XXXX房地产行业分析汇报

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,22/12/2016,#,#,LOGO,COMPANY LOGOTYPE INSERT,#,LOGO,COMPANY LOGOTYPE INSERT,Click To Edit Title Style,#,Click To Edit Title Style,LOGO,COMPANY LOGOTYPE INSERT,Click To Edit Title Style,#,LOGO,COMPANY LOGOTYPE INSERT,Click To Edit Title Style,LOGO,COMPANY LOGOTYPE INSERT,房地产行业分析,01,基础性,先导性,支柱性,特殊性和重要地位,（,1,）,为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础,（,2,）,为劳动力提供生存和发展最必需的条件,（,3,）,促进经济发展和城市的建设,（,4,）,（,5,）,增加了财政收入、利税上缴与实物地租,对解决银行流动性过剩起着重要作用,（,6,）,提高就业水平、是实现农村劳动力转移的重要保证,（,7,）,改善居住条件，提高城市城市居民居住水平,1.1,房地产业是国民经济的,基础性,产业,1.2,房地产业是国民经济的,先导,性,产业,基本规定：,（,1,）,能,有效地吸收新技术,；,（,2,）,本身,具有较高的增长率,；,（,3,）,能够,带动其他产业的增长,，,即,具有扩散性,。,房地产,投资,100,亿,元,诱发,国民经济,各部门产出,286,亿元,其中诱发建筑业产出,90.76,亿,元,房地产,开发,居住消费支出上,升,升,居住消费范围扩大,其他相关产业发,展,展,带动,A,B,c,D,A,在国民经济发展中,有,有着举足轻重的地位,（,增加值,在,GDP,中占,5%,以上,）,我国房地产业增加值,占,占,GDP,的比例已达到,10%,B,具有较大的市场发展,空,空间和增长潜力,C,符合产业结构演进方,向,向，有利于产业,结,结构优化。,D,产业的关联度高，能,带,带动众多相关产,业,业的发展。,1.3,房地产业,是国民经济,的,支柱,性,产业,02,产业分类,基本竞争模型,房地产行业,产业分类和基本竞争,模,模型,基本竞争战略,按用途,住宅,商业,旅游,工业,农业,特殊目的,按收益,收益性,非收益性,按市场性,出售,出租,营业,自用,按开发程度,生地,毛地,熟地,在建工程,现房,按建筑层次,住宅建筑,低层,(1-3,层,),多层,(4-6,层,),中高层,(7-9,层,),高层（,10,层）,民用建筑,单层和多层,(,24m),高层（,24m,）,超高层（,100m,）,2.1,房地产,行业的产业分类,2.1,房地产,行业的产业分类,商业地产,TOP5,旅游地产,TOP5,工业地产领先企,业,业,熟地,毛地,生地,在建工程,2.2,房地产,行业,的基本竞争模型,【,波特的五种竞争,力,力量模型,】,行业内的企业竞争,潜在进入者,替代品,供应商,购买者,图：波特的五种竞争力量模型,波特的分析专注,于,于,决定产业内竞争,的五种力量：,（,1,）潜在竞争对手,的,的进入风险：,进入障碍、资本,要,要求、政府政策,；,；,（,2,）产业内当前竞争对手,间,间的竞争程度：,同行业企业数量,、,、行业增长速度,、,、高额固定成,本、高额退出成,本,本；,（,3,）购买者讨价还,价,价的能力；,（,4,）供应商讨价还,价,价的能力；,（,5,）产业替代性产,品,品的威胁。,2.3,房地产,行业,的企业竞争战略,低成本,品牌,客户关系,成本最小,1.,资源,整合,资源信息的统一规划,2.,企业,联盟,客户资源的有效利用,3.,规模,经营,投入成本的有效摊薄,4.,品牌,推广,营销桥梁的快速建立,本质是价值的承诺,1.,创造,新,需求,-,引导消费者潜在需求,2.,创造消费市场,-,扩大,产品,占有率,3.,以,品质的升华完成品牌的创新和,增值,同,客户建立长期稳定的关系,增加客户欢迎程度：,-,产品,服务,核心,-,流程,与,支持,-,技术表现,-,与,企业的,互动,-,情感,要素,全球化,提高收入、盈利能力,从价值,链,增值角度：,集中,采规模,生产,整体研发,联合营销,扩散服务,进行,全球优化配置，降低价值链上各个环节的成本，在相互取长补短、资源整合时建立国际竞争优势,03,宝龙地产,凯德置地,具体房地产企业的,发展与财务控制,现金流,成本,资产周转率,投资回报率,毛利润,资产负债率,融资模式,80,年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。,创业期,1980-1990,发展期,1992-1999,，,2000-2003,2009,年,10,月,转入内地，在厦门投资住宅地产开发，并逐步转向商业地产。,3.1,宝龙地产发展概况,扩张期与高速发,展,展期,2003-2005,，,2006-2009,2003,年转入商业地产，开发福州宝龙城市广场，稳步进入厦门、福州两个城市；自,2006,年开始，宝龙集团在三四线城市高速扩张，形成具有特色的商业地产模式。,2006,、,2007,年强力蓄势，,2008,年年中香港,IPO,通过聆讯，,2009,年,9,月再次冲击香港,IPO,。,在,香港成功上市。,根据几年摸索，发现在一二线城市做商业,项目比,三四线城市要,容易。,2014,年,新“五年规划”，提出主业,板块“三轮驱动”的多元复合化发展，致力于成为商业运营专家，品质地产行家及资产管理赢家；并明确酒店、文化及投资为三个辅业板块，以盈利第一、协同第二、活力第三的原则创造更大价值；同时提出“聚焦、精品、资本”三个战略要素,2016,年伊始,纵向（产业链企业组,合,合衔接畅通）,+,横向（经营业态产品,组,组合多样化）,3.1,宝龙地产发展概况,业务模式,立足三四线城市,的,综合体开发,拉动当地经济发展，促进就业与城市形象提升,为相关利益者创造价值,利用三四线城市土地价格,的,的市场波动抵御,能,能力，实现收入,的,的持续增长,运营模式,出售,+,持有，现金流滚资产模式,盈利模式,第一代产品模式：二三线城市的城,郊,郊结合部以及四,线,线城市的中心,产品模式,1+N,模式：一个商场,+,多种业态（一定规模住宅、五星,级,级酒店、酒店式,公寓、,SOHO,办公室及商业,步,步行街等）,标准店模式：以标准化的购物,中,中心为核心，,选址,+,建筑设计,+,业态组合,+,运营管理标准,化,化,商业价值最大化,3.1,宝龙地产发展概况,2014,年：持有,MALL+,出售商业街，差异化竞争,，,，积极拓宽产,品,品线,新模式,2015,年：社区商业新模式（超高端产品,龙一城,，高端产品,宝龙城，,中端主流产品,宝龙广场,1994,年,进入中国市场,，第一,栋,办公楼,上海百腾大厦；,1995,年,苏州,第一家五星级,酒店,苏州吴宫喜来登大酒店；,1996,年,上海市中心的地标性商业,项目,中国,第一座来福,士。,探索阶段,1994-1997,发展阶段,1998-2003,1998,年，雅诗阁中国首批,项目,;,中国,第一批服务,公寓,上海盛捷,服务,公寓,/,天津,盛捷奥林匹克服务,公寓；,2001,年,，,北京规模最大的五星级服务,公寓,北京,雅诗阁服务,公寓开业；,2002,年，凯德置地中国在上海,成立。,3.2,凯德置地发展概况,战略集中,+,平衡,+,规模阶段,2004-2013,2004,年,凯德,进入北京,；,2006,年,，,进入,河南、成都，,凯德置地中国总部在北京,成立；,2009,年，将在中国的住宅房产、商用房产、服务公寓、综合项目及房地产金融正式整个到同一平台，在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同，开启凯德中国集团品牌。,3.2,凯德置地发展概况,差异化战略,成本领先战略,遵循平衡原则,选址：,与时代经济潮流,相,相吻合,创新经营理念,：,：,项目管理才用,网,网络化管理工,程,程,资产运作方式,：,：,轻资产战略,以金融为核,心,心驱动的战略,定,定位，坚信“规模制胜”,与其他企业的战略,合,合作，一体化,战,战略的实施,各项业务均衡,发,发展，各区域,之,之间业务均衡,发,发展,稳健、平衡的,发,发展之路：,以门户城市为核,心,心、辐射周边区域,战略定位,非核心资产的坚决剥离,：,2001,年开的集团剥离了总值,17,亿新元，用这些资金，集团公司减债，使得净负债资本比上年末的,92%,减至,87%,。,核心资产的适时收割,：,即在,核心资产物业的市值已上升到目标收益时要适时转让，以便充分套利行业周期。,3.2,凯德置地发展概况,利用私募基金先行收购物业并进行管理，,在,在这些项目成,熟,熟后出售给,REITs,，从中赚取大,额,额升值利润；,同,同时还有稳定,、,、持久的租金,收,收入。,商业模式,宝,龙地产与凯德置地业务分布情况,3.3,财务,控制对比分析,（一）成本分,析,析,宝龙地产,1,、低土地成本,（走招拍挂程,序,序）,时间,地块名称,占地,面积,（,千平方米）,总,建筑面积,（,千平方米）,地价,（百万元）,用途,2014,年,上海青浦宝龙城市广场,64,347,804,商用,2014,年,上海臨港宝龙城市广场,32,88,170,商用,2014,年,上海宝山宝龙城市广场,14,36,124,商用,2014,年,江苏扬州宝龙城市广场,61,235,292,商用、住宅,2014,年,山东东营宝龙城市广场,139,522,328,商用、住宅,2014,年,福建泉州永春宝龙城市广场,125,398,276,商用、住宅,2014,年,安徽阜陽宝龙城市广场,170,751,601,商用、住宅,2014,年,山东莱山宝龙城市广场,34,172,133,商用、住宅,2015,年,上海吳涇宝龙城市广场,41,92,444,商用,2015,年,上海宝山區宝杨路地,57,268,1222,商用,2015,年,上海松江品九亭地块,83,302,1236,商用,总计,820,3211,5630,3.3,财务,控制对比分析,（一）成本分,析,析,宝龙地产,2,、低融资成本,金融创新：内保外贷,财务创新,3.3,财务,控制对比分析,（一）成本分,析,析,凯德置地,1,、,融资成本低,2,、,运营管理能力,强,强,其旗下共管理六,只,只房地产投资,信,信托（,REITs,）和,8,只私募基金，支,持,持凯德在中国,房,房地产开发的,基,基金和信托总,规,规模超过,100,亿美元。,值得一提的是，凯德集,团,团参与和发起,的,的基金都拥有,专,专项价值，比,如,如“凯德中国,发,发展基金”主,要,要投资于住宅,项,项目，“中国,来,来福士基金”,则,则针对综合商,用,用物业。甚至,可,可以针对某个,项,项目而发起专,项,项基金，比如,针,针对重庆来福,士,士项目，则发,起,起了朝天门地,产,产信托基金来,保,保障重庆来福,士,士广场的正常,开,开发和运营。,3.3,财务,控制对比分析,（二,）,）现,金,金流,分,分析,宝龙,地,地产,销售,部分住宅、商业,物业,带动物业销售,迅速回笼资金、获得稳定现金流,开发其他商业项目,获得租金,销售收入,获得更多,资金支持,其他商业项目开展,获得资金保障,形成,远,远期,投,投资,收,收益,2010,年,2013,年现金流量简表,单位：千新元,2013,年,2012,年,2011,年,2010,年,经营活动产生现金流量,经营活动现金流入小计,614127,558848,494218,548,938,经营活动现金流出小计,497231,533068,486292,493747,经营活动现金流量净额,116896,25780,7926,55,191,投资活动产生现金流量,投资活动现金流入小计,746397,-584771,161413,835614,投资活动现金流出小计,272572,981683,8804