房地产开发贷款项目评估报告模板

房地产开发贷款项目评估报告一、借款人资信情况（一）基本信息以列表形式描述申请人基本信息。申请人名称成立时间注册地址注册资本实收资本企业性质法定代表人经营范围主营业务历史沿革采取分阶段方式描述申请人从成立之初经历的改制、更名、重组等情况，在经营、管理等方面取得的重要成绩等、在技术、设备、产品等方面的重大进步等。 其中对实收资本要进行调查和核实,货币资金出资的调查是否存在撤资情况,实物出资的调查出资是否合规,实物是否仍在申请人名下、状态是否正常。（二）管理情况1、集团及关联关系申请人属于我行集团客户的成员企业，应列明所属集团的类别、已核定授信控制额度、已使用额度情况等，说明申请人在集团内地位和授信担保措施。从申请人所在集团内成员企业数量和层级、集团内是否存在交叉持股、申请人应收和应付关联企业款项的金额及占比等方面说明申请人关联关系的复杂状况。 以列表形式描述申请人股东情况（如股东超过10家，则列明持股超过10%的所有股东）。序号股东名称持股比例与申请人经营及管理上的联系备注 其中对控股股东的经营情况进行调查和说明，重点说明控股股东在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系；若申请人为民营企业，要调查和了解实际控制人，重点说明实际控制人在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系。 以列表形式描述申请人控股及主要参股子公司情况。 序号子公司名称投资金额控股（参股）比例与申请人经营及管理上的联系备注其中重点说明申请人内部的管理机制，特别是本部对子公司的资金管理体制；申请人收入、利润主要来源于哪些子公司，本部对这些子公司的管理和控制能力。以列表形式描述申请人其他关联企业情况，其他关联企业指与申请人无直接股权关系但存在一定关联、控制、管理关系，如事业单位的上级主管部门、同一母公司下的兄弟公司、同一实际控制人控制的企业等，同时对申请人的管理、经营等产生重大影响的企业。序号关联企业名称与申请人的关联关系对申请人管理的影响力对申请人经营的影响力备注2、管理层情况描述申请人实际控制人（如无，请注明）、法定代表人、经营负责人、财务负责人的姓名、年龄、职务、教育背景、从业经验、主要业绩、工作简历等。说明是否已发现申请人及以上人员存在个人信用不良记录、重大违法、违规事项以及拒不执行法院判决的行为，对上市公司是否已发现被证监会或证券交易所处罚的情况。对自然人实际控制的企业，对控制人提供人民银行个人证信系统查询结果。（三）财务和帐务情况 1、财务报表情况描述申请人财务报表审计情况。若经过审计，则调查并说明审计事务所的是否为我行认可、资质等级等；审计事务所若连续两年及以上发生变更的，则调查并说明变更原因以及对审计报告质量的影响。若申请人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真实性有疑虑的，要对财务报表数据进行现场调查和核实，详细描述核实内容、过程及结果。编制财务数据简表如下： 近三年及近期财务数据简表 （万元）序号 项目年年年年 月1总资产1.1流动资产其中：货币资金应收帐款其他应收款存货1.2长期投资1.3固定资产净值1.4在建工程2负债总额2.1流动负债其中：短期借款应付票据应付帐款2.2长期借款3所有者权益其中：实收资本4营业收入5营业利润6投资收益7利润总额8净利润9经营活动现金流入量10经营活动现金净流量11投资活动现金净流量12筹资活动现金净流量 2、资产负债重点项目分析对申请人上年度和最近一期的重点资产、负债项目及重大损益变化情况进行调查和分析。重点项目原则上为申请人资产或负债中占比超过10%、与上期相比变化超过20%、以及其他对申请人经营、资金等产生重要影响的资产或负债项目，包括但不限于： 调查并说明银行存款中是否有质押、冻结情况，如有，质押或冻结的金额、占比及产生原因。 调查并说明持有的短期投资的种类、明细、金额、是否已质押。 调查并说明应收帐款的帐龄分布，列示金额前五名的应收账款的欠款人名称、贸易背景、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足，应收账款是否已作质押，产生变化的原因等。 调查并说明其它应收款的帐龄分布，列示金额前五名的其它应收款的欠款人名称、产生原因、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足，产生变化的原因等。 调查并说明主要存货种类及明细情况，保管状况是否良好，市场价值是否有重大变化，是否已质押，是否已办理保险，是否存在长期积压的现象及原因等。 调查并说明持有债权投资的种类、金额、是否已质押；持有多少其他公司的股权，占被投资单位的股权比例、投资收益情况、是否已质押等。 调查并说明主要固定资产的种类、数量、成新率、是否正常运转、是否已抵押，是否存在固定资产灭失、损毁、长期闲置的现象，如有对申请人资产价值、生产经营的影响。 调查并说明在建工程的项目名称、已完成投资情况、后续资金安排、工程进度和完工时间，是否存在资金缺口、是否已抵押等。 调查并说明申请人拥有的无形及递延资产的种类、金额、取得或发生背景、目前价值或作用。其中对土地使用权，调查土地位置、使用状态、是否抵押、变现能力等。调查并说明预收帐款的预收对象、产生原因、对应产品生产和劳务支出的进展情况，是否存在无法按期交付的可能性等。 调查并说明应付帐款的帐龄分布，详细列示金额前五名的应付帐款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付关联企业款等。 调查并说明其它应付款的帐龄分布，详细列示金额前五名的其他应付款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付关联企业款等。 注：若申请人同时提供合并和本部报表的，应同时对合并和本部报表上的重点项目进行说明；若申请人提供的经审计的财务报表附注对以上重点项目的明细情况有相应说明内容，可以不做重复说明，只需对调查的中掌握的其它情况进行说明。 3、损益及现金流情况分析通过现场核对申请人账务账簿和重要原始凭证，重点核实并说明以下情况：增值税、所得税等缴纳情况是否与财务报表、纳税凭证反映的一致，销售收入是否真实，各项费用支出是否真实，现金流量是否真实。分析申请人最近三年及近期收入和利润的变化趋势及原因，分析申请人三项活动现金流变化趋势，并重点分析经营活动现金流入、流出及净流量情况。4、财务指标分析列示申请人偿债能力、营运能力、盈利能力、现金偿还能力、增长能力等主要财务指标及行业均值（如有），并对申请人的财务状况及变化情况进行综合评价和分析（对申请人同时提供合并和本部财务报表的，要同时列示合并及本部的财务指标，但对采取资金集中管理体制、本部只从事投资管理职责的企业，可只列示合并的财务指标）。（1）偿债能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）资产负债率流动比率速动比率利息保障倍数（2）营运能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）存货周转率应收帐款周转率总资产周转率（3）盈利能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）EBITDA销售净利率净资产收益率EBITDA：息税折旧摊销前利润（4）现金偿债能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）现金比率经营活动现金净流量总债务经营活动现金净流量短期债务（5）增长能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）销售收入增长率净利润增长率资本积累率（四）信用状况调查及评价1、授信申请人违约事项判断 序号判定事项判定结果判定理由1我行对该笔贷款停止计息或应计利息纳入表外核算是、否说明判定依据。2我行将贷款出售并承担不低于5的账面损失是、否说明判定依据。3由于债务人财务状况恶化，我行按照与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项，对借款合同条款作出非商业性调整是、否说明判定依据。4债务人申请破产，或者已经破产，或者处于类似保护状态，由此将不能履行或延期履行偿付我行债务是、否说明判定依据。5债务人在其他银行违约是、否说明判定依据。6我行需要通过诉讼来收回贷款是、否说明判定依据。7监管部门或我行认定的其他可能导致债务人不能全额偿还债务的情况是、否说明判定依据。2、与我行合作情况列示申请人的对公客户四个一批分类结果和和对公客户分类营销的类型。属于我行老客户，描述申请人与我行授信业务合作开始时间、现有授信业务余额及品种、有无违约记录等。3、同业合作情况 以列表形式说明申请人在他行的授信、用信、信用记录情况，对于存在不良贷款和违约记录的，则要详细调查并说明产生原因、当前状况以及对申请人偿债能力的影响。授信银行授信额度担保方式用信情况是否存在不良贷款及违约记录贷款银行承兑汇票贸易融资贴现保函其他合计*银行*银行合 计（注：担保方式应进行详细说明，保证担保的列明保证人名称及是否与申请人存在关联关系，抵质押担保的列明抵质押人和抵质押物的名称。）对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因；对我行信贷系统上列示为银监会大额授信预警客户的，应查明预警原因并进行调查和核实，若预警原因确实存在，对申请人偿债能力的影响做出说明。4、或有负债情况 以列表形式说明申请人为其他企业提供的对外担保情况。序号 担保对象担保余额 反担保措施被担保企业经营状况 代偿可能性12合计 对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因。同时调查并说明申请人的未决诉讼、有追索权的票据贴现、对外承诺等其它或有负债情况、对申请人未来资金、经营等的影响程度等。对于新成立的项目公司，财务分析可简化，重点分析申请人实收资本是否到位、资本公积是否合规、是否存在建设资金挪用或不到位的风险。 二、项目调查与风险评估（一）项目概况1、项目提出的背景介绍项目地块位置、面积、地形地貌等，阐述项目用地取得过程，项目开发的来龙去脉。分析项目建设是否属于国家宏观政策支持范围；项目是否属于我行房地产开发贷款支持的范围。2、项目规划设计方案主要调查项目规划特点、总建筑面积及分类建筑面积，建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标。分析项目规划是否符合未来市场需要，功能结构和户型设计是否合理，配套设施是否齐全。3、建设工期与形象进度介绍项目从规划设计、开工、封顶、开盘直至竣工整个开发工作的进度安排情况。分析申请人制定的进度安排是否合理。对于已开工项目，应描述最新形象进度。4、项目合法性分析分析项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合法性手续（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）办理情况等。5、设计、施工、监理单位能力主要调查项目设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业技术能力，了解其有无不良记录。（二）项目市场前景1、项目所在区域概况叙述当地经济发展状况和房地产市场发育程度及房地产投资环境，对当地房地产市场前景进行初步预测；叙述区域内城市建设发展规划和区域功能定位。2、同类项目比较分析与被评估项目相关的商品房市场供求状况和价格水平。对项目贷款期内当地经济和房地产市场发展状况预期，判断被评估项目的市场销售（出租）前景。选择若干近3年已开发和近期将要开发的，在位置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行比较和分析，评估项目的市场竞争能力。3、本项目销售状况说明本项目的价格定位、物业档次、功能结构和户型设计和销售对象；描述借款人拟定的项目销售计划，销售周期；统计项目已实现销售收入、销售价格、销售面积、销售对象。对借款人拟定的销售方案进行可行性、合理性分析评估。4、发展策略及重大事项描述申请人经营战略、中长期发展规划，短期内经营计划、投资项目、市场拓展方向等。说明其他会对申请人管理、经营、资金及偿债能力等方面有重要影响的重大事件，包括人事变动、资产重组、重大建设项目、重大或有项目、法律起诉、帐户冻结等。（三）项目投融资分析1、项目总投资分析项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开发过程中投入的全部费用的总和。主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、财务费用、管理费用、销售费用和不可预见费用等。分析项目的各项投资费用构成是否齐全，投资估算的取费标准和依据是否符合国家或地区规定的标准，是否存在任意扩大或压低投资情况（填制附表1总成本费用估算表）。2、筹资方案了解项目资金来源构成，调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行，各种资金来源是否可靠并落实，投资进度安排是否合理。重点分析企业自有资金比例是否符合我行房地产贷款的有关规定。3、目前已完成投资统计借款人已完成投资，核实有关付款凭证。分析项目的形象进度与投资完成情况是否相符，分析已投入资金来源情况。（四）财务效益与偿债能力评估1、项目财务效益分析根据市场评估预测的租售计划和租售价格预测各年的租售销售收入。根据现行的财税制度和房地产企业会计的有关规定，按比例逐年结转开发产品至经营成本，计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所得税等项目，计算企业净利润（填制附表2项目损益分析表）。2、项目现金流量分析根据项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现金流量，计算项目的内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标。填制附表3项目现金流量分析表。3、偿还能力评估编制项目借款还本付息估算表，并测算贷款偿还期限；对于贷款偿还不依赖或不全部依赖本项目本身产生的净现金流，即还款来源依赖或部分依赖于借款人其他项目产生的净现金流或其他可用于还款的资金，则借款还本付息估算表应测算全部还款来源（填制附表4借款还本付息估算表）。三、担保情况与评价（一）保证担保对保证人调查评价内容参照申请人（可适当简化），但重点了解其对外担保情况、担保能力和担保意愿。对保证人与申请人是否存在互保关系进行了解和判断，如属于互保，则从我行互保圈（链）企业数、互保金额、互保企业在业务上和资金上紧密程度、互保企业的抗风险性和代偿能力等方面进行风险初步评判。（二）抵（质）押担保对抵（质）押物的基本情况、权属状态、原始价值、评估价值、物理状态、变现市场情况等进行综合调查评价，对抵（质）押物的合法有效性、变现能力和变现价值等进行评价。测算抵质押率，对于经评估的抵（质）押物，要说明评估机构是否为我行指定评估机构，评估机构的资质等级、行业经验、信誉状况等。说明抵（质）押物、抵质押率是否我行担保管理相关办法的要求，如有不符须详细说明理由及可行性。四、评估结论意见根据评估测算结果，对房地产开发的建设条件的完备性、市场销售前景、项目在财务上的可行性、还款来源的充足性、分期还款安排的可实现性等提出初步意见。五、管理措施及授信建议（一）管理措施对续授信业务和追加授信业务，说明前期业务存续期间贷后检查的实施情况，简要评价客户合作情况和风险状况。说明授信后准备采取的加强贷后管理和风险控制的具体措施。 （二）授信建议提出授信建议，包括授信的额度、期限、品种、利率（费率）、利率浮动方式、担保方式、授信用途等内容。附表：1总成本费用表2项目损益分析表3项目现金流量分析表4借款还本付息估算表附表1总成本费用估算表项目评估确认值金额（万元）每建筑平米均价（元）1土地成本2前期开发费用21筹建开办费 22规划勘探费23其他3建安工程费4基础设施配套费41供电设施42自来水43暖气工程44煤气工程45电信工程46雨污工程47绿化工程48其他5公建配套费6开发期税费7不可预见费8开发成本（建设投资）17项之和9.开发费用 91管理费92销售费用93财务费用10总成本（开发建设总投资）说明：土地成本=总建筑面积平均每建筑平方米价格（说明地块是否属达到“三通一平”的熟地、土地的取得方式。）建筑安装工程费总建筑面积单位平米费用（说明单位平米费用取值依据）；前期工程费（工程前期办理各种许可证、进行招投标、勘探设计、噪音污染补偿等）；基础设施建设费用（供水、供电、暖气、煤气、排污、电信、绿化、小区道路等）；公共配套设施建设费用（会所、附属建筑等）；开发期税费：各种与项目开发有关的税金和地方政府或有关部门征收的费用，如：土地使用税、市政支管线分摊费、供电帖费、用电权费、绿化建设费、电话初装费等；不可预见费以上各项工程费用合计5；开发费用管理费用销售费用财务费用；（管理费用以工程建设费用的3提取；销售费用含广告推广费、市场推广费、销售代理费、销售手续费等；财务费用主要为利息）不可预见费1项至6项之和5；开发成本1项至7项之和；管理费8项3；总成本费用（开发建设总投资）8项9项。附表2项目损益分析表序号项目合计20年20年20年1经营收入11销售收入12出租收入减：总成本费用经营税金及附加土地增值税2息税前利润（EBITDA）减：利息支出3利润总额减：所得税4净利润说明：为简便计算，可做如下处理：流转税率取值5.5%；土地增值税取值1%。附表3项目现金流量分析表（全部投资）单位：万元序号项目合计20年20年123412341息税前利润（EBITDA）2减：所得税3加：开发期利息4净现金流量5累计净现金流量6税后净现值7税后累计净现值FIRR= % FNPV= 万元 Pt= 年 说明：表中FIRR、FNPV、Pt均为税后计算值；“1、2、3、4”为当年各季度。附表4借款还本付息估算表序号项目合计每期一季每期一季1借款还本及付息111 21 31 415期初借款本息累计本金利息本期借款本期应计利息本期还本本期付息贷款利率2借款偿还资金来源212223净销售收入净出租收入其他还款资金小计说明：表中“每期一季”是以季度为计算期间，评估中可依实际情况调整。附件6经营性物业抵押贷款项目评估报告一、借款人资信情况（一）基本信息以列表形式描述申请人基本信息。申请人名称成立时间注册地址注册资本实收资本企业性质法定代表人经营范围主营业务历史沿革采取分阶段方式描述申请人从成立之初经历的改制、更名、重组等情况，在经营、管理等方面取得的重要成绩等、在技术、设备、产品等方面的重大进步等。其中对实收资本要进行调查和核实,货币资金出资的调查是否存在撤资情况,实物出资的调查出资是否合规,实物是否仍在申请人名下、状态是否正常。（二）管理情况1、集团及关联关系申请人属于我行集团客户的成员企业，应列明所属集团的类别、已核定授信控制额度、已使用额度情况等，说明申请人在集团内地位和授信担保措施。从申请人所在集团内成员企业数量和层级、集团内是否存在交叉持股、申请人应收和应付关联企业款项的金额及占比等方面说明申请人关联关系的复杂状况。 以列表形式描述申请人股东情况（如股东超过10家，则列明持股超过10%的所有股东）。序号股东名称持股比例与申请人经营及管理上的联系备注 其中对控股股东的经营情况进行调查和说明，重点说明控股股东在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系；若申请人为民营企业，要调查和了解实际控制人，重点说明实际控制人在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系。 以列表形式描述申请人控股及主要参股子公司情况。 序号子公司名称投资金额控股（参股）比例与申请人经营及管理上的联系备注其中重点说明申请人内部的管理机制，特别是本部对子公司的资金管理体制；申请人收入、利润主要来源于哪些子公司，本部对这些子公司的管理和控制能力。以列表形式描述申请人其他关联企业情况，其他关联企业指与申请人无直接股权关系但存在一定关联、控制、管理关系，如事业单位的上级主管部门、同一母公司下的兄弟公司、同一实际控制人控制的企业等，同时对申请人的管理、经营等产生重大影响的企业。序号关联企业名称与申请人的关联关系对申请人管理的影响力对申请人经营的影响力备注2、管理层情况描述申请人实际控制人（如无，请注明）、法定代表人、经营负责人、财务负责人的姓名、年龄、职务、教育背景、从业经验、主要业绩、工作简历等。说明是否已发现申请人及以上人员存在个人信用不良记录、重大违法、违规事项以及拒不执行法院判决的行为，对上市公司是否已发现被证监会或证券交易所处罚的情况。对自然人实际控制的企业，对控制人提供人民银行个人证信系统查询结果。（三）财务和帐务情况 1、财务报表情况描述申请人财务报表审计情况。若经过审计，则调查并说明审计事务所的是否为我行认可、资质等级等；审计事务所若连续两年及以上发生变更的，则调查并说明变更原因以及对审计报告质量的影响。若申请人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真实性有疑虑的，要对财务报表数据进行现场调查和核实，详细描述核实内容、过程及结果。编制财务数据简表如下： 近三年及近期财务数据简表 （万元）序号 项目年年年年 月1总资产1.1流动资产其中：货币资金应收帐款其他应收款存货1.2长期投资1.3固定资产净值1.4在建工程2负债总额2.1流动负债其中：短期借款应付票据应付帐款2.2长期借款3所有者权益其中：实收资本4营业收入5营业利润6投资收益7利润总额8净利润9经营活动现金流入量10经营活动现金净流量11投资活动现金净流量12筹资活动现金净流量 2、资产负债重点项目分析对申请人上年度和最近一期的重点资产、负债项目及重大损益变化情况进行调查和分析。重点项目原则上为申请人资产或负债中占比超过10%、与上期相比变化超过20%、以及其他对申请人经营、资金等产生重要影响的资产或负债项目，包括但不限于： 调查并说明银行存款中是否有质押、冻结情况，如有，质押或冻结的金额、占比及产生原因。 调查并说明持有的短期投资的种类、明细、金额、是否已质押。 调查并说明应收帐款的帐龄分布，列示金额前五名的应收账款的欠款人名称、贸易背景、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足，应收账款是否已作质押，产生变化的原因等。 调查并说明其它应收款的帐龄分布，列示金额前五名的其它应收款的欠款人名称、产生原因、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足，产生变化的原因等。 调查并说明主要存货种类及明细情况，保管状况是否良好，市场价值是否有重大变化，是否已质押，是否已办理保险，是否存在长期积压的现象及原因等。 调查并说明持有债权投资的种类、金额、是否已质押；持有多少其他公司的股权，占被投资单位的股权比例、投资收益情况、是否已质押等。 调查并说明主要固定资产的种类、数量、成新率、是否正常运转、是否已抵押，是否存在固定资产灭失、损毁、长期闲置的现象，如有对申请人资产价值、生产经营的影响。 调查并说明在建工程的项目名称、已完成投资情况、后续资金安排、工程进度和完工时间，是否存在资金缺口、是否已抵押等。 调查并说明申请人拥有的无形及递延资产的种类、金额、取得或发生背景、目前价值或作用。其中对土地使用权，调查土地位置、使用状态、是否抵押、变现能力等。调查并说明预收帐款的预收对象、产生原因、对应产品生产和劳务支出的进展情况，是否存在无法按期交付的可能性等。 调查并说明应付帐款的帐龄分布，详细列示金额前五名的应付帐款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付关联企业款等。 调查并说明其它应付款的帐龄分布，详细列示金额前五名的其他应付款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付关联企业款等。 注：若申请人同时提供合并和本部报表的，应同时对合并和本部报表上的重点项目进行说明；若申请人提供的经审计的财务报表附注对以上重点项目的明细情况有相应说明内容，可以不做重复说明，只需对调查的中掌握的其它情况进行说明。 3、损益及现金流情况分析通过现场核对申请人账务账簿和重要原始凭证，重点核实并说明以下情况：增值税、所得税等缴纳情况是否与财务报表、纳税凭证反映的一致，销售收入是否真实，各项费用支出是否真实，现金流量是否真实。分析申请人最近三年及近期收入和利润的变化趋势及原因，分析申请人三项活动现金流变化趋势，并重点分析经营活动现金流入、流出及净流量情况。4、财务指标分析列示申请人偿债能力、营运能力、盈利能力、现金偿还能力、增长能力等主要财务指标及行业均值（如有），并对申请人的财务状况及变化情况进行综合评价和分析（对申请人同时提供合并和本部财务报表的，要同时列示合并及本部的财务指标，但对采取资金集中管理体制、本部只从事投资管理职责的企业，可只列示合并的财务指标）。（1）偿债能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）资产负债率流动比率速动比率利息保障倍数（2）营运能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）存货周转率应收帐款周转率总资产周转率（3）盈利能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）EBITDA销售净利率净资产收益率EBITDA：息税折旧摊销前利润（4）现金偿债能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）现金比率经营活动现金净流量总债务经营活动现金净流量短期债务（5）增长能力指标项 目 名 称年年年月行业均值（如有）销售收入增长率净利润增长率资本积累率（四）信用状况调查及评价1、授信申请人违约事项判断 序号判定事项判定结果判定理由1我行对该笔贷款停止计息或应计利息纳入表外核算是、否说明判定依据。2我行将贷款出售并承担不低于5的账面损失是、否说明判定依据。3由于债务人财务状况恶化，我行按照与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项，对借款合同条款作出非商业性调整是、否说明判定依据。4债务人申请破产，或者已经破产，或者处于类似保护状态，由此将不能履行或延期履行偿付我行债务是、否说明判定依据。5债务人在其他银行违约是、否说明判定依据。6我行需要通过诉讼来收回贷款是、否说明判定依据。7监管部门或我行认定的其他可能导致债务人不能全额偿还债务的情况是、否说明判定依据。2、与我行合作情况列示申请人的对公客户四个一批分类结果和和对公客户分类营销的类型。属于我行老客户，描述申请人与我行授信业务合作开始时间、现有授信业务余额及品种、有无违约记录等。3、同业合作情况 以列表形式说明申请人在他行的授信、用信、信用记录情况，对于存在不良贷款和违约记录的，则要详细调查并说明产生原因、当前状况以及对申请人偿债能力的影响。授信银行授信额度担保方式用信情况是否存在不良贷款及违约记录贷款银行承兑汇票贸易融资贴现保函其他合计*银行*银行合 计（注：担保方式应进行详细说明，保证担保的列明保证人名称及是否与申请人存在关联关系，抵质押担保的列明抵质押人和抵质押物的名称。）对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因；对我行信贷系统上列示为银监会大额授信预警客户的，应查明预警原因并进行调查和核实，若预警原因确实存在，对申请人偿债能力的影响做出说明。4、或有负债情况 以列表形式说明申请人为其他企业提供的对外担保情况。序号 担保对象担保余额 反担保措施被担保企业经营状况 代偿可能性12合计 对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因。同时调查并说明申请人的未决诉讼、有追索权的票据贴现、对外承诺等其它或有负债情况、对申请人未来资金、经营等的影响程度等。对于新成立的项目公司，财务分析可简化，重点分析申请人实收资本是否到位、资本公积是否合规、是否存在建设资金挪用或不到位的风险。二、项目调查及风险评估（一）物业基本情况调查、分析物业名称、地理位置、周边环境、建设规模、功能等信息。介绍物业建成时间，项目总投资情况。对新建成物业需审核物业竣工验收合格的证明材料和产权证书等。介绍物业现有的出租、使用情况。（二）授信用途分析分析授信用途是否合规，授信额度是否合理。通过物业投资情况、现有经营情况分析，结合物业评估价值情况，对授信用途和额度做出评价。（三）项目市场分析叙述当地经济发展状况、市场发育程度及投资环境，叙述区域内城市建设发展规划和区域功能定位，对市场现状进行分析。分析物业的地理位置、周边环境及现有经营情况，提供在位置、功能、品牌等方面具有可比性的经营性物业案例，进行对比分析，评价项目物业的市场竞争能力。结合经营性物业现有经营状况，对其市场前景进行预测。（四）发展策略及内部环境描述申请人经营战略、中长期发展规划，短期内经营计划、投资项目、市场拓展方向等。说明其他会对申请人管理、经营、资金及偿债能力等方面有重要影响的重大事件，包括人事变动、资产重组、重大建设项目、重大或有项目、法律起诉、帐户冻结等。（五）财务效益及偿债能力评估1、财务效益分析（1）盈利能力分析测算经营性物业各年的经营收入，计算经营税金及附加、管理费用、财务费用、所得税等项目，编制项目经营收入经营税金分析表、项目成本费用分析表、项目损益分析表、项目现金流量分析表，测算经营性物业盈利水平（有关表格式见附表1、2、3、4）。（2）不确定性分析敏感性分析：对经营收入、经营成本等进行单因素敏感性分析（敏感变动幅度可根据行业情况取值）。如有可能可作多因素敏感性分析，必要时可对利率波动进行敏感性分析（外汇贷款项目应进行汇率敏感性分析）。2、偿债能力评估（1）还款资金来源：需明确偿还贷款的各项资金，并对各项还款资金的合规性和可靠性进行简要的定性分析和判断。具体表述为：项目自由现金流万元；公司其他项目自由现金流万元（指由申请人产生的，用于项目偿债的部分）；税收返还万元；专项资金（基金）万元；其他可用于还款的资金万元。（2）偿债能力分析：编制项目借款还本付息表（附表5），并测算年度偿债覆盖率；平均偿债覆盖率贷款偿还期（在满足一定偿债覆盖率基础上的还款期限）。对于申请人以其综合收益还款的项目，即申请人需总体平衡贷款项目和既有债务的偿还时，需编制申请人还本付息表，将申请人中长期贷款（企业债券等）余额和贷款项目拟增债务进行综合平衡，测算我行贷款期内的年度综合偿债覆盖率（附表6）。如果还款资金来源中除了项目自由现金流和公司自由现金流外，还包括税收返还等其他还款资金时，评估报告中需要定量分析其他还款资金的充足性。三、担保情况与评价（一）保证担保对保证人调查评价内容参照申请人（可适当简化），但重点了解其对外担保情况、担保能力和担保意愿。对保证人与申请人是否存在互保关系进行了解和判断，如属于互保，则从我行互保圈（链）企业数、互保金额、互保企业在业务上和资金上紧密程度、互保企业的抗风险性和代偿能力等方面进行风险初步评判。（二）抵（质）押担保对抵（质）押物的基本情况、权属状态、原始价值、评估价值、物理状态、变现市场情况等进行综合调查评价，对抵（质）押物的合法有效性、变现能力和变现价值等进行评价。测算抵质押率，对于经评估的抵（质）押物，要说明评估机构是否为我行指定评估机构，评估机构的资质等级、行业经验、信誉状况等。说明抵（质）押物、抵质押率是否我行担保管理相关办法的要求，如有不符须详细说明理由及可行性。四、评估结论意见根据评估测算结果，对经营性物业的合规性、未来市场前景、物业变现能力和变现价值、还款来源的充足性、分期还款安排的可实现性等提出初步意见。五、管理措施及授信建议（一）管理措施对续授信业务和追加授信业务，说明前期业务存续期间贷后检查的实施情况，简要评价客户合作情况和风险状况。 说明授信后准备采取的加强贷后管理和风险控制的具体措施。 （二）授信建议提出授信建议，包括授信的额度、期限、品种、利率（费率）、利率浮动方式、担保方式、授信用途等内容。附表：1项目经营收入、税金分析表2项目成本费用分析表3项目损益分析表4项目现金流分析表5项目还本付息表6申请人还本付息表附表1项目经营收入、经营税金分析表单位：万元序号项目取值标准贷款期间1经营收入1.1 出租收入1.2 其他收入2经营税金2.1房产税2.2 营业税2.3 消费税2.4 城市维护建设税2.5 教育费附加2.6 附表2项目成本费用分析表单位：万元序号项目取值标准贷款期间1外购材料2工资及福利3修理费4管理费用5营销费用6折旧费7摊销费8利息支出9总成本费用（1+2+10）9.1其中：固定成本9.2 可变成本10经营成本（1+2+5）说明：评估人员可以根据企业或项目特点调整表中科目设置。附表3项目损益分析表单位：万元序号项目贷款期间1经营收入减：经营税金及附加 经营成本2息税折旧摊销前利润（EBITDA）减：折旧 摊销3息税前利润（EBIT）减：利息支出4利润总额减：所得税5净利润附表4项目现金流量分析表单位：万元序号项目贷款期间1息税折旧摊销前利润（EBITDA）2减：所得税3减：固定资产投资（或加：固定资产 净值回收)4加：利息5减：流动资金的增加（或加：流动资金的减少）6项目自由现金流（项目FCF）7项目FCF累计FIRR= % FNPV= 万元 Pt= 年附表5项目还本付息表单位：万元序号项目合计贷款期间1项目借款及还本付息1.1年初借款余额1.1.1华夏银行贷款1.1.2其他银行贷款1.2本年借款1.2.1华夏银行贷款1.2.2其他银行贷款1.3本年应计利息1.4本年还本1.4.1华夏银行贷款1.4.2其他银行贷款1.5本年付息2项目还款现金流量合计2.1项目自由现金流2.23项目年度偿债覆盖率说明：（1）本年还本中扣除项目运营长期占有的流动资金借款，不再使用流动资金借款时要作为还本考虑。（2）项目年度偿债覆盖率的计算公式为：（3）项目平均偿债覆盖率的计算公式为：附表6 申请人还本付息表单位：万元序号项目贷款期间1公司借款及还本付息1.1年初借款余额1.1.1华夏银行贷款1.1.2其他银行贷款1.2本年借款1.2.1华夏银行贷款1.2.2其他银行贷款1.3本年应计利息1.4本年还本1.4.1华夏银行贷款1.4.2其他银行贷款1.5本年付息2公司还款现金流量合计2.1本项目自由现金流2.2申请人自由现金流（不含本项目）2.2.1申请人税后净利润2.2.2折旧2.2.3摊销2.2.4利息支出2.33年度综合偿债覆盖率说明：（1）以申请人现有业务（不包括本项目）持续经营为假设预测公司自由现金流，即根据以往经营情况预测。（2）本年还本中扣除申请人长期占有的流动资金借款，不再使用流动资金借款时要作为还本考虑。（3）申请人年度综合偿债覆盖率计算公式：