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中级经济师考试房地产（中级）课堂学习笔记与考试重点总结第三节 国有建设用地使用权转让一. 国有建设用地使用权转让条件和限制(一) 转让条件土地使用权转让的前提以出让方式取得的土地使用权转让(2条)按出让合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出让金;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件以划拨方式取得的土地使用权转让(3条)由有批准权的人民政府准予转让由受让方办理出让手续，缴纳出让金经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家【例题单选题】【2006年真题】M公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是()。A.取得土地使用权两年以后B.完成开发投资总额的25%以上(不含土地使用权出让金)C.完成开发投资总额的25%以上(含土地使用权出让金)D.形成工业用地或者其他建设用地条件【答案】D(二)土地使用权转让的限制转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限原出让合同规定的土地使用受让人的权利义务全部转移土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让(房随地走)土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权土地使用权转让时，规划用途改变，需经土地管理部门与规划部门批准，并调整出让金【例题1单选题】【2007年真题】下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是()。A.成片开发土地使用权只能成片转让B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件【答案】A【例题2单选题】【2006年真题】下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是()。A.土地使用权出让是一种国家垄断行为B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期【答案】C【解析】只有国有土地可以出让，规划区内的土地未必全是国有土地，或者其使用权已经出让了【例题3单选题】【2005年真题】土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权()A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让【答案】D【解析】房随地走二.国有建设用地使用权转让方式出售,交换,赠与三.国有建设用地使用权转让程序申请-审批-签订转让合同-公证-登记第四节 国有建设用地使用权出租一. 国有建设用地使用权出租条件及程序(一) 可出租建设用地使用权土地使用者为公司企业、经济组织和个人有国有土地使用证具有地上建筑物的合法的产权证明补签了出让合同，补交了出让金(二)出租限制条件土地使用权出租必须签订租赁合同未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租出租必须办理租赁登记(三)出租程序申请 审批签订合同 办理登记二.租赁合同租金标准双方协商确定租赁期限不得超过土地使用权的剩余年限土地用途符合出让合同规定的用途出租方权利义务权利收取租金监督承租方使用依法收回出租土地义务交付土地及地上建筑物等及保障义务修缮义务妨害除去义务(不论原因是谁所致)出租人继续履行出让合同承租方权利义务权利合法使用租赁物的权利要求保障正常、有效使用租赁物的权利义务保管义务支付租金义务租赁标的物返还义务【例题单选题】【2005年真题】土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，()，出租方负有除去或防止义务。A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的【答案】B三.使用权出租,出让,转让,抵押的区别(一)出租与出让(二)出租与转让(三)出租与抵押第五节 国有建设用地使用权抵押一.国有建设用地使用权抵押权设定(一)可以设定抵押权的建设用地使用权(1)通过有偿出让转让方式取得的(2)通过行政划拨方式取得后补签合同后(二)属于下列范围的建设用地属涌泉不得设定抵押第八条规定内容权属有争议的土地教育、医疗、市政等公共福利土地使用权列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其土地使用权已公告列入拆迁范围的房地产依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产其它(三)设定建设用地使用权抵押权应注意的问题同一宗土地可以设定两个以上的抵押权，但应将情况告知抵押权人，其所担保的债权不得超出抵押物的价值两宗以上土地使用权设定同一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割地随房地，房随地走共有房地产抵押的，必须经共有人书面同意已租赁的土地使用权抵押，应告知承租人和抵押权人，原租赁合同继续有效(抵押不破租赁)土地的抵押价值可以由当事人商定，也可由房地产价格评估机构进行评估抵押权人可为抵押物投保，保险费由抵押人承担，抵押权人为第一受偿人抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限应办理抵押登记，抵押权自登记时设立【例题单选题】【2005年真题】甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则()。A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定C.乙应将租金直接支付给丙D.甲仍有权收取乙的租金【答案】D【解析】抵押不破租赁二.国有建设用地使用权抵押程序签订抵押合同公证抵押登记注销登记三.国有建设用地使用权抵押登记制度应当向土地所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理土地使用权抵押登记抵押合同自抵押登记之日起生效办理登记应提交的文件(7类)登记的主要内容被担保的金额、抵押权人姓名或单位名称、债权等登记机关在产权证上进行他项权利记载，所有权证书由抵押人收执，向抵押权人颁发他项权利证书【例题单选题】【2006年真题】A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为()。A.7月1日B.7月2日C.7月9日D.7月10日【答案】C【解析】抵押合同自抵押登记之日起生效温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 四.抵押建设用地使用权的占用与管理由抵押人占用与管理抵押的土地抵押权人有权进行监督检查当抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保抵押的土地可以出租转让，但价款应优先提前清偿抵押权人的债权，超过部分归抵押人所有五.抵押建设使用权的处分(一)抵押建设用地使用权处分的条件抵押期届满，抵押权人未受清偿抵押人死亡引起无法履行债务抵押人在抵押合同期宣告破产或解散抵押人擅自处分抵押物抵押合同约定的其他情况(二)抵押建设用地使用权处分的受偿处分抵押物所得金额的分配顺序支付处分抵押物的费用扣除抵押物应缴纳的税费偿还抵押权人的债权本息及支付违约金赔偿违约给抵押权人造成的损害剩余金额交还抵押人同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿已登记的先于未登记的均未登记，按债权比例清偿抵押设定后土地上新增建筑物不属于抵押财产，可一同处分，但新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿六.建设用地抵押权的灭失抵押土地使用权处分的条件(5种情况)可折价或拍卖抵押物清偿抵押权人协议不成可以提起诉讼七.最高额抵押权(一)最高额抵押权的概念指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押具有担保债权的不特定性的特点。即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。因此，其所担保的债权不必须都是同一性质的债务(二)最高抵押权的法律规定设立前已存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围确定前，债权转让的，最高额抵押权不得转让确定前，部分抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权内容(三)最高抵押权的确定约定的债权确定期间届满没有确定期间或期间不明，自设立之日起满两年后请求确认的新的债权不可能发生抵押财产被查封、扣押债务人、抵押人被宣告破产或被撤销其它第六节 国有建设用地使用权收回和终止一.国有建设用地使用权收回因社会公共利益需要提前收回土地使用权(退还相应出让金)为实施城市规划收回土地使用权土地使用权届满收回(无偿收回土地)因单位撤销迁移等原因停止使用划拨土地的，可收回公路、铁路等报废用地可收回出让方式获得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外【例题单选题】【2006年真题】下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是()。A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发【答案】C【解析】二.国有建设用地使用权的终止(一) 因土地灭失而终止(二)由于土地使用者抛弃而终止三.国有建设用地使用权收回和终止的法律后果土地使用权受让人与土地所有者之间关于该幅土地上的权利义务关系解除地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得土地使用权出让合同规定必须拆除的设备，土地使用者必须拆除第七节 闲置国有建设用地的处置一.闲置土地的认定国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书中未规定动工开发建设日期的，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。已动工开发，但开发面积不足应开发建筑面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。其他规定二.闲置土地的处置方式延长开发建设期限，但最长不超过一年变更土地用途，办理手续后继续开发安排临时使用，待项目具备条件后重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价政府安排置换其他闲置土地政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回三.征收土地闲置费城市规划区内出让土地，闲置一年以上按出让金20%以下征收具体由省一级规定四.无偿收回土地连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书第八节 集体建设用地使用制度一. 集体建设用地的使用范围和原则(一) 集体建设用地使用范围1. 乡镇企业. 2. 农村住宅. 3.乡镇公共设施及公益事业建设(二) 集体建设用地的使用原则(1) 合法(2)节约，按规划(3)按计划用地 (4)依法办理审批手续 (5)如占用农用土地，则办理审批手续二.集体建设用地使用权的取得收回流转和抵押(一)集体建设用地使用权的取得和收回(二)集体建设用地使用权流转(三)集体建设用地使用权抵押三.农村宅基地及其管理(一)农村宅基地概念农村居民建设住宅所使用的集体土地。(二)宅基地的一户一宅原则(三)农村宅基地使用权取得和审批程序温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 第 四 章房地产市场调研第一节 房地产市场调研概述一、房地产市场调研含义房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动特点实用性时效性实践性二、房地产市场调研的意义1.有利于开发商确定正确的发展方向(战略)2.有利于开发商适时对房地产产品进行更新换代(产品)3.有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略(策略)4.有利于开发商制定科学的开发和销售计划(计划)5.有利于开发商完善经营管理，提高经济效益(效益)三、房地产市场调研程序(一)调研准备阶段1.确定目标;2。制定计划;3。设计问卷;4。确定方案(二)正式调研阶段(三)结果处理阶段1。整理分析调研资料;2。撰写调研报告3.房地产开发项目策划3.1策划的相关概念3.1.1策划与房地产策划的概念策划：策划本意是计策、对策、谋划，既含有未做事之前的整体筹划和安排，也含有遇到突发事件如何处置的对策区别以下概念策划与规划(规划不考虑细节和变数)策划与决策(策划谋，决策断)策划与计划(计划着眼于具体工作安排和执行措施，无长远发展安排)房地产策划帮助房地产企业实现预期的目标，对市场作出详细的调研，进行投资方向选择、目标市场定位、营销策略组合等一系列决策的投资咨询活动3.1.2策划的运作要素主体要素策划个体策划机构客体要素指策划所指向的对象或标的其他要素3.1.3策划的基本功能(五大功能)竞争功能决策保证功能计划策定功能预测未来功能管理创新功能3.1.4策划的过程提出并确定主题明确策划需要的条件和相应要求正式签订委托合同，接受委托项目展开相关调查搜集、过滤和提炼信息激发灵感整理创意，形成策划方案大纲深入研究，形成策划初步方案提出最终策划方案，并指导、推进方案的实施【例题单选题】【2008年真题】下列关于策划的表述中，错误的是()A.策划既含有未做事之前对如何行动的整体筹划和安排， 也含有遇到突发事件如何处置的对策B.策划包含计划和决策C.策划主体是指能动地进行策划活动的人D.策划的客体是指策划指向或策划标的【答案】B3.1.5房地产策划的特征地域性系统性前瞻性市场性创新性操作性多样性3.1.6房地产开发项目策划的地位贯穿始终，为项目成功开发提供智力支持为房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的助手3.1.7 房地产开发项目策划的作用是房地产项目成败的关键增强竞争能力增强企业管理创新能力使社会资源得到有效整合3.1.8 房地产开发项目策划的模式房地产战略策划模式房地产全程策划模式房地产品牌策划模式房地产产品策划模式第二节 房地产市场调研的内容一、房地产市场环境调研政治法律环境调研经济环境调研社会文化环境调研区域环境调研二、房地产市场需求调研房地产消费者调研房地产消费动机调研房地产消费行为调研三、房地产市场供给调研行情调研市场反响调研相关专业公司与中介服务机构情况调研3.2 房地产战略策划模式特点：从宏观战略高度来把握能使项目定位准确，找到最合适的发展思路能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，利于从全局出发实现项目的具体目标是最适宜规模较大的开发项目的一种模式流程：大势把握-找出思路理念创新-明确定位策略设计-提出方案资源整合-形成平台动态顾问-跟踪监理第三节 房地产市场调研资料的搜集一、房地产市场调研资料的搜集途径1.交易双方当事人2.促成交易的房地产经纪人3.房地产开发商的各种租售广告4.熟悉房地产市场的专业人士5.同行间的资料6.准交易资料7.房地产交易会8.各类二手资料二、房地产市场调研资料搜集的内容(一)初级资料和次级资料的搜集1.初级资料;2。次级资料(二)房地产资料搜集的内容1.房地产法规资料搜集2.项目基地现状资料搜集3.交通流量资料搜集4.人文社会经济资料搜集5.公共设施资料搜集6.商圈资料的搜集7.房地产市场景气资料搜集8.销售资料的搜集9.竞争项目资料搜集10.租金资料搜集【注意】关于人文社会经济资料人口职业或行业类别比例产业结构流动人口关于商圈商圈内所需考虑的条件家庭户数人口特性生活形态消费行为商圈的类型邻里中心型大地区中心型副城市中心型城市中心型(CBD)【例题单选题】【2007年真题】在市场调研中，通常把可能到某处购物的顾客所分布的地区范围称为()。A.生活圈B.活动圈C.商圈D.行攻圈【答案】C3.3房地产品牌策划模式抓住项目内在与外在的品质，对房地产项目的内涵进行挖掘、发现和推广，吸引客户的注意力。流程内容以建立项目品牌为中心，提了品牌的独特的核心内涵依据核心品牌内涵寻找产品支撑品牌的塑造要寻求公众的认可不断维护和提升品牌的形象第四节 房地产市场调研的类型和方法一、房地产市场调研类型(一)探测性调研(二)描述性调研(三)因果性调研(四)预测性调研二、房地产市场调研方法(一)定性调研方法1.小组访谈法内涵：一般由少量(不超过10人)的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开讨论过程准备过程准备访谈指南访谈指南主要由三部分组成：解释小组访谈法及其基本规则按一定的逻辑顺序组织提问总结及总体讨论撰写访谈报告访谈结束后进行总结、分析和整理2。深度访谈法一对一地访谈3。投射法来源于心理学向被访者提供一个无限制并且模糊的情景，要求其作出反应【例题多选题】【2009年真题】深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的()。A.态度B.感受C.动机D.消费E.文化【答案】ABC(二)房地产市场实地调研方法1.询问法询问法的分类入户询问法路上拦截法邮寄询问法经理询问法电话询问法因特网询问法2。观察法特点被调研对象并不清楚自己正在被调查，被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲，调研较为客观真实多运用于一般消费品的市场调研房地产多用于对客流量、交通流量的估算3。试验法也称因果关系研究法改变某些因素，来观察这些因素变化后对其他待考察变量产生的影响成本高，房地产中几乎不用3.4房地产产品策划模式流程与内容产品调研产品定位产品规划设计产品质量设计产品营销产品服务温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 第三节 个人住房贷款1.个人住房贷款概述1.1 个人住房贷款的含义 狭义 银行向购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，称个人住房按揭贷款 广义(四类) 个人住房按揭贷款 个人再交易住房贷款(二手房贷款) 公积金个人住房贷款 个人住房组合贷款(公积金贷款+商业贷款)1.2 个人住房贷款的基本内容 贷款用途 用于个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房 贷款对象 具有完全民事行为能力的中国公民 在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人 在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人 借款人年龄在18周岁至65周岁，具有良好的信用记录和还款意愿 贷款条件 有合法的身份 有稳定的经济收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同协议等 首付款不低于所购住房全部价款的30%(90平米以下自住房，首付20%) 有担保 其它 贷款额度 为所购房评估价值的70% 自住90平米以下的为80% 二套房首付款比例不低于60% 贷款期限 最长为30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年 贷款利率 按利率政策执行 申请贷款应提交的资料 借款人贷款流程1.3 等额本息还款法和等额本金还款法 等额还款抵押贷款 每月(期)付款额不变 每月付款额的实质为以贷款额为现值计算出的年值(PA) 等本金还款抵押贷款 在贷款期内均匀地偿还本金 每期按剩余本金余额和约定利率支付利息，利息递减 每期的还款总额逐期递减1.4 固定利率个人住房贷款和浮动利率个人住房贷款 固定利率 期限最长为30年 固定利率为阶段性固定，实行固定利率的期限最长不超过10年 现在银行产品提供3年、5年和10年三个固定期限档次 贷款利率实行下限管理 特点：贷款利率组合灵活，利率风险小 优点：可以锁定利率，回避利率上升风险 缺点：当利率走稳或下调时不划算 浮动利率 利率随市场利率或法定利率的变动调整 优点：贴近市场利率水平，当利率下降时，可降低成本 缺点：当利率上升时，借款人多付利息1.5 借款合同要素变更和调整 贷款期限变更 还款方式变更 抵押物变更2.等额本息还款2.1 每期等额款额的计算 实质 贷款是P，求A(P-A)2.2 贷款余额的计算(AP) 实质：将尚未归还的年值，折现为已还款期末的现值 Pm-贷款余额 n-贷款期数 m-已归还期数2.3 每月付款中本金与利息的构成 计算总利息=月还款额期数-本金 第一个月，利息1=本金月利率 第一个月还款中本金=月还款额-利息1 第二个月，利息2=(本金-第一个月还款中的本金)月利率 第二个月还款中的本金=月还款额-利息22.4 等额本息还款抵押贷款还款规律 每月还款额固定不变 等额本息贷款采用复利方式计算，利息也生息 在还款初期还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加 每期还款中利息所占的比重逐渐下降，每期还款中本金所占比重逐渐上升温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 3.等本金还款抵押贷款特点3.1 等本金还款抵押贷款月还款额的计算3.2 等本金还款抵押贷款还款规律 借款人每月还款额逐期递减 借款人每月支付的本金是均等的，为Pn 借款人每月支付的利息越来越少 每月还款额先大后小，给借款人的压力大，不利于吸引贷款4. 住房公积金贷款4.1 公积金贷款的含义 概念指按时足额缴存住房公积金的个人，在购买、建造各类自有住房时，银行接受住房公积金管理中心委托向借款人提供的个人住房贷款 对象建立了住房公积金的职工均可申请，且贷款额不与个人缴存的公积金数额挂钩个人具体可以申请的数额，取决于有关管理部门的规定和个人还款能力 申请的基本条件有合法的身份参加住房公积金并按时足额缴存有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及其他证明文件有规定的最低额度以上的自筹资金用于支付首付款有符合要求的资产进行抵押或质押，或有具有代偿能力的保证人其他条件 期限每笔贷款其他最长30年，并不得长于借款人法定离休或退休以后5年共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不得长于其中最年轻者法定退休以后的5年 利率低于普通贷款，且利率可以调整4.2 公积金贷款与一般个人住房贷款的区别公积金贷款 一般个人住房贷款性质与资金来源委托性贷款资金来源于公积金存款自营性贷款资金来源为银行吸引的各类存款贷款人和贷款风险贷款人为公积金管理中心风险由公积金管理中心承担贷款人为商业银行风险由银行承担贷款对象办理了公积金缴存的单位的在职与离退休职工具有完全民事行为能力，符合银行规定贷款条件的人贷款条件 规定不同，利率低 市场利率4.3 公积金贷款程序 借款人向公积金管理中心提出申请 签订借款合同 抵押登记和保险 支用款项 按期还款 合同变更 贷款结清4.4 公积金借款合同的内容 借款人的姓名和住所 贷款人、受托银行的名称和住所 贷款的金额、期限、利率 贷款的资金支付时间 贷款偿还方式 担保方式和担保范围 违约责任 当事人需要约定的其它事曲4.5 个人住房组合贷款 指既符合个人住房商业贷款条件又同时缴存住房公积金的个人，可以在申请的住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分由银行提供的商业性贷款支付 组合贷款时，抵押人在抵押财产保险时明确公积金贷款委托人为保险的第一受益人 抵押物处置价款的分配顺序支付与处置费用扣除税费按共有产权份额偿还有第一抵押权人的，偿还第一抵押人一位参加某市住房公积金缴存的居民，为购买一套评估价为50万元的自住普通住房，拟申请住房公积金贷款。假定该居民目前名下的住房公积金本息余额为 6000元，上个月住房公积金汇储额为150元(包括单位和个人)，本人目前离法定退休年龄还剩30年，那么该居民在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额 以下列方式计算。本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下住房公积金本息金额+上月住房公积金汇储额剩余退休年限 12=6000+1503012=6(万元)另外，假定该居民还有其他3名家庭成员，按上述相同方法计算后，其他3名家庭成员在退休年龄内预计可缴 存住房公积金总额为12万元， 则该居民及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金总额为18万元(6万元+12万元)若该居民的家庭成员同意参与本次住房公积金贷款额度计算，放弃今后 住房公积金贷款权利，则按照该市住房公积金管理中心有关贷款额度的规定，该居民可申请住房贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：借款人及其家庭成员 在退休年龄内可缴存住房公积金的总额，即18万元。所购住房评估价的70%，即5070%=35(万元)。该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷 款额为10万元。因此，根据上述规定，该居民可申请的住房公积金贷款最高额度为10万元。第四节 房地产信托1. 房地产信托的内涵 概念信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定日的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为 信托的构成要素(三要素)信托行为信托当事人：委托人、受托人、受益人信托标的物 房地产信托的特点房地产信托具有很强的灵活性与多样性信托财产的高风险性信托投资的高收益性2. 房地产信托的作用 完善金融信托体系，拓宽金融信托业务 为房地产市场的发展融通了资金，提高了房地产资产的流动性 为我国的投资者提供了新了投资渠道3. 房地产信托机构 管理机构-中国银行业监督管理委员会制定管理规章与规则审查批准金融机构的设立、变更与终止制定金融机构的审慎经营规则对银行业金融机构的业务活动及风险状况进行监管规范对金融机构业务活动的现场检查行为 运作主体-信托投资公司公司的治理机制应包括股东会、董事会、监事会和高级管理层，并制定责权利明确的管理制度有完善的业务操作流程，具有独立性，防止行政干预公司具有完善的风险控制机制4. 房地产信托资金的筹措(两种方式) 依托公司设计投资信托计划，接受不特定多数投资人的委托，通过发行房地投资信托受益凭证的方式，吸引投资者的资金 信托公司与投资人签订合同，接受委托资金，可单笔管理也可进行集合投资管理5. 房地产信托业务 信托业务的原则公开、公平进行有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施委托商业银行担任房地产信托资金的保管人维护委托人和受益人的最大利益不得损害国家利益和社会公共利益 信托资金的运用方式用于土地收购及土地前期开发、整理投资于不动产经营企业进行商业楼房的开发与建造用于购买土地商业楼房或住宅并出租经营以住房抵押贷款方式运用其它以不动产为标的的运作方式第五节 房地产保险1. 房地产保险的含义与作用 概念房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险 房地产风险财产损失责任损失人身损失 房地产保险的作用抵御意外不幸促进房地产业和保险业的发展增强投保人的信用，促进资金融通为抵押二级市场的发展提供基础有利于社会增强防灾救灾能力2. 房地产保险的种类(按保险标的不同分类) 财产保险财产损失保险责任保险信用保险保证保险 人身保险人寿保险人身意外伤害保险健康保险3. 房地产保险费和保险费率 保险费是投保人向保险人交付的费用，使得在保险事故发生后，保险人有义务赔偿损失，是保险合同生效的重要因素保险费=保险金额保险费率缴费系数 保险价格(保险费)的组成保险成本-保险赔偿数额和经营费用利润税金(主要指营业税) 保险金额房屋售价，或合理的评估价，或双方约定的价格 制定保险费率的原则公平合理原则保证偿付能力原则费率相对稳定原则促进防灾防损原则4. 房地产保险责任 责任范围损害发生在保险单中规定的保险责任内保险责任发生在保险有效期内以保险金额为限度 绝对的除外责任战争、敌对行为、军事行运、罢工、暴动被保险人及其代表的故意行为或纵容所致核事故及放射性污染地震擅自改变保险标的的结构 相对的除外责任(可约定)火灾、爆炸雷击、暴雨、洪水等飞行物及空中运行物体坠落，建筑物和固定物的倒塌水闸铁路等设备和物资土地、矿藏、水产资源、违章建筑等 房地产保险的赔偿原则以实际损失为限(实际损失+施救费用)以保险金额为限以被保险人对保险标的具有的保险利益为限 赔偿的方式支付现金修复重置 代位求偿权保险事故由第三者造成，保险人先向被保险人赔偿，然后代表被保险人向第三者行使索赔权 重复保险被投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故分别向两个以上保险人订立保险合同的保险重复保险保险金额总和超过保险价值的，各保险人的赔偿金额的总和不超过保险价值，可以按保险金额比例进行分摊温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 5. 房地产保险合同5.1 保险合同的形式 保险单-正式的保险合同 保险凭证-简化的保险单,保险凭证的法律效力优于保险单的效力 暂保单-临时保险证明 投保单-投保人向保险人的书面要约 批单-变更凭证5.2 保险合同的内容 保险标的-被保险的对象 保险价值-房地产在投保时的实际价值 保险金额-赔偿的最高限额 保险责任 保险期间 保险费 违约责任5.3 保险合同的订立、变更与终止 订立保险公司发给保险单或保险凭证时成立 变更对已生效但尚未履行的条款的修订是合同内容或主体的变更 终止自然终止履约终止合同无效合同解除第十二章房地产税收第一节 房地产税收概述一、房地产税收的特征和含义征税的对象特定税收体系复杂税源分布零散税收基础稳定税收主要归属地方含义：强制性、无偿性、固定性二、房地产税收的职能保障财政收入，筹集公共建设资金发挥经济杠杆的调节作用抑制房地产投机行为调节收入水平，缩小贫富差距【例题多选题】【2007年真题】房地产税收的基本职能包括()。A.保障财政收入B.筹集公共建设资金C.发挥经济杠杆的调节作用D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序E.调节收入水平，缩小贫富差距【答案】ABCE三、我国的房地产税收体系货物和劳务税类营业税所得税类土地增值税企业所得税个人所得税财产税类耕地占用税城镇土地使用税房产税城市房地产税契税其他税收城市维护建设税印花税中央税地方税耕地占用税城镇土地使用税房产税城市房地产税契税土地增值税中央地方共享税营业税企业所得税个人所得税印花税【例题单选题】【2007年真题】下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是()。A.城镇土地使用税B.土地增值税C.房产税D.印花税【答案】D第二节 耕地占用税一、 概述强调保护耕地实行一次性征收分别规定单位税额征收标准不同地区不同二、 纳税人在中国境内占用耕地建房或从事非农业建设的企业、单位和个人三、 计税依据和税额水准计税依据是纳税人实际占用的耕地面积;以县为单位根据人均占有耕地数量和当地经济发展状况, 人均耕地1亩以下，1050元/人均耕地12亩，840元/人均耕地23亩，630元/人均耕地超过3亩，525元/经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，税额标准可适当提高占用基本农田的，税额标准应当在规定的当地适用税额标准的基础上提高50%四、 计算应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准第三节 城镇土地使用税一、 概述对占用或使用土地的行为征税征税对象是城镇土地实行等级幅度税额大、中、小城市税额标准不一二、 纳税人城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类企业、单位和个人三、 计税依据和税额标准计税依据是纳税人实际占用的土地面积;根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率大城市1.530元/.年中等城市1.224元/.年小城市0.918元/.年县城、建制镇、工矿区0.612元/.年四、 纳税计算应纳税额=纳税人实际占用的土地面积适用税额标准第四节 房产税一、 概述 属于财产税按年征收分期缴纳全国统一租金也征税二、 纳税人房屋所有权人三、 计税依据和税率2种依据：1、非出租房，以减去原值的10%-30%后的余额征收;2、出租房以租金为依据重要指标：12%，1.2%，4%四、 应纳税计算房产余值应纳税税额=房产余值*1.2%租金应纳税额=租金收入*12%五、城市房产税温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 第五节 契税一、 概述属于财产税由不动产承受人缴纳各地税率不一样二、 纳税人中国境内转移土地、房屋、承受的各类企业单位和个人三、 计税依据和税率 国有土地使用权出让土地使用权转让房屋买卖房屋赠与房屋交换成交价格市场价格价格差额四、 纳税计算应纳税额=计税依据*适用税率第六节 土地增值税一、 概述以转让房地产取得的增值额为征税对象实行超额累进税率实行按次征收增值额的准确确定较困难二、 纳税人出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人;国有土地，地上建筑物及附着物，不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产三、 计税依据和税率以转让房地产取得的增值额为计税依据增值额=转让收入-扣除项四、 纳税计算四级超率累进税率第七节 相关税收税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准营业税 征收范围广计算简单同一行业税率固定 在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人 营业额 销售不动产的税率为5%城市维护建设税 税款专款专用属于附加税税率有区别 凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人 城市、县城、建制镇、工矿区 应纳税额=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额适用税率 纳税人在市区：7%纳税人在县城、镇：5%其它地区1%教育费附加 应纳税额税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准 应纳税额企业所得税 中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织，不包括个人独资企业、合伙企业 应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损 25%20%15%个人所得税 所得人为纳税人 应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用-有关税金 20%应纳税额=应纳税所得额*20%印花税 兼有凭证税和行为税性质征收范围广泛由纳税人自行完成纳税义务税负数量小 中华人民共和国境内书立、领受本条例列举凭证的单位和个人立合同人立账簿人立据人领受人 经注合同产权转移书据营业账簿权利、许可证照其它土地租赁合同不缴纳印花税 从价计税从量计税 五档1、0.5、0.3、0.05、0.03 土地使用权出让转让合同和商品房销售合同采用千分之五的税率，房屋租赁合同采用千分之一的税率【重要考点】个人转让住房缴纳个人所得税以实际成交价格作为转让收入应纳税所得额=房屋实际成交价格-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-有关合理费用房屋原值商品房购置该房屋时实际支付的房价+相关税费自建住房实际发生的建造费用+建造和取得产权时实际缴纳的相关税费经济适用住房(含集资合作建房、安居工程住房)原购房人实际支付的房价款+相关税费+缴纳的土地出让金已购公有住房原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，+原购公有住房超标准面积实际支付的房价款+按规定向财政部门或原产权单位缴纳的所得收益及相关税费城镇拆迁安置住房(四种具体情况)转让过程中缴纳的税金转让时实际缴纳的两税一费、土地增值税、印花税等合理费用实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税印花税暂行条例列举凭证有以下五类：(1)合同和具有合同性质的凭证;(2)产权转移书据;(3)营业账簿;(4)权利、许可证照;(5)经财政部确定征税的其他凭证。【例题1单选题】【典型例题】下列关于房产税的说法正确的是()。A.产权属于全民所有的房产，房产税由经营管理单位缴纳B.房产税采用从量 计税C.房产税的计税依据分为按计税价值 计税和按租金收入计税两种D.对于非出租的房产，以房产原值一次减除50% 后的余值为计税依据【答案】 A【例题2单选题】【2008年真题】下列情况中，不属于契税征税对象的是()。A.国有土地使用权出让B.土地使用权转让C.农村集体土地承包经营权转移D.房屋买卖与赠与【答案】C【例题3单选题】【2008年真题】下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是()。A.税款专款专用B.属于附加税C.根据纳税人所在地不同有不同的税率D.征税对象是城市居民【答案】D【例题4单选题】【2008年真题】提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过()批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府【答案】B【例题5多选题】【2008年真题】下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有()。A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产计税余值1.2%B.依照房产租金收入计算激纳，应纳税额=租金收入1.2%C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额”房产计税余值 12 %D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=租金收入12 %E.依照房产租金收入计算缴纳.应纳税领=房产计税原值 12 %【答案】AD温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 第五节 房地产市场分析和预测一、房地产市场分析(一)房地产市场分析概念与作用1.房地产市场分析概念概念在房地产市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用科学方法和经验，对房地产企业和房地产市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，为房地产企业营销决策提供依据2。房地产市场分析的作用1.预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础2.预测是改善企业经营管理，提高经济效益的重要手段3.预测可以降低市场的不确定性给企业带来的市场风险3。市场区域的确定1.影响市场区域形状和大小的关键因素2。物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响(二)房地产市场分析的内容1.宏观因素。2。市场状况分析二、房地产市场预测(一)房地产市场预测的种类按预测的时间的长短短期预测-1-3年中期预测-3-5年长期预测-5年以上按预测对象的范围宏观市场预测微观市场预测按预测方法的性质定性预测定量预测(二)房地产市场预测的方法定性分析方法购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法(特尔菲法)以匿名方式多轮征求专家的预测意见定量分析方法时间序列预测法简单平均法移动平均法加权移动平均法回归分析预测法一元回归模型多元回归模型市场因子推演法三、房地产市场调研报告(一)房地产市场调研报告的写作要求1，基本要求。2。调研报告的语言运用(二)房地产市场调研报告的基本结构1、呈递函件。2、报告标题。3、报告目录。4、报告摘要。5、报告正文。6、报告附件。3.5房地产全程策划模式3.5.1 房地产项目用地的获取与选址3.5.2 房地产市场调查与分析3.5.3 房地产项目投资策划3.5.4 房地产项目市场定位策划3.5.5 房地产项目规划设计策划3.5.6 房地产项目营销策划3.5.7 房地产项目经营策划3.5.1房地产项目用地的获取与选址研究城市规划并了解当地房地产市场情况研究地块的开发价值研究如何取得土地使用权及了解地块所在地的政策法规3.5.2房地产市场调查与分析经济资源分析宏观经济资源分析中观经济资源分析城市发展分析城市文化分析地块自身资源分析3.5.3 房地产项目投资策划投资环境分析确定项目投资方向与投资组合确定项目的总体资金运作方案3.5.4 房地产项目市场定位策划项目资源分析评估-SWOT分析内部优势因素内部劣势因素外部市场环境中的机会因素外部市场环境中的威胁因素项目竞争力分析寻找市场空白点项目核心竞争力分析横向与纵向分析，建设项目竞争力体系项目概念设计产品功能定位3.5.5房地产项目规划设计策划房地产项目总体规划布局策划建筑产品设计3.5.6房地产项目营销策划销售策划系统目标客户定位销售计划价格策略售后服务形象策划系统企业品牌形象产品内在形象现场销售形象广告策划系统广告目标市场分析广告策略广告计划广告效果3.5.7房地产项目经营策划随着我国房地产业的发展，物业管理将形成四个层次：物业管理物业设施管理物业资产管理房地产组合投资管理温馨提示：看累了就做一做试题检查一下知识点的掌握情况吧 第五章房地产投资项目经济评价第一节 房地产投资概述一、投资的概念和类型(一)投资概念以获取未来收益为目的，投放一定资金，以经营事业的行为。(二)投资类别直接投资&间接投资二、房地产投资的含义和形成(一)房地产投资的含义以营利为目的，将资金投放到房地产开发经营活动的行为。(二)房地产投资的形成1。房地产直接投资 比如参与开发经营，或投资置业2。房地产间接投资 比如购买股票、债券等三、房地产投资的特点1，多样性。2，复杂性。3，附加性。4，差异性。5，个别性。6，综合性。7，风险性。8，专业性。四、房地产投资的构成(一)房地产投资的主体构成国家、企业、个人(二)房地产投资的资金构成1，企业自有资金。2，预售收入。3，信贷融资。4，债券融资。5，利用外资。6，财政资金。第二节 资金的时间价值及等值计算一、资金时间价值的含义与原因 资金时间价值的含义 资金发生的时间不同而使资金的价值不同 利息、利率是资金时间价值的体现 资金具有时间价值的原因 通货膨胀 等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能 承担风险 得到同样的货币，要承担时间风险，且具有多种不确定因素 货币增值 货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能二、现金流量图和现金流量 现金流量 由于投资项目实施而引起现金收支的改变量 现金流入量 现金收入增加或现金支出减少 现金流出量 现金支出的增加或现金收入的减少 净现金流量 现金流入量与现金流出量之差 一条向右的带箭头的线代表时间轴 上面的点代表时间点，起点为0 向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出 箭头的长短与资金量值成正比第三节 房地产投资项目的现金流量一、出售型房地产开发项目的
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