XX年金地集团沈阳公司大东项目经营方案集团评审报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！,联系,QQ,：,1053527879,房地产商域网：,http:/,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,沈阳公司大东项目经营方案,集团评审报告,目录,1,、投资决策与经营方案指标对比,2,、项目市场定位介绍,3,、价值树及价值点落实介绍,4,、项目设计方案介绍,5,、项目开发计划介绍,6,、项目成本分析,7,、项目营销分析,1.1,项目物业类型分布,投资决策阶段,现阶段,1,、会所位置由东北角调整到西北角,2,、增加了洋房产品，取消小高层,1.1,投资决策与经营方案指标对比：,2815,平均价格版本,可售面积,(m2),单位销面建安成本（元）,建安成本,(,万元,),销售收入,(,万元,),净利润（万元）,IRR,销售净利率,成本利润率,可研,444181,3735,165923,513821,80736,25.56%,15.71%,48.66%,当前,450811,4090,184406,494369,76629,23.25%,15.50%,41.55%,增加,6630,356,18483,-19452,-4107,-2.31%,-0.21%,-7.10%,增长,1.49%,9.53%,11.14%,-3.79%,-5.09%,-9.05%,-1.35%,-14.60%,表,1,：授权楼面地价,3200,元,/,平方米版本,集团备案的投资决策收益水平为授权楼面地价,3200,元,/,平方米的版本，而土地实际获取价格为,2430,元,/,平方米，根据集团要求，需要将,3200,与,2430,的平均价格,2815,作为土地楼面地价进行投资收益测算，指标对比见表,2,。,表,2,：授权楼面地价,3200,元,/,平方米与实际获取地价,2430,元,/,平方米的平均价格,2815,元,/,平方米版本,3200,授权版本,可售面积,(m2),单位销面建安成本（元,/,）,建安成本,(,万元,),销售收入,(,万元,),净利润 （万元）,IRR,销售净利率,成本利润率,可研,444181,3735,165923,513821,70302,20.00%,13.68%,42.37%,当前,450811,4090,184406,494369,76629,23.25%,15.50%,41.55%,增加,6630,355,18483,-19452,6327,3.25%,1.82%,-0.82%,增长,1.49%,9.50%,11.14%,-3.79%,9.00%,16.24%,13.29%,-1.93%,1.1,投资决策与经营方案指标对比：,1,、地价：,投资决策阶段集团授权楼面地价为,3200,元,/,平方米，土地实际获取价格,2430,元,/,平方米。,2,、物业类型,：投资决策评审阶段为高层,+,中高层,+,小高层；为了提高社区整体品质，当前方案调整为高层,+,洋房,3,、建安成本,：成本增加,355,元,/,可售平方米。,1,）因总建筑面积增加,33966 m2,，导致,基础设施费,增加,612,万元（,8,元,/m2,销面）。,2,）因物业类型增加多层洋房，考虑洋房围墙等增加景观费用,环境费用,导致增加,384,万元（,6,元,/m2,销面）,3,）因地下室面积增加,32040,平米及其他配套面积调整，引起,公建配套费,增加,7899,万元（,178,元,/m2,销面）,4,）因增加多层洋房（,31741,万元）、取消小高层及中高层（,-49405,万元）、增加高层建筑面积（,25162,万元），导致,单体费用,增加,7498,万元（,158,元,/m2,销面）,另外，由于价格上涨因素也带来了成本上涨，详见第六部分成本分析。,1.1,投资决策与经营方案指标对比：,4,、售价,：,有一定幅度降低,可研,现在,比重,开盘价格,总体均价,比重,开盘价格,总体均价,高层,76%,8008,9243,63%,7300,8389,小高层,12%,9184,10587,洋房,25%,11150,13928,公寓,5%,9408,13709,6%,7800,9926,沿街商业,7%,13200,16983,6%,12000,13758,住宅均价,10389,9949,商业均价,15683,11881,总体均价（不含车位）,11039,10188,和投资决策阶段相比，高层售价有了较大幅度的降低，主要是因为：,1),受沈阳二环内限购的影响，市场价格增长预期未能有效实现；,2),增加了洋房产品比重，导致高层的舒适性下降。但是通过物业组合，方案优化，项目整体住宅均价下降幅度并不大。,投资决策,现在,增加,容积率,2.3,2.3,0,占地面积,(m2),197550,198205.9,655.9,计容建筑面积,(m2),453664,455760,2096,可售物业,总可售面积,(m2),444181,450810,6629,物业,类型,高层,338268,76%,283728,63%,-54540,小高层,51376,12%,0%,-51376,洋房,111200,25%,111200,公寓,21633,5%,27374,6%,5741,商业,32904,7%,28508,6%,-4396,车位,2417,2783,366,非可售物业,非可售面积,(m2),9483,4950,-4533,物业,类型,会所,3683,39%,1000,18%,-2776,幼儿园,2100,22%,2000,40%,-100,社区及物业用房,3700,39%,2043,41%,-1657,会所单体总面积有所减少，约,2960,平方米，其中包含会所,1000,，物业用房,803,，商业,1250,，通过方案优化，部分物业用房（,450,）将来作为会所使用，保证会所最终使用面积约,1500,，会所中只布置了业主关注的使用率较高的功能分区，取消了以前的泳池等功能区域，不仅可以增加可售面积，而且降低了未来的维护成本；另外物业及社区用房都有了很大幅度的降低，导致最后的非可售物业大幅减少，可售面积增加。,五、可售面积增加：,1),土地面积增加；,2),非可售物业大幅减少。,1.1,投资决策与经营方案指标对比：,1.2,项目经营方案定位说明,项目经营方案定位,一环边、中低密度新古典城市标杆社区,目录,1,、投资决策与经营方案指标对比,2,、项目市场定位介绍,3,、价值树及价值点落实介绍,4,、项目设计方案介绍,5,、项目开发计划介绍,6,、项目成本分析,7,、项目营销分析,在项目启动前，我们在大东按照集团新标准进行了客户调研,2.1,客户定位与项目决策比较,98%,的,受,受,访,访,客,客,户,户,都,都,是,是,在,在,大,大,东,东,居,居,住,住,或,或,者,者,生,生,活,活,的,的,客,户,户,小,小,结,结,高,层,层,客,客,户,户现,代,代,三,三,档,档,为,为,主,主,洋,房,房,客,客,户,户现,代,代,四,四,档,档,为,为,主,主,由,于,于,大,大,东,东,项,项,目,目,首,首,次,次,采,采,用,用,集,集,团,团,新,新,的,的,调,调,研,研,标,标,准,准,进,进,行,行,客,客,户,户,深,深,度,度,访,访,谈,谈,，,，,可,可,能,能,对,对,于,于,集,集,团,团,的,的,要,要,求,求,理,理,解,解,还,还,不,不,够,够,深,深,刻,刻,，,，,此,此,结,结,果,果,仅,仅,供,供,参,参,考,考,，,，,也,也,请,请,集,集,团,团,进,进,行,行,指,指,正,正,，,，,以,以,后,后,更,更,好,好,的,的,改,改,进,进,。,。,2.2,客,户,户,定,定,位,位,与,与,项,项,目,目,决,决,策,策,比,比,较,较,定位类型,客户属性,现在,项目决策阶段,说明,核心客户,客户细分,高层,现代,3,档,洋房,现代,4,档,现代,3,档,请参照,集团客户细分方法作业指导书,客户身份,高层客户,企事业、机关单位员工，中层，小企业主为主,洋房客户,企事业、机关单位中高管，私企业主,高层客户,企事业、机关单位员工，中层，小企业主为主,洋房客户,企事业、机关单位中高管，私企业主,可以用高端、中端，结合私营业主、企业高管、企业技术人员、普通白领、个体工商户、原住民等来说明,客户地域来源,大东为主，少数沈河、东陵、皇姑客户,大东为主，沈河为辅,1,、根据项目特性，可以在本表基础上增加客户属性。,2,、如果核心客户、重要客户、游离客户三类客户定位类型在目标客户中所占比例发生变化的话，需要另外说明。,3,、在核心客户中，如果客户又分成几类的话，需要说明这几类客户占核心客户的比例，及分别说明这几类客户的客户属性；,客户年龄组成,高层,25-40,洋房,35-45,25-40,家庭结构组成,三口之家为主,三口之家为主,客户收入,高层家庭年收入,10-15,万,洋房家庭年收入,15-30,万,家庭年收入,5-10,万,客户职业组成,高层,技术工人、基层管理，初级公务员、个体户,洋房,部门经理、公司高管、,技术工人、白领、基层管理，公务员、个体户、企业中高管,购房目的组成,结婚、改善环境、方便工作为主,结婚、改善环境、方便工作为主,置业次数组成,首次和改善为主,首次和改善为主,主要交通工具,高层,私家车为主,洋房,私家车为主,以公交车、私家车为主,重要客户,游离客户,2.3,产,品,品,定,定,位,位,与,与,项,项,目,目,决,决,策,策,阶,阶,段,段,比,比,较,较,可研,现在,产品系列定位,褐石系列艺境产品线*,写意新古典系列*,规划容积率,2.3,2.3,实际容积率,2.3,2.3,总占地面积,197550,198205.9,商业配套面积,32904,28508,会所等附属配套面积,9483,4950,建筑面积,453664,455616,物业类型,高层比例,74%,、小高层,26%,高层比例,71.5%,、洋房,28.5%,车位比,1 :0.5,1 :0.75,户型面积,高层户均,110,高层户均,100,小高层户均,135,洋房户均,160,项,目,目,产,产,品,品,系,系,列,列,归,归,类,类,褐石街区,新古典,欧陆风格,现代典雅,传统、奋斗类人群为主,传统、现代类人群为主,传统、逍遥类人群为主,逍遥、现代类人群为主,高端,五档人群为主,天御,中高端,四档人群为主,艺墅,天逸,三档人群为主,艺境,二档人群为主,按,立,立,面,面,风,风,格,格,划,划,分,分,按,客,客,户,户,档,档,次,次,划,划,分,分,2010,沈,阳,阳,市,市,产,产,品,品,销,销,售,售,情,情,况,况,2010,区,域,域,内,内,产,产,品,品,销,销,售,售,情,情,况,况,2.4,户,型,型,定,定,位,位,与,与,项,项,目,目,决,决,策,策,阶,阶,段,段,比,比,较,较,从,上,上,表,表,可,可,以,以,看,看,出,出,区,域,域,内,内,的,的,高,高,层,层,没,没,有,有,总,总,价,价,超,超,过,过,200,万,以,以,上,上,的,的,产,产,品,品,，,，,万,万,科,科,蓝,蓝,山,山,U5,户,型,型,总,总,价,价,在,在,160,万,左,左,右,右,，,，,如,如,果,果,去,去,掉,掉,精,精,装,装,修,修,因,因,素,素,总,总,价,价,在,在,140,万,左,左,右,右,。,。,全,全,市,市,范,范,围,围,内,内,，,，,总,总,价,价,超,超,过,过,200,万,的,的,高,高,层,层,产,产,品,品,，,，,销,销,售,售,去,去,化,化,率,率,也,也,不,不,高,高,，,，,故,故,我,我,们,们,规,规,划,划,高,高,层,层,产,产,品,品,的,的,总,总,价,价,最,最,高,高,控,控,制,制,在,在,200,万,以,以,内,内,较,较,合,合,适,适,，,，,建,建,议,议,不,不,超,超,过,过,150,万,，,，,如,如,按,按,我,我,们,们,整,整,体,体,均,均,价,价,7400,计,算,算,，,，,高,高,层,层,户,户,型,型,的,的,面,面,积,积,最,最,大,大,不,不,能,能,超,超,过,过,200,平,无,论,论,区,区,域,域,还,还,是,是,全,全,市,市,范,范,围,围,，,，,总,总,价,价,50-100,万,的,的,产,产,品,品,供,供,应,应,量,量,和,和,去,去,化,化,率,率,都,都,是,是,最,最,高,高,的,的,，,，,是,是,现,现,金,金,流,流,主,主,力,力,产,产,品,品,，,，,故,故,我,我,们,们,的,的,户,户,型,型,规,规,划,划,也,也,要,要,以,以,此,此,为,为,标,标,准,准,。,。,高,层,层,产,产,品,品,分,分,析,析,从,上,上,表,表,可,可,以,以,看,看,出,出,在,50,万,-100,万,总,总,价,价,区,区,间,间,的,的,产,产,品,品,段,段,细,细,分,分,，,，,得,得,出,出,80,平,-120,平,的,的,户,户,型,型,是,是,最,最,畅,畅,销,销,的,的,，,，,故,故,我,我,们,们,在,在,规,规,划,划,的,的,时,时,候,候,，,，,以,以,这,这,个,个,面,面,积,积,段,段,的,的,户,户,型,型,比,比,例,例,可,可,以,以,适,适,当,当,提,提,高,高,。,。,从,上,上,表,表,可,可,以,以,看,看,出,出,由,于,于,区,区,域,域,内,内,洋,洋,房,房,样,样,本,本,只,只,有,有,绿,绿,地,地,新,新,里,里,摩,摩,尔,尔,，,，,故,故,参,参,考,考,意,意,义,义,不,不,大,大,，,，,从,从,上,上,表,表,可,可,以,以,看,看,出,出,那么从,全,全市范,围,围看，,100,万,-200,万之间,的,的洋房,产,产品，,无,无论供,给,给量还,是,是去化,率,率都是,最,最高的,，,，故我,们,们的洋,房,房产品,规,规划，,也,也要在,这,这个总,价,价范围,内,内为主,，,，面积,区,区间大,概,概在,120,平,-170,平之间,，,，才能,确,确保畅,销,销。,参考兄,弟,弟项目,，,，如檀,郡,郡和丹,陛,陛，也,是,是,150,200,万之间,的,的洋房,产,产品最,受,受欢迎,，,，去化,最,最快。,产品定,位,位小结,通过以,上,上各个,物,物业类,型,型对市,场,场的承,受,受能力,分,分析，,考,考虑到,区,区域内,的,的总体,承,承受能,力,力较低,和,和发展,较,较滞后,，,，尽管,高,高端别,墅,墅产品,在,在区域,内,内是稀,缺,缺型产,品,品，具,有,有差异,化,化竞争,优,优势，,但,但别墅,的,的产品,理,理念出,发,发点，,是,是以山,水,水自然,景,景物为,依,依托，,城,城市别,墅,墅依托,的,的是建,筑,筑设计,本,本身，,纯,纯高端,的,的客户,在,在认同,感,感上会,有,有错位,，,，由于,别,别墅的,总,总房款,过,过高，,在,在目前,大,大东的,市,市场环,境,境下，,销,销售风,险,险较大,。,。而从,另,另一方,面,面考虑,在,在城市,中,中心开,发,发别墅,项,项目也,意,意味着,土,土地资,源,源的绝,对,对浪费,。,。而反,观,观洋房,产,产品在,总,总价款,上,上没有,太,太大的,区,区域跳,跃,跃性，,具,具有和,别,别墅类,似,似的居,住,住舒适,性,性，市,场,场成熟,度,度和接,受,受度高,，,，同时,洋,洋房与,高,高层产,品,品差异,化,化较小,，,，产品,属,属性更,和,和谐。,故建议,物,物业类,型,型以高,层,层和洋,房,房为主,，,，利用,高,高层去,和,和万科,蓝,蓝山的,中,中小户,型,型竞争,性,性价比,，,，利用,洋,洋房去,竞,竞争万,科,科的,U5,大户型,，,，控制,住,住总价,区,区间，,减,减少销,售,售风险,。,。,需求户型,面积,户均面积,投资阶段套数比例,投资阶段面积比例,现阶段套数比例,现阶段面积比例,单房与,1,房,40-60,40,20%,10%,10.2%,6.7%,2,房,2,厅,1,卫,80-90,85/90,55%,67%,33.8%,28.9%,3,房,2,厅,1,卫,100-120,110/115,15%,12%,19.2%,21%,3,房,2,厅,2,卫,120-140,130/125,5%,7%,20.9%,18.1%,3,房,2,厅,2,卫,140-160,150,11.5%,17.7%,4,房,2,厅,2,卫,140-160,150,5%,4%,-,4,房,2,厅,2,卫,160-210,170/180,-,-,4.4%,7.6%,合计,100.00%,100.00%,100.00%,100.00%,目前户,型,型定位,高,高层主,要,要集中,在,在,90-125,平米，,客,客群定,位,位刚需,首,首次和,首,首改客,户,户，根,据,据沈阳,二,二环内,限,限购政,策,策，产,品,品角色,定,定位为,走,走量避,险,险产品,。,。另一,部,部分产,品,品为避,免,免产品,内,内耗取,消,消高层,大,大户型,产,产品，,定,定位为,稀,稀缺舒,适,适型洋,房,房产品,，,，提高,了,了产品,的,的溢价,能,能力，,由,由于大,东,东区域,是,是沈阳,唯,唯一较,缺,缺乏大,品,品牌介,入,入的市,内,内五区,，,，区域,内,内唯一,品,品牌开,发,发商是,与,与本案,一,一街之,隔,隔的万,科,科蓝山,项,项目和,绿,绿地新,里,里摩尔,，,，由于,摩,摩尔已,经,经是尾,盘,盘了，,故,故本案,以,以蓝山,为,为假想,敌,敌，高,层,层产品,（,（,90-125,平）户,型,型与蓝,山,山,A5,系列（,101-137,平）户,型,型竞争,。,。洋房,产,产品（,标,标准层,150,平）与,蓝,蓝山高,层,层,U5,系（,160-167,平）产,品,品竞争,，,，总价,趋,趋近具,有,有明显,的,的竞争,优,优势。,中海,华润,华润,华润,中海,中海,2.5,商业定,位,位,根据项,目,目整体,策,策划思,路,路，结,合,合项目,地,地块特,色,色及市,场,场现状,，,，作出,如,如下定,位,位：,商业业,态,态：美,食,食娱乐,中,中心,+,社区配,套,套商业,+,会所,+,公寓,开发规,模,模：,60832,商业物业组成,建筑面积,业态组合,单铺面积,其他要求,商业配套,社区配套中心,8145,主题中餐,/,特色餐饮,/,便利店汽车展示娱乐等,单铺建筑面积为,200-500,沿街联合布置进深约,15-20m,二层沿街，临联合路，完全对外开放,，,层高,4.0-4.5m,，做好烟道,美食娱乐中心,20363,餐饮,/ktv/,洗浴办公,/,银行,/,电信,/,美容美发,/,药房,/,食品,/,糕点,/,单铺建筑面积约为,300-600,开间约为,7-8m,二到四层商铺，临东北大马路，商铺可自由组合，设置烟道,小 计,28508,可售物业,VIP,会所,1500 ,健身俱乐部、瑜伽,社区图书馆、多功能房,乒乓球、棋牌,二层为主，框架结构、自由组合前期作为售楼处,方案规划说明,把商业打造成为社区消费餐饮休闲娱乐和生活的中心和交流平台，是一个绝对开放和共融的平台、一个极具目的性消费的场所；,临两条主要市政路布置，做一些相对较大的商铺，引进规模交大和档次较高的餐饮娱乐等业态，填补片区空白。,商铺以销售为目的，前期引进个别大型餐饮商家。,目录,1,、投资,决,决策与,经,经营方,案,案指标,对,对比,2,、项目,市,市场定,位,位介绍,3,、价值,树,树及价,值,值点落,实,实介绍,4,、项目,设,设计方,案,案介绍,5,、项目,开,开发计,划,划介绍,6,、项目,成,成本分,析,析,7,、项目,营,营销分,析,析,8,、项目,经,经营分,析,析表说,明,明与项,目,目经营,责,责任书,B,万科蓝,山,山总占,地,地面积,7.8,万平，,总,总建筑,面,面积,26.5,万平，,分,分两期,开,开发，,共,共计住,宅,宅近,1600,套，公,寓,寓,500,余套。,蓝山的,规,规划由,美,美国,GBBN,担纲设,计,计，景,观,观由日,本,本,LDC,株式会,社,社设计,。,。整体,风,风格设,计,计为都,市,市现代,风,风格，,规,规划在,北,北部临,近,近东北,大,大马路,布,布置了,一,一排层,公,公建，,南,南侧布,置,置了,16,栋高层,、,、小高,层,层住宅,，,，并利,用,用住宅,围,围合将,组,组团景,观,观最大,化,化，以,宜,宜人的,尺,尺度提,高,高园区,景,景观舒,适,适度。,主要竞,品,品一,万,万科蓝,山,山,万恒领,域,域占地,8.9,万，总,建,建面,19,万平，,万恒领,域,域是万,恒,恒地产,继,继万恒,东方俪,城,城之后,，,，倾力,打,打造的,东,东一环,精,精品景,观,观住宅,。,。位于,大,大东区,东,东站街,，,，项目,周,周边配,套,套齐全,。,。社区,设,设有商,业,业街、,健,健身场,馆,馆、幼,儿,儿园，,满,满足业,主,主生活,所,所需。,首,首创沈,城,城圆弧,建,建筑，,咖,咖啡色,立,立面，,首,首家采,用,用错落,式,式阳台,。,。原创,入,入户花,园,园，,48,140,平舒适,空,空间，,产,产品的,均,均好性,更,更强。,主要竞,品,品二,万,万恒领,域,域,东方银,座,座中心,城,城,（沈阳,）,）地处,沈,沈阳市,大,大东区,核,核心路,段,段、紧,邻,邻大东,区,区东北,大,大马路,中,中段距,一,一环仅,2,公里。,项,项目建,筑,筑面积,27,万，,涵,涵盖,4.6,万大,型,型商业,业,业态，,及,及,22,万国,际,际酒店,式,式高端,住,住宅组,成,成。项,目,目以,Art-deco,纯风格,建,建造，,双,双社区,路,路口，,繁,繁华商,业,业配套,及,及,300,米长风,情,情街。,户,户型由,单,单身公,寓,寓、温,馨,馨两房,、,、居家,三,三房及,奢,奢华复,式,式组成,，,，面积,区,区间为,50-160,，产品,丰,丰富，,功,功能齐,全,全，,主要竞,品,品,3,东方银,座,座中心,城,城,3.1,项目产,品,品价值,树,树,客户,竞争,传承重,点,点突出,三,三个方,面,面：,立面、,户,户型及,景,景观、,会,会所,、,、配套,经典,立面,高档,立面、,公,公共空,间,间,生活,户型,会,会所,景,景观,配,配套,项目产,品,品主张,竞争产,品,品价值,树,树,户型、,精,精装修,万科蓝,山,山,现代城,市,市社区,项目产,品,品价值,树,树,规划、,立,立面、,户,户型、,景观、,会,会所、,配,配套,集团整,体,体产品,品,品牌,产品品,牌,牌,景观、,会,会所,万恒领,域,域,现代城,市,市社区,立面、,商,商业,东方银,座,座中心,城,城,现代城,市,市社区,产品价值,规划,景观,公共部位,立面,户型,精装修,会所,配套及商业,材料设备,新技术与智能化,工艺及质量,及格线,标准线,标杆线,高层产,品,品价值,树,树,由于高,层,层产品,的,的规划,较,较密集,，,，故高,层,层产品,的,的价值,点,点主要,在,在于户,型,型和立,面,面,万科蓝,山,山,大东项,目,目,东方银,座,座中心,城,城,万恒领,域,域,产品价值,规划,景观,公共部位,立面,户型,精装修,会所,配套及商业,材料设备,新技术与智能化,工艺及质量,及格线,标准线,标杆线,洋房产,品,品价值,树,树,由于洋,房,房的属,于,于区域,内,内稀缺,产,产品，,也,也是本,项,项目树,立,立标杆,的,的重点,产,产品，,故,故在规,划,划、立,面,面、景,观,观、户,型,型上等,都,都要达,到,到区域,标,标杆水,平,平,万科蓝,山,山,大东项,目,目,东方银,座,座中心,城,城,万恒领,域,域,产品价值,规划,景观,公共部位,立面,户型,精装修,会所,配套及商业,材料设备,新技术与智能化,工艺及质量,及格线,标准线,标杆线,综合两,个,个产品,的,的价值,点,点，并,结,结合客,户,户特征,及,及竞品,情,情况，,本,本项目,总,总的价,值,值树结,论,论可以,得,得出,5,个标杆,要,要素：,规,规划、,户,户型、,立,立面、,景,景观和,配,配套。,万科,蓝,蓝山,大东,项,项目,东方,银,银座,中,中心,城,城,万恒,领,领域,另外,，,，根,据,据对,客,客户,的,的前,期,期调,研,研，,也,也可,以,以看,出,出，,客,客户,对,对于,景,景观,、,、户,型,型、,会,会所,等,等关,注,注较,高,高。,客户,对,对于,各,各个,关,关注,点,点的,具,具体,要,要求,汇,汇总,3.2,项目,产,产品,价,价值,树,树,立面,本项,目,目产,品,品价,值,值树,景观,规划,要看,起,起来,值,值钱,，,，塑,造,造典,雅,雅且,不,不失,国,国际,感,感的,项,项目,整,整体,形,形象,；,；,保证,舒,舒适,的,的前,提,提下,，,，合,理,理控,制,制面,积,积,区域,内,内首,屈,屈一,指,指的,低,低密,度,度洋,房,房社,区,区,价值,塑,塑造,户型,为业,主,主提,供,供高,档,档社,区,区的,配,配套,服,服务,，,，拔,升,升社,区,区档,次,次,会所,充分,利,利用,原,原生,大,大树,，,，低,密,密空,间,间，,营,营造,出,出都,市,市里,的,的绿,洲,洲，,各个,景,景观,组,组团,进,进行,风,风情,化,化设,计,计，,使,使社,区,区景,观,观更,丰,丰富,大东,体,体育,场,场、,幼,幼儿,园,园、,教,教育,用,用地,，,，新,28,中，,地,地铁,线,线等,配套,目录,1,、投,资,资决,策,策与,经,经营,方,方案,指,指标,对,对比,2,、项,目,目市,场,场定,位,位介,绍,绍,3,、价,值,值树,及,及价,值,值点,落,落实,介,介绍,4,、项,目,目设,计,计方,案,案介,绍,绍,5,、项,目,目开,发,发计,划,划介,绍,绍,6,、项,目,目成,本,本分,析,析,7,、项,目,目营,销,销分,析,析,4.1,项目,设,设计,方,方案,介,介绍,设计,理,理念,大东,项,项目,采,采用,新,新古,典,典主,义,义风,格,格,将怀,古,古的,浪,浪漫,情,情怀,与,与现,代,代人,对,对生,活,活的,需,需求,相,相结,合,合；,兼,兼容,华,华贵,典,典雅,与,与时,尚,尚现,代,代；,红白,相,相间,的,的洋,房,房，,砖,砖与,石,石的,完,完美,结,结合,；,；首,层,层跃,层,层的,叠,叠墅,，,，三,层,层往,上,上的,层,层层,退,退台,，,，彰,显,显洋,房,房户,型,型丰,富,富的,产,产品,特,特点,，,，,给,给业,主,主以,多,多重,选,选择,；,；,拔地,而,而起,的,的全,点,点式,高,高层,，,，成,熟,熟的,典,典型,户,户型,，,，石,与,与铝,板,板的,配,配搭,，,，将,古,古典,与,与现,代,代完,美,美融,合,合；,庄重,而,而典,雅,雅的,会,会所,，,，将,成,成为,大,大东,区,区域,一,一颗,冉,冉冉,升,升起,的,的闪,亮,亮明,珠,珠,规划,目,目标,:,将简,约,约的,物,物业,类,类型,，,，层,次,次鲜,明,明的,以,以一,条,条主,景,景观,轴,轴划,分,分，,洋,洋房,的,的优,雅,雅与,高,高层,的,的伟,岸,岸相,辅,辅相,成,成，,共,共同,缔,缔造,品,品质,大,大盘,。,。,规划,以,以“,生,生态,、,、文,化,化、,以,以人,为,为本,”,”为,原,原则,，,，融,合,合现,代,代人,的,的生,活,活理,念,念，,建,建设,具,具备,新,新古,典,典主,义,义建,筑,筑风,格,格的,现,现代,居,居所,，,，将,该,该大,东,东建,设,设成,为,为一,个,个以,高,高层,住,住宅,、,、花,园,园洋,房,房、,高,高级,公,公寓,和,和配,套,套商,业,业为,一,一体,的,的可,持,持续,发,发展,的,的、,生,生态,型,型的,高,高档,休,休闲,社,社区,，,，使,该,该区,域,域成,为,为城,市,市中,充,充满,魅,魅力,和,和活,力,力的,标,标志,性,性区,域,域、,大,大东,区,区居,住,住标,杆,杆。,。,4.2.1,总体,规,规划,设,设计,4.2.2,规划,设,设计,指,指标,4.2.3,规划,形,形成,的,的演,化,化过,程,程,1,、用,地,地现,状,状分,析,析,北侧,：,：沈,阳,阳东,方,方钢,铁,铁（,集,集团,）,）有,限,限公,司,司,东侧,：,：国,瑞,瑞在,建,建项,目,目，,容,容积,率,率,2.5,西侧,：,：旧,小,小区,以,以多,层,层为,主,主，,中,中间,有,有小,学,学规,划,划用,地,地,南侧,：,：拆,迁,迁中,4.2.3,规划,形,形成,的,的演,化,化过,程,程,2,、日,照,照分,析,析,A,、高,层,层位,置,置的,设,设定,B,、会,所,所位,置,置的,设,设定,c,、糼,儿,儿园,位,位置,的,的确,定,定,4.2.3,规划,形,形成,的,的演,化,化过,程,程,2,、商,业,业分,析,析,4.2.3,规划,形,形成,的,的演,化,化过,程,程,3,、园,处,处入,口,口分,析,析,4.2.3,规划,形,形成,的,的演,化,化过,程,程,4,、物,业,业类,型,型分,布,布,A,、商,业,业比,例,例,13%-15%,B,、公,寓,寓为,商,商业,建,建筑,为,为了,与,与蓝,山,山相,呼,呼应,C,、高,层,层户,型,型的,分,分布,D,、会,所,所设,计,计位,置,置设,置,置的,想,想法,4.3.1,分期,建,建设,规,规划,分,分析,4.3.2,交通,流,流线,分,分析,4.3.3,绿化,景,景观,分,分析,4.3.4,景观,重,重点,分,分析,4.3.5,消防,动,动线,分,分析,4.3.6,地库,车,车位,分,分析,4.4,会所,4.4.1,商业,会,会所,平,平面,4.4.2,商业,会,会所,平,平面,4.4.3,商业,会,会所,平,平面,4.5,洋房,4.5.1,典型,户,户型,平,平面,（,（洋,房,房）,4.5.2,典型,户,户型,平,平面,（,（洋,房,房）,4.5.3,典型,户,户型,平,平面,（,（洋,房,房）,4.5.4,典型,户,户型,平,平面,（,（洋,房,房）,4.5.5,典型,户,户型,平,平面,（,（洋,房,房）,4.5.6,典型,户,户型,平,平面,（,（洋,房,房）,4.5.7,典型,户,户型,平,平面,（,（洋,房,房）,4.5.8,典型,户,户型,平,平面,（,（洋,房,房）,4.6,高层,4.6.1,典型,户,户型,平,平面,（,（高,层,层）,4.6.2,典型,户,户型,平,平面,（,（高,层,层）,4.6.3,典型,户,户型,平,平面,（,（高,层,层）,4.6.4,典型,户,户型,平,平面,（,（高,层,层）,4.7,公寓,4.7.1,典型,户,户型,平,平面,（,（公,寓,寓）,4.8.1,单体,效,效果,图,图（,商,商业,会,会所,）,）,4.8.2,单体,效,效果,图,图（,五,五层,洋,洋房,）,）,4.8.3,单体,效,效果,图,图（,六,六层,洋,洋房,）,）,4.8.4,单体,效,效果,图,图（,高,高层,）,）,4.8.5,沿街,效,效果,图,图（,东,东北,大,大马,路,路一,）,）,鸟瞰,图,图,4.8.6,沿街,效,效果,图,图（,东,东北,大,大马,路,路二,）,）,4.8.7,沿街,效,效果,图,图（,联,联合,路,路）,4.8.8,沿街,效,效果,图,图（,联,联合,路,路夜,景,景）,4.9,景观,意,意向,一,一,4.9,景观,意,意向,二,二,目录,1,、投,资,资决,策,策与,经,经营,方,方案,指,指标,对,对比,2,、项,目,目市,场,场定,位,位介,绍,绍,3,、价,值,值树,及,及价,值,值点,落,落实,介,介绍,4,、项,目,目设,计,计方,案,案介,绍,绍,5,、项,目,目开,发,发计,划,划介,绍,绍,6,、项,目,目成,本,本分,析,析,7,、项,目,目营,销,销分,析,析,5.1,项目,分,分区,平,平面,图,图：,分期,原,原则,：,：,1,、交,地,地进,度,度及,时,时间,2,、推,售,售的,物,物业,形,形态,和,和节,点,点,3,、充,分,分考,虑,虑施,工,工区,域,域划,分,分的,合,合理,性,性,5.2,：各,分,分区,里,里程,碑,碑节,点,点,分区,项目获得,开工,开盘,结转,一期,2010-12-8,2011-5-8,2011-10-15,2012-12-15,二期,2010-12-8,2011-7-15,2011-11-15,2013-5-15,三期,2010-12-8,2012-4-1,2010-8-20,2013-11-15,四期,2010-12-8,2013-5-1,2013-10-1,2014-11-15,五期一标段,2010-12-8,2013-7-1,2013-11-1,2014-12-15,五期二标段,2010-12-8,2013-10-1,2014-6-15,2015-6-15,六期,2010-12-8,2014-4-1,2014-8-20,2015-10-1,GemdaleCorporation,一期,主,主要,开,开发,周,周期,设计,周,周期,：,：,2011.12.8,2011.6.28,（,203,天）,203,161,天,587,天,开盘,周,周期,：,：,2011.5.8,2011.10.15,（,161,天）,竣工,周,周期,：,：,2011.5.8,2012.12.15,（,588,天）,5.4,项目,周,周期,分,分析,：,：,2011,年：,1,、,2,期；,2012,年：,1,、,2,、,3,期；,2013,年：,2,、,3,、,4,、,5,期；,2014,年：,4,、,5,、,6,期；,2015,年：,5,、,6,期,5.7,：,20011-2015,年在,建,建计,容,容面,积,积,目录,1,、投,资,资决,策,策与,经,经营,方,方案,指,指标,对,对比,2,、项,目,目市,场,场定,位,位介,绍,绍（,修,修改,）,）,3,、价,值,值树,及,及价,值,值点,落,落实,介,介绍,（,（增,加,加）,4,、项,目,目设,计,计方,案,案介,绍,绍,5,、项,目,目开,发,发计,划,划介,绍,绍,6,、项,目,目成,本,本分,析,析,7,、项,目,目营,销,销分,析,析,6.1,综合,成,成本,对,对比,分,分析,：,：,可研阶段,土,土地楼面,地,地价为,2815,元,/,平方米，,现,现阶段为,2430,元,/,平方米。,由于土地,成,成本减少,大,大于建安,费,费用增加,，,，导致最,终,终综合成,本,本减少。,6.2,建安成本,变,变动,:,6.3,成本变动,原,原因分类,统,统计,6.4,成本变动,原,原因说明,（,1,）目标与,投,投资决策,成,成本对比,：,：,基础设施,：,：,因总建筑,面,面积增加,33966 m2,，引起增,加,加,612,万元（增,加,加,8,元,/m2,销面）。,环境,环境部分,含,含硬质地,面,面，因物,业,业类型增,加,加多层洋,房,房，考虑,洋,洋房围墙,等,等增加景,观,观费用,环境指标,由,由可研阶,段,段的,420,元,/,环境面积,提,提升至,455,元,/,环境面积,。,。引起增,加,加,384,万元（,6,元,/m2,销面）,。,公建配套,1,、因地下,室,室面积增,加,加,32040,平米以及,其,其他配套,面,面积调整,，,，引起增,加,加,7899,万元（增,加,加,178,元,/m2,销面）；,2,、因物价,上,上涨，钢,筋,筋由可研,阶,阶段,5800,元,/t,增加至,6200,元,/t,，引起增,加,加,531,万元；,单体,1,、因增加,物,物业类型,多,多层洋房,，,，引起增,加,加,31741,万元（增,加,加,704,元,/m2,销面）,；,；与可研,阶,阶段,8,层小高层,比,比较，其,中,中因外立,面,面标准提,升,升，导致,建,建面指标,增,增加,280,元,/,平米，因,物,物价上涨,导,导致建面,指,指标增加,12,元,/,平米。,2,、因取消,小,小高层及,中,中高层，,减,减少,49405,万元（减,少,少,1112,元,/m2,销面）,；,；,3,、因高层,建,建筑面积,增,增加，引,起,起增加,25162,万元（增,加,加,566,元,/m2,销面）,；,；,4,、因高层,材,材料人工,价,价格上涨,，,，引起增,加,加,766,万元（减,少,少,6,元,/m2,销面）,；,；,5,、因商业,面,面积增加,，,，引起增,加,加,679,万元（增,加,加,15,元,/m2,销面）,；,；,6,、因价格,上,上涨因素,，,，引起商,业,业增加,155,万元（减,少,少,2,元,/m2,销面）,；,；,7,、价格上,涨,涨因素包,括,括人工、,材,材料价格,上,上涨；外,保,保温由于,受,受政策影,响,响，暂时,由,由可研阶,段,段,100,元,/,平米增加,到,到,150,元,/,平米 。,注：该项,目,目建安成,本,本目标与,投,投资决策,成,成本的比,较,较，详见,附,附件说明,。,。,具体分析,见,见链接,目录,1,、投资决,策,策与经营,方,方案指标,对,对比,2,、项目市,场,场定位介,绍,绍（修改,）,）,3,、价值树,及,及价值点,落,落实介绍,（,（增加）,4,、项目设,计,计方案介,绍,绍,5,、项目开,发,发计划介,绍,绍,6,、项目成,本,本分析,7,、项目营,销,销分析,7,、项目营,销,销分析、,7.1,项目分期,项目一共,分,分,6,期开发，,2011,年开工,1,、,2,期，可售,面,面积,13,万平,2012,年开工,3,期，可售,面,面积,6,万平,2013,年开工,4,、,5,期，可,售,售面积,19,万平,2014,年开工,6,期。可,售,售面积,6,万平,1,期,2,期,3,期,4,期,5,期,6,期,项目示,范,范区,2011,年对会,所,所示范,区,区进行,展,展示，,2012,年开放,商,商业示,范,范区和,洋,洋房示,范,范区。,2011,年会所,示,示范区,商业示,范,范区,洋房示,范,范区,2011,年度营,销,销节点,项目,2011,主要营,销,销节点,集,集中在,下,下半年,，,，由于,项,项目首,次,次推出,以,以中小,户,户型为,主,主的现,金,金流产,品,品，部,分,分稀缺,洋,洋房产,品,品，销,售,售难度,较,较低，,但,但受到,限,限购政,策,策影响,，,，因而,按,按开盘,销,销售率,80%,排布营,销,销计划,；,；,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,收取诚,意,意金,2011,年,2012,年,内部认,购,购一栋,，,，约,100,套，面,积,积,10000,平,正式开,盘,盘,首次推,出,出约,400,套，面,积,积约,42000,平,超级新,品,品上市,推出洋,房,房，面,积,积约,8000,平,推出半,栋,栋约,50,套，面,积,积约,5000,平,集中现,金,金流主,力,力，在,首,首次开,盘,盘形成,热,热销，,完,完成全,年,年任务,的,的,65%-70%,左右，,为,为后续,销,销售减,轻,轻压力,推出,1,栋约,100,套，面,积,积约,10000,平,临时售,楼,楼处开,放,放,示范区,开,开放,7.2,投资决,策,策时的,销,销售情,况,况：,年度销售面积,总体,2011,2012,2013,2014,2015,25-33,层高层,180187,35000,73856,52703,18628,0,18-22,层中高层,158081,0,0,40000,63133,54948,8-11,层小高层,51376,15000,23098,0,13278,0,内商业街,6082,0,3600,2482,0,0,沿街商业,26822,0,0,4600,10620,11602,公寓,21633,0,4100,5841,0,11692,可售面积合计,444181,50000,104654,105626,105659,78242,年度销售额,总体,2011,2012,2013,2014,2015,25-33,层高层,166547,28028,64851,53187,20482,0,18-22,层中高层,183856,0,0,41713,72748,69394,8-11,层小高层,54390,13776,23342,0,17272,0,内商业街,8842,0,5105,3737,0,0,沿街商业,47038,0,0,7213,18017,21808,公寓,29656,0,4136,6951,0,18569,合计（不含车位）,490327,41804,97434,112800,128518,109771,年度销售均价,总体,2011,2012,2013,2014,2015,25-33,层高层,9243,8008,8781,10092,10995,#DIV/0!,18-22,层中高层,11630,#DIV/0!,#DIV/0!,10428,11523,12629,8-11,层小高层,10587,9184,10106,#DIV/0!,13008,#DIV/0!,内商业街,14538,#DIV/0!,14181,15055,#DIV/0!,#DIV/0!,沿街商业,17537,#DIV/0!,#DIV/0!,15680,16965,18797,公寓,13709,#DIV/0!,10089,11900,#DIV/0!,15881,整体均价（不含车位）,11039,8361,9310,10679,12164,14030,7.3,现在定,价,价与销,售,售计划,高层定,价,价,区,区位打,分,分,参照项目,万恒领域,万科蓝山,A5,新里摩尔公馆,评分指标,权重,评分,评分,评分,区位,片区形象,15%,95,95,95,与市中心的距离,12%,100,100,100,道路,/,交通状况,16%,100,100,100,周边自然环境,10%,100,100,100,周边人文环境,10%,100,100,100,周边配套,14%,95,95,95,治安状况,8%,100,100,100,片区提升空间,15%,100,100,100,总评分,98.55,98.55,98.55,各项目售价,6800,7300,6000,目标加权售价,6900,7407,6088,高层定,价,价,产,产品打,分,分,进行取,整,整 高,层,层均价,为,为,7300,参照项目,万恒领域,万科蓝山,A5,新里摩尔公馆,评分指标,权重,评分,评分,评分,规划设计,总体规划,8%,98,98,98,社区规模,8%,98,98,98,园林环境,12%,100,100,98,建筑外观,13%,100,100,100,户型设计,15%,98,100,98,社区配套,社区商业,5%,98,98,98,会所,4%,100,0,0,其他,施工质量,10%,98,100,98,物业管理,10%,98,100,98,开发商品牌,15%,98,100,100,总评分,98.58,95.58,94.64,各项目区位目标加权售价,6900,7407,6088,参照权重（,%,）,30%,50%,20%,目标加权售价,6999,7750,6433,加权后价格（元）,2100,3875,1287,本项目加权平均价格,P,（产品）,7261,洋房定,价,价,区,区位打,分,分,由于区,域,域内没,有,有洋房,产,产品，,故,故价格,对,对比取,全,全市,2,环范围,内,内具有,一,一定可,比,比性的,项,项目作,为,为定价,参,参考,参照项目,金地檀郡,海上五月花,华润橡树湾,评分指标,权重,评分,评分,评分,区位,片区形象,15%,100,90,90,与市中心的距离,12%,100,95,95,道路,/,交通状况,16%,100,95,95,周边自然环境,10%,100,95,95,周边人文环境,10%,100,95,95,周边配套,14%,100,95,95,治安状况,8%,100,95,95,片区提升空间,15%,100,90,95,总评分,100,93.5,94.25,各项目售价,13000,9000,10000,目标加权售价,13000,9626,10610,洋房定,价,价,区,区位打,分,分,由于洋,房,房在本,区,区域内,基,基本没,有,有竞争,，,，在沈,阳,阳市也,是,是非常,受,受欢迎,的,的稀缺,产,产品，,故,故定价,较,较自由,，,，进行,取,取整,洋,洋房均,价,价为,11500,参照项目,金地檀郡,海上五月花,华润橡树湾,评分指标,权重,评分,评分,评分,规划设计,总体规划,8%,95,95,95,社区规模,8%,95,90,9