中国秦巴山区特色生物资源商品

中国秦巴山区特色生物资源商品集散中心市场建设可行性研究报告项目实施单位：安康市民威工贸有限公司 法 人 代 表：赵广平二一三年三月二十日目 录第一章 概 述第二章 项目建设可行性第三章 市场需求分析及预测 第四章 市场建设规模及内容 第五章 项目建设条件 第六章 工程规划建设方案 第七章 市场组织管理体系第八章 项目实施进度及招投标方案第九章 投资估算及资金筹措第十章 财务评价第十一章 结论与建议财务分析辅助报表 第一章 概 述党中央国务院及相关省市十分重视秦巴山区的社会经济发展，国务院印发了关于丹江口库区及上游地区经济社会发展规划的批复(国函2012150号），出台了秦巴山区连片扶贫政策；国家发展改革委关于印发丹江口库区及上游地区经济社会发展规划的通知（发改地区20123380号），对秦巴区域发展做出了明确定位，陕西省出台了陕南循环经济产业发展规划，其他各省也相继出台了促进秦巴山区发展的政策，是秦巴山区加快经济社会发展的极大利好。1、 “秦巴山区”地域概念及范围秦巴山区覆盖陕、川、渝、鄂、豫五省市，在行政区划上包括河南、湖北、重庆、四川、陕西、甘肃六省市的80个县(市、区)。国土总面积为225万平方公里（其中山地、丘陵面积占土地面积60以上，约占全国土地总面积的2.9）。2010年末，总人口3765万人，其中乡村人口3051.6万人，少数民族人口56.3万人。河南省含洛阳市的嵩县、汝阳县、洛宁县、栾川县，平顶山市的鲁山县，三门峡市的卢氏县，南阳市的南召县、内乡县、镇平县、淅川县、西峡县；湖北省含十堰市，丹江口市的郧县、郧西县、房县、竹山县、竹溪县，张湾区、茅箭区，的襄阳市的保康县；重庆市含城口县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县；四川省含的绵阳市北川羌族自治县、平武县，广元市朝天区、元坝区、剑阁县、旺苍县、青川县、苍溪县、利州县，南充市的仪陇县，的达州市宣汉县、万源市巴中市巴州区、通江县、平昌县、南江县；陕西省含西安市的周至县，宝鸡市的太白县，汉中市的南郑县、城固县、洋县、西乡县、勉县、宁强县、略阳县、镇巴县、留坝县、佛坪县，汉台区，安康市的汉滨区、汉阴县、石泉县、宁陕县、紫阳县、岚皋县、平利县、镇坪县、旬阳县、白河县，商洛市的商州区、洛南县、丹凤县、商南县、山阳县、镇安县、柞水县，甘肃省含陇南市的武都区、文县、康县、宕昌县、礼县、西和县、成县、徽县、两当县。2、 “秦巴山区”区域经济概念及范围“秦巴山区经济区”是中国中部和西部地带，黄河经济带和长江经济带的重要结合部，有东西走向的秦岭、大巴山横亘其中，有长江最长的支流汉水流贯其间，是西部大开发的桥头堡和长江上游重要生态屏障，堪称“中国中央山地”。是全国18个集中连片的贫困地区之一，同时也是接受东部经济辐射的入口和西部大开发的前哨阵地、国家战略资源接续地、国家农林特色产业集聚区、西部地区资源环境承载能力强和发展潜力巨大的重要经济增长带。3、 安康市岚皋县区域位置 岚皋位于安康市南部，具距汉滨67公里，未来随着西汉、西康、西安陕豫界、商州漫川关等多条高速公路以及安康武汉、安康重庆铁路复线建成通车，交通瓶颈明显缓解；十天高速陕西段、安康陕川界高速、西蓝商高速二线正在加快建设；西康、西合复线、西汉蓉快速客运通道等铁路工程建设加快推进，安康市岚皋县位于秦巴区域中央位置愈加明显，加之大岚宫山旅游热的形成，岚皋必将成为国人生态健康游的旅游目的地，相应集中展现和提供秦巴山区特色生物资源商品也将是必然选择。建设体现秦巴山区特色生物资源商品的集散中心，形成完整的产业链和市场链，打破秦巴山区因交通瓶颈制约而出现的信息闭塞、市场分割、贸易不畅的不利局面是当前重要任务。四、项目名称和地址（一）名称：中国秦巴山区特色生物资源商品集散中心市场（二）地址：安康市岚皋县城关镇蔡家垭五、市场建设布局市场建设总体布局概括为三区一配套。（一）市场交易区建设以秦巴山区特色生物资源商品交易为主体，集展示、批发、储藏、加工、冷链物流、直销、配送、运输、检测、信息交易、会展、电子商务等多功能为一体的现代区域性特色生物资源商品集散市场。 （二）市场服务区开发建设宾馆、饮食、娱乐、休闲文化产业，以满足特色生物资源商品交易市场客商及旅游者消费者的需求。（三）地产开发区建设与特色生物资源商品市场配套的商住房，以满足客户、商家生活住宿需要和缓解因城区增容而住房紧张矛盾。（四）市场配套体系1、建设电子、网络交易系统。以现代化手段，网络方式进行特色生物资源商品交易，逐步形成秦巴山区现货与期货交易中心。2、建立物流配送系统。通过现代流通采购区域特色生物资源商品和安全快捷配送商品到世界各地。3、建立现代化包装和货物装运体系。4、建立质量安全检验检测中心。有效保证农副土特产品质量安全，为消费者提供健康产品。5、建设安全监控中心。配备相应设备，保障经营安全。6、建立及时、准确、透明的区域特色生物资源商品信息发布体系。7、建设固体废弃物处理中心。保障市场环境卫生。三、建设规模及总投资（一）占地面积：52026平方米，约78亩。（二）项目总投资：2.84亿元。（三）建设规模及内容：中国秦巴特色生物资源商品市场总建筑面积为99683，其中地上建筑89474，地下建筑10209。具体分布为：1、市场部分。总建筑面积34417，投资6044万元。（1）交易市场A区面积19806，投资额3525万元。其中：冷库面积577，投资额144万元。 地下仓库建筑面积3745，投资749万元商务办公楼面积3252，投资额553万元。（2）交易市场B区面积13011，投资额2212万元。（3）交易市场C区（临街门面）1600，投资304万元。2、商务酒店部分。建筑面积15247，投资2689万元。其中：地下停车场建筑面积3257，投资额651万元。3、商住房部分。总建筑面积49674，投资8540万元。其中：地下停车场建筑面积3207，投资641万元。4、其它部分。总建筑面积345，投资11071万元。（1）废弃物处理中心建筑面积300，投资额36万元。（2）地磅房建筑面积45，投资额5万元。（3）设施设备及安装总投资1955万元（含电梯）；（4）装饰工程总投资1694万元；（5）道路、广场及绿化总投资330万元。（6）工程建设其它费用7051万元。四、编制依据（一）国务院印发了关于丹江口库区及上游地区经济社会发展规划的批复(国函2012150号）；（二）国家发展改革委关于印发丹江口库区及上游地区经济社会发展规划的通知（发改地区20123380号）；（三）商务部、国家开发银行关于进一步支持农村市场体系建设的通知(2006年2月21日)； (四）国家批准实施的秦巴集中连片贫困地区区域发展与扶贫攻坚规划（2011-2020年）；（五）陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划；（六）陕西省商贸流通业发展“十二 .五”规划；（七）安康市国民经济和社会发展第十二个五年规划；（八）安康市商贸流通业发展“十二 .五”规划；（九）投资项目可行性研究指南（2002）；（十）农产品批发市场建设标准（建标1991758号）；（十一）农产品批发市场管理技术规范(GB/T157452004)；（十二）农产品批发市场管理技术规范实施细则；（十三）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 第二章 项目建设的必要性和可行性 一、项目建设的必要性（一）项目建设是国家和陕西省各级政府的要求。（二）项目建设是城乡统筹发展的需要。（三）项目建设是满足市场需求，提高人民生活质量，促进岚皋县及周边县市“特色商品资源”开发生产和地方经济发展的需要。（四）项目建设是促进安康市，岚皋县及其周边秦巴地区现代农林业和特色资源产业共同发展的需要。（五）项目建设是充分发挥市场对农业生产的导向和带动作用，促进秦巴地区高科技农业、订单农业的发展，加快农业产业化经营进程和老少边穷地区脱贫致富奔小康步伐，带动农民增收的需要。显然，在岚皋县城蔡家垭建设一个大型的、规范的、功能设施齐全、服务及管理水平较先进的特色生物资源交易市场，对秦巴区域新农村建设和农业及农村经济结构调整，落实秦巴农户增收工程，推进农业产业化经营，发展现代高科技农业，尽快增加农民收入等均可产生积极的促进作用。同时，通过秦巴山区特色资源商品交易市场的辐射作用，还可带动秦巴地区周边区域农副土特产品的流通，市场状况将得到极大的改善。对现代流通技术、信息技术及市场管理技术的推广应用，也将明显得以提高；其交易方式和服务功能也会明显得到改进，交易方式更为先进，市场服务设施更为健全，服务质量也会有大大提高。更重要的是可促使秦巴地区山货交易市场流通体系向更高的台阶迈进。因此，项目建设是非常必要的。 二、项目建设的可行性该项目建设可行并具有以下优势：(一) 区位优势 岚皋县位于秦巴山区的腹心地带，是川、陕、鄂、渝四省市的结合部。2012年底，安岚二级公路顺利贯通，安康到重庆，到成都，到武汉，到西安交通枢纽地位明显，安康-岚皋城口高速公路项目也已立项，即将开工建设；安张铁路和渝西（安）客专线铁路已被列为全国交通建设网络“十二五”规划。未来，岚皋将实现铁路、高速公路同时连通，是安康市市场建设的重要配套区。(二) 资源优势 岚皋县位于陕西南部，大巴山北麓，南与重庆市城口县接壤，东、北、西分别与陕西平利县、安康市、紫阳县相邻，总西积1851平方公里，最高海拔2641米，最低海拔331米。气候属北亚热带大陆性季风湿润气候。气候温和，雨量充沛，物种丰富，号称“巴山深处的聚宝盆”。全县森林覆盖率达到80%，境内有天然林200万亩，各类植物3800余种，国家重点保护植物197种。盛产核桃、板栗、生漆、茶叶、中药材和各类山野菜、菌类等林特产品。岚皋魔芋、茶叶、中药材素称“三宝”；杜仲、天麻、黄连、党参等中药材达500余种，岚皋野生菌资源独一无二，现有食用菌、药用菌、食药兼用菌达到60余种，其中珍稀食用、食药兼用菌16种，珍稀药用菌5种，是中国野生菌种质资源保存最好的地区之一。（三）市场优势 随着改革开放，岚皋土产公司、外贸公司、供销企业已改制退出国有性质经营体。目前，没有一个真正的特色资源商品交易市场和管理体系，严重影响着农副土特产品销售。近十年来，岚皋及周边地区农副土特产品增量很大、增速较快，吸引了大量国内客商。在出现货源供不应求时，本地个体经营者还在周边及秦巴地区买进土特产品，然后以“岚宫”品牌名义销往东中部地区和西北地区。在每年西安市举办的农展会、商洽会上，岚皋及秦巴特色资源商品很受广大消费者喜爱，而且成交量大，经济效益好，有广阔市场前景。（四）品牌优势 目前，岚皋县的农业特色产业已初具规模，围绕旅游商品开发，大力发展生态环保工业，精心策划开发了以“南宫山富锌富硒”为主打品牌的魔芋食品、名优绿茶、巴山林果、特色杂粮、岚皋野生蜂蜜、豆瓣腊肉、冰皋石砚、珠峰花炮、藤编工艺、手工刺绣、艺术根雕等“十大旅游商品”分别获省市级名品牌称号。（五）政策优势。国家和省市高度重视安康和岚皋的发展，并给予极大关怀和政策支持。一是2012年被国家确定为秦巴地区连片扶贫开发区域，国家将在“十二五”期间加大对该区域的整体帮扶力度。二是国务院和省上对安康和岚皋有了准确定位，确定了以建设重要的生态功能保障区，全省向南重要门户，是生态旅游旅游目的地，岚宫山享誉内外，明确以生态经济区为目标，各方面给予了大量投入和政策倾斜，使岚皋得到了跨越发展。三是县委政府制定了以“生态为本，特色为魂，旅游兴县”的发展方略，念“山字经”、写“林字文”，大力发展立体林下经济，制定了一系列“四大”特色产业扶持政策并出台了相关招商引资优惠政策。为助推岚皋经济提质提速、跨越发展，奠定了基础。以上优势决定项目建设是可行的。 第三章 市场需求分析及预测 一、市场分析自实施西部大开发以来，岚皋抢抓机遇，立足实际，加快发展，经济快速增长。1、岚皋魔芋、花炮、旅游、矿电、畜牧、中药材六大主导产业已成为全县经济的支撑，其中岚皋魔芋被定为国家基地县，年旅游达百万人次；中蜂养殖达到3万群；中药材种植面积8万亩，产量约2.24万吨；肉类总产量2.5万吨；其他区域性特色产业也初具规模，粮食总产量达到5.8万吨，马铃薯、蔬菜、魔芋、茶叶分别达到24.2万吨、3.63万吨、6.44万吨、0.58万吨；水产品产量0.46万吨。全年达到52.18万吨，除自给之外，能提供农副土特产品商品25.78万吨，商品率达到49%。；岚皋农副土特产品每年外调达10多万吨，流通量达到25万余吨、年流通总额超过10亿元，展现出良好的市场建设前景。2、岚皋及秦巴山区特色资源商品随着市场经济的不断发展和深入，已经在国内外享有很高的声誉，产销两旺势头已初步显现。3、市场项目建成后，通过加强内部管理，积极采取招商、广告宣传、会展等方式迅速提高秦巴特色资源交易市场的知名度和认知度，必将带动秦巴地区及其它周边区县的客商和特色资源产品进入市场交易，市场前景将更加广阔。二、项目市场定位分析（一）市场定位立足于安康，面向西南和西北大市场，辐射和集聚秦巴地区，走向国内外市场。建设秦巴地区特色资源商品集散中心，具备强市场大发展潜力。因其地处秦巴地区腹心地带，是承接南北重要交通节点，必将成为陕南及秦巴地区的特色资源商品的集聚地和商家必争的交易场所，为岚皋、安康、陕南、秦巴山区特色生物资源商品走出秦巴山区、迈向山外市场提供了良好机遇。既有利于推进城乡两个市场的建设与发展，加快贸工农一体化体系的建设步伐，更有利于新农村建设和农林产业结构调整，是缩小“三大差距”，增加农民经济收入的重要举措。（二）客商定位中国秦巴山特色生物资源商品集散中心市场，是一个以规范化、专业化、集约化的特色农副土特产品批发为主，集物流配送、电子商务、第三产业服务为辅的完整市场体系，除满足市内客户的需求外，还面向秦巴地区及国内其它客商并为之提供优质特色生物资源和农副土特产品的便捷交易平台。（三）优势定位县委县政府高度重视农林特色产业建设和发展，营造了乡镇部门积极支持、群众拥护、全民参与的良好发展环境。制定出台了一系列扶持优惠政策，举全县之力，每年投入超千万资金，助推产业发展，为建设中国秦巴山区特色生物资源商品集散中心市场提供强大支撑。而建成后的集散中心市场具备现代化农副土特产品交易、销售、配送要素，兼有交通便捷，信息化程度高、产品绿色环保、商品价廉物美等优势，市场集聚、辐射、带动力强。三、市场预测（一）交易量预测随着居民收入的增加以及对营养和健康意识的增强，岚皋及周边地区居民家庭对农副土特产品的需求也在提高。根据目前全安康市城镇居民家庭每人全年购买的主要农产口数量并结合岚皋现状统计，年人均消费粮食48.73公斤，鲜菜130.87公斤，食用植物油13.73公斤，猪肉31.56公斤，牛羊肉2.56公斤，家禽12.66公斤，鲜蛋9.13公斤，鱼虾等水产品9.57公斤，鲜乳品18.08公斤，茶叶0.23公斤，鲜瓜果38.24公斤。若以2011年岚皋县总人口17万人加流动人口计，年消费粮食1.17万吨，鲜菜3.14万吨，食用植物油0.33万吨，猪肉0.76万吨，牛羊肉0.06万吨，家禽0.3万吨，鲜蛋0.22万吨，鱼虾等水产品0.23万吨，鲜乳品0.43万吨，茶叶0.01万吨，鲜瓜果0.92万吨，总计7.6万吨。总体来看，岚皋县农副土特产品产需都较大，除本地消费之外，有较大数量的盈余外销。分析与预测：到2013年-2017年，岚皋县农副土特产品平均产量将达到52.18万吨(主要包括粮食、水果、蔬菜、肉类、水产品及农林土特产品等)，除自给外，提供农副土特产品商品量25.78万吨，商品率达到49%。由于农副土特产品区域性、季节性特点强，外地农副土特产品进入市场销售或流转总量达20多万吨，每年城口县农副土特产品流通总量达到55万余吨、年流通总额超过20亿元，展现出良好的市场建设前景。（二）交易额预测依据县内类似市场当前批发交易的价格水平及全市其他农副土特产品批发市场情况，作如下交易额预测:序号交易商品名称平均交易价（元/吨）交易量（万吨）交易额（万元）1粮食类商品13708109602蔬菜150010150003岚宫腊肉500000.5250004山地鸡500002.21100005核桃板栗等干果100000.550006蜂蜜500000.0525007干山野菜、野生菌类1000000.0110008岚皋茶叶1200000.3300009岚皋魔芋25003.0750010中药材25002.25500合计26.76212460按上述预测结果，年交易总额可达20亿元以上。第四章 市场建设规模及内容 一、建设目标2013年9月10月中国秦巴山区特色生物资源商品集散中心市场一期工程开工；2014年1月中国秦巴山区特色生物资源商品集散中心市场二期工程（商务酒店和商住楼部分）开工；2014年7-12月中国秦巴山区特色生物资源商品集散中心市场一期工程竣工并试运行；2015年1月中国秦巴山区特色生物资源商品集散中心市场一期工程正式运行；2015年11月中国秦巴山区特色生物资源商品集散中心市场二期工程竣工并试运行。二、建设规模及内容（一）用地规模为满足市场交易、商住和服务配套等多功能需要，根据市场调查和市场预测，结合城口实际并参照周边区县同类市场建设规模和建设内容，确定用地规模为78亩。（二）建筑规模1、确定依据根据农副土特产品批发市场建设标准（建标1991758号）及农副土特产品批发市场管理技术规范(GB/T157452004)，本项目年交易量在10万吨左右，属于二类市场，拟按二类农贸市场标准进行规划建设。2、项目建设规模及内容根据农副土特产品批发市场管理技术规范(GB/T157452004)，充分考虑本地经济社会发展和城市规划建设的需要，因地制宜、适当超前确定农副土特产品综合批发市场的占地规模和建筑规模的原则。本项目拟建的内容有：市场交易区、配套功能区、管理办公区、生活服务区，预测工程总建筑面积为99683，其中地上建筑89474，地下建筑10209。三、市场建设布局项目主要建设分为四大块: 一是商品交易区（含会展中心、质检中心和安全监控中心），总建筑面积26843。其中:农副土特产品交易区18869，临街商业市场1600，农户直销区域6374；二是配套功能区，总建筑面积4667。其中：冷冻冷藏库577，普通仓储加工配送区3745，废弃物处理中心用房300，地磅房45;三是商务行政区（中国秦巴山区特色生物资源商品交易大厦），总建筑面积为18499，其中商务办公3252，商务酒店11990，地下停车场3257；四是生活服务区，总建筑面积为49674，其中商住楼46467，地下停车场3207；以及给排水管网、供电、通讯、道路、绿化等市政配套设施建设。四、市场功能设置中国秦巴山区特色生物资源商品集散中心市场按四大功能设置:（一）交易功能提供农副土特产品（特色生物资源商品）批发交易所需要的设施与场地等，最大限度地满足批发交易及会展的需要。可承担交易活动的组织和指导;可进行商品的竞价拍卖和电子网络的远程交易活动;可受理客户委托购销；可承接各项大型会展活动。（二）储运功能可提供农副土特产品批发交易所需的普通库房和保鲜仓库等设施以及车辆停靠等服务;可承担或代办配送业务。远期拟增设产品包装、整理等加工业务。（三）信息功能利用市场内的电子信息网络系统与外部有关网络联网，组织、引导开展网上交易活动，采集发布国内甚至国外同类市场的交易行情和供求发展趋势预测，公布市场内的商品交易价格和成交情况，并进行适宜的营销广告宣传业务。（四）服务功能可为进场从事批发交易活动的经营户提供住宿、餐饮、税务、银行结算、邮政通讯、医疗、托幼等配套服务，为政府监管提供工商、商品质量安全技术检验、检测、监督及行业管理等方面的服务。 第五章 项目建设条件 一、自然条件（一）气候条件岚皋县位于陕西南部，大巴山北麓，南与重庆市城口县接壤，东、北、西分别与陕西平利县、安康市、紫阳县相邻，总西积1851平方公里，最高海拔2641米，最低海拔331米。气候属北亚热带大陆性季风湿润气候。 岚皋县山青水秀、气候宜人，自然资源丰富。矿产资源主要有铁、铜、原煤、石灰石、瓦扳石、石英石等，其中钛铁矿总储量达22亿吨。水力资源理论蕴藏量54.8万千瓦，可开发利用21万千瓦。全县有林地达面积145万亩，森体覆盖率66.4%。林特产品主要蚕茧，魔芋、茶叶、生漆、杜仲、扳栗、食用菌、用材林等，是陕西省林业重点县、蚕桑基地县，全国魔芋基地县，生漆基地县和杜仲基地县。 以森林旅游、生态旅游、自然风光旅游为特色的旅游开发步伐加快。随着西安至安康铁路和西康高速公路建成通车，岚皋至镇坪、巫溪公路等级的提高，西安小三峡张家界旅游热线通道已逐步形成。岚皋县旅游资源得天独厚，区位优势较好，旅游事业发展迅速。南宫山国家级森林公园和神河源省级森林公园已初步形成较完善的配套服务体系，游客数量逐年攀升，前景看好。 （二）地质条件参照项目区附近新近建设的任河二期防洪堤地质资料，认为该区地质条件适合该项目建设。（注：待地勘后才有准确数据）（三）防洪、防潮、排涝设施条件1、防洪条件本工程设计高程符合防洪条件。2、防潮条件本工程选址能够满足防潮要求。3、排涝条件工程地址有1.00-30.00m高差，其排涝效果良好。总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。（四）地 震场地位于区域性稳定地块范围，市场部分属于公共设施按7度地震设防，其它部分按6度地震设防；场区外围存在发震构造断裂，但场地及周边没有发现新构造活动痕迹，也不存在活动性断层与发震断裂，区域地质构造基本稳定。根据中国地震动参数区划图(GB183062001)，工程区所在地地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，城口县境内相应地震基本烈度为度。 二、交通运输条件项目区地处岚皋县城蔡家垭，交通便捷，出入方便。 三、工程建设条件（一）供电条件项目处于城市电网供电范围内，由岚皋县电网保障供给。（二）供水条件由市政管网中的岚皋县自来水公司供给。（三）排水条件项目拟采取雨污分流制的排水方案。（四）通讯条件项目所在地已被县中心区程控电话网和移动通讯网所覆盖。（五）施工条件项目已完成三通一平，满足大中型施工机械设备进场施工。 第六章 工程规划建设方案 一、设计依据（一）中华人民共和国城乡规划法（二）陕西省城乡规划条例（三）陕西省城乡规划管理技术规定（四）民用建筑设计通则（JGJ3787）（五）建筑结构载荷规范（GB500092001）（六）砼结构设计规范（GB500102002）（七）建筑地基基础设计规范（GB500072002）（八）砌体结构设计规范（GB500032001）（九）中国地震震动参数区划图（1990）（GB183062001）（十）相关建筑设计规范条例，专业技术标准二、设计的原则总体原则：市场整体为现代风格兼具秦巴地区特色的商贸物流建筑群。内部功能完善、布局合理、设施设备科技含量高。（一）农副土特产品（特色生物资源商品）交易市场建筑设计中，应围绕该市场的主要功能设置要求进行设计，最大限度地满足场内各功能区对交易所需的设施设备要求，其建筑物应能适应对大批量、大吞吐、多品种特色生物资源商品进行批发交易活动的需要。（二）在满足进场特色生物资源商品批发交易所需设施的条件下，配置并完善相应的管理及服务功能，建立特色生物资源商品质量安全检测系统、安全监控系统和电子网络远程交易商务系统，并满足工商、税务、银行、邮政、医疗等服务系统的配套需要。（三）在建筑设计上，既要体现现代流通市场建筑风格，又要融入具有当地民众建筑风格的元素，成为城市中独特的建筑景观。三、总图工程（一）总平面布置与功能分区根据项目区依山傍水的独特地势现状，结合市场功能设置要求，拟将市场商务行政区(包括电子商务、特色生物资源商品安全质量检验检测和市场管理、办公室、会展中心、商务酒店等)布置在地块中心（即“L”型拐点处），紧临市政道路和县城大道，该建筑拟作为该市场正面的标志性建筑；拟将特色生物资源商品市场交易区（A区、B区）布置在商务行政区的“两翼”（ 即“L”型的两边线），分别面向市政道路和县城大道；拟将固体废弃物处理中心布置在市场后侧的山边僻静处；拟将配套住宅区布置在商务区右后侧区域；冻库及普通仓库仓储区设在A区市场负一楼和僻静处；市场临山面区域拟设为该市场内部公路和停车场。（二）竖向设计结合地形特征设计。竖向布置紧密结合平面布置，并根据周围道路标高合理地选择竖向布置形式，合理确定建筑物和场地的设计标高。竖向设计根据城市最近的道路标高并结合地形布置场区内车行道。场区内雨水采用暗管排水，最终接入市政管网。（三）主要技术经济指标项目计量单位数值备注总用地面积m233829总建筑面积m299683一、按功能性质划分1）特色生物资源商品批发市场建筑面积m234762其中：交易市场m225243冷库m2577市场综合办公楼m23252商业市场门面m21600仓储配送中心m23745地磅房m245固体废弃物处理中心m23002）商务酒店119902）市场配套住宅建筑面积m2464673）停车场m26464二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积m2894742）地下建筑面积m210209其中地下车库面积m26464地下仓库m23745停车泊位辆423地面辆121其中：大车辆9 小车辆112地下辆302容积率2.64其中：市场部分1.95，商住3.81建筑密度%35市场部分和商住均为35%左右绿地率%21.58 其中：市场16%，商住31%四、建筑工程（一）设计依据1、本工程结构设计严格按照现行标准、规范、规定及规程。2、抗震设防烈度根据中国地震基本烈度区划图该工程建筑场地地震基本烈度为6度，抗震设计按6度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为四级。3、基本风压：0.40kN/m2（二）设计构思1、本设计从整体上考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，按照重庆市城市规划技术经济指标，遵循适用、经济、美观的原则，坚持以人为本，努力达到人与自然的和谐，同时体现市场建筑特征。2、平面功能齐全，强调各功能空间都有较明确的专用性。3、尽量减少无用空间的浪费，注重提高工程科技含量的使用，合理布置各个功能区。（三）平面设计拟将商住配套住宅区（含市场C区）、市场B区、商务行政区和市场A区随地块和山势按“L”型布置，各区间以通廊道划分并与小区公路连接。普通仓库仓储区及冻库设在A区市场负一楼和市场僻静处；市场临山面（小区公路）区域拟设停车场。（四）立面设计建筑造型力求与城市片区统一，色彩明快，轮廓丰富，并注重屋顶及细部设计，具有强烈的地方特征及时代感；设计力求以一种有简洁明快、清新淡雅、精美细腻的建筑形象与周边建筑尤其是周围已建建筑取得一定的协调，以避免新的空间失衡，同时也追求其相对的独特性，注入新时代特征，以形成建筑物独特形象。（四）建筑构造交易市场A区、B区按砼混结构，市场C区和商务酒店、商住楼按砖混结构设计。其中商务酒店、商住楼前楼为19楼（含负一楼），商住楼后楼为19楼；市场A区为5楼（含负一楼），市场B区为4楼。（注：市场C区位于商住楼前楼的1-2层裙楼） 五、结构设计（一）设计依据整个工程结构设计遵照现行标准、规范、规定及规程为依据。（二）结构选型本工程除商务酒店和配套商住楼属A级高度钢筋混凝土高层建筑，其余均为多层混凝土建筑，采用钢筋混凝土框架结构。（三）基础选型本工程暂拟多层混凝土建筑采用独立柱基，高层建筑采用桩基础。具体选型需依据工程地质勘察报告结合结构计算确定。 六、给排水设计（一）设计依据与范围1、按规程依据设计。2、设计范围：（1）室外红线范围内的给水管网和排水管网。（2）室内给水、消防及排水系统。（3）生活污水的处理。（二）给水设计1、设计用水标准特色生物资源商品交易市场：6L/ m2d，K=1.2 仓储设施及冷库：3L/ m2d K=1.5 配套用房：220L/人天 K=2.5 道路及绿化：2L/ m2d车库地面冲洗水：2L/ m2次 K=1 2、用水量估算根据各功能区实际面积和交易量，按照设计用水标准进行估算。3、水源农副土特产品物流批发市场供水由岚皋县自来水公司统一供给，拟从市政给水管网接出，供本项目生产、生活及消防用水。市政给水管网给水压力约为0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。（三）排水系统1、排水来源及水质、水量（1）污水水源及水质污水来源为交易市场建筑内各用户的日常排水（卫生间排水等）和生活废水（如餐馆排水）。排水属以生活污水为主要成分的城市污水。（2）污水需进行无害化处理达标后才可进入市政下水道。2、排水方案按雨污分流体制设计。拟沿交易市场外围道路均匀布置单篦雨水口，汇集场地雨水。各建筑物雨排水口经暗管排入雨水井，最后汇合排入市政雨水管网。3、排水系统划分（1）卫生间生活污水排出室外，经无害化生活污水处理设施处理后排入市政下水道。（2）餐馆厨房生活废水先排至室外隔油池，经隔油处理后排入生化池。4、卫生设备标准公共卫生间采用陶瓷蹲式大便器，自闭式冲洗阀，立式洗面器，男厕所设持式小便斗。（四）污水处理项目区集中设置生活污水处理装置，按要求与市政配套管网连接。七、电气设计（一）电气设计依据电气规程和技术规范要求设计。（二）设计范围本设计包括交易市场的配电、照明、控制、防雷接地和本专业范围的消防设计。（三）供电指标主要供电指标：本工程由于占地面积大、用电量较大，负荷计算分片进行计算，用电负荷: 交易管理综合服务楼及商务中心按100W/ 10m2设计，交易区按25W/10m2设计，加工及仓库按60W/10m2设计，配套商业及服务区80W/10m2设计，冷库按150W/10m2设计，需用系数取0.8，总用电负荷为180kW，计算负荷180kW。用电时间估算为：交易区、办公楼8小时/天，仓库2小时/天，冷库24小时/天，商业服务区12小时/天计算。（四）供配电系统1、负荷分类二级负荷：消防用电设备、火灾应急照明、疏散指标标志。三级负荷：不属于上述范围的其他用电设备。2、供电方案按设计方案进行安装。第七章 市场组织管理体系一、组织机构设置（一）组织机构 （二）部门职能工 程 部:负责公司内基建工程安装、水电设备维护。物流中心:负责物资的仓储、装卸搬运、流通加工、运输、物流信息处理。营 销 部: 负责商铺销售、营销策划、商户引进、商户信息处理、政府及市场公关。财 务 部: 负责公司财务税收相关工作。农 贸 部：负责特色生物资源商品集散中心市场的综合运营管理。办 公 室：负责公司行政、人力资源、档案管理工作。二、人力资源配置根据生产和管理的需要，项目拟定员5090人。序号项 目人数（人）备 注1管理人员102技术人员53招商人员154保安105清洁工106餐厅经理、厨师、服务员20承包经营除外7酒店经理、服务员208合计90三、项目运营管理本项目运营管理分为三个时期，即：市场初期、市场成长期和市场成熟期，企业将根据市场发展状况采取相应策略。1、市场初期（市场培育）用3一5年时间进行市场培育。拟从三个方面着手：一是配好一套班子，建好一支队伍。安康市民威工贸有限公司作为市场管理和经营主体，必须配备一套领导能力强、经营管理水平高的领导班子，建设一支战斗力强，敢于吃苦创业，勇于拼搏创新的队伍。二是依靠当地政府及相关部门，给予优惠政策扶持，为市场创造良好的发展环境；三是广泛宣传，扩大影响，对外招商引资，吸纳秦巴地区客商入驻市场，最大可能地提高市场使用率。 经营策略：一是夯实基础，整合资源，盘激增量，发展产业。二是建设一套以本市场为主，与外联相结合的网络交易体系，与市内外其他农副土特产品批发市场共同形成一个农副土特产品批发市场网络，以促进和满足消费需求。三是完善制度，科学管理，树立为民服务思想，为商家及消费者创造良好条件。2、市场成长期（市场发展）用5一10年时间完成市场发育期建设。这是市场建设与发展的关键时期，从经营管理、市场体系、服务功能、制度建设上，逐步形成并完善科学化、信息化、规范化和产供销一体化系统。市场策略：1岚皋干果、魔芋、山地鸡、中蜂、中药材为主导农林特色产业基地建成；2.特色生物资源商品形成规模化、集约化、专业化水平；3.有知名企业、驰名商品、知名品牌享誉市场。4、市场实现电子网络交易，逐步向期货交易发展。3、市场成熟期（市场全球化）市场经过发展壮大，在经营方略上立足国内，走向世界，用5年时间完成目标。一是有自主品牌、注册商品，二是有充足货源，三是完备功能高效运转系统，四是有抵抗市场风险能力。 第八章 项目实施进度及招投标方案 一、工程建设进度（一）建设工期2013年67月完成项目的可行性研究报告编制与审批。2013年8月完成项目初设、地勘、工程招投标和招商引资前期工作。2013年610月，广泛进行招商引资，完成技施设计工作。2013年1011月交易市场（A、B区）开工建设(一期工程)。2014年1月商务酒店、商住楼开工建设(二期工程)。2014年6月交易市场竣工验收。2014年712月交易市场内外装饰和试运行。2015年1月交易市场（A、B区）正式运行(一期工程)。2015年10月(二期工程)竣工验收。2015年11月2015年11月宾馆装饰和试运行。2015年12月宾馆正式运行。二、工程建设模式（一）公司出资，承建方式安康市民威工贸有限公司作为投资主体，该公司成立于1998年2月，被中国农行评为AAA信用企业，到2012年已拥有13家企业，1800名员工，公司资产总额3500万元，年经营利润3000万元，全年实现商品销售3.39亿元，上缴税金500万元，是安康市商业界领军企业。由该公司出资或出面融资，由公司在岚皋设立的岚皋民威公司作为项目业主负责承建与经营管理，按协议进行利润分红并承担风险。（二）招商引资方式 1、合资形式。公司以土地折资、开发业主以现金或建筑物资出资合资共同建设，并按股份比例进行利润分红和承担相应风险。2、入股分红。吸纳国有企业或民营资本，按入股分额和按销售利润进行分红。 3、预售融资。按设计图纸预先对外出售，根据交纳资金年限给予优惠，其幅度控制在510%。三、工程建设招投标方案根据中华人民共和国招投标法以及陕西省有关工程招标文件的规定，本项目建设应进行招标，招标方案如下：（一）招标形式采用公开招标形式确定勘察设计、监理和施工单位。勘察、设计、施工、监理单位资质要求：勘察、设计和监理单位资质：均为甲级施工单位资质：二级及以上（二）招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息应在陕西省政府指定的媒体上公开发布。（三）招标工作组织由业主委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作。招标时须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加公开招标的单位不宜少于5家，参与邀请投标的单位不得少于3家。第九章 投资估算及资金筹措 一、投资估算范围投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收并达到满负荷运营时所需的全部费用，费用内容包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费等工程费用，以及工程建设其他费用，基本预备费，建设期利息，铺底流动资金。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版），（二）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2012年最近一期陕西省工程造价信息公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）。三、投资概算（一）建设投资项目建设投资估算总额为28344万元，其中建筑工程费19338万元，设备购置费1870万元，安装工程费85万元，工程建设其他费用4298万元，工程基本预备费1200万元，建设期借款利息1473万元，铺底流动资金80万元。（二）其他费用1.建设用地费用该项目共征地约3.3829万平方米（78亩），征地费按25万元/亩估算。2.技术咨询费用项目论证费：包括编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书及评估可行性研究报告等费用。根据陕西省工程建设中介服务收费管理实施办法）计算。 勘察设计费：按国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）规定计算。施工图审查费：根据陕西省物价局关于调整施工图设调文件审查收费标准的通知的有关规定计取。环境影响评价费：指按照中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国环境影响评价法等规定，为全面、详细评价建设项目对环境可能产生的污染或造成的重大影响所需的费用，包括编制环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表和评估环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表等所需的费用。按照国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）规定计算。招标代理费：根据原国家计委“计价格20021980号”招标代理服务收费管理暂行办法的有关规定计取。工程建设监理费：根据国家发展改革委、建设部颁布的建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号）计算。 3、工程相关费用城市建设配套费：根据陕西省城市建设配套费征收管理办法、陕西省人民政府关于城市配套费征收管理有关问题的通知和岚皋县人民政府办公室关于印发岚皋县城市建设配套费征收管理暂行办法的通知有关规定，本项目在县城规划区内，按建筑面积每平方米120元计征。（注： 本项目暂以60元计算） 人防易地建设费：本项目暂以15元/m2计算。 4、建设管理费建设单位管理费：根据财政部关于基本建设财务管理规定的通知 的有关规定计算。建设工程综合服务费：根据陕西省物价局的有关规定，本项目按建筑工程费用的一定比例计取。5、生产准备及其他费 根据近期类似项目相关数据计取。（三）预备费 1.基本预备费 按工程费用与工程建设其他费用之和的10%计取。2.价差预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。建设投资估算详见财务分析辅助报表1（四）建设期借款利息本项目债务资金拟使用银行贷款，建设投资借款本金为20000万元，借款计息年利率为6.14%，根据项目实施计划测算建设期利息为1473万元。（五）流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。估算得项目满负荷生产年份需流动资金240万元，各年流动资金根据该年生产负荷估算。流动资金的30%为铺底流动资金，由企业自筹（资金来源为企业自有资金），项目铺底流动资金为80万元。流动资金估算详见财务分析辅助报表2。（六）项目总投资项目总投资由固定资产投资和铺底流动资金构成。经上述计算，项目总投资为28344万元，其中固定资产投资28264万元，铺底流动资金80万元。四、资金筹措本项目总投资28344万元。其中申请商业银行贷款20000万元，占总投资的70%，企业自筹7344万元，占总投资的 26%，申请政策补助资金1000万元，占总投资的4%。 第十章 财务评价 一、评价原则、依据及参数（一）原则1、遵循费用与效益计算范围一致性原则2、遵循费用与效益识别的有无对比原则3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅4、在计算期内不考虑通货膨胀因素（二）依据1、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、建设方案；4、业主提供的基础资料。（三）评价参数根据项目实施计划建设期确定为24个月，生产运营期确定为13年，则项目计算期为15年。项目融资前税前财务期望收益率为8%，项目资本金财务期望收益率设定12%，基准投资回收期为12年。（一）运营收入估算项目建成后，其运营收入主要为租金收入、服务设施收入、物管费、住宅楼销售收入及税费四部分。1、交易用房租金收入（1）门面租金收入特色生物资源商品集散中心市场总经营面积包括特色生物资源商品交易市场、特色生物资源商品直销区，总经营面积25246，租金按楼层收取，均价为25元/月。交易市场租金年收入为2524325元/月12月=757万元。（2）仓储经营收入仓储总经营面积3745，租金20元/月，年租金收入374520元/月12月=90万元。（3）冷库经营收入冷库总经营面积557，租金100元/月，年租金收入557100元/月12月=67万元。（4）市场办公楼租金收入市场综合楼为五层，总建筑面积3252，其中一层用于银行、会展、咨询服务、结算中心等，第二、三层用于工商管理、安全监控、质量跟踪、检测检验中心、林权交易、电子交易等，第四、五、六层用于行政办公、商务会议等，按80%面积对外出租，租金25元/月计算，年租金收入325225元/月12月=78万元。2、服务设施收入（1）停车场收入市场设计大车位9个，平均每个车位每天收入15元，小车位85个，平均每个车位每天收入10元，地下停车场车位195个，平均每个车位每天收入10元，设计可出租面积为80%，年停车费收入为84万元（2）电子商务系统收入本项目采取了先进的信息管理系统，可以为企业及时准确地提供信息服务，因此，本报告估算信息服务费每月为3万元，则每年的信息服务收入为36万元。3、批发物流市场物管费批发物流市场和住宅楼物管费均按1.00元/月计收，物管费年收入为： 890401.00元/月12月=107万元/月。4、商务酒店服务收入本商务酒店含住宿9000（内设标准间、普通单间、豪华包间约140个房间），商务餐厅、贵宾包间和多功能厅、会议厅约1500以及写字楼1500。每年共收入911万元。其中：a) 住宿收入：平均按148元/天.间，746万元/年。b) 餐厅收入： 120万元/年（扣除菜品成本后）。 c) 写字楼出租收入：150025元/月12月=45万元/年。（当然，酒店也可以采取租赁承包经营，更可以实行产权式股份制酒店管理模式，即由用户购买部分酒店房间产权，统一由公司进行经营管理，进行赢利分红和风险共担。这样，既减少了企业投资负担，又降低了投资风险。）5、市场配套住宅项目销售收入（1）项目销售单价的确定1）高层住宅楼销售单价的确定经实际调研建议本项目高层住宅楼均价为：3000元/平方米（建筑面积）。2）商铺销售单价的确定经实际调研建议本项目商铺均价按建筑面积计算为：5000元/平方米。（注：商铺按跃层设计，底楼按6000元/平方米，二楼按4000元/平方米折算）3）车位销售单价通过对周边类似项目的停车位的价格调查，室内车位平均销售价格在5万/个左右。拟定本项目室内车库单价为5万元/个计算。（2）可销售面积项目可销售建筑面积为48067。其中，高层住宅楼46467，商业1600，此外，还有个207个车位可供销售。（3）收入预测本项目计划于在计算期第1年10月开工，于计算期第2年5月开始预售，于计算期第4年全部销售完成。各年销售计划及销售收入见表10-1。表10-1 住宅销售收入预测表（单位：万元）序号项目合计12341销售进度（%）30%50%20%2商用门面销售收入8002404001603高层住宅楼销售收入139404182697027884停车场销售收入10353115182075销售总收入155754673778831