玉林奥园康城项目全程营销策划提案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second Level,Third Level,Fourth Level,Fifth Level,*,*,宝资通联行/事业二部/,宝资通联行,专业地产综合服务机构,玉林奥园康城项目/全程营销策划提案,11/29/2024,宝资通联行/事业二部/,玉林奥园康城项目全程营销策划提案,【日期: 2008年1月25日】【,机密文件,】,11/29/2024,宝资通联行/事业二部/,提案目录,项目发展纲要,第一部分 玉林市场状况分析,第二部分 “玉林奥园康城”项目分析,第三部分 “玉林奥园康城”项目定位,第四部分 “玉林奥园康城”项目营销推广方案,第五部分 “玉林奥园康城”项目规划建议,项目合作纲要,第一部分 宝资通企业理念,第二部分 宝资通服务模式,第三部分 宝资通联行优势,第四部分 宝资通成功案例,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,第一部分 玉林市场状况分析,1.1 玉林城市分析,1.1.1 地理环境优越,玉林市地处桂东南，毗邻广东省，面向琼港澳。不但受到泛珠三角经济区的辐射，更是直接承受“北部湾国际区域经济合作区”的辐射作用，是对外开放和区域合作“M”型战略中东南亚通往粤港澳和西南通往湛江海南的节点，,是,广西进入广东特别是进入珠三角经济发达地区和北部湾经济合作的重要节点城市。,玉林,泛珠三角区,北部湾,一个处于泛北部湾、泛珠三角经济合作区的交汇节点,项目发展纲要,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.1 玉林城市分析城市发展定位,1.1.2 城市发展定位,沿海东部产业转移基地,随着目前广东地区的劳动力等各成本的增加，以及国家对于西部大开发的战略发展，玉林是产业转移的重要基地之一。,中国中小企业名城,玉林中小企业数量占全部企业数量的98%以上，经济总量占全市GDP的70%以上，玉林的中小企业是其在广西众多城市的优势所在。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.1 玉林城市分析城市规划发展,1.1.3 城市规划发展,（1）城镇化目标：,2010年市域城镇化水平达到42%。,（2）发展空间结构：,一个核心区（玉州北流福绵一体化），,两条发展主轴（兴业玉林北流容县、玉林博白龙潭）,（3）城市发展定位调整：,城市向东拓展建设城市新中心，将城东新区作为城市面向21世纪城市新兴服务产业的主要聚集地，作为城市行政中心、文化中心、金融办公中心、体育中心和教育科研中心。,（4）东拓南扩：完善江南，重点向东,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.1 玉林城市分析玉林经济发展指标,项目,单位,2005年,2006年,2007年,GDP,总量,亿元,359.56,412.99,468.74,同比增长13.5%,固定资产投资总额,总量,亿元,131.1,176.11,245.32,同比增长39.3%,社会消费品零售总额,总量,亿元,129.95,149.57,172.15,同比增长15.1%,城镇居民人均可支配收入,人均,元,8297,10175,12312,同比增长21.0%,房地产业投资总额,总量,亿元,15.66,25.33,30.2,同比增长103.1%,从最近三年的经济数据显示，玉林各项主要经济指标都有明显的提高，按照“十一五”规划，至2010年玉林GDP约为630亿元，人,均GDP达到10000元。表明玉林城市经济在这几年将得到良好的发展,，这有利于房地产项目的开发建设。,一、二、三产业增加值占GDP的比重由2000年的39.3：30.4：30.3优化为2005年29.4:34.1:36.5，三大产业实现了由“一、二、三”向“三、二、一”转变。产业结构的变化，,消费力的增长，为房地产市场的发展提供了有利的契机。,1.1.4 玉林经济发展指标（2005年-2007年）,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.2 社会阶层与购房居民构成分析,1.2.1 社会阶层构成,通过2006年的人口普查调查报告显示，,整个大玉林共有600多万人口,，其中玉州区56万，福绵34万，容县75万，陆川93万，博白156万，兴业69万，北流122万。玉林市常住人口的性别比例大约为53%：47%，其中居住在城镇的人口占常住人口的32.33%，居住在乡村的人口占常住人口的67.67%。在全市常住人口中，0-14岁占常住人口的27.50%；15-64岁的人口为占常住人口的63.83%；65岁及以上的占常住人口的8.67%。平均每个家庭户的人口为3.69人。,城区人口比例的严重不足，老年化发展趋势，家庭人均户数偏高是制约着玉林房地产市场的发展几个重要因素。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.2.2 社会阶层与购房居民构成分析,按照中国阶层划分，可分为十个阶层，在这十个阶层当中，玉林城区人口主要集中在专业技术人员阶层，个体工商户阶层，商业服务业员工阶层。专业技术人员阶层以玉柴集团、玉药集团的技术人员为主，约占玉林城区人口的4%，他们有较稳定的收入，生活圈相对狭窄，对于购买商品，商品质量的要求要高于价格感受；个体工商户阶层以私营企业主为主，约占城市人口的8%，他们生活比较讲究实际，较相信自己的判断，对产品的性价比要求较高；商业服务业员工阶层以中小企业的员工为主，约占城市人口的6%，他们年龄相对年轻，收入较为紧缩，对于购买商品考虑比较谨慎，希望能通过反复比较买到“物美价廉”的商品。,商业服务业员工阶层,中小企业的员工6%,个体工商户阶层,私营企业主8%,专业技术人员阶层,玉柴集团、玉药集团,4%,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.2.3 购房居民构成,性别男女的性别比例在55%比45%之间，男性购买消费者略高于女性；,年龄主要集中在25岁35岁之间，其次为36岁45岁，,25岁以下的购房群体成上升趋势,；,职业主要集中在,个体户，这部分购买群体占到消费者总数的40%,，其次为企事业单位的员工，占总数的30%，公务员、企事业单位的高层管理人员和玉柴职员，分别占到消费总量的10%左右；,生活区域居住在玉林市的占90%左右（而又以市中心为主占40%，,江南、城东为辅，各20%），,县份和外地分别占10%左右。,而吸引市中心区的居住人口往城东新区偏移则是项目营销的关键所在；,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.2.4 购买意向及购买行为分析,购买意向分析,所需面积大多数人喜欢购买100-120的户型，在选择大面积上，,主要集中在140160的户型,；,承受总价购房的总价，主要集中在 2025万的价格区间，高端物业产品，,能接受3040万的总价,；,家庭年收入家庭年收入在35万之间的成为购房的主力军，,家庭年收入与购房总价的比例在 1：8左右,；,购买行为分析,购买时所关注的内容对于住宅来说，,消费者在购买时最为关注的内容为价格,，其次为地段、小区园艺/配套；对于商业，消费者关注的内容主要是地段、投资回报率和商业运营管理；,购买时的动机,80%以上的消费者在选择购买物业时，是出于自用目的，,出于纯投资目的购买者，目前在玉林房产市场尚数少量；,购买时的决策在购买决策中，,65%以上的购买者在成交前都要听取家人的意见,，25%的要听取朋友的意见,只有10%是自己拿主意的。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.3 玉林房地产市场分析,点评：,玉林土地市场的土地供应量每年在增加，而土地价格也逐年上涨，表明玉林的房地产市场在需求的推动下稳步发展，从目前的形势评断，增长的趋势将延续。,土地交易结果显示，,获取玉林土地的开发商多为外地投资商，说明玉林的房地产发展已受到众多外地开发商亲睐,，往后将有越来越多的外地投资商进入玉林。,时间,2005年,2006年,2007年,土地供应量（亩）,1124.12,1313.4,1737.11,平均价格（万元/亩）,46,57.69,58.2,交易金额（万元）,47500,41050,54243,1.3.1 土地方面,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.3 玉林房地产市场分析,点评：,05年、06年，玉林人正由传统的天地楼向多层观念转变，所以这两年的多层市场供应量并不多，所在的区域除了城北没有外，其它区域占比较平均。由于市场形势的改变，所以人的观念也随之改变，,所以07年的供应量有了大幅度的增加，主要集中在江南区域，占超过70%的量，而07年多层住宅的成交量也大幅增加。,从成交量来看，玉林市场05年至07年，,多层成交量占供应量的比例在68%-86%之间,，整体成交量属于合理范围之内。,而在平均价格方面，,05、06年增长速度较慢，到07年则有大幅度增长,，但价格的上涨并不影响成交量。由此可见，玉林市场的多层还仍广受消费者热烈追捧。,1.3.2.1 商品房方面多层住宅,时间,2005年,2006年,2007年,供应量（万平米）,127200,151960,243560,成交量（万平米）,89040,103333,209360,平均价格（元/平米）,1480,1560,1799,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.3 玉林房地产市场分析,点评：,06年随着市场的好转，小高层推出量比05年有了大幅度的增加，主要集中在中心与城东区域。消费的观念开始由多层向小高层转变。而07年的小高层供应量与06年基本持平，但是由于江南区域的异军突起，所以江南区域也占了相当的比重，,形成了城东、江南、中心三分天下的局面。,小高层成交量保持在60%以上,，小高层也开始由慢热向快热形势转变。,07年多层住宅畅销，在下半年市场供应量较少，所以给小高层有了提价的空间，所以,07年小高层价格相06年涨幅较快。,1.3.2.2 商品房方面小高层住宅,时间,2005年,2006年,2007年,供应量（万平米）,50000,223440,239050,成交量（万平米）,22500,151939,190700,平均价格（元/平米）,1730,1810,2204,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.3 玉林房地产市场分析,点评：,由于玉林房地产起步晚，所以05、06年高层推出量较少，05年主要是金茂白马商城，06年以燕赵商称、美家园为主。,市中心区域土地的稀缺性与高成本，决定了面向市场的是高层物业。所以,07年高层住宅主要分布在市中心区域,，目前高层物业的价值涨幅最高，以燕赵商称、美家园为主。但随着市场的提升以及,多个高层物业的项目进入玉林市场，从08年开始，高层物业将会是项目住宅价值品质及价格提升的关键节点。,1.3.2.3 商品房方面高层住宅,时间,2005年,2006年,2007年,供应量（万平米）,9500,15000,85000,成交量（万平米）,8200,6000,82700,平均价格（元/平米）,2280,2320,2450,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.3 玉林房地产市场分析,时间,2005年,2006年,2007年,供应量（万平米）,-,43900,17738,成交量（万平米）,-,28800,14290,平均价格（元/平米）,-,2350,2395,点评：,商业部分05年推出量较少，而到06、07年也不多。原因是05年金茂白马商城开业后经营不善，从此一起了负面影响，到06年另一大型商场美家园开业后，商业经营惨淡，致使投资客的投资决策越来越理性，故06、07年的玉林商业市场并不理想，成交量也在逐年降低。,市场的不景气，价格也受到了影响，,从06到07年的商业物业价格上涨幅度不大，因此奥园康城商业开发的投入需针对市场需求谨慎进行。,1.3.2.5 商业方面,时间,2005年,2006年,2007年,供应量（万平米）,45000,80900,57289.51,成交量（万平米）,20000,52320,14691.36,平均价格（元/平米）,5764,9800,10946,1.3.2.4 商务公寓方面,点评：,05年无商务物业推出，而06、07年也只有少量。06年主要集中在江南与中心区域，07年集中在江南区。,06年的成交量占比基本与住宅物业占比持平，但07年较好，达到了80%；07年市场供应量较少，,而今年现所熟悉的新推项目中，基本无商务物业面市，所以商务物业将成为08年的市场空白点。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.4 2008年玉林地产市场预测,根据宝资通掌握的资料：到,2008年玉林市预计新增项目将超过15个,(估计08年度在市场公开销售的项目不会低于30个)，,市场推出量将超过43.7万平方米,，加上07年的后续量，,预计08年总市场推出量将超过87.3958万平方米,，比07年度将有23%左右的增幅。,其中,08年度住宅类物业总推出量估计会超过50万平米（多层总面积估计接近15万平米左右，小高层接近25万平米左右）。,受90/70政策的影响，住宅类物业小户型将大量出现，估计会占到总推出量的40%左右。,从板块来看，江南区推出的物业总面积将在30万平米左右，中心区将接近25万平米，,城东区将超过18万平米,，城西将接近10平米。,结论：不管是在板块还是在物业类型方面，08年度房产市场的竞争将会大大加剧，各项目对市场的细分和本身品质打造的将会是项目营销成败的关键。估计08年度量价同比增长的幅度不会很大，空置率将高于07年。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.5 未来3年的潜在供应量及布局分析,1.5.1 土地,玉林的房地产起步较晚，而最近几年房地产发展迅速，加上玉林各区域待开发地较多，所以估计,未来3年内土地供应总量将达到6000亩,。,在06年的市政府规划中，城东与江南为房地产开发的重点区域，目前这两个区域的房地产发展成为了市场的主流，所以预测在,未来3年内，土地的供应量仍以城东和江南为主。,但其它区域受到这两个区域的影响，供应量也会随之增加。,1.5.2 多层/小高层/高层,估计未来3年内，,多层或小高层的市场供应以江南和城东为主，,但随着这两个区域发展越来越成熟，待开发地越来越少时，也不排除其它区域异军突起的可能。,一个区域往往待该区域房地产发展成熟或相关配套跟进时，才能为高层物业开发做基础。玉林的房地产发展每年都在稳步上升，其中以城东、江南区域最突出，但市中心凭借土地的稀缺性、成本高、相关配套等影响，所以估计,未来3年内，玉林高层住宅的供应量以城东、江南、市中心为主,。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.5 未来3年的潜在供应量及布局分析,1.5.3 商业,白马商茂、美家园等大型商场的开业以惨淡告终，在市场上起到了消极影响，但07年东门商业广场开业的火爆场面重新激起了投资者的投资兴趣，所以估计,未来3年内仍会有商业物业推出，主要还是以市中心为主,。但也不排除其它区域有专业市场突起的可能。,1.5.4 公寓,07年市场上推出的公寓物业较少，08年在新推的项目中也较少有公寓物业，在经历了08年以后，相信有众多开发商发现此市场空白点，,在未来3年内将有新的公寓物业推出，估计将以市中心、江南、城东为主。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.6 本案竞争层面分析,1.6.1 城市一体化进程加大竞争,随着“玉北福”城市一体化进程的提出，城市的规模在逐渐扩大，房地产市场地域性竞争的范围将扩大。本项目的竞争者不仅是来自于玉林城区的住宅项目，而且来自于,北流、福绵以及各县份的住宅房地产项目，它们会造成本项目客户群的一定分流。,1.6.2 片区竞争激烈,玉林“十一五”规划的城市发展方向将朝着“东扩南拓”目标进展，08年江南片区的住宅市场将异常火热，住宅市场的关注点会较集中在江南区域，另外，根据玉林人民居住习惯，,城市中心区域的住宅项目依旧会备受青睐。江南片区和城市中心的住宅项目在一定程度上会给本项目造成一定的威胁。,本案,受到江南片区和城市中心区的威胁和挤压,以及北流和福绵其他县份的客户分流,北流,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.4 竞争层面分析,项目名称,项目概况,产品构成,营销,价格预估,富林双源小区,位于市体育中心斜对面，项目占地约60亩,以多栋多层建筑和1栋小高层为主，前面配有1栋办公大楼。小区内多以大户型为主，并有两个单元一梯两户全复式户型,不做大面积的推广工作，以内部团购为主，预约客群集中在玉林政府公务员和北流的经商者,预计08年的3-5月份之间开盘，入市推广均价在2100元/以上,新都香格里拉,位于城区东面人民东路40号，即原前锋染织厂原址。项目占地面积3.5万平方米，规划建筑11.5万平方米，计划总投资超1.6亿,以“院落”为核心进行规划设计，打造“现代中式人居院落”的高端住宅小区。整个小区建成后约800套，有别墅、电梯房、小高层、小户型。其中小户型住宅约400套,计划在08年春节后进行全面的推广工作，先以小区内部的小高层产品为入市产品，现项目处于预约登记中,预计在08年5月份开盘，入市推广均价在2600元/左右,万昌东方巴黎,位于玉林市城东经济开区西侧（东郊汽车站附近），人民东路以南，广场东路南段以东，距离中心城区仅2.3公里。项目占地约100亩，容积率3.5,规划定位为高层和小高层高端住宅,现处于项目前期准备中，,计划在春节过后举行一次开工仪式以入市,预计入市推广均价在2400元/左右,合源美地,位于玉容一级公路与北宝二级交叉路口，占地130亩，分两地块开发。现开发地块A1地块，已经推售第二期，主要产品有多层、天地楼。A2、A3地块预计09年推售，主要产品有星级酒店、小高层,金旺旺商贸城,占地245.2亩，位于合源美地以南，定位为桂东南最大商贸城，现已开始动工，预计08年将有物业推售，主要产品为多层、天地楼,精通别墅,位于合源美地以东，占地100亩，共4期，现推第三期，主要产品为多层。四期产品主要为别墅，估计08年中旬推出,碧桂园,位于与容一级公路玉林通往北流收费站旁，占地3000亩,，目前为北流最大项目，产品类型未定，估计多层、小高层、高层、天地楼、别墅都有，预测最快将在08年下半年将启动。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,1.7 竞争分析小结,“玉林奥园康城”项目的主要竞争者多以城东、北流玉容公路旁的房产项目为主，（玉林各城区大型的住宅项目也是本项目的竞争者，但基于居住有就近选择的因素，故不作为直接竞争者考虑）。之前城东开发建设的东庭雅筑、德馨花园、玫瑰/百合花园基本上处于尾盘销售中，已不对奥园项目产生直接威胁。08年城东即将入市的富林双源小区、新都香格里拉、万昌东方巴黎将是奥园项目最直接的竞争者，同时北流玉容公路旁的项目也会造成奥园项目客户群一定程度上的分流。,江南居住新区,市中心区,三大经济开发区,新都香格里拉,富林双源,万昌东方巴黎,主要竞争项目为三个，但品质差异度大，北流也会有部分压力，主要是价格差异化竞争,本案,城东新区,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,第二部分 “玉林奥园康城”项目分析,2.1 “玉林奥园康城”项目地块分析（外部因素）,城东新区发展定位,城市综合副中心、区域管理中心、职业教育基地、宜居城市新区,城东新区规划区范围,本分区规划的区域位于玉林市二环路以东，距中心城区一环路约5公里。规划范围西至玉林市二环路、东至龟头岭公园、南至玉容路、北至挂榜山森林公园，规划面积11.3平方公里。加上位于玉梧路以北的玉林师范学院，规划用地总面积为12平方公里。,本案,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.2 “玉林奥园康城” SWOT项目分析,2.2.1 S-优势,1、奥园全国知名品牌（开发商）,2、超大型项目体量规模,3、项目品质-（高规格整体规划，设计配套，一流施工）,4、位于城市和卫星县的交汇节点，辐射范围大,5、生态环境好,6、临近体育中心，健康配套完善,7、项目高端体育住宅主题定位,8、靠近两岸开发区和实验基地,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.2 “玉林奥园康城” SWOT项目分析,2.2.2 W-劣势,1、现阶段生活配套不完善,2、高品质导致高端价格定位,3、离传统市中心偏远,4、产品单一（全高层）,5、高容积率，建筑密度较大,5、开发周期较长，容易造成市场疲惫,6、不临目前玉容路的交通主干道，进入性较差,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.2 “玉林奥园康城” SWOT项目分析,2.2.3 O-机会,1、玉林行政中心东移,2、玉北福 一体化,3、玉林房地产市场逐渐成熟,4、目前片区内同级别竞争项目少,5、2008年奥运举办带来的市场契机和奥园的体育营销的配合,6、玉林住宅市场整体品质偏低,7、政府规划城东新区作为房地产发展重点,8、人们追求绿色、健康的居住空间,北流,福绵,玉林主城,城东新区,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.2 “玉林奥园康城” SWOT项目分析,2.2.4 T-威胁,1、预期片区内项目竞争激烈,2、房地产相关政策影响,3、中心、江南板块强劲竞争,4、消费者居住理念多层物业偏好、中心地段偏好,5、玉林人口自然增长率低、城市化动力不足,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,SWOT分析,S-优势,1品牌（开放商）,2项目规模,3品质-开发理念（整体规划，设计配套）,4辐射范围,5生态环境,6体育配套、交通通达,7项目定位,8靠近两岸开发区和实验基地,W-劣势,1无生活配套,2价格定位,3离市中心远,4产品单一,5高容积率,6开发周期长,7不临交通主干道,O-机会,1行政中心东移,2玉北福 一体化,3房地产市场逐渐成熟,4现阶段一定范围内同类竞争项目少,5 2008年奥运,6玉林住宅市场整体品质偏低,7政府规划城东为房地产发展重点,8人们追求绿色、健康的居住理念,SO战略,品质策略（,S1,、,S3,、,O6,、,O3,）,健康、绿色策略（,S3,、,S5,、,S6,、,O5,、,O8,）,WO战略,1、增值空间策略（W1、W3、O1、O7）,2、配套先行策略（W1、W3、W6、O3）,T-威胁,1片区内项目竞争激烈,2房地产相关政策影响,3中心、江南板块强劲竞争,4消费者居住理念物业类型、地段,5玉林人口自然增长率低,ST战略,品牌策略（,S1,、,S3,、,T1,、,T3,）,样板体验策略（,S1,、,S3,、,S5,、,T1,、,T3,、,T4,）,WT战略,1、低开高走价格策略（W1、W3、W4、W5、T1、T2、T3、T4）,2、全方位营销策略,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.3 “玉林奥园康城”SWOT策略应用,策略,应用节点,应用要点,品质,全程、前期营销,细节、档次、管理,品牌,全程、前期营销,推广、服务、档次,绿色健康,全程、中后期营销,平面、体验,样板间体验,前期、中期,细节、管理、档次,增值空间,前期、中期,平面间接、渠道对接,配套先行,前期、中期,开发,低开高走,前期,前期、稳当,全方位营销,全程,把控节奏,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.4 “玉林奥园康城”项目规划分析（内部因素）,地块二经济技术指标表,地块三经济技术指标表,内 容,指 标,单 位,内 容,指 标,单 位,1,规划用地面积,55986.63,1,规划用地面积,157727.6,2,建筑占地面积,13990,2,建筑占地面积,39425,3,建筑密度,25.0,%,3,建筑密度,25.0,%,4,总建筑面积,385634,4,总建筑面积,1026948,5,计算容积率建筑面积,307926,5,计算容积率建筑面积,867139,其中,商铺建筑面积,19840,其中,商铺建筑面积,34672,住宅建筑面积,287586,酒店建筑面积,7350,公建配套面积,500,住宅建筑面积,822037,6,不计算容积率建筑面积,77708,公建配套面积,900,其中,地下车库建筑面积,77708,幼儿园建筑面积,2180,7,容积率,5.5,6,不计算容积率建筑面积,159809,8,绿化面积,19650,%,其中,地下车库建筑面积,159809,9,绿地率,35.10,%,7,容积率,5.5,10,总户数,2732,户,8,绿化面积,55330,%,11,总人数,9203,人,9,绿地率,35.08,%,12,小车位,1785,辆,10,总户数,6956,户,13,非机动车位,8412,辆,11,总人数,26866,人,12,小车位,4496,辆,13,非机动车位,20228,辆,地块三,地块二,项目北靠规划玉林教育城，南为玉林市体育中心，东为体育东路，临近森林公园。,整体建筑以围合式和连排式的建筑群落组合规划，地块二为半围合式规划，而地块三则是全围合式规划，充分利用围合式建筑规划的内部空间，营造了环绕水系，形成岛居时居住氛围，而体育公园的规划配合则是整个项目的规划亮点。,体育公园,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.5 “玉林奥园康城”特性提炼,奥园康城的超大规模社区带来的先进居住理念,社区内配有运动及休闲娱乐设施（篮球场、会所、游泳池）,社区内配有教育设施（幼儿园）,社区内规划的环绕型水系,奥园全国性的高知名度品牌,小区旁边有规划小学、医院设施配套,玉林体育中心临近项目,奥园康城整体规划居住安静、干净，居住舒适度高,目前已经有公交线路可直达小区,城东新区是玉林城市未来的发展方向,核心卖点,成熟健康运动,的居住理念,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.6 “玉林奥园康城”一期物业分析,8#卖点提炼,楼栋坐落南北朝向,景观视野好，可观看中央水景,楼间距宽，最高处可达40米,楼栋北面布置有两个中型广场的景观节点,园艺绿化的均好性,四房户型位于楼栋中央的一梯两户,13#卖点提炼,东南面的景观视野好，无建筑遮挡,东北面紧邻小区会所，人气较为集中,单元之间布局错落有致,紧邻小区入口，出入方便,楼栋临路面，符合玉林人民的居住习惯,综合：一期推出物业为地块三中性价比较高的楼群，8号楼拥有泳池的景观，而13号楼更是直面体育公园景观，其绿色的景观视野非常开阔，加上会所的设施配套，因此，在一期物业的营销策略上，更应该注重产品品质的打造和提升。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.7 “玉林奥园康城”一期户型分析,13号楼 8号楼,（详细的户型点评请见附件玉林奥园康城项目户型点评及优化建议,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,第三部分 “玉林奥园康城”市场定位,奥园品牌的一贯形象,运动就在家门口，生活就像高尔夫,奥园新生活领跑者,奥园所倡导的生活方式,生活方式是人的生存和人自身的需要满足与实现方式。今天，我们常常把具有相同生活方式的群体给予一个独立的“群体”称谓，如“小资群”、“运动族”等；同样不同的“群体”又有属于他们自己的不同生活方式。奥园，作为新生活方式“运动就在家门口”、“生活就象高尔夫”的倡导者，在这个拥有五彩班谰的生活方式的时代中，奥园的正在为购房业主营造全新的体育健康居住理念。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,地理范围,生活体验及方式,占据大玉林市场,10%的市场份额,占据玉州区,25%的市场份额,08年度玉林住宅类物业总推出量估计会超过50万平米（多层总面积估计接近15万平米左右，小高层接近25万平米左右）,“运动就在家门口”、“生活就象高尔夫”的倡导者,3.1 奥园康城市场地位定义,影响力,城市核心，领跑新生活大城,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,3.2 结合玉林的市场定位,更,高,更,强,更,快,08年：,我的奥运生活,离玉林新行政中心新城市核心生活更近，更便捷高效。生活更快了！,高端住宅带来的高质量生活方式的全新变革！,奥园强势高端品牌的价值植入，创造玉林最强大地产运营商形象，市场可信度更高！,奥园康城 新生活大城！,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,3.3 奥园康城如何体现“更高”,健康,国际化,运动,贵族,休闲,绿色,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,3.4 目标客户群定位,行业,需求特征,获取信,息来源,投资分析,区域,核心客户：,玉林辖区中小企业高管阶层,面积集中在120-130平米，以三房两厅为主，房子总价在28-35万之间，,能够承受的首付为6-10万元，月供1000-1600元。,购买住宅物业时，对社区规模及绿化，小区是否有充足停车位较为关心，对价格敏感度高。,第一阶段以户外、活动、电视、报版为主,第二阶段以熟人介绍、口碑传播、短信传递为主,（1年之内）,以北流市区人口为主，容县、玉林二环路以外的为辅,（1年以后）玉林城区、北流市为主，玉林各县份为辅,主要以北流和玉林个体工商户阶层、国家和社会管理者阶层、私营企业主阶层为主,，辅以专业技术人员阶层、办事人员阶层和经理人员阶层,目标客户群中10%-25%出于投资购买目的,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,3.5 “奥园康城”价格定位,2007年玉林市场的物业均价,2008年”奥园康城“主要竞争项目的一期均价预测,物业类型,均价,项目名称,均价,多层,1799,富林双源,2100,小高层,2204,万昌东方巴黎,2400,高层,2450,新都香格里拉,2600,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,3.6 “玉林奥园康城”价格定位,基于以上的市场价格和推售体量分析，我们建议,“玉林奥园康城”项目基本实现以下价格目标,2008年基本均价：2500元/平米 目标均价：2750元/平米,两年均价：3000元/平米,开盘期价格区间,2200-2500元/,强销期价格区间,2500-2750元/,三年内实现均价,2750-3000元/,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,第四部分 “玉林奥园康城”项目营销推广,在项目入市前期推广上高举，各渠道推广全面铺开，以增加传播频率和加快传播速度为主，主要配合体验式活动为主。,后期以稳定的营销推进为节点，稳打稳扎，,以,“奥园”品牌的号召力来主导市场,引导生活居住的集群流向城东新区至奥园康城,中期营销阶段,以健,康体的生活体验类型的,公关活动为切入点,引入品牌教育的营销策略运用,热销阶段,配合奥运会营销战略,各渠道推广全面铺开,包括报纸、网络、电视、楼宇,入市阶段,高打高举,提高奥园康城,形象品质感,4.1 08年总体推广调子,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,4.2 08年营销阶段划分及部署,形象导入期,08年3月-5月,开盘引导期,08年5月-6月,强销覆盖期,08年7月-9月,持续期,08年10月-2009年1月,时间轴线,推广上升轴线,提升品质感,媒体全面铺开,健康生活体验活动,引入品牌学校的,公关营销,“奥园”品牌的号召力来主导市场,市场关注度,营销力度范围区间,08年7月开盘,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,4.3 08年媒体推广策略,1个月,2个月,1个月,1个月,第一阶段预热,第二阶段开盘,第三阶段热销,第四、五阶段,65,25,10,南国早报、玉林晚报,广西电视台、玉林电视台,交通音乐频道整点报道,户外牌位、,公交车车体广告,玉林晚报、,玉林日报、玉林电视报,户型图、海报、纸袋等,预约优惠折扣、开盘活动,配合活动,业主俱乐部,成立独立的奥园短信发送平台,平面（报纸）,电台,户外,电视,DM,SP、RP,销售物料,媒体选择,网络,开发独立网站、广西房产网、玉林红豆网,社区活动,房博会优惠促销等,导入期立体式的媒体策略,推广费用的安排在前期阶段，建议配置2%，后期可以减少到0.8%，整体维持在1.5%,短信,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,4.4 08年公关事件营销策略,借助“奥运会”的契机，在销售现场举办玉林“体育明星“面对面”活动,设置看楼专车，免费接送客户往返市区，并与公交公司合作设置”奥园康城”站点,明星效应,交通效应,明星推广,邀请玉林市体育明星，如田坛名将“亚洲女飞人”田玉梅，打破跳伞运动世界纪录的杜昆明，打破潜泳运动世界纪录的游泳健将黎海心等作为“奥园康城”体育明星代言人,赞助玉林市体育局，组织玉林市民爱好的足球、羽毛球、自行车三项体育运动，迎合“奥运”主题,奥运营销,体育效应,群众效应,借助奥运会举办契机，在奥运会开幕日组织举办“迎奥运万人健康跑”活动，轰动玉林，扩大品牌知名度，提升奥园品牌价值,组织“业主考察团”，到广东考察奥园集团开发项目的参观，取得业主的信赖，解决待售物业的品质疑问，增加口碑效应。,品牌营销,地段偏远、客户来访量少,项目销售中心进入性差,奥园品牌进入玉林,品牌理念需得到提升,待售物业特性沟通问题,瓶颈一,瓶颈二,瓶颈三,公关营销需解决的三个瓶颈,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,4.5 卖场营销策略售楼部,以大吊顶来衬托高品质住宅品质,以大开间、大进深展示豪庭气派,以复式设计，展示售楼部崇高气势,配置售楼部小型配套泳池，显示细节,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,4.5 卖场营销策略示范园林,以欧式雕塑为标志性小品,叠层式水景为喷泉设计,以圆锥型风格设计庭院小品,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,4.5 卖场营销策略样板间,以欧式布艺沙发为主设计元素,以西班牙式的椅子为客座椅,以暖色调为主要设计元素，配合欧式风格,主卧采用吊顶灯饰，搭配乳黄色暖色系列，显示欧式居住氛围,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,第五部分 “玉林奥园康城花园”项目规划建议,5.1 住宅硬软件配置建议,项目一期开发物业以毛坯房为交房标准,项目二期可尝试以毛坯房/精装房为交房标准（可选）,毛坯房,精装修,逐步完成从毛坯房到精装修房交能标准的过渡,从而提升整体产品品质,毛坯房阶段交房标准：入户防盗门、铝合金窗框带钢化玻璃、大阳台落地铝合金推拉门、强电到位、弱电到户、管道燃气到户、水电到户、消防系统到户、自动安防及门禁系统,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,5.2 商业物业营销建议,商业物业以满足社区商业配套为主,酒店,沿线临街商铺,前期完善酒店、会所的商业配套，以带动住宅销售,中期以租赁形式，招商吸引中小型商家进驻，带动营造便利生活的商业氛围,后期以大量入住的业主为客群，利用玉林中小型商业企业的经营理念，使住宅物业带动商业物业的销售,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,5.3 整体及一期开发建议,3,1,2,5,4,2,3,1,以市场需求为主的开发策略。,组团式的开发策略、有利于前期物业形成相对独立的居住空间、降低干扰性。,开发距销售及展示中心稍近的物业（方便样板间管理及景观）,增加部分投资型的物业（首期自住型客户相对少些）,户型配比丰富些（有利于满足不周类型客户）,开发综合性较好的物业,2008,年项目开发物业以不超过,5,万平米为最佳,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,法兰西组团,英格兰组团,西班牙组团,意大利组团,威尼斯组团,5.4 组团划分建议,以欧式建筑风格的主题来定义组团,采用了欧洲4个国家的名字来命名，主要意图为配合欧式的建筑风格，并且全部以3个字来定名，其中意大利组团中，因为是围合型规划，所以中间的建筑另外名为为一个意大利著名旅游城市“威尼斯”作为组团命名。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,5.5 其他策略建议1,稳扎稳打的营销策略（上市公司、项目体量大、周期长）,前期开发的成功将会形成良好的市场惯性效应，因此如果前期做不好，市场的负面作用和消费者的冷淡反应就会使项目陷入被动状态,理性为框架,整合营销（各种资源的力量）,+,口碑传播为核心的推广策略,最大限度的将负面信息降到最低，节省推广费用,激情的表现,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,5.5 其他策划建议2,“双育”营销策略,以体育营销为策略主题，以教育营销为策略配合,体育营销的主题加教育营销的形象相结合的“双育”营销策略,体育营销,为策略主题,教育营销,为策略配合,“双育”营销策略,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,5.5.1,“双育”营销策略的网络模型,奥园康城,教育,体育,品牌,运动,幼儿园,球场,会所,泳池,小学,公园,利用”双育“营销策略，带动项目的配套体系逐渐完善，并能够使各项设施充分利用和相互配合，让项目的销售得到更多硬件和软件上的有力支持,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,宝资通和奥园集团的项目合作纲要,11/29/2024,宝资通联行/事业二部/,第一部分 宝资通企业理念,项目合作纲要,天道酬勤（信仰）,自强不息（奉行）,和心同创（坚持）,建筑生活（倡导）,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,第二部分 宝资通服务模式,2.1 宝资通专业地产服务流程,市场(公共),策略(项目),机行(细案),销售(作业),培训,预算,1、竞争范围、劣势群体,2、竞争项目对比,3、项目价值及优势,4、项目周期及量价策略,5、定价策略,6、推盘策略（物业）,7、入市点及主题选择,8、营销价格划分及每个阶段主题设计,9、前期产品选择,1、阶段媒体推广案,2、主题广告方案,3、各媒体执行案（文案）,4、活动执行案,5、销售培训方案（项目）,6、竞争培训方案,1、团队组建及培训,2、专业能力及表现,3、项目能力,4、流程安排,5、KP控制及分析反馈,6、培训力,1、行业、一、二级市场供应量、价格分析（已成交）,2、消费观点，行为分析,3、热点分析,4、政策分析,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,2.2 宝资通全程专业服务内容,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,第三部分 宝资通联行优势,3.1 企业优势,宝资通联行1998年创立以来，立足广西区域；,宝资通联行从单项服务到综合全程服务，从南宁到广西各地市，获得广西房地产行业高度的认可；,经过九年的发展，宝资通联行已成为广西区域内房地产项目策划代理行业的龙头，平均每年服务的地产项目超过三十个；,2007年代理销售完成总额超过40亿元；,从1998年至今累计超过150个亿的销售额，居广西同行首位，成为,广西房地产服务行业的领军者。,至今，宝资通联行已向近150个项目个案提供不同类型的服务，覆盖城区开发、住宅社区、商业物业、特色街区等不同领域，成功率极高。,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,3.2 宝资通玉林作业团队优势,团队素质（高素质、专业化，由有,MBA,学历的成员组成的领导班子）,市场经验（扎根玉林拥有五年的本地市场经验）,资源优势（玉林主流媒体资源、客户资源、合作伙伴等广阔合作网络）,华商国际,世纪京华,温馨堂,北流合源美地,世纪江南,燕赵商城,五年时间,10,个项目,50,万销售面积（累计）,10,亿销售金额（累计）,100,人金牌团队,5000,名业主及,12,个合作开发企业的信赖,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,宝资通成功案例,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,宝资通成功案例,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,宝资通成功案例,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,工作小组成员,陈景浩：公司总经理 13807710296/0771-2509989（o）,黎云成：玉林中心总经理,郭 翔：玉林中心副总经理,武 蘅：项目营销总监,刘 薇：玉林中心销售总监,苏尉士：项目开拓部经理,11/29/2024,宝资通联行/事业二部,祝奥园集团与宝资通合作顺利！,11/29/2024,宝资通联行/事业二部/,