房地产市场调研要点与技巧分享

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,市场调研要点与技巧分享,房地产市场调研的总体认识,市场调研的含义,调查、侦察、观察、视察+研究、分析、情报、结论、论据,房地产市场调研是房地产开发企业/代理中介机构等为了及时作出正确的投资决策和营销决策，客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。,房地产市场调研的总体认识,市场调研的作用,房地产开发、代理、咨询、中介结构等的“眼睛”，前瞻性极强，处于十分重要的地位与作用；,有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；,有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；,有利于企业制订正确的营销策略；,有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。,房地产市场调研的总体认识,体、面、线、点,市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。,按照这种设想，宏观环境是,“体”,，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的,“面”,；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条,“线”,构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的,“点”,构成的。,房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。,房地产市场调研的总体认识,房地产市场调研分析的十大常见问题,对未来市场预测不足；,定量分析方法运用不当；,分析层次不清；,市场研究的方向不明确；,对需求分析不足；,不进行供求对比；,对市场份额估计过高；,市场研究没有给出多种可能方法；,过高的估价了土地市场价值；,过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者及一手资料的跟踪调查。,比较法模式,运用估价方法，与可比案例进行比较、修正,假设条件法模式,假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来并论证等,现状类推法模式,通过对现状的分析，可以发现某种类型物业发展状况与前景等，,房地产市场调研分析的方法与思路,方法,房地产市场调研分析的方法与思路,假设条件法模式,市场调研的困局：,我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积如山，却很难从中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研的70%以上的数据是没有价值的。如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这将是一个极其复杂的过程。这是为什么？,房地产市场调研分析的方法与思路,假设条件法模式,其根源在于我们分析问题的逻辑,分析问题的标准程序：,收集信息 描述发现 得出结论 提出方案,这是20世纪50年代咨询业的普遍做法，由于没有大量积累起有关各个企业和行业的知识，因此，无论客户遇上什么问题，都从全公司或全行业/市场分析入手：,1、确定该行业获得成功的关键因素；,2、根据销售与市场地位、技术地位等评估客户的优势与劣势；,3、将客户的表现与成功的关键因素进行对比；,4、提出抓住机遇和解决问题的具体建议。,房地产市场调研分析的方法与思路,假设条件法模式,收集数据之前对问题进行结构性分析，建立以假设为导向的诊断框架，让市场调研具有目的性。,如果我们一开始就从项目的区位，规划指标、功能及客户目标与限制条件方面考虑，借助相关的成功案例的启发，进而作出几种假设，抽出假设成立的条件，再对这些假设条件进行市场求证，则这个过程将变得非常简化了。,事实上，以假设为前提的市场调研是在画好的路线图上求证的过程。,三个层次,地区市场、专业物业市场、项目物业市场,两个方面,供给、需求,三个时段,过去、现在、未来,五个影响因素,经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方,面、人文心理方面,五个重要项目分析指标,区域、价格、体量、客户、产品,房地产市场调研分析的方法与思路,思路32355,房,地,地,产,产,市,市,场,场,调,调,研,研,的,的,内,内,容,容,宏,观,观,投,投,资,资,环,环,境,境,调,调,查,查,城,市,市,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,概,概,况,况,项,目,目,所,所,在,在,区,区,域,域,市,市,场,场,状,状,况,况,目,标,标,客,客,户,户,群,群,消,消,费,费,行,行,为,为,与,与,市,市,场,场,需,需,求,求,容,容,量,量,调,调,研,研,项,目,目,基,基,本,本,状,状,况,况,调,调,查,查,项,目,目,开,开,发,发,策,策,略,略,建,建,议,议,营,销,销,策,策,划,划,和,和,营,营,销,销,推,推,广,广,、,、,销,销,售,售,执,执,行,行,阶,阶,段,段,的,的,市,市,场,场,调,调,研,研,房,地,地,产,产,市,市,场,场,调,调,研,研,的,的,内,内,容,容,宏,观,观,投,投,资,资,环,环,境,境,调,调,查,查,政,治,治,环,环,境,境,主,要,要,包,包,括,括,政,政,府,府,思,思,想,想,观,观,念,念,、,、,办,办,事,事,效,效,率,率,、,、,政,政,策,策,法,法,规,规,等,等,。,。,一,一,个,个,国,国,家,家,、,、,地,地,区,区,和,和,城,城,市,市,的,的,政,政,治,治,环,环,境,境,如,如,何,何,，,，,将,将,直,直,接,接,影,影,响,响,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,正,正,常,常,的,的,生,生,产,产,经,经,营,营,活,活,动,动,的,的,开,开,展,展,。,。,经,济,济,环,环,境,境,国,内,内,生,生,产,产,总,总,值,值,、,、,国,国,民,民,收,收,入,入,的,的,发,发,展,展,状,状,况,况,；,；,能,能,源,源,和,和,资,资,源,源,状,状,况,况,；,；,城,城,市,市,发,发,展,展,总,总,体,体,规,规,划,划,、,、,城,城,市,市,基,基,础,础,设,设,施,施,建,建,设,设,、,、,城,城,市,市,人,人,口,口,分,分,布,布,、,、,区,区,域,域,划,划,分,分,；,；,社,社,会,会,固,固,定,定,资,资,产,产,投,投,资,资,状,状,况,况,、,、,金,金,融,融,、,、,证,证,券,券,市,市,场,场,情,情,况,况,；,；,商,商,业,业,零,零,售,售,与,与,贸,贸,易,易,状,状,况,况,、,、,居,居,民,民,消,消,费,费,结,结,构,构,、,、,居,居,民,民,储,储,蓄,蓄,和,和,信,信,贷,贷,情,情,况,况,等,等,。,。,社,会,会,文,文,化,化,环,环,境,境,居,民,民,受,受,教,教,育,育,程,程,度,度,、,、,文,文,化,化,水,水,平,平,、,、,职,职,业,业,构,构,成,成,、,、,民,民,族,族,分,分,布,布,、,、,宗,宗,教,教,信,信,仰,仰,、,、,风,风,俗,俗,习,习,惯,惯,、,、,审,审,美,美,观,观,念,念,等,等,。,。,社,社,会,会,文,文,化,化,往,往,往,往,对,对,整,整,个,个,社,社,会,会,有,有,深,深,刻,刻,影,影,响,响,。,。,房,地,地,产,产,市,市,场,场,调,调,研,研,的,的,内,内,容,容,城,市,市,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,概,概,况,况,一,级,级,市,市,场,场,土,土,地,地,出,出,让,让,情,情,况,况,，,，,包,包,括,括,土,土,地,地,出,出,让,让,数,数,量,量,及,及,其,其,规,规,划,划,用,用,途,途,、,、,土,土,地,地,价,价,格,格,、,、,土,土,地,地,出,出,让,让,金,金,收,收,缴,缴,情,情,况,况,；,；,全市商,品,品房施,工,工面积,、,、竣工,面,面积、,销,销售面,积,积、销,售,售金额,、,、空置,面,面积及,结,结构；,全市房,地,地产价,格,格走势,，,，不同,区,区域和,物,物业类,型,型的价,格,格情况,；,；,全市主,要,要发展,商,商开发,销,销售情,况,况，包,括,括开发,量,量、竣,工,工量、,销,销售面,积,积及销,售,售金额,；,；,当地房,地,地产业,相,相关政,策,策法规,。,。,房地产,市,市场调,研,研的内,容,容,项目所,在,在区域,市,市场状,况,况,项目所,在,在区域,城,城市功,能,能、区,域,域建设,发,发展规,划,划、人,口,口分布,、,、居民,收,收入水,平,平、商,业,业、文,化,化氛围,、,、项目,周,周边环,境,境、市,政,政管网,设,设施、,交,交通状,况,况、公,建,建配套,与,与生活,服,服务设,施,施、项,目,目所在,区,区域房,地,地产市,场,场供需,状,状况与,竞,竞争水,平,平，主,要,要竞争,对,对手所,提,提供产,品,品与服,务,务的种,类,类、数,量,量、品,质,质、特,点,点、营,销,销手段,、,、销售,状,状况等,，,，潜在,竞,竞争对,手,手出现,的,的可能,性,性。,其中竞,争,争对手,调,调研又,包,包括竞,争,争对手,的,的经营,管,管理水,平,平、资,源,源状况,、,、市场,竞,竞争地,位,位、产,品,品地理,位,位置、,种,种类、,开,开发规,模,模、产,品,品品质,、,、成本,、,、价格,、,、营销,水,水平、,销,销售策,略,略、销,售,售状况,、,、物业,管,管理水,平,平，招,商,商能力,、,、经营,能,能力、,创,创新能,力,力与发,展,展新产,品,品的动,向,向。,目标客,户,户群消,费,费行为,与,与市场,需,需求容,量,量调研,房地产,市,市场调,研,研的内,容,容,消费者,行,行为调,研,研,消,费,费者包,括,括房地,产,产商品,的,的现实,购,购买者,与,与潜在,购,购买者,。,。消费,者,者行为,调,调研内,容,容包括,消,消费者,社,社会阶,层,层与数,量,量、年,龄,龄构成,、,、收入,构,构成、,家,家庭人,口,口构成,、,、居民,居,居住现,状,状与住,房,房消费,倾,倾向、,房,房地产,购,购买偏,好,好、购,买,买动机,、,、购买,特,特点等,。,。,市场需,求,求容量,调,调研,需求容,量,量，是,指,指有支,付,付能力,的,的市场,需,需求容,量,量。只,有,有有支,付,付能力,的,的需求,，,，才是,现,现实的,市,市场容,量,量。主,要,要包括,以,以下几,方,方面：,城市人,口,口、家,庭,庭数量,及,及变化,趋,趋势；,购买力,，,，包括,居,居民收,入,入水平,、,、储蓄,余,余额、,财,财产状,况,况；,居民居,住,住现状,及,及改善,目,目标，,包,包括自,有,有住房,成,成套率,、,、居住,房,房型、,人,人均居,住,住面积,等,等；,居民日,常,常消费,支,支出水,平,平与消,费,费结构,；,；,不同社,会,会阶层,和,和收入,水,水平的,居,居民数,量,量及其,对,对不同,类,类型房,地,地产商,品,品的数,量,量、品,质,质、功,能,能、价,格,格的需,求,求特点,。,。,项目基,本,本状况,调,调查,房地产,市,市场调,研,研的内,容,容,宗地基,本,本状况,资,资料（,包,包括宗,地,地界址,、,、面积,、,、土地,附,附着物,分,分布、,权,权属、,地,地形、,地,地貌、,水,水文地,质,质条件,）,）、项,目,目历史,与,与现状,资,资料、,项,项目合,作,作开发,条,条件、,土,土地获,得,得成本,、,、用地,规,规划条,件,件、与,项,项目有,关,关的投,资,资及开,发,发经营,税,税费政,策,策；,项目SWOT,综,综合分,析,析；,项目的,大,大致发,展,展方向/问题,点,点等的,研,研判。,项目开,发,发策略,建,建议,房地产,市,市场调,研,研的内,容,容,市场细,分,分与目,标,标市场,调,调研分,析,析总结,；,；,产品定,位,位，包,括,括产品,类,类型、,功,功能、,品,品质、,项,项目总,体,体规划,研,研究；,开发策,略,略分析,，,，包括,项,项目开,发,发规模,、