试论商品房预售纠纷中消费者权益保护

试论商品房预售纠纷中消费者权益保护内容摘要随着我国城镇住房制度改革的深入和商品房预售制度的引进和确立，以个人住宅为主的我国商品房预售得到了迅速发展，对推动我国经济发展和提高人民的生活水平起到重要作用。但是由于我国房地产市场本身发育不成熟、房地产行政部门不够规范、商品房预售双方信息不对称等因素，造成了消费者在预售关系中处于弱势地位。针对商品房预售陷阱的情形，尤其是在处理商品房预售中消费者权益保护的问题方面，尚存在不足之处和仍需完善的空间。本文分析了商品房预售市场消费者权益进行保护的必要性，指出了目前我国商品房预售中消费者权益保护的诸多不足，并针对性的提出了加强对商品房预售制度中消费者权益保护的具体措施。关键字：商品房预售；消费者权益；法律保护在宏观上，商品房预售的运作体现为放大商品房的供需范畴，吸引民众的多样化参与，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上，商品房预售是许多国家不可或缺的市场领域，这项制度进入我国后，对于推动房地产业的发展起到了不可低估的作用。但不可否认的是，商品房预售市场的发展也带来了商品房预售纠纷案件的增多，消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法，希望引起有关方面的关注。 一、商品房预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性商品房预售作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一，是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国刚刚起步，消费者对商品房预售市场认识不够，加之现行法律法规的不完善，往往在实践中会出现一些问题，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这些问题的出现，不但会给消费者带来难以估量的经济损失，而且也扰乱了我国房地产市场秩序，影响了社会稳定。 消费者权益保护法自1994年1月1日起施行，它的颁布实施就是为了保护在现代消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系，始终处于弱者的地位，法律上应该对他们有所倾斜。法律意义上的消费者指的的是个人的目的购买或使用商品和接受服务的社会成员。在商品房预售中，因建设工期长，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了消费者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，给消费者造成巨大损失。在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大消费者处于明显的弱势地位。消费者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，这就使消费者在进入商品房预售过程之初，就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护消费者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯消费者权益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证。二、商品房预售的概念、特点、条件、商品房预售纠纷的表现形式 （一） 1、（一）商品房预售的概念 商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给消费者的行为。商品房预售又称“卖楼花”。 商品房买卖可分为现房买卖和期房买卖两种形式，期房买卖，即商品房预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，由消费者根据预售合同支付全部或部分房款的行为。商品房预售，使得消费者在签订合同时只取得了该商品房的期待权而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给消费者，消费者才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而商品房预售合同中的消费者承担了比现房销售合同更大的风险，一旦开发商方面出现了意外情况，导致商品房无法建成交付，消费者就无法获得所有权。基于此原因，国家对商品房预售条件，程序作出了严格的限制，以维护承购人的合法权益。商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。（二）商品房预售的特点当前商品房预售有以下特点：一是商品房预售纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，处理不好极易引发影响社会稳定的问题；二是涉及商品房预售纠纷案件的有关法律法规相对滞后，审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用，对审案法官综合素质要求较高；三是部分房地产公司信用度不好，在商品房预售销售过程中未尽到如实告知义务，侵害消费者者知情权；四是部分消费者法律意识淡薄，法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范，跟不上市场发展需要而引发的诉讼。商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未完成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定，而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。 （三）商品房预售的条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，以更好地保障承购人的利益。4、房屋预售实行许可证制度。开发企业应向县级以上人民政府房产管理部门预售登记，取得商品房预售许可证后，方可进行房屋预售。 4、（四）商品房预售纠纷的表现形式在我国，商品房预售制度是1994年城市房地产管理法公布后正式确立的。已经成为房地产市场经营核心管理制度之一，对促进房地产业发展起了非常重要的作用。然而，经过十余年的发展，商品房预售制度的弊端也逐渐显露出来，在商品房预售过程中，各类纠纷案件也频频发生。具体来看，主要表现在以下几个方面：（1）1、预售合同的效力问题。表现在预售方无开发资格或在没有取得预售许可证的情况下进行销售。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在消费者付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，或是预售方与消费者签约后，却不能按当初所预料的那样如期取得预售证，导致预售契约无法在房地产备案，导致合同无效，消费者不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况，开发商只是退还消费者交纳的首付款而不支付利息。（2）2、宣传广告纠纷。一些房地产商在预售宣传时，一般通过散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。 3、签约条款纠纷 。这种纠纷的表现形式主要有三种：一是开发商在购房合同中事先填写好的部分内容，消费者不能接受；二是开发商为保护自身利益而准备的众多补充条款中的部分内容，消费者不能接受；三是消费者为保护自身的合法权益而准备的部分补充条款，开发商不接受。显然在这些纠纷中消费者是处于弱势地位的，实践中大都是以消费者妥协而告终。这类纠纷是目前消费者遇到的主要麻烦并呈上升趋势。由于它受供求关系和行业现状的影响很大，到目前为止还没有有效的解决办法。在北京，即将推广使用的商品房预售合同，其内容较以前的文本有较大改进，增加了部分保护消费者的条款，能够相对缓和消费者的弱势地位。 （4）4、延期交房纠纷。这种纠纷的表现形式主要有两种：一是由于不可抗力造成开发商不能按期交房；第一种情况只要是符合法律规定的不可抗力的条件，开发商又及时的通知了消费者，开发商可以不承担违约责任，这个过程中消费者需要注意的就是要区分延期的原因是否是不可抗力直接造成的，否则开发商同样要承担违约责任，最好找专业人士予以认定。第二种情况则要严格按照合同的约定要求开发商承担责任。 5、产权证书纠纷。这类纠纷在前些年是较为普遍的，甚至是房地产买卖中的主要纠纷，但从今年开始，应该会逐步减少，因为政府管理部门已经加大了对开发商的督促力度，提高自身的办公效率，同时购房合同中相关的条款内容也越来越规范。实践中纠纷的表现形式有：（1）开发商没有按约定的时间办理完业主的房屋产权证书，要承担相应的违约责任，但这具体的责任内容需要消费者和开发商明确约定，否则消费者是无法得到相应合理的经济补偿的。（2）由于开发商将所售房屋或土地抵押给第三方，导致根本无法办理业主的产权证书，这的种情况消费者可以选择退房，要求开发商承担全部的经济损失；也可以选择不退房，但要求赔偿损失就有一定的难度了，除非在购房合同中有明确的约定。 （6）6、物业管理纠纷。物业管理是购房人在签合同时容易忽略的内容，有些开发商在房屋销售后对物业管理并不重视，致使小区无人管理，卫生、治安环境极差，令住户怨声载道。有的物业公司管理混乱， 随意出租公共配套设施，增加了小区内的污染和噪音， 恶化了小区环境，小区业主家里的财产常常被盗。 加之物业员工素质较差， 把管理当成管制， 严重侵害了消费者的人身和财产安全。 而物业公司又偏袒物业员工， 消费者权益受到严重侵害，致使消费者的投诉长期没有结果。物业管理的好坏，关系到各住户的生活环境，各开发商一定要引起重视，选择自己放心满意的物业公司进行服务，给住户营造一个良好的居住环境。三、商品房预售中消费者的权益（一）首先，商品房即专指由房地产开发商开发的进入房地产市场，通过租赁，销售等渠道可由个人享有所有权或使用权的房屋及其附属物。所以说商品房是一种特殊的商品，消费者也是一类特殊的消费者，因为他符合消费者的特征：1、消费者性质属于生活消费；2、消费者的消费客体是商品或服务；3、消费者的消费方式包括购买、使用商品或接受服务；4、消费者的消费主体包括公民个人和进行生活消费的单位。所以其合法权益的保护同样适用于中华人民共和国消费者权益保护法。（二）根据预售商品房的特点，消费者将享有相应的权利1、公平交易权。根据中华人民共和国消费者权益保护法第十条之规定：“消费者享有公平交易的权利。”即消费者在与房地产开发商签订预售合同时，双方是一种平等的民事主体。合同中的每个条款均应充分体现公平、公正的主题，不能出现“霸王条款”。2、接受承诺权。根据中华人民共和国消费者权益保护法第二十二条规定：“经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修 、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或无理拒绝。”商品房预售合同签订后，对开发商承诺的“包修 、包换、包退”等一系列的承诺，消费者均可依法享有履行的权利。所以对双方而言是平等互利的。3、索赔权及双倍索赔权。根据中华人民共和国消费者权益保护法第三十九条之规定“消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务。其合法权益受到损害的，可以向经过者要求赔偿。广告的经营者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。”消费者在准备购房时，说明广告及售楼书中的内容比较符合消费者的要求。倘若实际情况远低于自己的期望值，那么，消费者就可以以发布虚假广告，请求行政主管部门对开发商进行处罚，并赔偿违约损失。根据消费者权益保护法第四十九条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”房地产商在预售中如有违反最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中第八条、第九条规定的行为的，属中华人民共和国消费者权益保护法规定的双倍赔偿范畴。即：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证的，故意隐瞒所售房已抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”等情形。4、消费者有权要求返回预付款并索取相关合理费用的权利。. 根据中华人民共和国消费者权益保护法第四十七条之规定“经营者以预收款方式提供商品或者服务的，应当按照约定提供。未按约定提供的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款；并应当承担预付款的利息，消费者必须支付的合理费用。”本条款应用到商品房预售中，应当是在预售合同签订后开发商必须按合同的约定履行自己义务。否则，消费者有权要求返回预付款并索取相关合理费用。四、商品房预售中消费者权益受损的原因（一）因开发周期长，不确定因素多，使开发商风险增大，开发商预收了消费者的房款后，所建项目未按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。（二）预售广告和宣传资料为吸引更多消费者夸大其辞，当房屋竣工后，却出现实际交付的房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，引起消费者不满。（三）行政监管力度不够致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先到县级以上房地产行政主管门办理商品房预售证明。通过对商品房预售证的办理需要提供的手续的检查，即可知道该开发项目的手续齐全与否。在这个环节当中如果行政主管部门不能严格把关，在证件不齐的情况下，办理了商品房预售证，那么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。（四）开发商与消费者地位相对不平等。在现有的市场背景下，相对于财雄势大的开发商来讲，广大消费者处于明显的弱势地位。消费者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，合法权益容易受到侵害。 五、商品房预售中侵犯消费者权益的种种情况1、预售宣传广告中的陷阱据有关统计资料显示，常见的违法预售广告大多数表现在如下方面：文字游戏。表现在物业项目与“市中心”的实际距离上，或者用若干分钟车程来表述，或用垂直距离图示来描述，或用似乎确定却又不着边际的“距市中心多少里”来表示。在描述房产质量上，常见“豪华装修”、“进口材料”、“进口电梯”等等，让人感觉颇佳，但无法量化。低价诱饵，或以低“起价”来暗示商品房价格，或以难以确定的“均价”来表示。视觉欺骗，以高超的美工甚至使用他人的项目形象制作悦目的效果图，商品房模型来展示高绿化率，齐全的配套设施、便利的交通，以及房产的豪华典雅，但最终结果可能“面目全非”。证照不全。宣称手续齐全，已办妥预售许可。广告中却不见预售或销售许可证号，或规划许可证，土地使用证，施工许可证等也未办理。升值诱惑。尤其是房产热销的城市，房产升值或投资回报已经成为广大购房人所关注，开发商顺势渲染开发项目的升值空间，甚至作出具体的回报预测。教育诱惑。买房为了子女入学，已经是大中城市的重要诱饵。尤其是在分区上学的政策下，若校周围的房产热销已不再是秘密。开发商充分利用这一本属社会的公共资源，借机大肆宣扬其开发项目的价值，甚至作出入学的承诺。2、签订预售合同时的陷阱在建商品房必须达到一定的工程进度，具备一定条件，依法取得预售许可证后才能预售。而个别房地产商为了抢占市场，在根本不具备预售条件，甚至在建设用地尚未动迁的情况下，就要求消费者与其签订商品房认购书、意向书等所谓认购合同，便极易陷入一个进退两难的怪圈，房地产开发商如果最终不能获得预售许可证，则双方签订的认购协议就不具备法律效力。房地产商只要以合同无效为由返还了定金，就不必承担任何责任，而消费者不仅无法实现购房目的，而且遭受一定的经济损失；房地产开发商如果以后取得了预售许可证，又往往要求消费者补签预售合同，消费者一旦发现补签的预售合同与认购协议不一致，增加了一些于已不利的条款而拒签时，房地产商又以拒绝认购为由而没收定金。3、“购房订金”的圈套“定金”与“订金”是一对看似相同，实则大相径庭的概念。“定金”一词在法律中有明确界定。中华人民共和国合同法第115条规定：“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金，作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”中华人民共和国担保法第91条还规定：“定金的数额由当事人约定，但不超过主合同标的额的20%。”可见，“购房定金”具有法定的约束性，如果消费者违约，则消费者无权要求返还定金；如果开发商违约，则开发商要双倍返还定金给消费者。而“订金”一词在我国法律中无相应的明确具体规定，一般可理解为预付款。“购房订金”不具备法定的约束性，如果开发商违约，则只要将“订金”退还给消费者即可，开发商无须赔偿任何损失。合同中关于“购房订金”的条款对开发商而言，形同虚设，没有多大的约束力。”正因如此，少数开发商才会有恃无恐地随意毁约，而不需要承担经济损失。如消费者张先生于2001年3月份在一开发商处定购一间约30平方米的商业门面，与开发商签订了定购合同，约定“预付订金5万元，余下房款7万元在交房时付清。”2001年年底，城区商业门面房价格普遍上涨，另一消费者愿出18万元买下此门面。开发商见有利可图，便撕毁了与张先生签订的购房合同，仅退还张先生5万元及相应的利息。试想，若张先生在定购合同中注明的是“预付定金”而非“预付订金”的话，也许该开发商也不会如此轻易地撕毁此合同。4、“不可抗力”的滥用不可抗力是免除民事责任的一项条件。中华人民共和国合同法第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”可见，构成不可抗力必须同时具备三个条件：即不能预见、不可避免、不能克服。而在房地产开发经营的实际过程中，一些开发商多借“不可抗力”来推卸自身的责任，“不可抗力”成了开发商解释各种问题的“万能钥匙”。如果不能按期交房，是因“不可抗力”；办不出房产证，也是因“不可抗力”，凡此种种，不一而足。而消费者则永远会处于“不可抗力”的状态。因此，对于因开发商自身原因而导致的虚假广告、延期交房、质量低劣、面积缩水、配套设施不全等问题，消费者应当以事实为依据，以法律为武器，据理力争，追究开发商应当承担的责任，而不应任其以“不可抗力”为由来搪塞。5、房产证办理遥遥无期房产证是房屋所有权人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，购买的房屋能否办理房屋所有权证是消费者关注的焦点。许多消费者反映，在购房一、二年之后，还办不出房产证，主要原因是不良开发商在搞开发时各种手续不健全，有的甚至是违章开发，搞违法建设。他们认为，反正购房款已收齐，至于消费者是否办理房产证，则是消费者自己的事。而普通的消费者在签订购房合同时，经常会忽视合同中关于办理房产证的约定条款。结果待到房子入住后，办不出证时，往往无法追究开发商的责任。因此消费者在签订购房合同中应特别约定，如因开发商的原因，造成消费者不能在约定的期限内取得房产证，消费者有权提出退房；开发商应在双方约定的期限内退还房款，并赔偿经济损失。6、开发商转嫁费用将自身应承担的费用，通过合同方式转嫁给消费者，也是一些开发商在合同中常设的“陷阱”。根据国家规定，开发商应承担的费用主要有房屋面积测量费、房屋产权初始登记费、房屋交易过户的部分费用等等。但某些开发商往往会利用消费者的不知情，在合同中约定“办证的所有费用概由消费者自理。”硬是把应由自身承担的费用转嫁给消费者。待消费者明白了真相后，这些开发商还会诡称是消费者自愿承担，让消费者“有口难辩”。所以，消费者在遇到此类问题的条款时，一定要谨慎对待，在合同中明确约定“办证所需费用，按国家规定处理。”让不良开发商无懈可击。7、交付面积中的欺诈商品房预售合同中一般均有实际交付面积与预售约定面积不一致时的处理条款，其中最常用的处理方式是按实结算，即约定按实测面积与约定面积间差，双方按价款多退少补的解决。这种处理方式看似公平，但却极易使消费者掉入不法房地产商所设的面积陷阱。因为人们通常理解的面积不一致一般是合理误差范围内的不一致。但事实上无论预售时的暂测面积还是交付时的实测面积，由于有“共用面积分摊”往往让消费者一头雾水，不法房地产商利用消费者缺乏房屋面积计算知识而大作文章，或故意小房大卖，或有意提高设备层的层高而将本应分摊的设备层摊入共用面积。如此一来，商品房实际交付面积大大超出预售面积，消费者都只能按实结算条款在先而被迫买下自己本不需要的面积。预售购房过程中除了以上“陷阱”之外，不良开发商可能还会在物业管理、质量争议的处理、房屋装饰、装修、设备标准等方面的约定上做“文章”。但是只要消费者在预购过程中能擦亮双眼仔细对待每个细节，自己的合法权益是可以确保的。六、商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题商品房买卖市场出现的诸多问题，侵害了消费者的切身利益，严重影响了消费者的正常生活，不利于社会稳定，阻碍了商品房产业的健康发展和国家鼓励消费、刺激消费、拉动房地产增长的战略方针的落实，依据有关法律和我国消费者权益保护现状，笔者对商品房领域中如何保护消费者权益作几点建议:1、 加大保护消费者合法权益的法律法规宣传，加速新闻媒体的监督，形成社会舆论监督氛围要利用各种方式，广泛向广大人民群众和购买商品房的消费者反复宣传消法，合同法，建筑法，物业管理条例、城市房地产管理法，使广大消费者掌握法律法规。同时，还要加强舆论的监督， 经常与新闻媒体合作， 加大对房地产行业的法律， 法规宣传，增强房地产开发商守法意识和消费者自我保护意识。 对侵害消费者购买商品房权益的各种违法行为予以从严查处和在媒体上曝光。2、 加大行政处罚力度，全面治理和规范商品房市场对商品房市场实施行政监管执法的部门较多， 长期实行分兵把守， 未形成监管执法合力。 要治理整顿好商品房市场秩序，尤其关键的是城建、规划、国土、房管等部门，他们与房地产开发商之间联系最多，较为熟悉，如果不由他们把好各个环节， 单等消费者购买商品房后发现问题再向工商部门和消协投诉，这就失去了有关部门监管职责。 要治理整顿好商品房市场，关键是要当地政府把治理商品房市场秩序作为为民办实事，办好事，列入重大议事日程，应组织和督促城建、工商、房管、国土、规划等行政执法部门联合加大监管执法力度，不断规范和完善商品房管理的各项规章制度。同时， 要及时制止和查处房屋开发商未办理开发手续， 就擅自开发建设; 未办理预售房许可证，就销售房屋的违法行为。 对行政主管部门的人员滥用职权， 贪赃枉法， 给消费者造成重大经济损失的人员，党的纪委、政府的监察部门要及时介入，严肃查处， 构成犯罪的， 要移送司法机关处理。3、 尽快建立商品房信誉监管机制，督促房地产开发企业自律为了更好地净化商品房市场秩序， 必须加强房地产开发企业信用体系建设。 工商行政管理机关要充分利用市场监管执法中掌握的企业情况， 实施市场经营主体违法行为公示制度。 对在常年监管工作中查处的房地产企业的各种违法违规行为， 在适当的场所或适当的范围予以公布， 以惩戒违法者， 警示其他企业。 此外， 各监管职能部门应在计算机网络管理上， 将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“ 不良行为警示记录系统” 中， 并限制其相关行为， 在网上公布， 向社会发出警示， 以此教育房地产企业诚信为本， 依法经营。4、 购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力我国长期实行福利分房制度， 也就是单位购(建) 房屋， 无偿分给员工， 能分到房屋已让员工欢天喜地，因此，对于房屋质量或其他问题， 人人都能容忍。目前， 加之农村进城农民购买房屋， 这就造城消费者在购买商品房方面的法律意识比其他消费领域明显不足。 在商品房市场中，消费者能很好运用合同法、消费者权益保护法赋予的各项权利，就能在产生纠纷时站在有利地位。所以，提高购买商品房的消费者法律意识是当务之急。因此， 购房消费者在购买商品房之前， 要尽可能地多掌握商品房的相关知识， 包括建房工程技术方面的知识和有关法律法规知识。 签订购房合同时要慎之又慎， 并要查看开发商的各种证照是否齐全，是否有预售房许可证等等。 签订合同之后， 要时刻关注房屋施工建设情况， 为及时实现对预购房所有权创造条件。 购买商品房的各种证据要注意收集，发生纠纷后要及时采取法律措施， 要采取证据保全， 以防止法律诉讼时效过期。5、加大对房屋预售广告、宣传的管理城市商品房预售管理办法第九条明文规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。商品房销售管理办法第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 6、房地产纠纷中消费者应采用适当的途径切实维护自身的合法权益对于房地产纠纷，根据我国的司法实践，一般有协商、行政处理、仲裁、诉讼四种解决途径。解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。消费者应在商品房买卖合同中加以明确约定。协商是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接做出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动做出的。仲裁亦称公断，是指由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议做出判断和裁决。诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决争议的一种方式。 协商解决纠纷的，通常不具有法律效力、对当事人没有法律强制约束力，如果确认错误或当事人重新剔除异议，有关机关可以依法审理，做出决定。但依据当事人处分权原则，这种解决形式仍具有一定的法律意义，仲裁和诉讼解决纠纷，所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力。房地产纠纷当事人有权选择解决纠纷的途径和方式，既可以直接向法院起诉，也可以由调解机构或仲裁机构处理。 总而言之，保护消费者权益是符合时代要求的，体现了“以人为本”的精神，国家通过逐步完善相关的法律法规，对一些不法开发商侵犯消费者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费者的合法权益，消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己的合法权益。 七、商品房预售中消费者权益保护的对策商品房预售合同签订后，消费者享有商品房所有权的期待权。但预售商品房在建成交付之前存在许多不确定的因素。预售商品房的消费者承担了比现房买卖人来说更大的风险。因此法律非常重视对消费者利益的保护。1、严格审查制度国家通过严格审查预售方资格，严格预售合同登记备案制度及预售商品房建筑设计变更的审批制度，严格按照法律规定的程序和建筑施工、设计图验收以及强化对商品房预售的监管等措施，加强对预售方的监督。2、注意合同条款作为消费者的消费者，应特别注意预售合同的条款内容，使用房地产管理部门的商品房预售契约范本。如北京市房地产管理局内销商品房预售契约范本，就有关预售商品房的价格、预售商品房土地使用权及预售许可证、房屋面积、违约责任等条款以及纠纷解决方式条款作了规范。当发生违约事由时，买卖双方即可根据预售合同条款追究或承担民事违约责任。若对合同理解不一致产生纠纷，协商不成，可以根据合同约定提交仲裁机构促裁或向人民法院起诉。3、监督预收金的使用为保证商品房建造工程如期顺利进行，消费者还须确定商品房预售所得款项是否真正用于相关工程建设。城市房地产管理法规定：商品房预售所得款项，应当委托银行监管，专项用于建设所预售的商品房，银行监管不当给消费者造成损失，应当承担赔偿责任。消费者为保护自己的合法权益，可以在签订预售合同之前，要求预售方出示预收款的监管协议。若开发经营企业在预售商品房中有不依法办理商品房预售许可证、挪用商品房预售款项、未按规定办理备案和登记手续等法行为时，消费者可依城市商品房预售管理办法有关规定，向房地产管理部门检举，由房地产管理部门采取警告，责令停止预售，责令补办手续，吊销商品房预售许可证，并可处以罚款等行政处罚措施。4、律师代理购房商品房预售过程中，律师的介入是非常有必要的。由于房地产交易涉及到众多的法规、条例，消费者在购房过程中有必要由律师帮助或负责办理有关手续，以防止商品房预售中的陷阱和误区。律师的介入可以起到四个方面的作用：一是对现有的法律条文进行合理的解释；二是帮助消费者对开发商预售的房屋进行产权审查；三是帮助消费者审查预售合同。 注释按照“道德形而上学探本：德康德，商务印书馆1957年唐钺重译本，第42页。”的体例进行修改。消费者权益保护法的完善：江平著，中国工商行政管理出版社，2001年3月第一版。房地产法学：程信和刘国臻编著教材，北京大学出版社。房地产法学：教材:北京大学出版社。如何避免购房中的五大纠纷：北京日报，2005年5月12日版。商品房买卖合同中易设置的经济陷阱与防范：詹启智，中国房地产，2002年第7期。商品房买卖与消费者保护：潼南红盾住处网，2005年3月22日版。商品房消费受条例保护：文汇报，2002年10月29日版。商品房买卖中的法律问题与案例评析：人民法院出版社。购房置业要不要律师代理制度：贾士军，中国房地产2002年第7期。参 考 文 献 资 料按照“刑事证据制度与理论：沈德冰主编，法律出版社2002年12月第1版”的体例进行修改。 【1】中国房地产谨防商品房定购合同中的陷阱：周玉龙，吴健华，2002年第9期。【2】中国房地产论购房者是消费者：陈耀东，李超，2002年第3期。【3】中国房地产购房置业要不要律师代理制度：贾士军，2002年第7期。【4】中国房地产商品房预售广告之民法规则：吴清旺，刘平，2004年第2期。【5】商品房消费，何时让人放心？：王前虎，中国消费者协会网。【6】中国房地产浅谈商品房消费中不法行为的防范：王继红，2002年第3期。【7】中国房地产商品房买卖中定金的种类及效力：何红峰，2002年第3期。【8】房地产法学：程信和，刘同臻，北大出版社。【9】解决房地产纠纷的方式和法律依据：程信和，刘同臻。【10】商品房买卖中的法律问题与案例评析商品房预售的条件：人民法院出版社。【11】商品房买卖中的法律问题与案例评析商品房预售的管理：人民法院出版社。【12】中国房地产商品房预购人的权利分析：吴多根，黄有亮，2003年第12期。【13】消费者保护法研究：张严方，法律出版社。目 录一、商品房预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性1二、商品房预售的概念、特点、条件及商品房预售纠纷的表现形式2（一）、商品房预售的概念2（二）、商品房预售的特点3（三）、商品房预售的条件3（四）、商品房预售纠纷的表现形式31、预售合同的效力问题42、宣传广告纠纷43、签约条款纠纷44、延期交房纠纷45、产权证书纠纷46、物业管理纠纷5三、商品房预售中消费者的权益51、公平交易权52、接受承诺权53、赔权及双倍索赔权64消费者有权要求返回预付款并索取相关合理费用的权利6四、商品房预售中消费者权益受损的原因6（一）因开发周期长，不确定因素多，使开发商风险增大，开发商预收了消费者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼6（二）预售广告和宣传资料为吸引更多消费者夸大其辞，当房屋竣工后，却出现实际交付的房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，引起消费者不满6（三）行政监管力度不够致使房地产市场不规范7（四）开发商与消费者地位相对不平等7五、商品房预售中侵犯消费者权益的种种情况71、预售宣传广告中的陷阱72、签订预售合同时的陷阱73、“购房订金”的圈套84、“不可抗力”的滥用85、房产证办理遥遥无期96、开发商转嫁费用97、交付面积中的欺诈10六、商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题101、 加大保护消费者合法权益的法律法规宣传，加速新闻媒体的监督，形成社会舆论监督氛围102、加大行政处罚力度，全面治理和规范商品房市场103、尽快建立商品房信誉监管机制， 督促房地产开发企业自律114、购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力115、加大对房屋预售广告、宣传的管理126、房地产纠纷中消费者应采用适当的途径切实维护自身的合法权益12七、商品房预售中消费者权益保护的对策131、严格审查制度132、注意合同条款133、监督预收金的使用134、律师代理购房13注释14参考文献1421