房地产广告策划文案模板

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,80部落策划组,baling buluo cehua zu,前 言,市 场 调 查,可行性分析,目标市场战略,广 告 策 略,财 务 预 算,目 录,市场调查,贾连春,杨慧芳,朱瑞平,可行性分析,张瑞鑫,李永强,赵玉娟,目标市场战略,李 娜,马志凤,郭汀戎,广告策略,张健春,金 晶,魏星梅,王 鑫,财务预算,邓秀平,张丽敏,栾红玉,PPT制作,周 洋,邱成峰,文案整理,李永强,演讲者,李 娜,80部落房地产广告,策划文案,前 言,市 场 调 查,可行性分析,目标市场战略,广 告 策 略,财 务 预 算,目 录,前 言,近年来我国房地产市场发展速度较快，房价增长的速度更是惊人，2005年呼和浩特市涨价幅度局全国首位。这样买房成为好多人的梦想，2008年房地产市场比较低迷，但房价在呼和浩特还是比较高，平均3600元每平方米。对于80后尤其刚组建新家庭的还是难以接受。随着近期国务院出台加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。因此我们要把握机遇，开发小户型，既可以出租也可出售。相对大户型而言，小户型的单位面积投资回报率高、空租率较低。从出租的角度来看，无论是月供款和出租价格的价格差，还是大小户型的出租价格差，从两个角度计算，小户型的投资回报率都要相对高些，即使为了转让，由于小户型的总价低，相对来说也更容易出手。为了保障80后新婚夫妇租房便宜买房容易，我公司2009年推出70平米以下的小户型。,市 场 调 查,在房地产项目开发前，我们必须清楚地知道我们所面对的是个什么样的市场，并对市场环境有着充分的了解和认识，在项目前期阶段就努力地将项目开发的风险降到最低.精准的市场调研是成功策划的基础，只有准确地把握住市场的脉搏，才能使项目的运作始终沿着一个正确的方向进行。近期对包头市的房地产市场进行了调研。通过对本次调研数据的整理，以及通过其他渠道对房地产行业相关资讯的收集，形成以下分析和研究。,（一）呼和浩特城市概况,呼和浩特，蒙古语意为“青色的城”，她位于华北北部，内蒙古自治区中部，是华夏文明的发祥地之一。在汉唐时期，这里就是中原地区开展对外交往的重要通道，是“草原丝绸之路”的重要枢纽。无论是远古时期的“大窑文化”遗址，还是战国时期的云中古城遗址，或是明清时期的召庙艺术等，都真实地记录了呼和浩特的悠久历史，,显示了塞外名城的古老神韵。呼和浩特土地总面积为17万平方公里，建成区面积149平方公里，现辖四区、四县、一旗和一个国家级开发区。全市总人口258万，市区人口 150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数，满、回、朝鲜等36个民族共同聚居的塞外名城。,（二）呼和浩特小户型主要楼盘及地理位置,由于当前人们对小户型比较向往，呼和浩特当前开发此类项目寥寥无几，如：世贸晶钻（新城区新华东街与兴安路交汇处）、上院（金川开发区金海路）、艾博龙园（回民区巴彦淖尔街与县府街西口交汇处）、青橙部落（新城区成吉思汗大街与兴安北路交汇处西南）、清水湾（回民区巴彦淖尔街七中南面）、青城一号公馆（玉泉区鄂尔多斯大街通达南站斜对面）、北辰新领地（新城区哲里木路与二环路交汇处）、鼎丰丽景天下（玉泉区昭君路中段西菜园信用社对面）、长安金座（赛罕区新华东街长乐宫西）。,（三）据国家统计局呼和浩特调查总队的消息，2008年1至8月份，呼和浩特市房地产价格保持了上升的运行态势，与2007年同期相比，房屋销售价格上涨1.2%。其中新建房价格同比上涨1.1%，二手房价格同比上涨1.8%，房地产价格总体保持上升态势。,国家统计局呼和浩特调查总队认为，住宅供应结构不合理仍是当前呼和浩特市商品房市场的主要矛盾。呼和浩特房地产市场90平方米以下商品住宅所占比重明显偏低，从呼市房管局等部门了解到，呼市去年开发住宅面积约达707616平方米，但其中小户型房的比例实在是太小，竟然未超过5，仅达到35380平方米。截至今年月，呼和浩特90平方米以下住宅投资17800万元；施工的90平方米以下住宅149万平方米，占住宅施工面积的22.98；90平方米以下房屋竣工率为10.67；在现房住宅销售面积中90平方米以下住宅占12.39；不同套型商品住宅登记销售中，90平方米以下为10.5万平方米,1304套,销售率为6.08。从,销售情况看，中小户型住宅销售较好，而大户型则销售缓慢，从而形成了中小户型短缺和大户型过剩的供需矛盾。,所谓小户型房，其主力房型的面积一般在60平方米到80平方米，主要是针对“待婚族”、单身人群以及小家庭等消费者需求的一种住宅形态。这些人一般工作时间不长，积蓄较少，置业压力大，但对生活有着较高品质的追求，因而小户型房成为当代80后的重要选择。,（四）从以上调查分析，我们公司将在位于呼市核心街区。本项目总占地面积约16.5亩，将建16座六层小户型。小户型分为三部分，（1）是3545、一室一卫占50%；（2）4550、一室一卫一小厨房占25%；（3）5060、一室一厅一卫一小厨房占25%。其中1层为商用；中心广场有1200平方米左右的集中中央绿化，地下设两层平方米的大型停车场，项目规划总建筑面积约80000平方米。,项目可行性分析,（一）背景分析,近年来我国房地产市场发展速度之快，价格上涨较大，呼和浩特2005年涨幅居全国第一位。房地产市场欣欣向荣，但2008年的房地产市场非常不景气，国家对房地产企业贷款政策上限制，同时对二手房交易进行限制，不予办理二手房贷款。典当行、投资公司等地下钱庄也把钱投入到煤炭等暴利行业，使房地产企业出现融资难的问题。加上消费者的观望态度，出现有价无市的局面。2008年10月国家开始刺激楼市到目前为止仍然无力回天。,（二）80之家项目SWOT分析,1.优势分析strengths,1地段优势，我们将选止在维多利附近，此处是呼和浩特的商业中心地带。项目地块交通便利，周围设施配套齐全，其地位优势较为明显，项目未来的地缘价值及商业价值将会在一定程度上得到较大的提升。,2专业营销策划公司全程跟进，让项目地块规划产品最大限度上适应市场需求，保障地块投资收益。,3价格优势，我们将在同一地理位置上比其它开发商在价格上给消费者优惠。,4政府扩大内需的政策鼓励中小企业发展，贷款比较容易。,2.劣势分析Weaknesses,180部落项目是我公司界入房地产行业的开山之作，缺乏知名度与品牌形象和实际的楼盘开发经验；,2楼盘项目规划方案尚未确定。,3只针对年轻消费群体，市场单一。,3.机,会,会分析,Opportunities,1,在,在此次,国,国家出,台,台的扩,大,大内需,新,新政中,，,，房地,产,产行业,首,首当其,冲,冲。“,加,加快建,设,设保障,性,性安居,工,工程，,加,加大对,廉,廉租住,房,房建设,的,的支持,力,力度。,22006年，,受,受国家90平,方,方米占70%,的,的双限,政,政策的,刺,刺激，,“,“小户,型,型”放,量,量应增,大,大。然,而,而与预,期,期相反,的,的是，,今,今年上,半,半年呼,市,市上市,的,的小户,型,型产品,价,价格普,遍,遍推高,。,。对于,调,调控的,“,“不尽,如,如人意,”,”，业,内,内人士,认,认为，,新,新规划,审,审批的,小,小户型,项,项目今,年,年下半,年,年以后,才,才会真,正,正放量,，,，“那,时,时候，,户,户型新,政,政平抑,价,价格效,应,应才会,真,真正显,现,现”。,3,根,根,据,据,初,初,步,步,推,推,算,算,，,，,当,当,本,本,案,案,正,正,式,式,入,入,市,市,时,时,，,，,目,目,前,前,市,市,场,场,上,上,楼,楼,盘,盘,仅,仅,有,有,少,少,数,数,还,还,有,有,少,少,量,量,房,房,源,源,与,与,本,本,案,案,竞,竞,争,争,，,，,提,提,高,高,迅,迅,速,速,突,突,破,破,市,市,场,场,的,的,机,机,会,会,。,。,4,市,市,民,民,对,对,小,小,户,户,型,型,比,比,较,较,倾,倾,慕,慕,。,。,4.,威,威,胁,胁,分,分,析,析,Threats,1,国,国,家,家,不,不,断,断,更,更,新,新,的,的,房,房,地,地,产,产,调,调,控,控,政,政,策,策,，,，,全,全,国,国,房,房,地,地,产,产,行,行,业,业,进,进,一,一,步,步,的,的,发,发,展,展,趋,趋,势,势,尚,尚,不,不,明,明,确,确,，,，,政,政,府,府,的,的,举,举,措,措,是,是,一,一,个,个,不,不,确,确,定,定,因,因,素,素,，,，,将,将,会,会,直,直,接,接,影,影,响,响,整,整,个,个,市,市,场,场,的,的,走,走,向,向,。,。,2,购,购,房,房,者,者,“,“,买,买,现,现,房,房,”,”,心,心,理,理,和,和,对,对,“,“,小,小,高,高,层,层,”,”,认,认,可,可,度,度,不,不,高,高,，,，,购,购,房,房,观,观,念,念,需,需,进,进,一,一,步,步,引,引,导,导,。,。,3,项,项,目,目,开,开,发,发,成,成,本,本,较,较,高,高,，,，,而,而,未,未,来,来,楼,楼,市,市,价,价,格,格,预,预,期,期,相,相,对,对,较,较,低,低,，,，,项,项,目,目,可,可,观,观,效,效,益,益,偏,偏,低,低,。,。,目,标,标,市,市,场,场,战,战,略,略,（,一,一,）,）,、,、,市,市,场,场,细,细,分,分,由,于,于,消,消,费,费,者,者,构,构,成,成,极,极,为,为,复,复,杂,杂,，,，,不,不,便,便,于,于,市,市,场,场,把,把,控,控,。,。,因,因,此,此,，,，,在,在,这,这,里,里,我,我,们,们,以,以,产,产,品,品,为,为,细,细,分,分,对,对,象,象,，,，,依,依,据,据,总,总,价,价,和,和,单,单,价,价,指,指,标,标,，,，,将,将,市,市,场,场,细,细,分,分,为,为,低,低,端,端,、,、,中,中,低,低,端,端,、,、,中,中,端,端,、,、,中,中,高,高,端,端,及,及,高,高,端,端,市,市,场,场,。,。,表1,产,产,品,品,价,价,格,格,指,指,标,标,比,比,较,较,表,表,：,：,低端,中低端,中端,总价,12万以下,1520万,20万30万,单价,2000-2500,2500-200,2500-3000,细,分,分,市,市,场,场,轮,轮,廓,廓,描,描,述,述,1,低,低,端,端,市,市,场,场,（1,）,）,市,市,场,场,特,特,征,征,：,：,该,该,类,类,产,产,品,品,一,一,般,般,为,为,低,低,总,总,价,价,（,（15,万,万,以,以,内,内,）,）,，,，,低,低,单,单,价,价,，,，,或,或,小,小,户,户,型,型,；,；,产,产,品,品,品,品,质,质,较,较,低,低,，,，,大,大,多,多,为,为,满,满,足,足,人,人,们,们,最,最,基,基,本,本,的,的,居,居,住,住,需,需,要,要,。,。,开,开,发,发,技,技,术,术,层,层,面,面,要,要,求,求,不,不,高,高,。,。,（2,）,）,目,目,标,标,客,客,户,户,群,群,：,：,年,龄,龄,：,：,主,主,要,要,集,集,中,中,在,在30,周,周,岁,岁,以,以,下,下,的,的,未,未,婚,婚,人,人,士,士,和,和,其,其,他,他,年,年,龄,龄,段,段,的,的,低,低,收,收,入,入,者,者,收,入,入,：,：,年,年,收,收,入,入,大,大,多,多,在,在3.5,万,万,以,以,下,下,家,庭,庭,结,结,构,构,：,：2,人,人,及,及,以,以,下,下,，,，,比,比,例,例,为,为24%,（,（2001,年,年,政,政,府,府,权,权,威,威,部,部,门,门,调,调,查,查,）,）,受,教,教,育,育,程,程,度,度,：,：,他,他,们,们,大,大,多,多,受,受,过,过,较,较,高,高,的,的,教,教,育,育,置,业,业,情,情,况,况,：,：,大,大,多,多,为,为,第,第,一,一,次,次,置,置,业,业,，,，,现,现,在,在,主,主,要,要,以,以,租,租,房,房,为,为,主,主,购,房,房,目,目,的,的,：,：,成,成,家,家,立,立,业,业,的,的,需,需,要,要,，,，,作,作,为,为,过,过,渡,渡,性,性,住,住,房,房,，,，,解,解,决,决,基,基,本,本,的,的,居,居,住,住,问,问,题,题,。,。,购,买,买,行,行,为,为,：,：,注,注,重,重,产,产,品,品,的,的,经,经,济,济,实,实,用,用,，,，,对,对,品,品,牌,牌,基,基,本,本,没,没,有,有,要,要,求,求,。,。,2,中,中,低,低,端,端,市,市,场,场,（1,）,）,市,市,场,场,特,特,征,征,：,：,该,该,类,类,产,产,品,品,总,总,价,价,主,主,要,要,集,集,中,中,在,在1520,万,万,，,，,单,单,价,价,多,多,为,为15002000,元,元,；,；,产,产,品,品,品,品,质,质,一,一,般,般,，,，,产,产,品,品,变,变,现,现,速,速,度,度,较,较,快,快,，,，,对,对,开,开,发,发,商,商,市,市,场,场,运,运,作,作,能,能,力,力,要,要,求,求,不,不,高,高,，,，,因,因,此,此,，,，,竞,竞,争,争,对,对,手,手,该,该,市,市,场,场,较,较,为,为,容,容,易,易,。,。,（2,）,）,目,目,标,标,客,客,户,户,群,群,：,：,年,龄,龄,：,：,这,这,个,个,阶,阶,层,层,的,的,年,年,龄,龄,范,范,围,围,较,较,广,广,，,，,界,界,定,定,这,这,个,个,阶,阶,层,层,主,主,要,要,以,以,收,收,入,入,和,和,购,购,买,买,能,能,力,力,为,为,标,标,准,准,，,，,年,年,龄,龄,主,主,要,要,集,集,中,中,在,在35,岁,岁,以,以,下,下,收,入,入,情,情,况,况,：,：,年,年,收,收,入,入3,万,万,5,万,万,置,业,业,情,情,况,况,：,：,第,第,一,一,次,次,置,置,业,业,为,为,主,主,，,，,二,二,次,次,置,置,业,业,为,为,辅,辅,购,房,房,目,目,的,的,：,：,家,家,庭,庭,居,居,住,住,需,需,要,要,，,，,迫,迫,切,切,需,需,要,要,改,改,变,变,居,居,住,住,环,环,境,境,。,。,购,买,买,行,行,为,为,：,：,对,对,价,价,格,格,特,特,别,别,敏,敏,感,感,，,，,注,注,重,重,产,产,品,品,的,的,实,实,用,用,性,性,和,和,舒,舒,适,适,性,性,，,，,对,对,品,品,牌,牌,基,基,本,本,没,没,有,有,要,要,求,求,。,。,3,中,中,端,端,市,市,场,场,（1,）,）,市,市,场,场,特,特,征,征,：,：,该,该,类,类,产,产,品,品,总,总,价,价,大,大,多,多,在,在2030,万,万,，,，,单,单,价,价,在,在20002500,元,元,，,，,产,产,品,品,品,品,质,质,较,较,好,好,，,，,配,配,套,套,设,设,施,施,比,比,较,较,齐,齐,全,全,，,，,环,环,境,境,较,较,好,好,，,，,（,（,因,因,此,此,销,销,售,售,速,速,度,度,一,一,般,般,较,较,快,快,。,。,该,该,市,市,场,场,开,开,发,发,商,商,进,进,入,入,的,的,难,难,度,度,较,较,中,中,低,低,端,端,市,市,场,场,大,大,些,些,。,。,（7,）,）,目,目,标,标,客,客,户,户,：,：,年,龄,龄,：,：20,35,岁,岁,，,，,这,这,部,部,分,分,人,人,群,群,也,也,属,属,于,于,有,有,效,效,消,消,费,费,的,的,主,主,力,力,人,人,群,群,，,，,在,在,中,中,成,成,公,公,司,司2002,年,年,的,的,市,市,场,场,调,调,查,查,中,中,，,，,这,这,个,个,年,年,龄,龄,段,段,的,的,人,人,群,群,占,占,到,到,了,了14.2%,，,，,与,与,华,华,西,西,都,都,市,市,报,报,所,所,做,做,的,的,市,市,场,场,调,调,查,查,的,的,结,结,果,果,和,和,本,本,公,公,司,司,在,在2002,年,年3,月,月,做,做,的,的,视,视,察,察,调,调,查,查,的,的,结,结,果,果,大,大,致,致,相,相,同,同,。,。,收入：他们,的,的,家庭结构：,这,这部分人群,大,大多已经成,家,家，家庭人,口,口以3人为,主,主，或3人,以,以上,职业状况：,企,企事业单位,的,的普通职工,、,、公司员工,受教育程度,：,：受教育程,度,度普遍不高,收入在5万,8万之间,，,，有一部分,积,积蓄,家庭结构：,三,三口之家为,主,主,置业情况：,相,相当大的一,部,部分为二次,置,置业,购房目的：,改,改善居住环,境,境，提高居,住,住水平。,购房行为：,比,比较理智，,除,除实用外，,比,比较注重产,品,品的舒适性,，,，对品牌有,一,一定的要求,。,。,4 各市,场,场的供给情,况,况,低端,中低端,中端,总体供给,8.65%,27.68%,23.88%,区域供给,19.23%,26.92%,42.31%,竞争对手,167%,36.15%,33.67%,潜在竞争,7.1%,35.7%,42.8%,分析：从上,表,表可见，现,阶,阶段，成都,房,房地产市场,总,总体供给中,，,，中低端所,占,占比例最大,，,，主要包含,有,有郊区大盘,，,，中端市场,略,略低；从城,西,西区域市场,、,、竞争对手,的,的情况来看,，,，主要集中,在,在中端市场,，,，低端市场,几,几乎空缺，,中,中低端市场,和,和高端市场,竞,竞争相对较,小,小；从潜在,竞,竞争对手的,情,情况看出，,中,中低端市场,供,供给呈减少,趋,趋势。,可以预见，,未,未来2-3,年,年中低端和,中,中低端市场,竞,竞争相对较,小,小，是个市,场,场机会。,5 各市,场,场的需求情,况,况,低端,中低端,中端,2001秋交会成交,10%,18%,27%,2002春交会成交,6.3%,38.6%,29.5%,潜在消费者需求,16.81%,20.35%,35.05%,分析：从两,次,次房交会的,成,成交情况可,以,以看出消费,市,市场的变化,，,，中端和中,高,高端市场更,加,加集中，中,端,端市场增长,比,比例较快；,从,从潜在消费,者,者需求看，,中,中端市场的,需,需求量最大,，,，其次为中,低,低端和低端,市,市场，说明,目,目前购房主,力,力为中低收,入,入人群，可,见,见，中端和,中,中低端市场,大,大有可为。,6 消费,者,者构成情况,（,（按收入状,况,况）,（一） 从2001年9月政府职,能,能部门的调,查,查中看出，,家,家庭年收,入,入在3万,以,以下的占68.6%，3-10,万,万 的占29.8%。,从,从2002,年,年5月中成,公,公司的市调,情,情况看，,家,家庭年收入,在,在3万以下,的,的占41.67%，3-5万的,占,占25%5-10万,的,的占8.33%。,家,家庭年收入,在,在3万以下,的,的占25%,，,， 3-5,万,万 的占52%， 5-10万,的,的占13%,。,。,分析：以上,数,数据由于样,本,本差异，所,以,以调查结果,差,差异较大，,我,我们用加权,平,平均的方法,，,，求得均值,，,，3万以下,的,的占40.39%，3-5万的占38.5%,，,，5-10,万,万的为11.66%。,由,由于在调查,中,中消费者有,可,可能故意隐,瞒,瞒真实收入,，,，其实际购,买,买能力应该,更,更强，因此,可,可以适当放,大,大15%。,按收入房价,比,比1：6计,算,算，年收入3万以下的,可,可以承受18万以下的,房,房价，属于,低,低端和中低,端,端市场，可,见,见该市场的,容,容量十分巨,大,大，年收入,在,在3-5万,的,的可以承受20-30,万,万的房价，,属,属中端市场,，,，其需求规,模,模与中低端,基,基本相当。,（二）、市,场,场选择,从以上四个,方,方面的分析,中,中可见：,低端市场和,中,中低端市场,的,的供给相对,空,空缺，而需,求,求量较大，,市,市场风险较,小,小，但由于,开,开发成本不,能,能得到支持,，,，开发利润,难,难以满足公,司,司要求，且,难,难以建立公,司,司品牌，因,此,此，不宜选,取,取。高端市,场,场，虽然供,给,给量大，但,需,需求相对较,少,少，且该市,场,场对品牌、,资,资金、运作,能,能力、自然,环,环境要求较,高,高。而我项,目,目地快被规,划,划道路分割,成,成相对独立,的,的六块，,每,每快规模只,有,有50多亩,，,，因此也不,宜,宜选取中端,、,、中高端市,场,场未来竞争,将,将最为激烈,，,， 但中端,市,市场消费者,基,基数大于中,高,高端市场，,而,而我项目的,直,直接竞争对,手,手主要选择,了,了中高端市,场,场按照差异,化,化竞争策略,，,，我们应该,回,回避短期正,面,面竞争，先,期,期选择中端,市,市场。,结论：中端,市,市场是我们,的,的最佳选择,。,。,（三）、市,场,场定位,目前购房主,力,力人群：从,三,三次房交会,的,的成交情况,可,可以看出，,户,户型面积,趋,趋向经济实,用,用， 中低,价,价房热销，,说,说明购房,群,群体日益年,轻,轻化， 中,低,低收入人群,成,成为市场主,流,流。城西市,场,场客源特点,：,：3040岁的中年,人,人群为主，,政,政府公务,员,员， 在城,西,西工作的人,士,士，外地来,的,的工作人士,，,， 以二次,置,置业为主。,潜,潜在需求情,况,况：从中成,公,公司和四川,在,在线的调查,可,可以看出，2540,岁,岁的购房者,比,比例达到了70%，是,消,消费群体的,绝,绝对主流；,一,一次置业的,比,比例大幅上,升,升，达66%；在家庭,结,结构上，3,口,口之家的比,例,例高达62%,是潜在,需,需求主流。,结论：根据,选,选择的目标,市,市场，结合,市,市场具体情,况,况，目标客,户,户群锁定为,：,：, 年龄：2035,岁,岁的中青年,人,人群, 包,括,括部分老年,人,人, 家庭人,口,口：3口之,家,家 70%,2口之家25%, 45,口,口之家, 家,庭,庭年收入：36万为,主,主, 兼顾部,分,分中高收入,人,人群。, 消费,者,者地域：城,西,西（西南）,工,工作者, 市区工,作,作者（包括,市,市区拆迁户,）,） ,外,外地人士。, 消费者,职,职业：职业,经,经理人,专,业,业技术人员,公务员,医,医师,教师,自由职业,者,者,中小私,企,企主等。,目标客户群,的,的主要特征,12530岁，属,于,于消费者中,的,的少壮派，,正,正处于事业,的,的上升期，,月,月收入高，,但,但不稳定，,积,积蓄不多，,但,但消费意识,超,超前；思想,前,前卫，乐意,接,接受新生事,物,物，愿意享,受,受小资生活,，,，追求独立,空,空间，比较,注,注重实惠和,品,品质，因此,选,选择的户型,面,面积不会太,大,大，但户型,设,设计要个性,化,化、特色化,，,，追求时尚,，,，偏爱电梯,公,公寓。由于,工,工作节奏快,，,，注重时间,距,距离，因此,对,对区位、交,通,通、配套和,物,物管要求较,高,高。他们大,多,多学历较高,，,，家庭成员,较,较少，部分,人,人士已婚，,小,小孩年幼，,在,在房屋功能,上,上对书房和,保,保姆房比较,看,看重。,23035岁，他,们,们是消费者,中,中的黄金一,族,族，个人事,业,业蒸蒸日上,，,，收入稳定,，,，购买力强,，,，子女正处,于,于成长阶段,，,，十分重视,小,小孩教育。,因,因此，他们,大,大多为二次,置,置业，户型,面,面积要求较,大,大，对房屋,品,品质要求高,，,，注重流域,区,区环境的配,套,套，对户型,功,功能要细部,处,处理要求较,高,高，购房行,为,为理乔，偏,爱,爱多层。,广 告 策,略,略,（一）广告,策,策略,1、电视广,告,告,镜头,画面,音效,字幕,1,公司办公区里，几个年轻人工作了一天，都已经非常的累了,好累呀,2,当他们回到自己的小区门口后，几个人微笑的互相注视，然后高兴的跑后家,YEAH，终于回来了,3,几个年轻人都换下了正装，穿上了自己的休闲服，然后跑下楼来到小区的休闲广场，听者音乐，一起跳起了街舞,街舞的音乐响起,年轻与时尚同行,欢乐与我们为伍,4,最后几个人站在楼前摆了一个非常酷的POSE，然后异口同声的说,这里属于我们,80部落80后的时尚之家,2、路牌广,告,告,在小区附近,的,的道路上放,置,置路牌广告,，,，以发散式,的,的形式向市,区,区方向扩散,，,，最大限度,的,的传递信息,。,。,3、报纸广,告,告,在报纸上分,为,为两期进行,宣,宣传，第一,期,期主要吸引,人,人们的眼球,，,，引起人们,对,对目标顾客,的,的注意：第,二,二期则为人,们,们揭开谜底,，,，达到宣传,的,的目的。,4、房地产,围,围档,这一广告是,一,一个非常有,效,效但又廉价,的,的宣传方式,，,，通过户型,画,画面和文字,来,来宣传该户,型,型的目标顾,客,客。,5、广播广,告,告,“80后的,朋,朋友们，你,们,们曾经有过,自,自己梦想买,房,房，但却没,有,有遇到合适,的,的住房吗？80部落则,是,是您最好的,选,选择，因为,这,这里属于你,们,们，80部,落,落为您打造,时,时尚之家。,”,”,财 务 预,算,算,土地面积：16.5亩=16.5*666.67=11000平方,米,米,建筑面积;8万,平,平方米,（一）、土,地,地成本分析,此地块是先,进,进行毛地挂,牌,牌出让，摘,牌,牌后再进行,拆,拆迁及平整,场,场地等。,土地成本估,算,算：,（1）土,地,地出让金：16.5亩*15万,元,元/亩=247.487万元,（2）拆,迁,迁安置费：16.5亩*40万元/亩=660万元,（3）房,屋,屋建设费：16.5亩*5万元/,亩,亩=82.5万元,以上小计：,万,万元,平均每亩建,设,设用地的综,合,合成本为：60万元,（二）建筑,成,成本分析,此项目开发,的,的分配比例,分,分别为：商,业,业、居民住,宅,宅89%，,绿,绿化11%,，,，由此各个,功,功能建筑开,发,发面积分别,为,为：,绿 化：16.5亩*11%=1.815亩,居民住宅及,商,商业:16.5亩*89%= 14.685,亩,亩（其中商,业,业占建筑面,积,积的10%,即,即8万平方,米,米*10%=0.8万,平,平方米，居,民,民住宅占90%即8万,平,平方米*90%=7.2万平方米,）,）,项目,面积（万平方米）,单价（万元）,总计（万元）,1、土地费用,8,990,2、前期工程费用,A、规划可研费,B、勘察设计费,8,8,6,12.5,48,100,3、基础设施建设费,A、采暖入网费,B、煤气入网费,C、城市配套费,D、外网工程费,E、小区环境工程及道路,8,8,8,8,8,45,40,60,60,65,360,320,480,480,520,4、建筑安装工程费,A、多层住宅,B、煤气入网费,7.2,0.8,720,730,5184,584,建筑成本估,算,算,（1）,ZJF直接费 (以上1、2、3、4之和),9066,5、其它费用,A、招投标费,B、人防费,C、施工图审查,D、质量监督费,E、定额测定费,F、工程监理,8,8,8,8,8,8,2,25,0.5,3,1,11,16,200,4,24,8,88,JJF间接费 （以上ABCDEFG之和）,340,ZZJ建设成本（直接费与间接费之和）,9406,项目,面积（万平方米）,单价（万元）,总计（万元）,建筑成本,估,估算（2,）,）,(三)销,售,售收入分,析,析,参照呼和,浩,浩特市房,地,地产市场,和,和周边房,屋,屋销售情,况,况，结合,市,市场调研,结,结果，初,步,步拟定本,项,项目房屋,预,预计销售,价,价格分别,为,为:,居民住宅,平,平均:2800,元,元/平米,，,， 商,铺,铺:4200元/平米,据此计算,的,的销售收,入,入为:,住,宅,宅：7.2,万,万平米*2800,元,元/平米=20160万元,商,铺,铺：0.8,万,万平米*4200,元,元/平米=3360万元,以上总计,：,：23520万元,扣除：,营业税及,附,附加23520万,元,元*5.5%=1293.6万元,销售费用,：,： 23520,万,万元*1%=235.2万,元,元,资金成本,：,： 1528.8万元,总成本=,建,建设成本+税金+,费,费用+资,金,金成本,= 9406+1293.6+235.2+1528.8,= 12463.6万元,（四）广,告,告费,1.报纸: 北方,新,新报 12万,2.,电,电视:内,蒙,蒙古,电,电视,台,台,CCTV-3,共,共136万,3.,电,电台,：,：交,通,通之,声,声13万,4、,印,印刷,路,路牌,广,广告,框,框架,；,；6,（,（长,度,度）*3,（,（高,度,度）*20=360元,喷绘/平,米,米18*6*3=324,元,元,每平,方,方米,共,共计360+324=684元*50个=3.42万,元,元,5、,房,房地,产,产围,档,档,平,平,方,方170.00,元,元*11000=187,万,万元,6、,楼,楼顶,广,广告,牌,牌,平,平,方,方180元,（,（,高,高度6米*宽,度,度20=120）*120=2.16万,元,元,广告,成,成本,费,费用,总,总计=12+136+13+3.42+187+2.16+50=453.58,万,万元,由以,上,上分,析,析可,预,预计,将,将来,利,利润=23520,万,万元,12463.6,万,万元,453.58万,元,元=10602.82,万,万元,前,言,言,市,场,场,调,调,查,查,可行,性,性分,析,析,目标,市,市场,战,战略,广,告,告,策,策,略,略,财,务,务,预,预,算,算,目,录,录,谢谢,欣,欣赏,演讲,完,完毕,，,，谢,谢,谢观,看,看！,