目投资证明投资证明签署签署预售商品房预售商品房预售款预售款监管协议监管协议办理办理商品房商品房预（销）售预（销）售许可证许可证及及销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介代理机构代理机构进行销售进行销售与购房者与购房者签订签订买卖契约买卖契约楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书办理产权办理产权立契过户立契过户手续手续前期物业前期物业管理单位管理单位招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批签署签署物业管理物业管理委托合同委托合同居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综合验收合验收商品房销售许可证n 商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行房屋销售的标志，否则，房地产开发商的销售行为同样是无效的。n预售期房n现售现房（1）商品房现售许可n商品房现销售许可证的取得条件：1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4.已通过竣工验收；5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实。（2）商品房预售许可n 商品房预售许可证的取得要符合下列条件：1.项目取得建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.国有土地使用证；4.建设工程工程施工许可证；5、已投入的工程建设资金达到总投资的25以上；6、确定施工进度和竣工交付时间。n 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，规定了预售许可证对房地产买卖合同效力认定的作用。第第2条条“出卖人未取得出卖人未取得商品房预售许可证明，商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，商品房预售许可证明的，可以认定有效。可以认定有效。”（3）商品房预售登记）商品房预售登记n 1、城市房地产管理法城市房地产管理法第第44条第条第2款规定款规定“商品房预售人应当按照国家有商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案产管理部门和土地管理部门登记备案”。 2、城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法第第10条规定条规定“商品房预售，开发企业应当与商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起日内持商品房预售合同在签约之日起日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续地管理部门办理登记备案手续”。 2、商品房买卖合同n（1）合同形式及登记n（2）商品房销售广告n（3）认购书、订购书（1）合同形式及登记n 商品房销售管理办法第16条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”n 签订正规商品房买卖合同后，在规定的时间内应向房地产主管部门办理备案登记，该登记具有两个效力：其一，买卖合同登记是办理房产证的前提；其二，取得物权效力。 物权法物权法第第20条规定：条规定：当事人签订当事人签订买卖房屋或买卖房屋或者其他不动者其他不动产物权的协产物权的协议，为保障议，为保障将来实现物将来实现物权，按照约权，按照约定可以向登定可以向登记机构申请记机构申请预告登记。预告登记。预告登记后，预告登记后，未经预告登未经预告登记的权利人记的权利人同意，处分同意，处分该不动产的，该不动产的，不发生物权不发生物权效力。效力。（2）商品房销售广告n 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的大影响的，应当视为要约视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”（3）商品房预售认购书）商品房预售认购书n 最高人民法院最高人民法院解释解释的第的第4条、第条、第5条对商条对商品房预售认购书法律效力作了规定：品房预售认购书法律效力作了规定：n 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 n 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销商品房销售管理办法售管理办法第第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。为商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（一）当事人名称或者姓名和住所 ；（二）；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式商品房基本状况；（三）商品房的销售方式 ；（四）商品房价款的确定方式及总价、付款（四）商品房价款的确定方式及总价、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期期 （六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（九）面积差异的处理方式 （十）办理产权（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法登记有关事宜；（十一）解决争议的方法 （十二）违约责任；（十三）双方约定的其（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。他事项。(4)面积误差的处理n 解释第14条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：n （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持： n （二）面积误差比绝对值超出3%，买卖人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。面积误差的惩罚n 买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。 （5）商品房交付）商品房交付n1、设置样板房的商品房的交付、设置样板房的商品房的交付n2、商品房的风险承担、商品房的风险承担 1、设置样板房商品房的交付、设置样板房商品房的交付n 商品房销售管理办法商品房销售管理办法第第31条规条规定定“房地产开发企业销售商品房时设置样房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一的，实际交付的商品房应当与样板房一致致”。n 该规定确定了两点，其一，对是否一该规定确定了两点，其一，对是否一致应做说明；其二如未做说明归责为卖方致应做说明；其二如未做说明归责为卖方默认。默认。 n2、商品房交付与风险承担、商品房交付与风险承担n 商品房的交付由商品房的交付由物物的交付和的交付和权利权利的交付组成。的交付组成。物的交付即对物的交付即对房屋的转移占有房屋的转移占有，权利的交付即，权利的交付即房地产权利的房地产权利的转移登记转移登记。n 交付的后果是：房屋毁损、灭失的风险，交付的后果是：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。定的除外。4、房屋所有权n（1）房屋所有权所有权n（2）共有权n（3）区分所有权（1）房屋所有权所有权 物权法39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 占有: 占有是对房地产的实际掌握和控制。 使用: 使用是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。 收益: 收益是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益。 处分: 处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。（2）房屋共有 房屋共有是指由两个或两个以上的主体共同拥有该房屋的所有权。一般分为按份共有和共同共有两种。1按份共有 按份共有，共有人对公有房屋按照份额享有所有权。2共同共有 共同共有，共有人对公有房屋不分份额地共同享有所有权。共有房屋的处分： （1）按份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。 （2）处分共同共有房屋产权的，在共有关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。当这种关系终止时，应遵循协商原则。达成协议的，按照协议进行处理；无协议的，根据等分的原则进行处理。（3）区分所有权建筑物区分所有权 物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。为此，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成： 第一，业主对专有部分的所有权。 第二，业主对建筑区划内的共有部分的共有权。 第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。即业主对专有即业主对专有部分以外的共部分以外的共有部分如电梯、有部分如电梯、过道、楼梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水箱、外墙面、水电气的主管水电气的主管线等享有共有线等享有共有的权利。的权利。（三）房地产抵押n 1、房地产抵押的法律依据n 城市房地产管理法第46条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”2、房地产抵押的形态、房地产抵押的形态n（1）建设用地使用权抵押）建设用地使用权抵押n 物权法物权法第第180条规定的债务人或者第三人有权处分条规定的债务人或者第三人有权处分权的可抵押财产类型中，第二种为权的可抵押财产类型中，第二种为“建设用地使用权建设用地使用权”，该规定说明，建设用地使用权可以设定抵押。该规定说明，建设用地使用权可以设定抵押。土地管土地管理法理法房地产管理法房地产管理法对不同方式取得的目前建设用对不同方式取得的目前建设用地使用权的抵押做了规定：地使用权的抵押做了规定：n 出让方式取得的建设用地使用权可以抵押。出让方式取得的建设用地使用权可以抵押。n 以划拨方式取得的建设用地使用权必须先行实现由以划拨方式取得的建设用地使用权必须先行实现由划拨到出让的转变方可抵押。划拨到出让的转变方可抵押。n 乡镇、村企业的建设用地使用权不能单独抵押乡镇、村企业的建设用地使用权不能单独抵押n 其次法律虽然允许乡镇、村企业的建设用地使用权其次法律虽然允许乡镇、村企业的建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押，但对实现抵押权后土地的性随厂房等建筑物一并抵押，但对实现抵押权后土地的性质和用途作了限制性规定。质和用途作了限制性规定。 物权法物权法第第201201条条“以乡镇、村企业的厂房等以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。的性质和土地的用途。”物权法物权法183条条“乡镇、村企业乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押用权一并抵押”。n（2）土地承包经营权抵押）土地承包经营权抵押n 物权法物权法第第180规定规定“债务人或者第债务人或者第三人有权处分的下列财产：三人有权处分的下列财产：（三）可（三）可以抵押以招标、拍卖、公开协商等方式取以抵押以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权得的荒地等土地承包经营权 ”。n 第第201条规定：依照本法第条规定：依照本法第180条第条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第或者依照本法第183条规定以乡镇、村企条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。土地用途。（3）正在建造的建筑物的抵押）正在建造的建筑物的抵押n物权法物权法 第第180条规定条规定“债务人或债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵者第三人有权处分的下列财产可以抵押：押：n（五）正在建造的建筑物、（五）正在建造的建筑物、船舶、船舶、航空器；航空器；。”3、不得抵押房地产、不得抵押房地产 n物权法物权法第第184条规定了不得抵押的财产：条规定了不得抵押的财产：（一）土地所有权；（一）土地所有权；（二）耕地、（二）耕地、宅基地宅基地、自留地、自留山等集体所、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（四）房地产租赁n 城市房地产管理法的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。该规定很大程度上是对私有房屋出租的规范。其次，按我国现行制度安排，房屋租赁还存在以下几种形态：n1、公共租赁住房n2、廉住房n3、公租房1、公共租赁住房n 公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见重庆市公共租赁住房政策解读.docx2、廉住房n 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。n 租住对象是城镇居民中最低收入者。3、公租房n 我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋，这部分房屋租赁带有一定程度的住房福利政策。源于住房性质的特点，这种住房福利不仅限于承租人，也包括与其共同居住的家属。因此，为保障承租人家属的住房权利，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，与其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租该房屋。三、物业管理制度n物业管理的法律规定n 物业管理条例明确了物业管理的定义：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。它是居住服务实现的社会化、专业化和市场化、（一）物业服务企业n 物业服务企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。物业服务企业的常见模式n1. 房地产建设单位的附属子公司或部门n 由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业服务企业。或房地产企业在其内部设立专门物业管理部门。 n2. 独立的物业服务企业n 独立的物业服务企业是独立注册、自主经营、自负盈亏的物业服务企业。n3. 物业管理集团公司n 物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。（子公司与母公司之间是被控股或被控制经营管理的关系，除此之外，在法律地位上没有区别，仍是独立的公司法人）。（二）业主、业主大会和业主委员会n1、业主。房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中享有下列权利也承担义务。具有提议权、选举权、被选举权以及监督权。同时承担遵守管理规约和业主大会议事规则、执行业主大会的决定等义务。（二）业主、业主大会和业主委员会n2、业主大会n 物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（二）业主、业主大会和业主委员会n3、业主委员会n 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主履行相关职责 （三）物业服务合同n1. 前期物业服务合同 前期物业服务合同，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。 “建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”为此，前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。n2、物业服务合同n物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。（四）住宅专项维修资金 2008年2月1日起施行的建设部 、国财政部联合下发的 （第165号）住宅专项维修资金管理办法，对住宅专项维修资金做了相关规定。 住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。1. 住宅专项维修资金的使用住宅共用部位、共用设施设备主要包括： 住宅共用部位，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2、缴存根据住宅专项维修资金管理办法规定： （1）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 （2）公有住房的住宅专项维修资金，按照下列规定交存：1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。3、管理 （1）业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理，并委托所在地某商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行。 （2）业主大会成立后，应当按照规定划转业主交存的住宅专项维修资金。业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并开专户。4、开支 （1）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支，经审核同意后，由主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。4、开支 （2） 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业提出使用方案，由业主大会依法通过使用方案；业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意。5、住宅专项维修资金的投资方式 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。6、住宅专项维修资金滚存使用 1）住宅专项维修资金的存储利息； 2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益； 3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外； 4）住宅共用设施设备报废后回收的残值。 再再 见见 ！