深圳东部慢城禾田居大鹏项目前期策划顾问报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,禾田居大鹏项目前期策划顾问报告（2005）,东部, 慢城,世联地产顾问（深圳）有限公司,2005年2月18日,目标解读,正确进行项目的定位与开发的可行性,实现地块价值最大化,树立项目品牌和企业品牌,实现企业长期可持续发展,成为东部地产，甚至深圳主题地产的成功案例,项目的基本情况经济技术指标,占地面积：61659平方米,建筑面积：61659平方米,用地性质：商业用地,土地现状：街铺,报告总体技术思路,项目概况,选择,发展方向？,实现价值最大化,确定发展方向,经营核心式,（纯旅游项目）,竞争力模型,从国际惯例,及案例出发,确定发展战略,面对困惑和机会,我们如何参与竞争,选择发展方向,产品定位、形象定位,发现困惑和寻找机会,从市场现状出发,最终实现,从地块特性出发，我们界定项目属性，从而确定我们的研究范围,项目的区域位置,龙岗区大鹏镇,虽然项目属于龙岗区，但由于所处的地理位置，惯例被统称为东部，和盐田区紧密相接，成为深圳市东部重要的旅游区,梅沙马峦山片区,深圳市,旅游服务基地,和海滨旅游,度假胜地,葵涌坝光片区,结合旧村发展滨海休闲居住社区，,完善公共设施服务系统，,成为旅游者满意、居民喜爱的,山海小镇,大鹏南澳片区,下沙地区建成为适宜公众旅游度假的海滨旅游地,及旅游服务配套基地；,桔钓沙地区建成运动型滨海休闲地。,项目地块的进入性,盐田区,梧桐山隧道,龙岗区,盐坝高速,大鹏镇,葵鹏路,水头村,葵南公路,项目地理位置,高效水产养殖基地,建筑物,建筑物,水池,农业用地,农业用地、鱼塘,居民区,大 亚 湾,水头村委,虾场,东 山 西 路,东山珍珠养殖场,桔,钓,沙,湾,水头海鲜街,往南澳,水头路,入,口,项目规模与现状,项目地块现状,项目四至,本项目,道路,海鲜干货,市,市场,农,业,用,地,和,山,景,池塘,地块特性,功,功能联想,水头海鲜,一,一条街,近海望山,政府规划,旅,旅游服务,区,区,规模适中,：,：,61,659 m2,地块特性,功能联想,旅游配套,观赏,旅游配套,综合配套,餐饮、娱,乐,乐,景观、生,态,态、专享,住宿、餐,饮,饮、娱乐,休闲、度,假,假、商务,品牌,风险,资金,任务,考虑因素,界定项目,属,属性,主题地产,主题地产,是,是相对于,常,常规城市,地,地产而言,的,的，两者,的,的区别主,要,要在于主,题,题地产是,依,依托特殊,资,资源进行,开,开发（如,旅,旅游资源,）,），属于,特,特殊的地,产,产项目。,关于项目,的,的初步思,考,考,购物商业,？,？,商务、客,房,房？,钓鱼？,海鲜市场,？,？,游客资源,利,利用？,休闲度假,市,市场？,面对众多,机,机会、众,多,多资源，,我,我们有太,多,多的想法,和,和期望。,体验？,我们是完,全,全市场化,的,的商业开,发,发，我们,需,需要看清,我,我们在市,场,场中的位,置,置。因此,，,，我们从,市,市场现状,中,中发现困,惑,惑和寻找,机,机会。,项目分析,的,的总体技,术,术思路,项目概况,选择,发展方向,？,？,实现价值,最,最大化,确定发展,方,方向,经营核心,式,式,（纯旅游,项,项目）,竞争力模,型,型,从国际惯,例,例,及案例出,发,发,确定发展,战,战略,面对困惑,和,和机会,我们如何,参,参与竞争,选择发展,方,方向,产品定位,、,、形象定,位,位,发现困惑,和,和寻找机,会,会,从市场现,状,状出发,最终实现,酒店市场,1,酒店市场,分,分布图,滨海明珠,大,大酒店,听涛酒店,大梅沙海,景,景,酒店,假日,酒店,皇都,酒店,金沙湾,大酒店,鹏星,酒店,福源,宾馆,雅兰,酒店,沁茗泉,酒店,小梅沙渡,假,假村,小梅沙,大酒店,世纪海景,酒店名称,大梅沙雅兰酒店,所属片区,大梅沙,基本情况,套房间，产权式酒店,经营情况,周末、节假日满，提前定房,平时，1/3的入住率,客户来源地,香港,市区及周边区域,交通,、,客户类型,平时多数为商务,周末、节假日散客也很多,入住率,周末,平时,价格,平时5折，周末、节假日7-8折,收费,元日.间,服务设施,中西餐厅、会议室、健身房、室内恒温泳池等,电话：,优势,功能齐全,服务周到,酒店名称,金沙湾大酒店,所属片区,下沙,基本情况,客房11间，旺季提前一周定房，平时也很满，也能定到房,经营情况,经营情况好，入住率较高,客户,市区为主,龙岗为辅,少量深圳周边城市,服务设施,中西餐厅、歌舞厅、桑拿浴室、网球场、商场、美容中心、商务中心、会议室、音乐茶座和海水浴场等,功能定位,酒店，（多为渡假）,价格,单人房420元/日；山景双人580元/日；海景660元/日,房间数,间,交通,、,优势,临海、沙滩,停车位充足,依托下沙的开发,目前没有竞争对手,总量少,电话：,酒店名称,大梅沙海景酒店,所属片区,大梅沙,基本情况,套房间，产权式酒店,经营情况,周末、节假日满，提前定房,平时，1/3的入住率,客户来源,香港,市区及周边区域,可达性,距市中心1小时10公里，机场1个半小时70公里，火车站1小时30公里。,客户类型,周末、节假日散客多，平时以商务为主,入住率,旺季,淡季,收费,元日.间,服务设施,中餐厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、网球场、健身室、按摩室,电话：,优势,海景,功能齐全,服务周到,酒店名称,金海滩,所属片区,溪涌,基本情况,别墅面积300平米/栋，共22栋；居家公寓80平/套， 45套；酒店式公寓35平/套，共84套,销售情况,销售初期公寓销售较好，两个月有30多套成交，80%为12房，面积在40-80M,2,，价格为8000元/平米；150平米的套房(由别墅分割而成)，售价高达11000元，销售情况较差；后期由于土地产权的问题，大多数客户都退房,别墅目前基本空置,公寓和部分别墅用做酒店,客户,大多市区,功能定位,渡假别墅、酒店,酒店经营情况,良好，旺季、周末100%，平时50%左右,价格,酒店：标准间456元；1房1厅：622元,2房1厅：830元；,（以上价格未及折扣）,优势,观海,半山,环境好,劣势,前期产权问题产生大量退房,面积过大,设计陈旧,酒店名称,世纪海景乡村俱乐部,所属片区,南澳,基本情况,分四期开发，总建筑面积为172,160平方米。分别是洋畴角别墅区，二期洋畴湾群区包括酒店及多层公寓 ，三期邻球场B9生活村和四期公湾别墅群。,客户,成功人士、高尔夫爱好者等,功能定位,高尔夫球场、豪华会所、海滨别墅、私人游艇会、海景酒店等,酒店经营模式,会员、嘉宾、访客差别消费,价格,别墅客房价格：388-18888（平时）、588-26888（节假日）（会员五折、嘉宾六折,优势,景色绝佳、自身配套较齐全,名称,听涛酒店,片区,小梅沙,电话,25060111,性质,普通酒店,房间数,75间,服务设施,多功能会议室、海鲜酒楼等,交通,360、208、103,收费,298-588元,特色,乳鸽、海景,名称,皇都酒店,片区,大鹏,电话,84303008,性质,普通酒店,房间数,8间,服务设施,中餐厅等,交通,360、364,收费,100-180元,特色,海景,名称,滨海明珠大酒店,片区,大梅沙,电话,25254666,性质,普通酒店,房间数,92间,服务设施,餐厅、乒乓球、棋牌室、卡拉OK等,交通,360、103、364,收费,460-1680元,特色,山景、海景,名称,沁茗泉酒店,片区,大梅沙,电话,25098661,性质,普通酒店,交通,360、103、208,收费,380-1180元,特色,乳鸽、海景,名称,小梅沙大酒店,片区,小梅沙,电话,25098661,性质,普通酒店,房间数,156间,服务设施,中餐厅、咖啡廊、音乐酒廊、大堂酒吧、卡拉OK歌舞厅等,收费,300-2680元,特色,海景,名称,小梅沙渡假村,片区,小梅沙,电话,25060000,性质,渡假村,房间数,238间,服务设施,中西餐厅、卡拉OK、歌舞厅等,交通,360、364,入住率,35.7%,收费,200-980元,特色,海景,名称,福源宾馆,片区,南澳,电话,84402666,性质,普通酒店,房间数,65间,服务设施,中餐厅、会议室、卡拉OK、歌舞厅等,交通,360、364,入住率,14.74%,收费,280-360元,特色,海景,名称,鹏星酒店,片区,大鹏准,电话,84305993,性质,普通酒店,房间数,45间,服务设施,干蒸、湿蒸、光波浴房、卡拉OK、歌舞厅、茶餐厅等,交通,360、364,收费,100-340元,特色,海景,总结,东部酒店,主,主要集中,于,于大梅沙,、,、小梅沙,，,，借由海,资,资源发展,。,。,少量酒店,集,集中于大,鹏,鹏、南澳,，,，即使如,此,此，也是,依,依托海景,经,经营，但,是,是经营状,况,况并不乐,观,观。,大多数酒,店,店主要依,托,托海景和,海,海资源的,同,同时，兼,设,设有会议,、,、餐饮、,卡,卡拉,等,等多功能,配,配套服务,，,，但是没,有,有明显的,知,知名度的,特,特色消费,和,和主力店,。,。,大多数酒,店,店的消费,客,客户以市,区,区为主，,甚,甚至大小,梅,梅沙出现,香,香港客户,，,，体现了,真,真正的旅,游,游项目的,消,消费群发,展,展方向。,星级酒店,普,普遍旅游,旺,旺季入住,率,率高，淡,季,季仅能维,持,持，提高,淡,淡季的经,营,营状况是,各,各酒店的,面,面临的难,题,题没，也,是,是各后续,开,开发商考,虑,虑的主要,问,问题之一,。,。,酒店市场,度假公寓,市,市场,心海,假日,领海,水云间,海语东园,东海岸,倚天阁,度假公寓,市,市场分布,图,图,楼盘名称,海语东园,所属片区,大梅沙滨浴场北，海语路,基本情况,占地9300平米，建筑面积20500平米，住宅18850平方米，商业1650平方米，容积率2.2 ，8层,销售情况,销售难度较大,1房销售最好 、其次为2房,客户,深圳市企业主为主,公务员及白领,开盘日期,8月3日,功能定位,度假公寓，带装修,户型,一房一厅一卫：47-55,两房两厅一卫：69-85,三房两厅两卫：98-110,价格,均价6800元/平米，能看海的9000多元/平米,优势,距海距离较近；,未来可依托大梅沙片区的发展和配套,劣势,密度大,规模小,与东海岸直接竞争,楼盘名称,I.领海,所属片区,大梅沙,基本情况,占地6324平米，建筑面积11965平米，住宅9989平方米，商业1976平方米,销售情况,认购人数，约290人（共280套）,客户,深圳市企业主,开盘日期,现已发售,功能定位,度假酒店式公寓，带装修，产权70年,户型,40-50平为主，不带厨房,价格,均价1.2万元/平米；,优势,一线观海,引进品牌饮食皇子扒房,劣势,规模不大，密度较高,楼盘名称,万科东海岸,所属片区,大梅沙滨浴场北,基本情况,占地约26.8万平米，建筑面积21.5万平米容积率0.8,销售情况,一期推出700多套，总共销售了约200套；300平以上独栋，5卖了2套4联排28套，190平，只剩1套,2联排24套（250平，销售理想）单房销售情况较1房1厅差,客户,以市区为主，职业较分散，包含企业主、公司管理层及白领,酒店式公寓,套,功能定位,基于渡假基础上，规划以居住为主,目前实际销售客户以度假为主,开盘日期,年月日,户型,单房、一房、两房、三房、四房,价格,公寓均价6500元,独栋别墅： 1.2万以上,4联排：7000以上,2联排： 9000多,优势,品牌开发商,靠山,规模大，自身配套完善,劣势,离海1500米，并有快速干道隔断,难以直接享受大梅沙片区配套,楼盘名称,倚天阁,所属片区,大梅沙,基本情况,占地7802平米，建筑面积11717平米，容积率1.35，共套,销售情况,目前在客户登记阶段，情况一般,客户,开盘日期,预计10月,功能定位,度假公寓,户型,5栋，多层，163户,40-85平,价格,元平方米,优势,临海；,靠山,劣势,人行上下不方便,规模小，配套不全,内部环境一般,楼盘名称,水云间,所属片区,大梅沙,销售情况或经营情况,已卖完；,周末人多，提前三天定位置好的房，当天去也有，位置不好；,平时较少,客户,35%客户为公务员（盐田为主）,100%市区客户,目的渡假,开盘日期,5月1日开业,功能定位,酒店，一部分是产权式酒店，另外一部分为经营用的,户型,一房一厅；两房一厅；55-100平,价格,标准房：周末458元，平时428元,出租率,90%（旺季）,40-70%（淡季）,总套数,套,优势,大梅沙片区,海景,劣势,酒店管理差,公共设施和形象档次较差,楼盘名称,名墅海景,所属片区,下沙,基本情况,占地32833.6平米，建筑面积8700平，一期5900，8栋128套公寓，二期别墅16栋，200平米左右/栋,销售,情况,销售率约70%，销售期约3年,客户,深圳市企业主为主,开盘日期,今年5月重新包装开盘,功能定位,度假公寓,户型,1房1厅，48平,2房1厅，带装修，50多平米,起价8800元/平米，均价1万，总价38万元起,优势,临海,看海，沙滩,下沙公共沙滩已建成,劣势,交通、生活配套,没有社区,外观设计落后,楼盘名称,御海湾山庄,所属片区,土洋,基本情况,30万平米，规划别墅206栋，已建150套，容积率0.455,销售情况,开始销售较好，后期由于产权、社区规划及管理问题出现退房，目前销售基本停滞,使用情况,少量20-30家入住做周末度假用,101套交管理费,开盘日期,93年开始建设,功能定位,度假别墅,户型,324平，264平，339平，232-339平，558平,价格,起价4800元/平米，均价5500元/平米；,优势,价格便宜,劣势,土洋村环境极差,密度大，园区环境差,建筑外观设计过时,距海距离较远,管理差,楼盘名称,华侨海景山庄,所属片区,葵涌土洋,基本情况,占地面积49000平方米，,销售情况,目前有40多套未售出；大约100多套交管理费,未开盘,客户,功能定位,目前多为渡假用,户型,118平的3房；,130-360平的别墅200余套,价格,6800元/平米,优势,价格便宜,劣势,土洋村环境极差,密度大，园区环境差,建筑外观设计过时,距海距离较远,管理差,楼盘名称,天琴湾（碧海名城）,所属片区,大、小梅沙之间,基本情况,占地30万平方米，一期69栋，容积率0.13,销售情况,在建,客户,“人间十万户，此处两三家”,开盘日期,未定,功能定位,高档别墅,户型,价格,预计价格2万/平米,优势,大小梅沙中间,规模大，密度低,地块临海,设计优秀,劣势,与海的参与性联系不紧密,总结,在万科东,海,海岸的引,导,导下，大,、,、小梅沙,兴,兴起了度,假,假居住热,潮,潮，大量,开,开发商的,进,进入也显,示,示了对该,区,区域的信,心,心。,度假公寓,主,主要集中,于,于大梅沙,、,、小梅沙,，,，依托海,景,景，作为,休,休闲度假,用,用途。,多数度假,公,公寓有良,好,好的生态,景,景观，但,在,在目前状,况,况下也有,交,交通及生,活,活配套不,足,足的劣势,。,。,单个项目,规,规模小，,同,同质化严,重,重，竞争,激,激烈。,购买客户,以,以深圳市,客,客户为主,，,，多是私,企,企业主、,公,公务员及,白,白领，作,为,为度假之,用,用。,大、小梅,沙,沙除去作,为,为旅游项,目,目基地外,，,，在度假,居,居住（第,二,二居所）,方,方面得到,了,了更多人,的,的认同，,同,同时度假,居,居住的兴,起,起也会带,动,动旅游市,场,场的发展,。,。,酒店市场,旅游市场,旅游景点,分,分布图,三洲田,小梅沙,大梅沙,溪涌,土洋,鲨鱼涌,笔架山,大鹏龙井,排牙山,海柴角,黑岩角,仙人石,东山,东冲,西冲,王母妆台,大鹏所城,谭公庙,三洲田,地址：盐,田,田区,景点简介,：,：三洲田,景,景区包括,保,保存完整,的,的客家围,屋,屋三洲,田,田村、三,洲,洲田茶场,、,、三洲田,水,水库、梅,沙,沙尖、家,科,科中心高,山,山兰养植,基,基地，大,小,小三洲塘,、,、红花坜,、,、骡马峰,水,水库等。,水,水库可垂,钓,钓，茶场,可,可品绿茶,。,。,特色：三,洲,洲田村依,然,然保留原,汁,汁原味的,客,客家乡村,风,风味，房,屋,屋错落有,序,序，依山,傍,傍水，三,面,面环山，,远,远离闹市,，,，远离繁,嚣,嚣，居民,生,生活悠然,自,自得，与,世,世隔绝。,特,特产：,三,三洲田茶,叶,叶和菜干,未来规划,：,：,预计2年,开,开发茶公,园,园，,初步规划,出,出公众高,尔,尔夫球场,、,、高尔夫,运,运动中心,、,、观光茶,庄,庄和生态,旅,旅游区等,，,，将融生,态,态旅游、,休,休闲度假,、,、旅游观,光,光和高尚,住,住宅功能,于,于一体，,成,成为华侨,城,城在深圳,东,东部的旅,游,游发展基,地,地,马峦山,地址：龙,岗,岗区坪山,镇,镇,景点简介,：,：,马峦山风,景,景区位于,深,深市龙岗,区,区南部，,与,与三洲田,、,、大小梅,沙,沙相接壤,，,，属东部,黄,黄金海岸,占地50,平,平方米公,里,里，自然,风,风光得天,独,独厚。在,马,马峦山可,观,观海、观,山,山、观湖,、,、观瀑布,、,、观村落,和,和田野。,特色：原,汁,汁原味的,自,自然风光,有36洞,国,国际山地,高,高尔夫和,丰,丰富的山,水,水资源,大小梅沙,功能定位,集高尚居,住,住与提供,一,一流滨海,风,风光及娱,乐,乐休闲为,一,一体的东,部,部海岸旅,游,游综合服,务,务基地,重要功能,构,构成,高尚居住,、,、酒店公,寓,寓、酒店,、,、公共空,间,间、游乐,设,设施、综,合,合商业,面积分,配,配比,用地面,积,积 （,万,万m2,）,）,重,重要功,能,能面积,比,比（%,）,）,高尚居,住,住55.135.0,酒店+,公,公寓28.017.7,公共空,间,间30.019.0,游乐+,商,商业44.728.3,合,计,计157.8100.0,桔钓沙,桔钓沙,位,位于南,澳,澳，是,本,本市品,质,质最好,的,的沙滩,之,之一。,沙,沙滩长1000,多米，,宽,宽50,余,余米，,沙,沙质特,别,别好，,沙,沙粒很,细,细，沿,岸,岸的海,水,水水质,甚好，,清,清澈见,底,底。桔,钓,钓沙的,海,海滩边,，,，有一,片,片茂密,的,的树林,，,，而,树底下,依,依然是,软,软软的,沙,沙地。,票价：15元,浪骑游,艇,艇会,公司：,深,深圳市,浪,浪骑游,艇,艇会有,限,限公司,地址：,深,深圳东,部,部海岸,（,（航海,坐,坐标：,东,东经114度3332.3“、,北,北纬22度3324.6,”,”）,面积：16万,平,平方米,经营类,型,型：海,上,上游艇,休,休闲、,旅,旅游、,度,度假、,运,运动及,商,商务活,动,动等,配置：,会,会所、,全,全封闭,的,的会员,公,公寓、274,个,个游艇,泊,泊位、400,个,个干船,仓,仓和游,艇,艇维修,车,车间等,设,设施。,会,会所大,楼,楼建筑,面,面积13700平方,米,米，内,设,设海图,室,室、购,物,物商场,、,、会议,室,室、豪,华,华海景,客,客房、,中,中餐厅,、,、西餐,厅,厅、酒,吧,吧、露,天,天烧烤,场,场、观,海,海台和,系,系统化,海,海上模,拟,拟训练,仪,仪等设,施,施。,大鹏古,城,城,地址：,深,深圳市,龙,龙岗区,大,大鹏镇,鹏,鹏城村,景点简,介,介：,大鹏古,城,城位于,深,深圳市,东,东部大,鹏,鹏镇鹏,城,城村，,占地11万平,方,方米，,始,始建于,公,公元1394,年,年，,是明代,为,为了抗,击,击倭寇,而,而设立,的,的，简,称,称“大,鹏所城,”,”。大,鹏,鹏古城,雄,雄伟庄,重,重、风,格,格古朴,的,的城门,（,（南门,、,、东门,、,、西门,）,）和明,清,清时期,民,民居保,存,存完好,；,；狭窄,蜿,蜿蜓的,小,小巷以,青,青石板,铺,铺就，,宁,宁静古,朴,朴；数,座,座建筑,宏,宏伟、,独,独具特,色,色的清,代,代“将,军,军第”,有,有序分,布,布。其,中,中以抗,英,英名将,赖,赖恩爵,的,的振威,将,将军第,最,最为壮,观,观，该,将,将军第,有,有,年的,历,历史，,拥,拥有数,十,十栋屋,宇,宇、厅,、,、房、,井,井、廊,、,、院等,，,，其中,牌,牌匾众,多,多，雕,梁,梁画柱,，,，是广,东,东省不,可,可多得,的,的大型,古,古建筑,。,。此外,，,，古城,内,内还有,侯,侯王庙,、,、天后,宫,宫、赵,公,公祠、,参,参将署,等,等一批,古,古迹可,供,供参观,。,。,交通：,市,市内乘360,、,、364郊线,大,大巴，,龙,龙岗乘818,专,专线大,巴,巴。,票价：10元,电话：84302269,将军第,地址：,深,深圳市,龙,龙岗区,大,大鹏镇,景点简,介,介：,在古城,内,内有十,多,多座将,军,军府第,，,，其中,的,的抗英,名,名将、,清,清广,东水师,提,提督赖,恩,恩爵的,振,振威将,军,军第和,清,清福建,水,水师提,督,督刘,起龙的,将,将军第,最,最为著,名,名。赖,恩,恩爵振,威,威将军,第,第规模,宏,宏伟、,保存完,整,整。赖,氏,氏三代,曾,曾出了,五,五位将,军,军。在,鸦,鸦片战,争,争的首,战,战,九,九龙海,战,战中，,赖,赖恩爵,奉,奉林则,徐,徐之命,率,率中国,水,水师与,英,英军作,战,战，大,获,获全胜,。,。不久,，,，赖恩,爵,爵接替,著,著名的,关,关天培,担,担任了,广,广东水,师,师提督,、,、晋封,振,振威将,军,军。道,光,光二十,四,四年（,公,公元1844,年,年）建,造,造“振,威,威将军,第,第”，,道,道光皇,帝,帝亲书,门,门额送,至,至。将,军,军第内,建,建筑结,构,构复杂,，,，雕梁,画,画栋、,对,对联众,多,多，是,深,深圳市,保,保存完,整,整、具,有,有较高,艺,艺术性,和,和观赏,性,性的清,代,代建筑,。,。将军,第,第是市,级,级文物,保,保护单,位,位，也,是,是“深,圳,圳一日,游,游”推,荐,荐的精,品,品景点,之,之一。,交通：,市,市内乘360,、,、364郊线,大,大巴，,龙,龙岗乘818,专,专线大,巴,巴。,电话：84302269,大鹏龙,井,井,地址：,鹏,鹏城村,东,东门外200,米,米处的,龙,龙头山,下,下,景点简,介,介：井,体,体呈圆,简,简形，,深,深近七,米,米，直,径,径约一,米,米多，,为,为弧形,的,的花岗,岩,岩,条石所,筑,筑，至,今,今已有,二,二、三,百,百年历,史,史。龙,并,并泉水,涝,涝时不,溢,溢，旱,时,时不竭,，,，,清澈晶,莹,莹，经,久,久不坏,。,。曾有,人,人盛一,玻,玻璃瓶,泉,泉水，,三,三年后,启,启封，,非,非但无,一,一,星点沉,淀,淀物，,无,无任何,异,异味，,而,而且清,甜,甜如初,。,。龙并,泉,泉水有,清,清热、,解,解毒、,恰,恰,神、健,身,身之功,效,效，夏,饮,饮凉浸,肺,肺腑，,冬,冬喝温,润,润心田,，,，甘甜,可,可口，,令,令人不,胜,胜,惬意。,龙,龙井泉,水,水闻名,海,海外，,解,解放前,香,香港商,人,人驾舟,前,前来取,泉,泉水，,回,回去名,之以“,大,大鹏龙,井,井水”,作,作饮料,出,出售，,深,深受大,众,众欢迎,；,；现在,身,身居海,外,外的大,鹏,鹏华,侨，也,常,常带几,瓶,瓶龙并,泉,泉水到,异,异国地,邦,邦，送,给,给亲朋,品,品尝，,得,得到广,泛,泛的赞,誉,誉。,总结,东部旅,游,游市场,项,项目功,能,能分区,分,分化明,显,显，一,方,方面是,大,大梅沙,片,片区、,三,三洲田,、,、南澳,片,片区的,生,生态旅,游,游，一,方,方面是,大,大鹏片,区,区的历,史,史旅游,。,。,绝大多,数,数旅游,项,项目都,以,以观光,为,为主，,或,或开发,现,现有资,源,源进行,简,简单的,参,参与性,活,活动，,如,如大梅,沙,沙的游,泳,泳、浪,骑,骑游艇,会,会的游,艇,艇活动,等,等。,鲜有旅,游,游项目,以,以体验,式,式为主,，,，目前,仅,仅有三,洲,洲田的,田,田园生,活,活、水,头,头海鲜,一,一条街,的,的海鲜,“,“现买,现,现做”,体,体验,生,生活。,现有旅,游,游项目,多,多依托,自,自身优,势,势与资,源,源进行,开,开发，,一,一是未,成,成规模,与,与品牌,，,，二是,不,不能留,住,住消费,客,客户，,提,提高客,户,户的停,留,留时间,。,。,区域形,象,象,借助较,成,成熟的,大,大、小,梅,梅沙及,旅,旅游景,点,点，本,区,区域已,有,有较强,的,的知名,度,度；,根据未,来,来规划,，,，项目,有,有很大,的,的市场,机,机遇和,竞,竞争；,区域发,展,展商,近十家,品,品牌开,发,发商进,驻,驻区域,，,，显示,了,了对区,域,域开发,的,的信心,和,和决心,，,，对促,进,进本项,目,目的开,发,发建设,、,、区域,形,形象建,立,立有帮,助,助；,公寓,供应量,较,较大，,主,主要集,中,中在大,梅,梅沙片,区,区；,单个项,目,目规模,小,小，同,质,质化严,重,重，竞,争,争激烈,；,；,酒店,以海景,为,为主题,，,，旅游,旺,旺季、,节,节假日,经,经营情,况,况较佳,（,（可达100%，平,时,时约40%50%,）,）；,旅游,旅游是,东,东部发,展,展的主,题,题，但,是,是目前,旅,旅游项,目,目活动,功,功能单,一,一，不,能,能吸引,更,更多的,消,消费者,逗,逗留。,对项目,的,的影响,度假公,寓,寓、酒,店,店、旅,游,游项目,的,的日益,迅,迅速发,展,展有利,于,于东部,市,市场的,进,进一步,成,成熟发,展,展，有,利,利于本,项,项目人,气,气的聚,集,集，对,于,于整个,市,市场面,临,临的不,够,够完善,，,，整体,功,功能配,套,套不齐,全,全的情,况,况下，,项,项目发,展,展面临,契,契机，,也,也面临,风,风险。,市,场,总,结,市场困,惑,惑一：,自,自然地,理,理条件,限,限制东,部,部房地,产,产开发,由于政府的,地,地区定位限,制,制和东部的,地,地形地貌（,平,平地存量少,，,，山地开发,难,难），,整个大鹏的,地,地产开发定,位,位以高尚旅,游,游及相关物,业,业的开发为,主,主，除三洲,田,田作为华侨,城,城东部的旅,游,游基地外，,不,不会出现其,它,它片区的大,片,片规模开发,的,的现象。,市场困惑二,：,：交通成为,制,制约东部发,展,展的瓶颈,虽然往来市,内,内各地交通,方,方便，但如,遇,遇节假日或,旅,旅游交通，,路,路线依然会,出,出现“供血,不,不足”的局,面,面。随着盐,田,田港港口经,济,济的迅猛发,展,展、交通运,输,输量的日渐,提,提高，改善,并,并增加道路,建,建设是东部,发,发展的当务,之,之急。,市场困惑三,：,：假日经济,现,现象,由于盐田区,及,及龙岗东部,大,大鹏半岛地,广,广人稀，原,住,住居民少，,新,新迁移民还,在,在陆续到来,，,，使得东部,呈,呈现一种假,日,日经济的现,象,象，旅游高,峰,峰时人山人,海,海，热闹非,凡,凡，平日则,较,较为冷清，,明,明显人气不,足,足。,市场困惑四,：,：服务配套,不,不足，客户,停,停留时间短,基础设施落,后,后，商业网,点,点少，居家,氛,氛围尚未形,成,成，更多的,是,是休闲性、,旅,旅游方面的,支,支出；休闲,、,、旅游产品,单,单一，服务,配,配套不能满,足,足更多需求,，,，很少人在,东,东部过夜，,仅,仅仅是观光,旅,旅游。,交通规划图,在2005,年,年前，深圳,市,市将投入近50亿元打,造,造立体高效,的,的疏港、过,境,境和城市内,部,部交通体系,。,。据介绍，,投,投资将主要,用,用于大工,程,程，其中包,括,括明珠立交,工,工程、沿港,路,路拓宽工程,、,、深盐路畅,通,通工程、罗,沙,沙路长岭段,改,改造工程、,盐,盐排高速、,东,东部通道、,盐,盐田第二通,道,道、疏港专,用,用道、梧桐,山,山立交。,市场机会点,一,一、,交通瓶颈有,望,望突破,市场机会二,：,：客户停留,时,时间短因为,缺,缺乏休闲娱,乐,乐设施,本次调查共,采,采访调查人,群,群样本300人，样本,来,来源为本公,司,司的基础数,据,据库（样本,数,数据库）。,采,采取随机抽,样,样、电话访,问,问的形式。,市场机会三,：,：商务度假,可,可选择的地,方,方少,金沙湾大酒店,中西餐厅、歌舞厅、桑拿浴室、网球场、商场、美容中心、商务中心、会议室、音乐茶座和海水浴场等,大梅沙雅兰酒店,中西餐厅、会议室、健身房、室内恒温泳池等,大梅沙海景酒店,中餐厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、网球场、健身室、按摩室,听涛酒店,多功能会议室、海鲜酒楼等,一些知名酒,店,店虽然有商,务,务会议室，,但,但是真正的,商,商务配套并,不,不齐全，不,能,能满足真正,的,的商务客、,培,培训团等度,假,假的商务需,求,求。,市场机会四,：,：消费群生,活,活方式向休,闲,闲、时尚、,多,多元化方向,发,发展,节假日登七,娘,娘山的人多,了,了；,去三洲田体,味,味田园生活,的,的人多了；,自驾游的人,多,多了；,去西藏、新,疆,疆的人多了,。,。,体现了人们,对,对自然回归,的,的渴求和对,新,新的生活方,式,式的向往,市场机会五,：,：政府及媒,体,体对东部关,注,注,东部各功能,区,区旅游为主,的,的定位,深圳八景评,选,选整版广告,传,传播宣传,投资忆,打,打造南澳珍,珠,珠岛,项目分析的,总,总体技术思,路,路,项目概况,选择,发展方向？,实现价值最,大,大化,确定发展方,向,向,经营核心式,（纯旅游项,目,目）,竞争力模型,从国际惯例,及案例出发,确定发展战,略,略,面对困惑和,机,机会,我们如何参,与,与竞争,选择发展方,向,向,产品、形象,定,定位,发现困惑和,寻,寻找机会,从市场现状,出,出发,最终实现,从国际惯例,及,及案例出发,，,，我们走在,正,正确的方向,上,上,我们研究成,熟,熟旅游地的,演,演变历程,研究内容,消费者的演,变,变,功能体系的,演,演变,理论,国际旅游理,论,论,案例,日本别府（,成,成熟）,桂林阳朔县,（,（转型中）,中产阶级,成为“主流,消,消费者”,贵族旅游,（高端客户,）,）,大众旅游,（低端客户,）,）,收入水平提,高,高,消费心理改,变,变,交通条件改,善,善,闲暇时间增,加,加,动因,消费者由最,初,初的高端客,户,户最终转向,大,大众客户,成熟旅游地,逐,逐渐拥有完,善,善的功能体,系,系，,并遵循相似,的,的演变规律,成熟旅游地,功能体系,观光地,住宿地,休闲地,滨海观光、风景观光,古迹观光、宗教观光,主城区,目的地,滨海沙滩、乡野山地,郊区温泉、滑雪野营,提供配套,客源支持,丰富旅游内涵,客源支持,提供配套,功能互补,演变历程,演变历程,成熟旅游地,的,的演变,住宿地,住宿地,主城区,目的地,主城区,休闲地,观光地,观光地,案例：,日本别府,桂林阳朔,1、单纯观,光,光地，住宿,会,会选择主城,区,区。,2、当单纯,观,观光地演变,成,成观光+休,闲,闲后，住宿,会,会选择主城,区,区或旅游地,。,。,日本,（成熟旅游,地,地）,BeppuSPA,别府市家家,户,户户升腾的,袅,袅袅“炊烟,”,”景象，绿,野,野中涸雾弥,漫,漫，整个城,市,市雾气腾腾,。,。容易以为,烟,烟雾是来自,工,工厂的烟囱,，,，其它这些,烟,烟雾皆来自,遍,遍布镇上的,温,温泉之家。,观光+休闲,-,日本别府,别府概况：,别府,位,置,置：九州东,北,北部大分县,中,中部,人,口,口：13万,人,人,面,积,积：125,平,平方公里,平均气温：15.5,产业结构：,一,一产：二产,：,：三产=0.5：10.5：89,支柱产业：,旅,旅游业,BeppuSPA,别府休闲型,核,核心吸引物,温泉,别府温泉遍,布,布，大大小,小,小的宾馆酒,店,店乃至小旅,馆,馆都有温泉,。,。温泉成为,别,别府最有活,力,力的旅游吸,引,引物。,别府日,本,本著名的温,泉,泉之乡，是,全,全日本游客,最,最多的温泉,浴,浴场，堪称,“,“日本第一,温,温泉”。,别府温,观光+休闲,日本,别府,别府市泉眼,：,：3900,余,余处,温泉的温度,：,：摄氏35-100度,之,之间,日泉涌出量,：,：十万吨,游 客,量,量 ：600多万人次/年,BeppuSPA,别府的核心,吸,吸引物：,（做足温泉,文,文章）,各具特色的,“,“别府八汤,”,”,奇异景观“,地,地狱温泉”,别府核心吸,引,引物：休闲,温,温泉“别府,八,八汤”,滨胁温泉,别府温泉的,发,发源地之一,，,，建有新型,多,多功能温泉,疗,疗养馆，现,代,代气息浓厚,。,。,竹瓦温泉,是非常有趣,的,的木造建筑,在这里可,享,享受到普通,的,的温泉浴和,沙,沙浴。,观海寺温泉,在海拔150米高地上,，,，从高地眺,望,望到的景色,昼,昼夜都很精,彩,彩,因而最,近,近修建了许,多,多大规模的,温,温泉饭店,从,从一个幽静,的,的樱花观赏,疗,疗养地变成,了,了豪华的现,代,代化温泉城,。,。,龟川温泉,利用海滨沙,滩,滩涌出来温,泉,泉热能建造,的,的、屋顶可,以,以开闭的别,府,府海滨沙浴,场,场,可一边,倾,倾听海岸线,的,的浪潮声,一,一面眺望别,府,府市景。,观光+休闲,-,日本别府,别府核心吸,引,引物：休闲,温,温泉“别府,八,八汤”（续,）,）,柴石温泉,自然景观优,美,美、温泉疗,养,养效果良好,，,，还被指定,为,为交流和恬,静,静的温泉地,。,。,明矾温泉,一排排白色,雾,雾气滚滚的,茅,茅草房，笼,罩,罩着硫黄气,味,味，是充满,治,治疗气氛的,明,明矾温泉不,可,可缺少的情,趣,趣。,铁轮温泉,在这里可享,受,受普通的温,泉,泉浴，还能,享,享受利用温,泉,泉的热量的,蒸,蒸汽浴等,有,有很多的游,客,客前来疗养,。,。,堀田温泉,这里刚刚设,置,置了几个家,族,族汤，主要,以,以露天泡汤,为,为主。此外,还,还有许多小,温,温泉，现在,还,还有正在建,造,造中的温泉,。,观光+休闲,-,日本别府,别府核心吸,引,引物：观赏,温,温泉“地狱,游,游”,温泉周边散,布,布的“地狱,”,”之游，也,是,是别府观光,的,的精彩之处,。,。地下深处,涌,涌出的大量,热,热水、热泥,、,、热气形成,的,的自然景观,，,，处在迷漫,的,的烟雾笼罩,中,中，恍若身,陷,陷地狱险境,一,一般，“地,狱,狱游”因此,而,而得名。,别府海地狱,别府龙卷地,狱,狱,别府血地狱,BeppuSPA,观光+休闲,-,日本别府,别府核心吸,引,引物：免费,温,温泉,“地藏泉”,免,免费开放，,在,在那里即可,悠,悠闲自得，,又,又有治病功,效,效，妙不可,言,言。因为免,费,费，洗浴者,必,必需遵守“,使,使用完毕后,至,至少打扫一,番,番”的规则,。,。,营业时间：上午点-下午4点门 票：免费公 休 日：一年365天开放效 果：神经痛，皮肤病,营业时间：24小时门 票：免费公 休 日： 一年365天开放效 果：神经痛，皮肤病，慢性胃病,原汤温泉,新穗高温泉,观光+休闲,-,日本别府,其它休闲活,动,动：别府体,验,验（观光）,在特有的温,泉,泉雾气的风,景,景中徜徉,可,可以知晓置,身,身温泉之外,的,的温泉的乐,趣,趣。,以附近令人,缅,缅怀的街道,为,为中心,可,以,以了解真正,的,的别府的散,步,步途径。,环绕从大正,到,到昭和年间,的,的西洋式建,筑,筑的散步途,径,径。可以了,解,解温泉地别,府,府之外的另,一,一个别府。,观海寺温泉,史,史迹浪漫街,道,道。,观光+休闲,-,日本别府,其它休闲活,动,动：别府集,会,会（观光）,别府梦幻节,别府温泉节,扇山火节,别府盛夏节,别府圣诞节Hanabi焰火晚会,别府阿尔格,里,里斯音乐节,观光+休闲,-,日本别府,观光,观,观光+休闲,桂林阳,朔,朔县（转型,中,中）,阳朔距离桂,林,林市区65,公,公里,是桂,林,林的,重,重要,旅,旅游,线,线,漓江,游,游,是从,竹,竹江,码,码头,上,上船,，,，在,阳,阳朔,上,上岸,乘,乘车,返,返回,市,市区,市区,火车,新,新站,国际,机,机场,竹江,码,码头,阳朔,临桂,八里,街,街,阳朔,县,县同,样,样面,临,临所,有,有观,光,光型,旅,旅游,地,地所,面,面临,的,的留,不,不住,游,游客,的,的问,题,题，,近,近几,年,年旅,游,游规,划,划的,逐,逐步,实,实施,使,使阳,朔,朔旅,游,游开,始,始转,型,型：,产业,结,结构,由,由,数量,型,型向,效,效益,型,型,转变,产品,结,结构,由,由传,统,统,观光,型,型向,休,休闲,型,型,转变,旅游,行,行业,间,间关,系,系由,拉动,型,型向,互,互动,型,型,转变,“桂,林,林山,水,水甲,天,天下,，,，阳,朔,朔山,水,水甲,桂,桂林,”,”,观光+休,闲,闲,桂,桂林,阳,阳朔,县,县,阳朔,旅,旅游,规,规划,的,的一,个,个重,要,要举,措,措是,投,投资,整,整治,西,西街,，,，使,其,其成,为,为阳,朔,朔县,的,的,休闲,型,型核,心,心吸,引,引物,，,同时,在,在阳,朔,朔及,周,周边,开,开辟,数,数条,自,自行,车,车一,日,日精,华,华游,线,线路,。,白天,的,的西,街,街小,资,资情,调,调,原来,的,的西,街,街是,从,从码,头,头往,停,停车,场,场路,上,上必,经,经的,销,销售,纪,纪念,品,品的,街,街。,现,现在,，,，在,西,西街,泡吧,已,已成,为,为阳,朔,朔最,时,时尚,、,、最,有,有活,力,力的,休,休闲,活,活动,。,其它,休,休闲,方,方式,还,还有,：,：自,行,行车,精,精华,游,游、,攀,攀岩,、,、摄,影,影、,洗,洗泥,浴,浴、,竹,竹筏,漂,漂流,、,、岩,洞,洞探,秘,秘等,。,。,观光+休,闲,闲,桂,桂林,阳,阳朔,县,县,2001,年,年阳,朔,朔县,共,共接,待,待中,外,外游,客,客240,万,万人,次,次，,其,其中,过,过夜,游,游客24,万,万人,次,次，,比,比上,年,年增,长,长30%,。,游客,们,们被,西,西街,吸,吸引,而,而在,阳,阳朔,停,停留12天,，,，有,的,的甚,至,至停,留,留1,周,周1个,月,月。,夜晚,的,的西,街,街极,具,具魅,力,力,休闲,、,、时,尚,尚、,活,活力,西街,上,上几,乎,乎只,有,有三,种,种商,店,店，,酒,酒吧,，,，T,恤,恤店,，,，工,艺,艺品,店,店,观光+休,闲,闲,桂,桂林,阳,阳朔,县,县,阳朔,的,的住,宿,宿设,施,施形,式,式多,样,样，,除,除了,酒,酒店,、,、宾,馆,馆外,，,，还,有,有许,多,多青,年,年旅,馆,馆和,家,家庭,旅,旅馆,，,，全,县,县酒,店,店旅,馆,馆多,达,达60多,家,家，,绝,绝大,多,多数,酒,酒店,旅,旅馆,没,没有,星,星级,，,，但,都,都干,净,净卫,生,生、,设,设施,齐,齐全,、,、价,格,格适,中,中，,客,客房,数,数一,般,般在10,30,间,间。,最好,的,的度,假,假酒,店,店,旅馆,宾馆,青年,旅,旅馆,休闲,体,体验,与,与观,光,光的,有,有机,结,结合,是,是旅,游,游地,的,的发,展,展趋,势,势。,鲜,鲜明,的,的休,闲,闲型,核,核心,吸,吸引,物,物是,留,留住,消,消费,者,者的,有,有效,方,方式,住宿,设,设施,不,不是,吸,吸引,消,消费,者,者停,留,留的,关,关键,要,要素,，,，成,熟,熟旅,游,游地,住,住宿,设,设施,的,的发,展,展趋,势,势是,形,形式,多,多样,的,的，,参,参与,性,性的,综,综合,活,活动,使,使项,目,目成,为,为消,费,费者,停,停留,的,的目,的,的地,。,。,旅游,地,地的,演,演变,历,历程,给,给我,们,们带,来,来的,启,启示,我们,的,的发,展,展方,向,向：,以休,闲,闲、,餐,餐饮,、,、商,务,务等,功,功能,集,集合,为,为一,体,体的,体验,式,式度,假,假项,目,目,项目,分,分析,的,的总,体,体技,术,术思,路,路,项目,概,概况,选择,发展,方,方向,？,？,实现,价,价值,最,最大,化,化,确定,发,发展,方,方向,经营,核,核心,式,式,（纯,旅,旅游,项,项目,）,）,竞争,力,力模,型,型,从国,际,际惯,例,例,及案,例,例出,发,发,确定,发,发展,战,战略,面对,困,困惑,和,和机,会,会,我们,如,如何,参,参与,竞,竞争,选择,发,发展,方,方向,产品,、,、形,象,象定,位,位,发现,困,困惑,和,和寻,找,找机,会,会,从市,场,场现,状,状出,发,发,最终,实,实现,我们,借,借助,竞,竞争,力,力模,型,型来,确,确定,本,本项,目,目的,发,发展,战,战略,竞争,买方,（,（客,户,户）,替代,品,品,供方,潜在,进,进入,者,者,供方,分,分析,土地,供,供应,者,者,开,发,发商,：,：有,助,助于,项,项目,建,建立,形,形象,标,标识,，,，并,具,具有,特,特殊,推,推介,力,力,经营,管,管理,者,者,管,理,理公,司,司：,有,有助,于,于降,低,低风,险,险,原材,料,料供,应,应商,商,商家,：,：对,项,项目,发,发展,战,战略,无,无影,响,响,形成,发,发展,战,战略,：,：基,于,于供,方,方分,析,析,战略,一,一：,利,利用,开,开发,商,商资,源,源与,政,政府,快,快速,建,建立,联,联系,，,，树,立,立项,目,目形,象,象标,识,识，,降,降低,项,项目,启,启动,风,风险,特殊,宣,宣传,渠,渠道,政府,官,官方,网,网站,等,等,政府,接,接待,任,任务,通过,独,独享,的,的、,专,专用,的,的酒,店,店套,房,房+,室,室内,会,会所-,“,“总,统,统休,闲,闲”,区,区来,满,满足,少,少量,接,接待,任,任务,，,，并,以,以此,建,建立,项,项目,的,的价,值,值标,杆,杆。,潜在,进,进入,者,者分,析,析,南澳,人,人工,岛,岛项,目,目,东部,华,华侨,城,城项,目,目,其它,待,待批,海,海滩,项,项目,南澳,人,人工,岛,岛项,目,目,新,规,规划,项,项目,地理,位,位置,：,：南,澳,澳渔,港,港,项目,规,规模,：,：占,地,地面,积,积约,万,平,平方,米,米,投资,金,金额,：,：,亿,功能,：,：集,酒,酒店,、,、餐,饮,饮、,娱,娱乐,、,、酒,吧,吧等,于,于一,体,体的,商,商务,旅,旅游,区,区,地位,：,：全,国,国首,例,例人,工,工岛,预计,建,建成,时,时间,：,：,年,劣势,：,：投,资,资大,，,，后,续,续维,护,护成,本,本高,东部,华,华侨,城,城项,目,目,新,规,规划,项,项目,地理,位,位置,：,：大,梅,梅沙,、,、三,洲,洲田,片,片区,项目,规,规模,：,：占,地,地面,积,积近,平,方,方公,里,里,投资,金,金额,：,：,亿,，,，第,一,一期,投,投资,亿,亿,功能,：,：以,生,生态,旅,旅游,、,、休,闲,闲度,假,假、,体,体育,、,、娱,乐,乐为,主,主题,，,，具,体,体项,目,目内,容,容包,括,括：,世,世界,茶,茶艺,博,博览,会,会、,公,公众,高,高尔,夫,夫体,育,育公,园,园、,商,商业,高,高尔,夫,夫运,动,动中,心,心和,综,综合,生,生态,旅,旅游,区,区，,以,以及,部,部分,度,度假,酒,酒店,、,、公,寓,寓、,山,山地,观,观光,缆,缆车,等,等配,套,套设,施,施。,地位,：,：深,圳,圳市,政,政府,年,年重,点,点建,设,设项,目,目，,也,也是,目,目前,深,深圳,东,东部,投,投资,额,额最,大,大的,旅,旅游,龙,龙头,项,项目,形成,发,发展,战,战略,：,：基,于,于潜,在,在进,入,入者,分,分析,战略,二,二：,提,提高,进,进入,壁,壁垒,，,，减,弱,弱潜,在,在竞,争,争者,的,的威,胁,胁,建立,独,独一,无,无二,的,的专,属,属概,念,念,以,一,一站,式,式目,的,的地,为,为核,心,心吸,引,引力,，,，并,强,强调,专,专属,权,权、,唯,唯一,性,性与,便,便利,性,性,独特,价,价值,体,体系,价,价值,标,标杆,（,（政,府,府接,待,待、,总,总统,别,别墅,）,）、,私,私密,空,空间,项目,差,差异,化,化定,位,位,风,格,格、,性,性价,比,比、,客,客户,、,、服,务,务,替代,品,品分,析,析,酒,店,店、,观,观光,项,项目,金海,湾,湾酒,店,店,金海,滩,滩,海雅,酒,酒店,桔钓,沙,沙,浪骑,游,游艇,会,会,其他,等,等东,部,部现,有,有资,源,源,战略,三,三：,利,利用,项,项目,自,自身,创,创造,资,资源,超,超越,竞,竞争,层,层面,，,，降,低,低可,替,替代,性,性，,寻,寻找,差,差异,化,化,形成,发,发展,战,战略,：,：基,于,于替,代,代品,分,分析,我们,的,的项,目,目,其它,度,度假,项,项目,现,现状,功,能,能,综,综,合,合,性,性,树,立,立,价,价,值,值,标,标,杆,杆,体,验,验,式,式,消,消,费,费,功,能,能,单,单,一,一,性,性,普,通,通,旅,旅,游,游,项,项,目,目,普,通,通,现,现,有,有,资,资,源,源,消,消,费,费,买,方,方,分,分,析,析,豪,华,华,旅,旅,游,游,团,团,高,端,端,散,散,客,客,商,务,务,度,度,假,假,客,客,户,户,省,内,内,高,高,端,端,客,客,户,户,可,能,能,的,的,买,买,方,方,图例：, 核心客户,重要客户, 游离客户,分阶段客户定位,形成品牌前,形成品牌后,/,分,阶,阶,段,段,客,客,户,户,定,定,位,位,原,原,则,则,：,：,先,抓,抓,目,目,前,前,最,最,容,容,易,易,抓,抓,的,的,有,助,助,于,于,提,提,升,升,品,品,牌,牌,的,的,有,助,助,于,于,后,后,续,续,开,开,发,发,的,的,形,成,成,发,发,展,展,战,战,略,略,：,：,基,基,于,于,消,消,费,费,者,者,分,分,析,析,战,略,略,四,四,：,：,分,分,阶,阶,段,段,客,客,户,户,定,定,位,位,启,动,动,期,期,家,家,庭,庭,度,度,假,假,客,客,户,户,为,为,主,主,，,，,经,经,营,营,为,为,主,主,要,要,盈,盈,利,利,点,