房地产开发重要节点及流程(1)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开发重要节点及流程,一、关键节点和里程碑,42,个关键节点,12,个里程碑,关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。,42,个关键节点与里程碑的关系：,12,个里程碑由,42,个关键节点组成。,1,、,里程碑：国土证取得,对应,5,个关键节点：,土地获取,取得,建设用地规划许可证,策划单位的确定,项目公司成立,项目公司立项（审批制、核准制、备案制）,2,、里程碑：项目定位完成：,关键节点：项目定位,规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过,-,营销总案完成（时间要求）,3,、规划方案通过：,规划方案通过政府审批,部品材料清单及建造标准形成,目标成本编制及确定,制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）,项目现金流量分析,销售示范区设计方案（售楼部、样板区）,景观设计方案完成（与总图同步介入）,扩初设计完成,施工图完成（审图、目标成本调整）,建设工程规划许可证,招投标确定总包单位,施工许可证,三通一平,4,、开工（里程碑、关键节点）,5,、里程碑：项目贷款到位,关键节点：,项目贷款到位,销售示范区开放（销售中心、样板区）,物业公司确定,6,、,里程碑：达到预售条件,关键节点：,获得预售许可证（形象进度条件各地不同）,7,、里程碑：开盘,关键节点：,正式开盘销售,(,蓄客、资料,),8,、里程碑：销售合同额完成,50%,关键节点：,销售合同额完成,50%,达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收）,9,、里程碑：销售合同额完成,75%,（关键节点同）,10,、里程碑：主体封顶,关键节点：,主体封顶（砼、钢筋、砌筑）,装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料,),景观施工图完成,(,市政图、专业配套单位、管线综合,.),市政、景观单位进场,一房一验,11,、里程碑：竣工验收,关键节点：,单体竣工验收,交房方案,总平内部验收,综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）,物业承接验收、移交,12,、里程碑：交房,关键节点：,交房（交房率）,产权办理（时间要求）,非专业人员土建基本知识,一、建筑的分类二、建筑的组成 三、如何看懂施工图 四、施工的程序和流水五、施工的要点六、施工的材料 七、建筑的专业术语,一、建筑的分类,按用途分：住宅、办公、酒店、公建,按结构形式分：砖混、钢结构、木结构、网架、膜、框架、框剪、筒体,按高度分,:,多层、小高层、高层、超高层,(,低层、多层、中高层、高层）,按住宅类型分：别墅（,VILLA,）、排屋（,TOWNHOUSE,）、单元式住宅,.,二、建筑的组成：,1,、基础：条型基础、筏板基础、箱型基础,桩的作用是地基处理，沉管灌注桩、预应力管桩（锤击、静压）、钻孔灌注桩,2,、独立地下室与利用基础空间的地下室。,3,、,地上主体结构：混凝土结构（剪力墙）、围护结构、,.,4,、内外粉刷、外墙装饰面、保温,5,、楼地面（屋面防水）,6,、水电安装,二、如何看懂施工图：,1,、各类图纸：概念设计文本、规划方案设计文本、初步设计文本、施工图、配套工程图、管线综合图,.,2,、平面图、立面图、剖面图、效果图（透视图）,3,、建筑总说明、结构总说明、建施,-,、结施,-,水施,-,电施,四、施工的程序和流水,1,、,基本程序：基础,-,屋顶,2,、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）,-,围护（墙）,-,粉刷（内外）,3,、流水：作业面的问题，人员问题即五大因素：人、机、法、料、环，穿插施工。,4,、流水与进度计划的关系。,五、施工的要点,1,、,钢筋混凝土：级配（水灰比）、强度、养护、配筋率,裂缝产生的原因：材料、温度、水灰比、钢筋含量、养护、拆模时间,2,、砌筑：砖的龄期、灰缝饱满度、抗裂措施,3,、粉刷：底糙,4,、外墙粘贴：勾缝、防水、界面剂,5,、屋面防水、厨卫防水、地下室防水,六、施工材料,砼：（水泥、石子、砂、水）,钢筋：一级钢、二级钢、三级钢,水泥：,模板：,砂：细砂、中粗砂、（海砂）、（轧砂）,.,七、建筑专业术语,1,、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积之比。（地上、高度、计算口径）,2,、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住区用地的比率。,3,、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）,住宅日照标准：大寒日一小时,保温系统：自保温、外墙外（内）保温、断桥隔热、中空玻璃、,石材干挂、湿贴,半刚性路面、基坑围护、台班、,定额含量、机械费、人工费,补差：人工补差、量差、价差,谢谢！,