生活广场土地变更及投资方案

目录一、 总论41、 项目简介41.1建设地点41.2项目规模41.3项目总体规划要求41.4项目建筑面积指标51.5小结52、编制依据及研究范围53、 编制原则64、项目建设的必要75、主要经济技术指标76、可行性研究结论8二、行业分析及市场预测91、 山东房地产市场总体分析92、商业用房市场分析103、 餐饮娱乐文化用房市场分析11三、 项目选址及建设条件131、 项目选址132、 基础条件13四、 投资估算与资金筹措151、 投资估算说明152、 建设投资153、 资金筹措154、 资金使用计划15五、 设计方案161、 设计依据162、 建设规模与主要建设内容163、 总图布置17前 言生活文化广场项目基地位于曲阜市南首路西、大沂河大成桥以南200米处，2013年5月曲阜市永安金属制品厂由孔凡珍出资购买。曲阜市蓝田钢木家具厂由付清亮出资购买。根据曲阜市人民政府总体发展规划，为进一步繁荣曲阜商业，规划建设集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体。随着城市建设的不断发展，该宗土地周围的环境也随之发生变化，西邻如意小区、新实验小学、济宁学院附属幼儿园，东邻是圣小苑小区、会展中心，随着市政府对河南岸新城区的开发建设，地理位置十分优越。住宅小区和学校的到来，使得人口数量骤然增加，人口流量随之加大，该处的基础建设却没有跟上，该地段没有大型的购物商场，更没有餐饮、住宿场所，就连老百姓生活必需的菜市场也没有，给群众生活带来极大不便。所以在该处兴建生活基础设施十分有必要，对该宗土地的开发利用适在必行，由于土地性质为工业，恳请领导更改该宗土地的使用权限，由工业用地改为商业用地，以更好的让该土地发挥应有的作用。1、 总论我们对新建生活文化广场建设项目可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了生活文化广场建设项目申请报告。1、 项目简介1.1建设地点生活文化广场（暂名）项目，项目地块位于曲阜市南首路西、大沂河大成桥以南200米处，规划总用地面积为13亩（以实测为准）。随着城市建设的不断发展，该宗土地周围的环境也随之发生变化，西邻如意小区、新实验小学、济宁学院附属幼儿园，东邻是圣水苑小区、会展中心，随着市政府对河南岸新城区的开发建设，地理位置十分优越。项目具体位置见附件。1.2项目规模地形为长方形，南北约长80m，东西约长105m，净面积13亩。1.3项目总体规划要求项目占地面积8400平方米，规划建设集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体,土地使用年限为70年，规划容积率为2.9,建筑密度40%，绿化25%。1.4项目建筑面积指标生活文化广场项目从功能上分为四部分，商业用房；餐饮；文化娱乐用房；办公楼。整个项目总建筑面积为50000平方米，其中地上建筑面积为30000平方米，地下建筑面积为20000平方米。按功能分：商业建筑面积为20000平方米，餐饮5000平方米；文化娱乐建筑面积为13000平方米，办公建筑面积为2000平方米，地下停车、设备用房面积为10000平方米。基地容积率2.9，建筑密度40%，绿化率25%。1.5小结曲阜是国家、省、市等各级对外交流接待的窗口。到我国和山东访问的国际政要、文化名流、商贾大亨多数把曲阜作为重点旅游目的地城市。 本区域的交通、区位、生态、人文、教育、发展潜力等优势都开始逐步呈现，从而带动本区域房地产市场稳步向上发展，近年来，区域楼盘的品质不断提高，其中中、高档居住物业已然成为本板块的主流产品，并引进中高端大型购物中心并建设周边配套设施，未来生活文化广场，将成为辐射周边地区的综合性商业中心，因此，我们预测，此类中、高商业物业将成为该区域自住及投资的热点，本项目顺势而立。2、编制依据及研究范围 2.1国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；2.1.1国有土地使用证；2.1.2国家、山东省现行有关设计规范、标准、规定；2.1.4其他文件、协议等。2.2研究范围2.2.1项目建设的背景和必要性；2.2.2项目投资主体的情况；2.2.3行业分析及市场预测；2.2.4项目选址及建设条件；2.2.5项目布局及各部分功能定位；2.2.6项目效益评价。3、 编制原则3.1按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。3.2符合国家、山东省现行有关设计规范、标准、规定。3.3曲阜市目前国民经济水平，市场发展现状及前景为依据，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。3.4项目建设以烟草市场管理及市场需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。3.5项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，综合业务用房建设采用工程招标建设，采购工作实行招标采购及比质比价采购。3.6消防、环保、人防、安全设施建设符合国家和地方法规。3.7其他规定及客户要求。4、项目建设的必要4.1符合曲阜市发展规划要求曲阜市是山东中心城区之一，位于山东省西南部，位居北京至上海中心，北距省会济南135公里。北依泰山，南瞻凫峄，东连泗水，西抵兖州。曲阜是国家、省、市等各级对外交流接待的窗口。改革开放以来，特别是进入90年代，曲阜步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。物贸交易、都市型工业以及房地产业等是该地区的支柱产业。本项目拟建的生活文化广场充分体现了曲阜的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮、文化娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动曲阜新一轮发展规划的实施。4.2项目建设有利于较好地发挥土地效益本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了真北路商业中心的水平和规模，丰富了真北路商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。5、主要经济技术指标本项目建筑面积50000平方米，项目总投资20000万元，计划2年内建设完成，建筑密度40%，绿地率25%。 项目建设主要经济技术指标见表1-1.表1-1 工程主要经济技术指标序号项 目单 位指 标备 注1占地面积平方米84002建筑面积平方米500002.1商业、活动用房平方米380002.2配套附属用房平方米120003项目总投资万元200004建设工期年25建筑密度%406容积率2.97绿地率%256、可行性研究结论项目基地位置符合曲阜市对该地块的发展规划。此外，对原建筑拆除重建，建设符合现代商业需求的一流商业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该地区的经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。本项目的区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配套设施齐全，建设条件成熟。 周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。经估算，生活文化广场项目工程建设投资为20000万元，税后投资利润率为15%，财务效益较好。 综上所述，生活文化广场项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省、市各主管职能部门及曲阜市当地政府给以大力支持，使该项目早日建成，发挥效益。二、行业分析及市场预测生活文化广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析山东及曲阜市房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。曲阜以街为市的低端商业已经成熟，大型商业体正在形成，但缺失的是社区商业配套综合体。1、 山东房地产市场总体分析受“金九银十”效应等因素影响，1-11月，山东全省房地产开发投资额、商品房销售面积及其中的住宅销售面积增速全线飘红，山东房地产市场已全面回暖。据了解，受购房刚性需求释放及“国五条”政策效应等因素影响，今年前4个月，山东房地产市场供需两旺，楼市各项指标均升至高位，房地产开发投资和商品房销售面积分别增长17.4%和28.6%，其中商品住宅销售面积同比增幅达到30.6%，创了去年以来的新高。今后几年的山东房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，政府有关房地产业的法规政策，山东省城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、供应结构、房价涨幅等方面分析，山东今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。今后几年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过2000万平方米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。 商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，2014年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近70%，上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。2014年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。总之，2014年，山东房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将超过2000万平方米；房地产增加值占全市GDP的比重，每年在8%9%左右。2、商业用房市场分析目前，曲阜某些市场空间较小、变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。今年下半年将出现商铺现房集中上市的情况。届时，招商困难这一矛盾将更为突出。预计一些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。总之，今年曲阜商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳的局面。 曲阜市近年来建成了多座大型商办设施、大卖场、大超市配送中心，形成了有色金属、汽车、化工、农副产品等多家大型生产资料和生活资料市场，是曲阜新兴的商业中心，商业销售营业额、市场成交额一直位居济宁中心区前列。本项目地处交叉口处，处于曲阜市区规划的大型商务中心范围之内，具有良好的商业前景。从交通情况看：交通非常便利，这为顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前地块周边已有如意小区、新实验小学、济宁学院附属幼儿园，圣水苑小区、会展中心等，因此有强大的消费基础。从竞争环境看：本项目商业区定位于档次较高的主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了地区对商业设施的需求，具有良好的市场前景。目前该区域商业用房底铺日租金在6-8元/平方米日。3、 餐饮娱乐文化用房市场分析随着我国经济的发展和人民收入的提高，生活必需品的消费占全部消费的比重将不断降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。娱乐市场快速发展始于90年代初，由于改革的深入和对外开放的扩大，来华外商增加，以及人民生活水平的提高，对各种娱乐健身服务的需求迅速上升，全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮。娱乐健身场所数量大约翻了三翻多，这些场所大都集中在大中城市及周边地区，因经营项目不同，投资额从几十万元至上千万元不等。中国经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。随着全球经济一体化，国际零售业、餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场。同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。在经济高速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。由于这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发展。本项目处于中心地带，周边围绕着众多的商业设施及大卖场，根据曲阜整体建设规划，该地区将建设成为曲阜新的商业贸易中心，周边已建成或正在建设的住宅小区众多，随着该地区一批高水平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。从现状来看，该地缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。根据曲阜市及地块周边环境，以及本项目的定位，本项目餐饮娱乐部分的租金暂定为8元/平方米日。3、 项目选址及建设条件1、 项目选址根据曲阜市政府办公室曲阜市城市道路和街景提升工程实施方案的要求，原用房在必须拆除的范围之内，受目前国家土地政策宏观调控的影响，外出重新征地规划建设已没有可能。因此只能在拆除旧建筑物的原址上，按当场规划部门退让红线的要求建设综合经营业务用房。该地块位置位于曲阜市城区的黄金地段，交通位置便捷，市政配套设施一应俱全。1995年12月31日，曲阜市钢木家具公司购买了该宗土地作为营业用房、生产车间。1999年曲阜市钢木家具公司注销，成立两家公司：曲阜市蓝田钢木家具厂和曲阜市永安金属制品厂，两家有单独的法人，土地也随之分割。2009年按照曲阜市城市总规划道路规划布局，曲阜市蓝田钢木家具厂北邻为30米规划。2003修编的曲阜市城市总体规划道路规划，对曲阜市蓝田钢木家具厂北原规划道路进行了调整取消。2、 基础条件 曲阜为济宁市管辖的县级市，下辖6镇、2乡、4个办事处，495个村民委员会，585个自然村，总土地面积889平方公里，总人口64万。山东省政府批准的曲阜市城市总体规划，将曲阜市定位为济兖邹曲组群式大城市的政治中心、文化中心和交通枢纽，规划2020年城市人口达到50万人。这一规划的实施必将带动曲阜城市经济的迅猛发展。曲阜是世界著名的文化旅游胜地，中国旅游胜地40佳城市之一，全国35个王牌旅游城市之一，中央命名的第一批中国优秀旅游城市。成功举办了23届中国曲阜国际孔子文化节，该节被国家旅游局列为中国主要旅游节庆活动，被评为中国最具国际影响力的十大节庆活动之一，成为国际旅游品牌，在海内外产生了深远影响。成功推出明故城开城仪式和全球祭孔活动，联合国教科文组织批准设立了国际“孔子教育奖”。高度重视文物保护工作，连续多年被评为“全国文物工作先进市”。曲阜地理区位优越，交通四通八达。京福高速公路、104国道、京沪铁路纵贯南北，日东高速公路、327国道、兖石铁路横穿东西，已建成投入使用的京沪高速铁路曲阜站为一全线最大的车站。2010年全市经济实现平稳较快发展，全年实现地区生产总值262.45亿元、同比增长14.4%；实现地方财政收入11.22亿元、增长17%，其中，国地税收入完成8.65亿元、增长39.12%，财政收入结构进一步优化。规模以上固定资产投资完成99.7亿元、增长26.2%。4、 投资估算与资金筹措1、 投资估算说明u 本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。u 本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。u 投资估算参考了曲阜市同类结构建筑的造价指标。2、 建设投资经估算，完成生活文化广场项目建设投资为20000万元，其中土地变更费用约300万，建筑安装工程费为10000万元。其他费用700万元。3、 资金筹措本项目总投资20000 万元，项目法人自筹资金20000万元。4、 资金使用计划根据项目的实施进度，建设期拟为2年。新增固定资产投资计划第一年（12000万元）投入60%，第二年（8000万元）投入40%。5、 设计方案1、 设计依据1.1规划依据1.1.1.曲阜市城市总体规划；1.1.2.城市规划、建设主管部门关于规划区建设的意见要求。1.1.4.用地现状和特点及周围环境等基础资料。1.2规划指导思想1.2.1.依据总体规划，力求布局合理、设施配套、经济实用。1.2.2.贯彻“以人为本”、“尊重自然”与可持续发展的指导思想。1.2.3.充分利用珍贵的土地。1.3设计条件主要内容如下：1.3.1.规划范围及面积：项目占地8400平方米。1.3.2.用地性质：商业用地。1.4规划布局 生活文化广场规划布局突出“实用、有效和以人为本”，综合考虑路网结构，布局合理构成一个实用和较为完善的有机整体。2、 建设规模与主要建设内容2.1建设规模 近几年，曲阜市城市建设发展很快，城区规划日趋完善，曲阜市政府着眼大同路新建工程的规划要求是：建设新颖，设计独特，风格与商务区建筑相协调。2.2主要建设内容 生活文化广场建设规模50000平方米，其中：2.1.1.办公室用房2000平方米。2.1.2.公共服务用房48000平方米。 3、 总图布置3.1规划布置原则3.1.1.合理规划，有效布局。3.1.2.坚持立足现有条件、满足综合业务需要、着眼长远发展的原则。3.1.3.建成经济实用的综合业务用房。3.1.4.充分利用土地。3.1.5.符合曲阜市政府对大同路沿路两侧新建建筑物的规划要求。17