房地产企业涉税处理热点及难点分析报告课件( 58 金牌

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2024/12/1,房地产企业涉税处理热点及难点分析,2024/12/1,介绍内容,房地产业企业所得税与土地增值税比较,房地产业热点、难点问题涉税分析,2024/12/1,第一局部：企业所得税与土地增值税比较,一、年度汇算清缴和工程清算的差异,二、应税收入差异,三、开发本钱差异,四、开发费用差异,2024/12/1,一、年度汇算清缴和工程清算的差异,企业所得税：按年度进行汇算清缴。,完工前开发产品预售收入，按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度企业所得税，而不是预缴税款。,土地增值税实行的是工程单位清算，清算之前属于预缴税款。,清算可能跨几个年度,当开发工程到达国税发202191号第九条、十条清算条件时，再进行清算。,2024/12/1,一应税收入的范围不同,?企业会计准那么?：销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。,土地增值税：仅限于与销售不动产和转让土地使用权有关的销售转让收入。,企业所得税：销售货物收入、提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。,财政补贴收入处理？,二、应税收入差异,2024/12/1,企业所得税处理：,国税发202131号文第六条:企业通过正式签订?房地产销售合同?或?房地产预售合同?所取得的收入，应确认为销售收入的实现。,企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。,开发产品完工后，企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程与其他工程合并计算的应纳税所得额。,例题:房地产企业如何进行企业所得税预缴和汇缴？,二收入确认时间不同,2024/12/1,国税发202131号第三条：除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工： 一 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 二 开发产品已开始投入使用。三 开发产品已取得了初始产权证明。,国税函2021201号 ,房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工竣工备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续包括入住手续、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税本钱，并计算企业当年度应纳税所得额。,开发产品完工的条件,2024/12/1,土地增值税,收入分为清算前收入、清算时收入和清算后收入，清算前的收入要按照规定预缴税收；,清算时的收入需要计算工程全部应纳税额，将前期预缴税收减除，结清清算税款；,清算后的收入按规定直接计算缴纳土地增值税。,2024/12/1,不同方式下的开发产品销售收入确实认,国税发202131号文第六条：,企业通过正式签订?房地产销售合同?或?房地产预售合同?所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：,一采取一次性全额收款方式销售开发产品的,二采取分期收款方式销售开发产品的,三采取银行按揭方式销售开发产品的,四采取委托方式销售开发产品的三种,2024/12/1,三、开发本钱的差异,(一)开发本钱组成内容,四类本钱：土地开发本钱、房屋开发本钱、配套设施开发本钱、代建工程开发本钱。,会计核算：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。(6项),企业所得税:国税发202131号文27条(6项),土地增值税：取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发本钱(6项),对照表,2024/12/1,当期各项支出,成本,预提,、,待摊费用,期间费用,直接成本,完工成本对象,已销开发产品,未销开发产品,固定资产,间接成本,共同成本,在建成本对象,未建成本对象,本钱、费用核算程序,销售时扣除,2024/12/1,本钱、费用扣除的税务处理,计税本钱的核算过程,各,项,开,发,支,出,期,间,费,用,开,发,成,本,间,接,成,本,共,同,成,本,直,接,成,本,归集,归集,归集,分配,分配,直接计入,成,本,核,算,对,象,的,开,发,成,本,结转,开,发,产,品,已,销,产,品,未,销,产,品,主,营,业,务,成,本,结转,各,项,开,发,支,出,期,间,费,用,开,发,成,本,间,接,成,本,共,同,成,本,直,接,成,本,归集,归集,归集,分配,分配,直接计入,成,本,核,算,对,象,的,开,发,成,本,结转,开,发,产,品,已,销,产,品,未,销,产,品,主,营,业,务,成,本,结转,各,项,开,发,支,出,期,间,费,用,开,发,成,本,间,接,成,本,共,同,成,本,直,接,成,本,归集,归集,归集,分配,分配,直接计入,成,本,核,算,对,象,的,开,发,成,本,结转,开,发,产,品,已,销,产,品,未,销,产,品,主,营,业,务,成,本,结转,各,项,开,发,支,出,期,间,费,用,开,发,成,本,间,接,成,本,共,同,成,本,直,接,成,本,归集,归集,归集,分配,分配,直接计入,成,本,核,算,对,象,的,开,发,成,本,结转,开,发,产,品,已,销,产,品,未,销,产,品,主,营,业,务,成,本,结转,2024/12/1,(二)计税本钱支出的内容,1土地征用费及拆迁补偿费,2前期工程费,3建筑安装工程费,为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括,土地买价或出让金,、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、,土地闲置费,、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等,。,指工程开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,指开发工程开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程费等。,国税函2021220号文：不得在清算土地增值税时扣除,土地增值税,:,单独列计,4根底设施建设费,5公共配套设施费,6开发间接费,指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,指开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。不能有偿转让,为直接组织和管理开发工程所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设施建造费等 。,土地增值税,:,销售费用,土地增值税,:,管理费用,资本化利息支出,2024/12/1,三本钱核算对象与清算工程的差异,分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位本钱吗？,企业所得税:,按六项原那么划分本钱对象进行核算。,本钱对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。,土地增值税清算,以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进行清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。,开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额.,赣地税发202176号以后,2024/12/1,四共同本钱间接本钱计算分摊方法差异,企业所得税:占地面积法、建筑面积法、直接本钱法和预算造价法。,土地本钱一般按占地面积法进行分配；,单独作为过渡性本钱对象核算的公共配套设施开发本钱,应按建筑面积法进行分配；,借款费用按直接本钱法或按预算造价法进行分配；其他本钱工程的分配法由企业自行确定。,2024/12/1,土地增值税工程清算,清算单位共同负担的扣除工程分摊方法相对简单，且可由纳税人自行选择。,纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除工程金额确实定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,赣地税发202176号以后,对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼或连体楼，其发生的资金费用按照以下原那么分摊：,1、纳税人取得土地使用权所支付的 地价款和按国家统一规定交纳的、 有关费用及土地征用和 拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。,2、纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。,例题分析(连体楼土地增值税计算),2024/12/1,例：某房地产公司开发连体楼一幢，总建筑面积为10000平方米假设与可售面积一致，公司以该幢楼为本钱核算对象。其中一至四层为写字楼，建筑面积为4000平方米，平均售价为1万元/平方米，销售收入为4000万元；五至十层为普通住宅，建筑面积为6000平方米，平均售价为0.4万元/平方米，销售收入为2400万元，总销售收入为6400万元。连体楼土地总本钱为1000万元，房地产开发总本钱为2000万元，房地产开发费用为土地本钱和开发本钱的10%，与转让房地产有关的税金只考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，为销售收入的5.6%。,请计算土地增值税。,2024/12/1,(五)预提费用的差异,国税发202131号第三十二条： 除以下几项预提应付费用外，计税本钱均应为实际发生的本钱。,1出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票缺乏金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。,2公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。,3应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,土地增值税清算:国税发2006187号第四条第四项规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。,2024/12/1,四、开发费用的差异,一期间费用差异,企业所得税：管理费用、销售费用和财务费用按照实际发生金额据实扣除，除不符合税法规定范围和标准的外，不需要进行纳税调整。,土地增值税清算：开发费用不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。,国税函2021220号第三条,2024/12/1,二房地产企业利息费用的税务处理,企业所得税的处理,在房地产完工前，应计入有关房地产的开发本钱,在房地产完工后，应计入财务费用，对已在开发本钱列支的借款费用不能再从财务费用中重复税前扣除。,?国家税务总局关于企业所得税假设干问题的公告?2021年第34号:金融企业的同期同类贷款利率的规定,2024/12/1,1、企业向个人的借款利息支出,房地产企业会税处理热点及难点分析上饶20211123/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BB%BA%E5%AE%89%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E/2021777%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E6%80%BB%E5%B1%80%E5%85%B3%E4%BA%8E%E4%BC%81%E4%B8%9A%E5%90%91%E8%87%AA%E7%84%B6%E4%BA%BA%E5%80%9F%E6%AC%BE%E7%9A%84%E5%88%A9%E6%81%AF%E6%94%AF%E5%87%BA%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E7%A8%8E%E5%89%8D%E6%89%A3%E9%99%A4%E9%97%AE%E9%A2%98%E7%9A%84%E9%80%9A%E7%9F%A5.doc2021777号：,一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据?企业所得税法?第四十六条及财税2021121号规定的条件，计算企业所得税扣除额。二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的局部，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。一企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；二企业与个人之间签订了借款合同。,2024/12/1,2、企业投资者投资未到位而发生的利息支出,房地产企业会税处理热点及难点分析上饶20211123/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BB%BA%E5%AE%89%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E/2021312%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E6%80%BB%E5%B1%80%20%E5%85%B3%E4%BA%8E%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%8A%95%E8%B5%84%E8%80%85%E6%8A%95%E8%B5%84%E6%9C%AA%E5%88%B0%E4%BD%8D%E8%80%8C%E5%8F%91%E7%94%9F%E7%9A%84%E5%88%A9%E6%81%AF%E6%94%AF%E5%87%BA%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E5%89%8D%E6%89%A3%E9%99%A4%E9%97%AE%E9%A2%98%E7%9A%84%E6%89%B9%E5%A4%8D.doc2021312号,凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。,公式为：,企业每一计算期不得扣除的借款利息该期间借款利息额该期间未缴足注册资本额该期间借款额企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和。,2024/12/1,3、企业关联方利息支出税前扣除标准,财税2021121号,一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的局部，准予扣除，超过的局部不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：一金融企业，为5：1；二其他企业，为2：1。,二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原那么的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。,?特别纳税调整实施方法试行?国税发20212号第八十五、八十六条：如何计算关联债资比例,2024/12/1,土地增值税的处理,?关于土地增值税清算有关问题的通知?国税函2021220号第三条规定，房地产开发费用的扣除问题：1财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额与“房地产开发本钱金额之和的10%以内计算扣除。3房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种方法。4土地增值税清算时，已经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,?关于土地增值税一些具体问题规定的通知?财税字1995第048号第八条规定，对于超过贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。,2024/12/1,第二局部 房地产业热点、难点问题涉税处理,一、房地产企业代收费用的税收处理分析,二、房地产企业与业主间违约赔偿金的税务处理,三、房地产企业视同销售的税收处理分析,四、合作建房的税收处理分析五、转让车库车位的税收处理分析六、售楼处的税收处理分析,七、“甲供材 业务的税收处理分析,八、如何取得合法有效的票据,2024/12/1,一、房地产企业代收费用的税收处理分析,【例】A房地产开发公司2021年取得售房收入5800万元，其中，使用电视台票据代收有线电视安装费10万元。另外，其他应付款账簿记载着用房地产开发公司的售房发票为市建委代收的房屋维修基金145万元和用供暖公司的发票代收的取暖费90万元。,1、营业税：,?营业税暂实施细那么?第十三条,国税发200469号：住房专项维修基金免征营业税,2、企业所得税,国税发202131号第五条、第十六条,3、土地增值税,?关于印发土地增值税清算鉴证业务准那么的通知?国税发2007132号第二十五条：应区分不同情形分别处理：,2024/12/1,二、房地产企业与业主间违约赔偿金的处理,一房地产企业收取业主违约金。,?关于营业税假设干政策问题的通知?财税200316号：应并入营业额中征收营业税。,二个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金,?国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复?国税函2006865号：应按照“其他所得应税工程缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴,思考：与特指的情况不一致，怎么办？,2024/12/1,三、房地产企业视同销售的,税收处理分析,1、营业税,细那么第五条：,细那么第二十条,2、企业所得税,国税发202131号第七条,3、土地增值税,国税发2006187号,企业所得税和会计对资产视同销售处理的异同比较,2024/12/1,一以房抵债的税务处理例：某房地产开发公司欠施工企业工程款1200万元。经双方协商，施工企业同意房地产开发公司以商品房抵顶工程款。商品房公允价值1000万元，开发本钱800万元。假设未达土地增值税清算条件，土地增值税预征率1%。,1会计处理以?企业会计制度?为例,2企业所得税处理：,房地产开发企业以商品房抵顶债务，应当以公允价值为计税依据，视同销售进行所得税处理，同时确认债务重组所得。,2024/12/1,二以开发产品对外投资的税务处理,例：甲房地产开发公司与乙商业股份合资成立A超市，合作方式为利益共享，风险共担。甲公司以开发产品商场出资，开发产品账面价值8000万元，公允价值10000万元，甲公司出资额占A超市注册资本的50%。,1、营业税：不征 财税2002191号,收取固定利润的，征收 国税函发1997490号,2、企业所得税：国税发202131号视同销售,3、土地增值税：财税199548号、财税200621号,4、印花税：财税2006162号,5、契税：被投资人,2024/12/1,三回迁房的税收处理分析,拆迁补偿:产权调换、作价补偿,1、企业所得税：国税发202131号文件第七条：视同销售。,2、土地增值税：国税函2021220号：房地产企业用建造的本工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发2006187号确认收入。,“拆一还一：按公允价值对所复原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税本钱的拆迁补偿费。,3、营业税处理：,?关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复?国税函2007768号：销售不动产,纳税义务发生时间：办理交接手续时,1：1局部 ：国税函发1995549号外商投资企业,超出局部：?营业税暂行条例实施细那么?第二十条,2024/12/1,案例分析,A公司2021年5月开发某工程属于城中村改造，该工程用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该工程于2021年5月完工。,2021年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2021年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元21100平方米7000元/平方米。,2021年1月,该工程工程已竣工决算，开发本钱为6000万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，根底设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元。,向某公司借款的利息400万元假定不超过金融企业同类同期贷款利率，但没有按照工程进行分配，利息依据没有银行的利息票据 。(只考虑营业税及附加、企业所得税、土地增值税,2024/12/1,四、合作建房的所得税处理,(一)以物易物,1土地使用权和房屋所有权交换，双方都取得局部房屋的所有权,区分： “立项-土地使用权的权属-新建房屋所有权,一是出地方立项非合作建房,二是出资方立项,三是双方联合立项例一,2以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。,(二)甲方以土地使用权,乙方以资金合股，成立合营企业,(例二),2024/12/1,案例分析一：双方联合立项,鸿宇置业公司受资金影响，无力自主开发鸿宇商务大厦工程，遂于2021年1月与天峰房地产公司签订合作开发协议，协议约定由鸿宇公司提供土地使用权，天峰公司提供开发资金，双方不主张另成立合营工程公司，开发工程由鸿宇公司与天峰公司共同立项报建，工程建成后双方五五分成。土地使用权已办理变更登记。,2021年2月，鸿宇商务大厦竣工验收，鸿宇公司分得的房产用于自营出租，天峰公司分得的房产用于对外出售。,鸿宇公司该工程土地受让本钱为30000万元，2021年1月公允价值为50000万元，2021年2月账面价值为28400万元。,天峰公司投入资金40000万元，其中建房支出31000万元。2021年2月，鸿宇商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，天峰公司分得房产的出售收入为70000万元。,2024/12/1,案例分析二：,2021年，A公司以现金3000万元、张先生以现金3000万与M房地产公司合资开发位于省内D市一小区工程，未成立独立法人公司，而是设立了M房地产公司D市分公司进行开发经营。合同约定待工程完工后，双方按照25%：25%：50%的比例来分配工程利润，2021年工程销售完毕，A公司和张先生从工程中各分得利润6000万元。M公司已按销售收入核定征收企业所得税。,请问：,(1) A公司和张先生如何进行税务处理？,(2) M房地产公司接受投资款，如何进行账务处理？分配利润时，又如何进行账务处理？,2024/12/1,五、转让车库车位的所得税处理,例：甲房地产开发公司开发A居民小区。在小区内地上局部单独建造汽车库10000平米，建造本钱6000万元，销售后取得销售收入9000万元。在小区内将地下人防工程改造为汽车停车位，该人防工程建造本钱25000万元，销售停车位20年的使用权，取得营业收入5000万元。,一转让单独建造的有产权的车库的税务处理,房地产开发企业转让单独建造的拥有产权的车库，应当按照销售开发产品进行企业所得税处理。,房地产开发企业单独建造的拥有产权的车库、车位，其本钱应当单独核算，在确认开发产品销售收入后，其本钱作为销售本钱在税前扣除。,2024/12/1,二转让利用人防工程改造的汽车停车位的税务处理,企业所得税：取得的收入应当征收企业所得税，其建造本钱作为公共配套设施费进行企业所得税处理,1、2021年以前：,?关于营业税假设干政策问题的批复?国税函200583号房产税：从租12%，财税2005181号,土地使用税：已入商品房每套面积，不征收土地使用税,土地增值税：未发生产权转移，不征收土地增值税。,2021年第2号公告：国税函200583号全文废止。,2024/12/1,2、2021年以后：转让人防设施如何进行税务处理？,国家税务总局 发布日期： 2021年02月11日,问题内容：公司整体转让一处商业房产商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内，包括地下停车位地下停车位属于人防设施，无房产证，请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位局部的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？,回复：房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。,2024/12/1,售房部、样板房-工程营销设施,一以租入房屋作为售楼处的税务处理,1、企业所得税,支付的租赁费作为销售费用,售楼处装修费用应当作为长期待摊费用，按照租赁期限进行摊销。,2、土地增值税：房地产开发费用销售费用,六、售楼处的,税收处理分析,2024/12/1,二以专门建造的房屋作为售楼处的税务处理,开发小区内、主体外修建临时性建筑物,1、企业所得税:国税202131号第二十七条：“开发间接费工程营销设施 。,2、土地增值税：不作为开发间接费用，不可以计入开发本钱并在土地增值税清算时扣除。,3、房产税:财税地字1987第003号、财税地字1986第008号第二十一条、财税2021121号第三条,应当自建造完毕次月起缴纳房产税,只有建造本钱，没有包括土地本钱,在计算房产税时要纳税调整。,2024/12/1,案例分析：,2021年6月，A房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，容积率2.0，的土地本钱2000元/，先期投入建造售楼部2000，占地面积1000，建造本钱340万元，样板间400，占地面积200，建造本钱50万元。请计算售楼部和样板间应交的房产税。,2024/12/1,三利用开发商品房装修、装饰后使用的售楼处,1、企业所得税：国税发202131号-开发间接费用,2、土地增值税：,销售的，作为“建安费,作为固定资产自用或出租的，应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用,3、房产税：?关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知?国税发200389号规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。,2024/12/1,四利用小区内的配套设施装修作为售楼处,1、企业所得税：,不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发202131号文件第十七条第一款的规定计入公共配套设施费,未来出售转让的公共配套设施，符合国税发202131号文件第十七条第二款的规定，那么将该会所视为独立的开发产品和本钱计算单位。,如果该会所属企业自用，那么本钱通过“在建工程归集，完工后，转入“固定资产或“投资性房地产科目。,2、土地增值税：,建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除。,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除,建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用。,3、房产税：国税发200389号,2024/12/1,七、“甲供材 业务的税收处理分析,1、第一种形式包工包料甲控材，可能有两种方式：,一是材料提供方将发票直接开给施工方，建设方不作材料的购进、领用处理。建设方以工程总价款作为建筑安装工程费记入开发本钱,二是材料提供方将发票开给建设方，再由建设方将材料交给施工方。建设方作材料的购进领用处理，发出的材料不能记入开发本钱。例1,施工方开给建设方的发票中，都包括工程所用材料的价款在内。,2、第二种形式包工不包料的甲供材：,主要材料由建设方采购，购料发票由材料供给商直接开给建设方，材料由建设方直接计入开发本钱。,施工方开给建设方的发票中，不包括工程所用材料的价款在内。,建设方记入开发本钱的建筑安装工程费由施工方开具的发票和甲供材两局部构成。例2,2024/12/1,例：乙工程公司与甲房地产开发公司签订工程承包合同，为甲公司修建天下花园小区。工程总预算75462万元，其中：直接工程费62535万元，间接费5342万元，方案利润5097万元，税金2488万元。假定工程决算和预算相同,第一种情形：如果乙公司与甲公司签订的是包工包料合同，但工程所用主要材料价款5641万元由甲公司提供。甲公司购进材料时，供给商将发票开具给甲公司。甲公司给乙公司发出材料时，材料作价7000万元，填制领料单，作领用材料处理。,2024/12/1,第二种情形：如果乙公司与甲公司签订的是包工不包主要材料的合同，工程所用主要材料价款5641万元由甲公司提供。甲公司购进材料时，供给商将发票开具给甲公司，甲公司作购进处理。甲公司给乙公司发出材料时，作领用处理。,要求：,1乙公司和甲公司的会计处理；,2计算乙公司和甲公司应纳的流转税。,3说明乙公司应当如何给甲公司开具建筑劳务发票。,2024/12/1,八、如何取得合法、有效的凭证？,?税收征管法?第十九条规定，纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。,一是凭证要真实，即能够提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；,二是凭证要合法，应该根据税收的法律、行政法规的规定和国务院财政、税务主管部门的规定据以确认的凭证，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。,2024/12/1,一合法有效凭证的内容,?营业税暂行条例实施细那么?,1支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；,2支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；例如路政管理部门收取的养路费开具的行政事业性收据那么为合法凭证；,3支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构确实认证明；,西方国家是“以个人收入控税，不使用发票。,4国家税务总局规定的其他合法有效凭证。例如根据企业发生的财产非常损失或评估损失时，应由相应的税务机关确认后出具的税收证明作为合法有效的凭证。,青苗补偿费,2024/12/1,二什么是符合规定的发票,一看：应取得国税发票还是地税发票？,总体把握：销售货物、加工、修理修配的是国税发票，提供效劳的是地税发票,? 中华人民共和国增值税暂行条例?：销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物,?中华人民共和国营业税暂行条例?：提供劳务交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、效劳业、转让无形资产或者销售不动产,注意混合销售：提供建筑业劳务的同时销售“自产货物的行为,案例分析：地面工程、防盗门窗,2024/12/1,二看：是取得本地发票还是外地发票？,判断标准；增值税和营业税的纳税地点,总体把握：一般是机构所在地，特殊除外。,特殊情形：,?中华人民共和国增值税暂行条例?第二十二条,固定业户未开具外出经营活动税收管理证明的，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税。,非固定业户销售货物或者应税劳务，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税,?中华人民共和国营业税暂行条例?第十四条,纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。,纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税,纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。,2024/12/1,1、看全国统一发票监制章：发票专用章式样：,新式发票专用章自2021年2月1日起启用,长轴为40mm、短轴为30mm、边宽1mm，,三看：是真票还是假票？,2024/12/1,2、看防伪标志,1我省地税新版发票用纸统一使用“江西地税专用水印纸全国保存式样的发票和景点门票除外，“江西地税专用水印纸，在造纸生产过程中采用模压作用，产生“江西地税四字一组的连体结构形式的文字镂空水印，平视可见凹白水印凸黑水印感的水印图形模，迎光通过正、反两面进行目测，均可见“江西地税字样。,2我省国税“通用手工发票那么取消万元版，仅保存千元、百元版，主要防伪措施为发票金额大写栏加印无色荧光防伪油墨，在紫外线荧光灯下呈橘红色荧光反映。,2024/12/1,3、看发票印制的逻辑关系有无矛盾，要素是否齐备。,从税务印制年度、发票号码编制规那么、号码位数、印刷批号等方面查看要素是否齐全，有无明显矛盾，以印证其真伪；,发票代码：2 36 06 11 7 2021 发票号码：10244690,4、看是否使用作废发票，应通过了解当地税务部门各类发票的作废和启用时间进行判定。,2024/12/1,5、通过查询方式鉴别普通发票的真伪,1可以通过因特网登陆税务网站发票正上方椭圆型发票监制章上记载的税务局，访问普通发票查询栏目，根据网站的提示输入普通发票的发票代码和发票号码就可以迅速查询出普通发票的领购单位。,2可以通过拨打12366纳税效劳热线，按自动语音提示将取得发票的12位代码和8位发票号码录入后，就可以迅速查询出此发票的真伪以及发票的开具单位。,3携带需要区分真伪的普通发票前往当地税务机关发票管理部门，由工作人员予以鉴别。,2024/12/1,谢谢大家！,